下江南大觀園項目建議書

1、下江南大觀園項目項目建議書湖濱新區(qū)文化體育旅游局前言近幾年來湖濱新區(qū)旅游事業(yè)圍繞“環(huán)湖旅游”的發(fā)展思路，克服重重困難，實現(xiàn)了持續(xù)發(fā)展。但隨著越來越高的發(fā)展需求，旅游業(yè)發(fā)展的瓶頸問題逐一凸顯出來。豐富的旅游資源、完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施及良好自然生態(tài)環(huán)境，已成為消費者的首選。所以整合旅游資源，打造精品旅游項目已迫在眉睫，依托皂河鎮(zhèn)內(nèi)豐富的文化底蘊，凸顯地方風(fēng)情，已成為打造精品旅游項目的重要途徑。本項目注重突出把乾隆下江南與山水風(fēng)光有機組合，實行觀光和參與相結(jié)合的旅游模式，形成該地旅游景色中最有特色或最有魅力的重要組成部分，可以起到強烈的廣告吸引和留住效應(yīng)。依托龍王廟行宮周邊良好的自然環(huán)境，豐富的旅游資

2、源，“下江南大觀園”具備良好的旅游開發(fā)條件，發(fā)展?jié)摿薮?，并具有良好的市場前景。我單位有幸受開發(fā)建設(shè)單位委托，組織有關(guān)技術(shù)人員就開發(fā)下江南大觀園項目作了深入的調(diào)查研究和分析，本著客觀、公正、科學(xué)、負(fù)責(zé)的原則和態(tài)度，特編寫了如下項目建議書。在此過程中項目有關(guān)行政主管部門及建設(shè)單位的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)給予了積極支持和大力幫助，在此一并致謝。第一章 項目總論一 項目名稱下江南大觀園二 項目地點項目位于宿遷市皂河鎮(zhèn)龍王廟行宮南方向。三 建設(shè)期限2012年2013年四 項目承辦單位 湖濱新區(qū)文化體育旅游局五 項目定位依托皂河鎮(zhèn)豐富的文化旅游資源，引用參與式旅游度假模式，以生態(tài)化、國際化、和可持續(xù)發(fā)展的理念規(guī)劃，開

3、發(fā)項目擬建地周邊豐富的自然旅游資源。打造地方特色濃郁的人與自然和諧共生的旅游度假精品。六 形象定位“兩湖、一林、六景區(qū)”七 資金來源 本項目總投資5600萬元，其中：政府投資： 5600萬元八、主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)（一）用地平衡表表11 公園景區(qū)用地平衡表編號類 別數(shù)量（公頃）用地比例 （%）1總用地面積6.621002建筑占地面積0.375.63水面面積1.1617.54綠地面積3.6354.95景區(qū)道路、廣場1.4622（二）技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表12 公園景區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)第二章 編制依據(jù)及范圍一、編制依據(jù)1、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（2007年）；2、城鄉(xiāng)規(guī)劃編制辦法（2007年）；3、城市用地

4、分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（gbj137-90）；4、國家計委投資項目可行研究指南；5、中國國際工程咨詢公司組織編寫的投資項目可行性研究指南（試用版）；6、建設(shè)項目可行研究方法與參數(shù)（第三版）；7、項目規(guī)劃方案；8、城市規(guī)劃編制辦法實施細(xì)則；9、江蘇省旅游發(fā)展總體規(guī)劃；10、湖濱新區(qū)地區(qū)旅游發(fā)展總體規(guī)劃；11、皂河鎮(zhèn)旅游總體規(guī)劃；12、宿遷市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要；13、宿遷城市總體規(guī)劃；14、宿遷市旅游發(fā)展總體規(guī)劃；國家、江蘇省、華東地區(qū)、宿遷市有關(guān)鼓勵和發(fā)展旅游業(yè)的通知、會議文件；國家林業(yè)、環(huán)保、旅游業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的政策、標(biāo)準(zhǔn)，江蘇省、華東地區(qū)及宿遷市相關(guān)的政策、法規(guī)和文件；國家

5、工程咨詢協(xié)會有關(guān)編制項目建議書的規(guī)定及要求。二、研究范圍項目建設(shè)規(guī)模與功能用途、項目開發(fā)與運作模式、總平面布置、工程設(shè)計方案、環(huán)境保護、項目開發(fā)、消防安全、項目組織與管理、投資估算和資金來源以及效益分析等進行研究，并提出研究結(jié)論和建議。第三章 項目建設(shè)背景及必要性和可行性分析一、項目建設(shè)背景宿遷市是江蘇省北部重要的新興中心城市，為蘇魯豫皖四省之通衢，屬于隴海經(jīng)濟帶、沿海經(jīng)濟帶、沿江經(jīng)濟帶的交叉輻射區(qū)，是新亞歐大陸橋東橋頭堡城市群中一朵艷麗的新葩。2006年以來，宿遷市先后入選“中國旅游競爭力百強城市”、 “中國特色魅力城市二百強”、 “2008中國最佳旅游品牌目的地”、 “中國最佳文化生態(tài)旅游

6、目的地”稱號和“品牌中國金譜獎”， “旅游城市新銳品牌”、 “2009中國最佳生態(tài)旅游品牌名城”。2010年宿遷獲得“中國優(yōu)秀旅游城市”稱號，收獲一張新的城市名片，對提高宿遷知名度、吸引外資、加快經(jīng)濟發(fā)展起到了積極的推動作用。素有千年古鎮(zhèn)之稱的宿遷市皂河鎮(zhèn)，歷史悠久，文化底蘊深厚，民間民俗文化獨具特色。鎮(zhèn)內(nèi)遍布大量文物古跡、遺址、遺存及傳說，如乾隆行宮、陳家大院、合善堂、財神廟等明清建筑，記錄了皂河鎮(zhèn)豐富的文化底蘊。公園位于京杭大運河南翼的皂河古鎮(zhèn)文化體驗區(qū)，基地西鄰?fù)ㄊヂ?，南臨黃河路，基地現(xiàn)狀內(nèi)安瀾湖、龍?zhí)端|(zhì)良好，水量豐沛，岸線空間形態(tài)多樣，場地地形變化豐富，文物古跡頗多，文化內(nèi)涵深厚。二

7、、項目的必要性宿遷市人民政府把發(fā)展作為強州富民第一要務(wù)，宿遷市下江南大觀園項目的提出，就是充分發(fā)揮本地優(yōu)勢，突出地方特色。實施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，培育新的經(jīng)濟增長點，著力解決人民脫貧致富的問題，以及滿足社會、經(jīng)濟需要的重大舉措。宿遷旅游業(yè)低迷不在于宣傳促銷不力，其根本癥結(jié)是產(chǎn)品老化、單一，從而引發(fā)出環(huán)環(huán)相扣的關(guān)聯(lián)問題。時代的發(fā)展和市場供求的變化決定了宿遷旅游業(yè)已不可能再憑單一去再創(chuàng)昔日的輝煌。宿遷旅游業(yè)必須從體制改革、資源整合、招商引資、旅游產(chǎn)品創(chuàng)新、培養(yǎng)人才、提升檔次、增加賣點、迎合休閑旅游、度假旅游和會議旅游的時代需求等各個方面科學(xué)有序而又大刀闊斧地推進，方能重振雄風(fēng)，再現(xiàn)輝煌。根據(jù)宿遷旅游資

8、源的價值及其開發(fā)潛力，加上政府的信心與全市人民的努力，宿遷的旅游業(yè)完全能夠再度興旺起來，以新的產(chǎn)品和好的效益去贏得更大的市場。所以本項目建設(shè)是必要的，其必要性體現(xiàn)在如下幾個方面：1、下江南大觀園開發(fā)建設(shè)是宿遷市經(jīng)濟快速發(fā)展的需要。今日潞西，在改革開放政策的指引下，全市各項事業(yè)都取得了長足的發(fā)展。隨著旅游業(yè)的興起，旅游產(chǎn)業(yè)被列入宿遷市新的經(jīng)濟增長點受到市政府高度重視。積極招商引資，大力發(fā)展旅游業(yè)，已成為宿遷市經(jīng)濟發(fā)展不可缺少的一部分。2、是國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的需要宿遷市經(jīng)濟屬農(nóng)業(yè)型的結(jié)構(gòu)，雖說近幾年我們盡了最大力度重視農(nóng)業(yè)這個基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但由于諸多原因，農(nóng)業(yè)帶來的經(jīng)濟效益仍是十分有限的。宿

9、遷市的現(xiàn)狀迫切需要進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，發(fā)展旅游業(yè)，將為宿遷市提供新的產(chǎn)業(yè)支柱。3、是充分開發(fā)利用旅游資源，加強生態(tài)環(huán)境保護的需要。下江南大觀園附近地貌多樣，以濱水緩坡地帶為主，具有豐富的自然資源和深厚的文化底蘊，多少年來一直被棄置，資源得不到開發(fā)利用，生態(tài)環(huán)境得不到保護和治理。該項目的建設(shè)，使皂河鎮(zhèn)的旅游資源得到充分開發(fā)利用，既改善了生態(tài)環(huán)境，又開發(fā)了一個新的旅游景區(qū)。 4、是社會發(fā)展和改善人民生活水平的需要當(dāng)前，隨著社會對精神文化的需求，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，隨著人們生活水平的不斷提高，追求高尚、健康、優(yōu)雅舒適，多層次多內(nèi)涵的休閑與旅游正成為一種時代氣息的生活方式，回歸大自然、瞻仰革命前輩風(fēng)采

10、已成為當(dāng)代人們生活的主流和發(fā)展方向。我市在這兩方面有獨得的優(yōu)勢，下江南大觀園項目的開發(fā)是社會市場經(jīng)濟發(fā)展的需求。 5、是發(fā)揮本地資源優(yōu)勢和地方特色，創(chuàng)造財富的戰(zhàn)備選擇。宿遷市的發(fā)展僅僅依賴農(nóng)業(yè)是遠遠不夠的，必須大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，有這樣豐富多彩的旅游資源不利用、不開發(fā)，是一種極大的浪費，因地制宜，建設(shè)符合大眾消費的旅游區(qū)是對資源的合理利用，是實事求是的必然選擇。綜上所述可以看到，宿遷市發(fā)展旅游業(yè)有很多優(yōu)勢和機遇，下江南大觀園的建設(shè)只要在明確宿遷旅游發(fā)展動力的基礎(chǔ)上，采取有效的對策，確立合理的發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)，利用好資源和區(qū)位條件，就能達到滿足市場需求，構(gòu)建有益于宿遷旅游業(yè)快速有序發(fā)展的旅游產(chǎn)業(yè)體系

11、的目的。所以說下江南大觀園項目的建設(shè)是必須的。三、項目的可行性1、優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，豐富的自然資源和文化資源為旅游開發(fā)奠定了堅實的基礎(chǔ)。2、項目基礎(chǔ)牢固，前景廣闊，發(fā)展空間大，風(fēng)險系數(shù)小。由于與龍王廟行宮、財神廟、合善堂、陳家大院旅游景點不遠，所以客源充足，用以作為休閑娛樂、文化教育、避暑、度假的市場前景廣闊。同時，其電力、水資源和通訊生活設(shè)施為項目開發(fā)提供有力保障。 3、與現(xiàn)時代人們的生活方式相適應(yīng)。隨著人們經(jīng)濟收入的增長，素質(zhì)的不斷提高，對精神生活的需求日益增大。追求文明、向往高位的生活方式越來越成為一種潮流，這樣為項目的開發(fā)提供了可持續(xù)發(fā)展的空間。 4、從市場經(jīng)濟上來講，項目的開發(fā)克服了隨

12、意性和盲目性，只要搶得市場先機，一定會給當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟帶來騰飛。 綜上所述，只要因地制宜、合理布局、科學(xué)規(guī)劃、有效開發(fā)有效資源，它將成為投資見效快、風(fēng)險系數(shù)小、可持續(xù)發(fā)展的好項目，項目建設(shè)是必要且可行的。第四章 擬建地址的建設(shè)條件一、項目所在地概況設(shè)計用地位于京杭大運河?xùn)|南翼，東至通圣路，南臨黃河路，總用地6. 62公頃。二、項目現(xiàn)狀分析（一）地形、地貌及環(huán)境條件良好（二）水文地質(zhì)條件良好（三）交通條件優(yōu)秀（四）社會環(huán)境條件良好（五）公共設(shè)施條件良好（六）綜合評價總之，該項目是一項能較快占領(lǐng)市場，獲取良好回報的較佳的投資行為。第五章 工程建設(shè)方案一、指導(dǎo)思想以乾隆下江南歷史文化為內(nèi)涵，依托安瀾湖、

13、龍?zhí)兜茸匀痪坝^風(fēng)貌以及乾隆行宮、龍王井遺址等歷史文化資源，以皇家宮苑園林格局為載體，因借山石水體，通過對特色景觀、歷史文化遺址和艮俗文化等的發(fā)掘進行旅游資源整合，打造集山水園林游覽、遺址觀光、特色文化休閑體驗于一體的下江南主題公園，與乾隆行宮共同構(gòu)成皂河鎮(zhèn)皇家宮苑景區(qū)。二、設(shè)計原則1、有效保護，突出發(fā)揮安瀾湖、龍?zhí)兜茸匀痪坝^資源。 2、彰顯宿遷皂河鎮(zhèn)地域歷史文化資源。 3、立足市場、長遠考慮，追求經(jīng)濟、社會、環(huán)境的整體效益。 4、因地制宜、節(jié)約資源、低碳生態(tài)、堅持可持續(xù)發(fā)展原則。 5、以人為本，從城市居民社會生活與旅游者的需求出發(fā)考慮功能需求，強調(diào)入與自然和諧共處，構(gòu)建多樣統(tǒng)一集遺址觀光、文化

14、娛樂、體驗休憩為一體的旅游區(qū)。三、規(guī)劃目標(biāo)以市場導(dǎo)向為原則，以以人為本為指導(dǎo)思想，明確景區(qū)今后一段時間內(nèi)的發(fā)展定位，從資源的可持續(xù)性、形象的品牌性、旅游管理的先進性出發(fā)，通過政府主導(dǎo)下的跨越式大旅游總體發(fā)展戰(zhàn)略和相關(guān)策略的實施，將下江南大觀園建設(shè)成為景區(qū)重點突出、旅游主題鮮明、創(chuàng)新能力強、產(chǎn)品豐富、市場發(fā)育良好、運行有序、管理規(guī)范、服務(wù)精良、社會認(rèn)同度和美譽度高、產(chǎn)業(yè)拉動力大、綜合效益好的旅游強區(qū)和國家級優(yōu)秀旅游區(qū)，從而實現(xiàn)對資源的積極保護和旅游產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整和品質(zhì)的提升。四、規(guī)劃方案（一）功能分區(qū)1、皇家宮苑園林的山水格局下江南大觀園是一座以乾隆下江南的皇家文化為內(nèi)涵，以宮苑山水格局為載體的主

15、題公園，園內(nèi)突出自然景致，以錯落自由布局的園林建筑與理水、疊石、堆山、栽花、植林相結(jié)合，以達到“可行、可望、可游、可居”的山水詩畫意境。 2、主從有序、風(fēng)采各異的景點設(shè)計全園在總體布局上，一方面組織主從有次的軸線關(guān)系、分清主次，一方面運用對比手法，相互襯托，形成人工與自然統(tǒng)一協(xié)調(diào)而又氣韻生動的統(tǒng)一整體。3、因地制宜 巧于因借 公園在整體布局構(gòu)思上與周圍及基地的自然環(huán)境緊密結(jié)合，借景于遠山近水，亭合樓榭，竹樹蕭森的自然風(fēng)光，使全園景色與周邊環(huán)境融為一體，表現(xiàn)出一種自然雅樸的風(fēng)格。（二）景區(qū)的主要建設(shè)項目第六章 項目發(fā)展分析一、發(fā)展條件swot分析（1）優(yōu)勢(strengths)1.湖濱新區(qū)區(qū)位優(yōu)

16、越。景區(qū)所在地位于皂河鎮(zhèn)，毗鄰龍王廟行宮，具有優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢。2.政策支持。湖濱新區(qū)制定了“環(huán)駱馬湖旅游開發(fā)”的發(fā)展路線，著力建設(shè)駱馬湖旅游品牌。本項目的建設(shè)為宿遷旅游業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐條件。3.文化旅游資源豐富。（2）劣勢(weaknesses)1.項目擬建地旅游項目開發(fā)處于初級階段，旅游服務(wù)設(shè)施薄弱，旅游產(chǎn)業(yè)體系尚不完備。2.道路交通系統(tǒng)不完善?，F(xiàn)狀道路基本為未硬化路面，路況較差，道路體系建設(shè)還需加強。（3）機遇(opportunities)1.內(nèi)需的崛起和休閑旅游產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，內(nèi)需的崛起和旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，將給旅游業(yè)帶來巨大的商機，尤其是在宿遷市及周邊城市居民對休閑度假需求不斷增

17、加的背景下，將給景區(qū)帶來巨大的商機。 2.旅游業(yè)發(fā)展的宏觀背景良好，在江蘇省大力發(fā)展旅游業(yè)的背景下，項目依托豐富的旅游資源和有利的政策條件給下江南大觀園的旅游發(fā)展提供較好的發(fā)展機遇。3.民族文化旅游熱點，無論對民族文化愛好者還是旅游觀光者均具有永恒的魅力。（5）分析結(jié)論上述分析表明，下江南大觀園具有良好的自然生態(tài)環(huán)境、深厚的文化內(nèi)涵，擁有較優(yōu)越的區(qū)位市場條件并迎來了良好的發(fā)展機遇，但同時也存在不足并面臨挑戰(zhàn)。宿遷市政府必須高度重視和大力扶持下江南大觀園的發(fā)展，應(yīng)緊抓機遇，高起點開發(fā)旅游產(chǎn)品，建設(shè)精品景區(qū)，積極塑造個性化的品牌形象，并通過強勢的旅游市場促銷，現(xiàn)代化的管理手段和先進的經(jīng)營策略來營造

18、下江南大觀園的整體優(yōu)勢，創(chuàng)造景區(qū)新的輝煌。三、開發(fā)思路1、選準(zhǔn)突破“亮點”，實施集中開發(fā) 選準(zhǔn)“亮點”區(qū)域?qū)嵤┘虚_發(fā)，帶動周邊區(qū)域的旅游資源開發(fā)，是國內(nèi)外發(fā)展旅游的重要經(jīng)驗?！傲咙c”的選擇要綜合考慮各方面的條件，既要考慮交通通達條件、城市的依托性，也要避免簡單的城市中心論；既要考慮資源品位和特色，也要注意開發(fā)的難度與對周邊區(qū)域的帶動；既要考慮民族文化的積淀、民俗民風(fēng)的濃郁，也要考慮對自然景觀、其他優(yōu)勢資源的依托；既要考慮資源開發(fā)的最初引爆點，也要考慮持續(xù)發(fā)展的效應(yīng)與后勁?？傊?，要立足通過一個亮點的突破，實現(xiàn)對一個地區(qū)的綜合帶動，使這一地區(qū)盡快成為旅游熱線中的一個點、或者一個段、或者一條支線。

19、 2、高起點、新思路的發(fā)展戰(zhàn)略 這是宏觀層面的發(fā)展思路，屬于一個地區(qū)民族文化資源開發(fā)的指導(dǎo)思想。高起點，應(yīng)首先是在策劃、設(shè)計方面，然后是具體的開發(fā)，再是相關(guān)的配套和管理；新思路，主要是指發(fā)展模式、策劃理念，并非過于具體的一些方面。一些民族文化旅游資源的開發(fā)，可采取經(jīng)營權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、宣傳促銷委托獨家代理等方式，也可以采取有關(guān)地區(qū)、投資者聯(lián)合開發(fā)的方式，也可以保護為切入點實施適度規(guī)模的開發(fā)。 3、突出文化的民族與地域特色 突出文化資源的民族與地域特色，是增強旅游產(chǎn)品競爭力的重要方面。如何深入挖掘民族文化資源，是一個值得深入研究的問題。一是表現(xiàn)形式。二是民族文化與其他旅游資源的有機組合。三是進行深度挖

20、掘，形成民族文化旅游產(chǎn)品的系列。這三種表現(xiàn)形式，從實際情況出發(fā)，無所謂誰高誰低，關(guān)鍵是看對民族文化的挖掘和利用深度，也要看民族文化類旅游產(chǎn)品的市場需求。但注意突出特色、提高表現(xiàn)品位、增強吸引力，應(yīng)是共同追求的主題。 4、要認(rèn)真辦好民俗節(jié)慶活動 民俗節(jié)慶活動是民族文化集中對外展示的機會和場合，由于這些活動歷史悠久、有深厚的文化底蘊、廣泛的群眾參與基礎(chǔ)，因此，雖然持續(xù)時間一般不長，但由于媒體的關(guān)注報道、外地游人商旅的參與，成為促銷民族文化的一個重要機會。5、要大力營造民族文化的氛圍各地對民族文化資源的開發(fā)利用，不僅是對其典型和精粹的開發(fā)，同時也要做好民族文化氛圍的營造。利用民族文化發(fā)展旅游業(yè)，主要

21、是挖掘和利用有價值的民族文化的符號，使旅游產(chǎn)品、服務(wù)的各個方面增加文化內(nèi)涵。在建筑方面，旅游景區(qū)內(nèi)的建筑，必須保持民族化、地方特色化，改進的只是衛(wèi)生條件，如廁所、餐飲用火、垃圾處理，增添的是具有民族特性的一些建筑符號。此外，民族服飾的穿著也是重要方面，要提倡穿著民族服飾，對于經(jīng)商者、旅游從業(yè)者應(yīng)明確要求；要不斷研究改進民族服裝，使之美觀、實用、多樣、價廉，讓普通百姓都有條件穿著，并進而向旅游商品化方向發(fā)展。 四、目標(biāo)市場定位（一）旅游市場分析宿遷旅游業(yè)一直受到省市三級領(lǐng)導(dǎo)的高度關(guān)注，已經(jīng)具有一定的知名度。宿遷應(yīng)以蘇北大開發(fā)為契機，最終提高宿遷的知名度和美譽度。1、需求層面(1)國內(nèi)休閑旅游市場

22、的持續(xù)快速發(fā)展巨大的需求首先來自國家旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展。我國是旅游資源大國，正在成為旅游經(jīng)濟強國。到2020年，國內(nèi)休閑旅游將達到年人均1.22次，旅游業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。屆時，政策將更為靈活，行業(yè)規(guī)則制度將更為開放，刺激國民旅游消費的措施將更多。同時，隨著我國人民生活水平的提高，人們旅游活動的參與度明顯提高。(2)自駕車旅游市場的成熟（含散客）隨著我國經(jīng)濟的飛速發(fā)展，尤其是沿海地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的先行，私家車已經(jīng)具有一定的數(shù)量，自駕車旅游因其自由、新穎、靈活、刺激而受到人們的青睞，以自駕車旅游為主體的散客已經(jīng)成為新的旅游形式并呈現(xiàn)強勁增長勢頭，自駕車旅游的黃金時代已經(jīng)到來。潞西恰好位于滇西兩小時

23、旅游圈的中心，游客正好需要休息、補給，在潞西建立旅游服務(wù)中心，可把握自駕車市場的良機。(3)旅游業(yè)成為社會資本投資熱點目前，社會經(jīng)濟的發(fā)展以效益為中心，進入多元化的階段。旅游業(yè)因其較佳的效益而得到青睞，社會資本加速流入，其投資、開發(fā)和經(jīng)營得到進一步的放開。隨著旅游業(yè)對外開放和市場化程度的提高，這一趨勢將進一步加強。外資和民間資本將在旅游業(yè)投資，特別商業(yè)性旅游項目的投資占據(jù)主導(dǎo)地位，投資的方式、渠道也將更為多樣化。潞西應(yīng)健全相關(guān)規(guī)制，完善社會投資的配套服務(wù)，加強旅游項目的協(xié)調(diào)與管理，降低社會投資的進入門檻，為社會資本大規(guī)模進入旅游業(yè)營造更加寬松的環(huán)境。(4)融入大區(qū)域發(fā)展的潛力和機會（含城鄉(xiāng)建設(shè)

24、、市場推廣）以上機遇攬括政治、經(jīng)濟、社會、技術(shù)等方面。2、供給層面(1)政策支持(2)蘇北區(qū)域聯(lián)動（二）市場定位1、區(qū)域市場定位：下江南大觀園的目標(biāo)市場以省內(nèi)項目周邊客源市場為主，以國內(nèi)旅游市場為輔。區(qū)域旅游市場定位如下（表7-1）：表7-1 區(qū)域旅游市場的定位客源市場國內(nèi)旅游市場定位一級市場（核心市場）蘇北地區(qū)及周邊地區(qū)（重點是徐州市）二級市場（開拓市場）除一級市場以外的省內(nèi)地區(qū)三級市場（機會市場）除一、二級市場以外的全國其它地區(qū)2、細(xì)分市場定位： 消費階層：主要面向大眾的觀光休閑旅游者，兼顧文化旅游市場和可轉(zhuǎn)化為觀光游客的商務(wù)旅游市場； 出游方式：團隊與散客并重，其中散客以家庭出游與伙伴式

25、出游為主，自駕車旅游占有越來越大的比重。 按職業(yè)劃分：以工人、學(xué)生、企業(yè)管理人員、個體經(jīng)營者、教師與專業(yè)技術(shù)人員、離退休人員為主，兼顧農(nóng)民和其他旅游者。 專項市場：民族文化研究與愛好者等。第七章 環(huán)境容量及客源市場預(yù)測一、環(huán)境容量預(yù)測1、游路測算法適宜環(huán)境容量的估算按以下指標(biāo)進行：(1) 瞬時容量=主要游步道長度/5米間距= 3494/5= 699人；(2) 日容量=瞬時容量周轉(zhuǎn)率= 6994= 2796 人。2、面積測算法按旅游區(qū)總面積947560m2，容量標(biāo)準(zhǔn)按近郊風(fēng)景區(qū)600 m2/人計算，周轉(zhuǎn)率為2，即：最大環(huán)境容量（人）=947560（m2）/600（m2/人）2=3159(人)根據(jù)

26、上述兩種方法計算得到的數(shù)據(jù)進行加權(quán)計算，下江南大觀園最佳環(huán)境日容量為：（2796+3159）/2= 2978人/日二、客源市場預(yù)測1、區(qū)域旅游市場背景（1）2011年1-10月，全市共接待中外旅游者94.87萬人次，同比增長15.3%；實現(xiàn)旅游收入65227.62萬元，同比增長16.7%；其中接待國內(nèi)旅游者93.82萬人次，同比增長15.5%，實現(xiàn)國內(nèi)旅游收入63096.25萬元，同比增長17.8%；接待海外旅游者10529人次，同比增長1.7%，實現(xiàn)旅游外匯收入292.67萬美元，同比增長1.7%?？梢钥闯?，潞西的旅游市場已初具規(guī)模長率高。（2）周邊地區(qū)巨大的客源市場和出游潛力為景區(qū)旅游發(fā)展

27、提供了強大的市場支撐。景區(qū)鄰近多個風(fēng)景名勝區(qū)可直接成為景區(qū)重要的旅游客源市場，為景區(qū)共享這一龐大的客源市場創(chuàng)造了十分有利的條件。（3）新的旅游需求趨勢為下江南大觀園的開發(fā)帶來了契機。研究表明，未來的旅游需求將呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢：旅游市場大幅度崛起，消費群體進一步擴大；旅游需求日益多樣化和個性化，旅游者對自然和文化興趣不斷增強，以環(huán)境保護為取向的生態(tài)旅游、文化旅游、主題性旅游將成為今后的發(fā)展方向；旅游者更加注重地方個性和特色，帶有主題性、刺激性的景點和具有學(xué)習(xí)意義的深層次文化旅游，如主題旅游區(qū)、主題旅游社區(qū)和主題城鎮(zhèn)等深受歡迎； 旅游者的需求結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，傳統(tǒng)的觀光旅游依然深受歡迎，休閑度假、

28、商務(wù)會展旅游正在崛起，游客對旅游產(chǎn)品和旅游服務(wù)品質(zhì)的要求日益提高；旅游者的活動模式、行為規(guī)律和興趣點將發(fā)生變化，出游次數(shù)增多，由團體旅游向個體散客旅游轉(zhuǎn)變，家庭出游、伙伴出游和自駕車成為主要方式，旅游者越來越重視旅游體驗，旅游將從被動轉(zhuǎn)為主動參與。上述旅游需求趨勢，將對下江南大觀園開發(fā)產(chǎn)生深遠的影響并帶來新的發(fā)展契機。2、客源市場的現(xiàn)狀分析 旅游方式以散客居多，其次是旅行社組織旅游，家庭出游、伙伴出游和自駕車成為具有較大潛力的重要旅游方式。第八章 生態(tài)環(huán)境保護措施下江南大觀園擬建地區(qū)有良好的自然生態(tài)環(huán)境，是其旅游開發(fā)所依托的重要資源，為使景區(qū)具有永久的生命力，達到風(fēng)景資源永續(xù)利用和旅游的可持續(xù)

29、發(fā)展，必須防止因開發(fā)建設(shè)造成人為的破壞和旅游污染，保護景區(qū)的生態(tài)環(huán)境，保持長期平衡。要做到以下幾點： 1、合理規(guī)劃布局，保護生態(tài)景觀 旅游設(shè)施和建筑規(guī)劃設(shè)計須遵循“生態(tài)為先，尊重自然，融入自然”的原則，做到選址科學(xué)、布局合理、利于環(huán)保，建筑造型、色彩和選材應(yīng)盡可能體現(xiàn)生態(tài)化，盡量采用地方天然材料或環(huán)保材料，以與景區(qū)自然環(huán)境相和諧與融合，并控制體量，避免對山體、綠地、水面等自然環(huán)境構(gòu)成破壞。2、加強綠化，培育良好的生態(tài)環(huán)境對近年來破壞了的生態(tài)環(huán)境進行恢復(fù)和改造。對現(xiàn)有樹木加強保護，嚴(yán)禁砍伐破壞；對原有的景觀效果較差的山體植被進行景觀改善，改良林相，已破壞的山體盡快恢復(fù)綠化，制止水土流失；在重點景

30、區(qū)（點）地段，根據(jù)景觀文化內(nèi)涵，進行精致的植物種植栽培，實現(xiàn)綠化、美化和香化；沿公園內(nèi)水體周圍加強濕地植物的種植，營造豐富的生態(tài)系統(tǒng)。3、積極預(yù)防，有效治理環(huán)境污染 科學(xué)開發(fā)建設(shè)，避免在施工過程中對旅游區(qū)生態(tài)環(huán)境造成建設(shè)性破壞，盡量減少工程廢渣、污水和噪聲對環(huán)境的污染。 加強固體垃圾清運處理，結(jié)合旅游區(qū)建設(shè)設(shè)立固定垃圾筒（箱）和垃圾中轉(zhuǎn)站，對旅游區(qū)運營后產(chǎn)生的各類垃圾要及時清運處理。 積極控制廢氣排放，采用爐罩分離垂直上抽式高效機械排風(fēng)設(shè)施和高位排放等方式，重點對廚房油煙、廢氣進行控制。 控制噪聲污染，確保旅游區(qū)內(nèi)噪聲晝夜平均等效聲級符合“城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)”gb309693二類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，夜間

31、平均等效聲級符合三類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。 不斷改進環(huán)保技術(shù)，加強景區(qū)環(huán)境管理，推行景區(qū)清潔生產(chǎn)，確保景區(qū)環(huán)境質(zhì)量。4、節(jié)能降耗，實施景區(qū)清潔生產(chǎn)通過設(shè)計生態(tài)建筑物，運用自然采光與通風(fēng)，選用高性能低能耗產(chǎn)品（如節(jié)能燈），合理配置設(shè)備，采用節(jié)能技術(shù)、推行節(jié)約資源和循環(huán)使用等多種措施，實施景區(qū)的清潔生產(chǎn)，減少旅游開發(fā)對生態(tài)環(huán)境的負(fù)面影響。5、加強環(huán)保教育，強化環(huán)境管理大力加強對開發(fā)經(jīng)營者和游客的宣傳教育，提高其環(huán)境保護意識，將他們培養(yǎng)成能夠自覺維護生態(tài)環(huán)境，主動參加保護生態(tài)環(huán)境的負(fù)責(zé)任的旅游者和旅游工作者。在主要路口、景點等地段設(shè)置警示牌等，門票印制環(huán)?？谔枺l(fā)放環(huán)保宣傳手冊、環(huán)保垃圾袋等。同時要對旅游區(qū)內(nèi)的湖

32、面、草地、林地、水面的衛(wèi)生管理，保持區(qū)內(nèi)環(huán)境清潔。第九章 消防與安全保衛(wèi)一、景區(qū)防火下江南大觀園有茂密的森林，但沒有形成防火隔離帶，因此森林防火工作任務(wù)重，具體防火措施如下：1、采用植物隔離帶，空地隔離帶或人工防火墻等多種方法，建立防火隔離帶體系，預(yù)防火災(zāi)發(fā)生。2、電線等管線全部實現(xiàn)地埋。3、對景區(qū)用電、用火的用戶進行防火安全知識普及教育。4、教育旅游者嚴(yán)禁隨意點火，用火必須注意安全。二、景區(qū)重力災(zāi)害防治無三、景區(qū)治安保衛(wèi)1、在主要旅游場所、旅游路段設(shè)立電話，用于查詢、問詢和報警。2、設(shè)立旅游區(qū)治安辦公室，并設(shè)置流動治安人員。3、建立治安保衛(wèi)應(yīng)急系統(tǒng)。四、景區(qū)醫(yī)療救護設(shè)施設(shè)置景區(qū)內(nèi)需配備一個醫(yī)

33、療救護中心，配備相應(yīng)的醫(yī)療設(shè)備、救護設(shè)備及醫(yī)療人員，具有處理一般及緊急救護的能力。第十章 投資估算及資金籌措一、投資估算本項目采取概算指標(biāo)法，其指標(biāo)的確定如下：1、建筑工程：本工程特別重視建筑風(fēng)格和藝術(shù)性。建筑工程造價以宿遷地區(qū)同類建筑造價為基礎(chǔ)，根據(jù)風(fēng)格的要求適當(dāng)提高標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)本規(guī)劃內(nèi)容，其建設(shè)投資項目包括：主要公共服務(wù)設(shè)施（景區(qū)館場和文化設(shè)施、管理設(shè)施）、主要基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（道路交通，供排水，供電）。上述投資不包括土地成本、居民拆遷安置、設(shè)備費及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（包括開挖景觀湖土石方工程）等費用。 二、資金籌措資金來源分別為政府投資、銀行貸款、自有資金、招商引資等。第十一章 效益分析一、景區(qū)

34、盈利模式要實現(xiàn)景區(qū)效益合理的最大化，既要內(nèi)部挖掘潛力，延長游客逗留時間，豐富活動內(nèi)容，增加盈利性項目，有效控制成本，實現(xiàn)景區(qū)收入內(nèi)涵式增長，又要對外開拓市場，拓展產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)景區(qū)收入外延式增長。1、深化觀光型盈利模式。以滿足游客需求為前提，豐富觀光內(nèi)容，強化旅游特色，增加盈利性項目，爭取早日從傳統(tǒng)的以門票經(jīng)濟為主的觀光型盈利模式向多元經(jīng)濟為主的綜合型盈利模式邁進。2、完善綜合型盈利模式。充分利用景區(qū)旅游文化和環(huán)境所產(chǎn)生的諸多衍生功能，形成了以游憩功能為基礎(chǔ)，其它功能為延伸的綜合性、多元化的收入模式。一方面，要加強體驗式旅游產(chǎn)品的設(shè)計，形成情境氛圍，引導(dǎo)游客參與，同時要增加外圍服務(wù)、旅游工藝品等收

35、入點，營造旅游購物氛圍，促使游客在體驗、觀賞的過程中，主動的、自然的、愉快的進行各類消費，增加旅游收入；另一方面，要進行休閑旅游產(chǎn)品設(shè)計，增加休閑旅游的收入；此外，要充分發(fā)揮景區(qū)的文化內(nèi)涵和社會功能，拓展旅游產(chǎn)業(yè)鏈、積極發(fā)展住宿、會議、旅游商品生產(chǎn)與批發(fā)銷售、文化傳播、旅游地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)，豐富景區(qū)多樣化的良性收入結(jié)構(gòu)。3、拓展品牌盈利模式。通過開發(fā)品牌系列產(chǎn)品和延伸產(chǎn)品，拓展品牌產(chǎn)業(yè)，不斷發(fā)展放大品牌效應(yīng)、擴充、提升景區(qū)的產(chǎn)業(yè)收入鏈，形成多元化收入的商業(yè)運作體系。為公園旅游景區(qū)效益的提升和謀求更大的發(fā)展開辟廣闊的天地。二、經(jīng)濟效益分析旅游區(qū)經(jīng)營收入的測算依據(jù)是類似旅游開發(fā)項目的市場調(diào)查資料、旅

36、游管理機構(gòu)統(tǒng)計資料等基礎(chǔ)上進行分析、預(yù)測得到的數(shù)據(jù)。經(jīng)營收入的估算只考慮景區(qū)內(nèi)旅游產(chǎn)業(yè)的收益，不考慮旅游經(jīng)濟的乘數(shù)效應(yīng)及對宿遷市相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動。三、社會效益分析下江南大觀園的開發(fā)建設(shè)，有利于促進宿遷市旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對調(diào)整與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增加就業(yè)機會，改善投資環(huán)境，提高地區(qū)知名度，促進宿遷市旅游資源的開發(fā)利用，對經(jīng)濟的發(fā)展將起到極大的推動作用。同時，公園景區(qū)的建設(shè)有利于創(chuàng)造富有景觀特色和休閑機會的人居環(huán)境。1、本項目的開發(fā)，為宿遷市旅游業(yè)增加了一個新的特色度假區(qū)，據(jù)測算，公園景區(qū)直接收入每增加1元，能給相關(guān)行業(yè)帶來近5元的間接收入。游客在旅游過程中的購物、娛樂消費將進一步促進第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和工農(nóng)

37、業(yè)產(chǎn)品的銷售；2、項目的開發(fā)，將有助于塑造宿遷市的地區(qū)形象，改善宿遷市的投資環(huán)境，促進招商引資；四、生態(tài)效益分析下江南大觀園的開發(fā)，將把自然生態(tài)的保護與旅游資源的開發(fā)很好地結(jié)合起來，這不僅符合可持續(xù)發(fā)展的要求，而且還能同時滿足旅游者的需要，對促進生態(tài)環(huán)境的保護和優(yōu)化具有重要意義。 第十二章 項目風(fēng)險分析一、主要風(fēng)險因素的識別經(jīng)分析，本項目的風(fēng)險因素有：1、技術(shù)風(fēng)險 技術(shù)方面的風(fēng)險主要指項目采用先進技術(shù)和新技術(shù)應(yīng)用上的可靠性和適用性等存在不確定性。 2、工程風(fēng)險 工程風(fēng)險主要包括方案、施工與工期等存在各種不確定性給項目帶來的風(fēng)險。3、環(huán)境影響 環(huán)境影響方面的風(fēng)險主要指工程建設(shè)期對周圍水資源、森林

38、植被、自然環(huán)境等產(chǎn)生的負(fù)面影響，致使項目不能順利實施或需要增加大量投資進行治理等。4、組織機構(gòu) 組織機構(gòu)方面的風(fēng)險主要指項目組織設(shè)置方案不適于本項目的建設(shè)或運營，項目法人代表、企業(yè)管理層不能勝任項目的組織與管理等，影響項目的實施。5、投資估算風(fēng)險 投資估算的風(fēng)險主要來自工程方案變動的工程量增加、工期延長，人工、材料、機械臺班費、各種費率、利率的提高，征地及拆遷工程量增加和單價的提高。6、融資風(fēng)險 本項目投資大，具有一定社會公益性，投資回報主要的反映在經(jīng)濟效益、社會效益、和生態(tài)效益方面。 7、經(jīng)濟風(fēng)險 經(jīng)濟方面的風(fēng)險來自投資或后期運營費用的增加，使項目維持運營成本達不到預(yù)期目標(biāo)。8、經(jīng)營管理風(fēng)險

39、項目部門設(shè)置和制度建設(shè)，提高效率和降低成本的原則，管理要規(guī)范化和制度化。要根據(jù)市場的變化和內(nèi)部實際情況，及時完善和修正經(jīng)營戰(zhàn)略，促使經(jīng)營戰(zhàn)略符合實際并切實可行。9、政策風(fēng)險政策是一種保障，也是一種風(fēng)險。加強應(yīng)加現(xiàn)狀及趨勢的分析，跟蹤國際、國家相關(guān)政策動態(tài)，合理評估相關(guān)政策對項目建設(shè)及運營的整體影響。本項目正處在國際金融風(fēng)暴的蕭條時期，金融危機所帶來的風(fēng)險不僅影響到中國，也影響到本項目的開發(fā)建設(shè)和運營的各個方面。10、財務(wù)風(fēng)險投資中應(yīng)摸清調(diào)查核實實際情況，取得第一手資料，將預(yù)測建立在堅實可靠的基礎(chǔ)上，建立公園景區(qū)建設(shè)和運營良好的成本控制和財務(wù)管理制度。二、規(guī)避風(fēng)險的措施1、項目開發(fā)建設(shè)風(fēng)險對策（1）規(guī)避項目開發(fā)建設(shè)風(fēng)險，主要應(yīng)堅持按建設(shè)程序辦事，是按照自然規(guī)律和經(jīng)濟法則管理基本建設(shè)的一項根本原則，也是項目科學(xué)決策和順利實施的重要保證。根據(jù)我國的建設(shè)經(jīng)驗，并結(jié)合國家經(jīng)濟體制改革和投資管理體制深化改革的要求及國家現(xiàn)行政策規(guī)定，本項目的工程建設(shè)必須遵循建議書階段、項目可行性階段、設(shè)計文件階段、建設(shè)準(zhǔn)備階段、建設(shè)實施階段、竣工驗收和后評價階段，有步驟、循序漸進地按照項目建設(shè)各階段的工作要求進行。每個階段都包含許多不同的工作內(nèi)容和環(huán)節(jié)，并按照它們本身所固有的規(guī)律，有序有機地聯(lián)系在一起，形成一個循序漸進的工作過程。（2）加強項目管理。包括做好項目建設(shè)計劃