土地一級開發(fā)流程

1、房地產開發(fā)業(yè)務流程概述房地產開發(fā)業(yè)務流程概述 前一級開發(fā)前一級開發(fā)房地產開發(fā)業(yè)務階段劃分房地產開發(fā)業(yè)務階段劃分 一級開發(fā)一級開發(fā) 二級開發(fā)二級開發(fā)取得土地一級開發(fā)授權之前的全部工作土地開發(fā)整理的全部工作，主要包括征地、拆遷、大市政建設等，工作目標：經營性用地公開入市交易，取得土地使用權。自取得國有土地使用權至建設項目竣工交付使用之日止的全部開發(fā)、建設工作，包括前期工作、工程建設、房屋銷售以及物業(yè)管理等。以土地開發(fā)為主線，房地產開發(fā)分為以下三個階段：以土地開發(fā)為主線，房地產開發(fā)分為以下三個階段：一、概念和意義一、概念和意義實施土地一級開發(fā)前的所有準備工作，是進行土地一級開發(fā)、二級開發(fā)的基礎和前提

2、第一部分第一部分 前一級開發(fā)前一級開發(fā)二、主要工作內容二、主要工作內容（一）尋找合適的宗地。第一部分第一部分 前一級開發(fā)前一級開發(fā)（二）與土地原所有權人（或使用權人）達成合作意向。（三）為土地一級開發(fā)進行經濟、技術準備。1、控制性詳細規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃2、土地一級開發(fā)實施方案、土地一級開發(fā)實施方案三、特點：周期長、風險大三、特點：周期長、風險大辛莊項目前一級開發(fā)長達三年：第一部分第一部分 前一級開發(fā)前一級開發(fā)2006年年10月簽訂合作協(xié)議月簽訂合作協(xié)議2009年年5月取得一級開發(fā)授權月取得一級開發(fā)授權2006年年5月獲得地塊信息月獲得地塊信息有些項目甚至面臨不得不退出一級開發(fā)的窘境有些項目甚

3、至面臨不得不退出一級開發(fā)的窘境一、概念一、概念 對宗地進行開發(fā)和整理，使經營性用地達到國有土地使用權出讓條件，即“生地”變“熟地”第二部分第二部分 土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)二、歷史背景與政策演變二、歷史背景與政策演變第二部分第二部分 土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)1、經營性用地出讓方式變革：協(xié)議出讓協(xié)議出讓公開市場交易。公開市場交易。國土部：2002年7月1日起施行招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定（國土資源部令第11號）北京市：關于停止經營性項目國有土地使用權協(xié)議出讓的有關規(guī)定（京政辦發(fā)200233號），但三種情況仍可協(xié)議出讓： 1、綠化隔離帶項目； 2、小城鎮(zhèn)建設項目； 3、危舊房改造項目。20

4、04年3月30日國土資源部關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（國土資發(fā)200471號）2004年8月9日北京市處理經營性用地歷史遺留問題的政策界定標準（京政辦發(fā)200448號）“831”大限：協(xié)議出讓制度真正退出歷史舞臺大限：協(xié)議出讓制度真正退出歷史舞臺二、歷史背景與政策演變二、歷史背景與政策演變第二部分第二部分 土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)2005年8月1日關于印發(fā)北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法的通知（京國土市2005540號），規(guī)定須以招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)規(guī)定須以招標方式選擇開發(fā)企業(yè)實施一級開發(fā)2002年1月31日北京市人民政府批轉市國土房管局關于

5、加強國有土地資產管理建立土地儲備制度意見的通知（京政發(fā)20024號），成立北京市土地整理儲備中心成立北京市土地整理儲備中心2、北京市土地整理開發(fā)相關政策、北京市土地整理開發(fā)相關政策2008年下半年以來，除特殊項目外，北京市土地一級開發(fā)主體均為儲備中心及其區(qū)縣分中心，但可通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)作為實施主體但可通過招標方式選擇開發(fā)企業(yè)作為實施主體三、開發(fā)模式和流程三、開發(fā)模式和流程第二部分第二部分 土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)取得一級開發(fā)授權取得一級開發(fā)授權經營性用地完成入市交易經營性用地完成入市交易土地開發(fā)整理：征地、拆遷、市政基礎設施建設以一級開發(fā)為跳板，以取得國有土地使用權為最終目標以一級開發(fā)

6、為跳板，以取得國有土地使用權為最終目標（一）基本流程（一）基本流程流程圖流程圖第二部分第二部分 土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)（二）重點環(huán)節(jié)1、一級開發(fā)授權批復編制一級開發(fā)實施方案一級開發(fā)實施方案審批表國土局內部審核專家會審查聯席會審批市國土資源局核發(fā)一級開發(fā)授權批復區(qū)國土分局、區(qū)政府區(qū)國土分局、區(qū)政府審核簽章審核簽章儲備機構作為實施主體儲備機構作為實施主體開發(fā)企業(yè)作為實施主體開發(fā)企業(yè)作為實施主體三、開發(fā)模式和流程三、開發(fā)模式和流程第二部分第二部分 土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)（二）重點環(huán)節(jié)2、一級開發(fā)立項批復規(guī)劃意見書建設項目用地預審項目項目建議書（代可研）或項目申請報告市發(fā)改委立項批復場地影響評價交

7、通影響評價環(huán)境影響評價地質災害評估三、開發(fā)模式和流程三、開發(fā)模式和流程第二部分第二部分 土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)（二）重點環(huán)節(jié)3、集體土地征收（農用地轉用）釘樁成果土地確權圖斑核實征地補償協(xié)議（村民代表大會表決）林地征占用耕地占補一書四方案征地批復勘界技術報告三、開發(fā)模式和流程三、開發(fā)模式和流程征地結案建設用地批準書第二部分第二部分 土地一級開發(fā)土地一級開發(fā)一級開發(fā)成本一級開發(fā)建設補償費綜合地價入市交易底價土地成交價政府收益一級開發(fā)利潤及稅費四、公開市場交易土地出讓價格構成四、公開市場交易土地出讓價格構成溢價前期工程費征地、拆遷、市政基礎設施費財務費用二級開發(fā)主要工作流程（公開市場交易取得土地

8、使用權）建設用地規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證商品房預售許可證建設工程規(guī)劃許可證國有土地使用證開發(fā)貸款預測備案工程檔案登記人防設計方案審查“五證五證”計劃任務出讓合同變更簽訂國有土地使用權出讓合同項目核準第三部分第三部分 土地二級開發(fā)土地二級開發(fā)產權初始登記土地一級開發(fā)主要工作流程示意取得一級開發(fā)權建設項目用地預審立項核準規(guī)劃意見書控制性詳細規(guī)劃征地拆遷市政基礎設施規(guī)劃、建設驗收，成本審定，入市交易環(huán)評交評園林文保意見授權或招標編制一級開發(fā)實施方案編制一級開發(fā)實施方案根據一級開發(fā)實施方案根據一級開發(fā)實施方案編制招標方案編制招標方案返回返回釘樁建設用地規(guī)劃許可證建設用地規(guī)劃許可證拆遷許可證拆遷許可證人防工作流程示意人防規(guī)劃意見書建設工程規(guī)劃許可證人防施工圖審查、備案人防初步設計審查人防咨詢意見書設計方案審查（規(guī)復函）返回返回人防易地建設或無人防工程單體建筑人防工程驗收、竣工備案施工圖審查（建筑工程施工許可證