我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)檔案管理現(xiàn)狀調(diào)查與分析

1、我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)檔案管理現(xiàn)狀調(diào)查與分析 摘要 房地產(chǎn)估價(jià)檔案隨著房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的迅速發(fā)展而不斷引起人們的 重視。論文運(yùn)用實(shí)地訪談、 問(wèn)卷等多種調(diào)研方式與手段， 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的檔 案管理狀況進(jìn)行了全面、 細(xì)致地調(diào)查與研究， 掌握了我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)檔案管理的 發(fā)展現(xiàn)狀， 分析了其中存在的問(wèn)題與制約因素， 提出了相應(yīng)的解決措施， 旨在促 進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)檔案管理工作健康有序地發(fā)展。 關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)估價(jià)檔案管理調(diào)研報(bào)告20 世紀(jì) 80 年代末， 我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)興起并迅速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)檔 案應(yīng)運(yùn)而生， 估價(jià)檔案管理活動(dòng)也由此展開(kāi)。 當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)檔案管理的整 體水平不高， 難以滿(mǎn)足估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部及社

2、會(huì)各方面利用估價(jià)檔案的需要。 為此， 江蘇鑫洋土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司與南京大學(xué)信息管理系共同承擔(dān)了 “估價(jià)檔案 管理要求”課題的研究，本文系該課題調(diào)研報(bào)告。、課題調(diào)研方案的總體設(shè)計(jì)根據(jù)課題研究的任務(wù)、 目的與要求， 我們確定了包括國(guó)內(nèi)外估價(jià)檔案管理制 度、研究文獻(xiàn)與實(shí)際狀況在內(nèi)的總體調(diào)研方案。 限于篇幅， 這里僅對(duì)以問(wèn)卷調(diào)研 和實(shí)地訪談為主要內(nèi)容的實(shí)際調(diào)研略加闡述。問(wèn)卷調(diào)研的內(nèi)容與實(shí)施問(wèn)卷調(diào)研的目的在于掌握全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)檔案管理工作的基 本情況，為此，我們擬定了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)檔案管理現(xiàn)狀問(wèn)卷調(diào)查表 ，調(diào)查 表內(nèi)容分為四部分： 房地估價(jià)機(jī)構(gòu)基本情況； 估價(jià)業(yè)務(wù)流程及形成文件的管理情況

3、；估價(jià)檔案管理情況；估價(jià)檔案工作支撐條件狀況。問(wèn)卷調(diào)查表于家擁引領(lǐng)2010 年 11 月 20 日由中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)發(fā)放至 214有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，截止 2010 年12 月16 日問(wèn)卷調(diào)研結(jié)束時(shí)，回收問(wèn)卷 33 份， 回收率為 15.42%。 （二）、實(shí)地訪談的內(nèi)容與實(shí)施實(shí)地訪談， 側(cè)重于個(gè)體分析， 即走訪房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中具有代表性的、 整個(gè)行業(yè)發(fā)展的估價(jià)機(jī)構(gòu)， 與估價(jià)檔案管理人員進(jìn)行面對(duì)面的溝通交流， 了解估價(jià)檔案形成、運(yùn)轉(zhuǎn)、管理、利用等情況。據(jù)此我們制定了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)地 訪談提綱，將訪談內(nèi)容劃分為文件管理、檔案管理、支撐條件、檔案管理體會(huì) 與建議四部分。課

4、題組于 2010 年 11 月 25 日至 12 月 10 日對(duì)北京、上海、深 圳三地的九家一級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了實(shí)地訪談?wù){(diào)研， 深入了解各機(jī)構(gòu)文 件管理、檔案管理狀況的同時(shí)， 也對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)檔案工作開(kāi)展情況有了充分的感 性認(rèn)識(shí)。這些實(shí)地訪談機(jī)構(gòu)是北京首佳房地產(chǎn)評(píng)估有限公司、 北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng) 估有限公司、北京杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估有限公司、 上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司、 上海八達(dá)國(guó)瑞房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司、 上海百盛房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司、 深 圳英聯(lián)房地產(chǎn)估價(jià)顧問(wèn)有限公司、 深圳世聯(lián)土地房地產(chǎn)評(píng)估有限公司、 深圳國(guó)策 房地產(chǎn)土地估價(jià)有限公司。房地產(chǎn)估價(jià)檔案的概念與特點(diǎn)一）、 房地產(chǎn)估價(jià)檔案

5、的概念目前關(guān)于“房地產(chǎn)估價(jià)檔案” 還沒(méi)有明確統(tǒng)一的定義， 在房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)文 件中稱(chēng)其為 “房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料 1 ”，有的文獻(xiàn)資料中則稱(chēng)之為 “房地 產(chǎn)估價(jià)資料 2 ”。筆者認(rèn)為， 明確房地產(chǎn)估價(jià)檔案概念是十分必要的， 這既是開(kāi) 展理論研究的基礎(chǔ)， 也是規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)檔案管理的前提。 參考城建檔案、 房地 產(chǎn)權(quán)屬檔案等概念， 并結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)特點(diǎn)我們將房地產(chǎn)估價(jià)檔案概念完 整表述為：房地產(chǎn)估價(jià)檔案， 是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在其房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)活動(dòng)中 直接形成的、 與房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)相關(guān)的、 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和社會(huì)有保存價(jià)值的 各種文字、圖表、聲像等不同形式和載體的歷史記錄。二）、房地產(chǎn)估價(jià)

6、檔案的特點(diǎn)房地產(chǎn)估價(jià)檔案具有專(zhuān)業(yè)性、 項(xiàng)目成套性、 高度保密性的特點(diǎn)。 專(zhuān)業(yè)性是房 地產(chǎn)估價(jià)檔案最基本的特點(diǎn)， 這是由房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)專(zhuān)業(yè)性決定的， 主要體現(xiàn)評(píng)估過(guò)程中規(guī)在估價(jià)檔案的形成領(lǐng)域、形成過(guò)程、記錄方式、內(nèi)容性質(zhì)等方面。項(xiàng)目成套性， 是由于房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)都是圍繞一個(gè)個(gè)獨(dú)立項(xiàng)目為對(duì)象開(kāi)展的， 律性地形成了一系列相關(guān)的估價(jià)文件， 它們因共同記載和反映估價(jià)活動(dòng)而構(gòu)成 一個(gè)密不可分的有機(jī)整體，即房地產(chǎn)估價(jià)檔案，這就要求在收集、整理、分類(lèi)、 保管等管理工作中都要保持一個(gè)項(xiàng)目檔案材料的齊全成套。 房地產(chǎn)估價(jià)檔案較之 其他類(lèi)型檔案具有更高的保密性， 房地產(chǎn)估價(jià)檔案作為企業(yè)資產(chǎn)的一部分， 在反 映估價(jià)機(jī)

7、構(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)開(kāi)展情況的同時(shí)也記錄了技術(shù)人員在估價(jià)過(guò)程中形成的經(jīng) 驗(yàn)總結(jié)等， 具備企業(yè)“知識(shí)產(chǎn)權(quán)”的性質(zhì)，另外房地產(chǎn)估價(jià)檔案中涉及到委托 人及其他相關(guān)人員的隱私， 估價(jià)人員有義務(wù)對(duì)估價(jià)報(bào)告或工作底稿中的信息依 據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及委托人的協(xié)議要求進(jìn)行保密。三、房地產(chǎn)估價(jià)檔案管理現(xiàn)狀分析一）、 房地產(chǎn)估價(jià)檔案制度建設(shè)狀況從行業(yè)整體來(lái)看， 至今沒(méi)有專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)檔案管理的法規(guī)文件出臺(tái)， 僅在房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)文件與部門(mén)規(guī)章中有某些條款涉及房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及相關(guān) 資料的整理與保管。例如， 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范中 4.0.6 款要求估價(jià)機(jī)構(gòu)做好估 價(jià)文件的收集、 整理及估價(jià)檔案的歸檔、 保管工作，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦

8、法 第九條要求估價(jià)機(jī)構(gòu)建立估價(jià)檔案管理制度， 房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)第十 三、十四條指出哪些資料應(yīng)作為估價(jià)報(bào)告的附件并最終轉(zhuǎn)化為估價(jià)檔案進(jìn)行妥善 保管。從機(jī)構(gòu)個(gè)體來(lái)看，因房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法要求，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)均制定了內(nèi)部估價(jià)檔案管理制度，規(guī)定了估價(jià)檔案日常保管、借閱利用等內(nèi)容， 但制度體系較不完整且內(nèi)容不全面，可操作性差。二）、房地產(chǎn)估價(jià)文件與檔案管理狀況調(diào)研結(jié)果顯示， 大部分估價(jià)機(jī)構(gòu)都是由業(yè)務(wù)人員兼職進(jìn)行估價(jià)檔案管理， 其弊端主要是檔案管理各環(huán)節(jié)操作不規(guī)范， 估價(jià)檔案案卷質(zhì)量參差不齊。 收集方 面，各機(jī)構(gòu)的估價(jià)檔案歸檔范圍不一， 估價(jià)文件積累收集工作受業(yè)務(wù)人員主觀因 素影響較大。 整理方

9、面，估價(jià)檔案分類(lèi)籠統(tǒng)且邏輯體系性不強(qiáng)， 案卷編號(hào)多由漢字、數(shù)字與字母組成以致繁瑣冗長(zhǎng)，案卷目錄編制率較低。鑒定方面，估價(jià)機(jī)構(gòu) 都未開(kāi)展估價(jià)檔案鑒定工作，采取“一刀切”的方式，即不論何種類(lèi)型估價(jià)檔案均長(zhǎng)期保存，庫(kù)房保管壓力與日俱增。保管方面， 不同估價(jià)機(jī)構(gòu)在檔案庫(kù)房基 本設(shè)施配備上存在較大差距， 有的估價(jià)機(jī)構(gòu)庫(kù)房中配有滅火器、 除濕機(jī)、防磁柜， 有的估價(jià)機(jī)構(gòu)連基本的檔案架柜也沒(méi)有，估價(jià)檔案被堆放在大小不一的紙箱里。檔案統(tǒng)計(jì)方面， 估價(jià)機(jī)構(gòu)中常見(jiàn)的登記統(tǒng)計(jì)方式有估價(jià)檔案收進(jìn)登記、出入庫(kù) 登記、借閱利用登記，也有個(gè)別估價(jià)機(jī)構(gòu)沒(méi)有開(kāi)展估價(jià)檔案統(tǒng)計(jì)工作。 利用方面， 房地產(chǎn)估價(jià)檔案一般只面向本機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)人

10、員、 評(píng)估委托人或行政主管部門(mén)提供利 用； 利用方式有紙質(zhì)檔案與電子檔案兩種，以紙質(zhì)檔案利用較為普遍；借閱利用的流程控制比較嚴(yán)格。 在電子文件管理方面， 估價(jià)機(jī)構(gòu)目前主要依托業(yè)務(wù)管理 系統(tǒng)對(duì)電子文件進(jìn)行控制管理，定期將電子文件備份，在電子文件編號(hào)、檢索、 利用方面開(kāi)展的工作相對(duì)較少，估價(jià)電子文件管理較紙質(zhì)文件來(lái)說(shuō)略顯薄弱。三）、房地產(chǎn)估價(jià)檔案管理支撐條件狀況檔案管理人員配備方面， 估價(jià)機(jī)構(gòu)一般設(shè)立兼職檔案員，兼職檔案員通常 由內(nèi)勤人員、估價(jià)師、部門(mén)秘書(shū)、行政人員、打字員、財(cái)務(wù)人員等擔(dān)任。在實(shí)地 訪談的九家估價(jià)機(jī)構(gòu)中， 只有一家設(shè)立了 1 名專(zhuān)職檔案員。估價(jià)機(jī)構(gòu)的檔案工 作一般由辦公室領(lǐng)導(dǎo)。 不

11、同估價(jià)機(jī)構(gòu)的檔案管理經(jīng)費(fèi)投入差距較大， 調(diào)查結(jié)果顯 示，經(jīng)費(fèi)投入最少的為每年 0.1 萬(wàn)元，最多的每年達(dá)到 30 萬(wàn)元。 檔案管理經(jīng)費(fèi) 基本用于租賃檔案庫(kù)房、 購(gòu)買(mǎi)檔案裝具以及人員薪酬等方面， 規(guī)模較大的估價(jià)機(jī) 構(gòu)還會(huì)有臨時(shí)性投入， 主要是進(jìn)行檔案信息化軟硬件購(gòu)置、設(shè)備維護(hù)和更新、 庫(kù)房裝修等。四）、 房地產(chǎn)估價(jià)檔案信息化建設(shè)狀況房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)基本都配備了計(jì)算機(jī)， 數(shù)量會(huì)因估價(jià)機(jī)構(gòu)規(guī)模大小及對(duì)估 價(jià)檔案工作重視程度不同而有所差別。 在檔案管理軟件方面， 使用專(zhuān)門(mén)檔案管理 軟件的估價(jià)機(jī)構(gòu)極少， 在回收的 33 份問(wèn)卷中，只有 1 家機(jī)構(gòu)注明使用專(zhuān)業(yè)檔 案管理軟件進(jìn)行估價(jià)檔案管理。 多數(shù)機(jī)構(gòu)都是通

12、過(guò)在業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)中設(shè)置檔案管 理模塊來(lái)實(shí)現(xiàn)估價(jià)檔案的自動(dòng)化管理， 且業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)多由專(zhuān)業(yè)軟件開(kāi)發(fā)公 司進(jìn)行，估價(jià)機(jī)構(gòu)自行研發(fā)的并不多見(jiàn)。 估價(jià)檔案數(shù)字化工作的開(kāi)展情況并不樂(lè) 觀， 雖然通過(guò)數(shù)字化能有效緩解估價(jià)檔案庫(kù)藏壓力， 但由于估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)數(shù)字化 工作認(rèn)識(shí)不足， 加之檔案工作經(jīng)費(fèi)的限制， 只有個(gè)別機(jī)構(gòu)能夠進(jìn)行估價(jià)檔案數(shù)字 化工作。四、我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)檔案管理存在的問(wèn)題一）、對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)檔案管理工作的重視程度不夠房地產(chǎn)估價(jià)檔案管理工作還未引起估價(jià)行業(yè)、 估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員的重視， 這主要是由于對(duì)估價(jià)檔案的作用與意義認(rèn)識(shí)不足， 簡(jiǎn)單地將估價(jià)檔案理解為房 地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中產(chǎn)生的附屬物， 沒(méi)有對(duì)其進(jìn)

13、行有效地管理與利用。就房地產(chǎn)行 政主管部門(mén)來(lái)說(shuō)， 對(duì)估價(jià)檔案管理工作的指導(dǎo)監(jiān)督力度不夠， 未形成相應(yīng)的考評(píng) 機(jī)制來(lái)推動(dòng)估價(jià)檔案管理工作。就估價(jià)機(jī)構(gòu)而言， 調(diào)研中曾遇到某些估價(jià)機(jī)構(gòu)將估價(jià)檔案成捆、成箱地堆放于地下室， 未采取任何防護(hù)措施，存在很大的安 全隱患，與檔案管理工作的要求相距甚遠(yuǎn)。二）、未建立完整的房地產(chǎn)估價(jià)檔案管理標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)至今沒(méi)有形成完善的估價(jià)檔案管理法規(guī)制度與標(biāo)準(zhǔn)體系，僅有的幾條估價(jià)檔案管理規(guī)定零星散落在業(yè)務(wù)規(guī)范中， 遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以滿(mǎn)足估價(jià)檔案 管理實(shí)踐需求。 如房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法 規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料 應(yīng)自估價(jià)報(bào)告出具之日起保存不少于 10 年，但對(duì)于不同類(lèi)

14、型的估價(jià)檔案具體保 管期限未作詳細(xì)說(shuō)明， 也未談及保管期滿(mǎn)后如何鑒定處置估價(jià)檔案。再如房 地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn) 第十三、十四條規(guī)定法定優(yōu)先受償權(quán)等情況的書(shū)面材料、只是個(gè)別估價(jià)對(duì)象內(nèi)外部狀況照片、實(shí)地查勘記錄都應(yīng)作為估價(jià)檔案資料妥善保管， 此之外估價(jià)活動(dòng)中產(chǎn)生的諸多其他資料究竟是否也屬于歸檔范圍并沒(méi)有得到說(shuō) 明。現(xiàn)有的估價(jià)檔案管理?xiàng)l款也沒(méi)有構(gòu)建完整的估價(jià)檔案管理流程， 地提及歸檔、收集、保管期限問(wèn)題，而對(duì)估價(jià)檔案鑒定、保管、統(tǒng)計(jì)、利用等其他管理工作都沒(méi)有作出明確規(guī)定，在估價(jià)檔案管理實(shí)踐中難以發(fā)揮指導(dǎo)作用。三）、房地產(chǎn)估價(jià)檔案管理工作專(zhuān)業(yè)化程度低目前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的檔案管理水平整體偏低， 首先表現(xiàn)

15、為估價(jià)檔案管理的 科學(xué)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化程度較差，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到檔案工作的各項(xiàng)要求。例如，估 價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)檔案編號(hào)時(shí)， 常常使用公司名稱(chēng)、 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人等不具有分類(lèi)特性 的類(lèi)別標(biāo)準(zhǔn)， 使得編號(hào)結(jié)構(gòu)冗長(zhǎng)、 體系龐大，既無(wú)法簡(jiǎn)明扼要地反映估價(jià)檔案內(nèi) 容，也不便于后期利用。 其次，由于估價(jià)檔案鑒定工作內(nèi)容繁瑣， 存在一定風(fēng)險(xiǎn)， 多數(shù)機(jī)構(gòu)都沒(méi)有對(duì)保管期滿(mǎn)的估價(jià)檔案開(kāi)展鑒定， 致使庫(kù)藏估價(jià)檔案數(shù)量直線 上升。再次，估價(jià)檔案保管條件十分落后， 估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)有保管場(chǎng)所都不能算是 真正意義上的檔案庫(kù)房， 除沒(méi)有配備基本的檔案防護(hù)設(shè)備外， 有的甚至連檔案架 柜也沒(méi)有，將估價(jià)檔案一捆捆、 一箱箱地堆砌， 與檔案庫(kù)房“三

16、分開(kāi)”、“八防護(hù)” 的要求相距甚遠(yuǎn)。四）、 房地產(chǎn)估價(jià)檔案信息化建設(shè)滯后房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的檔案信息化建設(shè)較為滯后， 主要表現(xiàn)在基礎(chǔ)設(shè)施、 檔案管 理軟件、電子文件管理等方面。 在信息化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上， 部分估價(jià)機(jī)構(gòu)局域網(wǎng) 建設(shè)才剛起步， 還無(wú)法利用內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行估價(jià)檔案管理。估價(jià)檔案管理軟件方面，只有個(gè)別估價(jià)機(jī)構(gòu)使用專(zhuān)門(mén)檔案管理軟件， 多數(shù)機(jī)構(gòu)都是通過(guò)在業(yè)務(wù)管理 系統(tǒng)上集成檔案管理模塊的方式進(jìn)行估價(jià)檔案管理， 后者的弊端在于業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)主要是按照估價(jià)業(yè)務(wù)需求來(lái)研究開(kāi)發(fā)的，其檔案管理內(nèi)容設(shè)置相對(duì)簡(jiǎn)單、 功能性較差，無(wú)法有效地實(shí)現(xiàn)對(duì)電子文件的前端控制與估價(jià)檔案的全程管理。（五）、對(duì)分支機(jī)構(gòu)與撤銷(xiāo)機(jī)構(gòu)的

17、估價(jià)檔案管理缺失分支房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中一級(jí)資質(zhì)估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的情況較為普遍,在管理上需接受總公并加蓋總公司公章,估價(jià)檔案的分類(lèi)、機(jī)構(gòu)有固定的經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所，可以獨(dú)立開(kāi)展估價(jià)業(yè)務(wù)活動(dòng), 司的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。由于分支機(jī)構(gòu)是以總公司名義出具估價(jià)報(bào)告, 因而分支機(jī)構(gòu)形成的估價(jià)檔案也是該公司估價(jià)檔案的一部分, 編號(hào)、保管、利用等方面都應(yīng)與總公司一致， 才能保證該房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià) 檔案全宗的完整性，以及全宗下估價(jià)檔案類(lèi)別的齊全，因此分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)檔案 工作也應(yīng)納入總公司管理范疇。但目前房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)并未對(duì)其分支機(jī)構(gòu)的估價(jià)檔案及估價(jià)檔案工作進(jìn)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與管理，當(dāng)分支機(jī)構(gòu)進(jìn)行變更或撤銷(xiāo)時(shí)，其 原有的估價(jià)檔案該如

18、何處置已成為困擾許多估價(jià)機(jī)構(gòu)的難題。五、加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)檔案管理工作的建議（一）、增強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)檔案工作發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力提高房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)檔案管理水平，關(guān)鍵在于促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)檔案管理工作的發(fā)展，提升估價(jià)機(jī)構(gòu)檔案管理工作的積極性與自覺(jué)性，這才是推動(dòng)估 價(jià)行業(yè)檔案管理工作發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力。首先要加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)人員的檔案意識(shí),充分認(rèn)識(shí)估價(jià)檔案及其管理的重要意義；其次要增強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)人員的職責(zé)意識(shí)，努力將估價(jià)檔案的形成管理工作納入到估價(jià)人員的工作程序、計(jì)劃及其崗 位職責(zé)中；再次要樹(shù)立正確的效益意識(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需加大對(duì)檔案工作的投 入，完善估價(jià)檔案管理硬件設(shè)施建設(shè)，購(gòu)置檔案裝具，設(shè)立符合要求的檔案庫(kù)

19、房，改善保管條件，規(guī)范內(nèi)部管理，提升估價(jià)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，短期看加大了檔最后要收案工作的投入，但從長(zhǎng)期看能夠使估價(jià)機(jī)構(gòu)避免很多不必要的損失;集并宣傳房地產(chǎn)估價(jià)檔案利用正反兩方面的典型案例，提高業(yè)務(wù)人員做好文件歸 檔工作的自覺(jué)性，調(diào)動(dòng)檔案人員做好檔案工作的積極性。檔案管（二）、加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)檔案管理的理論研究房地產(chǎn)估價(jià)檔案是新興經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域產(chǎn)生的、專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的檔案門(mén)類(lèi), 理的一般原則與方法雖對(duì)其管理有一定的指導(dǎo)意義，但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。我們?cè)谡{(diào)研 中所發(fā)現(xiàn)的各種問(wèn)題， 如估價(jià)文件的形成、積累、整理、歸檔，估價(jià)檔案的分 類(lèi)、編號(hào)、鑒定，估價(jià)檔案管理系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)等，都充分說(shuō)明了這一 點(diǎn)。因此，加強(qiáng)房地

20、產(chǎn)估價(jià)檔案管理理論的研究，充分發(fā)揮理論的超前指導(dǎo)作用, 對(duì)于規(guī)范估價(jià)檔案的管理、保證房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)健康有序發(fā)展都有十分重要的意 義。（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)估價(jià)檔案工作的宏觀管理房地產(chǎn)在我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展的歷史并不長(zhǎng)，加強(qiáng)估價(jià)檔案的管理，行政主管部門(mén)與行業(yè)協(xié)會(huì)責(zé)無(wú)旁貸。以房地產(chǎn)行政主管部門(mén)為主體的估價(jià)檔案工作宏觀管理主要內(nèi)容包括：第一，業(yè)務(wù)指導(dǎo)。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)與行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng) 定期組織有關(guān)人員深入實(shí)際， 了解各機(jī)構(gòu)估價(jià)檔案管理工作的開(kāi)展情況，發(fā)現(xiàn)其中存在的問(wèn)題及影響因素，進(jìn)而有針對(duì)性指導(dǎo)估價(jià)機(jī)構(gòu)的檔案管理工作。其對(duì)于未執(zhí)行相關(guān)制次，及時(shí)監(jiān)督檢查有關(guān)估價(jià)檔案管理制度的貫徹執(zhí)行情況，度的估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)查明

21、原因，協(xié)助其進(jìn)行解決。此外，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)與行業(yè)協(xié)會(huì)可以有針對(duì)性地對(duì)估價(jià)檔案管理人員開(kāi)展檔案業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增加其檔案管理知 識(shí)，強(qiáng)化其檔案工作實(shí)踐操作能力。第二，法制管理。房地產(chǎn)估價(jià)檔案工作的法 制管理，是指制定有關(guān)估價(jià)檔案管理的法律、 規(guī)范與制度文件，形成估價(jià)檔案法 規(guī)體系，并通過(guò)嚴(yán)格的貫徹落實(shí)，形成良好的估價(jià)檔案工作秩序，確保估價(jià)檔案 工作健康發(fā)展。房地產(chǎn)估價(jià)檔案法規(guī)體系，既是保護(hù)和利用估價(jià)檔案信息資源的依據(jù)，也是對(duì)估價(jià)檔案實(shí)行科學(xué)有效管理的手段，更是估價(jià)檔案工作健康發(fā)展的內(nèi)在需求。第三，標(biāo)準(zhǔn)化管理。房地產(chǎn)估價(jià)檔案工作的標(biāo)準(zhǔn)化管理，是指以特逐步實(shí)現(xiàn)估價(jià)定的形式和規(guī)格，科學(xué)地制定、貫徹和修訂有關(guān)估價(jià)檔案標(biāo)準(zhǔn)，檔案管理的科學(xué)化、規(guī)范化、統(tǒng)一化，以提升估價(jià)檔案管理水平。房地產(chǎn)估價(jià)檔 案管理標(biāo)準(zhǔn)體系內(nèi)容應(yīng)涵蓋以下幾個(gè)方面： 一是估價(jià)檔案的管理原則與基本要求;二是估價(jià)檔案管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)，具體包括房地產(chǎn)行政主管部門(mén)與行業(yè)協(xié)會(huì)職責(zé)、 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)職能部門(mén)與人員職責(zé)、 分支機(jī)構(gòu)職責(zé)；三是估價(jià)文檔的管理流程 及控制，包括對(duì)估價(jià)文件的質(zhì)量要求、實(shí)體文檔管理流程與控制、電子文檔管理流程與控制，以及撤銷(xiāo)機(jī)構(gòu)的檔案處置等；四是估價(jià)文檔管理系統(tǒng)要求，涉及 系