房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報(bào)告(范文)

1、南昌房地產(chǎn)策劃案例分析一、 市場分析一、南昌城市概況1.1地理位置南昌位于江西省北部、贛江下游、鄱陽湖之濱。是江西省省會(huì)和內(nèi)陸開放城市， 全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、信息中心。全市轄四縣（南昌縣、新建縣、進(jìn)賢縣、安義縣）五區(qū)（東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、郊區(qū)、灣里區(qū)）。1.2 人口面積南昌總?cè)丝?33萬，國土面積7402平方公里，城市化水平44%。市轄區(qū)（即五區(qū)）常駐人口184萬人，市轄區(qū)面積為617平方公里，其中城市建成區(qū)面積106平方公里，城市實(shí)際居住人口156萬人，其中約90%的人口主要集中在贛江以南的昌南城區(qū)。1.3 交通地位南昌地理位置優(yōu)越，歷史上素稱“要沖之地”。國家南北向鐵路干線京

2、九鐵路與東西向鐵路干線浙贛鐵路在南昌呈十字交匯，南昌成為京九鐵路線上唯一省會(huì)城市。105、316、320三條國道在此交匯。因此，南昌可北承首都北京，南接港、澳，東達(dá)上海、杭州，西連武漢、長沙。同時(shí)，南昌的發(fā)展直接接受我國幾個(gè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)地帶（如：長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈、珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈和閩臺經(jīng)濟(jì)圈）幾乎是等距離的輻射。南昌自身也是處于以上海為龍頭，重慶為龍尾的長江經(jīng)濟(jì)帶中游地區(qū)，與武漢、長沙同為中游地區(qū)重要中心城市。二、本案概況2.1項(xiàng)目簡介該地塊原為江西滌綸廠生產(chǎn)宗地（含一部分職工宿舍），地塊北至解放西路，南至規(guī)劃中沿玉帶河中支綠化帶，西至江西滌綸廠生活區(qū)，東至玉帶河中支。用地面積約為92，277

3、（約138.4畝）。2.2地塊現(xiàn)狀地塊上基本為廠房及辦公樓，地塊周邊環(huán)境繁華，西邊是江西滌綸廠生活區(qū)及正在建設(shè)的華府天地項(xiàng)目，東邊為玉帶河?xùn)|中支。北邊解放路目前為六車道60米快速路，是南昌的主干道之一。南邊廠房圍墻外為一空礦平地（今后將規(guī)劃成生態(tài)公園）2.3區(qū)域周遍配套設(shè)施項(xiàng)目周遍各項(xiàng)生活配套設(shè)施比較完善;交通:11路,206路,201路,207路等公交車,雙向六車道, 交通相當(dāng)便利;西接南昌大橋,撫河風(fēng)景區(qū),東穿南昌航空工業(yè)學(xué)院,艾西湖風(fēng)景區(qū),遠(yuǎn)期達(dá)瑤湖大學(xué)城,瑤湖濕態(tài)風(fēng)景區(qū),形成居家又一特色風(fēng)景區(qū)集商,住,行,游為一體的多元化景觀標(biāo)志性城市生活區(qū)。學(xué)校:有南昌市屬第十四中學(xué),十七中學(xué),南昌

4、聯(lián)立學(xué)校,南昌航空工業(yè)學(xué)院,江西師大動(dòng)分院,江西省機(jī)械職工大學(xué);生活:有麥德龍,北京華聯(lián)超市,南昌百大新生活超市,香江家具城,洪城家電市場,南昌舊貨大市場,綜合集貿(mào)市場,龍王廟集貿(mào)市場,等大市場,白云飯店,江南茶館,沃爾瑪商城即將落成;醫(yī)療:新世紀(jì)醫(yī)院,華夏醫(yī)院,湖坊醫(yī)院,培康藥店等娛樂:有南昌京東水上樂園,曙光俱樂部,天香園候鳥公園,城東公園等休閑娛樂場所,城東公園占地面積150畝,此外南昌市g(shù)o-vern-ment為改變城東片區(qū)無大型休閑公園現(xiàn)狀,規(guī)劃在本項(xiàng)目旁修建修仙旅游公園;環(huán)境:玉帶河中支緊鄰本項(xiàng)目旁,南昌市g(shù)o-vern-ment現(xiàn)已對此進(jìn)行治理;人流:該區(qū)域?yàn)槟喜腥丝诿芗幼^(qū)

5、,人流量大,車流(解放西路)可達(dá)100余輛/分鐘;三、 個(gè)案分析案名：東方明珠（一期為華府天地） 物業(yè)名稱 東方明珠 樓售電話8206511 8222666地理位置 南昌解放西路298號 物業(yè)類型 住宅占地面積 約65畝(一期5萬) 戶 型 4房2廳,酒店式公寓規(guī) 模 11萬 價(jià) 格 31003600元/開發(fā)商 江西綠原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 均 價(jià) 3300元/工程進(jìn)度 在建設(shè) 廣告訴求 體驗(yàn)全球一致的優(yōu)越生活物管費(fèi) 付款方式 一次性,按揭 優(yōu) 勢 交通便利,周邊生活配套設(shè)施比較完善折 扣 / 劣 勢 戶型偏大店 面 / 綜合評述 1:交通便利,生活配套設(shè)施完善2:綠

6、化率相對較高3:住宅戶型稍微偏大車 庫 為定 建筑形態(tài) 2棟多層8棟小高層 銷售率 今年45月開盤案名:東方塞納物業(yè)名稱 東方塞納 樓售電話 07918333888 8333999地理位置 東湖玉帶河畔上坊路東方塞納 物業(yè)類型 住宅占地面積 8萬 戶 型 3房2廳, 2房2廳規(guī) 模 15萬(1500戶) 價(jià) 格 /開發(fā)商 江西宏利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 均 價(jià) 3900元/工程進(jìn)度 現(xiàn)房 廣告訴求 物管費(fèi) 1.1元/ 付款方式 一次性付款, 分期付款, 銀行按揭 優(yōu) 勢 交通便利,周邊生活配套設(shè)施完善折 扣 / 劣 勢 價(jià)位偏高店 面 / 綜合評述 1:交通便利,生活配套設(shè)施完善2:綠化率相對較高

7、3戶型規(guī)模大車 庫 未定 建筑形態(tài) 33棟多層,9棟高層 銷售率 91%案名:御錦城物業(yè)名稱 御錦城 樓售電話 /地理位置 東湖玉帶河畔上坊路 物業(yè)類型 住宅占地面積 / 戶 型 3房2廳, 2房2廳規(guī) 模 / 價(jià) 格 /開發(fā)商 / 均 價(jià) 二手房3400元/工程進(jìn)度 老房 廣告訴求 /物管費(fèi) 0.9元/ 付款方式 / 優(yōu) 勢 交通便利,周邊生活配套設(shè)施完善折 扣 / 劣 勢 區(qū)內(nèi)配套設(shè)施少?zèng)]有會(huì)所店 面 / 綜合評述 1:交通便利,生活配套設(shè)施完善2:綠化率相對較高3歐式建筑風(fēng)格車 庫 / 建筑形態(tài) / 銷售率 早已售完市場總結(jié):二:swot分析一:現(xiàn)狀分析1. 地塊所屬片區(qū),屬于按習(xí)慣行業(yè)

8、劃分的城東板塊,為南昌原來的老工業(yè)區(qū),相比較南昌其他區(qū)域?qū)儆谳^臟亂區(qū)域。周邊房屋建造基本已陳舊，且房屋基本屬于多層住宅，除了現(xiàn)正在建設(shè)的東方明珠即華俯天地，東方塞納。2. 地塊交通相當(dāng)便利，周邊生活配套設(shè)施比較完善，尤其今后南昌市將重點(diǎn)改造城東老城區(qū)。在南昌市城市總體規(guī)劃（2000-2010年）文件中，該區(qū)域被定為集科技、文教、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游渡假、生活居住為一體的綜合新區(qū)。依據(jù)總體規(guī)劃的要求，該區(qū)域?yàn)橹行某墙诎l(fā)展的重要地區(qū)，城市發(fā)展新區(qū)。城東區(qū)占地31.5平方公里，預(yù)計(jì)常住人口將達(dá)到42萬。3. 本項(xiàng)目東鄰玉帶河支流（正在改建中），南鄰規(guī)劃中的生態(tài)公園，從目前的整治力度和未來的規(guī)劃預(yù)測，

9、項(xiàng)目的周邊環(huán)境質(zhì)量與現(xiàn)狀相比將會(huì)有質(zhì)的飛躍。結(jié)合以上情況與南昌市民今年來購房喜好分析，項(xiàng)目建成將會(huì)是南昌市認(rèn)可度比較高的居住區(qū)之一。二：swot分析1：優(yōu)勢1） 該地段屬于南昌市g(shù)o-vern-ment近期將重點(diǎn)治理改造的城東老城區(qū)。2） 該區(qū)域交通相當(dāng)便利有四路公交可直達(dá)且解放西路車流可達(dá)100余輛/分鐘；北邊解放西路目前為六車道60米快速路，是南昌市主干道之一。3） 該區(qū)域周邊生活配套設(shè)施比較完善，如：學(xué)校有十四中，十七中，南昌航空工業(yè)學(xué)院，江西師大東城分院等；超市有麥德龍，華聯(lián)，南昌百大，沃爾瑪也即將落戶等；還有各式生活?yuàn)蕵丰t(yī)療場所。4） 該區(qū)域?yàn)槟喜腥丝诿芗幼^(qū)，人流量相當(dāng)大。2：

10、劣勢1） 該區(qū)域?yàn)槟喜欣瞎I(yè)區(qū)，相比較其他區(qū)域來說，屬于較臟亂區(qū)域。2） 現(xiàn)區(qū)域競爭對手有：東方明珠即華俯天地，東方塞納；東方明珠一期將在今年4-5月份開盤，開盤均價(jià)為3300元/平方米，此樓盤鄰本項(xiàng)目約100米處；東方塞納位于本項(xiàng)目2公里處，開盤均價(jià)為3900元/平方米，還有最后一期3棟多層小戶型尚為開盤；現(xiàn)東湖區(qū)競爭對手有：潛在競爭對手：該區(qū)域內(nèi)有塊空地東方塞納對面，3：機(jī)會(huì)第三章：產(chǎn)品策略擁有齊全生活配套的景觀型住宅社區(qū)擁有齊全生活配套及休閑功能的由于本項(xiàng)目周邊商業(yè)配套設(shè)施匱乏，項(xiàng)目應(yīng)該規(guī)劃沿街商業(yè)，為住宅部分提供無盡生活便利。并設(shè)置會(huì)所可以令購買物業(yè)的住客獨(dú)享一份休閑生活地悠雅與舒適

11、。設(shè)計(jì)科學(xué)具一定超前領(lǐng)先性 目前南昌的房地產(chǎn)市場競爭比較激烈只有在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)中具備一定的超前領(lǐng)先性,在競爭中才會(huì)立足不敗之地.景觀型 對于玉帶河區(qū)域地帶自然景觀的有效借用，使住宅“這邊風(fēng)景獨(dú)好”。在房型及建筑物設(shè)計(jì)中，對于外部景觀的借景效果須審慎考慮。智能化住宅 作為本項(xiàng)目一個(gè)重要的標(biāo)志及賣點(diǎn)，應(yīng)該以全新的智能化理念，超前的智能化規(guī)劃搏擊市場，以提升產(chǎn)品的全面競爭力。一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃:從產(chǎn)品規(guī)劃定位特征來看，多層和小高層產(chǎn)品屬于受廣大消費(fèi)者接受的產(chǎn)品，將受到市場的青睞。項(xiàng)目整體呈“南低北高”的空間線型布置。南向?yàn)槎鄬?，北向?yàn)樾「邔雍透邔印Ｗ≌鐓^(qū)內(nèi)部通過集中廣場或者大型中心綠地來為業(yè)主

12、提供一個(gè)休憩的場所，在通過環(huán)小區(qū)水景觀帶形成一個(gè)戶戶有水景，家家門前有河流的高產(chǎn)品附加值。二 產(chǎn)品風(fēng)格建議 1 建筑形態(tài)建筑注重現(xiàn)代主義的特點(diǎn)，主張力求簡潔。建筑是凝固的音樂整體建筑風(fēng)格簡約、現(xiàn)代、大氣、時(shí)尚，外立面采用玻璃塊面組合，光影效果較強(qiáng)，形體飄逸大方。住宅南向立面強(qiáng)調(diào)視覺的透視感，增大了開窗面，北向立面強(qiáng)調(diào)視覺的光潔，加強(qiáng)了凸窗、陽臺前后進(jìn)退的塊體組合。 各組團(tuán)相對統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，但在一些配套設(shè)施(如會(huì)所,變電站)建筑上需有別于其他的形態(tài)?？傊?，建筑立面既要區(qū)別于同類產(chǎn)品，以免形成同質(zhì)化產(chǎn)品,又要體現(xiàn)現(xiàn)代簡約風(fēng)格的立面，舒適生活的功能及審美需求。比較具有代表性的建筑外立面風(fēng)格是世界著

13、名設(shè)計(jì)師里特維德的荷蘭風(fēng)格派風(fēng)格，荷蘭風(fēng)格派建筑的主要特點(diǎn)是外觀簡約，色彩鮮艷靚麗，以灰色為主色調(diào)，配以少量的紅黃藍(lán)為搭配色，相比起南昌其他樓盤的單一色彩，采用荷蘭風(fēng)格派風(fēng)格的建筑形態(tài)及色彩將區(qū)別于其它產(chǎn)品。2 戶型建議明確合理的功能分區(qū)住宅的使用功能雖然簡單，但卻不能隨意混淆。簡言之，一般有如下幾個(gè)分區(qū):u 公共活動(dòng)區(qū)：供起居、會(huì)客使用，如客廳、餐廳、門廳等。u 私密休息區(qū)：供處理私人事務(wù)、睡眠、休息用，如臥室、書室等。u 輔助區(qū)：供以上兩部分的輔助、支持用，如廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、陽臺等。這些分區(qū)，各有明確的專門使用功能，既有動(dòng)與靜的區(qū)別，又有小環(huán)境的要求。在平面設(shè)計(jì)上，應(yīng)正確處理這三個(gè)功

14、能區(qū)的關(guān)系，使之使用合理而不相互干擾。從各房間的大小來看，人們較理想的臥室面積應(yīng)在12m2-16m2之間，較理想的客廳面積在21m2-35m2之間，衛(wèi)生間、廚房、貯藏室各占5m2-8m2，陽臺占5m2-6m2。這樣的面積分配，基本保證了功能的安置，符合當(dāng)前人們生活使用的需求和習(xí)慣。戶型配比根據(jù)本案產(chǎn)品定位，結(jié)合目標(biāo)客群研究，目前南昌對二房及三房的需求旺盛，二房總價(jià)上的優(yōu)勢，加上目前新盤二房的比列較低，目前二房在南昌市場上屬于較稀缺的產(chǎn)品，因此本項(xiàng)目相比南昌市其他項(xiàng)目應(yīng)該更注重二房的比列，而四房因總價(jià)及樓層關(guān)系市場反應(yīng)相比三房和二房略顯冷淡。因此我們在對產(chǎn)品類型進(jìn)行深入分析后建議如下：戶型 面積

15、（m2） 所占戶型配比%二房二廳 90-110 30%三房二廳 120-140 55%四房二廳 145-175 15%三 其他物業(yè)形式建議 1 景觀建議以人為本的概念已成為當(dāng)下社區(qū)景觀的基本理念，綠化環(huán)境的需求要做較大的投入，除了集中綠地廣場以外，更多的可以用一些局部的小品和植被來營造環(huán)境和附加值的體現(xiàn)。l 坡地園林設(shè)計(jì)以增加基地綠化的延伸感和層次感，大面積園區(qū)的動(dòng)態(tài)水體，如環(huán)小區(qū)水景帶，大型的噴水池。做到每個(gè)綠化組團(tuán)全年常綠、季季花香；l 景觀小品以雕塑、石或木質(zhì)藝術(shù)小品加以點(diǎn)綴。l 以修剪優(yōu)美的灌木及射燈，營造出日夜生動(dòng)的美好景致。l 做到人車分流，步道或可采用石材建材輔設(shè)，車道區(qū)域則可采

16、用瀝青鋪地。l 室外停車場的地面用植草磚進(jìn)行鋪設(shè)以增加綠化氛圍；l 小區(qū)內(nèi)可以在綠化組團(tuán)之間或宅前綠化之間設(shè)置一些游戲設(shè)施如：秋千、蕩椅等等，用以放松一天緊張工作下來的人們。2 會(huì)所建議會(huì)所是體現(xiàn)住宅功能的重要部份。與商業(yè)的休閑功能有所區(qū)別，本案的會(huì)所只向住戶開放，且會(huì)所的充施提供，其標(biāo)準(zhǔn)將適度高于商業(yè)內(nèi)的設(shè)施。通過住宅樓的電梯可直達(dá)會(huì)所。凡是購買住宅的客戶，便自然成為會(huì)所的終身會(huì)員。發(fā)放小區(qū)會(huì)員卡，會(huì)員卡代表了住客的身份，在小區(qū)內(nèi)暢通無阻。會(huì)所設(shè)施采用部份收費(fèi)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)只求設(shè)施自養(yǎng)即可。會(huì)所功能設(shè)施建議如下：體閑娛樂 生活配套l 桌球室l 乒乓球房l 健身房l 浴室及桑拿休息室l 咖啡廳及茶

17、室l 室內(nèi)小型溫水泳池（可選）l 簡易中西餐廳l 棋牌室l 閱覽室等等 l 24小時(shí)便利店l 小型醫(yī)療保健站l 美容美發(fā)l 幼兒托管室l 寵物診所l 商務(wù)中心（提供代客購車船票、郵寄、代收公用事業(yè)費(fèi)、打字、打印、復(fù)印等服務(wù)，由物業(yè)公司進(jìn)行代辦）l 干洗房等3 建材、環(huán)境以及配套建議：由于目前地塊處于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，我們僅僅在幾個(gè)局部提出一些配套方案的建議，供開發(fā)商參考： 建議為項(xiàng)目設(shè)置足夠的機(jī)動(dòng)車位及非機(jī)動(dòng)車位； 建議社區(qū)內(nèi)各區(qū)域各有主題色調(diào)，豐富外觀及色彩； 建議安裝茶色玻璃，保證入駐客戶隱私及保密要求。四 智能化建議綜述在全球經(jīng)濟(jì)一體化的時(shí)代，智能化將是小區(qū)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，建議本項(xiàng)目設(shè)置信息

18、通信（電話、寬帶接入）系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電視監(jiān)控及安全防范系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、安保中心機(jī)房，消防控制中心。 電話及寬帶接入系統(tǒng)：電話總機(jī)和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)的管理采取綜合布線系統(tǒng)，主干線采用光纜敷設(shè)，室內(nèi)水平線采用五類線用線槽或穿管敷設(shè)。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)是一個(gè)典型的計(jì)算機(jī)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)，采用高速以太網(wǎng)（ethernet）可以呈星型連接，也可以是星總混合型連接，支持100mbps的傳送速率，系統(tǒng)可以通過網(wǎng)橋或路由器與其它區(qū)域網(wǎng)，廣域網(wǎng)連接，以實(shí)現(xiàn)通信自動(dòng)化。 有線電視系統(tǒng)：系統(tǒng)采用寬帶雙向傳輸系統(tǒng)，以方便地進(jìn)行接收和發(fā)送信息信號。社區(qū)服務(wù)中心等適當(dāng)部位設(shè)置電視信息終端。 對講系統(tǒng)：每戶入口安裝可視對講主機(jī)及電

19、控門鎖，各戶對講系統(tǒng)與社區(qū)入口的門口機(jī)及社區(qū)管理中心聯(lián)網(wǎng)。 報(bào)警系統(tǒng)：在需要位置設(shè)紅外探頭、緊急呼叫按鈕，與社區(qū)安保中心聯(lián)網(wǎng)。 門禁系統(tǒng)：每幢大樓入口安裝電子門禁，業(yè)主持卡出入建筑物。 背景音響、廣播系統(tǒng)和監(jiān)控：acs廣播系統(tǒng)包含日常背景音響廣播和緊急廣播二種控制系統(tǒng)組成，在功能上互相獨(dú)立，在設(shè)備上有機(jī)結(jié)合。園區(qū)內(nèi)設(shè)安全保衛(wèi)管理中心，建筑均設(shè)有遠(yuǎn)紅外防盜報(bào)警系統(tǒng)，必要時(shí)向保安中心發(fā)出報(bào)警信號，采取應(yīng)急措施。 設(shè)備監(jiān)控：在社區(qū)主要出入口及需要位置設(shè)攝像機(jī)，通過攝像機(jī)及其輔助設(shè)備（鏡頭、云臺等）直接觀看被監(jiān)視場所的情況，同時(shí)把監(jiān)視場所的圖像全部或部分記錄下來。系統(tǒng)采用硬盤數(shù)碼錄像機(jī)替代傳統(tǒng)的多畫面

20、分隔器和長時(shí)間錄像機(jī)的組成模式。五 物業(yè)管理規(guī)劃1 物業(yè)管理方案綜述現(xiàn)代個(gè)人購房因素，除看區(qū)位、價(jià)格、房型等等，已有越來越多的人開始關(guān)注物業(yè)管理。因?yàn)檫@關(guān)系到住戶的舒適和安全。完善的社區(qū)建設(shè)，專業(yè)的物業(yè)管理，能保證整個(gè)社區(qū)的安全性、舒適性，提供充分的個(gè)人自由空間。本案的物業(yè)管理，不僅對房屋及附屬設(shè)施的管理維護(hù)外，還提供各種全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓業(yè)主充分感受到入住后的舒適和安心。專業(yè)的物業(yè)管理、優(yōu)美的社區(qū)經(jīng)營氛圍將會(huì)使入業(yè)主的環(huán)境發(fā)生深深改變。讓每一位業(yè)主都實(shí)實(shí)在在地感受到這種便捷，引出客戶間的口碑傳播。這時(shí)對于貴司樹立品牌、打造品牌效應(yīng)都有重要意義。除此之外還應(yīng)做好物業(yè)管理工作人員的形象包裝工作

21、，尤其應(yīng)做好保安人員的形象包裝工作，首先，最好聘請退伍軍人做本社區(qū)的保安人員。其次，應(yīng)設(shè)計(jì)一套較高標(biāo)準(zhǔn)的禮儀動(dòng)作，到武警總隊(duì)聘請高級教官來培訓(xùn)這批保安人員。第三，設(shè)計(jì)一套體現(xiàn)現(xiàn)代軍警風(fēng)格的制服。這些工作應(yīng)在本案開盤之前準(zhǔn)備完成，以便在開盤儀式上公開亮相，屆時(shí)一定會(huì)在周邊區(qū)域引起轟動(dòng)，同時(shí)錄制成光盤供售樓處反復(fù)播放，以后還可在房展會(huì)上公開播放。社區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容及實(shí)施2 行政管理l 制定各項(xiàng)管理制度、服務(wù)公約l 招聘和訓(xùn)練專業(yè)的管理人員及服務(wù)人員l 有序地組織各級人員及時(shí)提供服務(wù)l 物業(yè)公司內(nèi)部人事、財(cái)務(wù)監(jiān)督各服務(wù)部門工作執(zhí)行情況，以及與業(yè)主的溝通協(xié)商由專業(yè)部門負(fù)責(zé)。l 設(shè)置工程部，具體負(fù)責(zé)社區(qū)

22、內(nèi)的維修、維護(hù)工程和服務(wù)。3 保安及消防l 24小時(shí)封閉式保安服務(wù)，保證園區(qū)人員出入，確保業(yè)主安全。l 24小時(shí)園區(qū)安全巡視，保安人員巡視定點(diǎn)簽到。l 外來人員探訪登記。l 建立各種緊急事件安全疏散程序，設(shè)置消防設(shè)施和報(bào)警系統(tǒng)，并定期檢查。3 清潔和綠化l 園區(qū)道路、走廊定時(shí)定人清潔。l 路牌、標(biāo)志等清潔。l 社區(qū)內(nèi)路燈的清潔。l 垃圾袋裝化，由清潔人員定時(shí)收集。l 車庫的清潔。l 園區(qū)綠化花草樹木的澆水和修剪。l 根據(jù)業(yè)主要求，有償?shù)貙I(yè)主居室內(nèi)部進(jìn)行清潔服務(wù)。4、維護(hù)、維修服務(wù)1公用設(shè)備的保養(yǎng)維修。2房屋修繕等工程維護(hù)。3業(yè)主電力、電器、水管、空調(diào)等安裝維修服務(wù)。第四章 目標(biāo)客戶群分析一

23、客戶群來源 以南昌市本市、本城東區(qū)域范圍內(nèi)原有居民為主； 周邊市、鎮(zhèn)居民因工作或其他原因遷入本市。二 客戶群構(gòu)成本項(xiàng)目由于其區(qū)位總價(jià)界定，其客源主要為本市、本城東區(qū)域經(jīng)濟(jì)地位偏高的部分人士，其職業(yè)構(gòu)成主要為： 本市級、本城東區(qū)域內(nèi)公務(wù)員； 國有企事業(yè)單位、管理人員、高級技術(shù)人員； 私營企業(yè)高級管理及技術(shù)人員； 周邊縣市遷入本市的經(jīng)商人員； 本城東區(qū)域企業(yè)高級主管及高級技術(shù)工人； 投資客群； 其他富有購房者。三 目標(biāo)群體年齡由于本項(xiàng)目未來的較高與周邊區(qū)域項(xiàng)目，則對客戶購買力要求較高，而消費(fèi)者的財(cái)富積累與年齡必然有關(guān)，故本案的購房者年齡結(jié)構(gòu)較大，主力范圍可能在30-45歲之間，其家庭結(jié)構(gòu)處于滿巢階

24、段初期或中期。子女年齡在5-15歲左右，房型需求主國為二房二廳及三房二廳四 目標(biāo)客群心理分析l 對該區(qū)域的認(rèn)同感，有著強(qiáng)烈的地域情節(jié)。l 對本項(xiàng)目規(guī)模及價(jià)格的認(rèn)可。l 追求高層次、便利、舒適的生活特征相當(dāng)明顯。l 目前南昌市新區(qū)樓盤投資與增值功能日顯的同時(shí)產(chǎn)生相當(dāng)數(shù)量的投資者，客戶的投資意識很強(qiáng)。l 地產(chǎn)投資客群其選擇房地產(chǎn)作為其財(cái)富積累的工具，其主要目的是基于地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較低，具有保值及升值潛力、穩(wěn)定回報(bào)等特征。但是地產(chǎn)投資往往一次性投放較大，回報(bào)周期較長。因此，凡是地產(chǎn)投資客往往具有雄厚的資金實(shí)力，熟悉地產(chǎn)資金運(yùn)作流程，社會(huì)閱歷豐富，投資判斷力與耐心俱佳，但其又具有投資者的共同心態(tài)，也就是

25、說盡可能地少投放多產(chǎn)出。l 所以我們能夠發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)投資客通常選擇具有發(fā)展?jié)摿Φ模瑢⒊蔀槲磥懋a(chǎn)品熱點(diǎn)或地段勢點(diǎn)，且具有明顯潛在需求的物業(yè)進(jìn)行投資。主力投資客群不會(huì)選擇售價(jià)昂貴的物業(yè)投資，這是取決于投資客的資金實(shí)力之外的升值回報(bào)意愿。 第五章 營銷策略一 推廣名義二 項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立1 戰(zhàn)略思路除了在產(chǎn)品服務(wù)、理念上創(chuàng)造產(chǎn)品差異化以外，還應(yīng)避免與市場上同類產(chǎn)品營銷手段的同質(zhì)化。本項(xiàng)目總體的推廣戰(zhàn)略思路為：1.1由內(nèi)及外先攻占本地（九江）市場，再擴(kuò)散至外圍市場（下屬縣鎮(zhèn)）。1.2由淺及深先做基礎(chǔ)營銷，再做深度營銷。層層鋪墊，循序漸進(jìn)。1.3由線及面通過各條營銷推廣戰(zhàn)線（廣告線，活動(dòng)線等）的并肩發(fā)展讓產(chǎn)品迅速竄紅市場并全面取得營銷成果。2 營銷思路利用各種有效的推廣渠道，始終訴求一種“功能配套及景觀”的概念，在目標(biāo)客群中形成深厚的產(chǎn)品影響力，使本案成為擁躉的首選與必選產(chǎn)品。1）行坐并舉強(qiáng)化行銷在整個(gè)營銷過程中的核心作用；壯大坐銷的直觀力量，如通過售樓處包裝、樣板房展示、看房通道的優(yōu)化等舉措，將產(chǎn)品的品質(zhì)感、現(xiàn)場環(huán)境的感染力精彩演繹，深入塑造品牌形象。2）點(diǎn)線貫通以點(diǎn)和線組成面進(jìn)行傳播推廣：公關(guān)活動(dòng)及sp活動(dòng)結(jié)合“時(shí)點(diǎn)”開展， “推廣線”分軟硬兩方面穿插展開。3）出奇制勝利用系列非