山東濱州羅馬假日酒店商業(yè)計(jì)劃書

1、山東濱州羅馬假日酒店商業(yè)計(jì)劃書聲明：本計(jì)劃書版權(quán)歸中國山東朝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有，任何單位和個(gè)人使用本計(jì)劃書的文字、數(shù)據(jù)、圖表、結(jié)論等，均需獲得山東朝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的認(rèn)可。本計(jì)劃書盡力但并不保證所引用資料和結(jié)論的完整性、準(zhǔn)確性，任何單位和個(gè)人依據(jù)本計(jì)劃書所做出的任何決定所造成的風(fēng)險(xiǎn)，均與山東朝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無關(guān)。山東朝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建議您在做出任何投資決定前，應(yīng)咨詢相關(guān)專家和人員。內(nèi)容概要羅馬假日酒店項(xiàng)目位于中國山東省濱州市新區(qū)，根據(jù)濱州市城市規(guī)劃，濱州市新區(qū)是濱州市極具潛力的商業(yè)發(fā)展重地。位于濱州新城的羅馬假日酒店項(xiàng)目包括客房、餐飲、娛樂、康體、會(huì)議中心及商業(yè)項(xiàng)目等，酒

2、店按國家星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)建造，將打造成濱州市最有特色、方便、舒適的經(jīng)濟(jì)型休閑文化酒店。山東朝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年取得本項(xiàng)目的土地使用權(quán)。整個(gè)項(xiàng)目土地占用面積共約6000平方米，建筑面積約19000平方米，其中包括酒店、商業(yè)鋪面等，配套有公共綠地、大型藝術(shù)廣場(chǎng)和停車場(chǎng)用地等。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃一次性開發(fā)，工期約為一年。建成后，將成為濱州市新城區(qū)最有特色的經(jīng)濟(jì)型休閑文化酒店。目前該酒店項(xiàng)目的土建框架及外墻和水電、消防等部分設(shè)施已經(jīng)基本完成，對(duì)后期建設(shè)具有極大便利，大約45個(gè)月即可改建完成投入營(yíng)運(yùn)。本酒店項(xiàng)目的投資回報(bào)率大約在35%左右，依經(jīng)營(yíng)時(shí)段有所不同。山東朝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司愿意在以下方面

3、尋求與投資者合作：債權(quán)性融資：針對(duì)酒店項(xiàng)目，以固定利率為主進(jìn)行債權(quán)性融資，山東朝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將提供充分的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)抵御機(jī)制；權(quán)益性融資：針對(duì)酒店項(xiàng)目，以股權(quán)的形式進(jìn)行融資；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓：將酒店所有產(chǎn)權(quán)一次性全部轉(zhuǎn)讓給其他投資商；或其他可行的融資方式。一、 城市基本情況濱州市位于黃河下游、魯北平原，地處黃河三角洲腹地，北臨渤海，東與東營(yíng)市接壤，南和淄博市毗鄰，西同省城濟(jì)南搭界，是山東的北大門。土地面積9600平方公里，2005年末人口371.25萬，其中濱城區(qū)人口約72萬，非農(nóng)業(yè)人口30萬，流動(dòng)人口10萬。轄鄒平縣、博興縣、無棣縣、陽信縣、惠民縣、沾化縣、濱城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)六縣二區(qū)。濱州具有依

4、河傍海的天然優(yōu)勢(shì),是蜿蜒五千里渤海灣的地理軸心，京津塘和山東半島兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與黃河經(jīng)濟(jì)帶的交匯點(diǎn)。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的崛起，黃河經(jīng)濟(jì)帶的振興，為濱州的開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。 濱州素以“華北樞紐”、“五省通衢”著稱，交通十分便捷。黃河公路大橋飛架黃河兩岸，是連接蘇、魯、京、津的重要通道，205國道縱貫?zāi)媳保?20國道橫穿東西，地方公路四通八達(dá)。濟(jì)青高速公路橫穿本市南部，與濱博高速公路構(gòu)成高等級(jí)公路框架；膠濟(jì)鐵路干線從濱州南部穿過，支線深入本市腹地。正在建設(shè)的黃大鐵路橫穿本市中部，是山東北翼的鐵路大動(dòng)脈。正在建設(shè)的10萬噸級(jí)黃驊大港，就建在濱州的北大門上，與濱州的無棣縣一河之隔。濱州市地圖

5、二、 濱州基礎(chǔ)建設(shè)狀況濱州市作為黃河三角洲的中心城市，城市建設(shè)初具規(guī)模，經(jīng)濟(jì)勢(shì)力不斷增強(qiáng)，功能日趨完善，帶動(dòng)輻射能力有了很大提高。近十幾年來，濱州已建成紡織、化工、機(jī)械、輕工、食品、建材、造紙、印刷等門類比較齊全的工業(yè)體系。1992年被正式命名為“國家級(jí)衛(wèi)生城”。交通設(shè)施濱州交通方便，黃河大橋是連接蘇、魯、京、津的重要交通樞紐，205國道縱貫?zāi)媳保?20國道橫穿東西，地方公路四通八達(dá)，形成了三縱三橫一環(huán)的公路交通網(wǎng)。濟(jì)青高速公路橫穿本區(qū)南部，與濱博高速公路構(gòu)成了高等級(jí)公路框架；膠濟(jì)鐵路干線自濱州南部穿過，支線深入本區(qū)腹地。即將開工的德煙鐵路橫穿中部，是山東北翼的鐵路大動(dòng)脈；濱州沿海已形成中小型

6、港口群,現(xiàn)有500至3000噸級(jí)泊位10個(gè)，萬噸級(jí)濱州港已經(jīng)國家立項(xiàng)。國家特大工程“神驊工程”的黃驊港、朔黃鐵路與濱州僅隔河之遙。濱州至大家洼鐵路使濱州形成一條內(nèi)連國內(nèi)東部沿海和西部能源基地，外通亞太各大港口的經(jīng)濟(jì)新通道。濱州位居黃河“龍頭”，北臨渤海，東與東營(yíng)市接壤，南和淄博市毗鄰，西同省城濟(jì)南市搭界。從濱州驅(qū)車1小時(shí)可到濟(jì)南空港，3小時(shí)抵達(dá)港城青島，當(dāng)日可以往返首都北京。通訊設(shè)施濱州通訊事業(yè)發(fā)展迅猛，目前，本地網(wǎng)建成了以光纜為主，數(shù)字微波為輔的通信傳輸基礎(chǔ)網(wǎng)，基本形成了由電話網(wǎng)、移動(dòng)通信網(wǎng)、數(shù)據(jù)通信網(wǎng)、綜合業(yè)務(wù)數(shù)字網(wǎng)組成的通信業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)。本地電話局用交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá)到126萬門，固定電話用戶數(shù)

7、（含小靈通）達(dá)到109萬戶，主線普及率為24.5部/百人。移動(dòng)通信發(fā)展迅猛，現(xiàn)有移動(dòng)公司兩家，移動(dòng)通信基站196個(gè)，全市移動(dòng)電話達(dá)到30萬戶。數(shù)字?jǐn)?shù)據(jù)網(wǎng)（ddn）、分組交換網(wǎng)等投入運(yùn)營(yíng)，數(shù)據(jù)通信覆蓋所有縣市及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，無線數(shù)據(jù)通信業(yè)務(wù)也即將開通。濱州市信息網(wǎng)絡(luò)中心、市電信局已開通兩個(gè)國際互聯(lián)網(wǎng)綜合站點(diǎn)，全市計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)基本形成。電力設(shè)施濱州擁有220千伏變電站4座、110千伏變電站20座、35千伏變電站54座，220千伏容載比為1.432。全市擁有500千瓦以上容量電廠總?cè)萘?0.625萬千瓦；擁有35千伏及以上變壓器總?cè)萘?10.947萬千伏安。35千伏及以上輸電線路1545.3公里

8、，其中220千伏線路8條長(zhǎng)411.8公里，110千伏線路27條長(zhǎng)474.8公里。全市擁有無功補(bǔ)償設(shè)備安裝容量47.41萬瓦。近年來，濱州電網(wǎng)電力電量增長(zhǎng)較快，1999年濱州供電區(qū)完成供電量23.281億千瓦時(shí)，供電最高負(fù)荷達(dá)41.9萬千瓦。根據(jù)山東電力三十年（1991-2020年）發(fā)展規(guī)劃綱要，將在濱州北部建設(shè)濱州500千伏變電站作為華德電廠三期的配套項(xiàng)目。濱州500千伏變電站的建設(shè)將徹底改變?yōu)I州電網(wǎng)長(zhǎng)期薄弱和卡脖子問題，使濱州電網(wǎng)與山東電網(wǎng)聯(lián)系更加密切，增強(qiáng)了網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，使濱州電網(wǎng)跨入超高壓、高參數(shù)、大容量的時(shí)期，將多濱州經(jīng)濟(jì)乃至整個(gè)黃河三角洲的開發(fā)發(fā)揮重大作用。三、 濱州市經(jīng)濟(jì)狀況綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)

9、力不斷增強(qiáng)。2005年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（gdp）667.27億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)17.7%，增幅比上年提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值89.10億元，增長(zhǎng)7.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值401.66億元，增長(zhǎng)22.9%，其中規(guī)模以上工業(yè)增加值304.85億元，增長(zhǎng)35.6%，對(duì)gdp增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)60.9%，是拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?；第三產(chǎn)業(yè)增加值176.51億元，增長(zhǎng)12.6%。人均gdp達(dá)18031元（按全年平均匯率折算達(dá)2201美元）。招商引資形勢(shì)喜人。2005年共引進(jìn)市外項(xiàng)目2165個(gè)，其中投產(chǎn)項(xiàng)目1028個(gè)，在建項(xiàng)目1137個(gè)，實(shí)際利用市外資金500.97億元，

10、比上年增長(zhǎng)45.2%。飛機(jī)上天、汽車上路、輪船下海目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，得到省內(nèi)外社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。2005年濱州市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增加值393.01億元，增長(zhǎng)22.5%，占全市生產(chǎn)總值的比重為58.9%，比上年提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)體、私營(yíng)經(jīng)濟(jì)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重達(dá)到53.5%。民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)交稅金24.98億元，增長(zhǎng)30.6%，占全部稅收的比重達(dá)到41.9%。工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)基本形成。目前，全市已形成門類比較齊全的工業(yè)體系，紡織、化工、機(jī)械、食品等四大支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯。紡織工業(yè)，是我市骨干龍頭行業(yè)，山東魏橋紡織集團(tuán)，生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品質(zhì)量、企業(yè)效益和出口創(chuàng)匯名列全國同行業(yè)前茅；濱州

11、印染集團(tuán)，是我市印染行業(yè)的龍頭企業(yè)，生產(chǎn)能力和出口創(chuàng)匯列全國同行業(yè)第一；山東亞光紡織集團(tuán)，是全國最大的高檔毛金生產(chǎn)企業(yè)和出口基地?；瘜W(xué)工業(yè)，已初步形成了以石油化工、鹽化工、油脂化工為主的產(chǎn)業(yè)框架，全市原油加工能力突破200萬噸，是全國14個(gè)精細(xì)化工基地之一。山東濱化集團(tuán)的各項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)居全省地方化工企業(yè)首位；魯北化工集團(tuán)以磷石膏制硫酸聯(lián)產(chǎn)水泥獨(dú)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)為支撐，實(shí)施鹽化工、煤化工、油化工相結(jié)合的三化合一工程，建設(shè)中國第一家生態(tài)工業(yè)園。機(jī)械工業(yè)，產(chǎn)品享謄中外,山東濱州活塞集團(tuán)，年生產(chǎn)各類活塞1000萬只，出口十幾個(gè)國家和地區(qū)，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連續(xù)15年位居全國同行業(yè)之首。食品工業(yè)，山東華中琥珀

12、啤酒有限公司年生產(chǎn)能力突破60萬噸；山東渤海油脂集團(tuán)年生產(chǎn)各類植物油精煉油30萬噸，“十五”期間將建成全國第二大高級(jí)植物油提煉廠，并在大豆深加工方面走在全國前列。四、 濱州旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r濱州歷史悠久，文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，早在新石器時(shí)代，就有人類繁衍生息，是黃河文化和齊文化的發(fā)祥地之一，境內(nèi)有惠民縣大高遺址、鄒平丁公遺址等。民風(fēng)淳樸，傳統(tǒng)民間藝術(shù)異彩紛呈，發(fā)源于博興的呂劇、惠民的胡集書會(huì)、泥塑、木版畫及濱州剪紙具有深厚的鄉(xiāng)土氣息，獨(dú)具藝術(shù)風(fēng)格。濱州人杰地靈，是孫子兵法的作者孫武的故里，此外還產(chǎn)生了文學(xué)家范仲淹、漢孝子董永等一批歷史名人。濱州旅游資源豐富，素有“魯北黃山”之稱的鄒平縣南部山區(qū)，是良好的避

13、暑、度假勝地。北部沿海的百里貝殼長(zhǎng)堤、旺子島、天然狩獵場(chǎng)、跑馬場(chǎng)雄奇壯觀，陽信梨花節(jié)、無棣小棗節(jié)、沾化冬棗節(jié)、博興國際小戲藝術(shù)節(jié)等都具有濃郁的地方特色。孫子故園、魏氏莊園、范公祠、鶴伴山、麻大湖等歷史名勝和自然景觀令人留戀忘返。旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入快車道。重要旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和景區(qū)點(diǎn)整合提升成績(jī)突出。 “中國孫子兵法城”、“魏氏莊園”、沾化縣下洼鎮(zhèn)“中國冬棗之鄉(xiāng)旅游區(qū)”順利通過國家aaa級(jí)旅游區(qū)驗(yàn)收評(píng)定，全市a級(jí)景區(qū)點(diǎn)發(fā)展到了4家。“中國冬棗之鄉(xiāng)旅游區(qū)”同時(shí)通過了“山東省農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)”檢查、驗(yàn)收、評(píng)定。旅游收入大幅增長(zhǎng)。全市星級(jí)賓館年接待海外住宿游客3717人次，增長(zhǎng)2.5倍。實(shí)現(xiàn)外匯收入20

14、8萬美元，增長(zhǎng)3.6倍。接待國內(nèi)游客241.07萬人次，增長(zhǎng)7.2%；實(shí)現(xiàn)國內(nèi)旅游總收入14.24億元，增長(zhǎng)11.8%。實(shí)現(xiàn)旅游總收入14.41億元，增長(zhǎng)12.8%。五、濱州新區(qū)建設(shè)1. 濱州新區(qū)發(fā)展規(guī)劃和城市定位濱州城市新區(qū)在濱州西部，以黃河五路為發(fā)展軸線， 覆蓋渤海11路至渤海18路的范圍。新區(qū)從2001年開始規(guī)劃建設(shè)，占地面積49.7平方公里，與老城區(qū)接壤，規(guī)劃超前，其戰(zhàn)略目標(biāo)是將城市中心轉(zhuǎn)移至新區(qū)。由于老城區(qū)面積狹小，基礎(chǔ)設(shè)施老化，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到制約，政府決定建設(shè)新的城區(qū)，將城市中心移至新區(qū)，新區(qū)隨之定位為集文化、行政、金融、居住功能為一體的新的濱州城市中心。2. 建設(shè)現(xiàn)狀新區(qū)建設(shè)從

15、2001年開始，共開工建設(shè)15條城市道路，總長(zhǎng)達(dá)32公里，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成3.7億元；以大型水面為特征的大型城市公園和城市廣場(chǎng)基本建成。新區(qū)行政中心已有29個(gè)單位征地，計(jì)劃總投資14億元，并且大多已開工建設(shè)，其中濱州學(xué)院、黃河住宅小區(qū)、市政大廈、濱州海關(guān)、濱州聯(lián)通、濱州移動(dòng)、濱州電信、濱州國稅局、廣電大樓、財(cái)政局、科技局、技術(shù)監(jiān)督局、濱州日?qǐng)?bào)、規(guī)劃局等29個(gè)行政事業(yè)單位均坐落于此，市政府等單位已經(jīng)入住新區(qū)，新區(qū)城市架構(gòu)已基本形成。3. 濱州新區(qū)發(fā)展預(yù)測(cè)2003年，濱州提出“以工為港，工業(yè)興港”的發(fā)展思路，制定實(shí)施今后五年投入106億元建設(shè)五大工業(yè)園的規(guī)劃。整個(gè)城市發(fā)展正逐漸轉(zhuǎn)變，預(yù)計(jì)未來幾年，

16、濱州西部新區(qū)及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將成為城市主要發(fā)展區(qū)域，加上政府在市政建設(shè)方面大力支持新區(qū)的開發(fā)，引伸出巨大的新發(fā)展空間和擁有升值潛力的環(huán)境。新區(qū)現(xiàn)在人口在迅速增長(zhǎng)，現(xiàn)在已達(dá)到8萬多，預(yù)計(jì)再有兩年的時(shí)間，新區(qū)的人口將達(dá)超過15萬，達(dá)到老城區(qū)人口的一半以上。行政辦公中心的進(jìn)駐，將提升該區(qū)域的消費(fèi)水平及檔次，使區(qū)域形成中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展形態(tài)。從新區(qū)的規(guī)劃和現(xiàn)在的建設(shè)來看，新區(qū)城市環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、辦公和居住條件將大大超過舊城區(qū)，可以預(yù)見，一至三年的時(shí)間，新區(qū)將成為整個(gè)濱州的行政、金融、居住、休閑、商業(yè)中心。4. 新區(qū)發(fā)展對(duì)酒店的市場(chǎng)需求新區(qū)城市環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，區(qū)域綜合優(yōu)勢(shì)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過舊城區(qū)，可以預(yù)見

17、，新區(qū)將很快就成為整個(gè)濱州的行政、金融、居住、休閑、商業(yè)中心。而目前濱州的主要酒店全部分布在老城區(qū)，新區(qū)還沒有一家檔次星級(jí)酒店，現(xiàn)在新區(qū)正在興建或招商的酒店基本都是五星級(jí)酒店，新區(qū)酒店的競(jìng)爭(zhēng)將是這些高星級(jí)酒店間的競(jìng)爭(zhēng)。根據(jù)調(diào)查，有特色的經(jīng)濟(jì)型酒店將在濱州酒店市場(chǎng)擁有極好的客源市場(chǎng)，在新區(qū)興建特色經(jīng)濟(jì)型酒店將填補(bǔ)新區(qū)的市場(chǎng)空白，風(fēng)險(xiǎn)小而且經(jīng)營(yíng)前景看好。六、濱州酒店業(yè)現(xiàn)狀酒店概況濱州酒店業(yè)是隨著濱州商業(yè)經(jīng)濟(jì)和旅游活動(dòng)的開展而發(fā)展起來的，從開始一般性的接待，到后來的高檔接待，濱州的酒店接待能力有了很大提高。到2005年，全市的星級(jí)酒店約為6家，客房約600多間。其中掛牌四星兩家，分別為貴苑大酒店和銀

18、茂大酒店；準(zhǔn)四星一家，為中海酒店；三星一家，為華濱大酒店；二星二家，分別為帝都賓館、清怡賓館等。檔次最高的是貴苑大酒店和銀茂大酒店，客房規(guī)模最大的是清怡賓館，房間數(shù)146間，其他酒店的房間數(shù)在60120之間。星級(jí)酒店床位總數(shù)約在1200多張。濱州市星級(jí)酒店一覽表 酒店名稱星級(jí)地址貴苑大酒店四星濱州市渤海九路520號(hào)銀茂大酒店四星濱州市黃河五路513號(hào)中海酒店準(zhǔn)四（高級(jí)商務(wù)）濱州市黃河八路以北，渤海二十路以東中海西岸華濱大酒店三星黃河6路與渤海6路交叉口帝都賓館二星濱州市渤海五路548號(hào)清怡賓館二星濱州市黃河三路556號(hào) jfo編制濱州重點(diǎn)酒店貴苑大酒店貴苑大酒店位于濱州市渤海九路520號(hào)，地理

19、位置優(yōu)越，是濱州市目前星級(jí)最高的涉外酒店。酒店外形仿歐式建筑，內(nèi)部裝飾典雅大方，建筑面積約13000平方米，采用先進(jìn)的全電腦化管理及境外衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，并提供高速寬帶接駁等國際商務(wù)現(xiàn)代化設(shè)施，主要接待商務(wù)、旅游、家庭休閑客人。 酒店大堂設(shè)計(jì)頗具匠心，裝修豪華典雅，感覺溫馨。酒店擁有89間（套）客房，不同檔次的房間能夠滿足客人的不同需要，客房設(shè)有私人保險(xiǎn)箱、國際直撥電話、寬帶接口、迷你吧等設(shè)施讓。酒店還設(shè)有商務(wù)中心、大堂吧、風(fēng)味館、潮粵餐廳、夜總會(huì)、桑拿中心、多功能會(huì)議廳等，向客人提供多方面的消費(fèi)服務(wù)。潮粵餐廳主要提供粵菜及潮菜，多功能會(huì)議廳可以滿足300多人的會(huì)議需求。經(jīng)過調(diào)查貴苑大酒店的管

20、理水平目前在濱州是最好的，其平均房?jī)r(jià)大約在260300元左右，客房出租率在80以上。銀茂大酒店銀茂大酒店位于濱州市繁華的商業(yè)中心地段黃河五路于渤海七路交匯處，占地12300平方米，總建筑面積16000平方米。于2001年12月18日開業(yè)，是一家容餐廳、客房接待、康樂、會(huì)議、商貿(mào)于一體的綜合性四星級(jí)酒店，突出高、中檔接待，以政府接待和高、中檔商旅顧客接待為主。酒店裝修較為豪華，功能齊全。內(nèi)設(shè)各類型客房96間（套），共有客房床位179個(gè)。餐飲設(shè)有中餐廳（豪華雅間14間，能同時(shí)容納400余人就餐）和咖啡廳?？禈吩O(shè)施有室內(nèi)游泳館、健身房、乒乓球室、臺(tái)球室、棋牌室、閱覽室、夜總會(huì)、桑拿洗浴、美容美發(fā)等。

21、其他設(shè)有商務(wù)中心、票務(wù)中心、商品部、以及多功能會(huì)議廳等設(shè)施。餐飲主要經(jīng)營(yíng)綠色飲食，以魯、粵、海派杭幫菜為主，聘請(qǐng)國際名廚楊貫一大師的內(nèi)傳弟子劉忠源先生任鮑翅總監(jiān)，主理燕、鮑、翅、參等高檔菜肴的制作。客房出租率約為80。酒店在設(shè)施和管理上明顯不如貴苑。中海酒店中海酒店位于山東省濱州市黃河八路以北，渤海二十路以東中海西岸，是山東省內(nèi)首家高級(jí)公務(wù)酒店，是濱州市委、市政府的接待基地，為準(zhǔn)四星級(jí)酒店。酒店占地206畝，擁有六棟別墅樓，共有各類高檔客房36間，每棟別墅建筑面積1523平方米，集住宿、餐飲、辦公于一體，裝修高檔，設(shè)施齊全；一棟綜合樓，建筑面積5220平方米，有大型中西餐廳、高檔包房、可容納3

22、00人的多功能會(huì)議室和室內(nèi)恒溫游泳池，還配有商務(wù)中心、商場(chǎng)、美容美發(fā)、健身房、桑拿等服務(wù)設(shè)施。濱州中海酒店接待及餐飲檔次較高，遠(yuǎn)離商業(yè)中心區(qū)，環(huán)境非常優(yōu)美，是目前濱州接待很有特點(diǎn)的一家高檔酒店。濱州在建酒店龍悅國際飯店濱州龍悅國際飯店位于濱洲的未來cbd中心區(qū)渤海十八路和黃河五路，占地約19144平米，總建筑面積為地上部分約4.3萬平方米，地下建筑面積0.5萬平方米。本項(xiàng)目為濱洲第一座五星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店，酒店及酒店式公寓房間計(jì)610間套，酒店的生活設(shè)施配套嚴(yán)格遵照五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)配備完善的辦公設(shè)施和商務(wù)會(huì)議設(shè)施。酒店正在施工中，預(yù)計(jì)年底完工，銷售單價(jià)為7000元/平方米，銷售正在進(jìn)行中。其他在建

23、酒店其他在建酒店有金太洋、奧林匹克、友弟等，都是星級(jí)較高的四、五星級(jí)酒店。七、濱州酒店業(yè)發(fā)展展望及供求分析濱州酒店業(yè)最近幾年發(fā)展較快，但檔次及接待能力和濱州經(jīng)濟(jì)發(fā)展還很不相襯，濱州到現(xiàn)在，掛牌四星只有兩家，加上準(zhǔn)四星濱州城區(qū)的星級(jí)酒店只有6家，標(biāo)準(zhǔn)較高的房間僅為600多間。隨著濱州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其戰(zhàn)略地位越來越明顯，山東及全國的等大型節(jié)慶活動(dòng)（如龍舟節(jié)、摔跤節(jié)）在此頻頻舉行，航空博覽會(huì)等大型會(huì)展也在此召開，濱州接待活動(dòng)日益增加，酒店行業(yè)日見興旺?，F(xiàn)在濱州酒店的經(jīng)營(yíng)情況良好，貴苑大酒店的平均住房率高達(dá)90，銀茂大酒店的客房住房率可以達(dá)到80，其他條件較好的星級(jí)酒店的平均住房率均能達(dá)到80以上，在接

24、待旺季，這些酒店間間爆滿，應(yīng)接不暇。酒店的賺錢效應(yīng)明顯，投資商也越來越看好這一市場(chǎng)前景，濱州商務(wù)賓館正在濱州興起。濱州名氣越來越大，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，對(duì)酒店的需求也越來越大。根據(jù)預(yù)測(cè)，來濱州經(jīng)商旅游人次將持續(xù)不斷增長(zhǎng)，其增長(zhǎng)率達(dá)到25以上。在濱州舉辦的大型會(huì)議、專題會(huì)議、大型展覽等活動(dòng)不斷增加。濱州是旅游資源比較豐富的區(qū)域，旅游景點(diǎn)不斷增多，旅游人次節(jié)節(jié)攀升。所有這一切都給酒店發(fā)展帶來了前所未有的機(jī)遇。由于濱州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特殊性，濱州酒店業(yè)與山東其他同級(jí)城市比較明顯滯后，無論是數(shù)量和檔次都無法和其他同級(jí)城市比。明顯的表現(xiàn)就是現(xiàn)在的高星級(jí)酒店只有兩家四星級(jí)酒店，一家三星級(jí)酒店，沒有一家品牌連鎖酒店。經(jīng)

25、過分析，濱州酒店業(yè)發(fā)展起碼比其他同級(jí)城市落后5年，直接導(dǎo)致的結(jié)果就是濱州只要舉行大型會(huì)議就要將來賓安排到下面縣城賓館，一般的中型會(huì)議就會(huì)導(dǎo)致濱州市前5家酒店爆滿。由于濱州經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，各種形式的人員往來大幅增加，各種活動(dòng)不斷舉行，濱州高檔次和特色酒店的需求空間很大，現(xiàn)在還處于賣方市場(chǎng)，特別是由于濱州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)水平原因，經(jīng)濟(jì)型酒店有特色的經(jīng)濟(jì)型酒店將有極好的市場(chǎng)前景，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)型酒店的經(jīng)營(yíng)狀況就是最好的說明。根據(jù)分析，經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)容量還有8家左右的空間，客房數(shù)量大約為1200間左右。濱州政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，不斷加大宣傳力度，改善經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境，出臺(tái)多種投資優(yōu)惠政策，吸引投資商紛紛進(jìn)

26、入濱州，搶占投資先機(jī)，投資各種經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目和房地產(chǎn)項(xiàng)目，鼓勵(lì)投資商積極投資酒店建設(shè)，提升濱州城市形象和各種節(jié)慶活動(dòng)的接待能力。濱州正在成為酒店投資的熱土，成為投資商酒店掘金的樂園。八、羅馬假日酒店概況1. 項(xiàng)目位置羅馬假日酒店就位于現(xiàn)代城的東北角，在高速路進(jìn)入濱州的必經(jīng)之路迎賓大道一側(cè)，距新形成的市政中心僅有兩個(gè)街區(qū)，這樣的地理位置對(duì)于酒店經(jīng)營(yíng)具有極佳的優(yōu)勢(shì)。濱州現(xiàn)代城北臨黃河二路，南臨黃河一路，東接渤海十八路，西臨渤海十九路，其中黃河二路和渤海十八路是高速路進(jìn)入濱州的主干道，渤海18路又是濱州市的迎賓大道、景觀大道，現(xiàn)代城項(xiàng)目就處于濱州新區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的交界處，西與體育公園連通。濱州市新區(qū)區(qū)域規(guī)

27、劃圖2. 建筑現(xiàn)狀羅馬假日酒店由兩座弧形的四層建筑組成，占地面積約為6000平米，建筑面積19000平米，原建筑為商業(yè)樓用途，現(xiàn)根據(jù)濱州經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市場(chǎng)需求，將兩棟建筑改建成發(fā)展前景極好的酒店。目前建筑結(jié)構(gòu)框架、墻體及部分水電、消防設(shè)施已經(jīng)完成，投資商只需根據(jù)專業(yè)需要稍做改建就可進(jìn)入裝修階段，酒店的剩余工期大約為45個(gè)月，酒店在極短的時(shí)間就可完成建設(shè)，投入營(yíng)運(yùn)。3. 市場(chǎng)定位由于濱州所處區(qū)域的優(yōu)越地理位置和優(yōu)勢(shì)資源，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，濱州新區(qū)建設(shè)發(fā)展更是迅猛，招商引資如火如荼，各類會(huì)展、大型活動(dòng)、經(jīng)貿(mào)交流等不斷舉辦，濱州城市名氣越來越大，各種商務(wù)、旅游等活動(dòng)的流動(dòng)人口大增，城市接待壓力大增，酒店經(jīng)常

28、爆滿。考慮到酒店發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)的需要，同時(shí)根據(jù)濱州經(jīng)濟(jì)和酒店發(fā)展的特點(diǎn)，羅馬假日酒店擬定位為經(jīng)濟(jì)型休閑文化酒店?！敖?jīng)濟(jì)”是指經(jīng)濟(jì)的收費(fèi)（100多元/間/晚 ），“休閑”是指酒店配套的體育休閑設(shè)施為客人提供濱州最多樣的體育休閑活動(dòng)，“文化”是指酒店裝飾大量的油畫等文化元素為客人營(yíng)造濃烈的文化藝術(shù)氣氛，體現(xiàn)酒店高雅的文化品位。羅馬假日酒店的特色是“高星級(jí)的享受，經(jīng)濟(jì)型的收費(fèi)”，融商務(wù)于休閑，寓高雅于經(jīng)濟(jì)。濱州羅馬假日酒店效果圖4. 酒店配套為了給酒店良好的經(jīng)營(yíng)提供強(qiáng)大的保障，發(fā)展商為羅馬假日酒店配套了令其他酒店相形見絀的項(xiàng)目：300個(gè)車位的大型停車場(chǎng)，4000平米的藝術(shù)廣場(chǎng)，大型的體育會(huì)所，大型餐飲娛

29、樂街等等。體育會(huì)所在室內(nèi)配備有標(biāo)準(zhǔn)泳道的游泳池、五場(chǎng)地的羽毛球場(chǎng)、七場(chǎng)地的乒乓球場(chǎng)、男子健身室、女子健美室、咖啡吧、娛樂活動(dòng)室、小型電影院等設(shè)施；體育會(huì)所室外配備有網(wǎng)球中心、沙灘排球場(chǎng)、燈光籃球場(chǎng)、兒童樂園等設(shè)施。會(huì)所面積達(dá)2000平米。體育會(huì)所效果圖5. 羅馬假日酒店功能規(guī)劃1） 項(xiàng)目建筑約19000平方米；2） 其中酒店16000平方米；3） 商鋪3000平方米（統(tǒng)一規(guī)劃為餐飲娛樂街，最好由一家或幾家包租或購買經(jīng)營(yíng)）；4） 酒店客房280間（套），約11700平方米；5） 酒店標(biāo)準(zhǔn)間180間，面積2627平方米/間，約占總房數(shù)的64%；6） 豪華間85間，面積36平方米/間，約占總房數(shù)的3

30、0；7） 套房10間，面積70平方米/間，約占總房數(shù)的4；8） 豪華套房5間，面積110平方米/間，約占總房數(shù)的2；9） 總裁辦公室2間，面積80平方米/間；自助辦公室3間，面積60平方米/間；10） 會(huì)議中心：多功能會(huì)議廳一間，約360平方米，中型會(huì)議室兩間，約120平方米/間，小型會(huì)議室兩間，約80平方米/間；11） 自助餐廳一個(gè)，約800平方米；12） 廚房一間，約170平方米；13） 足浴15間，約210平方米；14） 其他配套酒店辦公室，商務(wù)中心，寄存處，商場(chǎng)等；15） 配套大型體育會(huì)所，室內(nèi)面積達(dá)2000平米；室外面積約4000平米；16） 配套大型藝術(shù)廣場(chǎng)，面積約4000平米；1

31、7） 在現(xiàn)代規(guī)劃300個(gè)停車位。6. 裝修設(shè)計(jì)概念1） 酒店設(shè)計(jì)目標(biāo)打造濱州市最具特色的經(jīng)濟(jì)型休閑文化酒店。2） 客房設(shè)計(jì)a） 采用時(shí)尚材料裝修客房，b） 根據(jù)不同房型設(shè)計(jì)不同家具，c） 利用輕質(zhì)材料設(shè)計(jì)較大的客房洗手間，d） 將音樂、體育、繪畫的概念引進(jìn)客房裝修設(shè)計(jì)；e） 采用較大的睡床（雙床房120cm，大床房180cm）；f） 引進(jìn)綠色環(huán)保的裝修概念；g） 客房設(shè)計(jì)要清新、舒適、雅致。3） 大堂設(shè)計(jì)a） 大堂頂高四層跳空高度最高約18米，開闊大氣；b） 屋頂采用輕鋼龍骨及玻璃，白天自然采光，環(huán)保通透，舒適怡人；c） 大堂配置熱帶植物、設(shè)計(jì)小型瀑布和環(huán)流溪水等自然景觀，盡展異域風(fēng)情；d）

32、大堂設(shè)計(jì)以音樂、體育的概念進(jìn)行裝修，盡顯人文追求；e） 服務(wù)臺(tái)采用坐式服務(wù)設(shè)計(jì)；f） 大堂設(shè)貴重物品保管箱；g） 設(shè)行李寄存處。4） 自助餐廳a） 設(shè)于兩棟建筑樓之間的連接空間；b） 采用輕快簡(jiǎn)潔裝修，裝飾以飄逸的彩布；c） 設(shè)足夠大的自助餐臺(tái)；d） 設(shè)鋼琴吧；e） 餐廳裝飾南國棕櫚樹和足夠的綠色植物；f） 餐廳設(shè)計(jì)要大氣、富有韻律感。5） 會(huì)議中心a） 設(shè)置可以容納400人的會(huì)議中心； b） 設(shè)置一個(gè)300人左右的多功能會(huì)議廳；c） 兩個(gè)中型會(huì)議室，兩個(gè)小會(huì)議室；d） 會(huì)議室安裝鐳射投影、寬帶端口、音響、投票器等設(shè)備。6） 商務(wù)層設(shè)計(jì)a） 在四樓設(shè)計(jì)商務(wù)層；b） 設(shè)置總裁辦公室2間；c） 設(shè)

33、置自助辦公室3間；d） 設(shè)置自助洗衣、打印復(fù)印設(shè)施；e） 設(shè)置商務(wù)咖啡區(qū)。7） 酒店e化設(shè)計(jì)a） 酒店客房設(shè)置免費(fèi)寬帶上網(wǎng)服務(wù)；b） 客房設(shè)置集成控制開關(guān)；c） 設(shè)置信息查詢系統(tǒng)；d） 設(shè)置網(wǎng)絡(luò)電視系統(tǒng)；e） 設(shè)置ip電話系統(tǒng)，提供免費(fèi)長(zhǎng)途服務(wù)。8） 自助服務(wù)設(shè)計(jì)a） 設(shè)置自助洗衣間；b） 設(shè)置自助打字復(fù)印處；c） 設(shè)置自助飲食服務(wù)設(shè)備。9） 配套設(shè)計(jì)a） 設(shè)置大型停車場(chǎng)車位270300個(gè)，凸顯酒店的接待優(yōu)勢(shì)；b） 設(shè)計(jì)餐飲娛樂街，由品牌公司統(tǒng)一策劃經(jīng)營(yíng)，滿足客人多方面需求；c） 設(shè)置與小區(qū)會(huì)所相連的通道，共享會(huì)所設(shè)施，滿足高端客人需求；d） 配套會(huì)所位于酒店東側(cè)，設(shè)有室內(nèi)游泳館、乒乓球室、健

34、身房、室外網(wǎng)球場(chǎng)等體育健身設(shè)施，可供會(huì)員客人享用。九、羅馬假日酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)劣勢(shì)比較分析1. 同級(jí)酒店比較嚴(yán)格意義上講，濱州目前還沒有和羅馬假日酒店同檔次的酒店。濱州的經(jīng)濟(jì)型酒店大多是以商務(wù)賓館的形式出現(xiàn)的，如大觀園商務(wù)賓館、銀星商務(wù)賓館、和佳商務(wù)酒店等等。這些賓館的前身是其他用途的建筑改造的，如大觀園、銀星等就是商場(chǎng)改造成的酒店。這些經(jīng)濟(jì)型酒店大多位于濱州老城區(qū)，周邊環(huán)境較差，而且配套設(shè)施簡(jiǎn)單，規(guī)模較小，房?jī)r(jià)大致在80150元左右。濱州經(jīng)濟(jì)型酒店中有代表性的是和佳商務(wù)酒店。該酒店位于濱州市黃河二路761號(hào)，與渤海七路商業(yè)中心相連，建筑面積6000平米，客房153間（套），配套有200人的商務(wù)

35、餐廳，商務(wù)中心等，為濱州惠生集團(tuán)的汽車服務(wù)樓改建。門市房?jī)r(jià)在150350之間。其客房出租率在80以上。羅馬假日酒店一經(jīng)建成就將具有濱州其他經(jīng)濟(jì)型酒店不具備的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。巨大的發(fā)展?jié)摿I州新區(qū)將成為濱州未來的城市中心，其高起點(diǎn)的規(guī)劃，大手筆的投入，大范圍的招商等使新區(qū)從一開始就具備了良好的發(fā)展環(huán)境，形成了極好的發(fā)展勢(shì)頭。羅馬假日酒店位于新區(qū)的迎賓大道和景觀大道，其發(fā)展前景及升值潛力巨大，具有極佳的商業(yè)機(jī)會(huì)。獨(dú)特的設(shè)計(jì)概念酒店將體育、音樂、繪畫等文化概念引入酒店裝修設(shè)計(jì)中，拉開了與其他經(jīng)濟(jì)型酒店形象和經(jīng)營(yíng)檔次。有利的市場(chǎng)定位酒店定位為經(jīng)濟(jì)型休閑文化酒店，以接待中端商務(wù)旅游散客為主，以接待會(huì)議團(tuán)隊(duì)為輔

36、，并接待部分高端商務(wù)客人，這是符合濱州經(jīng)濟(jì)和酒店業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)定位。無以倫比的設(shè)施配套羅馬假日酒店配套有300個(gè)車位大型停車場(chǎng)，4000平米的藝術(shù)廣場(chǎng)，大型體育會(huì)所，會(huì)議中心，大型餐飲廣場(chǎng)等等，由于老城區(qū)土地條件的限制，濱州現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)型酒店很難再具有這樣的配套，就是在將來相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都無法同時(shí)擁有，就是濱州的高星級(jí)酒店也很難達(dá)到。規(guī)模優(yōu)勢(shì)羅馬假日酒店的客房數(shù)達(dá)到280間（套），而其他酒店客房數(shù)只在80150間左右，在大型活動(dòng)和接待旺季，羅馬假日酒店的規(guī)模優(yōu)勢(shì)就會(huì)盡顯出來，可以接待大型會(huì)議、團(tuán)隊(duì)；在淡季，酒店又可以靈活經(jīng)營(yíng)，利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)采用優(yōu)惠的房?jī)r(jià)吸引客人。羅馬假日酒店還配備有大型會(huì)議中心，具有

37、接待大型綜合會(huì)議的能力。以上這些競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使羅馬假日酒店從投入營(yíng)運(yùn)一開始就確立了自身的領(lǐng)導(dǎo)地位，成為領(lǐng)導(dǎo)地位就能制定游戲的規(guī)則，能制定游戲規(guī)則就意味著能最大限度地占領(lǐng)和主導(dǎo)酒店經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，盡可能地獲取優(yōu)先利潤(rùn)。2. 與高星級(jí)酒店比較濱州現(xiàn)有高星級(jí)酒店基本在老城區(qū)，主要以商務(wù)接待和會(huì)議接待為主，最高為四星級(jí)酒店，代表酒店為貴苑大酒店、銀茂大酒店，其中貴苑房間89間，銀茂房間96間，平均房?jī)r(jià)在260300元，出租率平均在85左右。濱州新區(qū)招商在建的酒店大多為五星級(jí)，大約為4家，分布在新區(qū)主要行政和商務(wù)區(qū)域。羅馬假日酒店雖然不是高星級(jí)酒店，但在經(jīng)營(yíng)上卻具有高星級(jí)酒店不具備的優(yōu)勢(shì)。地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)羅馬假日酒

38、店位于作為新區(qū)迎賓道和景觀道的渤海十八路，緊鄰新的濱州行政中心，極利于酒店的經(jīng)營(yíng)。配套優(yōu)勢(shì)羅馬假日酒店所具有的綜合配套項(xiàng)目是現(xiàn)在已有或在建的高星級(jí)酒店很難具有的，這就使得羅馬假日酒店在設(shè)施上具備了吸引客人的優(yōu)先條件。價(jià)格優(yōu)勢(shì)經(jīng)濟(jì)型酒店的定位和建設(shè)投資決定了羅馬假日酒店的平均房?jī)r(jià)要遠(yuǎn)低于高星級(jí)酒店的房?jī)r(jià)，而這種房?jī)r(jià)的優(yōu)勢(shì)正好符合濱州酒店的接待需求。投資回報(bào)優(yōu)勢(shì)羅馬假日酒店的投資成本大約為目前濱州在建高星級(jí)酒店的1/3-1/4，經(jīng)營(yíng)成本低，經(jīng)營(yíng)回報(bào)高，大約在35左右，投資回報(bào)期短，大約在5年左右。而高星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)回報(bào)在25左右，回報(bào)期在10年以上。風(fēng)險(xiǎn)防范優(yōu)勢(shì)根據(jù)濱州酒店發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查，濱州新區(qū)的

39、高星級(jí)酒店將達(dá)4家以上，一經(jīng)建成就處于激烈的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)可想而知。濱州與羅馬假日酒店同級(jí)同檔次的經(jīng)濟(jì)型酒店還沒有，在新區(qū)更是空白，其建成后即成為經(jīng)濟(jì)型酒店的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，在經(jīng)營(yíng)上從一開始就處于有利地位，容易獲取目標(biāo)經(jīng)濟(jì)效益?，F(xiàn)代酒店的這些優(yōu)勢(shì)更符合濱州的經(jīng)濟(jì)和酒店業(yè)發(fā)展，具備與高星級(jí)酒店競(jìng)爭(zhēng)的條件，更容易實(shí)現(xiàn)投資者的目標(biāo)收益。3. 羅馬假日酒店發(fā)展展望根據(jù)濱州酒店業(yè)及新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求，羅馬假日酒店將獲得極好的發(fā)展商機(jī)。根據(jù)濱州專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估，羅馬假日酒店項(xiàng)目現(xiàn)有物業(yè)及土地評(píng)估值約為7000萬元。可以預(yù)料，按照濱州經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，此項(xiàng)目將獲得理想的目標(biāo)。該項(xiàng)目具有以下優(yōu)勢(shì)：1） 該項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清

40、晰，建筑土建已基本完成，已取得產(chǎn)權(quán)預(yù)售許可證；2） 地理位置優(yōu)越，所在地位于城市新區(qū)，周邊為政府新的行政中心，具有很大的升值潛力；3） 根據(jù)濱州新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析，該項(xiàng)目建成后在未來23年內(nèi)將增值至1億1千萬元左右；4） 該酒店項(xiàng)目建成開業(yè)，即可進(jìn)行抵押融資至少在4000萬元以上，而且評(píng)估值還會(huì)不斷提高，可直接用于其他項(xiàng)目的開發(fā)；5） 該酒店項(xiàng)目配套設(shè)施完備，有些配套甚至超出了濱州目前在建的高星級(jí)酒店，如4000平米的超大藝術(shù)廣場(chǎng)、300車位的停車場(chǎng)、大型體育會(huì)所、大型室內(nèi)游泳館、超大的大堂等等，現(xiàn)在沒有就是在未來相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都很難再有；6） 該項(xiàng)目在4層設(shè)有商務(wù)層，設(shè)有總裁辦公室、自助辦

41、公室及自助洗衣等自助式服務(wù)設(shè)施，客戶可以按天按月按年等方式自由租用，為客人提供酒店式的高檔寫字場(chǎng)所，使酒店具有無可比擬的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)；7） 該酒店項(xiàng)目的土建框架及外墻和水電、消防等部分設(shè)施已經(jīng)基本完成，對(duì)后期建設(shè)具有極大便利，大約45月即可改建完成，建設(shè)周期大為縮短；8） 改造后該項(xiàng)目在濱州的經(jīng)濟(jì)型酒店中將成為領(lǐng)導(dǎo)者，甚至在很多方面超越一些高星級(jí)酒店，在現(xiàn)在與將來的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，其超前的規(guī)劃與設(shè)計(jì)，在將來相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)都不會(huì)落伍；9） 該項(xiàng)目實(shí)際需要投入的資金不多，以承債方式只要1500萬人民幣就可介入，從而撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目，放大投資方資產(chǎn)規(guī)模。從各方面看，發(fā)展羅馬假日酒店具有眾多的有利因素

42、，只要投資者牢牢抓住濱州酒店的市場(chǎng)需求，采用新的設(shè)計(jì)理念，合理投入，科學(xué)管理，就一定可以取得該項(xiàng)目的成功，使該項(xiàng)目成為濱州經(jīng)濟(jì)型酒店的領(lǐng)導(dǎo)者，從而獲得濱州酒店經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)上的優(yōu)先利潤(rùn)。十、發(fā)展商介紹山東朝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1、名 稱：山東朝陽房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司（資質(zhì)證三級(jí)）；2、注冊(cè)地址：山東省濱州市黃河二路西首杜店鎮(zhèn)政府辦公樓118室；3、企業(yè)性質(zhì)：民營(yíng)；4、注冊(cè)資金：3000萬元；5、法人代表：王凱；6、主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)（憑許可證經(jīng)營(yíng)）。十一、公司各種建設(shè)批文清單1、用地規(guī)劃許可證【濱開規(guī)（2003）017、018號(hào)】；2、土地使用權(quán)證【濱國用（2003）第k0047、0049號(hào)】；

43、3、建筑工程施工許可證【2003）026號(hào)、（2005）001、002號(hào)】；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證【濱開規(guī)建字（2003）031號(hào)、（2004）062號(hào)】；4、經(jīng)發(fā)局批復(fù)【濱開經(jīng)計(jì)字（2003）60號(hào)、61號(hào)】；5、預(yù)售許可證【濱建房開預(yù)字第012號(hào)、第027號(hào)】；6、政府土地批文【濱政地字（2003）388號(hào)、（2003）450號(hào)】；7、土地出讓合同。 十二、濱州羅馬假日酒店投資回報(bào)分析1 投資1.1 投資概算濱州羅馬假日酒店的總投資為7,000.00萬元，其中：轉(zhuǎn)讓費(fèi)：5,000.00萬元酒店裝飾及設(shè)備制安費(fèi)用：1,600.00萬元開辦費(fèi)用：300.00萬元流動(dòng)資金：100.00萬元1.2

44、 資金籌措自籌資金7,000.00萬元。2 酒店板塊經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)2.1 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)指標(biāo)取定依據(jù)原則：根據(jù)濱州經(jīng)濟(jì)型酒店市場(chǎng)的客觀狀況，結(jié)合酒店業(yè)的發(fā)展規(guī)律，采取保守性、穩(wěn)健性原則取定。2.2 營(yíng)業(yè)收入基礎(chǔ)指標(biāo)取定濱州羅馬假日酒店經(jīng)營(yíng)收入結(jié)構(gòu)見圖1所示，預(yù)測(cè)基礎(chǔ)指標(biāo)見表1所示。濱州羅馬假日酒店經(jīng)營(yíng)收入結(jié)構(gòu)圖（圖1）餐飲：13.91%康樂：0.93%會(huì)議：5.57%客房：79.59%濱州羅馬假日酒店經(jīng)營(yíng)收入預(yù)測(cè)基礎(chǔ)指標(biāo)一覽表（表1）項(xiàng)目/部門客房餐飲康樂會(huì)議及其他合計(jì)容量280間（套）208（位）開房率85%120%均價(jià)180.00元 30.00元 日收入4.28萬元 0.75萬元 0.05萬元 0.3

45、0萬元 5.38萬元年收入合計(jì)1,963.70萬元營(yíng)業(yè)收入變化情況第一個(gè)五年年遞增2%第二個(gè)五年在上年的基礎(chǔ)上遞增5%第三個(gè)五年保持第十年的水平不變第四個(gè)五年在上年的基礎(chǔ)上遞減8%指標(biāo)說明：（1）容量根據(jù)各營(yíng)業(yè)部門容量計(jì)算。（2）翻（開）房率根據(jù)濱州經(jīng)濟(jì)型酒店的平均翻（開）房率，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況計(jì)算。（3）均價(jià)參考濱州經(jīng)濟(jì)型酒店的平均消費(fèi)水平，結(jié)合本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位計(jì)算。（4）營(yíng)業(yè)收入變化情況通常酒店?duì)I業(yè)收入變動(dòng)分為四個(gè)階段，即開發(fā)期、增長(zhǎng)期、平穩(wěn)期、衰退期，每個(gè)階段大約五年。 第一個(gè)五年每年遞增2%包括價(jià)格上漲與消費(fèi)人次提高的因素?？紤]酒店客源增長(zhǎng)、持續(xù)經(jīng)營(yíng)客源積累等綜合因素，參考酒店業(yè)營(yíng)業(yè)

46、收入變動(dòng)規(guī)律，采用穩(wěn)健性原則取定。 第二個(gè)五年遞增5%酒店在第六年左右，知名度和美譽(yù)度不斷提升，考慮物價(jià)上漲、客源積累等綜合因素，參考經(jīng)濟(jì)型酒店?duì)I業(yè)收入變動(dòng)規(guī)律，采用穩(wěn)健性原則取定。 第三個(gè)五年不變化酒店在第十年的左右，設(shè)備設(shè)施已經(jīng)沒有開業(yè)時(shí)期新，經(jīng)營(yíng)也到了平穩(wěn)階段，考慮物價(jià)上漲、客源積累、客源分流等正反面綜合因素，參考酒店業(yè)營(yíng)業(yè)收入變動(dòng)規(guī)律，按照穩(wěn)健性原則制定。 第四個(gè)五年每年遞減8%酒店到了第四個(gè)五年，設(shè)備設(shè)施已經(jīng)老化，經(jīng)營(yíng)已經(jīng)開始滑坡，考慮競(jìng)爭(zhēng)力下降、客源分流、物價(jià)上漲等正反面綜合因素，參考酒店業(yè)營(yíng)業(yè)收入變動(dòng)規(guī)律，按照穩(wěn)健性原則制定。2.3 經(jīng)營(yíng)成本基礎(chǔ)指標(biāo)取定（1）客房成本率按照旅游行

47、業(yè)會(huì)計(jì)制度，客房成本只局限在迷你吧成本上。為了體現(xiàn)客房成本的清晰度，更科學(xué)地預(yù)算經(jīng)營(yíng)成本與費(fèi)用，本報(bào)告的客房成本將同行業(yè)會(huì)計(jì)制度上的成本范疇有所不同，將真正屬于客房成本的布草洗滌費(fèi)、客人用品、書報(bào)費(fèi)、免費(fèi)早餐等費(fèi)用列入客房成本核算。本項(xiàng)目的客房成本率為6%。（2）餐飲成本率參考濱州經(jīng)濟(jì)型酒店的餐飲成本率情況，結(jié)合本項(xiàng)目的中等偏高定位，以及餐飲以西餐為主的特點(diǎn)，本酒店餐飲成本率定為30%。（3）康樂成本率由于康樂經(jīng)營(yíng)是租賃經(jīng)營(yíng)，故管理成本非常低，取定成本率為1%。（4）會(huì)議及其他成本率其他成本相對(duì)應(yīng)的收入項(xiàng)目為其他收入，按照行業(yè)會(huì)計(jì)制度，沒有其對(duì)應(yīng)的成本，其支出部分在費(fèi)用中一并核算。（6）營(yíng)業(yè)稅

48、金及附加結(jié)合濱州實(shí)際情況，營(yíng)業(yè)稅金及附加按照營(yíng)業(yè)收入的5.5%核算。2.4 期間費(fèi)用基礎(chǔ)指標(biāo)取定（1）固定費(fèi)用與變動(dòng)費(fèi)用的劃分由于服務(wù)行業(yè)的特殊性，酒店嚴(yán)格意義上的固定費(fèi)用只有折舊、攤銷費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，其余的費(fèi)用如行政管理費(fèi)、能源費(fèi)用、工資及福利費(fèi)、維修保養(yǎng)費(fèi)等屬于混和成本，分為變動(dòng)部分與固定部分。變動(dòng)費(fèi)用則包括宣傳推廣費(fèi)、和其他費(fèi)用?？紤]消費(fèi)價(jià)格指數(shù)因素，除折舊、攤銷和財(cái)務(wù)費(fèi)用外，所有固定費(fèi)用在保持原有變動(dòng)比率的基礎(chǔ)上每年遞增3%。（2）行政管理費(fèi)包括辦公費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、應(yīng)酬費(fèi)、差旅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、布草費(fèi)用、低值易耗品、屬于管理費(fèi)用范疇的稅金等，根據(jù)酒店慣例，結(jié)合濱州實(shí)際情況取定。固定行政管理費(fèi)

49、為80萬元/年；變動(dòng)行政管理費(fèi)為營(yíng)業(yè)收入的2%。（3）工資及福利包括員工工資、社會(huì)保險(xiǎn)、員工餐和其他福利開支。員工餐費(fèi)按人均80元/月的標(biāo)準(zhǔn)取定。社會(huì)保險(xiǎn)及其他福利按月工資的15%取定。人均工資及福利總額為：600元/月（平均工資）+ 90元/月（保險(xiǎn)）+ 80元/月（員工餐費(fèi)）= 770元/月。根據(jù)規(guī)模設(shè)計(jì)，濱州羅馬假日酒店的員工總數(shù)約為200人?；诠べY的計(jì)算：固定工資及福利費(fèi)用為120萬元/年，變動(dòng)工資部分為營(yíng)業(yè)收入的4%。（4）能源費(fèi)用包括水電費(fèi)、天然氣費(fèi)、柴油費(fèi)等。酒店固定水電能源費(fèi)用為100萬元/年。變動(dòng)能源費(fèi)用為營(yíng)業(yè)收入的5%。（5）宣傳推廣費(fèi)包括廣告費(fèi)等其他推廣費(fèi)用，根據(jù)酒店慣

50、例，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況編制。宣傳推廣費(fèi)在酒店經(jīng)營(yíng)前期投入的會(huì)較多，第1 - 2年為營(yíng)業(yè)收入的3%，在第三年的時(shí)候?qū)V告費(fèi)比率調(diào)低到2%。（6）維修保養(yǎng)費(fèi)包括設(shè)備維修費(fèi)、設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)，及預(yù)提部分二次裝修費(fèi)用及大額修理費(fèi)用等。固定部分為設(shè)備基本的維修保養(yǎng)費(fèi)，基期保養(yǎng)費(fèi)為20萬元/年，隨著設(shè)備的不斷老化，固定維修保養(yǎng)費(fèi)每年遞增5%?；谧儎?dòng)維修保養(yǎng)費(fèi)為營(yíng)業(yè)額的0.5%，加上每年預(yù)提的中小裝修費(fèi)用、設(shè)備大修理基金等，比率為營(yíng)業(yè)收入的1%，維修保養(yǎng)費(fèi)比率共為1.5%。變動(dòng)維修費(fèi)部分隨著營(yíng)業(yè)額的變動(dòng)而變動(dòng)，每年的變動(dòng)比率按1.5%遞增。（7）固定資產(chǎn)折舊本項(xiàng)目，酒店業(yè)務(wù)板塊的建筑面積共15,880，應(yīng)分?jǐn)偣?/p>

51、定資產(chǎn)6,428萬元，取定殘值率10%，本項(xiàng)目折舊年限統(tǒng)一為20年。（8）開辦費(fèi)攤銷根據(jù)新會(huì)計(jì)制度規(guī)定，開辦費(fèi)在開業(yè)后一次性攤銷完畢。（9）所得稅根據(jù)國家稅法規(guī)定，按利潤(rùn)總額的33%計(jì)提。（9）其他費(fèi)用其他費(fèi)用為1%，為不可預(yù)見費(fèi)用等。（10）盈余公積根據(jù)國家稅法規(guī)定，按稅后利潤(rùn)的10%，當(dāng)盈余公積超出注冊(cè)資本（本報(bào)告指總投資金額）50%的時(shí)候，不再計(jì)提。3 自主經(jīng)營(yíng)模式下的酒店板塊業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)分析3.1 營(yíng)業(yè)收入估算濱州羅馬假日酒店20年經(jīng)營(yíng)期酒店業(yè)務(wù)板塊營(yíng)業(yè)收入預(yù)測(cè)表（表2）單位：萬元人民幣部門/年份1234567891011客房1,563.66 1,594.93 1,626.83 1,659

52、.37 1,692.56 1,777.18 1,866.04 1,959.34 2,057.31 2,160.18 2,160.18 餐飲273.31 278.78 284.35 290.04 295.84 310.63 326.17 342.47 359.60 377.58 377.58 康樂18.25 18.62 18.99 19.37 19.75 20.74 21.78 22.87 24.01 25.21 25.21 會(huì)議及其他109.50 111.69 113.92 116.20 118.53 124.45 130.68 137.21 144.07 151.27 151.27 合計(jì)1,

53、964.72 2,004.02 2,044.10 2,084.98 2,126.68 2,233.01 2,344.66 2,461.90 2,584.99 2,714.24 2,714.24 部門/年份121314151617181920合計(jì)平均客房2,160.18 2,160.18 2,160.18 2,160.18 1,987.36 1,828.37 1,682.10 1,547.54 1,423.73 37,227.41 1,861.37 餐飲377.58 377.58 377.58 377.58 347.37 319.58 294.01 270.49 248.85 6,506.98 325.35 康樂25.21 25.21 25.21 25.21 23.20 21.34 19.63 18.06 16.62 434.49 21.72 會(huì)議及其他151.27 151.27 151.27 151.27 139.17 128.04 117.79 108.37 99.70 2,606.96 130.35 合計(jì)2,714.24 2,714.24 2,714.24 2,714.24 2,497.10 2,297.33 2,113.55 1,944.46 1,788.91 46,775.84 2,338.7