假日國際提案

1、假日國際營銷提案報告一、沈陽寫字樓概況（一）沈陽寫字樓概況沈陽的寫字樓，向來有著“三街一站四分天下”的說法。目前沈陽寫字樓分布相對分散，主要分布區(qū)域為太原街地區(qū)（中華路、南京街、和平大街）、青年大街、北站、三好街等區(qū)域，目前鐵西區(qū)逐漸興起的商住以及純商務(wù)項目越來越多，在不遠(yuǎn)的將來，也將成為沈陽寫字樓市場的一大代表區(qū)域。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)今本市寫字樓有50%左右分布在太原街地區(qū)（中華路、南京街、和平大街等），因其地處傳統(tǒng)商圈，商業(yè)繁華，交通便利，配套設(shè)施完善。青年大街沿線地處沈陽市政治、文體要地，交通便捷，該地區(qū)寫字樓占據(jù)了總量的20%。隨著“南北金廊”建設(shè)的啟動，該地區(qū)寫字樓供應(yīng)量處于大幅度上升

2、中。沈陽北站區(qū)域目前現(xiàn)有寫字樓比例僅為18%，隨著“北站金融商貿(mào)區(qū)”的大力度開發(fā)，以及東北CBD核心地位的提升，供應(yīng)量亦會一定程度的增大。三好街一帶分布著沈陽10%左右的寫字摟。該地區(qū)已經(jīng)成為IT行業(yè)集中地，專業(yè)配套完善，因該區(qū)域內(nèi)客戶具有較強(qiáng)的行業(yè)特性，將不會對其他區(qū)域構(gòu)成競爭威脅，同時，該地區(qū)租戶穩(wěn)定、專一，轉(zhuǎn)租其它地區(qū)寫字樓的可能性也較小。（二）寫字間市場分析1、市場投放量大幅度上升來自第一太平戴維斯的調(diào)查報告顯示：2009年12月，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成18.3億元，其中辦公樓投資0.8億元，同比增長1.48倍。以金廊沿線為例，在建綜合體項目59個，總施工面積達(dá)到3060萬平方米，今

3、年內(nèi)計劃完成投資380億元，比去年增長23.4%。其中含有寫字樓功能的綜合體新項目就有：沈陽國際金融中心、嘉里地產(chǎn)項目、華新夏宮項目、渾南新區(qū)6個總部項目、韓國樂天世界項目等。而2009年內(nèi)完工的甲級寫字樓有上海新洲商務(wù)大廈、商會總部大廈、華晨中際大廈、東北世貿(mào)廣場、皇朝萬鑫國際大廈等，預(yù)計帶來超過39萬的甲級寫字樓新增供應(yīng)量，而消費(fèi)市場卻沒有發(fā)生明顯變化。此外，近幾年商住兩用型產(chǎn)品大批量涌入商務(wù)地產(chǎn)市場，對純寫字樓項目的沖擊力不可小窺，尤其是最近的一年，大型企業(yè)縮減開支，逐漸放棄高檔寫字間，轉(zhuǎn)向更為經(jīng)濟(jì)的寫字間（商務(wù)氛圍處于成長期的區(qū)域，例如鐵西新商務(wù)區(qū)），部分中小型公司也開始搬遷至商住寫字

4、間，甚至以住宅為主的小區(qū)。供大于求的趨勢越來越明顯，寫字樓的租金也處于逐漸下降的狀態(tài)。2、市場需求縮水，且短時期內(nèi)很難增長。2009年第一季度的寫字樓市場吸納量出現(xiàn)負(fù)值，有3200平方米的寫字樓面積返回租賃市場，另外，個別寫字樓空置率甚至常年超過30%。低迷的需求及凈吸納量出現(xiàn)負(fù)值導(dǎo)致沈陽甲級寫字樓空置率在上季度上升至14.9%，與一季度相比環(huán)比上漲0.9個百分點。北站CBD 甲級寫字樓空置率環(huán)比上升了2.0個百分點升至17%，其他區(qū)域甲級寫字樓空置率仍保持在5.0%的水平。租金價格的調(diào)控及租約期限，是其他區(qū)域主要項目暫時保持較低空置率的主要原因。2008 年，沈陽寫字樓市場經(jīng)歷了最強(qiáng)勁的增長

5、，甲級寫字樓平均租金上漲了13.3%，平均租金數(shù)額飆升至人民幣96.37元/平方米/月。2009年第一季度，甲級寫字樓租金首次出現(xiàn)下滑，平均租金下降了7.6%，為人民幣89元/平方米/月。（以上數(shù)據(jù)來自第一太平戴維斯）全國廣泛受到金融危機(jī)影響，部分企業(yè)退出市場，各企業(yè)無論規(guī)模多大，都進(jìn)行了成本調(diào)整，這就造成了寫字間的需求量直線下滑，高級寫字間所受的沖擊可能更大。不僅僅是金融形勢沖淡了寫字間的剛性需求，各級別的經(jīng)濟(jì)型寫字樓，以及商住綜合體，更分流了相當(dāng)規(guī)模的寫字間使用者，同時，也形成了寫字間市場的市場細(xì)分越發(fā)明朗化的趨勢。另外，一段時間以來，沈陽市大規(guī)模的引進(jìn)大企業(yè)資金，招來許多大企業(yè)落戶沈陽，

6、沈陽市高級寫字樓供應(yīng)量的猛增也和這一條件不無關(guān)系，然而，寫字樓的建設(shè)速度卻超越了外地企業(yè)進(jìn)駐速度，所以，寫字間產(chǎn)品供大于求的情況，在短時期內(nèi)不會有明顯改變，目前寫字樓市場的嚴(yán)重“消化不良”，恐怕還要繼續(xù)承受。3、硬件設(shè)施寫字樓的硬件設(shè)施配備，直接反映出寫字樓的檔次和品質(zhì)，以及經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)景。高級寫字間往往有著富麗堂皇或是壯觀的入戶大廳，因為各大中型企業(yè)對于“面子”問題也十分看重，而目前沈陽的寫字樓產(chǎn)品，多數(shù)老項目的大堂顯得狹小、灰暗，有的甚至較為雜亂，產(chǎn)生一定的品質(zhì)影響；商住項目在此方面存在缺陷，多數(shù)商住項目沒有大堂或是規(guī)劃很牽強(qiáng)。停車位不足，是目前沈陽市的一大問題，寫字樓也是如此。高級寫字間，其業(yè)

7、主的層級也基本屬于中上層，停車位就顯得更為重要，中級寫字間的車位需求相對較弱，但由于汽車行業(yè)的不斷放低身段，以及個人收入水平的不斷提升，車位的需求量猛增，對寫字間車位的要求也在逐漸提高。然而，很多寫字間均處于繁華區(qū)域的重要地段，寸土寸金，停車位預(yù)算就被縮減至少得不能再少，但這卻為日后的產(chǎn)品租售帶來一定的阻力。目前，沈陽市各個級別的寫字樓項目，均不同程度的存在車位問題，所以，在情況雷同的情況下，對寫字間使用者的絕對影響暫時可以忽略，但在沈陽市新的、大型的寫字樓出現(xiàn)之后，問題將逐漸明朗化，最終形成目標(biāo)客戶選擇的一大評判標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)了解，上下班高峰期電梯擁擠，并不是個別寫字樓的現(xiàn)象，全沈陽大部分的寫字樓

8、存在這個問題。與停車位問題一樣，大部分產(chǎn)品都存在的問題，在一定條件下可以忽略不計，但一旦有新型的、更為先進(jìn)的產(chǎn)品出現(xiàn)，必將受到影響。高級寫字樓均具有空調(diào)系統(tǒng)，而小型或商住項目則很少配備。（三）鐵西區(qū)商務(wù)地產(chǎn)簡析1、商務(wù)氛圍已經(jīng)成熟，將形成沈陽新興商務(wù)中心目前鐵西區(qū)的寫字間及商住項目已經(jīng)逐漸發(fā)展起來，僅以鐵西廣場為中心的建設(shè)大路沿線以及興華街沿線，純商務(wù)寫字間及商住產(chǎn)品就已經(jīng)超過十個，并且絕大多數(shù)都處于現(xiàn)房階段，其產(chǎn)品也多數(shù)處于成熟期，也就是房地產(chǎn)銷售過程中所說的“熱銷期”?？梢?，鐵西區(qū)的商務(wù)分為已經(jīng)逐漸成熟起來，大量的中小型企業(yè)從寫字間云集的和平商務(wù)區(qū)、北站商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)而投向鐵西區(qū)，鐵西商務(wù)中心地

9、位已經(jīng)確立，即將成為新的寫字間市場動向風(fēng)向標(biāo)。2、市場投放量大幅度上升，但速度偏緩2008年，是沈陽市寫字間產(chǎn)品投放量最大的一年，鐵西區(qū)亦是如此，大部分寫字間產(chǎn)品均在2008年前后開發(fā)建設(shè)，造成當(dāng)時寫字間產(chǎn)品投放量的迅速增長，但是，由于鐵西商務(wù)區(qū)域比較“年輕”，可輻射范圍有限，且處于寸土寸金的居民聚居地，所以，此一批商務(wù)產(chǎn)品面市后，新的商務(wù)產(chǎn)品投放量較少。3、產(chǎn)品品質(zhì)普遍偏低，項目產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重鐵西區(qū)的寫字間產(chǎn)品，尤其是建大沿線，均以小戶型寫字間產(chǎn)品為主，第一商城項目相對（而不是絕對）規(guī)劃較大，也僅僅是77-160平，寫字間產(chǎn)品的戶型范圍在一定程度上也明確了目標(biāo)客群，并且，鐵西區(qū)大部分寫字間產(chǎn)

10、品大堂狹窄或陰暗，停車位規(guī)劃少之又少，電梯品質(zhì)一般，甚至為增加建筑面積而忽略了電梯數(shù)量的重要性。在2008年前后，寫字間產(chǎn)品品質(zhì)的上升已經(jīng)逐漸完善，鐵西區(qū)大部分寫字間產(chǎn)品的以上這些情況，也明白的顯示著這些產(chǎn)品規(guī)劃的落后性，區(qū)域同類產(chǎn)品層次有待突破。目前以鐵西廣場為中心的建大、興華區(qū)域內(nèi)規(guī)劃面積最大，產(chǎn)品定位最高的，當(dāng)屬萬和酈景寫字間產(chǎn)品，項目定位為鐵西區(qū)第一座五星級寫字間，面積規(guī)劃119.79-341.47平方米。以上情況的出現(xiàn)，同時也由于各寫字間項目占地限制，鐵西區(qū)的商務(wù)項目就出現(xiàn)了同質(zhì)化嚴(yán)重的問題，直接造成區(qū)域內(nèi)的競爭力度巨大的后果。二、周邊競爭分析（一）商務(wù)項目列舉競品項目抽樣以鐵西廣場

11、為中心，抽取建設(shè)大路沿線，以及興華街沿線部分項目進(jìn)行評判對比。1、競品提煉區(qū)域內(nèi)商務(wù)及商住產(chǎn)品眾多，由于本項目目前現(xiàn)狀，以寫字間產(chǎn)品為主要銷售目的，所以首先將伯倫時代之尚、爵仕觀邸等住宅項目排除在競品行列之外。由于中馳國際所在位置與鐵西區(qū)近在咫尺，故將其作為競品對象之一。另外，萬達(dá)廣場商務(wù)部分情況尚難確認(rèn)，都城MOMA、韻動領(lǐng)地等項目產(chǎn)品接近售罄，萬和酈景、第一商城項目產(chǎn)品規(guī)劃與本項目差別較大，所以以上項目暫不列入直接競爭行列，僅供參考。提煉過后，項目直接競品為中馳國際、和諧大廈、新財富大廈等項目。項目項目類別現(xiàn)狀公寓寫字間住宅假日國際大廈公寓部分接近售罄（可暫時不列入?yún)⑴c行列），寫字間部分成

12、為銷售重點。中馳國際全盤銷售中（預(yù)定蓄客中，未開盤），寫字間為高級寫字間。和諧大廈營銷持續(xù)期銷售中。千緣新財富大廈營銷持續(xù)期銷售中，40-180平。第一商城寫字間面積77-160平米。都城MOMA接近售罄。韻動領(lǐng)地1#、2#樓3-5層為寫字間，面積34-123，僅剩7套（截至8月27日時）。萬和酈景寫字間約2萬平，面積119.79-341.47平米，據(jù)傳，部分寫字間可能整體出售給金融機(jī)構(gòu)。2、直接競品基本情況 中馳國際產(chǎn)品形式住宅、寫字間、公寓、商場。地理位置一環(huán)線，交通樞紐處，鐵西區(qū)與和平區(qū)交界。占地數(shù)據(jù)占地面積約11400平方米。產(chǎn)品特征小戶型為主，辦公或商住用，以室外景觀室內(nèi)化的景觀手法

13、，打造同類產(chǎn)品所缺少的特有景觀，品質(zhì)立現(xiàn)。目前價格適中。產(chǎn)品細(xì)節(jié)1棟三層高的商場，面積33000平方米；1棟二十六層31000平米的高級純辦公寫字間；4棟三十一層高級純住宅及公寓構(gòu)成。50-70平米小戶，2.9米層高，并打出“低總價”的概念。面積區(qū)間50-70。產(chǎn)品定位大型城市綜合體。項目現(xiàn)況未取得有效的官方資料，目前尚未開盤，但住宅部分已經(jīng)認(rèn)購?fù)戤?，暫時沒有房源）。中馳國際項目規(guī)劃偏高端，其寫字間規(guī)劃也將產(chǎn)品定位為高級寫字間（所謂的五星級寫字間），但其銷售價格相對并不算很高，所以，相對于本項目來說，危險性較大。宣傳現(xiàn)場宣傳以及DM直銷為主，主打地段、景觀及品質(zhì)、價格等。 和諧大廈產(chǎn)品形式寫字

14、間。地理位置一環(huán)線，緊鄰假日國際。占地數(shù)據(jù)總建筑面積約41570平方米。產(chǎn)品特征小戶型為主，辦公或商住用。產(chǎn)品細(xì)節(jié)現(xiàn)房，房型可適當(dāng)拆分、合并。面積區(qū)間39-198。產(chǎn)品定位商住綜合體，投資產(chǎn)品。項目現(xiàn)況剩余房源有限，價格持續(xù)平穩(wěn)，浮動空間不大。宣傳DM直銷為主，主打地段、現(xiàn)房、低總價等。 新財富大廈產(chǎn)品形式寫字間。地理位置興華北街30號，周邊商業(yè)以家居行業(yè)為主，商務(wù)氛圍微弱。占地數(shù)據(jù)占地面積8015.04平方米，總建筑面積約45380平方米。產(chǎn)品特征純辦公產(chǎn)品，小戶型居多。產(chǎn)品細(xì)節(jié)現(xiàn)房，50平方米左右戶型占大部分，約60%以上。面積區(qū)間40-180。產(chǎn)品定位純商務(wù)空間，自由靈活組合。項目現(xiàn)況銷

15、售50%左右，目前宣傳力度不大，宣傳重點在同區(qū)域住宅部分（愛在城）。宣傳DM直銷、報廣等。3、價格對比假日國際中馳國際新財富大廈和諧大廈可見，以上各項目價格基本相差不多。按照消費(fèi)者的一般消費(fèi)心理，首要考慮地段問題，則新財富大廈略遜一籌，中馳國際略高一些；在地段同等的基礎(chǔ)上，消費(fèi)者開始考慮價格因素，假日國際項目在價格上的優(yōu)勢一般；在地段、價格都較為相近的情況下，消費(fèi)者考慮的是產(chǎn)品的特征，這樣一來，中馳國際項目還是占上風(fēng)的，所以，本項目的最大競爭者，還是中馳國際項目。4、小結(jié)眾所周知，價格戰(zhàn)是競爭的最底層手段，只能在適當(dāng)?shù)臅r期和情況下適當(dāng)運(yùn)用，以輔助其他營銷戰(zhàn)略計劃的有效實施。在產(chǎn)品難以實現(xiàn)再次突

16、破的情況下，保證利潤的基礎(chǔ)上，唯有實行有效的銷售策略、運(yùn)用合理的營銷手段、借助高效的營銷隊伍，才能將熱銷周期拉長，使產(chǎn)品在新產(chǎn)品前仆后繼的房地產(chǎn)市場中立于不敗之地。三、項目自身狀況分析（一）項目SWOT分析1、優(yōu)勢 地段優(yōu)勢：一環(huán)，交通要道旁，交通便利，樓下既是多條線路公交車站。 產(chǎn)品優(yōu)勢：舉架3.2米層高，戶型小總價拉低，適合剛剛起步的企業(yè)，同時也能夠吸引投資類客戶下定。有寬敞的入戶大廳，更顯純寫字間的氣勢。 規(guī)劃優(yōu)勢：五部電梯運(yùn)行，在周邊項目中屬于突破，也更加方便項目業(yè)主。同時，因為在小戶型寫字間辦公的人群多數(shù)屬于自主創(chuàng)業(yè)，其作息時間并不太固定，也將在一定程度上緩解上下班高峰期的電梯擁擠。

17、 硬性條件：假日國際具有停車位充足的地下車庫，以及部分地上車位，這樣的硬性條件，是周邊任何一個成品項目所無法達(dá)到的條件，而停車位和便捷的電梯是寫字間業(yè)戶最為關(guān)注的條件之一，假日國際同時滿足了這兩個條件。 投資吸引：精裝修寫字間，為辦公類客戶的進(jìn)駐提升效率，同時也為投資類客戶提供了便利條件，省去了很多時間、精力以及成本。2、劣勢 尚未進(jìn)入現(xiàn)房階段，損失部分急于使用的客戶，并且，部分客戶會以周邊同類產(chǎn)品為藍(lán)本對本項目進(jìn)行臆斷，難以說明產(chǎn)品超越點。 同周邊大部分同類產(chǎn)品相類同，中等品質(zhì)，無園區(qū)，所以中馳國際項目寫字間產(chǎn)品對本項目的沖擊較大。3、機(jī)會 華潤項目正式啟動，其項目定位及價格趨勢，將在一定條

18、件下帶動周邊區(qū)域房地產(chǎn)價格，讓消費(fèi)者更深刻的認(rèn)識到此地段的升值空間。 經(jīng)濟(jì)危機(jī)時期過去，部分企業(yè)開始復(fù)蘇，新企業(yè)逐漸面市，房地產(chǎn)投資群體也開始活躍起來。4、威脅 目前最大的威脅來自強(qiáng)有力的競品競爭，由前文的各項分析來看，中馳國際對項目的威脅性不容忽視。另外，擴(kuò)大競爭區(qū)域的話，類似級別的競爭項目還有萬達(dá)廣場、太原時代項目等。 項目周邊項目眾多，多為商住綜合體，其中也不乏純商務(wù)產(chǎn)品，寫字間產(chǎn)品目前已經(jīng)趨于飽和狀態(tài)，而購買寫字間用于自己企業(yè)辦公的人群十分有限，所以，對項目銷售造成很大的不利影響。（二）項目現(xiàn)狀分析1、項目概況地理位置一環(huán)線，原沈陽市第一二七中學(xué)校區(qū)。占地數(shù)據(jù)總體用地面積5560.15

19、平方米，容積率約6.9。產(chǎn)品特征以中小戶型為主，公寓及寫字間為主導(dǎo)產(chǎn)品。產(chǎn)品細(xì)節(jié)北臨建設(shè)大路的A座，三層為商業(yè)網(wǎng)點，四至28層為寫字間，五梯18戶,總套數(shù)452，商務(wù)公寓 450戶，網(wǎng)點2戶。B座一層商業(yè)網(wǎng)點，二至十二層為住宅式公寓，共計二個單元，二梯六戶，住宅式公寓共132戶。2棟樓共計582戶。面積區(qū)間24-102（約數(shù)）。寫字間以48及68為主。產(chǎn)品定位小戶型商住產(chǎn)品。項目現(xiàn)況公寓部分接近售罄，寫字間部分成為銷售重點。2、本項目所處生命周期本項目已經(jīng)屬于成品階段，硬性設(shè)施基本不會有改變，首先，以整個市場為基礎(chǔ)，將其作為一般產(chǎn)品來看，它有著產(chǎn)品成熟期的部分特征：同類產(chǎn)品競爭逐漸加劇，并有愈

20、演愈烈之勢，形勢越來越嚴(yán)重。產(chǎn)品價格提升緩慢或已經(jīng)難以超越，甚至趨于下降（由于將項目作為一般產(chǎn)品來分析，所以此處價格主要指售價，但不排除對租金的影響）。促銷費(fèi)用穩(wěn)定或提高，但占銷售額的比率下降。成本下降，同時利潤上升。經(jīng)濟(jì)性能能夠?qū)崿F(xiàn)區(qū)域領(lǐng)先，配套完善，產(chǎn)品認(rèn)可度上升。但是，本項目卻還有部分特征未達(dá)到產(chǎn)品成熟期標(biāo)準(zhǔn)，例如：目標(biāo)消費(fèi)者對本項目產(chǎn)品認(rèn)知度不夠，即便是擁有相對于周邊競品更加漂亮的銷售處。營銷渠道尚未實現(xiàn)最佳的成熟理想狀態(tài)，營銷手段還可以更加多樣、更加完善，從而更加有效。銷量增長速度緩慢，這種情況一般是說明產(chǎn)品銷售沒有進(jìn)入成熟期，或者已接近衰退期。綜上，對于房地產(chǎn)產(chǎn)品來說，現(xiàn)房或者接近

21、先放階段的產(chǎn)品，應(yīng)當(dāng)屬于營銷周期中的成熟期（也就是熱銷期或二次熱銷期），然而本項目還存在部分條件為滿足產(chǎn)品成熟期特征的情況，充分說明本項目目前一個本質(zhì)的問題：產(chǎn)品營銷周期滯后3、目標(biāo)性策劃方向針對目前產(chǎn)品銷售出現(xiàn)產(chǎn)品周期滯后的情況，建議從以下幾點著手扭轉(zhuǎn)局勢： 尋求并占領(lǐng)新的細(xì)分市場。目前，寫字樓市場細(xì)分已經(jīng)逐漸明晰化。針對于本項目而言，爭取更高層次的目標(biāo)客群較有難度，但也并不是沒有可能?？上驳氖牵卷椖康募?xì)分市場還有巨大的發(fā)掘潛力。 重新塑造產(chǎn)品形象，由于前期已經(jīng)具有一定的項目知名度，重塑產(chǎn)品形象有助于產(chǎn)品認(rèn)知廣度，使更多的人知道并了解假日國際。同時，重新粗燥產(chǎn)品形象，有助于占領(lǐng)更加詳細(xì)、廣

22、泛的細(xì)分市場。 加強(qiáng)促銷環(huán)節(jié)。當(dāng)然，產(chǎn)品想要銷售出去，就必須讓目標(biāo)客戶群體知道我們的產(chǎn)品正在銷售，這就需要我們運(yùn)用有效的促銷手段，首先使其認(rèn)知，最終加速銷售。 營銷管理專業(yè)化、營銷計劃系統(tǒng)化。好的營銷制度以及銷售隊伍，對項目運(yùn)作以及銷售速度甚至純利潤增長率有著本質(zhì)的影響。 一般消費(fèi)品需要盡量延長產(chǎn)品生命周期，而房地產(chǎn)產(chǎn)品則不同，延長房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售周期未必是好主意，最理想的營銷目標(biāo)是實現(xiàn)快速銷售、快速資金回籠，并且在熱銷的同時逐步提升售價以及增加宣傳有效度，降低成本，最終實現(xiàn)利潤最大化。四、營銷戰(zhàn)略及計劃（一）項目重新定位1、區(qū)域市場目標(biāo)導(dǎo)向若要將項目重新定位，需要首先了解項目產(chǎn)品的主要目標(biāo)客

23、戶群。假日國際屬于寫字間產(chǎn)品，其目標(biāo)客群并不僅僅局限于周邊，應(yīng)該放開市場，把眼光放至整個沈陽市。根據(jù)項目產(chǎn)品特征小戶型商務(wù)用房，同時參照區(qū)域同類產(chǎn)品，其目標(biāo)客群主要集中于：中小型企業(yè)（發(fā)展型）、房地產(chǎn)投資客（包租婆）等。 假日國際在太原街商務(wù)區(qū)區(qū)域商務(wù)地產(chǎn)大多定位偏高端，近期由于市場大環(huán)境影響，開始出現(xiàn)中端項目，如萬達(dá)新天地寫字樓部分，早期的一些小戶型商住產(chǎn)品，如商貿(mào)國際等，當(dāng)時的銷售情況一般，銷售速度緩慢等情況，終于得到緩解，但區(qū)域內(nèi)主要還是以中高端寫字間為主，甚至正在規(guī)劃鳳凰大廈、金港大廈等高端甚至超高段商務(wù)產(chǎn)品。所以，假日國際是可以在太原街商務(wù)區(qū)，找到由于區(qū)域中端商務(wù)物業(yè)稀缺而流失的大部

24、分客戶，此部分客戶多為中小型私營企業(yè)或個體經(jīng)營者，由于區(qū)域內(nèi)商業(yè)投資地產(chǎn)較多，且地理位置優(yōu)勢更為明顯，所以，房地產(chǎn)投資客的可開發(fā)量十分有限。 假日國際在青年大街商務(wù)區(qū)金廊區(qū)域?qū)懽謽腔救慷ㄎ粸楦叨水a(chǎn)品，甚至是沈陽市超高端寫字樓最多、最集中的黃金區(qū)域，整體產(chǎn)品形象高于太原街商務(wù)區(qū)。綜上，在此區(qū)域辦公的公司多為大型公司，所以，假日國際在金廊沿線商務(wù)區(qū)能夠找到的目標(biāo)客群少之又少，再加上此區(qū)域供一般民眾投資的地產(chǎn)項目極缺，來往的房地產(chǎn)投資客數(shù)量稀少，此區(qū)域可爭取客戶就更加微乎其微，基本可以忽略。 假日國際在北站商務(wù)區(qū)北站商務(wù)區(qū)是沈陽市較為“老資格”的商務(wù)區(qū)域，寫字樓產(chǎn)品規(guī)劃范圍也比其他區(qū)域完善，高端

25、及中端寫字間在此區(qū)域都為數(shù)不少，但其特點就是在交通便利、分為成熟的基礎(chǔ)上，銷售以及租賃價格偏高。相對的，假日國際與此區(qū)域?qū)懽珠g產(chǎn)品相比較，交通情況不相上下，價格卻要更加經(jīng)濟(jì)實惠，所以，假日國際可以在此區(qū)域找到位數(shù)不少的目標(biāo)客戶。但是，此區(qū)域一部分寫字間用戶存在區(qū)域依賴。 假日國際在三好街商務(wù)區(qū)如報告前文所述，三好街地區(qū)是IT行業(yè)集中地，因該區(qū)域內(nèi)客戶具有較強(qiáng)的行業(yè)特性，該地區(qū)租戶穩(wěn)定、專一，轉(zhuǎn)租其它地區(qū)寫字樓的可能性也較小。因此，在此區(qū)域可以爭奪的目標(biāo)客戶有限，可進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖袌鲈囂?，再進(jìn)行進(jìn)一步市場計劃。2、項目定位建議知富升級版商務(wù)私署知，泛指知識，在此處亦表達(dá)經(jīng)濟(jì)頭腦、有遠(yuǎn)見之意；富，富庶之富，既是財富；知富，智與資有機(jī)整合、統(tǒng)一，代表著充滿智慧的財富聚集，能夠同時代表積極進(jìn)取的新生企業(yè)，以及具有經(jīng)濟(jì)頭腦的房地產(chǎn)投資者；商務(wù)，產(chǎn)品功能一覽無余；私署，可以聯(lián)想到“XX公署”，給人以公務(wù)辦理處