業(yè)主大會具體事項

1、為規(guī)范我市業(yè)主大會、業(yè)主委員會召開和成立程序，維護業(yè)主權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理條例、業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則(建房2009274號)、江西省物業(yè)管理條例（江西省人民代表大會常務(wù)委員會公告第100號）和贛州市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法（贛州市人民政府令第六十二號），結(jié)合我市實際，現(xiàn)就業(yè)主大會、業(yè)主委員會召開和成立工作操作指導如下：一、業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立程序（一）成立條件1.一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付的建筑物總面積達到50以上的，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當在30日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出召開首次業(yè)主大會的書面報告，并提供物業(yè)管理區(qū)域登記證明、建筑規(guī)劃總

2、平面圖、物業(yè)建筑面積清冊、業(yè)主名冊、交付使用的共用設(shè)施設(shè)備證明、物業(yè)管理用房配置證明等資料。2.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位未及時書面報告的以及未成立業(yè)主大會的原有住宅小區(qū)，10名以上業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出召開首次業(yè)主大會的書面要求，當?shù)亟值擂k事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）要求房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位提供物業(yè)管理區(qū)域登記證明、建筑規(guī)劃總平面圖、物業(yè)建筑面積清冊、業(yè)主名冊、交付使用的共用設(shè)施設(shè)備證明、物業(yè)管理用房配置證明等資料。一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會、業(yè)主委員會。只有一個業(yè)主的，或業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。（二）

3、提出申請由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出申請。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當及時報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。（三）產(chǎn)生籌備組1.籌備組組建。符合業(yè)主大會籌建條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當認真審核，在收到房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組（以下簡稱籌備組）?；I備組應(yīng)當自成立之日起將成員名單在物業(yè)管理顯著區(qū)域內(nèi)公告，公示時間不少于7天。 2.籌備組人員組成?；I備組由業(yè)主代表、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表和居民委員會代表組成，其成員為7-11人單數(shù)，其中業(yè)主代

4、表應(yīng)當不少于籌備組總?cè)藬?shù)的50%。3.籌備組組長?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔任，業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或居民委員會組織業(yè)主推薦，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當對業(yè)主代表的身份進行核實。4.公示籌備組成員名單?；I備組成員名單由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示15日。業(yè)主對籌備組成員名單有異議的，應(yīng)當在公示期內(nèi)以書面形式實名向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。（四）召開籌備組會議籌備組會議由籌備組組長召集，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和房地產(chǎn)行政主管部門負責業(yè)務(wù)指導?；I備組應(yīng)當做好以下工作：1.確認并公示業(yè)主身份、

5、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；2.確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；3.草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；4.依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；5.制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；6.制定業(yè)主委員會選舉辦法；7.完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。前款內(nèi)容以及業(yè)主委員會委員候選人的簡歷（含相片）和業(yè)主委員會選票格式樣本、業(yè)主大會議程等，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和房地產(chǎn)行政主管部門把關(guān)審核后，應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置張貼公示（公示時間不少于7天）或書面送達業(yè)主，征求業(yè)主意見。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，

6、籌備組應(yīng)當記錄并作出答復。（五）產(chǎn)生業(yè)主委員會候選人1.業(yè)主委員會委員候選人為5人以上單數(shù)，一般事先約定為9-15人（業(yè)主委員會委員為5-11人），可通過業(yè)主聯(lián)名推薦或業(yè)主自薦等方式產(chǎn)生。符合資格的被推薦人超過規(guī)定候選人人數(shù)的，由籌備組組織被推薦人進行投票確定人選。籌備組中的業(yè)主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止；由此造成籌備組工作人員缺額需要補充的，由籌備組從推選結(jié)果中依次遞補。2.街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當對業(yè)主委員會候選人進行資格審查。業(yè)主委員會候選人產(chǎn)生后，應(yīng)當在首屆業(yè)主大會召開前15日將候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。3.籌備組完成上述工作后，將業(yè)主委員會候選

7、人名單及簡歷、業(yè)主委員會選舉辦法、業(yè)主委員會章程、管理規(guī)約送達街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），提出召開業(yè)主大會或業(yè)主代表大會的書面申請。同時，做好會務(wù)籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設(shè)備投票箱，通知所有投票權(quán)人，知會派出所、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)等有關(guān)人員。4.籌備組履行職責的期限，應(yīng)當?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。（六）召開首屆業(yè)主大會籌備組應(yīng)當自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。1.召開首次業(yè)主大會。籌備組根據(jù)業(yè)主大會議程召開首次業(yè)主大會，主要任務(wù)是審議并表決通過業(yè)主委員會章程和管理規(guī)約，選舉業(yè)主委員會委員。具體如收集、登記選票；

8、公開唱票、點票，宣讀選舉結(jié)果，產(chǎn)生業(yè)主委員會委員。會后，籌備組將首次業(yè)主大會簽到表、業(yè)主委員會委員等選舉結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置張貼公示，公示時間不得少于7天。2.確定業(yè)委會主任、副主任。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起7日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會成員中推選主任、副主任。業(yè)主委員會成員的每屆任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但每屆任期不超過5年。選舉業(yè)主委員會成員時，應(yīng)當按照成員人數(shù)的40配備候補成員。 會后，籌備組將業(yè)主委員會主任、副主任等選舉結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域明顯位置張貼公示，公示時間不得少于7天。3.業(yè)主大會召開形式。業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當

9、有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。業(yè)主大會會議采用集體討論形式的，按照下列程序進行：（1）籌備組組織會議簽到并核實到會業(yè)主身份，發(fā)放選票（表決票）；（2）表決管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則等；（3）選舉業(yè)主委員會委員；（4）回收選票；（5）現(xiàn)場公開計票；（6）現(xiàn)場公布業(yè)主大會會議結(jié)果；（7）物業(yè)區(qū)域公告業(yè)主大會會議結(jié)果。業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，按照下列程序進行：（1）發(fā)放選票（表決票）。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。（2）組織投票。

10、投票采用“流動投票”及“固定投票”相結(jié)合的方式進行；投票時間不得超過10天，具體時間由籌備組會議決定。（3）組織計票。投票結(jié)束后，由業(yè)主大會籌備組組成監(jiān)票組、計票組，進行現(xiàn)場驗票、計票；計票結(jié)束后，計票及監(jiān)票人應(yīng)當立即對計票結(jié)果簽名確認。必要時可邀請公證機構(gòu)現(xiàn)場公證。4.公告業(yè)主大會會議結(jié)果。業(yè)主大會籌備組應(yīng)當以書面形式將業(yè)主大會會議結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時間不得少于7日。（七）業(yè)主委員會備案1.業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理備案手續(xù)：（1）業(yè)主委員會備案申請表；（2）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的資料：業(yè)主大會成立申請書

11、、業(yè)主投票權(quán)人數(shù)和專有部分面積匯總表、業(yè)主委員會候選人投票結(jié)果匯總表、業(yè)主大會表決事項結(jié)果匯總表、業(yè)主委員會委員業(yè)主證明文件復印件及身份證復印件（須提交原件核實）、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會決定的其他重大事項、業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議紀要（會議記錄）等。業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當自變更之日起30內(nèi)書面報告原備案單位。2.物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）經(jīng)審核，給予業(yè)主委員會書面批復意見。業(yè)主委員會憑批文到公安部門辦理刻制公章手續(xù)，并將公章式樣報物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。二、業(yè)主委員會換屆程序（一）業(yè)主委員會任期屆滿60日前，應(yīng)當會同街道辦

12、事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開業(yè)主大會進行換屆選舉，其程序應(yīng)參照首屆業(yè)主大會和業(yè)主委員成立程序。（二）業(yè)主委員會任期內(nèi)，業(yè)主委員會成員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當由候補成員遞補。候補成員全部遞補為成員后仍有缺員的，應(yīng)當召開業(yè)主大會會議補選。 業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。三、業(yè)主大會開會要求和表決方式業(yè)主大會開會要提前15天以上通知全體業(yè)主，并告知物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（居委會）。業(yè)主大會不一定要采用開會形式進行，業(yè)主大會做出一般決定，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半

13、數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意（雙12）。業(yè)主大會做出擬訂物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案,籌集和使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金，依法決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，依法決定改變共有部分的用途等決定，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積23以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)23以上的業(yè)主同意（雙23）。附件：1.關(guān)于 項目成立業(yè)主大會的申請書 2. 項目成立業(yè)主大會申請人簽名表3. 項目業(yè)主清冊表 4. 項目業(yè)主投票權(quán)人數(shù)和專有部分面積匯總表5.關(guān)于 項目首次業(yè)主大會會議籌備組成員名單公告6.關(guān)于 項目業(yè)主大會會議討論事項公告7. 項目業(yè)主大會選舉、表決投票授權(quán) 委托書8. 項目業(yè)主委員會委員候選人自薦表9. 項目業(yè)主委員會委員候選人推薦表10.關(guān)于 項目業(yè)主委員會委員候選人名單的公示11. 項目業(yè)主委員會委員候選人簡歷表12. 項目業(yè)主委員會委員選票13