中華講師網(wǎng)-朱曙東：房地產(chǎn)模式創(chuàng)新策略

1、房地產(chǎn)模式創(chuàng)新策略房地產(chǎn)模式創(chuàng)新策略（20122012年版）年版）朱曙東房地產(chǎn)系列課件講義之二朱曙東房地產(chǎn)系列課件講義之二 上海松江人，經(jīng)濟學(xué)碩士，上海松江人，經(jīng)濟學(xué)碩士，MBAMBA。19911991年辭去大學(xué)教師職務(wù)，先后年辭去大學(xué)教師職務(wù)，先后服服務(wù)務(wù)于天津堯舜集團、江蘇新意達集團、于天津堯舜集團、江蘇新意達集團、現(xiàn)代（中國）集團公司、廣東美的集現(xiàn)代（中國）集團公司、廣東美的集團、（深萬科）國際企業(yè)服務(wù)公司等團、（深萬科）國際企業(yè)服務(wù)公司等國內(nèi)著名企業(yè)，出任企劃、營銷總監(jiān)國內(nèi)著名企業(yè)，出任企劃、營銷總監(jiān)及分公司總經(jīng)理、助理總裁、執(zhí)行董及分公司總經(jīng)理、助理總裁、執(zhí)行董事等重要職務(wù)。事等重要

2、職務(wù)。 朱曙東朱曙東中國地產(chǎn)界的徐霞客中國地產(chǎn)界的徐霞客 城市運營、房地產(chǎn)策劃、市場營銷、品牌運營專家城市運營、房地產(chǎn)策劃、市場營銷、品牌運營專家 現(xiàn)任職務(wù)現(xiàn)任職務(wù) 北京大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)客座教授北京大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)客座教授 北京大學(xué)房地產(chǎn)黃埔同學(xué)會專委會主任北京大學(xué)房地產(chǎn)黃埔同學(xué)會專委會主任 中國房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會秘書長中國房地產(chǎn)策劃師聯(lián)誼會秘書長 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會中介委常務(wù)理事中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會中介委常務(wù)理事 歐洲華人投資協(xié)會中國代表處首席代表歐洲華人投資協(xié)會中國代表處首席代表 瑞爾特地產(chǎn)控股集團董事長瑞爾特地產(chǎn)控股集團董事長 瑞爾特房地產(chǎn)商學(xué)院院長瑞爾特房地產(chǎn)商學(xué)院院長 中國振乾坤投資集團執(zhí)行董

3、事中國振乾坤投資集團執(zhí)行董事 中瑞邦達商業(yè)運營管理公司董事長中瑞邦達商業(yè)運營管理公司董事長房地產(chǎn)全程營銷首創(chuàng)者房地產(chǎn)全程營銷首創(chuàng)者 長期從事城市戰(zhàn)略策劃、城市土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施項目開長期從事城市戰(zhàn)略策劃、城市土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施項目開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、企業(yè)管理、資本運營、連鎖商業(yè)、品牌戰(zhàn)略發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營、企業(yè)管理、資本運營、連鎖商業(yè)、品牌戰(zhàn)略及咨詢服務(wù)工作。主持或參與策劃、開發(fā)、經(jīng)營、管理過國內(nèi)及咨詢服務(wù)工作。主持或參與策劃、開發(fā)、經(jīng)營、管理過國內(nèi)外數(shù)百個住宅、商業(yè)及旅游項目，熟悉城市發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)外數(shù)百個住宅、商業(yè)及旅游項目，熟悉城市發(fā)展規(guī)劃、房地產(chǎn)法規(guī)及項目運作流程，積聚了豐富的開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗

4、，理論與實法規(guī)及項目運作流程，積聚了豐富的開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗，理論與實踐相結(jié)合，于踐相結(jié)合，于19961996年初，率先提出房地產(chǎn)全程營銷觀念，并在年初，率先提出房地產(chǎn)全程營銷觀念，并在相關(guān)項目中成功實施。相關(guān)項目中成功實施。品牌策劃項目品牌策劃項目 成功策劃運營的品牌項目：廣東美的海岸花園、廣州羊城商成功策劃運營的品牌項目：廣東美的海岸花園、廣州羊城商貿(mào)中心、廣州碧花園、深圳中海陽光棕櫚園、深圳萬科四季花城、貿(mào)中心、廣州碧花園、深圳中海陽光棕櫚園、深圳萬科四季花城、三亞碧海藍天、長沙創(chuàng)遠景園、湘西鳳凰翡翠城、南昌象湖源、三亞碧海藍天、長沙創(chuàng)遠景園、湘西鳳凰翡翠城、南昌象湖源、重慶駿逸天下、成都萬科

5、銀都花園、上海松江大學(xué)城、南京蘇源重慶駿逸天下、成都萬科銀都花園、上海松江大學(xué)城、南京蘇源頤和美地、蘇州國際科技園、濟南齊魯花園、臨沂金鷹花園、東頤和美地、蘇州國際科技園、濟南齊魯花園、臨沂金鷹花園、東營清風(fēng)湖、煙臺九隆街、河南金瀚上河城、鄭州鑫苑名家、十堰營清風(fēng)湖、煙臺九隆街、河南金瀚上河城、鄭州鑫苑名家、十堰四方新城、武當山太極湖生態(tài)文化旅游區(qū)、大連恒達花園、哈爾四方新城、武當山太極湖生態(tài)文化旅游區(qū)、大連恒達花園、哈爾濱立匯美羅灣、北京競園、北京時代莊園、匈牙利亞洲中心。濱立匯美羅灣、北京競園、北京時代莊園、匈牙利亞洲中心。 理論成果理論成果 朱曙東老師是活躍在房地產(chǎn)操作前沿的理論與實踐相

6、結(jié)合的城市朱曙東老師是活躍在房地產(chǎn)操作前沿的理論與實踐相結(jié)合的城市營造、房地產(chǎn)策劃、市場營銷、品牌運營專家。創(chuàng)辦瑞爾特營銷思想營造、房地產(chǎn)策劃、市場營銷、品牌運營專家。創(chuàng)辦瑞爾特營銷思想庫，主編：庫，主編： 房地產(chǎn)全程營銷房地產(chǎn)全程營銷 房地產(chǎn)銷售員實戰(zhàn)手冊房地產(chǎn)銷售員實戰(zhàn)手冊 房地產(chǎn)形象營銷房地產(chǎn)形象營銷 房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略 營城造市營城造市 人居環(huán)境人居環(huán)境 住宅精裝房全程營銷住宅精裝房全程營銷 房地產(chǎn)銷售代表培訓(xùn)教程房地產(chǎn)銷售代表培訓(xùn)教程 因具跨地區(qū)操作經(jīng)驗，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)行程數(shù)百萬公里因具跨地區(qū)操作經(jīng)驗，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)行程數(shù)百萬公里，被業(yè)內(nèi)人士，被業(yè)內(nèi)人士愛稱為現(xiàn)代房地產(chǎn)界的愛稱為現(xiàn)

7、代房地產(chǎn)界的“徐霞客徐霞客” ” 。行業(yè)榮譽行業(yè)榮譽 2001年被年被中國策劃中國策劃雜志評為中國優(yōu)秀策劃人雜志評為中國優(yōu)秀策劃人 2003年被評為年被評為“中國房地產(chǎn)策劃十大杰出人物中國房地產(chǎn)策劃十大杰出人物” 2004年入選年入選地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者書卷書卷 2005年被評為年被評為“中國房地產(chǎn)策劃領(lǐng)軍人物中國房地產(chǎn)策劃領(lǐng)軍人物” 2006年，榮獲年，榮獲“中國房地產(chǎn)學(xué)院派百人代表中國房地產(chǎn)學(xué)院派百人代表”稱號稱號 2008年，榮獲年，榮獲“中國房地產(chǎn)營銷大師中國房地產(chǎn)營銷大師”稱號稱號 2010年，榮獲年，榮獲“中國房地產(chǎn)策劃卓越貢獻獎中國房地產(chǎn)策劃卓越貢獻獎”稱號稱號企業(yè)經(jīng)營及城市發(fā)展

8、顧問企業(yè)經(jīng)營及城市發(fā)展顧問 被中海外興業(yè)集團、北京當代集團、北京信通投資集團、江被中海外興業(yè)集團、北京當代集團、北京信通投資集團、江蘇亞東集團、廣東云星集團、江蘇蘇源集團、河北卓達集團、湖蘇亞東集團、廣東云星集團、江蘇蘇源集團、河北卓達集團、湖北翔龍集團、大連億達集團、黑龍江辰能集團、伊爾堡集團（奧北翔龍集團、大連億達集團、黑龍江辰能集團、伊爾堡集團（奧地利）等國內(nèi)外大型企業(yè)集團聘為房地產(chǎn)企業(yè)管理及品牌顧問。地利）等國內(nèi)外大型企業(yè)集團聘為房地產(chǎn)企業(yè)管理及品牌顧問。 被蘇州市、三亞市、儋州市、德州市、長春凈月潭旅游經(jīng)濟被蘇州市、三亞市、儋州市、德州市、長春凈月潭旅游經(jīng)濟區(qū)、張家界市、黃山市、武當

9、山旅游經(jīng)濟特區(qū)、唐山市曹妃甸工區(qū)、張家界市、黃山市、武當山旅游經(jīng)濟特區(qū)、唐山市曹妃甸工業(yè)區(qū)、秦皇島市、貴陽花溪區(qū)聘為城市經(jīng)濟發(fā)展及品牌顧問。業(yè)區(qū)、秦皇島市、貴陽花溪區(qū)聘為城市經(jīng)濟發(fā)展及品牌顧問。培訓(xùn)經(jīng)驗培訓(xùn)經(jīng)驗 中國房地產(chǎn)協(xié)會培訓(xùn)中心、建設(shè)部干部學(xué)院資深講師。中國房地產(chǎn)協(xié)會培訓(xùn)中心、建設(shè)部干部學(xué)院資深講師。 先后先后被北京大學(xué)、清華大學(xué)、中國人民大學(xué)、浙江大學(xué)、重被北京大學(xué)、清華大學(xué)、中國人民大學(xué)、浙江大學(xué)、重慶大學(xué)、湖南大學(xué)、中山大學(xué)、江西師范大學(xué)、山東師范大學(xué)、慶大學(xué)、湖南大學(xué)、中山大學(xué)、江西師范大學(xué)、山東師范大學(xué)、珠江物業(yè)管理學(xué)院等多所國內(nèi)院校聘為經(jīng)濟學(xué)、房地產(chǎn)專業(yè)課座珠江物業(yè)管理學(xué)院等

10、多所國內(nèi)院校聘為經(jīng)濟學(xué)、房地產(chǎn)專業(yè)課座教授。教授。 自自20002000年來，為國家及省市房協(xié)、各地房管建設(shè)部門、高等年來，為國家及省市房協(xié)、各地房管建設(shè)部門、高等院校、各類培訓(xùn)機構(gòu)、高峰論壇、大型企業(yè)等進行專業(yè)演講、授院校、各類培訓(xùn)機構(gòu)、高峰論壇、大型企業(yè)等進行專業(yè)演講、授課、培訓(xùn)數(shù)百次，聽眾超過十萬人。課、培訓(xùn)數(shù)百次，聽眾超過十萬人。 授課內(nèi)容豐富，專業(yè)功底深厚，理論聯(lián)系實際，語言表達清授課內(nèi)容豐富，專業(yè)功底深厚，理論聯(lián)系實際，語言表達清晰，幽默詼諧，寓教于樂。被認為是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界最受歡迎的晰，幽默詼諧，寓教于樂。被認為是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)界最受歡迎的講師之一。講師之一。內(nèi)內(nèi) 容容 提提 綱綱

11、 序序 言言 第一第一部分部分 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新態(tài)勢房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新態(tài)勢 第二第二部分部分 房地產(chǎn)企業(yè)和項目競爭力分析房地產(chǎn)企業(yè)和項目競爭力分析 第三第三部分部分 房地產(chǎn)開發(fā)模式及創(chuàng)新思路房地產(chǎn)開發(fā)模式及創(chuàng)新思路 第四第四部分部分 房地產(chǎn)房地產(chǎn)模式創(chuàng)新案例解析模式創(chuàng)新案例解析 第五部分第五部分 BOT/BTBOT/BT在城市運營項目中的運用在城市運營項目中的運用 序序 言言一、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段及特征分析一、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段及特征分析 1 1、啟動期（、啟動期（19901990年年19931993年）年） 2 2、調(diào)整期（、調(diào)整期（19931993年年19961996年）年） 3 3、實力市

12、場階段（、實力市場階段（19961996年年20002000年）年） 4 4、全面發(fā)展時期（、全面發(fā)展時期（20002000年年20102010年）年） 二、中國城市化與房地產(chǎn)二、中國城市化與房地產(chǎn)1 1、房改：發(fā)展歷程與突破、房改：發(fā)展歷程與突破 2 2、房地產(chǎn)市場化：成就中國經(jīng)濟十年發(fā)展的引擎、房地產(chǎn)市場化：成就中國經(jīng)濟十年發(fā)展的引擎 3 3、新的經(jīng)濟增長點和新的消費熱點、新的經(jīng)濟增長點和新的消費熱點 4 4、大力發(fā)展經(jīng)濟適用房、大力發(fā)展經(jīng)濟適用房 5 5、住房商品化和土地使用權(quán)商品化、住房商品化和土地使用權(quán)商品化 6 6、保障房：建設(shè)中國特色住房保障體系、保障房：建設(shè)中國特色住房保障體系

13、 7 7、歷史問題、現(xiàn)狀與對策、歷史問題、現(xiàn)狀與對策 8 8、8080后是住房問題的焦點后是住房問題的焦點 9 9、房地產(chǎn)市場調(diào)控雙重目標、房地產(chǎn)市場調(diào)控雙重目標 1010、實現(xiàn)、實現(xiàn)“合理價位合理價位”關(guān)鍵在于合理的供應(yīng)結(jié)構(gòu)關(guān)鍵在于合理的供應(yīng)結(jié)構(gòu) 1111、城市化進程：房地產(chǎn)市場的驅(qū)動力、城市化進程：房地產(chǎn)市場的驅(qū)動力 1212、城市迷局：人口膨脹與資源限制、城市迷局：人口膨脹與資源限制 1313、城市化進程之困：基礎(chǔ)設(shè)施與公共產(chǎn)品投入不足、城市化進程之困：基礎(chǔ)設(shè)施與公共產(chǎn)品投入不足 1414、推進城市化：規(guī)范第三市場的發(fā)展、推進城市化：規(guī)范第三市場的發(fā)展 三、調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響三、

14、調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響（一）對調(diào)控的理解（一）對調(diào)控的理解 1、調(diào)控的目的：打壓房價過快上漲的勢頭。、調(diào)控的目的：打壓房價過快上漲的勢頭。 調(diào)控是退燒藥。調(diào)控是退燒藥。 2、調(diào)控的效果：遏制了部分城市房價的上漲。、調(diào)控的效果：遏制了部分城市房價的上漲。 打擊并限制了炒房行為。打擊并限制了炒房行為。 房屋交易量明顯下降。房屋交易量明顯下降。 3、調(diào)控的評價：是最嚴厲的樓市調(diào)控措施。、調(diào)控的評價：是最嚴厲的樓市調(diào)控措施。 精準地打擊了投機需求。精準地打擊了投機需求。 誤傷了改善型購房者的積極性。誤傷了改善型購房者的積極性。（二）目前樓市的現(xiàn)狀：兩個不足，兩個過。（二）目前樓市的現(xiàn)狀：兩個不足，

15、兩個過。 1 1、兩個不足：有效供給不足、保障房不足。、兩個不足：有效供給不足、保障房不足。 2 2、兩個過：流動性過剩、收入差距過大。、兩個過：流動性過剩、收入差距過大。（三）近來樓市走勢判斷（三）近來樓市走勢判斷 1 1、近期交易下降，一二線房價將會松動，房價反彈可、近期交易下降，一二線房價將會松動，房價反彈可 能性很小。能性很小。 三四線城市短期穩(wěn)中有升，長期趨穩(wěn)。三四線城市短期穩(wěn)中有升，長期趨穩(wěn)。 2 2、新政在遏制不合理需求同時，國家加大土地供應(yīng)、新政在遏制不合理需求同時，國家加大土地供應(yīng)、 保障性住房力度。限購政策作用與使用空間。保障性住房力度。限購政策作用與使用空間。 3 3、20112011年，新政效應(yīng)完全釋放，投資購房將收斂，年，新政效應(yīng)完全釋放，投資購房將收斂， 自住性需求仍然旺盛，供應(yīng)量增加，結(jié)構(gòu)趨于合自住性需求仍然旺盛，供應(yīng)量增加，結(jié)構(gòu)趨于合 理，樓市將重歸穩(wěn)定。理，樓市將重歸穩(wěn)定。 市場歸市場，保障歸保障。市場歸市場，保障歸保障。（四）開發(fā)商的對策（四）開發(fā)商的對策 1 1、調(diào)整好心態(tài)，以不變應(yīng)萬變