某銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款管理辦法

1、中國(guó)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款管理辦法（試行）（年六月第一次修訂）第一章總則第一條為適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展需要，規(guī)范經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)，防范商業(yè)營(yíng)業(yè)用房在營(yíng)運(yùn)初期的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)健康發(fā)展，根據(jù)中國(guó)銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法和中國(guó)銀行商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款管理辦法等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條本辦法所稱(chēng)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)是指已竣工驗(yàn)收并投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)管理比較規(guī)范、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較為穩(wěn)定、現(xiàn)金流量較為充裕、綜合收益較好的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和辦公用房，包括商場(chǎng)、商品交易市場(chǎng)、寫(xiě)字樓、星級(jí)賓館酒店、綜合商業(yè)設(shè)施等物業(yè)形式。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款是指我行向具有合法承貸主體資格的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所有權(quán)人發(fā)放的，以其

2、所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，并以該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行還本付息的貸款。第三條經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款按照中國(guó)銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法的有關(guān)要求實(shí)行項(xiàng)目貸款管理。第二章貸款對(duì)象與用途第四條貸款對(duì)象。借款人必須是經(jīng)有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)成立并依法持有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、實(shí)行獨(dú)立核算、具有法人資格，其擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)已經(jīng)投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)，并對(duì)其擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)有獨(dú)立的處置權(quán)。第五條貸款用途。貸款可用于物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期的資金需求。對(duì)于自行建造的物業(yè)，可用于置換負(fù)債性資金和超過(guò)項(xiàng)目資本金規(guī)定比例以上的資金；對(duì)于購(gòu)置的物業(yè)，可用于置換購(gòu)置款。貸款不得用于國(guó)家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規(guī)貸款。第三章貸款

3、條件與申請(qǐng)第六條貸款條件。（一）借款人須具備下列基本條件：1具有法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照并已辦理年檢手續(xù)；2屬于房地產(chǎn)企業(yè)的，應(yīng)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)核發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)，并辦理年檢手續(xù)；3產(chǎn)權(quán)清晰、法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、財(cái)務(wù)狀況良好；4所有者權(quán)益原則上在5000萬(wàn)元以上；5具有貸款證（卡），并在我行開(kāi)立基本賬戶或一般賬戶，無(wú)不良信用記錄；6擁有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)全部產(chǎn)權(quán)，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證；7董事會(huì)或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意將其擁有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為貸款抵押物；8同意與我行簽訂項(xiàng)目資金監(jiān)管協(xié)議，承諾物業(yè)經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的資金結(jié)算、代收代付等中間業(yè)務(wù)在我行辦理，接受我行對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入、支出款項(xiàng)的封

4、閉式監(jiān)管；9我行要求的其他條件。（二）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)須具備的基本條件：1經(jīng)營(yíng)性物業(yè)應(yīng)符合各地城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃要求，經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收合格并辦妥房產(chǎn)證，已投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)。新建物業(yè)雖未正式投入運(yùn)營(yíng)，但已與全球或國(guó)內(nèi)知名企業(yè)簽訂了長(zhǎng)期租賃合同，承租人支付了保證金并投入資金開(kāi)始營(yíng)業(yè)裝修，租賃合同也已明確了租金金額和支付方式，發(fā)展前景良好的，可視同已投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)。2地理位置優(yōu)越，物業(yè)原則上應(yīng)位于城市中央商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)等城市中心繁華地段。交通便捷，人流、物流、車(chē)流充裕，商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚。位列世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)的商業(yè)企業(yè)入駐經(jīng)營(yíng)的大型超市，區(qū)位要求可適當(dāng)放寬。3酒店、賓館類(lèi)應(yīng)在4星級(jí)（含）以上，且年均入住率高于60

5、；寫(xiě)字樓應(yīng)為甲級(jí)（含）寫(xiě)字樓以上，且年均出租率高于80；百貨類(lèi)物業(yè)面積（可供我行抵押面積）應(yīng)大于1萬(wàn)平方米，且主力店應(yīng)為知名品牌；混合業(yè)態(tài)的物業(yè)應(yīng)至少滿足以上一個(gè)條件。4經(jīng)營(yíng)性物業(yè)定位準(zhǔn)確，經(jīng)營(yíng)情況穩(wěn)定，出租市場(chǎng)前景較好；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值和租金價(jià)格穩(wěn)定或有上漲趨勢(shì)；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，有利于整體處置。第七條貸款申請(qǐng)。借款人申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款時(shí)，應(yīng)提供以下資料：（一）借款人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼、開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；（二）借款人驗(yàn)資報(bào)告和公司章程；（三）借款人貸款證（卡）和資信證明材料；（四）借款人董事會(huì)或相應(yīng)決策機(jī)構(gòu)同意借款、同意以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押的決議；（五）經(jīng)會(huì)計(jì)（審計(jì)）事務(wù)所

6、審計(jì)的借款人和重要關(guān)聯(lián)公司近三年財(cái)務(wù)報(bào)表及最近一個(gè)月的財(cái)務(wù)報(bào)表；（六）經(jīng)營(yíng)性物業(yè)竣工驗(yàn)收合格的證明材料、產(chǎn)權(quán)證書(shū)；（七）借款人對(duì)外出租的有關(guān)協(xié)議、合同；（八）銀行要求提供的其他證明文件和材料。第四章貸款額度、期限、利率與科目第八條貸款額度。貸款額度根據(jù)借款期內(nèi)物業(yè)可用于還貸的現(xiàn)金流確定，且貸款額度最高不超過(guò)物業(yè)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的60，按物業(yè)賬面成本計(jì)算的，貸款額度最高不超過(guò)物業(yè)賬面成本的70。若借款人或其母公司實(shí)力雄厚、現(xiàn)金流充裕，有確定的其他合法收入，并愿以其還款的，可以綜合收入還款，但經(jīng)營(yíng)性物業(yè)產(chǎn)生的現(xiàn)金流占還款來(lái)源的比重不得低于80。原則上不受理貸款額度在1億元以下的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款項(xiàng)目。

7、對(duì)于個(gè)別地段優(yōu)越、效益良好、貸款金額在1億元以下的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款項(xiàng)目，可按個(gè)案上報(bào)總行準(zhǔn)入審批后，由分行按權(quán)限操作。第九條貸款期限。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款期限不得超過(guò)10年。同時(shí)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的期限不得超過(guò)借款人法定經(jīng)營(yíng)期限和房地產(chǎn)權(quán)證的剩余使用年限。第十條貸款利率。執(zhí)行總行規(guī)定的固定資產(chǎn)貸款利率標(biāo)準(zhǔn)。第十一條貸款科目。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目中核算反映。第五章貸款的調(diào)查和評(píng)估第十二條經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款比照商品房開(kāi)發(fā)貸款的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估。第十三條貸款調(diào)查應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：（一）物業(yè)的權(quán)屬。是否竣工驗(yàn)收合格、是否取得產(chǎn)權(quán)證，物業(yè)設(shè)定抵押情況。（二）物業(yè)的出租率、租賃

8、合同的租期、租金水平和租金支付方式。調(diào)查租金收入與貸款額度和貸款期限是否匹配；調(diào)查租金支付方式，防止物業(yè)在抵押給我行時(shí)，承租人已經(jīng)一次性向借款人支付長(zhǎng)期租金，或者是將租金與出租人對(duì)于承租人的其他債務(wù)進(jìn)行抵銷(xiāo)，導(dǎo)致我行屆時(shí)無(wú)法從租金中獲得還款來(lái)源以及無(wú)法處置抵押物。（三）租約情況。調(diào)查租約的真實(shí)性以及租賃合同中是否存在損害我行利益的條款。要特別注意承租人依法享有的承租權(quán)、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)及其他權(quán)利對(duì)我行抵押權(quán)的限制和影響，對(duì)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的難易程度作必要的預(yù)估。（四）承租人資信、經(jīng)營(yíng)狀況、支付租金能力等資質(zhì)情況。對(duì)于承租人經(jīng)營(yíng)狀況或資信不佳、按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金的，不宜介入。（五）借款人整

9、體經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流情況及綜合還款能力。第十四條貸款評(píng)估應(yīng)重點(diǎn)評(píng)估以下內(nèi)容：（一）借款人評(píng)價(jià)：包括借款人的組織形式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、信用狀況、財(cái)務(wù)狀況、現(xiàn)金流量狀況等。（二）抵押物評(píng)價(jià)：包括抵押物的出租經(jīng)營(yíng)情況、實(shí)際建造成本、市場(chǎng)價(jià)值情況、變現(xiàn)能力等。（三）償債能力評(píng)價(jià)：包括財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)、現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)及償債能力預(yù)測(cè)等，并對(duì)物業(yè)每年經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行評(píng)價(jià)，經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)扣除大修和日常維護(hù)成本。第十五條經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押物價(jià)值評(píng)估應(yīng)采用兩種（含）以上方法，以收益法為主，同時(shí)結(jié)合物業(yè)的實(shí)際情況采用成本法或市場(chǎng)法。采用收益法的，折現(xiàn)率取10。第六章貸款的審批和發(fā)放第十六條經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款審批權(quán)按總行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款

10、授權(quán)的有關(guān)規(guī)定管理，與各分行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款審批權(quán)限一致。第十七條經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款納入客戶統(tǒng)一授信管理，執(zhí)行中國(guó)銀行固定資產(chǎn)貸款管理辦法（農(nóng)銀發(fā)200510號(hào)）有關(guān)規(guī)定。第十八條需突破本辦法貸款條件、抵押率、貸款額度、貸款期限等規(guī)定的項(xiàng)目，由總行準(zhǔn)入審批后，按各分行權(quán)限操作。第十九條貸款發(fā)放前，必須對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)辦理保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)用由借款人承擔(dān)，明確我行為第一受益人，保險(xiǎn)期限不得短于我行貸款期限。第二十條經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款借款合同中要補(bǔ)充明確，我行有權(quán)在貸款期內(nèi)要求指定的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物重新進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，若抵押物價(jià)值發(fā)生貶值，則我行有權(quán)要求借款人補(bǔ)充我行認(rèn)可的抵押物或收回相應(yīng)貸款，我行有權(quán)視市

11、場(chǎng)形勢(shì)、抵押物價(jià)值變動(dòng)、出租回報(bào)率、市場(chǎng)利率變化等情況，對(duì)貸款期限、額度、利率等進(jìn)行調(diào)整。第七章?lián)７绞降诙粭l經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款以竣工驗(yàn)收合格、取得房產(chǎn)證、并投入正常運(yùn)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作抵押擔(dān)保，必要時(shí)還應(yīng)提供我行認(rèn)可的其他財(cái)產(chǎn)抵、質(zhì)押、第三方保證，并可視情況要求借款人法人代表或其實(shí)際控制人提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。第二十二條經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的抵押率不得超過(guò)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值的60，以物業(yè)賬面成本計(jì)算的，抵押率不超過(guò)70。第二十三條經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的借款抵押合同必須在房地產(chǎn)管理部門(mén)抵押登記并確保我行為抵押物第一抵押權(quán)人。置換他行貸款的，應(yīng)建立資金專(zhuān)戶，確保我行貸款專(zhuān)項(xiàng)用于歸還他行貸款，確保他行抵押

12、權(quán)釋放后設(shè)定為我行貸款抵押權(quán)。若他行抵押權(quán)釋放并為我行設(shè)定抵押前我行貸款處于懸空狀態(tài)，應(yīng)要求借款人提供有效的階段性擔(dān)保。第二十四條借款人應(yīng)與我行簽訂租金賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議，明確物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入直接進(jìn)入我行指定賬戶，一旦借款人無(wú)法償還貸款本息，我行有權(quán)直接從該賬戶中扣劃。第二十五條為防止業(yè)主通過(guò)修改租賃合同、另行簽訂長(zhǎng)期、低租金合同或以其他方式惡意對(duì)抗我行抵押權(quán)，應(yīng)盡量要求出租人和承租人持租賃合同到房管部門(mén)辦理租賃登記備案手續(xù)。第八章貸款償還第二十六條還款方式。在貸款發(fā)放前，要根據(jù)項(xiàng)目出租前景和租金收取方式制定切實(shí)可行的分期還款計(jì)劃，一般應(yīng)采取按季（月）結(jié)息、按季（月）歸還貸款本息的還款方式，即將每

13、期營(yíng)業(yè)收入的一定比例歸還貸款本息?？紤]到物業(yè)的租金回收具有一定的周期性，可給予最長(zhǎng)不超過(guò)一年的寬限期。采用綜合還貸的，必須制定明確的按年（季）還款計(jì)劃，物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入以外用于還款的綜合收入必須分期（至少按年）落實(shí)，不得采用一次還款的方式。要在借款合同中明確，若房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)重大變化或發(fā)生其他影響貸款安全的情形時(shí)，貸款行應(yīng)與借款人協(xié)商變更借款合同關(guān)于貸款額度、期限、利率、每期還款金額等內(nèi)容。協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定采取停止發(fā)放貸款、要求借款人提前償還已發(fā)放貸款、處置抵押物等措施。同時(shí)還要在借款合同中明確，借款人連續(xù)2次或累計(jì)3次未按約定歸還本息的，我行可依法處置抵押物。第二十七條對(duì)于貸款期間能

14、按時(shí)償還貸款本息、還款記錄良好、物業(yè)租金持續(xù)上漲的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，在貸款本金歸還50以上后，可根據(jù)借款人還款能力再行申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款，按新增貸款管理，由原審批行審批，新發(fā)放貸款額度與原貸款額度之和應(yīng)滿足第八條要求，且不得超過(guò)原貸款額度。第二十八條借款人提前還款須提前一個(gè)月提出申請(qǐng)，并按我行確定的提前還款日歸還剩余的貸款本息。第九章貸后管理第二十九條經(jīng)營(yíng)行與借款人簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。借款人須在我行開(kāi)立資金監(jiān)管專(zhuān)戶，對(duì)專(zhuān)戶實(shí)行收支兩條線管理，建立收入、支出明細(xì)臺(tái)賬，物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性收入直接進(jìn)入專(zhuān)戶，除留足每期還本付息金額外資金須經(jīng)我行審核批準(zhǔn)后方可使用。如借款人出現(xiàn)逃避資金監(jiān)管的行為，我行有權(quán)提前要求償

15、還貸款或處置抵押物。第三十條對(duì)于已抵押給我行的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)用于租賃的，應(yīng)審查租賃合同條款約定，是否存在對(duì)我行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的不利情形，并盡量要求：1、出租人事先告知承租人，并取得我行的書(shū)面同意；2、承租人向我行出具書(shū)面承諾，在我行實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，租賃合同提前終止，不得以其租賃權(quán)阻礙或干擾我行行使抵押權(quán)。第三十一條及時(shí)掌握出租狀況，準(zhǔn)確估算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量，動(dòng)態(tài)調(diào)整還款計(jì)劃，現(xiàn)金流量充足時(shí)可提前償還貸款。借款人將抵押的物業(yè)出售時(shí)，須經(jīng)我行同意并相應(yīng)歸還我行貸款。第三十二條經(jīng)營(yíng)行在貸款期內(nèi)要對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，可采用定期再評(píng)估等方法，若出現(xiàn)抵押物貶值、租金收入下降等危及我行貸款安全的情況，應(yīng)及時(shí)采取要求借款人補(bǔ)充抵押物或變更貸