房屋買賣流程

1、房屋買賣流程 2016.02 1 目錄 房產(chǎn)分類 房屋買賣交易流程 與購(gòu)房相關(guān)的名詞解釋 權(quán)證 2 基礎(chǔ)知識(shí)房產(chǎn)分類 按房產(chǎn)建造性質(zhì)分類按房產(chǎn)建造性質(zhì)分類： 1.商品房商品房 2.經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房 3.安置房（拆遷安置、勞力安置、貧困安置安置房（拆遷安置、勞力安置、貧困安置） 3 基礎(chǔ)知識(shí)房產(chǎn)分類 ） 按房產(chǎn)使用性質(zhì)分類：按房產(chǎn)使用性質(zhì)分類： 1.1.住宅（普通住宅住宅（普通住宅(144(144以下以下) )和非普通住宅（和非普通住宅（144144 含以上）含以上） 2.2.非住宅（寫字樓、店面、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)）非住宅（寫字樓、店面、車庫(kù)、倉(cāng)庫(kù)） 4 基礎(chǔ)知識(shí)房產(chǎn)分類 按房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)放情況按房產(chǎn)

2、產(chǎn)權(quán)發(fā)放情況 1.1.產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)房 2.2.無(wú)產(chǎn)權(quán)房（期房和現(xiàn)房）無(wú)產(chǎn)權(quán)房（期房和現(xiàn)房）, ,小產(chǎn)權(quán)房是小產(chǎn)權(quán)房是 無(wú)產(chǎn)權(quán)房的一種。無(wú)產(chǎn)權(quán)房的一種。 5 房屋買房流程 6 二手房交易流程 7 名詞解釋 開盤開盤 一般項(xiàng)目在取得銷售許可證后會(huì)選定某一時(shí)間開始公開發(fā)售，稱之為開盤。這時(shí) ，可以交納預(yù)付款，正式簽約并辦理貸款等相關(guān)手續(xù)，也有些樓盤把第一次公開推出 之時(shí)定為開盤。 什么是商品房轉(zhuǎn)預(yù)售什么是商品房轉(zhuǎn)預(yù)售 商品房轉(zhuǎn)預(yù)售，是指商品房預(yù)售后，預(yù)購(gòu)人將其預(yù)購(gòu)的尚未竣工的商品房再行進(jìn) 行轉(zhuǎn)讓的行為，俗稱“炒樓花”。根據(jù)中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法第45條規(guī)定 ，預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定

3、，表明這一問(wèn)題至今尚無(wú)明確的法律規(guī) 定。 預(yù)售價(jià)預(yù)售價(jià) 預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品 房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問(wèn)核定的價(jià)格為準(zhǔn)。 8 名詞解釋 起步價(jià)起步價(jià) 某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起步價(jià)。多層物業(yè)，以一樓或頂樓的 銷售價(jià)為起步價(jià)高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表為 “元平方米起售”。較低的起步價(jià)容易引起消費(fèi)者的注意。 基價(jià)基價(jià) 經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù) 增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。 均價(jià)均價(jià) 將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米 的均價(jià)

4、。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓 層、朝向，以2800元平方米統(tǒng)一價(jià)銷售”，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚 目的營(yíng)銷策略。 9 名詞解釋 認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu) 一般也稱作內(nèi)部認(rèn)購(gòu)。是指項(xiàng)目在尚未完全取得銷售手續(xù)之前的預(yù)訂銷售方式。 一般只交納較少的定金，不能簽訂正式的銷售合同。 關(guān)于五證關(guān)于五證 房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可 證、建設(shè)工程開工證、國(guó)有土地使用證和商品房預(yù)售許可證，簡(jiǎn)稱“ 五證”。 其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，開工證由市建委核發(fā)，國(guó)有土地使用 證和商品房預(yù)售許可證由市國(guó)土資源和房屋管理局核發(fā)。 一般購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)只需看

5、一下國(guó)有土地使用證和預(yù)售許可證這“兩證” 就行了。因?yàn)槿绻_發(fā)商未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證 是拿不到國(guó)有土地使用證的，未取得上述兩個(gè)規(guī)劃許可證和開工證是拿 不到預(yù)售許可證的。開發(fā)商取得了預(yù)售許可證就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工 程、土地使用等方面通過(guò)了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場(chǎng)交易的資 格。 10 11 兩書兩書 住宅質(zhì)量保證書 住宅使用說(shuō)明書 容積率容積率 容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。 綠化率綠化率 綠化率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。建

6、筑 密度即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。 建筑面積建筑面積 房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和。 11 12 套內(nèi)墻體面積套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的 面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共 有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積 全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封 閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影

7、的一半計(jì)算建筑 面積。 12 名詞解釋 13 基底面積基底面積 房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積。 共有面積共有面積 房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建 筑面積。 名詞解釋 名詞解釋 “訂金”與“定金” 14 定金定金 定金是一種合同履行的擔(dān)保，是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán) 擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，其目的在于促使債務(wù)人履 行債務(wù)，保證債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。 簽合同時(shí)，對(duì)定金必需以書面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交 付期限。給付定金一方如果不履行債務(wù)，無(wú)權(quán)要求另一方返還定金;接受定金的一 方如果不履行債務(wù)，需

8、向另一方雙倍返還債務(wù)。債務(wù)人履行債務(wù)后，依照約定，定 金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。房產(chǎn)交易期間，一般買房與賣方簽訂合同時(shí)需要交付“定 金”，一般為房款5%左右，最高不高于20%，后期該筆款項(xiàng)可以抵充房款。 15 訂金訂金 雖一字之差，意思卻大相徑庭，但在簽合同時(shí)，卻經(jīng)常使用。合同 中，如果寫的是“訂金”，一方違約，另一方無(wú)權(quán)要求其雙倍返還， 只能得到原額。“訂金”目前我國(guó)法律沒(méi)有明確規(guī)定，它不具備定金 所具有的擔(dān)保性質(zhì)，可視為“預(yù)付款”，當(dāng)合同不能履行時(shí)，除不可 抗力外，應(yīng)根據(jù)雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)承擔(dān)違約責(zé)任。 它通常是在購(gòu)房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后， 準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，

9、通常的做法是在約定所選房號(hào) 、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買方需在此期限內(nèi)與 賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán) ，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人。 有些個(gè)人和企業(yè)利用人們法律知識(shí)的欠缺，在訂立合同時(shí)，故意設(shè)下 陷阱，將定金寫成“訂金”，以逃避法律制裁。為避免損失，與他人 簽合同時(shí)，一定要留點(diǎn)神，看準(zhǔn)了！ 名詞解釋 特別提示:并不是所有的“定金”都不能退還。我國(guó)商 品房銷售管理辦法第22條規(guī)定:不符合商品房銷售條件 的，開發(fā)商不得銷售商品房也不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì) 的費(fèi)用。因此，如果商品房不符合銷售條件，而購(gòu)房者 已經(jīng)交納了“定金”，那么無(wú)

10、論雙方是否約定“定金” 退還事項(xiàng)，開發(fā)商都應(yīng)無(wú)條件退還定金給購(gòu)房者。此外 ，根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案 件適用法律若干問(wèn)題的解釋第4條的規(guī)定，因不能歸責(zé) 于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的 ，出賣方也是應(yīng)當(dāng)返還定金的。 名詞解釋 名詞解釋 16 名詞解釋 房屋買賣契約公證房屋買賣契約公證 指由公證機(jī)關(guān)對(duì)房屋買賣契約的真實(shí)性和合法性予以證明。 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記 房地產(chǎn)登記，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，它是國(guó)家為健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理， 依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。它要求凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰(shuí)所 有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房

11、地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記。經(jīng) 審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán) 管理的主要行政手段，只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。 采取房地產(chǎn)登記制度，一經(jīng)登記，就確定了房地產(chǎn)相利。房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人 、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、 等級(jí)、坐落、坐標(biāo)、形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊(cè)，按編號(hào)對(duì)房地 產(chǎn)登記事項(xiàng)作全面記載。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn) 權(quán)利入，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況等三方面的作用。 17 18 名詞解釋 房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押 房屋抵押是一種具體的抵押方式，是指?jìng)鶆?wù)人或者第

12、三人為了保證債務(wù) 履行而將自己所有的房屋或享有處分權(quán)的房屋提供出來(lái)作擔(dān)保，如債務(wù)人 不能履行債務(wù)，則債權(quán)人有提供抵押房屋的當(dāng)事人稱為房屋抵押人，接受 抵押房屋的原債權(quán)人稱為房屋抵押權(quán)人。從法律角度分析，房屋抵押是一 種擔(dān)保方式，也是一種法律關(guān)系。 房地產(chǎn)抵押貸款合同房地產(chǎn)抵押貸款合同 又稱不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款合同。是由抵押貸款當(dāng)事人以房產(chǎn)土地使用權(quán)設(shè)定 抵押而用書面形式簽訂的貸款合同。 19 名詞解釋 一次性付款一次性付款 一般多見(jiàn)于那些低價(jià)位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對(duì)發(fā)展商 來(lái)說(shuō)一次性付款是解決資金危機(jī)的靈丹妙藥。 分期付款分期付款 分期付款又分免息分期付款和低息分期付款。 銀行

13、按揭銀行按揭 銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由 銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù) 通常由五成到九成不等，期限由5年到30年不等。 19 名詞解釋 按揭與抵押的區(qū)別 按揭與抵押的主要區(qū)別，在于借貸過(guò)程中是否發(fā)生了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。其區(qū)別主要如 下： 一按揭和抵押在法律上的區(qū)別：按揭要產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押則不變更所有關(guān)系 ，因此二者當(dāng)事人的法律地位及享有的權(quán)益不同。按揭受益人（一般指銀行）經(jīng)所 有權(quán)轉(zhuǎn)讓成為了所有權(quán)人，享有擔(dān)保物的所有權(quán)。抵押則不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押 人（是提供抵押物的人）仍保留擔(dān)保物的所有權(quán)，抵押權(quán)人是非所

14、有權(quán)人，只享有 抵押權(quán)，即對(duì)抵押物的支配權(quán)。在按揭訴訟中，按揭受益人以所有權(quán)人的身份和名 義參加訴訟，而抵押訴訟中，抵押權(quán)人的身份只是抵押權(quán)人。 二目的及運(yùn)作上的差異：按揭和抵押擔(dān)保的基本目的在于保證債務(wù)的履行。 20 名詞解釋 但二者在目的和運(yùn)作上仍有區(qū)別： 1按揭人按揭的目的在于最大限度地減少風(fēng)險(xiǎn)和盡可能多地借得款項(xiàng)；按揭受益人 按揭的目的主要是出于保障收益的考慮。理論上，按揭受益人（一般是銀行）是所 有權(quán)人，較抵押權(quán)人享有更多權(quán)益。 2在借款目的上，按揭人的目標(biāo)指向和按揭物是同一的，借款的目的是購(gòu)置房屋， 取得房屋產(chǎn)權(quán)；抵押人抵押借款的目的不是為了取得抵押物，而是為了其他的目的 的借款。

15、 21 22 名詞解釋 3運(yùn)作上的區(qū)別：房地產(chǎn)抵押：應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理 。其基本程序：在抵押人先取得產(chǎn)權(quán)證的前提下，辦理他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證，以產(chǎn)權(quán)證 抵押而持有他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證。按揭則是在按揭人尚未取得產(chǎn)權(quán)證的情況下進(jìn)行的。 一般是先辦理他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證作為抵押擔(dān)保，產(chǎn)權(quán)在付清購(gòu)房款后由房地產(chǎn)開發(fā)單 位轉(zhuǎn)給按揭受益人，所有權(quán)證由按揭人持有。 4抵押和按揭牽扯的當(dāng)事人不同：抵押一般牽涉兩個(gè)當(dāng)事人：抵押人和抵押權(quán) 人，一般不再需要擔(dān)保人是單純的“指物借錢”；按揭是在按揭人在按揭受益人 均未取得房屋所有權(quán)時(shí)進(jìn)行的，需要原所有人或業(yè)主作中間人，以便實(shí)現(xiàn)錢、 物、權(quán)分離狀態(tài)下的動(dòng)作。因此，原業(yè)主或所有

16、者往往要作為擔(dān)保人，使按揭 有三個(gè)當(dāng)事人“按揭人、按揭受益人、按揭擔(dān)保人”。 23 名詞解釋 貸款貸款 個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款 個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款(以下簡(jiǎn)稱貸款)是指市住房資金管理中心及所屬分中心(以 下簡(jiǎn)稱管理中心)運(yùn)用房改資金，委托銀行向購(gòu)買自住房(含建造、大修，下同)的住 房公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款。貸款須由借款人或第三人提供財(cái)產(chǎn)抵押 擔(dān)保加第三人保證擔(dān)保、或財(cái)產(chǎn)抵押擔(dān)保加購(gòu)房綜合保險(xiǎn)、或財(cái)產(chǎn)質(zhì)押擔(dān)保、或連 帶責(zé)任保證擔(dān)保。 個(gè)人住房組合貸款個(gè)人住房組合貸款 個(gè)人住房組合貸款是指符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公 積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，及借款 人以所購(gòu)本市城鎮(zhèn)自住住房(或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式)作為抵押可同時(shí)向銀行申請(qǐng) 個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款。 23 24 名詞解釋 公積金貸款公積金貸款 建立職工住房公職金是我國(guó)推行住房制度改革的一項(xiàng)措施，目的在于由國(guó)家、 集體、個(gè)人三方共同負(fù)擔(dān)，解決職工住房困難。按照規(guī)定，凡是繳存公積金的職 工均有享受此種貸款的權(quán)利,均可按公積金貸款的有關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)公積金貸款。建 立職工住房公積金的作