北京市房地產業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢研究(論文)

1、1 緒論11研究背景近年來，國際經濟危機影響了全球各國的房地產市場。經濟危機開始時，很多國家，包括美國、英國、意大利、澳大利亞等等都有房地產泡沫。當泡沫破裂時，以前的超高房價突然暴跌。不過，中國的房地產市場卻是個例外。中國政府向經濟注資了40萬億人民幣。因此，中國的房地產市場從未受到過巨大的影響。房價在這多期間沒有暴跌，反而在這段時間繼續(xù)上漲。從近一年市場情況，可以清晰的發(fā)現(xiàn)，北京市房地產依舊處于政策主導的階段，2010年“三波”房地產調控政策雖在一定程度上抑制了投資需求和改善性需求，造成市場成交量回落明顯，但逐步被市場消化后，便重現(xiàn)市場回暖態(tài)勢。并且在一系列的政策調控下，房地產市場價格雖回落

2、，仍處于高位運行狀態(tài)。2010年下半年，樓市進入調控期，但是愈加嚴厲調控迎來的是仍然瘋漲的房價。國家采取了一系列的促進房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的政策，一個是限購政策，一個是未來預期三年之內建3600萬套保障性住房的政策。這些政策對提振信心，惠民生的目標發(fā)揮了重要的作用。所以研究北京市房地產市場特點，結合具體情況，采取針對性措施，促進本地房地產市場有效、健康發(fā)展有著重要的意義。1.2論文的研究目的和意義 目前的房地產業(yè)是全國乃至中央領導高度關注的一個熱點問題，也引起了國內外特別是學術界的爭論。有關房地產的現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢的研究文獻，多數(shù)是針對全國的總房市而言。近年來我國房地產市場發(fā)展迅猛，尤其是北京

3、、上海、深圳等一線城市，有關文獻對這些城市的研究是比較深入、全面的，但每個市場都會有它的獨特之處，北京這個一線城市對其房地產現(xiàn)狀和未來進行全面研究，有著特別重要的理論意義。發(fā)展帶來了房地產業(yè)的繁榮，中國房地產也實現(xiàn)了高速發(fā)展和規(guī)模化過程，近年來我國房地產市場的快速發(fā)展，已經成為一個地區(qū)乃至全國的支柱產業(yè)之一。北京市房地產業(yè)也不例外，北京市房地產價格近年來不斷的飆升，對北京市的經濟發(fā)展也起了一定的拉動作用。鑒于近年來我國房地產市場的快速發(fā)展、房地產發(fā)展的重要作用。它又和每個人息息相關，以及人們對于北京市房地產市場的研究和認識尚顯不足的現(xiàn)狀。本文對已有的文獻資料進行高度的概括和深入的總結，對本地的

4、房地產市場進行深入的調查以及充分的了解本市的有關政策和規(guī)劃，在認真思考的基礎上，進行深入的分析和研究。以求對該領域在理論和實踐方面有所裨益，為地方經濟和社會的發(fā)展做些貢獻。1.3論文的研究內容以科學發(fā)展觀為指導，以社會主義市場經濟理論為基礎，以正確處理房地產經濟領域中政府與市場關系為主線，努力實現(xiàn)北京房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展，就構成了研究北京房地產業(yè)發(fā)展趨勢的指導思想和主要內容。北京城市化的加速進行，對房地產業(yè)提出了巨大的需求；北京率先實現(xiàn)現(xiàn)代化，為房地產業(yè)發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間；居民收入水平不斷提高，使住房有效需求持續(xù)增長；這一切為北京房地產業(yè)在新世紀發(fā)展奠定了深厚的經濟基礎。向政府提出關于行業(yè)

5、發(fā)展的經濟、技術政策和法規(guī)等調查報告和建議，及時反映房地產業(yè)的要求，推動企業(yè)經濟和技術進步，提高全行業(yè)的整體素質和經濟效益，社會效益。北京房地產業(yè)究竟如何發(fā)展，是中央和社會各界關注的熱點，也是本論文要研究的主要內容 。2北京房地產現(xiàn)狀和問題2.1我國房地產現(xiàn)狀2.1.1中國房地產的發(fā)展歷程中國的房地產市場是當今世界上最大的房地產市場。十一屆三中全會確立了改革開放路線，從此改革開放的東風吹遍了中國大地，吹遍了全國的各行各業(yè)，中國的房地產業(yè)此時也走上了改革發(fā)展的道路，中國的房地產市場也開始呈現(xiàn)雛形。第一階段: 理論突破與試點起步階段（1978至1991年）1978年理論界提出了住房商品化、土地產權

6、等觀點。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，打開了房地產綜合開發(fā)的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987年至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日。深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案。第二階段：非理性炒作與調整推進階段（1992至1995年）1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾

7、高達146.9%。房地產市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面。在個別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產泡沫，海南的泡沫尤其嚴重，最為典型。1993年底宏觀經濟調控后，房地產業(yè)投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之后開始復蘇。第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調發(fā)展階段（1995年至2002年）隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產投資進入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產業(yè)成為經濟的支柱產業(yè)之一。第四階段：價格持續(xù)上揚，多項調控措施出臺的新階段（2003年以來） 2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲

8、明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產行業(yè)的調控政策。2011年1月26日，國務院出臺了被稱為“史上最為嚴厲”的調控政策 “國八條”。隨后，房地產研究機構通過對一季度各級市場的分析，發(fā)現(xiàn)政策效果已經顯現(xiàn)。雖然“國八條”出臺后的諸多跡象表明政策已取得一定短期成效，但長遠來看政策的根本目標是為了逐漸平衡住房市場供需結構，引導房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，為了給長期調控爭取更多寶貴時間，“限貸”“限購”等短期政策暫時不會輕易松綁。此外，保障房建設、土地供應、市場監(jiān)管等長期政策也正在朝著預定的方向完善與穩(wěn)固。2.1.2 中國房地產的現(xiàn)狀 房地產即房產與地產的合稱。房地產同其他商品一樣，既有商品的一半屬性，

9、又有其特殊屬性。具體可從物理、經濟和社會三個角度來分析房地產所具有的特征。（一）房地產的物理特征 1、固定性。房地產從其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地產的固定性是不變的。 2、單件性。由于每幢房屋的用途不同，所處的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那樣按照同一套圖紙大量復制。 3、耐久性。房屋的壽命一般在50年左右，甚至更長。 （二）房屋的經濟特征 房屋的經濟特征為：房產價值和地產價值具有結合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代價等；房地產開發(fā)周期長，投資大，房地產投資的流動性較差；隨著社會的發(fā)展，人口的增加和經濟的繁榮，對房地產的需求日益增長，房地產的長期供不應求導致房地產

10、價格總的趨勢呈不斷上漲。 （三）房地產的社會特征 房地產的社會特征是指房地產在法律，制度等方面表現(xiàn)出來的特征。房地產的社會特征為：房地產在開發(fā)過程中涉及到復雜的法律關系；房產往往受到福利制度和社會保障制度的影響。2012年一季度北京市房地產業(yè)運行情況：房地產開發(fā)投資完成情況，全市累計完成房地產開發(fā)投資451.7億元，比上年同期增長8.7%，增速比1-2月回升13.3個百分點。其中，住宅完成投資219.4億元，下降13.1%；寫字樓完成投資47.1億元，增長63%；商業(yè)及服務業(yè)等經營性用房完成投資50.3億元，下降14.4%。房地產開發(fā)投資中，建安工程投資為169億元，同比增長6.4%，占全市房

11、地產開發(fā)投資比重為37.4%。房地產供給情況，截至3月末，全市商品房施工面積為9280.2萬平方米，比上年同期增長22%。其中，住宅施工面積為5460.5萬平方米，同比增長21.6%；寫字樓為1069.6萬平方米，增長28.8%；商業(yè)及服務業(yè)等經營性用房為906.5萬平方米，增長3.3%。全市商品房新開工面積為512萬平方米，比上年同期下降11.3%。其中，住宅新開工面積為251.1萬平方米，同比下降23.6%；寫字樓為58.7萬平方米，增長29.3%；商業(yè)及服務業(yè)等經營性用房為86.5萬平方米，增長1.1倍。全市商品房竣工面積為176.7萬平方米，比上年同期下降25.3%。其中，住宅竣工面積

12、為99萬平方米，同比增長5.1%；寫字樓為22.4萬平方米，下降54.1%；商業(yè)及服務業(yè)等經營性用房為31.7萬平方米，下降30.5%。房地產銷售情況，全市商品房銷售面積為217.1萬平方米，比上年同期下降18%。其中，住宅銷售面積為166.4萬平方米，同比下降13.4%；寫字樓為17.6萬平方米，下降45.8%；商業(yè)及服務業(yè)等經營性用房為22.2萬平方米，下降10.8%。政策性住房建設情況，全市政策性住房完成投資111.7億元，比上年同期增長29.3%。3月末，全市政策性住房施工面積為3415.1萬平方米，同比增長54.8%；新開工面積為178萬平方米，增長24.1%；竣工面積為46.4萬平

13、方米，同比增長1.3倍。房地產開發(fā)企業(yè)項目資金到位情況，全市房地產開發(fā)項目本年到位資金為926.8億元，比上年同期下降16.1%。其中，金融貸款為297.2億元，同比增長4.1%；自籌資金為234.1億元，同比下降15%；定金及預收款為222.7億元，同比下降34.6%。2.2北京市的房地產現(xiàn)狀分析2.2.1宏觀環(huán)境分析宏觀經濟發(fā)展形勢標志著一個經濟體系內所有市場的整體發(fā)展狀況，也決定了這個經濟體系內各種公司的市場前景。近年來，北京市的投資環(huán)境不斷得以改善，大量的外商投資不斷涌入，投資方式也逐步從以間接投資為主轉變?yōu)橹苯油顿Y為主。整體環(huán)境分析：北京是中國政治、經濟、文化中心和國際交流中心，是中

14、國經濟實力最強的城市之一。北京作為首都，不僅自身的市場潛力巨大，而且對外地市場也有巨大的影響力。北京全方位、多層次、寬領域的對外開放格局，使它成為對外商投資最具吸引力的國際化城市。在投資硬環(huán)境上，總的來說，北京的投資硬環(huán)境中評價優(yōu)良的指標包括區(qū)位條件、航空條件、電信設施、電力供應、煤氣供應和供熱條件；在交通條件上，針對北京的發(fā)展特點，城市交通將以“高效便捷、公平有序、安全舒適、節(jié)能環(huán)?！睘榘l(fā)展方向，北京的對外交通條件較好，其中航空條件優(yōu)良。北京的軌道交通建設、通訊條件、電信設施和網絡建設條件今年已得到極大的提高。在投資軟環(huán)境上，北京是中華人民共和國的首都，有著3000年建成史和800年建都史的

15、世界著名的歷史文化名城?？傮w上說，北京作為全國的政治中心，政治環(huán)境良好；經濟環(huán)境良好，其中的經濟穩(wěn)定性和經濟基礎較好，同時造成全國的人才、資金、信息等各重要生產要素向北京流動，全國經濟發(fā)展形勢好壞則直接決定了其服務對象對業(yè)務發(fā)展空間的需求狀況。在政治上，中國加入世貿組織后，北京市按照國家的統(tǒng)一部署，進行了地方性法規(guī)和行政規(guī)章的清理。全市18個區(qū)縣和中關村科技園區(qū)設立了“一站式”辦公大廳，在市外商投資服務中心開通了“外商投資項目受理綠色渠道”，北京口岸實現(xiàn)了“大通關”，達到了國內通關的最高效率。中心舉措進一步優(yōu)化了發(fā)展環(huán)境，為國內外投資者提供了便利條件。2.2.2北京市房地產業(yè)分析北京市房地產現(xiàn)

16、狀分析：北京市房地產交易管理網統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：累計至11月14日，一手住宅成交6424套，成交面積為68.28萬平方米，兩項指標分別環(huán)比大幅增長；與去年同期相比，成交水平套數(shù)同比上升193.20%，成交面積則同比上升156.02%。二手住宅累計成交5864套，成交面積為52.71萬平方，環(huán)比漲幅明顯；同比去年，成交水平增長幅度分別為85.22%和78.32%。其中，11月14日（周三）一手住宅成交646套，成交面積約為5.8萬平方米；二手住宅成交507套，成交面積約為4.51萬平方米。京二手房現(xiàn)快速成交，年末市場有望小幅回暖。據(jù)了解，一些二手房房源剛剛推出不久就馬上成交。同時，部分購房者在面對新

17、房房價上漲的壓力情況下，也將目光轉移到了二手房市場。據(jù)相關機構的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房成交量已經連續(xù)四周超過3000套以上，與8月份市場水平接近。另外，11月1日11日，北京二手房成交4225套，高于9、10月份的同期水平。年末市場或會受到翹尾因素影響，成交走高可能性增加，但是難以突破7月的年內成交高峰。價格方面，近日包括北京等城市在內的二手房價格略有上漲。據(jù)了解，11月第二周北京市二手住宅成交均價為23941元/平方米，環(huán)比上周上漲0.3%，與10月第二周相比增長1.1%。圖 2012-11-14北京住宅市場成交情況樓市回暖帶動房地產稅費大增51.5%近期房地產市場交易量的增加帶動了房地產相關

18、稅費的增收。財政部網站11月15日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月營業(yè)稅收入1539億元，同比增20.6%。其中，房地產營業(yè)稅同比增加110億元，增長51.5%。財政部網站公布了10月份財政數(shù)據(jù)顯示，10月財政收入中的稅收收入9382億元，同比增長12.5%。營業(yè)稅1539億元，同比增加263億元，增長20.6%，其中，房地產營業(yè)稅同比增加110億元，增長51.5%，這主要是受前幾個月房地產市場交易量增加，以及去年10月份起收入明顯下滑、基數(shù)較低(同比下降5.2%)的影響。隨著今年以來樓市的回暖，成交量增加帶動房地產相關的稅費出現(xiàn)增收，不但同比大幅上漲，環(huán)比9月也上漲了13.4%。地方稅方面，10月土地增

19、值稅211億元，同比增長73%；契稅196億元，同比增長27.2%；城鎮(zhèn)土地使用稅155億元，同比增長14%；耕地占用稅81億元，同比增長96.5%。10月全國財政收入10444億元，比去年同月增加1255億元，增長13.7%。其中，地方本級收入5325億元，同比增長18.6%。雖然很多二三線城雖然房地產成交量有所回升，但由于需求水平較低，經過階段性釋放后，回落的趨勢也比較明顯。此外，今年土地市場的回暖程度有限，上半年土地出讓金普遍不高，整體上看地方財政壓力仍然較大。北京市房地產未來走勢：購買制度與貨幣基調成為主導市場的關鍵要素。第一，限購、限貸等政策松緊程度影響樓市成交量的漲跌。200720

20、12年期間，除了傳統(tǒng)的季節(jié)性變化之外，北京市新建商品房成交量的增減與間接出臺的限制購買資格、限制貸款條件等政策密不可分。另外，成交量對出臺政策極為敏感，絕大多數(shù)政策一出臺，最多半月之內成交量就開始明顯變化。第二，貨幣政策基調及企業(yè)資本實力影響成交價格的起伏。20072012年期間，刨除成交結構對成交均價的影響，新建商品住房成交價格趨勢的增減與全國宏觀經濟運行關聯(lián)性較大，尤其與貨幣政策基調基本一致。另外，價格變化與貨幣政策基調轉變并非同步，價格變化之后于貨幣政策變化，滯后期少則兩個月、長則半年。尤其是在價格下調過程中，房企與市場還需要經歷一段時間的博弈，博弈時間長短取決于企業(yè)自身資金壓力和負債情

21、況。2.2.2.1北京市房地產的供求分析據(jù)北京市房地產交易管理網最新成交數(shù)據(jù)顯示：2012年11月7日，北京房地產住宅期房簽約244套，26663平米；住宅現(xiàn)房簽約55套，7161平米。截止到2012年11月7日，全市共有85932套住宅可售，總面積為1040.8713萬平米，其中期房57205套，現(xiàn)房28727套。截至11月18日，北京新建住宅簽約套數(shù)為9054套，二手住宅簽約7328套，分別較上月增長100.1%和55.3%。合計總簽約16292套，較2011年同期上漲了129.2%，已經超越了7、8月的成交高峰。目前，北京新建住宅成交均價為21679元/平方米，較10月的20236元/平

22、方米成交均價有所上漲。在10月熱銷的53個項目中，有40個項目均價在11月出現(xiàn)上漲，占比超過七成。庫存壓力將進一步推動北京房價下行。中國地區(qū)住房需求數(shù)量龐大，且各層次住房需求分化明顯，未來推動中國住房市場發(fā)展的主要因素有兩個：第一是城鎮(zhèn)化過程繼續(xù)帶來的城市新增住房要求，第二是由人均收入逐步提高所帶來的改善性需求。根據(jù)十二五規(guī)劃，未來五年即到2015年中國城鎮(zhèn)化將再提高4個百分點，由目前的47.5%提高到51.5%，以目前13.397億人口總量計算，意味著將有5360萬農村人口進入城市，這部分人的住房需求（按人均31.8平方米計算）高達17.041億平方米。改善性住房需求增長與城鎮(zhèn)人均可支配收入

23、增長基本同步，過去十年（20012010年）城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入年均增長率為12.1%，預計今后五年至少保持這樣一個增長水平的問題，相應的城鎮(zhèn)人均住房面積也將保持在年均4.9%左右的增長水平。2.2.2.2北京市房地產的價格分析圖 2012北京房價走勢圖(元/平方米)2012年3月至今，北京市房價一直直線上升。成交價格波動幅度較大，原因有二：其一，從統(tǒng)計角度來講，由于本身成交量較小導致價格計算樣本縮小，就會造成價格波動的可能性增加；其二，各區(qū)域成交比重變化頻繁。 2.2.3住房消費行為分析在特定時期，家庭部門的支出并不僅僅包含消費支出，還包含有住房購買這樣的投資性支出，而在國民收入核算體系中

24、，盡管居民消費支出的八大類別中包含有居住消費，但它主要指家庭的居住服務購買支出，而比重相對更大的新住宅購買則被計算為投資支出。在住房的計劃分配年代，家庭總支出水平當然與其消費大致相當，但居民住房供求的市場化，尤其是近年來中國商品房價格的不斷攀升，顯然令居民家庭將其可支配收入中越來越大的比例用于住房購買。中國的消費需求不足在很大程度上還是普通家庭在國民收入中的份額偏低。城鄉(xiāng)二元分割、區(qū)域經濟發(fā)展不平衡導致了國民收入分配中勞動報酬增長緩慢,而住房市場化進程再次導致家庭的資本性支出上升過快。2.2.3.1北京市居民住房消費心理分析上圖數(shù)據(jù)予以說明北京市消費者心理，通過調查分析，2012年三季度，支持

25、國家應該通過房產新政，實現(xiàn)“關心民生，降低房價”目標的北京購房消費者持續(xù)上升，由二季度的46.8%上升至51.9%。同時支持“保證經濟安全，穩(wěn)定房價”的受訪者占35.7%，反映了北京購房消費者房價能夠穩(wěn)定的意愿；而實現(xiàn)“促進行業(yè)發(fā)展，保證房價穩(wěn)步增長”、“保證GDP增速，鼓勵房價大幅增長”的支持者仍然較少，與二季度相比，波動不大。由此可知，如何穩(wěn)定房價，合理進行政策調控，進一步降低房價，是目前北京消費者的利益表達。北京購房消費者認為在國家出臺的房產調控政策的約束和引導下，房價會穩(wěn)中有降。相比同年二季度，北京購房消費者的政策支持度、政策執(zhí)行滿意度略有下降。消費者購房的次數(shù)。學歷及年齡是影響消費者

26、購房行為的重要因素。2.2.3.2居民收入水平和住房消費結構分析城市居民的收入水平直接決定了該城市市民對住宅及其相關配套服務設施的市場需求。平均收入水平越高的城市，住宅的價格往往也越高。大都市是全國市民收入最高的地區(qū)，也是全國住宅價格最高的地區(qū)。當然北京的市民收入水平并不是全國第一，但其住宅價格卻長時間位居全國之首。這是由北京是首都的特殊情況所決定的，并不具備一般性。正常來說，一座城市住宅的平均價格應該與該城市市民家庭的平均收入有一個合適的比例，這個比例不應該超過10，即某一城市住宅的平均價格一般不應超過該城市市民家庭收入的10倍，按照國際慣例，這個比例在58之間是合理的。根據(jù)中國指數(shù)研究院中

27、指調查發(fā)布的北京消費者購房行為調查報告數(shù)據(jù)顯示，消費者購買意向以計劃1-2年內購房的消費者有所增多，近一年內購房的消費者有所下降。與第二季度相比，基本持平。2012年三季度，一半的受訪者計劃于一年內置業(yè)，其中21.3%的受訪者計劃半年內置業(yè)，28.7%計劃于半年到一年內置業(yè)。與上一季度（51.5%）相比，略有下降。而計劃1-2年內考慮置業(yè)的受訪者，比重則有所增加，由上一季度的27.2%上升至31.6%，環(huán)比增加4.4%，總體看來，與上一季度相比，基本持平。而首次、二次置業(yè)者居絕大多數(shù)，與第二季度相比，首次置業(yè)比重有所下降，二次置業(yè)比重有所增加。（見圖）2012年三季度，受訪者中52.1%為首次

28、置業(yè)，比第二季度下降了8.8%，有36.8%的受訪者為二次置業(yè)，比第二季度上升了11.2%，11.1%為三次及以上置業(yè)者，比第二季度略有下降。2012年三季度，北京購房消費者的購房目的依然以“結婚用房”和“改善用房”為主，比重分別為21.2%和23.5%，“改善用房”的比重較第二季度有所上升。同時第三季度“給子女購買”為目的的比重比第二季度有所提高,由3.6%上升到7.7%。3北京市房地產業(yè)發(fā)展趨勢研究3.1政策機制有待繼續(xù)完善監(jiān)管機制的合理需要加強。目前，各個部門之間缺乏溝通交流與信息共享，部門執(zhí)法各自為政，長效聯(lián)合監(jiān)管體系尚未建立，監(jiān)管盲區(qū)依然存在，監(jiān)管不足與監(jiān)管過度并存，且部門間的信息共

29、享和聯(lián)動調控機制尚未形成。涉及住房工作的不同部門間信息共享程度較低，缺乏協(xié)同運作機制和快速反應機制，影響了調控的效果和力度。土地供應機制有待完善。國內的土地市場與房屋市場基本上是脫節(jié)的。土地市場是政府和開發(fā)商在一個供需上，而房屋市場則是開發(fā)商與購房者在一個供需上。只要房屋需求量大，開發(fā)商供應少，房價就會高。反之，房價則降低。審批程序繁多延長了開發(fā)周期。政府部門對土地一級開發(fā)項目在前期手續(xù)辦理過程中，非必要前置條件較多，項目實施周期較長。正常情況下，辦理完這些審批手續(xù)需要近20個審批程序，而且環(huán)環(huán)相扣，絕大部分程序運作只能串聯(lián)不能并聯(lián)操作。一個一級開發(fā)項目從開始申請開工建設住房，到形成產品供應市

30、場，又要經過2年左右時間，比原有土地出讓模式下住房開發(fā)正常運作時間整整延長了1倍。規(guī)劃調控體制需要完善。目前規(guī)劃政策由于缺乏相應的制度支持，擅自調整和突破控制性規(guī)劃的現(xiàn)象不斷出現(xiàn)，影響了規(guī)劃政策對于結構調整的控制以及對房地產發(fā)展作用的發(fā)揮。從房地產開發(fā)規(guī)劃管理方式看，北京市的規(guī)劃管理比較重視對單個具體建設項目的審批，忽視了從區(qū)域和城市發(fā)展的整體角度研究問題。監(jiān)管法制亟待完善?，F(xiàn)行規(guī)定對違規(guī)行為的處罰力度國慶，違法收益遠遠大于違法成本，處罰起不到應有個的預防作用，導致部分房地產企業(yè)明目張膽地違規(guī)開發(fā)、銷售，造成了監(jiān)管失靈的現(xiàn)象。3.2產業(yè)布局與住房建設的協(xié)調機制有待完善郊區(qū)產業(yè)布局和配套生活設施

31、還不完善，在居住郊區(qū)化的同時產業(yè)布局未能同步調整，近幾年北京市在天通苑、望京、通州等地建立了住宅區(qū)，但是由于沒有疏散相關產業(yè)，居民的就業(yè)崗位仍然集中在中心地區(qū)，大量居民返回主城工作，帶來了巨大的交通壓力，使得郊區(qū)有成為“臥城”的可能性。北京經濟技術開發(fā)區(qū)是一個遠離主城區(qū)的就業(yè)中心，但是由于在開發(fā)區(qū)周邊基礎設施、生活配套設施建設不夠，住房供應不充足，許多在就業(yè)中心工作的白領只能在主城區(qū)購房，這種職住分離帶來的通勤流量進一步增加了城市交通負擔。3.3服務業(yè)全面發(fā)展的提高加強相關領域配套建設，為房地產市場健康發(fā)展提供良好的制度環(huán)境。微觀上來講，不斷提高服務水平，統(tǒng)籌做好道路、供暖、公交、學校、醫(yī)院等

32、配套基礎設施建設、出盡房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展。宏觀上講是繼續(xù)堅持住房市場化改革方向。我國城鎮(zhèn)住房市場化改革提高了住房生產效率、帶來居民住房條件的改善和整體社會福利的改進。未來住房政策，將進一步明確市場和政府的關系，致力于住房市場的發(fā)展創(chuàng)造良好的制度環(huán)境。加強對房地產行業(yè)主的管理，整頓和規(guī)范房地產開發(fā)、經濟服務和物業(yè)管理活動。3.4住宅質量全方位提高在沒有入住使用之前，對于普通購房人來說，是很難了解到住宅的質量如何的。而且多數(shù)購房者不具備相關知識，因此盡管按照相關規(guī)定，買房人在入住之前，開發(fā)商必須提供“竣工驗收備案表”“質量保證書”等，但諸如滲漏等問題依然困擾購房者，且物業(yè)與開發(fā)商相互推脫。 為

33、了是買房者避免在買房時可能遇到的質量風險，建設部和中國人民保險公司共同推出了“住宅質量保證保險”，在全國A級住宅項目中推行住宅質量保險。保險公司對承包項目的建筑質量進行跟蹤和監(jiān)督，投保費用由開發(fā)商支付，購房者在購買房屋同時獲得保單。一旦因房屋質量問題給購房者造成損失，購房者可直接從保險公司獲得賠償，包括修理，加固或重新購置住宅所需的費用，最高賠償金額為住宅的銷售價格。但業(yè)內人士對這一制度能否在中國推廣表示懷疑。因為要得到住宅質量保證保險必須先通過建設部住宅產業(yè)促進中心的住宅性能認定達到A級。而住宅性能認定已推行了多年，但并沒有得到廣泛實施，在此基礎上嫁接的住宅質量保證保險是否能的到開花結果有待市場考驗。3.5房企尋求多渠道融資突圍資金和