11月淮安盱眙水月山莊兩側(cè)地塊戰(zhàn)略定位及物業(yè)發(fā)展方向初探

1、：2011 tb032021-10-11盱眙水月山莊兩側(cè)地塊戰(zhàn)略定位及物業(yè)發(fā)展方向初探謹(jǐn)呈：天龍房產(chǎn)謹(jǐn)呈：天龍房產(chǎn)目 錄第二部分 宏觀走勢(shì)研判第三部分 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析第四部分 聯(lián)排別墅發(fā)展方向初判第五部分 小高層發(fā)展方向初判第六部分 商業(yè)街發(fā)展方向初判第七部分 集中商業(yè)發(fā)展方向初判第八部分 后續(xù)工作鋪排項(xiàng)目整體容積率1.2意味著什么？建筑形建筑形式式高品質(zhì)高品質(zhì)/低容積低容積率率中品質(zhì)中品質(zhì)/中容中容積率積率低品質(zhì)低品質(zhì)/高容高容積率積率獨(dú)立/雙拼別墅小于0.30.30.40.40.5townhouse0.50.60.60.70.70.94、5層疊加0.70.80.80.90.91.16層多層1

2、.11.31.31.51.51.7容積率實(shí)現(xiàn)度的常態(tài)規(guī)律（容積率實(shí)現(xiàn)度的常態(tài)規(guī)律（r=1.2） 平均層數(shù)平均層數(shù)容積率容積率覆蓋率覆蓋率1.21.230%30%4f4f規(guī)劃指標(biāo)最大化實(shí)現(xiàn)情況下的平均層數(shù)規(guī)劃指標(biāo)最大化實(shí)現(xiàn)情況下的平均層數(shù)我們的問(wèn)題我們的問(wèn)題q1q1：容積率：容積率r r為為1.21.2與建筑與建筑檐口高度不超過(guò)檐口高度不超過(guò)1010米之間米之間存在匹配難度存在匹配難度q2q2：thth的主體建筑形態(tài)的主體建筑形態(tài)如何在整體品質(zhì)與容積率如何在整體品質(zhì)與容積率實(shí)現(xiàn)間取得平衡實(shí)現(xiàn)間取得平衡小高層的層數(shù)應(yīng)至少達(dá)到小高層的層數(shù)應(yīng)至少達(dá)到14.4f：在：在th容積率做到容積率做到0.9及用

3、足底層及用足底層800的情的情況下！況下！地塊存在難以連片開發(fā)及朝向的問(wèn)題b/1棟中高層棟中高層a/沿沿街街商商業(yè)業(yè)c/聯(lián)聯(lián)排別排別墅墅th我們的問(wèn)題我們的問(wèn)題q1q1：a a地塊沿街商業(yè)與地塊沿街商業(yè)與b b地地塊裙樓集中商業(yè)難以互動(dòng)塊裙樓集中商業(yè)難以互動(dòng)q2q2：地塊整體視覺朝向?yàn)槟希旱貕K整體視覺朝向?yàn)槟掀髌?535度左右；而盱眙正常度左右；而盱眙正常住宅最佳朝向?yàn)槟掀珫|住宅最佳朝向?yàn)槟掀珫|1515至至2020度左右為宜度左右為宜小高層的裙樓底商建議不小高層的裙樓底商建議不做：做：1、不利于整體住宅、不利于整體住宅品質(zhì)打造；品質(zhì)打造；2、處于老城、處于老城區(qū)商圈邊緣地帶；區(qū)商圈邊緣地帶

4、；3、集、集中商業(yè)招商難度較大。中商業(yè)招商難度較大。項(xiàng)目三大區(qū)位屬性盱眙城市發(fā)展：東擴(kuò)北移、顯山盱眙城市發(fā)展：東擴(kuò)北移、顯山露水、兩區(qū)互融、彰顯個(gè)性，規(guī)劃露水、兩區(qū)互融、彰顯個(gè)性，規(guī)劃形成形成“三心、兩軸、四片區(qū)三心、兩軸、四片區(qū)”的城的城市格局市格局n“三心”：城西旅游休閑中心、商貿(mào)服務(wù)中心、行政辦公中心；n“兩軸”為淮河?xùn)|路金源北路盱馬路的城市生長(zhǎng)軸、淮河?xùn)|路金鵬大道圣山路的產(chǎn)業(yè)拓展軸；n“四片區(qū)”：濱河觀光區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)區(qū)、政務(wù)新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)本案的三大區(qū)位屬性：城西旅本案的三大區(qū)位屬性：城西旅游休閑中心的重要節(jié)點(diǎn)、濱河游休閑中心的重要節(jié)點(diǎn)、濱河觀光區(qū)、老城區(qū)觀光區(qū)、老城區(qū)abc本案本案目

5、 錄第一部分 項(xiàng)目本體解析第三部分 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析第四部分 聯(lián)排別墅發(fā)展方向初判第五部分 小高層發(fā)展方向初判第六部分 商業(yè)街發(fā)展方向初判第七部分 集中商業(yè)發(fā)展方向初判第八部分 后續(xù)工作鋪排國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)：從2002年開始，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貨幣推動(dòng)型特征非常明顯，寬松的貨幣政策帶來(lái)gdp的高速增長(zhǎng)，也帶來(lái)了通貨膨脹1 1、1998-20021998-2002年，年，m2m2同比增幅圍繞同比增幅圍繞15%15%波動(dòng)，波動(dòng)，gdpgdp維持在維持在9%9%左右，左右，cpicpi持續(xù)維持在持續(xù)維持在3%3%以下，幾乎不存在以下，幾乎不存在通貨膨脹的壓力。通貨膨脹的壓力。2 2、20022002年至年至200820

6、08年底金融海嘯之前，年底金融海嘯之前，gdpgdp同比增速維持在同比增速維持在10%10%以上的高位，同期以上的高位，同期m2m2增速長(zhǎng)期高于增速長(zhǎng)期高于17%17%，期間期間3131個(gè)月個(gè)月cpicpi超出超出3%3%的警戒線。的警戒線。3 3、20082008年底，中央為保增長(zhǎng)推出年底，中央為保增長(zhǎng)推出4 4萬(wàn)億，萬(wàn)億，gdpgdp獲得了增長(zhǎng)，同時(shí)獲得了增長(zhǎng)，同時(shí)cpicpi高出了高出了3%3%，目前達(dá)到，目前達(dá)到6%6%的高位。的高位。貨幣政策不會(huì)放松貨幣政策不會(huì)放松房?jī)r(jià)水平：從全國(guó)來(lái)看，前三季度商品住宅銷售量同比增長(zhǎng)12.1%，銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)9.8%，仍然呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)國(guó)務(wù)院不斷重申

7、，調(diào)控方向不動(dòng)搖，調(diào)控力度不放松，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整4 4月月1313日：日：召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松調(diào)控力度不放松，鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)調(diào)控成果，嚴(yán)格，鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)調(diào)控成果，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求，努力增加住房供應(yīng)，穩(wěn)控制房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求，努力增加住房供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的水平。定市場(chǎng)預(yù)期，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理的水平。7 7月月1212日：日：召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議稱，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控處于召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議稱，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控處于關(guān)鍵時(shí)期，關(guān)鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)

8、控力度不放必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度不放松，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作松，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。1010月月2929日：日：召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，堅(jiān)定不移的搞好房地產(chǎn)堅(jiān)定不移的搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、進(jìn)一步鞏固調(diào)控力度成果、促進(jìn)房?jī)r(jià)合理市場(chǎng)調(diào)控、進(jìn)一步鞏固調(diào)控力度成果、促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整調(diào)整。制度改革：地方政府發(fā)債開閘，緩解土地財(cái)政困境1010月月2020日，財(cái)政部發(fā)出通知，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，日，財(cái)政部發(fā)出通知，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，20112011年上海市、浙江省、廣東省、深圳市開展地方政府年上海市、浙江省、廣東省、深圳市開展地方政府發(fā)債試點(diǎn)。發(fā)債試點(diǎn)。調(diào)控趨勢(shì)：以信

9、貸、限購(gòu)、稅收三大方面為核心，實(shí)現(xiàn)“提門檻，加成本，抑需求”2010.4.17新新“國(guó)十條國(guó)十條”2010.9.29新新“國(guó)五條國(guó)五條”2011.1.26“新國(guó)八條新國(guó)八條”首套90平方米以上貸款首付款比例不得低于30%二套貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高首付款比例調(diào)整到30%及以上二套嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款二套房首付不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍信貸信貸限購(gòu)限購(gòu)稅收稅收土地土地規(guī)范規(guī)范保障房保障房市場(chǎng)進(jìn)入到

10、了資產(chǎn)價(jià)值階段：1、通貨膨脹使得商品房開始顯現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值 ；2、調(diào)控誤傷了改善型需求，但終極購(gòu)房的高端需求得到放大求生之道求生之道回歸物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值回歸物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值 no1品質(zhì)：材料選用、品質(zhì)：材料選用、細(xì)節(jié)打造細(xì)節(jié)打造 no2稀缺的形式：別墅、稀缺的形式：別墅、洋房、多層洋房、多層 no3獨(dú)特性：特殊資源、獨(dú)特性：特殊資源、市場(chǎng)第一市場(chǎng)第一(創(chuàng)新創(chuàng)新) no4贈(zèng)送實(shí)惠：入戶花贈(zèng)送實(shí)惠：入戶花園、陽(yáng)光房、露臺(tái)園、陽(yáng)光房、露臺(tái) 目 錄第一部分 項(xiàng)目本體解析第二部分 宏觀走勢(shì)研判第四部分 聯(lián)排別墅發(fā)展方向初判第五部分 小高層發(fā)展方向初判第六部分 商業(yè)街發(fā)展方向初判第七部分 集中商業(yè)發(fā)展方向初判第八部分

11、 后續(xù)工作鋪排盱眙房地產(chǎn)將進(jìn)入庫(kù)存周期，后續(xù)壓力較大20112011年上半年商品住宅供銷年上半年商品住宅供銷情況：情況：n商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積47.62萬(wàn)平方米n全縣商品住房可售面積43.68萬(wàn)平方米商品房供應(yīng)量持續(xù)放大，商品房供應(yīng)量持續(xù)放大，后續(xù)壓力較大后續(xù)壓力較大隨著房地產(chǎn)調(diào)控的力度加隨著房地產(chǎn)調(diào)控的力度加大，盱眙房地產(chǎn)將進(jìn)入庫(kù)大，盱眙房地產(chǎn)將進(jìn)入庫(kù)存周期存周期盱眙房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格存在發(fā)展?jié)摿ι唐纷≌瑑r(jià)格變化：商品住宅價(jià)格變化：n2010年全縣商品住房成交均價(jià)每平方米2846元，比上年增長(zhǎng)20%n2011年上半年全縣商品住房成交均價(jià)每平方米3223元，同比增長(zhǎng)16.9%近兩年盱眙房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)

12、近兩年盱眙房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入上漲通道，但是受到房入上漲通道，但是受到房地產(chǎn)調(diào)控影響，房?jī)r(jià)上漲地產(chǎn)調(diào)控影響，房?jī)r(jià)上漲受阻。但表明，盱眙房地受阻。但表明，盱眙房地產(chǎn)價(jià)格存在潛力。產(chǎn)價(jià)格存在潛力。盱眙高端項(xiàng)目多層3800元/，小高層價(jià)格略低，商鋪0.8-1.2萬(wàn)/，車庫(kù)5-6萬(wàn)/：市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，競(jìng)爭(zhēng)表現(xiàn)在價(jià)格上帝景國(guó)際帝景國(guó)際多層：多層：40004000小高層：小高層：35003500商鋪：商鋪：85008500大明公館大明公館聯(lián)排：聯(lián)排：50005000獨(dú)棟：獨(dú)棟：70007000森海豪庭森海豪庭疊加：疊加：42004200半坡疊墅半坡疊墅均價(jià)：均價(jià)：35003500五環(huán)中央公館五環(huán)中央公館多層

13、多層：38003800高層高層：36003600中澳生態(tài)城中澳生態(tài)城疊加：疊加：49004900洋房：洋房：39003900龍泉湖別墅龍泉湖別墅均價(jià)：均價(jià)：70007000山水名都山水名都多層：多層：40004000小高層：小高層：38003800金鼎華府金鼎華府多層：多層：38003800商鋪商鋪1+2f1+2f：90009000中端及中高端項(xiàng)目處于庫(kù)存周期的紅海，本案應(yīng)該走真正高端的藍(lán)海戰(zhàn)略中澳生態(tài)城中澳生態(tài)城疊加別墅、花園洋房：人文景觀資源、低密度疊加別墅、花園洋房：人文景觀資源、低密度大明公館大明公館獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加；獨(dú)棟獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加；獨(dú)棟7000、聯(lián)排、聯(lián)排5000；

14、產(chǎn)；產(chǎn)品豐富且有品牌優(yōu)勢(shì)，山地別墅，加州風(fēng)格品豐富且有品牌優(yōu)勢(shì)，山地別墅，加州風(fēng)格金鼎華府金鼎華府多層、小高層：金瑞品牌優(yōu)勢(shì)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)多層、小高層：金瑞品牌優(yōu)勢(shì)，規(guī)模優(yōu)勢(shì)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)山水名都山水名都多層、小高層、高層：區(qū)位優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)多層、小高層、高層：區(qū)位優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)1 1、市場(chǎng)上產(chǎn)品線較寬，價(jià)格鏈從、市場(chǎng)上產(chǎn)品線較寬，價(jià)格鏈從3500-3500-700070002 2、別墅產(chǎn)品以疊加為主，聯(lián)排為輔；、別墅產(chǎn)品以疊加為主，聯(lián)排為輔；獨(dú)棟及雙拼較為稀缺獨(dú)棟及雙拼較為稀缺3 3、盱眙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今，以中端、盱眙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今，以中端、中高端項(xiàng)目為主導(dǎo)；真正高端項(xiàng)目正處中高端項(xiàng)

15、目為主導(dǎo)；真正高端項(xiàng)目正處于不斷釋放階段于不斷釋放階段市場(chǎng)旺銷戶型產(chǎn)品為80-100，建議本案小高層產(chǎn)品定位于此市場(chǎng)上最受歡迎的為市場(chǎng)上最受歡迎的為80-12080-120的兩房、三房，的兩房、三房，120-144120-144的三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d也受到部分受的三房?jī)蓮d、四房?jī)蓮d也受到部分受眾的喜愛，而眾的喜愛，而8080以下及以下及144144以上的戶型則需求較少以上的戶型則需求較少 商品住宅戶型結(jié)構(gòu)：商品住宅戶型結(jié)構(gòu)：n80-100占比38.88%n100-120占比27.73%n120-144占比20.35%公寓及別墅戶型產(chǎn)品占比均比較少項(xiàng)目戰(zhàn)略取向研判小戶型產(chǎn)品進(jìn)入庫(kù)存化周期，必須以市

16、場(chǎng)稀缺的贈(zèng)送方式提高性價(jià)比觀點(diǎn)觀點(diǎn)1 1從規(guī)劃布局、園林景觀、到單體的設(shè)計(jì)應(yīng)充分結(jié)合山地資源，打造城市純正坡地住宅觀點(diǎn)觀點(diǎn)2 2大勢(shì)轉(zhuǎn)淡，中低密度別墅產(chǎn)品不可以走中間路線的紅海戰(zhàn)略，傾向于真正高端的資產(chǎn)價(jià)值體現(xiàn)觀點(diǎn)觀點(diǎn)3 3商業(yè)街的打造充分考慮功能轉(zhuǎn)換，以降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)觀點(diǎn)觀點(diǎn)4 4集中商業(yè)的開發(fā)，招商先行，建議立即啟動(dòng)商家談判和引進(jìn)觀點(diǎn)觀點(diǎn)5 5目 錄第一部分 項(xiàng)目本體解析第二部分 宏觀走勢(shì)研判第三部分 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析第五部分 小高層發(fā)展方向初判第六部分 商業(yè)街發(fā)展方向初判第七部分 集中商業(yè)發(fā)展方向初判第八部分 后續(xù)工作鋪排聯(lián)排的獨(dú)棟化聯(lián)排的獨(dú)棟化讓聯(lián)排擁有獨(dú)棟的特質(zhì)讓聯(lián)排擁有獨(dú)棟的特質(zhì)聯(lián)聯(lián)排排

17、別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值體體系系坡地價(jià)值最大化坡地價(jià)值最大化不定基面：山地建筑獨(dú)有的入戶方式不定基面：山地建筑獨(dú)有的入戶方式坡地建筑的幾種結(jié)構(gòu)處理方法坡地建筑的幾種結(jié)構(gòu)處理方法山屋共融：建筑與景觀的融合山屋共融：建筑與景觀的融合建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，以中式符號(hào)為亮點(diǎn)以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，以中式符號(hào)為亮點(diǎn)1、玄關(guān)吹拔和客廳（餐廳）挑空玄關(guān)吹拔和客廳（餐廳）挑空空間豪華感空間豪華感入口的吹拔處理入口的吹拔處理能使聯(lián)排有明顯能使聯(lián)排有明顯的、不同于普通的、不同于普通住宅的居住感受住宅的居住感受聯(lián)排客廳面積有聯(lián)排客廳面積有限，客廳局部挑限，客廳局部挑空后能明顯提高空后能明顯提高客廳的開敞度客廳

18、的開敞度2、天井內(nèi)庭院兼具功能意義和情景價(jià)值、天井內(nèi)庭院兼具功能意義和情景價(jià)值大進(jìn)深卻沒(méi)有暗大進(jìn)深卻沒(méi)有暗室和暗廊室和暗廊連過(guò)道都是自然連過(guò)道都是自然光，上樓下樓都光，上樓下樓都可以看到內(nèi)院可以看到內(nèi)院頂層平面頂層平面3、露臺(tái)的情景價(jià)值在山地住宅中得到了加強(qiáng)、露臺(tái)的情景價(jià)值在山地住宅中得到了加強(qiáng)大露臺(tái)形成室內(nèi)大露臺(tái)形成室內(nèi)向室外的延伸空向室外的延伸空間，將兩者自然間，將兩者自然交融交融山居別墅每戶均山居別墅每戶均可在大露臺(tái)與無(wú)可在大露臺(tái)與無(wú)遮擋的山體景觀遮擋的山體景觀對(duì)話對(duì)話露臺(tái)花園露臺(tái)花園觀景大陽(yáng)臺(tái)觀景大陽(yáng)臺(tái)4、結(jié)合微地形，私家庭院精致化，進(jìn)一步提升品質(zhì)感、結(jié)合微地形，私家庭院精致化，進(jìn)一步

19、提升品質(zhì)感5、錯(cuò)聯(lián)別墅、錯(cuò)聯(lián)別墅使產(chǎn)品保持相對(duì)完整獨(dú)立的體型使產(chǎn)品保持相對(duì)完整獨(dú)立的體型首層首層二層二層不規(guī)則平面設(shè)計(jì)，不規(guī)則平面設(shè)計(jì)，交錯(cuò)連接，獨(dú)棟交錯(cuò)連接，獨(dú)棟感覺感覺錯(cuò)聯(lián)別墅使每戶錯(cuò)聯(lián)別墅使每戶均有完整的體型均有完整的體型和豐富的立面朝和豐富的立面朝向入口和庭院向入口和庭院6、間隔及聯(lián)院處理、間隔及聯(lián)院處理間隔處理：兩戶別墅中間做間隔處理：兩戶別墅中間做約約1m寬的間隔處理，通過(guò)矮寬的間隔處理，通過(guò)矮墻相連，從而不改變聯(lián)排的墻相連，從而不改變聯(lián)排的形式，卻能做出獨(dú)棟的外部形式，卻能做出獨(dú)棟的外部空間空間聯(lián)院處理：兩戶別墅之間直聯(lián)院處理：兩戶別墅之間直接相連，形成圍合庭院，這接相連，形成圍

20、合庭院，這種做法更容易通過(guò)規(guī)劃審批種做法更容易通過(guò)規(guī)劃審批建筑庭院建筑庭院間隔處理間隔處理案例案例1：深圳天琴灣：深圳天琴灣案例案例1：深圳天琴灣：深圳天琴灣憑借海景資源帶來(lái)的視覺享受和山地地憑借海景資源帶來(lái)的視覺享受和山地地形造就的豐富建筑形式，天琴灣在形造就的豐富建筑形式，天琴灣在2004年深圳東部海岸地區(qū)實(shí)現(xiàn)了單價(jià)年深圳東部海岸地區(qū)實(shí)現(xiàn)了單價(jià)20000的的高價(jià)，且?guī)?dòng)了整個(gè)東部海岸價(jià)格平臺(tái)高價(jià)，且?guī)?dòng)了整個(gè)東部海岸價(jià)格平臺(tái)的上漲的上漲案例案例2：萬(wàn)科十七英里：萬(wàn)科十七英里在在“保護(hù)原有地貌及區(qū)域生態(tài)保護(hù)原有地貌及區(qū)域生態(tài)”規(guī)劃設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念指導(dǎo)下，住宅組群盡量利用天然計(jì)理念指導(dǎo)下，住宅組

21、群盡量利用天然山勢(shì)，營(yíng)造建筑與自然的整體協(xié)調(diào)氛圍。山勢(shì)，營(yíng)造建筑與自然的整體協(xié)調(diào)氛圍。以高低錯(cuò)落有序的幾何立體組合，創(chuàng)作以高低錯(cuò)落有序的幾何立體組合，創(chuàng)作出一個(gè)富時(shí)代感的海岸建筑群出一個(gè)富時(shí)代感的海岸建筑群豐富的自然山體為建筑提供了靈活的空豐富的自然山體為建筑提供了靈活的空間處理方式，恰到好處的配合了建筑的間處理方式，恰到好處的配合了建筑的現(xiàn)代主義風(fēng)格，同時(shí)合適的高差也使建現(xiàn)代主義風(fēng)格，同時(shí)合適的高差也使建筑不遮擋后面住宅的景觀，做到了戶戶筑不遮擋后面住宅的景觀，做到了戶戶有海景有海景聯(lián)排的獨(dú)棟化聯(lián)排的獨(dú)棟化讓聯(lián)排擁有獨(dú)棟的特質(zhì)讓聯(lián)排擁有獨(dú)棟的特質(zhì)聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值體體系系坡地價(jià)

22、值最大化坡地價(jià)值最大化不定基面：山地建筑獨(dú)有的入戶方式不定基面：山地建筑獨(dú)有的入戶方式坡地建筑的幾種結(jié)構(gòu)處理方法坡地建筑的幾種結(jié)構(gòu)處理方法山屋共融：建筑與景觀的融合山屋共融：建筑與景觀的融合建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，以中式符號(hào)為亮點(diǎn)以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，以中式符號(hào)為亮點(diǎn)不定基面不定基面不破壞坡地整體形態(tài)，建筑基地不做大開挖，不破壞坡地整體形態(tài)，建筑基地不做大開挖，前后標(biāo)高順應(yīng)坡地形態(tài)前后標(biāo)高順應(yīng)坡地形態(tài)大開挖，影響現(xiàn)存環(huán)境，在山間太明顯massive site formation, destroy existing hill slope and vegetation, bulky volu

23、mes爬坡型設(shè)計(jì)，與周圍環(huán)境渾然天成slope-climbing design, integrates harmoniously with surrounding landscape不定基面：不定基面：在坡地建筑中不定基面，建筑需要在結(jié)構(gòu)上做出不同于平地建筑處理。兩級(jí)前院兩級(jí)前院+ +一級(jí)后院一級(jí)后院兩級(jí)前院兩級(jí)前院后院后院建筑建筑坡地陡峭，可形成多級(jí)庭園，庭園與室內(nèi)高差較大。兩級(jí)前院兩級(jí)前院一級(jí)前院一級(jí)前院+ +后院后院一級(jí)前院一級(jí)前院后院后院建筑建筑山地緩坡，可形成一級(jí)庭院。不定基面：不破壞原生態(tài)自然環(huán)境不定基面：不破壞原生態(tài)自然環(huán)境不定基面不定基面坡地建筑交通組織從二維變成為立體，不同坡

24、地建筑交通組織從二維變成為立體，不同于平地建筑的入戶方式也帶來(lái)了不同的入戶感受于平地建筑的入戶方式也帶來(lái)了不同的入戶感受電梯塔l立體步行系統(tǒng)立體步行系統(tǒng)兩兩級(jí)垂直電梯塔；級(jí)垂直電梯塔；人行經(jīng)電梯提升后入戶，人行經(jīng)電梯提升后入戶，降低山地步行交通不便，降低山地步行交通不便，同時(shí)帶來(lái)獨(dú)特交通體驗(yàn)；同時(shí)帶來(lái)獨(dú)特交通體驗(yàn)；聯(lián)排的獨(dú)棟化聯(lián)排的獨(dú)棟化讓聯(lián)排擁有獨(dú)棟的特質(zhì)讓聯(lián)排擁有獨(dú)棟的特質(zhì)聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值體體系系坡地價(jià)值最大化坡地價(jià)值最大化不定基面：山地建筑獨(dú)有的入戶方式不定基面：山地建筑獨(dú)有的入戶方式坡地建筑的幾種結(jié)構(gòu)處理方法坡地建筑的幾種結(jié)構(gòu)處理方法山屋共融：建筑與景觀的融合山屋共融：

25、建筑與景觀的融合建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，以中式符號(hào)為亮點(diǎn)以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，以中式符號(hào)為亮點(diǎn)坡地建筑結(jié)構(gòu)處理：應(yīng)對(duì)于坡地不同，坡地建筑結(jié)構(gòu)處理也坡地建筑結(jié)構(gòu)處理：應(yīng)對(duì)于坡地不同，坡地建筑結(jié)構(gòu)處理也有多種方式有多種方式懸挑懸挑架空架空勒腳勒腳坡頂結(jié)構(gòu)處理手法：懸挑式坡頂結(jié)構(gòu)處理手法：懸挑式在坡度陡峭且地質(zhì)堅(jiān)硬的山在坡度陡峭且地質(zhì)堅(jiān)硬的山地住宅的處理手法，結(jié)構(gòu)成本較大，常用于公建或特色住宅地住宅的處理手法，結(jié)構(gòu)成本較大，常用于公建或特色住宅懸挑式：本案的山頂部位別墅懸挑式：本案的山頂部位別墅可以采用這種手法，成為視覺可以采用這種手法，成為視覺建筑和先鋒建筑建筑和先鋒建筑半坡結(jié)構(gòu)處理方法：底

26、部架空可以讓建筑整體或部分不落地，半坡結(jié)構(gòu)處理方法：底部架空可以讓建筑整體或部分不落地，通過(guò)結(jié)構(gòu)柱支撐減少接地通過(guò)結(jié)構(gòu)柱支撐減少接地吊腳式吊腳式1架空式架空式吊腳式吊腳式2典型案例：典型案例：q基面與地表完全脫離，用柱子或建筑局基面與地表完全脫離，用柱子或建筑局部支撐建筑的荷載。對(duì)建筑地表有很強(qiáng)的部支撐建筑的荷載。對(duì)建筑地表有很強(qiáng)的適應(yīng)性，對(duì)山體的破壞小。有利于建筑的適應(yīng)性，對(duì)山體的破壞小。有利于建筑的防潮。防潮。q地層架空部分可地層架空部分可以做出特色空間，以做出特色空間，如入口大堂，或組如入口大堂，或組織停車空間等?？椡＼嚳臻g等。底層架空產(chǎn)生的灰空間，能夠結(jié)合地勢(shì)做出極具藝術(shù)氛圍的觀底層架

27、空產(chǎn)生的灰空間，能夠結(jié)合地勢(shì)做出極具藝術(shù)氛圍的觀景大堂景大堂地下車庫(kù)：利用半山坡地，結(jié)合架空層設(shè)置多層停車空間，地下車庫(kù)：利用半山坡地，結(jié)合架空層設(shè)置多層停車空間，可通過(guò)電梯直接進(jìn)入樓體住宅部分可通過(guò)電梯直接進(jìn)入樓體住宅部分對(duì)架空空間進(jìn)行細(xì)分，與地下停車場(chǎng)相結(jié)合，形成人性化尊貴對(duì)架空空間進(jìn)行細(xì)分，與地下停車場(chǎng)相結(jié)合，形成人性化尊貴汽車大堂汽車大堂入戶大堂入戶大堂汽車大堂汽車大堂汽車大堂：位于地下一二層，停車后經(jīng)由地下大堂進(jìn)入電梯。地下大堂擁有自然采光，透氣等功能。坡底結(jié)構(gòu)處理方法：坡地勒腳式坡底結(jié)構(gòu)處理方法：坡地勒腳式山體坡度平緩，但局山體坡度平緩，但局部變化多的環(huán)境中，將房屋的勒腳抬高到同一

28、高度部變化多的環(huán)境中，將房屋的勒腳抬高到同一高度q這是一種簡(jiǎn)單有效的處理手法，這是一種簡(jiǎn)單有效的處理手法，勒腳形成采光車庫(kù)，根據(jù)所處位勒腳形成采光車庫(kù)，根據(jù)所處位置特點(diǎn)，可以設(shè)計(jì)回車空間等特置特點(diǎn)，可以設(shè)計(jì)回車空間等特色功能色功能勒腳式勒腳式典型案例：典型案例：勒腳式勒腳式坡底結(jié)構(gòu)處理方法：勒腳式坡底結(jié)構(gòu)處理方法：勒腳式營(yíng)造山腳的營(yíng)造山腳的“坡地景觀序坡地景觀序曲曲”l簡(jiǎn)潔明快的幾何形態(tài)，簡(jiǎn)潔明快的幾何形態(tài)， “凸出的窗凸出的窗”制造視覺焦點(diǎn)，制造視覺焦點(diǎn)，構(gòu)筑整體極富沖擊力的景觀構(gòu)筑整體極富沖擊力的景觀效果；效果；結(jié)構(gòu)處理方法：勒腳式結(jié)構(gòu)處理方法：勒腳式與地形契合，地下室贈(zèng)送與地形契合，地下

29、室贈(zèng)送位置：山腳的平地區(qū)，背靠山坡；結(jié)合地形的地下室贈(zèng)送地下室覆土下的地下室聯(lián)排的獨(dú)棟化聯(lián)排的獨(dú)棟化讓聯(lián)排擁有獨(dú)棟的特質(zhì)讓聯(lián)排擁有獨(dú)棟的特質(zhì)聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值體體系系坡地價(jià)值最大化坡地價(jià)值最大化不定基面：山地建筑獨(dú)有的入戶方式不定基面：山地建筑獨(dú)有的入戶方式坡地建筑的幾種結(jié)構(gòu)處理方法坡地建筑的幾種結(jié)構(gòu)處理方法山屋共融：建筑與景觀的融合山屋共融：建筑與景觀的融合建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，以中式符號(hào)為亮點(diǎn)以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，以中式符號(hào)為亮點(diǎn)山屋共融山屋共融建筑與景觀的融合建筑與景觀的融合大體量, 住宅位於綠化旁邊massive bulk by the side of lands

30、cape細(xì)碎體量, 住宅融合於山間綠化defragmentised volumes merged with landscape山屋共融（山屋共融（1 1）依山就勢(shì)，強(qiáng)調(diào)建筑形體與山的形體一依山就勢(shì)，強(qiáng)調(diào)建筑形體與山的形體一致，建筑順應(yīng)山勢(shì)，仿佛山中生長(zhǎng)而成致，建筑順應(yīng)山勢(shì)，仿佛山中生長(zhǎng)而成 強(qiáng)調(diào)建筑與山體的共同融強(qiáng)調(diào)建筑與山體的共同融合，合，塑造符合山地環(huán)境的建筑塑造符合山地環(huán)境的建筑形式和景觀元素。形式和景觀元素。 建筑形式的聚合、輪廓線建筑形式的聚合、輪廓線的處理沿山勢(shì)的處理沿山勢(shì)，相互依靠襯托，相互依靠襯托，形成完美效果形成完美效果典型案例：典型案例：日本六甲集合住宅日本六甲集合住宅階梯

31、型階梯型單元層階梯型階梯型贈(zèng)送地下室贈(zèng)送露臺(tái)階梯型階梯型l平臺(tái)毫無(wú)視線阻隔平臺(tái)毫無(wú)視線阻隔平臺(tái)上望去，看不見房子，平臺(tái)上望去，看不見房子，只有戶戶花園平臺(tái)只有戶戶花園平臺(tái)與山的融合，與山的融合，依山勢(shì)而建，前戶屋頂成為后戶的露臺(tái)依山勢(shì)而建，前戶屋頂成為后戶的露臺(tái)l露臺(tái)贈(zèng)送建筑依地形布局，前戶屋頂成為建筑依地形布局，前戶屋頂成為后戶露臺(tái)；每戶均擁有超大露臺(tái)；后戶露臺(tái)；每戶均擁有超大露臺(tái)；l地下室贈(zèng)送戶戶有天有地，擁有戶戶有天有地，擁有獨(dú)立地下室；獨(dú)立地下室；l花園贈(zèng)送端頭戶型贈(zèng)送入戶花園；端頭戶型贈(zèng)送入戶花園；a的花園a的露臺(tái)b的露臺(tái)abcde前戶屋頂成為后戶的露臺(tái)前戶屋頂成為后戶的露臺(tái)q層臺(tái)組

32、合層臺(tái)組合結(jié)合建筑，突出地形特色，結(jié)合建筑，突出地形特色，在地勢(shì)落差位設(shè)計(jì)疊在地勢(shì)落差位設(shè)計(jì)疊泉和植被，掩蓋生硬的坡道和架空層；泉和植被，掩蓋生硬的坡道和架空層；實(shí)行實(shí)行人車分流系統(tǒng)，車輛從外圍環(huán)路的車庫(kù)入口進(jìn)入各樓棟人車分流系統(tǒng)，車輛從外圍環(huán)路的車庫(kù)入口進(jìn)入各樓棟的地下車庫(kù)。的地下車庫(kù)。典型案例：典型案例：山屋共融（山屋共融（2 2）層臺(tái)組合，層臺(tái)組合，利用落差，通過(guò)精心景觀布利用落差，通過(guò)精心景觀布置，掩蓋建筑生硬部分，達(dá)到與環(huán)境協(xié)調(diào)目的置，掩蓋建筑生硬部分，達(dá)到與環(huán)境協(xié)調(diào)目的山屋共融（山屋共融（3 3）屋頂色彩與環(huán)境契合，形體順應(yīng)地貌，屋頂色彩與環(huán)境契合，形體順應(yīng)地貌，共同構(gòu)筑共同構(gòu)筑“

33、房隱于山房隱于山”的景觀效果的景觀效果強(qiáng)調(diào)屋頂形體與山形起伏的鍥合，強(qiáng)調(diào)屋頂形體與山形起伏的鍥合，表現(xiàn)表現(xiàn)出對(duì)自然的謙讓，易于創(chuàng)造人出對(duì)自然的謙讓，易于創(chuàng)造人情味、與自然親和的建筑。情味、與自然親和的建筑。當(dāng)建筑位于山谷、山腹、山麓地段時(shí)更具有表現(xiàn)力，當(dāng)建筑位于山谷、山腹、山麓地段時(shí)更具有表現(xiàn)力，形成與形成與地形協(xié)調(diào)的肌理。地形協(xié)調(diào)的肌理。聯(lián)排的獨(dú)棟化聯(lián)排的獨(dú)棟化讓聯(lián)排擁有獨(dú)棟的特質(zhì)讓聯(lián)排擁有獨(dú)棟的特質(zhì)聯(lián)聯(lián)排排別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值體體系系坡地價(jià)值最大化坡地價(jià)值最大化不定基面：山地建筑獨(dú)有的入戶方式不定基面：山地建筑獨(dú)有的入戶方式坡地建筑的幾種結(jié)構(gòu)處理方法坡地建筑的幾種結(jié)構(gòu)處理方法山屋共融：

34、建筑與景觀的融合山屋共融：建筑與景觀的融合建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，以中式符號(hào)為亮點(diǎn)以現(xiàn)代風(fēng)格為基調(diào)，以中式符號(hào)為亮點(diǎn)國(guó)內(nèi)基本可看到世界各國(guó)的建筑風(fēng)格，在經(jīng)歷了全面追求西國(guó)內(nèi)基本可看到世界各國(guó)的建筑風(fēng)格，在經(jīng)歷了全面追求西式風(fēng)格的流行后，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)了中式風(fēng)格的回歸并取得式風(fēng)格的流行后，目前市場(chǎng)上出現(xiàn)了中式風(fēng)格的回歸并取得了成功了成功建筑風(fēng)格建筑特點(diǎn)國(guó)內(nèi)成功案例歐式具體有古典主義、巴洛克、洛可可等，大多具有羅馬柱，建筑圓角、木質(zhì)花架，坡屋頂?shù)取Ｍ饬⒚嫔屎陀昧隙喾N多樣。深圳波托菲諾、深圳圣莫麗斯、深圳招華曦城、北京紅螺湖別墅、深圳觀瀾湖別墅、惠州公爵小鎮(zhèn) 、杭州圣芭芭拉 美式有強(qiáng)烈的

35、歐式建筑痕跡，但又充分融合世界其它建筑風(fēng)格的優(yōu)點(diǎn)，再加上現(xiàn)代科技和藝術(shù)的綜合應(yīng)用，整個(gè)建筑顯得自由、簡(jiǎn)潔并充滿個(gè)性化。 北京納帕爾灣 、深圳萬(wàn)科十七英里、上海提香別墅新太平洋帶有東南亞建筑風(fēng)格的痕跡，有木竹等應(yīng)用，另外熱帶喬木普遍栽種，強(qiáng)調(diào)一種休閑的東南亞海濱風(fēng)情巴厘香墅、星河丹堤中式中式整體講究效法自然，以磚木結(jié)構(gòu)為主，整體講究效法自然，以磚木結(jié)構(gòu)為主，注重人本化的設(shè)計(jì)，講究前庭、中堂、注重人本化的設(shè)計(jì)，講究前庭、中堂、后院的布置，外立面具有花窗、斗拱、后院的布置，外立面具有花窗、斗拱、飛檐等特色，外立面以素色為主。飛檐等特色，外立面以素色為主。深圳萬(wàn)科第五園、北京觀唐、深圳萬(wàn)科第五園、北京

36、觀唐、北京易郡北京易郡 、北京運(yùn)河岸上的、北京運(yùn)河岸上的院子、院子、 清華坊（廣州、成清華坊（廣州、成都）、上海九間堂都）、上海九間堂n國(guó)人對(duì)民族建筑感情很深，但長(zhǎng)期以來(lái)認(rèn)為其“土氣”，對(duì)中式建筑不自信。因此，上個(gè)世紀(jì)末到本世紀(jì)初，全國(guó)各地刮起了歐陸風(fēng)，追求西式風(fēng)格。n目前北京、上海、深圳等國(guó)際化色彩濃重城市在建筑風(fēng)格上開始回歸民族本體，并且結(jié)合現(xiàn)代建筑特點(diǎn)有所創(chuàng)新；但其他大多數(shù)城市仍然停留在喜歡“洋氣”的西式建筑層面上。n中式建筑操作難度大，講求意境，受文化傳承影響，容易出現(xiàn)畫虎類犬情況。我們不能永遠(yuǎn)簡(jiǎn)單地模仿和抄襲西方現(xiàn)代設(shè)計(jì)，在全面西化之后的今天，把傳統(tǒng)文化內(nèi)涵植入到設(shè)計(jì)作品中，用現(xiàn)代的

37、觀念來(lái)表現(xiàn)它們，體現(xiàn)時(shí)代精神也是一種新的時(shí)尚項(xiàng)目本體條件地形特點(diǎn)鮮明，宜于打造獨(dú)具特色產(chǎn)品項(xiàng)目本體條件地形特點(diǎn)鮮明，宜于打造獨(dú)具特色產(chǎn)品渾然天成的地形高差變化，宜于形成“層巒疊翠，白墻黛瓦”，傳統(tǒng)意向上的山居感受。符合傳統(tǒng)意義上風(fēng)水理論，納陽(yáng)、臨風(fēng)、攬景，提供生態(tài)、景觀價(jià)值和文化心理支撐。高差的變化也為建筑創(chuàng)作提供了獨(dú)特的圖底和發(fā)揮空間。項(xiàng)目風(fēng)格意向項(xiàng)目風(fēng)格意向元素之色彩，抓住最深感動(dòng)的那縷素雅元素之色彩，抓住最深感動(dòng)的那縷素雅黛黛黑、青灰、深灰，白黑、青灰、深灰，白純白、淺灰純白、淺灰第五園用色簡(jiǎn)練，整體撲面而來(lái)的是純粹、溫和的儒雅，墻體素白，屋頂深灰，直接喚起意識(shí)深處的傳統(tǒng)經(jīng)典印象。目 錄

38、第一部分 項(xiàng)目本體解析第二部分 宏觀走勢(shì)研判第三部分 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析第四部分 聯(lián)排別墅發(fā)展方向初判第六部分 商業(yè)街發(fā)展方向初判第七部分 集中商業(yè)發(fā)展方向初判第八部分 后續(xù)工作鋪排本項(xiàng)目小高層產(chǎn)品應(yīng)從居住舒適性角度出發(fā)，結(jié)合項(xiàng)目特征，全面提升居住品質(zhì)舒適度挖掘舒適度挖掘小高層產(chǎn)品價(jià)值體系性價(jià)比提升性價(jià)比提升戶型推薦戶型推薦景觀價(jià)值最大化景觀價(jià)值最大化生活尺度擴(kuò)容生活尺度擴(kuò)容空間功能彈性空間功能彈性常規(guī)贈(zèng)送方式常規(guī)贈(zèng)送方式創(chuàng)新贈(zèng)送方式創(chuàng)新贈(zèng)送方式主力產(chǎn)品主力產(chǎn)品尺度擴(kuò)容尺度擴(kuò)容拼合建議拼合建議以拼合后戶型為設(shè)計(jì)藍(lán)本，分拆設(shè)以拼合后戶型為設(shè)計(jì)藍(lán)本，分拆設(shè)計(jì)計(jì)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上以山景及河景為核心價(jià)值導(dǎo)向，增加

39、可觀景戶數(shù)，同時(shí)盡可能增加戶型的觀景面建筑設(shè)計(jì)在客戶可接受范圍內(nèi)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)向資源傾斜；戶型設(shè)計(jì)增大景觀面；大露臺(tái)和270度觀景大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，使區(qū)域景觀資源得到最大體現(xiàn)。戶型設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)270度觀景大陽(yáng)臺(tái)強(qiáng)調(diào)與自然的交流，增加室外活動(dòng)空間，贈(zèng)送大面積的私家院落、露臺(tái) 利用露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、院落等室外活動(dòng)空間構(gòu)成與潛山之間的紐帶，既使別墅融于自然環(huán)境之中，同時(shí)也使?jié)撋匠蔀閯e墅的一景。窗臺(tái)陽(yáng)臺(tái)高端價(jià)值體現(xiàn)生態(tài)入戶式觀光電梯廳觀光電梯廳實(shí)景觀光電梯廳實(shí)景n兩梯兩戶的戶型及智能直達(dá)電梯設(shè)計(jì)，為“入戶式電梯廳”提供了條件；n每層的電梯出口處設(shè)計(jì)了很大面積的雙層高半室外花園，電梯采用磁卡式按鍵，使傳統(tǒng)意義上的公共電

40、梯廳變成了住戶私有的“前花園”，增添了住戶的尊貴感受；n電梯廳南北通透，空氣對(duì)流，布置有花園植物，有效防止上下層對(duì)視。一梯兩戶產(chǎn)品電梯直接入戶，增強(qiáng)客戶的尊貴感，同時(shí)提升產(chǎn)品的實(shí)用率套房設(shè)計(jì)主臥室有獨(dú)立衛(wèi)生間、步入式衣柜、書房，全面體現(xiàn)居住舒適性大戶型可采用全套房設(shè)計(jì)，全面提升居住品質(zhì)；大戶型可采用全套房設(shè)計(jì)，全面提升居住品質(zhì)；主衛(wèi)面積適當(dāng)放大，有寬敞的衣帽間，淋浴區(qū)；主衛(wèi)面積適當(dāng)放大，有寬敞的衣帽間，淋浴區(qū)；次臥只要滿足基本的衛(wèi)生間功能即可。次臥只要滿足基本的衛(wèi)生間功能即可。收藏室可作藏酒室、古董收藏室等，提升業(yè)主尊貴身份收藏室可根據(jù)業(yè)主的收藏室可根據(jù)業(yè)主的喜好改變功能，可紅喜好改變功能，可

41、紅酒室、珍品儲(chǔ)藏室等，酒室、珍品儲(chǔ)藏室等，彰顯業(yè)主高貴生活品彰顯業(yè)主高貴生活品質(zhì)。質(zhì)。預(yù)留戶型的功能彈性，讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配花園改餐廳花園改餐廳餐廳改次臥或書房餐廳改次臥或書房可將入戶花園隔成一個(gè)開敞的書房或和室內(nèi)庭院可改成一書房?jī)?nèi)庭院可改成一書房住戶可根據(jù)自己喜好，組合客廳、書房和臥室，贈(zèng)送南北雙陽(yáng)臺(tái)和一步花池，為物業(yè)增加價(jià)值點(diǎn)南北雙陽(yáng)臺(tái)，盡享陽(yáng)光和風(fēng)景臥室與客廳可分可合，隨意改動(dòng)金地金地.未來(lái)域未來(lái)域4房房2廳廳2衛(wèi)衛(wèi)146平米平米140平米以上產(chǎn)品設(shè)中西廚房，形成新的生活方式，客戶可根據(jù)個(gè)人喜好靈活使用滿足三代同堂的帶衛(wèi)生間的雙主臥廚房功能擴(kuò)充，滿足不同功

42、能的中西廚房，餐廳和廚房功能結(jié)合，形成新的生活方式本項(xiàng)目小高層產(chǎn)品應(yīng)從居住舒適性角度出發(fā)，結(jié)合項(xiàng)目特征，全面提升居住品質(zhì)舒適度挖掘舒適度挖掘小高層產(chǎn)品價(jià)值體系性價(jià)比提升性價(jià)比提升戶型推薦戶型推薦景觀價(jià)值最大化景觀價(jià)值最大化生活尺度擴(kuò)容生活尺度擴(kuò)容空間功能彈性空間功能彈性常規(guī)贈(zèng)送方式常規(guī)贈(zèng)送方式創(chuàng)新贈(zèng)送方式創(chuàng)新贈(zèng)送方式主力產(chǎn)品主力產(chǎn)品尺度擴(kuò)容尺度擴(kuò)容拼合建議拼合建議以拼合后戶型為設(shè)計(jì)藍(lán)本，分拆設(shè)以拼合后戶型為設(shè)計(jì)藍(lán)本，分拆設(shè)計(jì)計(jì)高品質(zhì)電梯間高品質(zhì)電梯間挑高入戶大堂，配備高檔次電梯間，挑高入戶大堂，配備高檔次電梯間，充分體充分體現(xiàn)入住者的身份象征，提升居住品質(zhì)現(xiàn)入住者的身份象征，提升居住品質(zhì)超大業(yè)

43、主專屬空間，專設(shè)休憩平臺(tái)，不占面積超大業(yè)主專屬空間，專設(shè)休憩平臺(tái)，不占面積/ /智能入戶系統(tǒng)，全天候安智能入戶系統(tǒng)，全天候安全保證，并將外部的綠色延伸入戶。全保證，并將外部的綠色延伸入戶。 入戶大堂是客戶觀察品質(zhì)的敏感點(diǎn)，也是身份的象征，需著重處理； 挑高入戶大堂設(shè)計(jì)，輔以適度雕飾，體現(xiàn)社區(qū)品質(zhì)感，提升居組合的舒適度。挑高的入戶大堂挑高的入戶大堂挑高大堂挑高大堂入戶花園的贈(zèng)送需在市場(chǎng)現(xiàn)有基礎(chǔ)上，提升贈(zèng)送空間的實(shí)用性可將入戶花園隔成一個(gè)開敞的書房或其它功能室入戶花園可隔房贈(zèng)送（部分贈(zèng)送面積），或入戶花園可隔房贈(zèng)送（部分贈(zèng)送面積），或者錯(cuò)層贈(zèng)送（全部贈(zèng)送面積）者錯(cuò)層贈(zèng)送（全部贈(zèng)送面積）入戶花園改房

44、入戶花園景觀入戶花園入戶花園獨(dú)立空中花園或內(nèi)凹式陽(yáng)臺(tái)，可改為書房等功能室，獲贈(zèng)一半面積p獨(dú)立的空中花園（內(nèi)凹式陽(yáng)臺(tái)），可增加高層業(yè)主與自然的接觸，提供院落式情景體驗(yàn)；p空中花園三面與室內(nèi)連通，屬于內(nèi)陽(yáng)臺(tái)，有頂無(wú)柱銷售時(shí)計(jì)一半面積；p讓客戶有更多的想象空間，根據(jù)自己需要決定功能的分配，可改裝成書房等功能空間，相當(dāng)于業(yè)主獲贈(zèng)一半花園的面積?？罩谢▓@（內(nèi)凹式陽(yáng)臺(tái)）空中花園的方式市場(chǎng)稀缺，空中花園的方式市場(chǎng)稀缺，建議舒適三房以上采用，建議舒適三房以上采用，增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力獨(dú)立花園獨(dú)立花園贈(zèng)送陽(yáng)光房設(shè)計(jì)，為室內(nèi)采擷更多陽(yáng)光，增添居室情趣陽(yáng)光房方正實(shí)用觀景良好附送面積地面墊高，或屋頂壓低，使陽(yáng)

45、光房層高2.2米，該部分面積增送 陽(yáng)光房設(shè)計(jì)可與客廳或主臥相連，提高居住舒適度； 大面積的贈(zèng)送有利于提升產(chǎn)品的實(shí)惠性及競(jìng)爭(zhēng)力；陽(yáng)光房陽(yáng)光房通過(guò)觀景露臺(tái)或是大面積落地窗來(lái)實(shí)現(xiàn)多面采光的理念，讓住戶更貼近自然，景觀均好性佳 通過(guò)觀景陽(yáng)臺(tái)的大空間處理，將景觀直接延伸至室內(nèi)，延展室內(nèi)空間； 充分利用落地窗的開放式空間營(yíng)造感、同時(shí)增加采光與通透； 大面積的觀景露臺(tái)，滿足景觀觀賞的要求，放大產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)； 露臺(tái)在設(shè)計(jì)時(shí)考慮建筑外立面的表現(xiàn)手段，構(gòu)造精致的建筑節(jié)點(diǎn)，與社區(qū)整體風(fēng)格相統(tǒng)一。觀景露臺(tái)觀景露臺(tái)窗未落地，不計(jì)入建筑面積，但室內(nèi)空間卻有所擴(kuò)大，窗臺(tái)可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過(guò)焦距調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽?/p>

46、臺(tái)，具有很大的使用價(jià)值；窗臺(tái)可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過(guò)調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，具有很大的使用價(jià)值，實(shí)惠又實(shí)用。大尺度轉(zhuǎn)角飄窗充分利用飄窗使用靈活的特性，做為觀景場(chǎng)所或陳設(shè)放置處建議可在主臥等重要建議可在主臥等重要生活空間采用生活空間采用轉(zhuǎn)角飄窗轉(zhuǎn)角飄窗凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開闊感，但贈(zèng)送面積較小。凸窗凸窗市場(chǎng)常用贈(zèng)送手法，僅為市場(chǎng)常用贈(zèng)送手法，僅為“保值選項(xiàng)保值選項(xiàng)”可贈(zèng)送全部面積，是市場(chǎng)常用的手法可贈(zèng)送全部面積，是市場(chǎng)常用的手法梁梁凸窗窗臺(tái)客戶可根據(jù)需要拆卸，贈(zèng)送面積凸窗剖面可拆倒凸窗，可增加室內(nèi)實(shí)用空間凸窗凸窗適度強(qiáng)化主臥空間的設(shè)計(jì)，特別是高價(jià)值物業(yè)，使主人的生活更加舒適高

47、價(jià)值物業(yè)采用雙主臥設(shè)計(jì)，提供更為舒適的主人居住空間雙主臥設(shè)計(jì)主臥室次主臥室衣帽間強(qiáng)化主臥套間功能，提高主臥舒適度強(qiáng)化主臥套間功能，提高主臥舒適度與觀景陽(yáng)臺(tái)連同適度活動(dòng)空間主臥空間主臥空間本項(xiàng)目小高層產(chǎn)品應(yīng)從居住舒適性角度出發(fā)，結(jié)合項(xiàng)目特征，全面提升居住品質(zhì)舒適度挖掘舒適度挖掘小高層產(chǎn)品價(jià)值體系性價(jià)比提升性價(jià)比提升戶型推薦戶型推薦景觀價(jià)值最大化景觀價(jià)值最大化生活尺度擴(kuò)容生活尺度擴(kuò)容空間功能彈性空間功能彈性常規(guī)贈(zèng)送方式常規(guī)贈(zèng)送方式創(chuàng)新贈(zèng)送方式創(chuàng)新贈(zèng)送方式主力產(chǎn)品主力產(chǎn)品尺度擴(kuò)容尺度擴(kuò)容拼合建議拼合建議以拼合后戶型為設(shè)計(jì)藍(lán)本，分拆設(shè)以拼合后戶型為設(shè)計(jì)藍(lán)本，分拆設(shè)計(jì)計(jì)本項(xiàng)目戶型建議60-65平米大一房

48、改兩房陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)臺(tái)花花池池通過(guò)外陽(yáng)臺(tái)與花池的疊加，總計(jì)實(shí)現(xiàn)通過(guò)外陽(yáng)臺(tái)與花池的疊加，總計(jì)實(shí)現(xiàn)了了2020平米的贈(zèng)送面積平米的贈(zèng)送面積客廳客廳餐廳餐廳露臺(tái)露臺(tái)次臥次臥將原客廳改造為次臥，原始陽(yáng)臺(tái)和花將原客廳改造為次臥，原始陽(yáng)臺(tái)和花架則改造成為客廳與餐廳架則改造成為客廳與餐廳裝修前：裝修前：裝修后：裝修后：本項(xiàng)目戶型建議80-90豪華兩房，可改三房搭板增加功能空間本項(xiàng)目戶型建議110-120平米舒適三房，生活尺度擴(kuò)容廚房、廁所等功能區(qū)間盡量不占戶型面寬應(yīng)右移規(guī)避占據(jù)面寬應(yīng)右移規(guī)避占據(jù)面寬利用鏤空贈(zèng)送面積部分，合理拓展主臥、客廳空間，增加實(shí)用性主臥、客廳南向布置，價(jià)值感知強(qiáng)的空間盡量占據(jù)更多面寬因考慮防水

49、問(wèn)題，與鏤空贈(zèng)送部分不宜布置廁所、廚房等功能區(qū)間利用鏤空贈(zèng)送部分營(yíng)造與主臥、客廳一體化的生活情趣空間，增加產(chǎn)品亮點(diǎn)本項(xiàng)目戶型建議130豪華三房，可改四房南北兩戶拼合設(shè)計(jì)拼合前功能齊全，戶型實(shí)用二室一廳一衛(wèi)二室一廳一衛(wèi) 65.53平米平米一室一廳一衛(wèi)一室一廳一衛(wèi) 72.30平米平米臥室充分采光臥室充分采光客廳和臥室客廳和臥室南向采光南向采光東西向子母戶型設(shè)計(jì)p2居+1居自由組合，既可以做為子母戶型，滿足部分業(yè)主希望照顧老人又不想與老人合住的需求，也可拼合成為大戶型；p拼合前，1居戶型功能完整，有南向陽(yáng)臺(tái)采光；p拼合前的2居戶型南北向均有采光面，也可保證其居住舒適性?？稍O(shè)置成帶獨(dú)立衛(wèi)可設(shè)置成帶獨(dú)立

50、衛(wèi)生間和衣帽間的舒生間和衣帽間的舒適主臥套間適主臥套間北向增加陽(yáng)臺(tái)，北向增加陽(yáng)臺(tái)，便可使整個(gè)戶型便可使整個(gè)戶型南北通透南北通透打通后設(shè)置打通后設(shè)置客衛(wèi)和客臥客衛(wèi)和客臥可設(shè)計(jì)一梯四戶，左右兩戶拼合，保證拼合后戶型南北通透b1a1a2b2u拼合前稍大戶型南北通透，較小戶型也保證南向采光。保證了兩戶基本舒適；u左邊兩戶拼合后，整個(gè)戶型南北通透，保證拼合后戶型的舒適度。目 錄第一部分 項(xiàng)目本體解析第二部分 宏觀走勢(shì)研判第三部分 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析第四部分 聯(lián)排別墅發(fā)展方向初判第五部分 小高層發(fā)展方向初判第七部分 集中商業(yè)發(fā)展方向初判第八部分 后續(xù)工作鋪排商業(yè)街的產(chǎn)品體系構(gòu)建建筑推薦建筑推薦功能多元化的商功能

51、多元化的商househouse業(yè)態(tài)推薦業(yè)態(tài)推薦婚慶一條街婚慶一條街規(guī)劃價(jià)值規(guī)劃價(jià)值成功的街區(qū)規(guī)劃體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值成功的街區(qū)規(guī)劃體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值商house功能空間模糊化：商業(yè)空間的彈性處理，有效降低風(fēng)險(xiǎn)商商house建筑建筑p居住空間居住空間p商務(wù)空間商務(wù)空間p商業(yè)空間商業(yè)空間p展示空間展示空間商商househouse：建筑為：建筑為2 2層縱向聯(lián)排式的別墅，每戶一院；層縱向聯(lián)排式的別墅，每戶一院；2.52.5層設(shè)計(jì)，頂層閣樓設(shè)計(jì)可作為贈(zèng)送面積。層設(shè)計(jì)，頂層閣樓設(shè)計(jì)可作為贈(zèng)送面積。揚(yáng)州：運(yùn)河壹號(hào)公館沿古運(yùn)河商業(yè)別墅區(qū)位：廣陵區(qū)徐凝門橋東南、古運(yùn)河南岸建筑形態(tài)：由5棟沿河三層聯(lián)排商業(yè)別墅組成單體面積：5

52、00營(yíng)銷策略：整體出售資源：緊鄰古運(yùn)河依托古運(yùn)河開發(fā)的商業(yè)別墅，目前全部持有經(jīng)營(yíng)，在住宅銷售結(jié)束依托古運(yùn)河開發(fā)的商業(yè)別墅，目前全部持有經(jīng)營(yíng)，在住宅銷售結(jié)束后考慮對(duì)外銷售后考慮對(duì)外銷售案例借鑒案例借鑒揚(yáng)州：瘦西湖溫泉度假區(qū)附近沿平山堂路商業(yè)街區(qū)位：瘦西湖北門長(zhǎng)春路118號(hào)建筑形態(tài)：兩層中式獨(dú)棟別墅建筑單體面積：300商家：萬(wàn)花樓 中式餐飲 人均150-200元傍花樓 中式餐飲 人均150-200元掬花樓 中式餐飲 人均150-200元 依托瘦西湖溫泉度假區(qū)，依托瘦西湖溫泉度假區(qū)，以揚(yáng)州旅游消費(fèi)人群為以揚(yáng)州旅游消費(fèi)人群為支撐支撐康山北街：緊靠揚(yáng)州1912，全部銷售體量：1.88萬(wàn)建筑形態(tài)：7棟1-

53、3層聯(lián)排商鋪，徽派仿古建筑，單體商鋪面積180-2000，主力面積：180-327 售價(jià)：9700元/出租率：20%業(yè)態(tài)規(guī)劃：大型餐飲主力店；小型休閑美食店及酒店式公寓；精品購(gòu)物街，異國(guó)風(fēng)情酒吧；高檔休閑會(huì)所與揚(yáng)州與揚(yáng)州19121912資源稟賦資源稟賦相同，由于前期全部銷相同，由于前期全部銷售，業(yè)主招商能力有限，售，業(yè)主招商能力有限，目前招租遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如揚(yáng)州目前招租遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如揚(yáng)州19121912上海新天地：中國(guó)客廳“上海站”商業(yè)街的產(chǎn)品體系構(gòu)建建筑推薦建筑推薦功能多元化的商功能多元化的商househouse業(yè)態(tài)推薦業(yè)態(tài)推薦婚慶一條街婚慶一條街規(guī)劃價(jià)值規(guī)劃價(jià)值成功的街區(qū)規(guī)劃體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值成功的街區(qū)規(guī)劃體

54、現(xiàn)商業(yè)價(jià)值案例借鑒：寧波日湖婚慶廣場(chǎng)p區(qū)位：區(qū)位：江北區(qū)人民路與大慶南路延伸段之間，緊鄰日湖公園東側(cè)p規(guī)模：規(guī)模：總建面21000平米，商鋪140余個(gè)p定位：定位：以婚禮消費(fèi)為主題的一站式婚慶消費(fèi)商圈p構(gòu)成：構(gòu)成：設(shè)婚街、喜街、家飾街三個(gè)主題街區(qū)婚街主題廣場(chǎng)總面積11000平米，商業(yè)步行街，包括品牌婚紗影樓區(qū)、婚禮時(shí)尚區(qū)、婚慶用品區(qū)、精品購(gòu)物區(qū)、精致餐飲區(qū)、婚姻登記區(qū)等業(yè)態(tài)喜街、家飾街總面積9000多平米，包括品牌家紡、布藝、家飾、家具等專賣店等業(yè)態(tài)愛情島婚慶廣場(chǎng)婚禮用品街、 婚紗影樓街、婚禮禮堂、蜜月主題酒店情人墻、水上情人餐廳（餐飲功能）可充分挖掘愛情經(jīng)濟(jì)、蜜月經(jīng)濟(jì)，規(guī)劃主題商業(yè)，打造中國(guó)

55、的“愛情島”商業(yè)街的產(chǎn)品體系構(gòu)建建筑推薦建筑推薦功能多元化的商功能多元化的商househouse業(yè)態(tài)推薦業(yè)態(tài)推薦婚慶一條街婚慶一條街規(guī)劃價(jià)值規(guī)劃價(jià)值成功的街區(qū)規(guī)劃體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值成功的街區(qū)規(guī)劃體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值常見失敗商業(yè)街區(qū)規(guī)劃：兵營(yíng)式、景觀式、廣場(chǎng)式規(guī)劃案例及規(guī)律規(guī)劃案例及規(guī)律廣場(chǎng)式的街道不利于消費(fèi)者兩側(cè)穿梭，難以形成繁鬧的意象。景觀式則影響視野和街區(qū)內(nèi)的通達(dá)性。兵營(yíng)的排布使逛街毫無(wú)樂(lè)趣可言。常見的失敗商業(yè)街區(qū)規(guī)劃：寬大、筆直、大一統(tǒng)寬大、筆直的商業(yè)街寬大、筆直的商業(yè)街大一統(tǒng)的商業(yè)街大一統(tǒng)的商業(yè)街寬大、筆直、一覽無(wú)余的街道容易讓人產(chǎn)生疲勞感，失去逛街的樂(lè)趣。大一統(tǒng)的街道不符合商業(yè)生動(dòng)活潑、富于變化的

56、特點(diǎn)，留不住人流，難以形成商業(yè)氣氛。街是成立了，但對(duì)于街的立足之本：商業(yè)，考慮不足，對(duì)于商業(yè)氛圍的營(yíng)造也僅限于景觀。成功規(guī)劃案例：東門步行街區(qū)人車分流，交通換乘，縱橫交織，網(wǎng)狀分布，曲折的街區(qū)，短小的街區(qū)，窄小的街道，摩肩擦踵，“亂”中產(chǎn)生逛的感覺二橫街長(zhǎng)約二橫街長(zhǎng)約350m350m解放路長(zhǎng)約解放路長(zhǎng)約450m450m人民北路長(zhǎng)約人民北路長(zhǎng)約300m300m內(nèi)部共有大小15條街道，主要道路為東西向的解放路和二橫街、南北向的人民北路，形成兩個(gè)主要交匯點(diǎn)。建筑排布成塊狀，解放路寬10-12m，每段長(zhǎng)100-120m；人民路、二橫街寬5-7m，部分路段有邊道2-4m，每段40-60m，部分20-30

57、m左右。小巷的寬度一般3-4m，每段在20-40m。國(guó)內(nèi)萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)的街區(qū)規(guī)劃實(shí)踐：曲徑、短街、窄巷、小尺度共享空間、人車分流建外soho，蘋果街、萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)等項(xiàng)目吸取國(guó)外著名街區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)：自然曲折的路徑、鑲嵌著尺度宜人的共享空間、小尺度街區(qū)、人車分流。東莞萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)是對(duì)以往國(guó)內(nèi)常見的商業(yè)街規(guī)劃設(shè)計(jì)的一個(gè)反思。因?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品上的優(yōu)勢(shì)，運(yùn)河?xùn)|一號(hào)商業(yè)街的銷售相當(dāng)成功的。國(guó)外新規(guī)劃商業(yè)街打造令人愉悅的空間：曲徑、窄巷、小尺度共享空間國(guó)內(nèi)外大多數(shù)成功商業(yè)街的規(guī)劃都很好的利用了窄巷、短街、折線、連廊以及小尺度共享空間，以營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍。窄巷容易形成熙熙攘攘、摩肩接踵的

58、熱鬧景象?！扒鷱酵ㄓ摹钡亩探植蝗菀鬃屜M(fèi)者感到緊張和疲勞。連廊可以較好的解決二層及二層以上商業(yè)的水平交通問(wèn)題，提升其價(jià)值。小尺度共享空間一方面是聚客點(diǎn)，另一方面也是商業(yè)街的活力空間。目 錄第一部分 項(xiàng)目本體解析第二部分 宏觀走勢(shì)研判第三部分 市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析第四部分 聯(lián)排別墅發(fā)展方向初判第五部分 小高層發(fā)展方向初判第六部分 商業(yè)街發(fā)展方向初判第八部分 后續(xù)工作鋪排通過(guò)區(qū)域內(nèi)部環(huán)境、專業(yè)市場(chǎng)以及業(yè)態(tài)創(chuàng)新三個(gè)層面來(lái)判定核心主力商業(yè)的發(fā)展機(jī)會(huì)區(qū)域補(bǔ)缺：區(qū)域補(bǔ)缺： 滿足區(qū)域消費(fèi)者需求； 填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)空白； 實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)升級(jí)。業(yè)態(tài)選擇業(yè)態(tài)選擇說(shuō)明說(shuō)明living mall綜合性生活中心，滿足區(qū)域居民消費(fèi)需求

59、，并實(shí)現(xiàn)商業(yè)升級(jí)建材家居利用地緣優(yōu)勢(shì)，填補(bǔ)區(qū)域空白，但市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及操作難度較大；軟飾類專業(yè)店（如宜家、特力屋等）有市場(chǎng)機(jī)會(huì)。鞋城/服裝存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，經(jīng)營(yíng)分散專業(yè)市場(chǎng)：專業(yè)市場(chǎng)：區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)升級(jí)/改造的機(jī)會(huì);城市層面細(xì)分專業(yè)市場(chǎng)存在空白或發(fā)展不足。業(yè)態(tài)創(chuàng)新：業(yè)態(tài)創(chuàng)新：專業(yè)市場(chǎng)篩選同時(shí)，我們統(tǒng)計(jì)出目前較為成熟的專業(yè)市場(chǎng)類型（如下36種）1.糧油肉蛋/食品飲品2.蔬菜水果/土特產(chǎn) 3.茶葉茶具交易 4.海味干貨/調(diào)料干果 5.水產(chǎn)海鮮/肉類冷凍6.酒店用品 7.家電音響/電子游戲 8.五金交電/機(jī)電化工 9.玩具禮品/工藝飾品10. 婦嬰、兒童用品 11. 燈飾照明/裝飾材料 12. 建材陶瓷/水暖油漆 13. 舊貨交易/二手交易 14. 畫品畫框/畫工藝品 15. 圖書音像/郵票錢幣 16. 文物古玩/珠寶玉器 17. 慶典牌匾/錦旗佛教18. 服裝服飾/布匹輔料 19. 內(nèi)衣襪子/毛線針織 20. 家具家俬/床品布藝 21. 箱包鞋帽/皮具/小百貨 22. 皮革皮料/鞋具 23. 計(jì)算機(jī)/手機(jī)/數(shù)碼通訊24. 汽車、摩托車配件 25. 文化體育用品 26. 新車、二手車交易 27. 花鳥魚蟲/水族寵物28. 眼鏡鐘表/攝影器材 29. 日用雜品/炊具廚具 3