上半年成都消費(fèi)者購房需求分析報(bào)告（38頁）

1、2012 年上半年成都消費(fèi)者購房需求調(diào)研報(bào)告 金網(wǎng)絡(luò)西南事業(yè)部120122012 年上半年年上半年成都消費(fèi)者購房需求調(diào)研報(bào)告成都消費(fèi)者購房需求調(diào)研報(bào)告 kinvokinvo 成都分公司成都分公司 業(yè)務(wù)發(fā)展與策劃中心業(yè)務(wù)發(fā)展與策劃中心 2012-072012-072012 年成都房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 金網(wǎng)絡(luò)西南事業(yè)部2目 錄一、 總結(jié).3二、購房人群主要特征.5三、購房目的分析.10四、購房需求特征和偏好分析.12五、購房人群購買力分析.15六、購房人群對購房時(shí)機(jī)的考慮.18七、購房人群對房產(chǎn)投資的看法.20八、購房人群對置業(yè)郊區(qū)的主要觀念.21九、購房人群對市場形勢及未來預(yù)期分析.25十、成都“

2、限購政策”對購房行為的影響.29十一、首套房貸利率及首付款上調(diào)對購房行為的影響.342012 年成都房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 金網(wǎng)絡(luò)西南事業(yè)部3一、一、總結(jié)總結(jié) 20122012 年上半年，受國家宏觀調(diào)控政策的持續(xù)影響，成都政府對投機(jī)、投年上半年，受國家宏觀調(diào)控政策的持續(xù)影響，成都政府對投機(jī)、投資性需求依然持嚴(yán)厲打壓、不放松的態(tài)度，使得上半年資性需求依然持嚴(yán)厲打壓、不放松的態(tài)度，使得上半年“剛需剛需”市場成為樓市市場成為樓市主角，商品住宅交易市場整體亦呈現(xiàn)出主角，商品住宅交易市場整體亦呈現(xiàn)出“量升價(jià)穩(wěn)量升價(jià)穩(wěn)”態(tài)勢，與此同時(shí)，成都市態(tài)勢，與此同時(shí)，成都市購房人群也表現(xiàn)出了一些明顯特征：購房人群也表現(xiàn)

3、出了一些明顯特征：成都購房人群置業(yè)目的仍以自住剛需為主成都購房人群置業(yè)目的仍以自住剛需為主, ,投資需求持續(xù)萎靡投資需求持續(xù)萎靡1）調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，成都購房人群置業(yè)目的主要以解決基本居住需要的剛性需求為主，2012 年上半年占比基本維持在 60%左右；而受嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策影響下，投資、投機(jī)性需求持續(xù)萎靡，占比不足 10%。2）調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2012 年上半年貨幣政策明顯放松，但整個宏觀調(diào)控政策依舊嚴(yán)厲背景下，開發(fā)商加大優(yōu)惠力度，刺激市場需求，使得大部分客戶選擇短期內(nèi)購房。上半年成都多數(shù)購房人群對房產(chǎn)市場走勢預(yù)期持積極樂觀態(tài)勢上半年成都多數(shù)購房人群對房產(chǎn)市場走勢預(yù)期持積極樂觀態(tài)勢1） 數(shù)據(jù)顯示，

4、多數(shù)購房者預(yù)期未來三到六個月房價(jià)將會小幅上漲或趨于穩(wěn)定，占比穩(wěn)定在四成左右，同時(shí)，認(rèn)為未來三到六個月房價(jià)會小幅下降的購房占比達(dá)到 30%左右，另外持不明確態(tài)度的購房者占比超過 20%。2） 數(shù)據(jù)顯示，2012 年上半年六成左右的購房者認(rèn)為房產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，3 月份占比高達(dá) 69%，達(dá)到 2011 年以來最高點(diǎn)；同時(shí)認(rèn)為“已接近或達(dá)到調(diào)整底部”的購房者上升趨勢明顯，占比在 15%以上。2012 年成都房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 金網(wǎng)絡(luò)西南事業(yè)部4上半年成都購房人群年輕化特征顯著上半年成都購房人群年輕化特征顯著1） 2012 年上半年，從購房者的年齡分布看，25-39 歲的購房人群依舊是成都房地產(chǎn)市

5、場的消費(fèi)主體，2012 年上半年占比維持 80%左右，同比2011 年上漲了 15%左右。值得注意的是，25-29 歲購房消費(fèi)人群的比例較去年呈明顯上升態(tài)勢，今 3 月占整個購房者人群的五成左右。2）從購房者的家庭年收入情況看，2012 年 1 月 10000 元以上的高收入人群達(dá)到 50%左右，隨后比例開始大幅下降；從 2 月開始 10000 元以下的收入人群占主力，合計(jì)比重占 70%-80%左右；2012 年下半年 5000 元以下購房者比例開始擴(kuò)大，占比達(dá)到 15%左右。3）總體來看，2012 年 1-6 月成都多數(shù)購房者接受單價(jià)以 4500-5000 元/平米為主，其中 3 月單價(jià)在

6、4500-5000 元/平米的占比高達(dá) 43%；其中接受價(jià)格在 7500 元/以上的占比僅在 4%以下。2012 年成都房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 金網(wǎng)絡(luò)西南事業(yè)部5二二、購房人群主要特征購房人群主要特征年齡特征年齡特征成都消費(fèi)者購房主力集中在成都消費(fèi)者購房主力集中在 25-3925-39 歲，年輕歲，年輕化化特征突出特征突出 從購房者的年齡分布看，25-39 歲的購房人群依舊是成都房地產(chǎn)市場的消費(fèi)主體，2012 年上半年占比維持 80%左右，同比 2011 年上漲了 15%左右。值得注意的是，25-29 歲購房消費(fèi)人群的比例較去年呈明顯上升態(tài)勢，今 3 月占整個購房者人群的五成左右。形成這一變化趨勢

7、主要是受近降息、存貸款利率調(diào)整等一系列利好的政策的影響，刺激剛需入市，較大程度上拉高了 30 歲以下首次置業(yè)者的比重。成成都都購購房房人人群群的的年年齡齡分分布布6%8%24%4%5%1%3%10% 12%3%6%6% 7% 6%9% 9%8%17%12%12%10%8%11%39%31%30%18%18%33%26%31%31%37%27%29%28%34%35%33%46%52%42%50%40%32%16%22%16%18%17%22%26%27%21%27%20%29%27%26%17%20%23%16%22%25%7%15%14%21%18%25%29%23%21%22%20% 19

8、%17%22%18%17%18%18%14%7%17%10%15%10%10%8%18%16%18%9%11%12% 8% 11%15%14%5%7% 6% 11%5%4%9%5%4%6%6% 4%17%16%19%14%5%4%6%6%7% 6% 7%9%6% 7% 3%3%1%4%3% 2%1%2% 3%2%1% 1%1%3%2%0% 1% 0%1% 0% 0%0%0% 0% 2%1% 1%1%1%0% 0% 0%0% 0% 1%3%0% 1% 1%1% 1%22%22%27%20%16%2%1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%8月 9月10月 11月 1

9、2月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月1月 2月 3月 4月 5月 6月2010年2011年2012年25歲以下2529歲3034歲3539歲4044歲4549歲50-54歲55歲及以上 資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務(wù)發(fā)展與策劃中心學(xué)歷情況學(xué)歷情況?？埔约氨究茖W(xué)歷購房人群構(gòu)依舊是中堅(jiān)力量?？埔约氨究茖W(xué)歷購房人群構(gòu)依舊是中堅(jiān)力量 從購房者的學(xué)歷分布看，專科以及本科人群占絕對主力，比重穩(wěn)定在 80%以上。從另一個角度看出，越來越多受過高等教育的省內(nèi)外年輕人選擇定居在此，成都對外的吸附能力日益加強(qiáng)。2012 年成都房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 金網(wǎng)絡(luò)西南事業(yè)部6隨

10、著成都高校的不斷壯大，大量“90”后大學(xué)生將聚集于此，亦將為成都房地產(chǎn)需求市場不斷注入新鮮力量。成成都都購購房房人人群群學(xué)學(xué)歷歷情情況況39%36%29%40%40%44%36%42%41%41%31%39%46%38%34%44%46%41%46%38%54%44%54%50%42%50%36%40%33%48%47%43%45%50%49%39%41%43%39%37%39%34%44%29%43%28%2%2%6%9%9%17%9%4%7% 6%8%3% 4%11%13%6% 4% 2%3% 2% 2% 4%2%3%1% 2% 3% 1% 0% 1% 1% 0% 0% 0% 2% 1%

11、3%0% 2% 2%3%0% 1% 0% 0% 0%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%8月 9月10月 11月 12月1月 2月3月 4月5月 6月 7月8月 9月10月 11月 12月1月2月 3月 4月5月 6月2010年2011年2012年專科本科雙學(xué)士或者碩士碩士以上資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務(wù)發(fā)展與策劃中心戶籍結(jié)構(gòu)戶籍結(jié)構(gòu)在成都工作生活的外地人及本地居民持續(xù)占主導(dǎo)在成都工作生活的外地人及本地居民持續(xù)占主導(dǎo) 從購房者的戶籍情況看，在成都工作生活的外地人和本地居民是購房大軍中的主力，比重穩(wěn)定保持在 80%以上，其中在成都生活的外地人占比高達(dá) 45%

12、左右。外地人特別是省內(nèi)二級城市客戶一直是成都樓市需求端的重要來源，從目前情況來看，2012 年上半年外地人購房比例在逐步加大，相關(guān)調(diào)控政策對外地客戶購房影響并不十分明顯，未來有何發(fā)展，我們?nèi)詫⒚芮嘘P(guān)注。成成都都購購房房人人群群戶戶籍籍情情況況40%36%42%42%49%61%45%52%40%41%38%34%37%38%31%34%30%27%45%41%29%38%5%7%7%6%8%7%3%7%12%7%11%15%10%11%10%21%17%24%16%10%9%13%13%43%48%47%47%44%38%35%42%31%45%38%37%50%40%43%42%36%34%

13、48%40%45%49%46%5%5%5%1%6%4%7%9%9%5%8%8%5%12%12%7%4%5%7%3%38%8%9%13%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月2010年2011年2012年成都戶口在成都工作生活成都戶口在外地工作生活外地戶籍在成都工作生活外地戶籍在外地工作生活港澳臺人士、外籍人士、外籍華人資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務(wù)發(fā)展與策劃中心2012 年成都房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 金網(wǎng)絡(luò)西南事業(yè)部7工作單位性質(zhì)及職業(yè)分布工作單

14、位性質(zhì)及職業(yè)分布以私營企業(yè)的一般雇員為主，職業(yè)以私營企業(yè)的一般雇員為主，職業(yè)及職位構(gòu)成結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)定及職位構(gòu)成結(jié)構(gòu)整體穩(wěn)定成都購房者主要來自私營企業(yè)等非國有制企業(yè)，占比達(dá)到 45%左右；“國字頭”企事業(yè)單位占比在三成左右。從職業(yè)分布看，與 2011 年大致相同，依舊以企業(yè)一般雇員占主導(dǎo)，約占六成；企業(yè)經(jīng)理人、企業(yè)主等高收入群體比例持續(xù)下滑，2012 年上半年僅維持在 10%左右。成成都都購購房房人人群群工工作作單單位位性性質(zhì)質(zhì)24%15%13%9% 9% 10%10%8%13%5%13%12%7% 8%5%7% 8%3% 5%8% 6%11%11%9%13%18%17%14%22%19%13%2

15、0%12%8%10%14%12%19%14%11%14%25%19%19%18%5%5%10%15%26%13%14%18%15%10%15%13%10%11%13%7%13%5%9%7%13%52%38%28%35%26%41%35%34%30%41%36%28%42%42%44%37%50%45%47%46%45%7%5%15%17%9%11%12%17%16%16%21%19%9% 9%14%6% 4% 7%6%5%2%2% 3%7%3%3%5%5%5% 4% 5%5%7%3% 4%3%1%8%3% 3%0%3%14%19%13%13%3% 3%6%9%5%9% 9% 10%12%5%9

16、% 8%25%10%5%9% 8% 8%17%8%15%46%34%6%16%11%0%1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%8月9月10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月2010年2011年2012年國家機(jī)關(guān)事業(yè)單位國有或國有控股企業(yè)非國有控股的股份制私營企業(yè)中外合資企業(yè)外商獨(dú)資企業(yè)其他成成都都購購房房人人群群職職業(yè)業(yè)分分布布14%10%16%15%19%21%17%15%11%18%16%15%11%11%16%14%16%14%7%10%10%10%47%48%58%62%58%54%

17、65%54%51%56%50%54%46%49%36%55%61%67%63%61%11%11%7%9%4%6%2%6%7%6% 5%7%6%4%7%13%9%11%11%11%6%10%10%6%5%12%6%5%1%4%3%7%4% 6%4%7%5%3%8%5%7%6%5%3%5%11%23%9% 9%2% 4%8%4%7% 5%11%13%4%10%6%27%7% 9%4%7%4%15%38%48%64%1%17%3%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3

18、月4月5月6月2010年2011年2012年企業(yè)經(jīng)理人企業(yè)一般雇員機(jī)關(guān)事業(yè)單位雇員自由職業(yè)者其他資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務(wù)發(fā)展與策劃中心2012 年成都房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 金網(wǎng)絡(luò)西南事業(yè)部8家庭月收入家庭月收入20122012 年上半年年上半年 1000010000 元以下收入者占絕對主元以下收入者占絕對主力力從購房者的家庭年收入情況看，2012 年 1 月 10000 元以上的高收入人群達(dá)到 50%左右，隨后比例開始大幅下降；從 2 月開始 10000 元以下的收入人群占主力，合計(jì)比重占 70%-80%左右；2012 年下半年 5000 元以下購房者比例開始擴(kuò)大，占比達(dá)到 15%左

19、右。形成這一變化的原因可能是受近降息、存貸款利率調(diào)整等一系列利好的政策的影響，刺激剛需入市，越來越多的中低收入人群陸續(xù)入市。成成都都購購房房者者家家庭庭月月收收入入情情況況12%18%23%6%7%5%5%14%7%5%7%8%4%9%11%7%7%18%12%16%12%19%41%30%37%15%18%13% 14%24%25%24%29%19%21%15%24%22%16%32%38%27%29%29%21%22%18%24%14%17%18%30%22%23%24%30%34%26%21%23%26%27%24%29%22%30%26%20%17%13%22%21%14%18%20%

20、15%28%27%16% 26%26%25%24%19%26%16%14%18%18% 14%5%10%5%18%27%25%20%10%12%10%11%10%8%14%16%8%16%18%6%6%13%6%11%2%2%9%9%19%20%8%11%6%6%3%3%4%11%6%3%4%3%0%4%3%2%1%1%3%3%5%3%1%1%0%1%2%1%3%2%1%3%3%0%0%1%0%0%1%3%1%1%1%0%2%2%1%2%1%2%4%0%1%1%0%1%0%5%25%1%1%1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%8月 9月 10月11月12月 1

21、月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月2010年2011年2012年5000元以下5000-8000元8000-10000元10000-15000元15000-20000元20000-30000元30000-50000元50000元以上資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務(wù)發(fā)展與策劃中心家庭結(jié)構(gòu)及居住成員家庭結(jié)構(gòu)及居住成員以三口、兩口的小家庭結(jié)構(gòu)以及以三口、兩口的小家庭結(jié)構(gòu)以及單身居住為主單身居住為主 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，越來越多的單身開始購房，2012 年上半年比例達(dá)到了30%左右，同比上漲了 10%左右；成都消費(fèi)者希望購房后以 2

22、-3 人小家庭為單位獨(dú)立居住，家庭成員結(jié)構(gòu)也以“夫妻+孩子”和“夫妻”兩人以及“單身”為主，這亦從側(cè)面反映出了成都房地產(chǎn)市場的中青年購房人群剛性需求和改善2012 年成都房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 金網(wǎng)絡(luò)西南事業(yè)部9性需求旺盛的局面。資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務(wù)發(fā)展與策劃中心目前居住區(qū)域目前居住區(qū)域整體分布較廣，其中主城區(qū)的東、南區(qū)整體分布較廣，其中主城區(qū)的東、南區(qū)域以及龍泉區(qū)域相對較為集中域以及龍泉區(qū)域相對較為集中調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，購房人群現(xiàn)階段居住區(qū)域分布范圍較為廣泛。其中，主城區(qū)城東和城南、郊縣龍泉區(qū)域相對集中。其他區(qū)域（主要為省內(nèi)二級城市）的購房者開始上揚(yáng)，2012 年上半年占比在 6%-

23、15%之間。成成都都購購房房人人群群目目前前居居住住區(qū)區(qū)域域2%7%5%5%3%14%8%8%3%6%9%13%8%9%6%7%5%8%11%11%4%5%4%2%1%9%1%10%4%3%3%6%7%8%8%6%12%7%5%4%10%2%11%7%2%3%1%3%14%13%13%20%4%2%4%3%6%0%7%5%2%2%3%4%8%10%33%7%3%2%1%1%13%6%5%1%3%6%2%13%16%34%3%3%1%5%0%8%3%1%2%2%2%2%2%19%11%9%4%10%2%6%16%3%3%6%2%4%1%20%9%24%2%6%1%1%1%17%0%4%0%4%4

24、%2%1%14%10%12%4%7%5%7%3%18%8%5%1%3%6%2%13%16%34%3%3%1%5%0%8%0%4%2%7%5%5%2%16%11%5%3%0%1%24%0%6%1%1%2%3%1%10%10%35%7%6%4%1%0%11%3%4%4%1%7%7%3%12%7%24%7%8%2%5%0%5%0%9%0%2%1%3%0%10%17%14%5%11%6%4%0%18%1%7%1%6%6%4%4%17%9%2%4%13%2%2%2%21%2%6%0%4%6%7%2%17%12%9%3%17%2%1%0%12%2%4%0%4%4%2%4%10%15%9%7%8%6%3%1

25、%13%0%14%0%3%9%3%2%14%11%3%1%15%2%0%0%25%0%10%0%10%5%3%1%16%6%4%1%8%4%1%1%34%1%5%2%4%3%2%1%13%12%4%1%14%2%2%1%32%2%6%0%3%5%4%3%9%7%8%1%13%1%3%1%31%0%10%1%6%3%5%2%17%8%7%1%16%1%2%2%25%0%6%8%4%10%11%1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%市中心東南西北東南西北東南西北郊縣龍泉 郊縣郫縣 郊縣其它一環(huán)內(nèi)一到二環(huán)二環(huán)到三環(huán)三環(huán)外郊縣2010年 9月2010年 10月2010年

26、 11月2010年 12月2011年 1月2011年 2月2011年 3月2011年 4月2011年 5月2011年 6月2011年 7月2011年 8月2011年 9月2011年 10月2011年 11月2011年 12月2012年 1月2012年 2月2012年 3月2012年 4月2012年 5月2012年 6月資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務(wù)發(fā)展與策劃中心未未來來一一起起居居住住的的家家庭庭成成員員22%12%12%8%12%9%12%29%25%19%15%20%24%15%19%30%17%17%36%28%28%28%35%25%25%30%27%28%26%24%23%24

27、%35%29%23%22%24%24%18%30%23%26%29%25%35%26%35%40%37%35%29%28%28%34%32%33%39%41%30%30%35%39%38%43%28%36%37%28%27%13%14%23%29%28%9%13%7%11%11%21%19%12%10%7%13%6%4%6% 5%7%6%9% 8% 7%9% 8%3%6% 5% 5%4% 3%12%9%4%7%3% 4% 3% 4% 3% 4%13%25%6%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%8月9月10月 11月 12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10

28、月 11月 12月1月2月3月4月5月6月2010年2011年2012年就我一個人包括我，2人包括我，3人包括我，4人包括我，5人及以上成成都都購購房房人人群群家家庭庭結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)26%20%31%12%15%12%12%34%31%26%19%25%28%16%21%31%22%21%38%30%28%29%35%18%17%20%23%24%24%25%20%21%30%25%21%19%23%23%18%25%22%25%29%20%34%22%39%35%26%38%42%44%45%41%33%34%45%40%42%39%40%40%34%39%27%32%41%29%32%2%3%4

29、%9%7% 8% 6%1%3%3% 3%5%5%6%5%2%5% 1%2%3%2%1%3%14%21%13%18%11%11%12%3%9%7% 7%8%6%14%10% 6%11%7%7% 4%6%4%6%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%8月9月10月 11月 12月1月2月3月4月5月6月 7月8月9月10月 11月 12月1月2月3月4月5月6月2010年2011年2012年單身夫妻二人夫妻+孩子夫妻+老人夫妻+老人+孩子其他2012 年成都房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 金網(wǎng)絡(luò)西南事業(yè)部10三、購房目的分析三、購房目的分析購房目的購房目的自住剛性需求為主，投資需求

30、持續(xù)萎靡自住剛性需求為主，投資需求持續(xù)萎靡調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，成都購房人群置業(yè)目的主要以解決基本居住需要的剛性需求為主，2012 年上半年占比最高達(dá)到 72%，始終占據(jù)壁江山；其次是改善型需求，占比較 2011 年下滑 10%左右，保持在 20-30%左右。而在目前嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策下，投資賺錢或資產(chǎn)保值為主要考慮的投資需求持續(xù)萎靡，比例維持在 10%以下。可以看出，剛性需求是目前成都住宅市場的主要中堅(jiān)力量，在 2012 年上半年降息、降準(zhǔn)等一系列利好的政策的影響，刺激剛需，未來走勢，我們將持續(xù)關(guān)注。購購房房者者本本次次購購房房目目的的56%53%55%52%50%48%51%61%53%67%58

31、%56%58%56% 56%53% 52%50%72% 71%69%60%66%32%34%39%35%36%33%25%33%26%35%33%35%28%34%39%37%27%24% 25%24%33%31%11%11%9%7%12%15% 16% 13% 11%7%7%10%6%14%9%7%11%14%3%4%5%6%3%1%2%1%2%3%2%3%1%2%1%2%0%2%1%9%1%0%3%0%0%35%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%8月 9月 10月11月12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月 1月 2

32、月 3月 4月 5月 6月2010年2011年2012年為了解決基本居住需要為提高居住品質(zhì)的改善性需要以投資賺錢或資產(chǎn)保值為主要考慮其他資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務(wù)發(fā)展與策劃中心置業(yè)次數(shù)置業(yè)次數(shù)購房人群置業(yè)次數(shù)比例基本穩(wěn)定，以首次置購房人群置業(yè)次數(shù)比例基本穩(wěn)定，以首次置業(yè)和二次置業(yè)者為主業(yè)和二次置業(yè)者為主調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2012 年上半年購房客戶的置業(yè)次數(shù)分布基本穩(wěn)定，市場主要由首次購房和二次購房的客戶主導(dǎo)，特別是首次置業(yè)者，比重從 2011 年的五成左右上漲至七成左右。2012 年成都房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 金網(wǎng)絡(luò)西南事業(yè)部112012 年宏觀調(diào)控政策依舊嚴(yán)厲，近期降息、降準(zhǔn)的利好消息相繼

33、傳出，刺激剛需客戶集中入市，同時(shí)改善型需求繼續(xù)被誤傷。購購房房者者置置業(yè)業(yè)次次數(shù)數(shù)36%24%27%47%32%37%35%32%36%26%30%32%32%36%26%24%20%24%27%27%14%7%11%12%8%14%6%12%8%9%3%10%3%6% 4%0%1%2%2%2%2%0%2% 1%0%0%0%0%0%0%1%2%0%4%3%1%7%3%2% 0%1%0%0%49%51%49%46%44%63%51%56%53%48%65%51%59%53%49%62%70%71%71%67%68%36%36%13%12%21% 25%9%6%9%2%1%1%1%2%0%1%53

34、%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%9月10月 11月 12月1月 2月 3月 4月 5月6月 7月 8月 9月10月 11月 12月1月 2月3月 4月 5月 6月2011年2012年已置業(yè)過一次已置業(yè)過二次已置業(yè)過三次已置業(yè)過四次及以上從未置業(yè)資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務(wù)發(fā)展與策劃中心原有房屋處理原有房屋處理準(zhǔn)備繼續(xù)持有保值或出租的購房者占多準(zhǔn)備繼續(xù)持有保值或出租的購房者占多數(shù)，準(zhǔn)備賣掉變現(xiàn)的購房者繼續(xù)下降。數(shù)，準(zhǔn)備賣掉變現(xiàn)的購房者繼續(xù)下降。由以下數(shù)據(jù)表明，目前多數(shù)購房者由于原來并無房產(chǎn)因此不存在房屋處理。而對原已有房屋的處理方式上，以繼續(xù)持有保值或

35、出租的購房者居多，2012年上半年準(zhǔn)備賣掉變現(xiàn)的購房者占比維持在 4%左右。購購房房者者原原有有房房屋屋處處理理方方式式54%49%51%51%53%50%49%62%53%63%56%55%65%53%60%56%48%58%72%78%69%68%70%38%41%39%29%28%27%33%30%35%30%40%39%30%38%34%39%43%40%23%19%26%28%26%8%10% 9%21%19%22%18%8%12%7%5% 6% 4%9%5% 5%9%2%4% 3% 4% 4% 4%0%20%40%60%80%100%8月9月10月 11月 12月1月2月3月4月5

36、月6月7月8月9月10月 11月 12月1月2月3月4月5月6月2010年2011年2012年原來自己沒有房子繼續(xù)持有保值或出租準(zhǔn)備賣掉資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務(wù)發(fā)展與策劃中心2012 年成都房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 金網(wǎng)絡(luò)西南事業(yè)部12四、購房需求特征和偏好分析四、購房需求特征和偏好分析戶型需求戶型需求以兩居、三居戶型為主流需求以兩居、三居戶型為主流需求調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2012 年上半年，兩居和三居戶型是成都市購房者的首選戶型；其中，購房者對兩居戶型的需求占比穩(wěn)定在三成以上，選擇三居戶型的購房者占比超過四成，其中 2 月、5 月占比高達(dá) 49%。形成這一變化的原因有以下幾種可能，其一，被壓

37、抑已久的剛需客戶近期在各種優(yōu)惠以及較大價(jià)格讓步下開始集中入市；其二，近期各種利好政策相繼傳出，加強(qiáng)了客戶的購買信心。購購房房者者戶戶型型需需求求情情況況6%10%7%3%5%2% 1%6% 5%8% 8% 9% 8%6%9% 9%11%16%5%11%7% 7%11%39%31%34%33%39%37%36%36%30%27%36%34%30%30%35%40%42%34%34%33%48%48%40%52%59%64%59%42%46%46%46%43%58%47%46%48%47%38%49%39%46%49%43%7%7%12%7%12%12%9% 9%16%6%10%10%11%11%

38、10%4%7%11%9% 12%46%27%23%10%9%10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%8月9月10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月 1月2月3月4月5月6月2010年2011年2012年一居兩居三居四居五居及以上 資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務(wù)發(fā)展與策劃中心面積需求面積需求以以 71-11071-110為主流需求，合計(jì)占比在七成左為主流需求，合計(jì)占比在七成左右右整體來看，今年 1-6 月總體調(diào)研數(shù)據(jù)分析來看，70-110 平米面積段需求很受廣大成都市購房者的青睞，占比重在 70%左右。另外 13

39、0 平米以上的大戶型需求銳減，2012 年占比僅在 4%左右。2012 年成都房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 金網(wǎng)絡(luò)西南事業(yè)部13購購房房者者面面積積需需求求情情況況2%8% 6%2%4%1% 2%5% 5% 7%4%7% 8%5%7% 9% 9%15%5%10%6% 6%9%10%8%16%11% 7%5% 3%8% 8%9%10%6%7% 14%7% 6%11%7%8%6%7%8%8%15%12%20%9%9% 12%18%17%16% 16%16%18%16%16%18%19%29%24%19%21%23%33%20%21%24%19%27%19%20%26%28%33%28%26%17%26%24

40、%16%15%28%36%28%25%23%22%26%21%26%33%23%27%27%23%22%24%20%31%31%23%25%28%26%23%16%25%26%23%16%18%11%20% 24%33%34%18%16%12% 8%12%8%8%16%16%10%13%6% 7%12% 9% 10%2% 3% 2%4%3%3%6%2%5%1%2%3% 3%1% 1%2% 2% 3%1% 2%4%1% 2%4%0%0% 2% 2% 3% 2%0% 0% 0% 1%0%13%13%2%5%2%4%3%1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%8月 9月

41、10月 11月 12月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月1月 2月 3月 4月 5月 6月2010年2011年2012年60平米以下61-70平米71-80平米81-90平米91-110平米111-130平米131-150平米151-180平米180平米以上 資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務(wù)發(fā)展與策劃中心房屋類型需求房屋類型需求高層電梯物業(yè)依舊是絕對主力產(chǎn)品高層電梯物業(yè)依舊是絕對主力產(chǎn)品從整體調(diào)研數(shù)據(jù)結(jié)果走勢分析來看，2012 年上半年，高層電梯物業(yè)依舊是成都市購房人群的主導(dǎo)需求產(chǎn)品，其次，小高層物業(yè)亦受到部分購房者青睞。多數(shù)購房者以高層電梯物業(yè)為主

42、導(dǎo)需求產(chǎn)品，占比達(dá)到八成左右；今年 2 月高層物業(yè)需求達(dá)到高峰，占比達(dá) 92%。購購房房者者對對房房屋屋類類型型的的需需求求情情況況8%12%5%3%7%3%3%11%6%4%11%3%10%3%9%9% 14%2%1%2%5%5%34%50%22% 26%32%10% 7%14%15%13%11%15%12%13%20%11%6%9%10%19%14%73%71%61%87%90%74% 75%81%75%85%69%83%76%67%74%92% 90%88%75%80%19%57%36%0%20%40%60%80%100%9月 10月11月12月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月

43、8月 9月 10月11月12月1月 2月 3月 4月 5月 6月2011年2012年別墅花園洋房（6-10f）小高層住宅（11-18f）高層住宅(18f以上)資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務(wù)發(fā)展與策劃中心2012 年成都房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 金網(wǎng)絡(luò)西南事業(yè)部14購房優(yōu)選區(qū)域購房優(yōu)選區(qū)域城東以及龍泉區(qū)域?yàn)橘彿空邇?yōu)選區(qū)域；城東以及龍泉區(qū)域?yàn)橘彿空邇?yōu)選區(qū)域；整體來看，成都市購房者選擇購房區(qū)域以城東以及龍泉為主，合計(jì)占比達(dá)到 60%左右，其中，今年 4 月龍泉區(qū)域占比達(dá)到 44%；選擇在一環(huán)內(nèi)購房的人群較去年有所減少，占比重在 10%左右。2%7%1%2%2%2%2%0%7%1%2%4%2%0%0%

44、2%2%2%5%7%3%2%4%4%3%1%3%1%6%3%0%3%6%5%8%2%1%2%2%2%5%0%6%1%4%5%3%2%2%2%7%4%3%1%2%2%2%0%4%2%2%1%3%3%1%0%2%0%1%13%12%7%12%12%13%7%13%7%7%8%7%7%7%7%10%6%8%10%14%8%10%10%10%12%6%7%7%5%6%6%7%21%8%8%7%11%3%6%6%4%8%5%8%11%22%31%42% 21%9%18%2% 29%22%9%3%8%11%5%2%4%6%6%0%2%3%12%21% 10%3%1%7%5%1%5%3%2%1%5%2%2%

45、1%1%2%3%33%15%8%11%11%6%5%11%17%10%19%11%12%13%19%20%15%18%11%17%15%20%4%5%7%5%4%2%2%4%3%4%6%3%3%3%4%6%6%4%5%3%6%5%2%6%3%10%3%4%5%3%7%6%0%3%12%8%2%2%2%0%0%2%6%6%0%1%1%5%2%1%0%1%2%1%0%0%1%5%1%2%3%0%0%0%3%3%13%10%8%8%5%15%13% 23%24%21%31%20%4%21%28%14%18%31%41%44%26%23%4%2%1%1%1%2%1%1%1%2%0%1%1%1%1%3%

46、1%7%2%3%1%2%3%1%2%3%2%3%2%4%5%2%3%5%4%6%6%8%1%3%2%9%2%3%1%3%9%1%5%2%2%2%1%2%3%2%0%0%2%3%4%3%1%2%3%5%2%1%4%4%2%3%4%2%2%4%3%1%0%1%1%5%1%2%0%0%1%9%8%10%2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%8月 9月10月11月12月1月 2月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月11月12月1月 2月 3月 4月 5月 6月2010年2011年2012年一環(huán)內(nèi) 市中心一到二環(huán) 東一到二環(huán) 南一到二環(huán) 西一到二環(huán) 北二環(huán)到三環(huán)

47、東二環(huán)到三環(huán) 南二環(huán)到三環(huán) 西二環(huán)到三環(huán) 北三環(huán)外 東三環(huán)外 南三環(huán)外 西三環(huán)外 北郊縣 龍泉郊縣 雙流郊縣 華陽郊縣 郫縣郊縣 溫江郊縣 新都郊縣 都江堰郊縣 新津郊縣 其它購購房房者者優(yōu)優(yōu)選選的的購購房房區(qū)區(qū)域域資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務(wù)發(fā)展與策劃中心比選因素比選因素區(qū)域位置、價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)以及周邊生活配套設(shè)施區(qū)域位置、價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)以及周邊生活配套設(shè)施是購房者最為關(guān)注的因素是購房者最為關(guān)注的因素整體來看，2012 年上半年情形與去年相似，區(qū)域位置、價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)以及周邊生活配套設(shè)施是購房者最為關(guān)注的因素,其中，以價(jià)格和區(qū)域位置為主，合計(jì)占比 30%左右。從今年 1-6 月調(diào)研數(shù)

48、據(jù)結(jié)果可以看出，成都市購房者對戶型設(shè)計(jì)的要求下降了，側(cè)面反映了，剛需客戶對房屋的舒適度要求不高。2012 年成都房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 金網(wǎng)絡(luò)西南事業(yè)部15購購房房者者對對關(guān)關(guān)注注的的比比選選因因素素17%13%13% 13%10%13%15%13%15% 15%14% 15%11%14% 14%12%15% 16%18%12%14%10%9%8%5%6%9%10%9%9%7%9%11%7%7%8%8%7%8%7%9%9%7%9%12%12% 13%10%10%10%8%8%9%8%12%11%9%10%9%11%12% 14%9%13%14%11%12%5%7%8%8%8%8%9%7%7%7%9

49、%8%7%8%9%12%8%9%8%9%8%4%5%7%6%8%9%8%6%5%4%9%7%8%7%6%8%8%6%7%10%6%8%7%7%10%8%10% 10%6%8%9%7%10%6%6%8%9%7%9%6%8%8%6%7%7%12%15% 10%14%16%13%14%18% 17%21%14%15%18%15%17%16%14%20%15%16%17%16%5%8%8%10%6%4%4%5%7%6%6%7%5%7%8%4%6%7%8%6%7%8%6%6%4%6%4%2%2%4%4%5%3%2%3%3%4%5%4%3%4%4%4%3%4%3%1%2%1%1%2%1%3%2%1%1%2

50、%3%2%3%1%1%1%2%2%2%3%2%4%3%5%4%5%3%4%3%2%2%3%3%4%5%4%3%3%3%2%3%2%3%3%11%8%8%12%12%15%12%11%12% 12%10%9%12%8%14%9%8%8%9%4%6%6%9%6%4%3%3%4%6%2%5%4%4%3%4%3%2%5%4%3%4%3%1%3%5%4%13%11%9%6%8%14%2%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%8月 9月 10月11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月2010

51、年2011年2012年其他項(xiàng)目自身或周邊的休閑度假設(shè)施開發(fā)商的實(shí)力和信譽(yù)房型設(shè)計(jì)社區(qū)物業(yè)管理樓宇硬件品質(zhì)小區(qū)內(nèi)部景觀綠化周邊環(huán)境價(jià)格公共交通條件開車出行的道路交通條件周邊學(xué)校教育設(shè)施周邊生活配套設(shè)施保值升值空間區(qū)域位置資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務(wù)發(fā)展與策劃中心五、購房人群購買力分析五、購房人群購買力分析接受單價(jià)接受單價(jià)購房者接受單價(jià)水平在購房者接受單價(jià)水平在 4500-50004500-5000 元元/ /平米平米總體來看，今年 1-6 月份成都多數(shù)購房者接受單價(jià)以 4500-5000 元/平米為主，其中 3 月單價(jià)在 4500-5000 元/平米的占比高達(dá) 43%；其中接受價(jià)格在 7

52、500 元/以上的占比僅在 4%以下。形成這一變化的原因可能是抑壓已久的剛需客戶在各種利好政策以及開發(fā)商價(jià)格讓步的刺激下，2-4 月集中入市，低價(jià)位的房源更受親睞。2012 年成都房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 金網(wǎng)絡(luò)西南事業(yè)部16購購房房者者預(yù)預(yù)期期可可承承受受單單價(jià)價(jià)39%20%32%11%8%1%5%3%11%4%8%6%11%11%15%13% 12% 12%6%11%15%10%12%7%9%7%8%6%13%27%20%24%42%43%36%20% 21%15%13%10%4%6%13%18%15%5%7%18%15%9%13%19%15%15%22%16%23%21%20%18%21%14

53、%8%9%14%13%20%27%21%19%32%24% 22% 12%24%23%23%14%9% 11%17%12%13%12%8%10%17%6%13%16%13%17%23%16%9%10%6%9%13%12%4%10%6%10%13%1%3%5%10%19%9%7% 11%3%9%12%8%10%7%7%3%6%4%2% 2%4%10% 11%0%3%5%18%13%12%11%20%11%13%6%6%10%15%10%3%7%8%1%3%5%7%7%3%3%9%9%12%9%6%10%10%6%4%11%12%10%4%3%2% 1%1% 0%2% 2%2%1%3%3%2%0%

54、1%4%2%1%2%2%1%4%1%1%0%0%0% 0% 0% 0%3%2%3%4%1%3%4%5%0%3%1%4%1%1%1%0%0% 0% 0% 0%5%6%4%3%4%2%7%0%3% 2%12%1%1%0%1%0% 0% 0% 0%6%3%8%2%0%1%0%1%0%1% 0%1%0% 0% 0% 0% 0% 0%1%1%7%4%0%1%0%1%0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%0%3%0% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%16%5%9%1%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%8月 9月10月 11月 1

55、2月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月1月 2月 3月 4月 5月 6月2010年2011年2012年15000以上12000-1500010000-120009000-100008500-90008000-85007500-80007000-75006500-70006000-65005500-60005000-55004500-50004000-4500資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務(wù)發(fā)展與策劃中心 總價(jià)預(yù)算總價(jià)預(yù)算多數(shù)購房者預(yù)算總價(jià)在多數(shù)購房者預(yù)算總價(jià)在 30-7030-70 萬元，其中萬元，其中 40-5040-50萬元的購房者為絕對主力萬元

56、的購房者為絕對主力調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2012 年上半年成都市購房者接受總價(jià)預(yù)算與接受單價(jià)情形基本吻合，購房者接受總價(jià)基本維持在 30-70 萬之間，總價(jià)預(yù)算在 70 萬以上的數(shù)據(jù)明顯比去年縮小。接受總價(jià) 40-50 萬元的購房者集中涌現(xiàn)，其中 2 月占比達(dá)到 43%。購購房房者者總總價(jià)價(jià)預(yù)預(yù)算算情情況況3%8%9%5%4%3%2%4%3%5%11%5%7%3%4%2%34% 25%29%9%4%4%9%11%9%12%14%14%21% 17%18%26%26%21%22%23%28%21%24%18%20%21%21%22%17%21% 21%18%31%29%33%43% 39%40%25%

57、28%20%16%16%14% 21%14% 11%21%22% 26% 28%20% 20%13%15%15%11%13%15%21%24%24%9%8%9%17%16%17%15%17%16%20%22%19%18%20%14%6%7%10%18% 13%10%6%14%17%16%16%13%10%12%15% 10%14%5%5%10%4%5%3%4%7%5%3%11%12%13%9%5%6%6%8%8%6%7%10%3%3%1%1%0%1%3%2%4%2%5%6%9%11%4%6%1%2%1%2%2%6%1%2%0%0%0%0%0%2%1%2%7%1%3%9%6%3%1%2%1%1%

58、2%0%2%3%3%0%0%0%1%0%2%2%2%3%3%4%5%13%11%22%20%27%23%21% 18%13%5%7%10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%8月 9月10月 11月 12月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月1月 2月 3月 4月 5月 6月2010年2011年2012年300萬以上200-300萬150-200萬120-150萬100-120萬80-100萬70-80萬60-70萬50-60萬40-50萬30-40萬30萬以內(nèi)資料來源：kinvo 西南事業(yè)部業(yè)務(wù)發(fā)展與策劃中心2012 年成都

59、房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 金網(wǎng)絡(luò)西南事業(yè)部17 首付款預(yù)算首付款預(yù)算六成以上的購房者首付款預(yù)算在六成以上的購房者首付款預(yù)算在 10-2010-20 萬元萬元上半年的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，成都市購房者能夠接受的首付款在 10-20 萬元的比例上升到了 60%以上，其中，接受首付款基本在 10-15 萬元的購房者上漲最明顯，另外，能夠接受 30 萬元以上首付的購房者比例較 2011 年大幅下降；這是否是偶然現(xiàn)象或是市場自身規(guī)律變化，我們將持續(xù)、密切關(guān)注。購購房房者者首首付付款款預(yù)預(yù)算算11%11%15%3% 3%1%2%4%6% 5%8% 7%9%6%10%5%7% 7%43%38%42%15%15%17%19

60、%23%21%30%23%21%24%34%32%34%50%45%40%36%37%25%18%14%12%16%9%25%23%27%22%16%13% 9%21%20%26%28%27%28%26%23%8%8%7%11%8%4%7%10%6%9%12%14%10%10%14%7%2%9%9%10%12%5%11%6%10%15%10%11%15%11%16%13%20%12%12%12%12%6%4%10%13%9%7% 5%12%19%19%19%12%14%14%12%22%13%17%7%4%7%5%3%5%5%6%1%3%1%13%10%8%3%3% 7%6%4%2%6%6%1