佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃

1、佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 （20072015） 目目 錄錄 第一章第一章 總則總則 .1 1 1.1南海三舊改造面臨的形勢.1 1.2指導(dǎo)思想與基本原則.2 1.3規(guī)劃編制區(qū).3 1.4規(guī)劃期限.3 第二章第二章 規(guī)劃目標(biāo)與改造策略規(guī)劃目標(biāo)與改造策略 .4 4 2.1規(guī)劃目標(biāo).4 2.2改造策略.5 第三章第三章 總體部署總體部署 .7 7 3.1規(guī)劃依據(jù).7 3.2總體部署.7 第四章第四章 改造規(guī)劃引導(dǎo)改造規(guī)劃引導(dǎo) .1010 4.1改造范圍.10 4.2改造的模式引導(dǎo).14 4.2.1 整體拆除改造模式.14 4.2.1.1 界定.14 4.2.1.2

2、適用對象.14 4.2.2 局部拆除改造模式.14 4.2.2.1 界定.14 4.2.2.2 適用對象.15 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 4.2.3 保留整治模式.15 4.2.3.1 界定.15 4.2.3.2 適用對象.15 4.3改造模式的選擇.15 4.3.1整體拆除改造項(xiàng)目.16 4.3.2局部拆除改造項(xiàng)目.16 4.3.3保留整治項(xiàng)目.19 4.4改造的開發(fā)強(qiáng)度引導(dǎo).20 4.4.1拆除改造區(qū)域控制.20 4.4.2保留整治區(qū)控制.21 4.5改造的土地利用功能引導(dǎo).22 4.5.1全區(qū)總體功能引導(dǎo).22 4.5.2各鎮(zhèn)（街） “三舊”改造的功能引導(dǎo).22 4.6對上層次規(guī)劃的

3、修正和調(diào)整指導(dǎo)建議.32 4.7改造時序.36 第五章第五章 改造的環(huán)境影響分析改造的環(huán)境影響分析 .4040 第六章第六章 保障機(jī)制和組織實(shí)施保障機(jī)制和組織實(shí)施 .4141 6.1財(cái)政保障.41 6.2規(guī)劃保障.41 6.3組織保障.42 6.4政策保障.42 6.5控制保障.42 第七章第七章 附件附件 .4444 7.1南海區(qū)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造項(xiàng)目認(rèn)定辦法.44 7.2關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居的若干意見 （南府2007182 號）.47 表表 格格 目目 錄錄 表 1 南海區(qū)“舊城鎮(zhèn)”改造項(xiàng)目列表.11 表 2 南海區(qū)“舊廠房”改造項(xiàng)目列表.11 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃

4、表 3 南海區(qū)“舊村居”改造項(xiàng)目列表.13 表 4 南海區(qū)“三舊改造”擬整體拆建項(xiàng)目列表.17 表 5 南海區(qū)“三舊改造”擬局部拆建項(xiàng)目列表.18 表 6 南海區(qū)“三舊改造”擬保護(hù)更新村居列表.19 表 7 改造區(qū)域建筑密度和容積率控制指標(biāo)表.21 表 8 南海區(qū)“舊城鎮(zhèn)”項(xiàng)目改造實(shí)施計(jì)劃表.24 表 9 南海區(qū)“舊廠房”項(xiàng)目改造實(shí)施計(jì)劃表.25 表 10 南海區(qū)“舊村居”項(xiàng)目改造實(shí)施計(jì)劃表.29 表 11 與上層次規(guī)劃完全相符的南海區(qū)“三舊”項(xiàng)目列表.32 表 12 與上層次規(guī)劃基本相符的南海區(qū)“三舊”項(xiàng)目列表.33 表 13 與上層次規(guī)劃兼容的南海區(qū)“三舊”項(xiàng)目列表.34 表 14 與上層

5、次規(guī)劃不符合的南海區(qū)“三舊”項(xiàng)目列表.35 表 15 南海區(qū)近期擬改造“三舊”項(xiàng)目列表.36 表 16 南海區(qū)中期擬改造“三舊”項(xiàng)目列表.37 表 17 南海區(qū)遠(yuǎn)期擬改造“三舊”項(xiàng)目列表.38 圖圖 紙紙 目目 錄錄 圖號圖名 1 區(qū)域位置圖 2 三舊改造項(xiàng)目分布示意圖 3 分期改造規(guī)劃圖 4 改造模式示意圖（總圖） 5 改造模式分區(qū)示意圖（桂城街道） 6 改造模式分區(qū)示意圖（大瀝鎮(zhèn)） 7 改造模式分區(qū)示意圖（里水鎮(zhèn)） 8 改造模式分區(qū)示意圖（九江鎮(zhèn)） 9 改造模式分區(qū)示意圖（西樵鎮(zhèn)） 10 改造模式分區(qū)示意圖（獅山鎮(zhèn)） 11 改造模式分區(qū)示意圖（丹灶鎮(zhèn)） 12 改造模式分區(qū)示意圖（羅村街道）

6、 13 改造用地功能引導(dǎo)圖（總圖） 14 改造用地功能分區(qū)示意圖（桂城街道） 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 15 改造用地功能分區(qū)示意圖（大瀝鎮(zhèn)） 16 改造用地功能分區(qū)示意圖（里水鎮(zhèn)） 17 改造用地功能分區(qū)示意圖（九江鎮(zhèn)） 18 改造用地功能分區(qū)示意圖（西樵鎮(zhèn)） 19 改造用地功能分區(qū)示意圖（獅山鎮(zhèn)） 20 改造用地功能分區(qū)示意圖（丹灶鎮(zhèn)） 21 改造用地功能分區(qū)示意圖（羅村街道） 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 第一章第一章 總則總則 1.1 南海三舊改造面臨的形勢南海三舊改造面臨的形勢 南海撤市設(shè)區(qū)以來，經(jīng)濟(jì)社會得到了迅速發(fā)展，城市建設(shè)的規(guī)模和質(zhì)量不斷提高， 廣大人民群眾的生活環(huán)境顯著改

7、善。但是，南海區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展已經(jīng)明顯受到土地空 間資源有限、土地利用效率不高、城鎮(zhèn)建設(shè)環(huán)境欠佳、規(guī)劃布局不盡合理等問題的制 約。特別是由于過去的城鎮(zhèn)建設(shè)主要著眼于在“增量”土地上做文章，忽視了新區(qū)開 發(fā)和舊區(qū)改造相結(jié)合，導(dǎo)致了舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居這樣的“存量”土地、待“改 造”土地沒有納入城市建設(shè)的統(tǒng)一布局和開發(fā)。經(jīng)過多年的累積，舊城鎮(zhèn)的擁擠和環(huán) 境問題、舊廠房的低效利用和效率問題、城中村的違法建筑和管理問題，已經(jīng)成為目 前經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中最突出、最復(fù)雜、最集中的矛盾和問題。“三舊”問題不僅使城市 環(huán)境難以改善、城市質(zhì)量難以提升、居民生活難以提高，還影響到城市發(fā)展整體戰(zhàn)略 布局的實(shí)施，阻礙了城

8、市結(jié)構(gòu)的完善和土地使用效益的提升，侵蝕了南海區(qū)整體的土 地價值，并以其非正規(guī)的經(jīng)營手段制約了城市的公平發(fā)展環(huán)境和法制管理秩序，與構(gòu) 建和諧社會、新南海的要求不相適應(yīng)。 為進(jìn)一步貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，滿足佛山市、南海區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展對建設(shè)用地日 益增大的需求，改善城市面貌，不斷提升城市品位，提高城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量，引領(lǐng)我 市加快向工業(yè)化、城市化、國際化道路邁進(jìn)，全面實(shí)現(xiàn)建設(shè)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、文化名城、現(xiàn) 代化大城市與富裕和諧佛山的宏偉目標(biāo)，市委、市政府就佛山市各區(qū)的舊城鎮(zhèn)、舊廠 房、舊村居改造（以下簡稱“三舊”改造）問題進(jìn)行了認(rèn)真研究，并相繼作出了關(guān) 于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及佛山市推進(jìn)舊城鎮(zhèn)改

9、造的指導(dǎo)意見 、佛山市推進(jìn)舊廠房改造的指導(dǎo)意見、佛山市推進(jìn)舊村居改造示范村居建設(shè)的 指導(dǎo)意見等重大決策。同時，“大佛山”發(fā)展理念的提出、南海區(qū)現(xiàn)代化建設(shè)的加 快推進(jìn)，社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，規(guī)劃和國土管理體制的改革，各城鎮(zhèn)城市基礎(chǔ)設(shè) 施的不斷改善，以及房地產(chǎn)市場日趨成熟理性，也為“三舊”改造創(chuàng)造了良好的條件。 可見，南海區(qū)的“三舊”改造工作是提升土地集約化利用水平，改善城市面貌和 強(qiáng)化城市管理，加快建設(shè)現(xiàn)代化大城市的迫切需要；是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會協(xié)調(diào)發(fā)展，提 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 升綜合競爭力，加快南海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級改造的重要舉措；是推動城鄉(xiāng)“一元化”發(fā)展， 加快建設(shè)社會主義新村鎮(zhèn)，增加農(nóng)村

10、集體資產(chǎn)質(zhì)量和農(nóng)村居民收入，構(gòu)建富裕和諧南 海的有效途徑?！叭f” 改造已迫在眉睫，全區(qū)各部門、各鎮(zhèn)（街道）等都必須充分 認(rèn)識全面推進(jìn)“三舊”改造的重要意義，努力為改造工作營造良好的環(huán)境，為南海的 發(fā)展提供新的動力和活力。 1.2 指導(dǎo)思想與基本原則指導(dǎo)思想與基本原則 南海區(qū)“三舊”改造的指導(dǎo)思想是：以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指 導(dǎo)，堅(jiān)持以人為本的科學(xué)發(fā)展觀和“政府引導(dǎo)、規(guī)劃引領(lǐng)、屬地實(shí)施、市場運(yùn)作、分 步推進(jìn)、各方受益”的工作思路，按照構(gòu)建現(xiàn)代化南海的要求，以全面提升城鎮(zhèn)綜合 功能、提高土地使用效益為核心，結(jié)合全面提升城鎮(zhèn)建設(shè)品質(zhì)和全面推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展 戰(zhàn)略，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，長期、

11、持續(xù)、全面地推進(jìn)舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居改造， 不斷改善城鎮(zhèn)運(yùn)行機(jī)制，為南海建設(shè)現(xiàn)代化新城區(qū)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會全面、協(xié)調(diào)、可持 續(xù)發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。 堅(jiān)持依法依規(guī)，實(shí)事求是的原則。堅(jiān)持依法依規(guī)，實(shí)事求是的原則?！叭f”改造必須遵守國家法律法規(guī)和有 關(guān)政策，同時要充分考慮所在地發(fā)展的歷史事實(shí)，科學(xué)合理地制定改造方案和配套政 策。 堅(jiān)持積極穩(wěn)妥、分步實(shí)施的原則。堅(jiān)持積極穩(wěn)妥、分步實(shí)施的原則?！叭f”改造必須以建設(shè)現(xiàn)代化城市為總 目標(biāo)，以城市規(guī)劃為先導(dǎo)，根據(jù)深入推進(jìn)城市化的要求，積極、穩(wěn)妥、有步驟地推進(jìn)， 盡量減少對城市社會、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃建設(shè)等方面的消極影響，確保“成熟一個，改造一 個；改造一個，成功一個

12、”。 堅(jiān)持政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作的原則。堅(jiān)持政府主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作的原則。各級政府應(yīng)牢牢把握“三舊”改造的方向， 通過政策、規(guī)劃、計(jì)劃的適時調(diào)控，保證“三舊”改造符合公共利益，維護(hù)改造過程 中的社會公平；符合市場規(guī)律，確保改造過程中的經(jīng)濟(jì)效益；符合城市規(guī)劃，確保改 造過程中的管理監(jiān)督，努力使改造在惠及各利益相關(guān)者的基礎(chǔ)上提升城市整體質(zhì)量、 惠及最廣大的市民。同時堅(jiān)持政府主導(dǎo)下的市場化運(yùn)作，努力提高改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效 益，使有限的資源得到充分利用，發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)社會的最大效益。 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧、綜合改造的原則。堅(jiān)持統(tǒng)籌兼顧、綜合改造的原則。積極開展體制創(chuàng)新，綜合運(yùn)用法律、政策、 行

13、政、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各種資源和手段開展綜合改造，既要推動舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村 居的空間形態(tài)改造，又要推動其環(huán)境質(zhì)量改造、社會形態(tài)改造和經(jīng)濟(jì)效益再造，以實(shí) 現(xiàn)舊區(qū)改造與城市建設(shè)的全面融合。 堅(jiān)持區(qū)別對待、因地制宜的原則。堅(jiān)持區(qū)別對待、因地制宜的原則。深入認(rèn)識舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村居三種類 型的不同特點(diǎn)和問題，針對不同地區(qū)、不同類型的具體情況，制定不同的改造目標(biāo)和 改造策略，分別采取全面改造、綜合整治或局部改善等不同的改造方式，以解決特定 的實(shí)際問題。 落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)節(jié)約型社會的原則。落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、建設(shè)節(jié)約型社會的原則。根據(jù)落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀的要求， “三舊”改造要高度重視資源節(jié)約和循環(huán)利用，努力實(shí)

14、現(xiàn)發(fā)展綠色經(jīng)濟(jì)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)和 節(jié)約型經(jīng)濟(jì)的目標(biāo)。珍惜“三舊”地區(qū)現(xiàn)有的巨大財(cái)富和現(xiàn)實(shí)的城鎮(zhèn)功能，針對不同 的地區(qū)采取不同的改造措施，同時在改造過程中要貫徹節(jié)約、環(huán)保等要求，努力構(gòu)建 節(jié)約型社會。 1.3 規(guī)劃編制區(qū)規(guī)劃編制區(qū) 本次規(guī)劃編制區(qū)為南海區(qū)行政轄區(qū)范圍，包括桂城、羅村、大瀝、里水、獅山、 丹灶、九江、西樵等八個鎮(zhèn)（街），總面積 1073.82 平方公里。 1.4 規(guī)劃期限規(guī)劃期限 本次規(guī)劃期限為 2007 年2015 年。近期為 2007 年-2008 年，中期為 2009 年- 2010 年，遠(yuǎn)期為 2011 年-2015 年。 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 第二章第二章 規(guī)劃目標(biāo)與改

15、造策略規(guī)劃目標(biāo)與改造策略 2.1 規(guī)劃目標(biāo)規(guī)劃目標(biāo) 南海區(qū)“三舊”改造的長遠(yuǎn)目標(biāo)是：按照建設(shè)現(xiàn)代化城市總目標(biāo)的要求，通過全 方位的綜合改造，促使全區(qū)“三舊”地區(qū)在居住環(huán)境、管理秩序、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和文化心 理等方面與城市全面融合，成為南海的重要組成部分。 根據(jù)這一目標(biāo)要求，必須做到： 空間融合。通過對建筑空間實(shí)體及各類配套設(shè)施的改造，改善“三舊”地區(qū) 的城鎮(zhèn)環(huán)境、生活環(huán)境和創(chuàng)業(yè)環(huán)境，將“三舊”地區(qū)的土地按照城鎮(zhèn)總體規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng) 一利用，完善城鎮(zhèn)用地布局結(jié)構(gòu)，營造整體協(xié)調(diào)的城市面貌。 管理融合。按照現(xiàn)代城市社區(qū)建設(shè)的要求，完善“三舊”地區(qū)的管理體制， 特別是“城中村”的社區(qū)組織體系，統(tǒng)一納入到城市管理的

16、法制秩序。 經(jīng)濟(jì)融合。將“三舊”地區(qū)改造成為南海區(qū)總體格局下的特定功能區(qū)，融入 到城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系和功能結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。 文化融合。妥善保護(hù)“三舊”地區(qū)的珍貴歷史文化遺存和優(yōu)秀地方文化傳統(tǒng)， 打破封閉的文化心理，使舊區(qū)文化煥發(fā)新的時代氣息，融入到具有現(xiàn)代特色的南海都 市文化之中。 南海區(qū)“三舊”改造近、中期（2007-2010）的工作目標(biāo)是：以條件成熟的示范區(qū) 為突破口，突出重點(diǎn)，逐步實(shí)現(xiàn)“三舊”地區(qū)建設(shè)環(huán)境的改善和經(jīng)濟(jì)效益的提升，促 進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提升和空間布局優(yōu)化，推動南海區(qū)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)，使城鄉(xiāng)城市化水 平和城鎮(zhèn)面貌全面提升。 具體應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)以下目標(biāo)： 重點(diǎn)推進(jìn)全區(qū)各鎮(zhèn)（街）的

17、中心區(qū)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)片區(qū)、重點(diǎn)景觀地區(qū)、重大基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)區(qū)內(nèi)舊村居以及存在嚴(yán)重安全隱患、效益低下的舊廠房，居住環(huán)境極差的 舊城鎮(zhèn)的“三舊”改造工作，爭取在 2010 年前完成拆除重建規(guī)模達(dá)到總量的 50%以上。 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 全面完成桂城街道內(nèi)各舊城區(qū)、舊廠房、條件成熟的示范性舊村居的綜合整 治，較大程度地改善南海中心城區(qū)的居住環(huán)境和建設(shè)面貌。 遠(yuǎn)期（2011-2015），一是要根據(jù)南?，F(xiàn)代化城市的要求，繼續(xù)強(qiáng)化對“三舊”地 區(qū)的空間形態(tài)改造力度，二是要在總結(jié)近期工作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，深化社會形態(tài)、管理 體制改造工作，使“三舊”地區(qū)逐步在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會管理、文化心理等方面完全融 入到

18、城市之中，為實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的更長遠(yuǎn)目標(biāo)打下基礎(chǔ)。 2.2 改造策略改造策略 實(shí)現(xiàn)南海區(qū)“三舊”改造目標(biāo)的總體策略是： 規(guī)劃先行。規(guī)劃先行。堅(jiān)持城市規(guī)劃對“三舊”改造工作的指導(dǎo)，要按照城市總體規(guī)劃 和建設(shè)現(xiàn)代化城市的要求，抓緊編制規(guī)劃管理的相關(guān)政策文件和下一層次規(guī)劃方案， 使改造工作有章可循，形成積極的整體效益。加快推進(jìn)“三舊”改造重點(diǎn)項(xiàng)目控制性 詳細(xì)規(guī)劃和示范“舊村居”總體規(guī)劃的編制，并將其作為具體改造項(xiàng)目的強(qiáng)制性依據(jù)， 以保證改造項(xiàng)目符合建設(shè)現(xiàn)代化城市的要求，并具有科學(xué)性和可操作性。 突出重點(diǎn)。突出重點(diǎn)。依據(jù)相關(guān)政策和城市規(guī)劃，集中優(yōu)勢資源，重點(diǎn)抓好位于重要地 區(qū)、條件成熟的“三舊”改造項(xiàng)目，迅速

19、提升城市建設(shè)的整體水平，推進(jìn)城市化、現(xiàn) 代化進(jìn)程。 整體開發(fā)。整體開發(fā)。實(shí)行項(xiàng)目整體開發(fā)制度，防止借“分片實(shí)施”之名，行“零星插 建”之實(shí)。通過土地管理、規(guī)劃管理、計(jì)劃管理、資金監(jiān)管等各個環(huán)節(jié)的嚴(yán)格控制， 保證“三舊”改造項(xiàng)目的全面實(shí)施。 分期推進(jìn)。分期推進(jìn)。加強(qiáng)對“三舊”改造規(guī)模的總量調(diào)控，嚴(yán)格實(shí)施改造工作計(jì)劃， 根據(jù)城市重大建設(shè)、解決“三舊”實(shí)際問題及協(xié)調(diào)改造工作與城市社會經(jīng)濟(jì)運(yùn)行體系 關(guān)系的要求，科學(xué)制訂全區(qū)“三舊”改造工作的分期推進(jìn)方案或編制實(shí)施“三舊”改 造的年度計(jì)劃，保障改造工作有計(jì)劃、分步驟、穩(wěn)妥有序地開展，避免對城市新區(qū)建 設(shè)、房地產(chǎn)市場等造成沖擊。 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)

20、劃 分類指導(dǎo)。分類指導(dǎo)。加強(qiáng)對“三舊”改造項(xiàng)目的類型、模式進(jìn)行研究，立足實(shí)際，因 地制宜，量力而行，根據(jù)其現(xiàn)狀條件、主要問題、市場潛力及與城市規(guī)劃的關(guān)系，結(jié) 合本地區(qū)居民（村民）的改造意向，針對不同類型、不同地區(qū)、不同情況的“三舊” 項(xiàng)目確定切合實(shí)際的改造模式，并提出相應(yīng)的具體改造目標(biāo)、實(shí)施策略和規(guī)劃指引。 多方結(jié)合。多方結(jié)合。堅(jiān)持政府引導(dǎo)與市場化運(yùn)作相結(jié)合，政府主要負(fù)責(zé)制定政策、規(guī) 劃并組織推動，具體改造項(xiàng)目盡可能以市場化運(yùn)作的方式進(jìn)行。政府各職能部門要為 “三舊”改造主動提供相關(guān)服務(wù)，市場化運(yùn)作實(shí)行誰投資誰收益。 政策配套。政策配套。在抓緊開展空間改造和規(guī)劃管理工作的同時，要加強(qiáng)對“三舊”

21、 地區(qū)內(nèi)的違法建設(shè)、違法經(jīng)營行為的查處，同時努力改善“三舊”地區(qū)的公共配套服 務(wù)，積極探索實(shí)施社會、經(jīng)濟(jì)、文化形態(tài)改造的措施，為空間形態(tài)改造配套良好的政 策氛圍，并為遠(yuǎn)期實(shí)現(xiàn)“三舊”地區(qū)的全面改造奠定基礎(chǔ)。 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 第三章第三章 總體部署總體部署 3.1 規(guī)劃依據(jù)規(guī)劃依據(jù) （1）中華人民共和國城市規(guī)劃法 （1994） （2）城市規(guī)劃編制辦法 （2006） （3）佛山市城市總體規(guī)劃（20052020） （4）佛山市城市發(fā)展概念規(guī)劃 （5）佛山市域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 （6）佛山市南海區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 （7）南海市土地利用總體規(guī)劃（19972010） （8）南

22、海城區(qū)總體概念性規(guī)劃 （9）南海區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃（20062010） （10） 南海區(qū)各鎮(zhèn)（街）最新版總體規(guī)劃 （11） 佛山市關(guān)于加快推進(jìn)舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及 3 個相關(guān)指導(dǎo)意 見的通知 （12） 佛山市“三舊改造”規(guī)劃編制要求 （13） 其它相關(guān)規(guī)劃、相關(guān)基礎(chǔ)資料 3.2 總體部署總體部署 （一）著重抓好位于重點(diǎn)地段“三舊”項(xiàng)目的全面改造，完善城市空間整體結(jié)構(gòu)， 提升城市功能，加快現(xiàn)代化城市建設(shè) 按照城市總體規(guī)劃和建設(shè)現(xiàn)代化城市的要求，著重抓好南海城市中心區(qū)、重要城 市景觀地區(qū)、基本生態(tài)保護(hù)地區(qū)、近期建設(shè)的重要產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)范 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 圍等城鎮(zhèn)重

23、要地區(qū)及其影響范圍內(nèi)“三舊”地區(qū)的改造，使“三舊”改造形成積極的 整體效益。 結(jié)合南海區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）確定的近期重點(diǎn)改善地區(qū) 1，明確本 次規(guī)劃中“舊城鎮(zhèn)”改造的重點(diǎn)工作，包括：桂城舊城、里水舊城、九江桂香路舊商 業(yè)街、西樵官山舊城、獅山官窯東風(fēng)水庫禪炭路兩側(cè)地域和松崗舊區(qū)、羅村舊城。結(jié) 合具體項(xiàng)目以功能置換和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化為核心，提升其在區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展中的主導(dǎo)地位。 根據(jù)城市規(guī)劃要求，對于影響城市觀瞻的、具有較大土地效益挖潛能力的 “舊廠 房”用地，規(guī)劃逐步改造形成具有一定專業(yè)性的多類型產(chǎn)業(yè)聚集基地，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局， 提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的競爭力。 加快促進(jìn)居住方式的城市

24、化變革，“舊村”改造后重新建設(shè)的農(nóng)民公寓等居住建 筑，要統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)，集中形成居住小區(qū)，按照城市規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)配套 較為完善的居住服務(wù)設(shè)施，引導(dǎo)人口有序聚集，優(yōu)化用地布局。 （二）積極開展城市重要景觀節(jié)點(diǎn)、景觀軸線兩側(cè)和景觀區(qū)域內(nèi)“三舊”項(xiàng)目的 分類改造 積極開展南海大道商業(yè)區(qū)、西樵等重要的商貿(mào)旅游和文化景觀區(qū)的“三舊”改造， 通過局部拆除重建、整體搬遷或功能置換等手段，促進(jìn)“舊城鎮(zhèn)”建設(shè)面貌和產(chǎn)業(yè)功 能的提升，使其成為具有地方特色的產(chǎn)業(yè)、文化和旅游資源的有機(jī)組成部分。 根據(jù)相關(guān)城市規(guī)劃要求，積極開展交通干線、道路出入口等城市重要景觀軸線兩 側(cè)“舊城鎮(zhèn)”、“舊廠房”項(xiàng)目的分類改造，分

25、別采取拆遷改造沿線“三舊”項(xiàng)目， 適當(dāng)提高開發(fā)強(qiáng)度，調(diào)整用地功能布局，鼓勵發(fā)展商業(yè)、辦公、廉租公寓等功能，充 分發(fā)揮土地價值，優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)。 1近期重點(diǎn)改善地區(qū)：區(qū)位重要，近期發(fā)展條件基本完善，但配套設(shè)施不足，環(huán)境壓力較大；現(xiàn)狀 發(fā)展影響城市整體地位提升，影響產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地區(qū)為重點(diǎn)改善區(qū) 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 （三）對于涉及整體拆建的“舊村居”，應(yīng)加大對原村民的生活保障力度，促進(jìn) 城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展 （1）深化農(nóng)村股份合作經(jīng)濟(jì)組織的改造 村組經(jīng)濟(jì)組織在逐漸剝離其管理社會事務(wù)職能的基礎(chǔ)上，通過創(chuàng)新管理體制和運(yùn) 行機(jī)制，可改造原農(nóng)村股份合作經(jīng)濟(jì)組織向公司化現(xiàn)代企業(yè)方向轉(zhuǎn)變。結(jié)合各村居的 特

26、點(diǎn)，通過積極的財(cái)政扶持和技術(shù)支持，引導(dǎo)公司經(jīng)營結(jié)構(gòu)從單一的物業(yè)出租向多元 化經(jīng)營轉(zhuǎn)變。 （2）加大對原村民生活的保障力度 舊村居整體拆除改造后，要加強(qiáng)對原村民就業(yè)意愿和能力的調(diào)查，以及信息公布， 成立專門的機(jī)構(gòu)，制定相應(yīng)的扶持辦法，通過創(chuàng)業(yè)補(bǔ)助、就業(yè)培訓(xùn)、公益性崗位推薦 等多種方式幫助原村民進(jìn)入城市勞動力市場；嚴(yán)格落實(shí)有關(guān)規(guī)定，將原村民納入城市 統(tǒng)一的社會福利保障體系，享受城市居民的最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)，并加大保障力度，按 有關(guān)規(guī)定的土地出讓金及原農(nóng)村集體的征地補(bǔ)償款，保證原村民的社會福利保障；同 時應(yīng)結(jié)合對違法建筑的查處，加強(qiáng)“舊村居”建筑的房屋產(chǎn)權(quán)登記管理，將村內(nèi)出租 屋完全納入城市房屋租賃管

27、理體系，使原村民的房租收入合法化，并得到穩(wěn)定的保障。 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 第四章第四章 改造規(guī)劃引導(dǎo)改造規(guī)劃引導(dǎo) 4.1 改造范圍改造范圍 根據(jù)各鎮(zhèn)（街）上報(bào)改造項(xiàng)目的相關(guān)材料，結(jié)合南海區(qū)近期建設(shè)規(guī)劃（2006- 2010），南海區(qū)“三舊改造”項(xiàng)目包括“舊城鎮(zhèn)”改造、“舊廠房”改造和“舊村 居” 改造等共 107 項(xiàng)內(nèi)容。其中，“舊城鎮(zhèn)”改造 21 項(xiàng)，占地約 215.02 公頃；“舊 廠房”改造 51 項(xiàng)，占地約 890.22 公頃；“舊村居” 改造 35 個，占地約 11097.45 公 頃。 “舊城鎮(zhèn)”改造，主要是指南海區(qū)鎮(zhèn)（街道）城區(qū)內(nèi)國有土地的舊民居、舊商鋪、 舊廠房等的改

28、造?！芭f城鎮(zhèn)”改造主要目標(biāo)是：通過實(shí)施約 215.02 公頃的 “舊城鎮(zhèn)” 項(xiàng)目改造，使南海城鎮(zhèn)的道路交通和城市景觀、土地效益有明顯的改變，市民居住條 件和生活環(huán)境有明顯改善，改造區(qū)域內(nèi)無危破房屋。堅(jiān)持舊城鎮(zhèn)改造與住房建設(shè)同步 推進(jìn)，在推進(jìn)舊城鎮(zhèn)改造中結(jié)合“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃，同步實(shí)施經(jīng)濟(jì)適用房和廉 租房建設(shè)，解決市民住房難問題。 “舊廠房”改造，是指南海區(qū)鎮(zhèn)（街道）、村和工業(yè)園區(qū)內(nèi)的舊廠房的改造，包 括嚴(yán)重影響城市觀瞻的臨時建筑。改造重點(diǎn)改造范圍是上世紀(jì) 90 年代及以前建設(shè)的約 890.22 公頃的單層簡易結(jié)構(gòu)舊廠房?！芭f廠房”主要目標(biāo)是：對全區(qū)符合上述重點(diǎn)改 造范圍的占地約 890.2

29、2 萬平方米的舊廠房逐步進(jìn)行改造提升，將舊廠房改造成為功能 配套完善的現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)、商貿(mào)新城、村民公寓等，成為產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級的重要載體和 城鎮(zhèn)面貌提升的重要課題，實(shí)現(xiàn)土地集約利用、產(chǎn)業(yè)集聚提升、勞動就業(yè)增加、社會 穩(wěn)定和諧的目標(biāo)，加快我市工業(yè)化、城市化、國際化發(fā)展進(jìn)產(chǎn)。 “舊村居”改造，是指在“城中村”、“園中村”、“空心村”等推進(jìn)農(nóng)民公寓 建設(shè)、舊物業(yè)改造和村容村貌整治。主要目標(biāo)是：從 2007 年起，南海區(qū)啟動首批 35 個建制村居為農(nóng)民公寓建設(shè)、集體物業(yè)改造和村容村貌整治的“示范村居”，將示范 村居改造成為功能配套、祥和安康的生活公寓。 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 表表 1 1 南海區(qū)南

30、海區(qū)“舊城鎮(zhèn)舊城鎮(zhèn)”改造項(xiàng)目列表改造項(xiàng)目列表 序號序號項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型擬改造舊城鎮(zhèn)項(xiàng)目名稱擬改造舊城鎮(zhèn)項(xiàng)目名稱所屬鎮(zhèn)街所屬鎮(zhèn)街編號編號 1 南海大道商業(yè)區(qū)桂城街道 1-1 2 “一河三岸”舊城區(qū)改造 1-2 3 金溪糧倉地塊改造 里水鎮(zhèn) 1-3 4 桂香路商業(yè)住宅區(qū)九江鎮(zhèn) 1-4 5 西樵舊車站、金花街市場改造 1-5 6 舊石場地塊項(xiàng)目 1-6 7 商貿(mào)廣場 1-7 8 樵園改造 1-8 9 愛國商業(yè)步行街 西樵鎮(zhèn) 1-9 10 供銷社物業(yè) 1-10 11 原房管公房 1-11 12 官窯大道與禪炭路交叉口 1-12 13 松崗糧所、房管所屬房產(chǎn)及周邊舊區(qū)改造 1-13 14 石泉食街 1-

31、14 15 小塘舊區(qū)塘中路兩側(cè)、塘美村、西社村改 造 1-15 16 72 家小區(qū)住戶、泡沫廠、塘美渦一帶改造 獅山鎮(zhèn) 1-16 17 丹灶舊鎮(zhèn)區(qū)丹灶鎮(zhèn) 1-17 18 羅村甘坑村小組地塊 1-18 19 東興漁港 1-19 20 羅村皮革市場 1-20 21 舊城鎮(zhèn) 原金輪廠 羅村街道 1-21 合計(jì)用地規(guī)模215.02 公頃 表表 2 2 南海區(qū)南海區(qū)“舊廠房舊廠房”改造項(xiàng)目列表改造項(xiàng)目列表 序號序號項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型擬改造擬改造舊廠房舊廠房項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱所屬鎮(zhèn)街所屬鎮(zhèn)街編號編號 1 石肯南都片區(qū)改造 2-1 2 疊北工業(yè)區(qū) 2-2 3 夏北扇面工業(yè)區(qū) 桂城街道 2-3 4 沙涌出入口改造

32、 2-4 5 洲村出入口改造 2-5 6 旗峰廠地塊改造 2-6 7 里水車隊(duì)鋼琴廠地塊改造 2-7 8 南海毛巾廠地塊改造 2-8 9 保鮮廠地塊改造 2-9 10 舊廠房 粵生廠地塊改造 里水鎮(zhèn) 2-10 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 序號序號項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型擬改造擬改造舊廠房舊廠房項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱所屬鎮(zhèn)街所屬鎮(zhèn)街編號編號 11 印染廠地塊改造 2-11 12 佛山中外運(yùn)倉碼有限公司整體改造 2-12 13 上北工商業(yè)城 2-13 14 九江大轉(zhuǎn)灣（國際）夾板專業(yè)市場 2-14 15 向明苑第三期商住小區(qū) 九江鎮(zhèn) 2-15 16 南海絲廠（屬區(qū)公有資產(chǎn)）改造 2-16 17 嶺南、樵南陶瓷

33、廠改造 西樵鎮(zhèn) 2-17 18 南海官窯水泥廠、機(jī)械廠改造 2-18 19 東風(fēng)水庫舊廠區(qū)改造 2-19 20 龍頭村（桃園外圍）舊廠區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 2-20 21 北上村海鮮坊南部一帶改造 2-21 22 五星、新境村級工業(yè)區(qū)舊廠房改造 2-22 23 江湄村道路兩側(cè)舊廠房改造 2-23 24 紅星公路（小塘）站線兩側(cè)舊廠房拆遷改造 2-24 25 官窯舊糧倉 2-25 26 匯江假日花園西南側(cè)舊廠區(qū)改造 2-26 27 東隊(duì)村民小組舊物業(yè) 2-27 28 紅漆廠改造 2-28 29 紅星村舊物業(yè) 2-29 30 官窯村舊物業(yè) 2-30 31 群崗村舊物業(yè) 2-31 32 七甫村舊物業(yè) 2-32

34、 33 五星工業(yè)區(qū)陶瓷行業(yè)轉(zhuǎn)型 2-33 34 桃園路兩側(cè)舊廠區(qū)改造 2-34 35 321 國道（一環(huán)至官華路口）沿線舊廠房改造 2-35 36 石泉沈社舊物業(yè) 2-36 37 松崗建設(shè)路兩側(cè)舊廠區(qū) 2-37 38 華平玗舊物業(yè) 獅山鎮(zhèn) 2-38 39 聯(lián)和工業(yè)西區(qū) 2-39 40 聯(lián)和工業(yè)中區(qū) 2-40 41 羅村佛羅路兩旁改造 2-41 42 羅南水井舊廠房改造 2-42 43 街邊村委會側(cè)舊廠房改造 2-43 44 聯(lián)星機(jī)場路以北（充美村地塊） 2-44 45 桂丹路兩旁舊廠房改造（40-50 米） 2-45 46 粵豐汽配南側(cè)地塊 2-46 47 聯(lián)和崗三地塊 2-47 48 街邊下

35、觀舊廠房改造 2-48 49 上沙路兩旁舊廠房改造（進(jìn)深 40-50 米） 2-49 50 東建玻璃廠地塊 2-50 51 聯(lián)星大道兩旁舊廠房進(jìn)深 40-50 米 羅村鎮(zhèn) 2-51 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 序號序號項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型擬改造擬改造舊廠房舊廠房項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱所屬鎮(zhèn)街所屬鎮(zhèn)街編號編號 合計(jì)用地規(guī)模890.22 公頃 表表 3 3 南海區(qū)南海區(qū)“舊村居舊村居”改造項(xiàng)目列表改造項(xiàng)目列表 序號序號項(xiàng)目類型項(xiàng)目類型擬改造擬改造舊村莊舊村莊村名村名所屬鎮(zhèn)街所屬鎮(zhèn)街編號編號 1 北區(qū) 3-1 2 夏西 3-2 3 北約 3-3 4 夏北 3-4 5 平東 3-5 6 石肯 3-6 7 疊北

36、 3-7 8 夏南一 桂城街道 3-8 9 鳳池 3-9 10 鹽步 3-10 11 瀝中 3-11 12 河?xùn)| 3-12 13 謝邊 3-13 14 沙溪 3-14 15 鐘邊 3-15 16 聯(lián)滘 大瀝鎮(zhèn) 3-16 17 大沖 3-17 18 里水 3-18 19 沙涌 3-19 20 河村 3-20 21 新聯(lián) 3-21 22 洲村 里水鎮(zhèn) 3-22 23 下西九江鎮(zhèn) 3-23 24 崇南 3-24 25 西樵 西樵鎮(zhèn) 3-25 26 七浦 3-26 27 華涌 3-27 28 石泉 3-28 29 小塘 獅山鎮(zhèn) 3-29 30 石聯(lián)丹灶鎮(zhèn) 3-30 31 聯(lián)星 3-31 32 沙坑 3

37、-32 33 羅村 3-33 34 街邊 3-34 35 舊村莊 聯(lián)和 羅村街道 3-35 合計(jì)用地規(guī)模11097.45 公頃 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 4.2 改造的模式引導(dǎo)改造的模式引導(dǎo) 根據(jù)佛山市“三舊”改造項(xiàng)目的現(xiàn)狀特點(diǎn)、發(fā)展程度和改造規(guī)模，改造模 式可分為整體拆除改造、局部拆除改造、保留整治三類。 4.2.1 整體拆除改造模式整體拆除改造模式 4.2.1.1 界定界定 整體拆除改造是指對用地項(xiàng)目的全面拆除改造，包括建設(shè)格局、用地功能、 配套設(shè)施、環(huán)境景觀等方面的重建。以拆除重建為主，整體拆建率超過 30%的 （拆除重建部分的建筑面積與改造項(xiàng)目改造前的總建筑面積之比） ，屬于整體拆

38、 除改造模式。 4.2.1.2 適用對象適用對象 整體拆除改造模式適用于： （1）對城市規(guī)劃實(shí)施有較大影響或與城市總體規(guī)劃確定的用地性質(zhì)、城市 功能和定位嚴(yán)重不符或有安全隱患突出的“舊城鎮(zhèn)” 、 “舊廠房” ； （2）現(xiàn)狀存在問題比較突出，區(qū)位優(yōu)勢明顯、土地價值較高，規(guī)模不大， 且村集體、村民有較強(qiáng)改造意愿的，在城市外因和“舊村居”內(nèi)因作用下自身 有更新改造需求的“舊村居” 。 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 4.2.2 局部拆除改造模式局部拆除改造模式 4.2.2.1 界定界定 局部拆除改造是指在整體格局和功能不作重大調(diào)整的情況下，對“三舊” 改造的局部區(qū)域、關(guān)鍵要素進(jìn)行重點(diǎn)改造。整體拆建率大

39、于 5%、不超過 30% 的，屬于局部拆除改造。 4.2.2.2 適用對象適用對象 局部拆除改造模式主要適用于： （1）現(xiàn)狀整體情況較好，只需要對局部空間和環(huán)境進(jìn)行改造的“舊城鎮(zhèn)” 、 “舊廠房” ； （2）村集體經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)或能夠吸引外來資金投資的，能推動地區(qū)的產(chǎn)業(yè)更 新升級目的，力圖改造部分片區(qū)，但又難于成片推行整體拆除改造的“舊村居” 。 4.2.3 保留整治模式保留整治模式 4.2.3.1 界定界定 保留整治是指通過少量拆遷達(dá)到環(huán)境整治和綠化美化。整體拆建率不超過 5%的， 屬于保留整治模式。 4.2.3.2 適用對象適用對象 保留整治模式主要適用于符合以下條件的“舊村居”： （1）整體

40、建設(shè)情況較好，問題不太嚴(yán)重的“舊村居” ； 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 （2）現(xiàn)狀建筑密度較大、全面改造難度較大的“舊村居” 。 4.3 改造模式的選擇改造模式的選擇 “三舊”項(xiàng)目的改造模式必須根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，制定有針對性的改造 方案。各項(xiàng)目的改造模式可以是單一的，也可以是兩種或多種模式的結(jié)合，具 體的改造模式應(yīng)在“三舊”項(xiàng)目改造詳細(xì)規(guī)劃中予以確定。 4.3.1整體拆除改造項(xiàng)目整體拆除改造項(xiàng)目 對城市近期建設(shè)重點(diǎn)地區(qū)內(nèi)，與城市規(guī)劃沖突嚴(yán)重、安全隱患等問題較為 突出的“三舊”改造項(xiàng)目，選取整體拆除改造模式（拆除建筑面積與改造項(xiàng)目 改造前總建筑面積之比高于 30%），按照規(guī)劃要求重新建設(shè)，能

41、較為徹底地改 變“三舊”改造項(xiàng)目的空間形態(tài)，調(diào)整用地功能，消除“三舊”改造項(xiàng)目與周 圍地區(qū)用地布局和景觀面貌的嚴(yán)重沖突，全面提升空間環(huán)境質(zhì)量，提升用地效 益。本次規(guī)劃擬改造 46 項(xiàng)整體拆建項(xiàng)目，其中包括 10 個舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目，34 個舊廠房改造項(xiàng)目，2 個舊村居改造項(xiàng)目（桂城街道的北區(qū)村和北約村） ，占地 約為 383.04 公頃。 桂城街道的北區(qū)村和北約村“舊村居”的全面改造均為村聯(lián)合房地產(chǎn)商合 作建設(shè)的組織形式，采取市場化運(yùn)作方式，改造項(xiàng)目完成后，符合有關(guān)規(guī)定的 建筑物和附著物可由村和開發(fā)商按比例取得產(chǎn)權(quán)，并可自由轉(zhuǎn)讓。 4.3.2局部拆除改造項(xiàng)目局部拆除改造項(xiàng)目 與城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、

42、公共和市政設(shè)施建設(shè)需要存在局部沖突的“舊城鎮(zhèn)” 改造項(xiàng)目，以及局部地段存在嚴(yán)重的安全隱患、原村民局部拆除改造意愿強(qiáng)烈 的“舊村居”，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際需要和城市規(guī)劃要求實(shí)施局部拆建，將部分用地 內(nèi)的建筑物全部拆除（拆除建筑面積與改造項(xiàng)目改造前總建筑面積之比高于 5%、低于 30%），按照規(guī)劃要求重新建設(shè)。 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 本次規(guī)劃擬改造 35 項(xiàng)局部拆建項(xiàng)目包括 11 個舊城鎮(zhèn)改造項(xiàng)目，17 個舊廠 房改造項(xiàng)目，7 個舊村居改造項(xiàng)目（桂城街道的夏西村，大瀝鎮(zhèn)的瀝中、沙溪、 鐘邊、聯(lián)滘、里水村，羅村街道的羅村村），占地約為 2523.95 公頃。7 個舊 村居改造項(xiàng)目在對部分地塊進(jìn)行局部

43、拆除改造的同時，對區(qū)域內(nèi)的其它用地開 展保留整治，在整體上改善居住環(huán)境、提升土地效益。 表表 4 4 南海區(qū)南海區(qū)“三舊改造三舊改造”擬整體拆除項(xiàng)目列表擬整體拆除項(xiàng)目列表 序號序號擬整體拆除改造項(xiàng)目名稱擬整體拆除改造項(xiàng)目名稱所屬鎮(zhèn)街所屬鎮(zhèn)街編號編號 1石肯南都片區(qū)改造2-1 2疊北工業(yè)區(qū)2-2 3夏北扇面工業(yè)區(qū)2-3 4北區(qū)村3-1 5北約村 桂城街道 3-3 6“一河三岸”舊城區(qū)改造1-2 7金溪糧倉地塊改造1-3 8沙涌出入口改造2-4 9洲村出入口改造2-5 10旗峰廠地塊改造2-6 11里水車隊(duì)鋼琴廠地塊改造2-7 12南海毛巾廠地塊改造2-8 13保鮮廠地塊改造2-9 14粵生廠地塊

44、改造2-10 15印染廠地塊改造 里水鎮(zhèn) 2-11 16桂香路商業(yè)住宅區(qū)1-4 17向明苑第三期商住小區(qū) 九江鎮(zhèn) 2-15 18西樵舊車站、金花街市場改造1-5 19舊石場地塊項(xiàng)目1-6 20愛國商業(yè)步行街1-9 21南海絲廠（屬區(qū)公有資產(chǎn)）改造2-16 22嶺南、樵南陶瓷廠改造 西樵鎮(zhèn) 2-17 23供銷社物業(yè)1-10 24南海官窯水泥廠、機(jī)械廠改造2-18 25東風(fēng)水庫舊廠區(qū)改造2-19 26江湄村道路兩側(cè)舊廠房改造2-23 27官窯舊糧倉2-25 28匯江假日花園西南側(cè)舊廠區(qū)改造2-26 29東隊(duì)村民小組舊物業(yè)2-27 30紅漆廠改造2-28 31群崗村舊物業(yè)2-31 32321 國道（

45、一環(huán)至官華路口）沿線舊廠房改造 獅山鎮(zhèn) 2-35 33丹灶舊鎮(zhèn)區(qū)丹灶鎮(zhèn)1-17 34東興漁港1-19 35原金輪廠1-21 36聯(lián)和工業(yè)西區(qū) 羅村街道 2-39 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 序號序號擬整體拆除改造項(xiàng)目名稱擬整體拆除改造項(xiàng)目名稱所屬鎮(zhèn)街所屬鎮(zhèn)街編號編號 37聯(lián)和工業(yè)中區(qū)2-40 38街邊村委會側(cè)舊廠房改造2-43 39聯(lián)星機(jī)場路以北（充美村地塊）2-44 40桂丹路兩旁舊廠房改造（40-50 米）2-45 41粵豐汽配南側(cè)地塊2-46 42聯(lián)和崗三地塊2-47 43街邊下觀舊廠房改造2-48 44上沙路兩旁舊廠房改造（進(jìn)深 40-50 米）2-49 45東建玻璃廠地塊2-50

46、46聯(lián)星大道兩旁舊廠房進(jìn)深 40-50 米2-51 合計(jì)用地規(guī)模383.04 公頃 表表 5 5 南海區(qū)南海區(qū)“三舊改造三舊改造”擬局部拆除項(xiàng)目列表擬局部拆除項(xiàng)目列表 序號序號擬局部拆除改造項(xiàng)目名稱擬局部拆除改造項(xiàng)目名稱所屬鎮(zhèn)街所屬鎮(zhèn)街編號編號 1 南海大道商業(yè)區(qū) 1-1 2 夏西村 桂城街道 3-2 3 瀝中村3-11 4 沙溪村3-14 5 鐘邊村3-15 6 聯(lián)滘村 大瀝鎮(zhèn) 3-16 7 里水村里水鎮(zhèn)3-18 8 佛山中外運(yùn)倉碼有限公司整體改造 2-12 9 上北工商業(yè)城 2-13 10 九江大轉(zhuǎn)灣（國際）夾板專業(yè)市場 九江鎮(zhèn) 2-14 11 商貿(mào)廣場 1-7 12 樵園改造 西樵鎮(zhèn) 1

47、-8 13 原房管公房1-11 14 官窯大道與禪炭路交叉口1-12 15 松崗糧所、房管所屬房產(chǎn)及周邊舊區(qū)改造1-13 16 石泉食街1-14 17 小塘舊區(qū)塘中路兩側(cè)、塘美村、西社村改造1-15 1872 家小區(qū)住戶、泡沫廠、塘美渦一帶改造1-16 19 龍頭村（桃園外圍）舊廠區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移 2-20 20 北上村海鮮坊南部一帶改造 2-21 21 五星、新境村級工業(yè)區(qū)舊廠房改造 2-22 22 紅星公路（小塘）站線兩側(cè)舊廠房拆遷改造 2-24 23 紅星村舊物業(yè) 2-29 24 官窯村舊物業(yè) 2-30 25 七甫村舊物業(yè) 2-32 26 五星工業(yè)區(qū)陶瓷行業(yè)轉(zhuǎn)型 2-33 27 桃園路兩側(cè)舊廠

48、區(qū)改造 2-34 28 石泉沈社舊物業(yè) 2-36 29 松崗建設(shè)路兩側(cè)舊廠區(qū) 獅山鎮(zhèn) 2-37 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 序號序號擬局部拆除改造項(xiàng)目名稱擬局部拆除改造項(xiàng)目名稱所屬鎮(zhèn)街所屬鎮(zhèn)街編號編號 30 華平玗舊物業(yè) 2-38 31 羅村甘坑村小組地塊1-18 32 羅村皮革市場1-20 33 羅村佛羅路兩旁改造 2-41 34 羅南水井舊廠房改造 2-42 35 羅村村 羅村街道 3-33 合計(jì)用地規(guī)模2523.95 公頃 4.3.3保留整治項(xiàng)目保留整治項(xiàng)目 保留整治是在現(xiàn)狀建筑空間形態(tài)不發(fā)生根本變化的基礎(chǔ)上，對與城市總體 規(guī)劃無嚴(yán)重沖突、建筑布局較整齊、居住環(huán)境較好、基本能夠適合居住

49、需要的 “舊村改造示范村居”，采取各種手段對”舊村居”居住環(huán)境的凈化、美化、 優(yōu)化改造。 26 個示范村居的保留整治應(yīng)根據(jù)各“舊村居”的實(shí)際問題，整理原有舊村 局部空間，除了極少量的農(nóng)民公寓、市政、公用設(shè)施及環(huán)境小品外，基本不涉 及房屋拆建，有針對性地開展歷史文化遺存保護(hù)、建筑外觀改善、公共空間改 善、市政公用設(shè)施改善、公共配套設(shè)施改善和道路交通設(shè)施改善等工作，以改 善“舊村居”的生活環(huán)境和整體景觀，促進(jìn)其與一般城市地區(qū)的協(xié)調(diào)，舒緩村 內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生等問題；如涉及城市景觀節(jié)點(diǎn)而又無法在近期推行拆除改造的， 則應(yīng)對建筑、設(shè)施進(jìn)行外部整飾；適當(dāng)增加村內(nèi)的綠地和開敞空間；注重保護(hù) 原村莊的特色空間和建

50、筑文脈等。 表表 6 6 南海區(qū)南海區(qū)“三舊改造三舊改造”擬保留整治村居列表擬保留整治村居列表 序號序號擬保留整治村居名稱擬保留整治村居名稱所屬鎮(zhèn)街所屬鎮(zhèn)街編號編號 1 夏北村 3-4 2 平東村 3-5 3 石肯村 3-6 4 疊北村 3-7 5 夏南一村 桂城街道 3-8 6 鳳池村 3-9 7 鹽步村 大瀝鎮(zhèn) 3-10 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 序號序號擬保留整治村居名稱擬保留整治村居名稱所屬鎮(zhèn)街所屬鎮(zhèn)街編號編號 8 河?xùn)|村3-12 9 謝邊村3-13 10 大沖村3-17 11 沙涌村3-19 12 河村村3-20 13 新聯(lián)村3-21 14 洲村村 里水鎮(zhèn) 3-22 15 下西村

51、九江鎮(zhèn)3-23 16 崇南村3-24 17 西樵村 西樵鎮(zhèn) 3-25 18 七浦村3-26 19 華涌村3-27 20 石泉村3-28 21 小塘村 獅山鎮(zhèn) 3-29 22 石聯(lián)村丹灶鎮(zhèn)3-30 23 聯(lián)星村3-31 24 沙坑村3-32 25 街邊村3-34 26 聯(lián)和村 羅村街道 3-35 合計(jì)用地規(guī)模9295.70 公頃 4.4 改造的開發(fā)強(qiáng)度引導(dǎo)改造的開發(fā)強(qiáng)度引導(dǎo) “三舊”改造以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益的最大化為目標(biāo)，同 時必須在一定程度上嚴(yán)格控制開發(fā)強(qiáng)度，從而避免過高的開發(fā)強(qiáng)度損害城市的 公共利益、整體利益和長遠(yuǎn)利益。因此，“三舊”改造應(yīng)以國家規(guī)范和佛山 市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)

52、定為指導(dǎo)，合理制定舊城鎮(zhèn)改造的各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)。改 造項(xiàng)目在國土部門進(jìn)行土地出讓之前，規(guī)劃部門要以控制性詳細(xì)規(guī)劃等為依據(jù)， 提出容積率、建筑密度、綠地率等規(guī)劃指標(biāo)。個別項(xiàng)目在進(jìn)行社會、經(jīng)濟(jì)可行 性論證后，確需突破原控制性詳細(xì)規(guī)劃確定指標(biāo)或相關(guān)規(guī)定的，必須按佛山 市城市規(guī)劃管理暫行辦法的相關(guān)規(guī)定，按法定程序提交市規(guī)劃行政主管部門 審批。 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 4.4.1拆除改造區(qū)域控制拆除改造區(qū)域控制 拆除改造區(qū)域包括整體拆除改造區(qū)域和局部拆除改造區(qū)域兩類。規(guī)劃期限 內(nèi)南海區(qū)共有 46 項(xiàng)整體拆建項(xiàng)目和 35 項(xiàng)局部拆建項(xiàng)目，分別占項(xiàng)目總數(shù)的 43和 33，總占地面積約 2906.99 公頃

53、。 根據(jù)相關(guān)規(guī)定，拆除改造區(qū)規(guī)劃控制指標(biāo)如下： （1）改造區(qū)域零散地塊開發(fā)時，地塊的最小面積低層建筑應(yīng)不小于 500， 多層建筑不小于 1000，中高層、高層居住建筑不小于 2000，高層公共建筑 不小于 2 500； （2）改造區(qū)域的綠地率不低于 30； （3）改造區(qū)域的建筑容量控制指標(biāo)應(yīng)結(jié)合現(xiàn)狀情況、服務(wù)區(qū)位、交通區(qū)位、 環(huán)境區(qū)位和土地價值等因素進(jìn)行綜合分析后確定，一般地塊的建筑容量控制可 參考下表： 表表 7 7 改造區(qū)域建筑密度和容積率控制指標(biāo)表改造區(qū)域建筑密度和容積率控制指標(biāo)表 建筑容量類型建筑容量類型建筑密度（建筑密度（d）容積率容積率(far) 低層獨(dú)立式住宅 其他低層住宅建筑3

54、0%d50%0.8 多層33%2.0 中高層30%2.5 住宅建筑（含酒店式公寓） 高層28%3.5 低層50%1.5 多層45%2.7 商業(yè)、辦公建筑（含旅館建 筑、公寓式辦公建筑） 高層40%4.5 單層40%d60%0.4 多層30%d45%0.8far2.5 工業(yè)建筑（一般通用廠房）、 普通倉儲建筑 高層30%d40%1.2far3.0 （4）改造區(qū)域住宅布置應(yīng)符合佛山市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的建筑間 距、退讓和限高要求。 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 4.4.2保留整治區(qū)控制保留整治區(qū)控制 雖然南海區(qū)從里水鎮(zhèn)沙涌村 1995 年率先建設(shè)農(nóng)民公寓起，十年間在全區(qū) 6 各鎮(zhèn) 12 條村已經(jīng)

55、建成農(nóng)村公寓，建設(shè)了 36.85 萬平方米的農(nóng)民公寓，占地 18.13 萬平方米，解決了一部分村民的住房困難，但其中除夏西村拆舊建新， 其余 11 條村都屬于建新不拆舊型。因此，在規(guī)劃期限內(nèi)，劃為保留整治區(qū)的 26 個示范村居，如需建設(shè)農(nóng)民公寓，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行拆舊建新的原則，但在拆建時 序的安排上應(yīng)根據(jù)具體項(xiàng)目和用地進(jìn)行綜合安排。結(jié)合部分地塊的改造項(xiàng)目， 清拆村莊內(nèi)的違章建設(shè)和違法建筑，在保持原村莊特色空間和建筑文脈的前提 下，改造以“抽梳”的方式，逐步降低“舊村居”內(nèi)部的建筑密度，更新和完善 村內(nèi)市政和公共服務(wù)設(shè)施配套，梳理出公共綠地和活動場地，從而以較小的改 造成本，改善“舊村居”內(nèi)部環(huán)境。加

56、強(qiáng)用地控制與管理，嚴(yán)格控制“三舊” 改造所涉示范村居內(nèi)的建設(shè)增量，引導(dǎo)土地資源集約和節(jié)約利用；保持村鎮(zhèn)特 色。 4.5 改造的土地利用功能引導(dǎo)改造的土地利用功能引導(dǎo) “三舊”改造項(xiàng)目的土地利用功能，原則上應(yīng)該符合土地利用總體規(guī)劃和 城市總體規(guī)劃的要求，與城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向和產(chǎn)業(yè)布局相協(xié)調(diào)，積極服務(wù)于周 邊的城市產(chǎn)業(yè)片區(qū)，有利于加快與周邊城市地區(qū)的功能協(xié)調(diào)，有利于提高土地 使用效益，有利于促進(jìn)集體經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。 4.5.1全區(qū)總體功能引導(dǎo)全區(qū)總體功能引導(dǎo) 合理確定“三舊”改造的用地功能。對“三舊”改造中騰挪出的用地，應(yīng) 明確改造編制區(qū)的用地改造意向與功能組織，有效發(fā)揮用地功能調(diào)整所帶來的 經(jīng)濟(jì)效

57、益、社會效益和環(huán)境效益。 南海區(qū)“三舊”改造應(yīng)當(dāng)結(jié)合全區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和總體規(guī)劃布局的要求， 根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位不同，因地制宜確定合適的規(guī)劃功能。在城市核心區(qū)等優(yōu)勢區(qū)位 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 條件，應(yīng)積極發(fā)展商業(yè)、辦公、房地產(chǎn)、居住配套、旅游服務(wù)等職能；在工業(yè) 密集區(qū)，應(yīng)提升村鎮(zhèn)物業(yè)檔次，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的工業(yè)區(qū)、外工村，促進(jìn)”舊村居” 與城市功能布局的融合。 4.5.2各鎮(zhèn)（街）各鎮(zhèn)（街） “三舊三舊”改造的功能引導(dǎo)改造的功能引導(dǎo) 桂城街道的“三舊”改造，應(yīng)承接“廣佛 rbd”的建設(shè)要求，充分利 用軌道交通等發(fā)展機(jī)遇，改造成為包括商業(yè)、辦公、配套公寓等多種功能，設(shè) 施完善、環(huán)境良好的綜合服務(wù)社區(qū)。

58、部分條件不成熟的“舊村居”以環(huán)境整治 為主。 大瀝鎮(zhèn)“三舊”改造以“舊村居”改造為主。大瀝鎮(zhèn)村級經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷 史較長，應(yīng)結(jié)合物業(yè)改造，進(jìn)行局部拆除改造，提升村級物業(yè)檔次、建設(shè)農(nóng)民 公寓，提高土地產(chǎn)出效益。 里水的“三舊”改造，應(yīng)結(jié)合道路出入口和“一河兩岸”等重點(diǎn)景區(qū) 建設(shè)，整治舊物業(yè)、舊廠房，改造成為居住環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)設(shè)施完善的公園大 型居住社區(qū)、商業(yè)配套區(qū)。部分條件不成熟的“舊村居”以環(huán)境整治為主。 九江“三舊”改造，應(yīng)結(jié)合南豐碼頭升級改造和專業(yè)市場的發(fā)展，為 物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供多層次居住和商業(yè)等配套服務(wù)；部分條件不成熟的“舊村居” 以環(huán)境整治為主。 西樵鎮(zhèn)的“舊城鎮(zhèn)” 、 “舊廠房”改造，應(yīng)結(jié)

59、合西樵山旅游景區(qū)的建設(shè)， 改造成為商業(yè)、居住、文化旅游等多種功能的綜合社區(qū)；“舊村” 改造結(jié)合少 部分地塊的拆除改造工作，建設(shè)農(nóng)民公寓、外工村和居住區(qū)，整體采取保留整 治的模式，可鼓勵結(jié)合自身?xiàng)l件發(fā)展特色旅游產(chǎn)業(yè)和商業(yè)、餐飲、旅館等配套 服務(wù)。 獅山鎮(zhèn)的“三舊”改造，應(yīng)結(jié)合南海軟件科技園、獅山科技工業(yè)園、 松夏工業(yè)園、有色金屬工業(yè)園、小塘汽配工業(yè)園等產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，改造成為配 套設(shè)施完善、居住環(huán)境良好、為大工業(yè)區(qū)的發(fā)展提供良好的商業(yè)、居住、生活 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 配套等綜合服務(wù)區(qū)，有條件的村以村民小組為單位結(jié)合農(nóng)民公寓和外工村建設(shè)， 發(fā)展具有產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)，其原有的產(chǎn)業(yè)功能在改造后應(yīng)逐

60、步向規(guī)劃的重點(diǎn)產(chǎn)業(yè) 園區(qū)集中，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。 丹灶鎮(zhèn)發(fā)展啟動較晚，“三舊” 改造項(xiàng)目以舊鎮(zhèn)區(qū)用地整體拆除改造， 以商住房為主，并對示范村居進(jìn)行環(huán)境整治。 羅村街道的“三舊”改造，應(yīng)充分利用其優(yōu)越的區(qū)位條件，改造成為 包括商業(yè)、居住、酒店、新式廠房區(qū)等綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)。部分有條件的村結(jié)合農(nóng)民 公寓和舊物業(yè)改造進(jìn)行綜合環(huán)境整治。 “三舊”改造項(xiàng)目的改造主體、改造模式、改造意向的具體實(shí)施計(jì)劃參照 表 8表 10。 佛山市南海區(qū)三舊改造專項(xiàng)規(guī)劃 表表 8 8 南海區(qū)南海區(qū)“舊城鎮(zhèn)舊城鎮(zhèn)”項(xiàng)目改造實(shí)施計(jì)劃表項(xiàng)目改造實(shí)施計(jì)劃表 序序 號號 擬改造舊城鎮(zhèn)擬改造舊城鎮(zhèn) 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱 所屬區(qū)位所屬區(qū)位 項(xiàng)目用地規(guī)