論農(nóng)村私房買賣合同的效力

1、論農(nóng)村私房買賣合同的效力【摘要】近年來農(nóng)村私房買賣市場(chǎng)活躍，關(guān)于房屋買賣的糾紛也是越來越頻繁。是否允許宅基地上的房屋買賣，我國(guó)法律規(guī)定不甚明確，國(guó)務(wù)院有關(guān)文件則指出城鎮(zhèn)居民不得購(gòu)買農(nóng)村住宅以及取得宅基地使用權(quán)，而合同法對(duì)合同效力的認(rèn)定又另有規(guī)定，相關(guān)規(guī)定的不相一致，使農(nóng)村私房買賣合同的效力，成為歷來爭(zhēng)論的熱點(diǎn)之一。本文從農(nóng)村私房買賣行為中涉及的不同的法律關(guān)系入手，綜合分析我國(guó)現(xiàn)行立法下有關(guān)農(nóng)村私房買賣行為的法律規(guī)范，來探討農(nóng)村私房買賣合同效力的問題?！娟P(guān)鍵詞】農(nóng)村私房買賣 合同效力 宅基地使用權(quán)AbstractRural Private trading markets in recent ye

2、ars, the active disputes on buying and selling homes is becoming more and more frequent. Whether to allow the sale and purchase of houses on the homestead of the law is unclear, the relevant documents of the State Council, pointed out that urban residents are not allowed to purchase rural residentia

3、l use rights in homestead, Contract Law recognized the validity of the contract and as otherwise provided, the relevant provisions are not consistent, so the effectiveness of the contract for the sale of rural Private, traditionally one of the hotly debated. Different legal relationship to start fro

4、m the Rural Private trading behavior involved a comprehensive analysis of the legal norms of behavior on Rural Private trading under current legislation, and to investigate the Rural Private contract for the sale of the effectiveness of the problem.KeywordsRural Private trading the effectiveness of

5、contract homestead right of use引言近年來，我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，城市郊區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村房屋因拆遷而身價(jià)陡增，農(nóng)村房屋買賣行為大量出現(xiàn)，也因此導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣合同糾紛激增。不少當(dāng)事人在利益的驅(qū)動(dòng)下，單方反悔和故意毀約，紛紛向法院提出訴求，對(duì)當(dāng)初以低價(jià)賣掉的農(nóng)村房屋，甚至是已經(jīng)交付完畢的房屋以房屋買賣合同無效為由而主張返還。此類糾紛如何解決，不僅涉及雙方當(dāng)事人的切身利益，也不僅僅是房屋買賣合同有效抑或無效的問題，它還涉及合同效力認(rèn)定之后的法律責(zé)任與判決執(zhí)行問題，同時(shí)司法判決不同的價(jià)值取向也會(huì)給民眾的行為方式作出不同導(dǎo)向，而且對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同效力

6、的認(rèn)定也關(guān)系到我國(guó)有關(guān)農(nóng)村土地的政策與相關(guān)法律秩序。也因此，對(duì)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定成為當(dāng)今的熱點(diǎn)問題，北京2 / 14“畫家村”小產(chǎn)房案更是引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。社會(huì)各界紛紛對(duì)此進(jìn)行探討，眾說紛紜，至今也無法給出一致答案。在我國(guó)目前的司法實(shí)踐中，通常根據(jù)買方身份的不同，將農(nóng)村私房買賣區(qū)分為三種類型：第一類是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員購(gòu)買農(nóng)村房屋；第二類是其他集體經(jīng)濟(jì)組織的成員購(gòu)買農(nóng)村房屋；第三類是城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋。對(duì)于第一類合同，法院一般認(rèn)定為有效。第二類合同如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，一般也認(rèn)定合同有效。而對(duì)于第三類合同，在理論和實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議較大、糾紛最多，一般為城鎮(zhèn)居民向農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組

7、織成員購(gòu)買其私有房屋。 參見李松、朱雨晨、黃潔：北京法院調(diào)研建議允許農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，載法制日?qǐng)?bào)2008年12月7日，第8版。本文主要探討這類合同。 一、農(nóng)村私房買賣合同效力“同案不同判”的司法現(xiàn)狀司法實(shí)踐中對(duì)于農(nóng)村私房買賣合同效力的認(rèn)定及處理，全國(guó)各地法院的分歧較大，存在“同案不同判”的現(xiàn)象，總體而言，認(rèn)定合同無效判決的占據(jù)多數(shù)。（一）判定合同有效的司法實(shí)踐認(rèn)定農(nóng)村私房買賣合同有效的判決在目前的司法實(shí)踐中非常少見。1999年新修訂的土地管理法開始實(shí)施。在此之前，國(guó)家有關(guān)立法和政策并不禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋，允許城鎮(zhèn)居民通過“申請(qǐng)一審批”的方式取得農(nóng)村的宅基地使用權(quán)。而在此之后的司法裁判中，

8、很少有承認(rèn)宅基地使用權(quán)可以向非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員轉(zhuǎn)讓的，但實(shí)務(wù)界對(duì)此仍存在較大爭(zhēng)議。浙江省溫州中院曾專門組織課題組，對(duì)甌海、瑞安和蒼南 三個(gè)法院進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果顯示：多數(shù)法官認(rèn)為，只要合同是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)，法院就應(yīng)認(rèn)定合同有效，以維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全。少數(shù)法官認(rèn)為，作為宅基地的集體土地的轉(zhuǎn)讓不符合土地管理法第63條的規(guī)定，農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。 鄭永勝、鞠海亭、鄭文平：“農(nóng)村房屋買賣：是耶，非耶？農(nóng)村房屋買賣糾紛案件的調(diào)查與思考”，載最高人民法院網(wǎng)，（二）判定合同無效的司法實(shí)踐對(duì)于此類合同，司法實(shí)踐中判其為無效的較為多見。北京市高院下發(fā)的關(guān)于農(nóng)村私有

9、房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要（京高法2004391號(hào)）認(rèn)為，房屋買賣必然涉及宅基地買賣，而宅基地買賣是我國(guó)法律、行政法規(guī)所禁止的，進(jìn)而認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無效。2012年在張某與趙某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛上訴案中，北京市第一中級(jí)人民法院也承認(rèn)原審判決對(duì)房屋買賣協(xié)議無效的認(rèn)定。 參見張某與趙某農(nóng)村房屋買賣合同糾紛上訴案，北京市第一中級(jí)人民法院民事判決書(2012)一中民終字第11569號(hào)。在於某某訴杭州市蕭山區(qū)某某高級(jí)中學(xué)農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案中，法院以如下理由認(rèn)定合同無效：宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員所享有的權(quán)利，與享有者的特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員、無權(quán)取得

10、或變相取得。本案原、被告所簽訂合同的買賣標(biāo)的物不僅包括農(nóng)村房屋，還包括相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。被告自是不符合農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員身份，且訴爭(zhēng)房屋及宅基地的權(quán)屬至今未作變更。因此，本案買賣合同因違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效。 參見於某某訴杭州市蕭山區(qū)某某高級(jí)中學(xué)農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案，杭州市蕭山區(qū)人民法院民事判決書(2012)杭蕭瓜民初字第83號(hào)。江蘇省李軍杰訴於元中等農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案中，法院也是認(rèn)定合同無效。參見李軍杰訴於元中等農(nóng)村房屋買賣合同糾紛案，江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)人民法院民事判決書(2012)武前民初字第47號(hào)。在這種“無效”的處理模式中，多數(shù)都是以合同違反法律、行政法規(guī)

11、的強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定合同無效的。二、理論界對(duì)農(nóng)村私房買賣合同效力的不同爭(zhēng)論相比司法實(shí)務(wù)中多數(shù)判決都認(rèn)定此類合同為無效的情形，理論界對(duì)此類合同效力的爭(zhēng)議卻非常激烈。（一）合同有效論及其理由此種觀點(diǎn)多以合同法第五十二條為作為判定合同效力的法律依據(jù)，認(rèn)為只要買賣合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不存在法律規(guī)定的合同無效和可撤銷情形，應(yīng)該認(rèn)定為有效。認(rèn)為實(shí)務(wù)中以1999年關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知（以下簡(jiǎn)稱通知）第二條第二款的規(guī)定“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”來認(rèn)定

12、農(nóng)村房屋買賣合同無效是不正確的，因?yàn)樵撏ㄖ獮閲?guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布，不屬于合同法中規(guī)定的“法律”和“行政法規(guī)”，所以不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。（二）合同無效論及其理由認(rèn)為此類農(nóng)村私房買賣合同無效的理由主要有，一是認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣必然涉及宅基地使用權(quán)主體的變更，而我國(guó)一些政府文件中均明確規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得人應(yīng)當(dāng)是取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購(gòu)買宅基地上的農(nóng)村房屋。而物權(quán)法、土地管理法也對(duì)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作出了限制，因此認(rèn)為此種違反國(guó)家規(guī)定的行為應(yīng)認(rèn)定為無效。二是認(rèn)為確認(rèn)合同無效比確認(rèn)合同有效更能得到順利地執(zhí)行，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有的相關(guān)規(guī)定，如果判決農(nóng)村房屋買賣合同有效的話，必然導(dǎo)致

13、依法應(yīng)取得房屋所有權(quán)的買受人無法在國(guó)土部門辦理土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證的后果，判決無法執(zhí)行。三是認(rèn)為此種房屋的買賣侵犯了集體經(jīng)濟(jì)組織及其他組織成員的公共利益。如果允許集體經(jīng)濟(jì)組織成員自由處分農(nóng)村房屋所有權(quán)，根據(jù)“房地一體”的原則，宅基地使用權(quán)主體必然會(huì)無限制的擴(kuò)大，甚至引入一部分城市居民。在我國(guó)農(nóng)村保障制度尚未完善、農(nóng)業(yè)用地日趨減少的國(guó)情下，不將宅基地使用權(quán)主體予以限定，最終必定會(huì)使部分農(nóng)民喪失土地，居無定所，生存環(huán)境更加惡劣，公共利益必然受到侵犯。三、我國(guó)現(xiàn)行立法下的農(nóng)村私房買賣合同的效力分析不論司法實(shí)務(wù)與理論界有何爭(zhēng)議，要解決農(nóng)村私房買賣糾紛都無可避免的要遇到確定該類合同的效力問題，由于我國(guó)現(xiàn)

14、行法律對(duì)此沒有十分明確的規(guī)定，而規(guī)定農(nóng)村私房買賣行為的法律法規(guī)與相關(guān)政策又不協(xié)調(diào)統(tǒng)一，要確定這類合同的效力則需要綜合分析有關(guān)法律以及政策的規(guī)定。且在農(nóng)村私房買賣中，不僅涉及到買賣合同效力的問題，還涉及到房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓以及宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓問題，而對(duì)于房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓，同樣存在較大爭(zhēng)議。（一）對(duì)于農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律分析1.我國(guó)法律允許農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓毫無疑問，村民對(duì)其房屋是享有所有權(quán)的。而基于私法自治理念，無法想象一個(gè)人對(duì)房屋擁有所有權(quán)，卻不能將其轉(zhuǎn)讓。物權(quán)法第64條規(guī)定“私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)?！钡?9條規(guī)定“所有

15、權(quán)人對(duì)自己的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利?！笨梢娨晕覈?guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定，房屋所有人自是可以對(duì)房屋的所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。上述判定房屋買賣合同無效的司法實(shí)踐，變相阻止了房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，這不僅違反了私法自治的理念，限制了所有權(quán)人的對(duì)其所有之物的權(quán)利，同時(shí)也不符合我國(guó)法律的規(guī)定。2. 房地一體原則在我國(guó)現(xiàn)行法上的規(guī)定 雖然房屋所有權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，然而，在我國(guó)土地公有制的經(jīng)濟(jì)制度下，對(duì)集體所有的宅基地之上的房屋所有權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，必然要考慮房屋與宅基地之間的關(guān)系。物權(quán)法第147條：“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)

16、一并處分?！?這是“房地一體”、“房隨地走”原則的體現(xiàn)，但根據(jù)本條規(guī)定其適用的是“建設(shè)用地使用權(quán)”，宅基地使用權(quán)是否可以適用這一原則呢？物權(quán)法第135條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)國(guó)家所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。”有學(xué)者認(rèn)為這是我國(guó)法律對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行的解釋，認(rèn)為建設(shè)用地使用權(quán)限于國(guó)有土地，但筆者認(rèn)為，根據(jù)本條規(guī)定，其只是明確了建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利，并非對(duì)“建設(shè)用地使用權(quán)”的定義。而土地管理法第4條第2款的規(guī)定，土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。其第三款接著規(guī)定，前款所稱農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田

17、水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。根據(jù)該條規(guī)定，“宅基地”只能劃歸為建設(shè)用地，宅基地使用權(quán)也應(yīng)為建設(shè)用地使用權(quán)的一類或者類比建設(shè)用地使用權(quán)，“房地一體”原則也應(yīng)適用宅基地與其上的房屋。根據(jù)上文的分析，房屋所有權(quán)人可以將其房屋轉(zhuǎn)讓，農(nóng)民也自是可以將其私有房屋出讓，其宅基地使用權(quán)也應(yīng)該隨房屋的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓，但對(duì)“宅基地使用權(quán)”是否可以轉(zhuǎn)讓卻存在較大爭(zhēng)議。3. 房地一體原則下的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓爭(zhēng)議 根據(jù)上文分析，宅基地使用權(quán)與農(nóng)村房屋也應(yīng)適用“房地一體”原

18、則。據(jù)此如果房屋所有權(quán)要成功轉(zhuǎn)讓的話，宅基地使用權(quán)也必須合法轉(zhuǎn)讓。而我國(guó)為維護(hù)農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)體制，對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了限制，對(duì)于其能否轉(zhuǎn)讓存在眾多爭(zhēng)議。有學(xué)者認(rèn)為禁止宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是不合理的。既然法律不禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓，既然宅基地上的房屋所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，則意味著宅基地使用權(quán)也可以轉(zhuǎn)讓。 王利明：物權(quán)法論（修訂本），中國(guó)政法大學(xué)出版社，2003年7月修訂版，475頁(yè)。宅基地使用權(quán)人可以將地上建筑物以出售、贈(zèng)與、繼承、遺贈(zèng)的方式移轉(zhuǎn)于他人，宅基地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。 馬俊駒，余延滿：民法原論，法律出版社，2010年9月第四版，392頁(yè)。也有學(xué)者認(rèn)為宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是有限制的。只能與房子

19、一起轉(zhuǎn)讓；只能轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不能轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民。 侯水平，黃果天等：物權(quán)法爭(zhēng)點(diǎn)詳析，法律出版社，2007年1月第1版， 321頁(yè)。宅基地使用權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓?我國(guó)法律對(duì)此規(guī)定如何，下文將從我國(guó)現(xiàn)行法律制度著手予以分析。（二）對(duì)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律分析1、我國(guó)法律有關(guān)宅基地使用權(quán)的規(guī)定宅基地使用權(quán)指的是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員依法享有的在農(nóng)民集體所有的土地上建造個(gè)人住宅的權(quán)利。根據(jù)我國(guó)物權(quán)法第152條的規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。其特點(diǎn)是宅基地使用權(quán)的主體限于“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員”，與享有者特定的身份相聯(lián)系

20、，而對(duì)于宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，物權(quán)法第153條僅做了銜接性的規(guī)定，即適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。而物權(quán)法第155條又同時(shí)規(guī)定已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。這一規(guī)定實(shí)際上明示了農(nóng)村宅基地是可以轉(zhuǎn)讓的。土地管理法對(duì)此的規(guī)定見于第62條和第63條，第62條的內(nèi)容主要是“一戶一宅”制度以及對(duì)農(nóng)民建宅和取得宅基地使用權(quán)須經(jīng)審批的規(guī)定，其第四款“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定顯然是允許房屋買賣的，也是允許宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的。而第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè).其禁止轉(zhuǎn)讓限于

21、“非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，農(nóng)民已建好的住宅自然是屬于農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是對(duì)于農(nóng)民為生活所需將房屋出賣同時(shí)將宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與城鎮(zhèn)居民的行為，借此融資，筆者認(rèn)為也是屬于農(nóng)業(yè)建設(shè)的一方面。而宅基地本身即為建設(shè)用地，其使用權(quán)主體的變更并不會(huì)改變宅基地的性質(zhì)，因此該條顯然不能調(diào)整宅地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題。 劉英全：“農(nóng)村私有房屋轉(zhuǎn)讓中涉及的相關(guān)法律問題”，載法律適用2008年第11期，第96頁(yè)?？梢钥闯?，我國(guó)法律對(duì)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為并未予以禁止。2、關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的國(guó)家的其他規(guī)定國(guó)務(wù)院辦公廳在1999年5月頒布的關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知（以下簡(jiǎn)稱通知）第2條第二款規(guī)定“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售，也

22、不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”2004年11月國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見（以下簡(jiǎn)稱意見）出臺(tái)，明確規(guī)定嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。因此，根據(jù)國(guó)家政策，人民法院不應(yīng)支持城鎮(zhèn)居民要求在農(nóng)村購(gòu)買宅基地或者房屋的訴訟請(qǐng)求。 參見秦弓，婭琳：“法院不支持城鎮(zhèn)居民農(nóng)村購(gòu)房”，載人民法院報(bào)2007年8月10日，第8版。盡管通知和意見都明確規(guī)定城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購(gòu)置宅基地。但是該二者既不是立法法中所指的法律，也不具有行政法規(guī)的效力。宅基地使用權(quán)雖然是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員所享

23、有的權(quán)利，與享有者的特定身份相聯(lián)系，但是，我國(guó)法律并不禁止宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓；國(guó)務(wù)院相關(guān)文件中禁止宅基地使用權(quán)向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓，其主要目的是為加強(qiáng)土地管理。筆者認(rèn)為，宅基地之上的房屋買賣，雖然改變了房屋所有權(quán)的歸屬，但其既不改變土地所有權(quán)的性質(zhì)，也不影響宅基地的用途，宅基地之上依然是供居住所用的房屋，且房屋所有人是否為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，并不影響農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)宅基地的管理。所以認(rèn)為宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓的說法既不符合法律規(guī)定，也不是土地管理的唯一方式；而實(shí)踐中認(rèn)定宅基地之上的房屋買賣合同無效的判決，不僅破壞了原有交易，違反了締約時(shí)當(dāng)事人的意思表示，同時(shí)也助長(zhǎng)了此類合同違約的氣焰，實(shí)不可取。（三

24、）農(nóng)村私房買賣合同效力的法律分析1.合同法對(duì)合同效力的規(guī)定我國(guó)的法律體系屬于成文法體系，對(duì)合同效力進(jìn)行調(diào)整的基本方式是通過法律的明文規(guī)定實(shí)現(xiàn)的。 李玉仁等：合同效力研究，北京大學(xué)出版社2006年版，第14頁(yè)。合同法第44條，依法成立的合同自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。合同法第52條規(guī)定了合同的五種無效情形，在近年來農(nóng)村私房買賣糾紛中，對(duì)于認(rèn)定買賣合同的效力問題的爭(zhēng)議主要涉及第五種情形違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。認(rèn)定合同的效力應(yīng)以合同法對(duì)合同效力的規(guī)定為依據(jù)，同時(shí)我國(guó)法律、行政法規(guī)并未對(duì)農(nóng)村私房買賣合同作出要式性的規(guī)定，所以農(nóng)村私房買賣合同

25、在買賣雙方當(dāng)事人達(dá)成合意時(shí)即生效，在不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定情形下，應(yīng)認(rèn)為合同自始有效。 2.合同法下農(nóng)村私房買賣合同的效力分析 在農(nóng)村私房買賣行為中所涉及的“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓”以及“宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”問題上，根據(jù)上述分析可知，在有關(guān)農(nóng)村私房買賣的法律法規(guī)中，物權(quán)法與土地管理法對(duì)此并不加以禁止，而嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村住宅 和取得宅基地使用權(quán)的通知與決定并不屬于法律與行政法規(guī)范疇，因此不能作為判定合同效力的法律依據(jù)。也就是說如果農(nóng)村私房買賣合同所涉及的內(nèi)容并沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，也在不存在合同法第52條規(guī)定的其他無效情形時(shí)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同有效。3.認(rèn)定合同有效而產(chǎn)生的問題及處理

26、意見在對(duì)城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂的農(nóng)村私房買賣合同作出有效認(rèn)定的情形下，法院的判決又會(huì)與國(guó)家的相關(guān)政策以及規(guī)章制度產(chǎn)生矛盾，行政機(jī)關(guān)以通知和決定的規(guī)定對(duì)經(jīng)判決應(yīng)轉(zhuǎn)讓的房屋不予登記，拒絕發(fā)放土地使用證以及房產(chǎn)證，導(dǎo)致合同雖被認(rèn)定為有效，買受人雖占有房屋，卻無法取得房屋的所有權(quán)。合同雖有效卻無法實(shí)際履行。但司法裁判不僅僅是為解決問題糾紛，更是對(duì)法治的倡導(dǎo)與遵守，以及民眾日后行為的導(dǎo)向與指引，考慮各方利益，筆者依舊認(rèn)為對(duì)于此類意思表示真實(shí)、不存在合同法第52條規(guī)定的無效情形而僅僅是與國(guó)家相關(guān)政策與規(guī)章制度相違背的合同，應(yīng)認(rèn)定其有效，理由如下：首先，農(nóng)村私房買賣問題為私法糾紛，應(yīng)尊重當(dāng)事人締約時(shí)的意思自治，保護(hù)對(duì)方的信賴?yán)妫S護(hù)交易安全，防止社會(huì)誠(chéng)實(shí)信用的缺失。其次，對(duì)于尚未履行的合同，如一方反悔，自可按違約處理，承當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任，而不必認(rèn)定合同無效后通過締約過失責(zé)任來實(shí)現(xiàn)救濟(jì)；對(duì)于已經(jīng)交付標(biāo)的，