農(nóng)房貸不良處置制度建設(shè)分析

1、農(nóng)房貸不良處置制度建設(shè)分析 武漢江夏農(nóng)房貸不良貸款制度安排的現(xiàn)狀與問(wèn)題 2017年，按照國(guó)務(wù)院關(guān)于農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款改革試點(diǎn)工作的部署和要求，武漢市江夏區(qū)出臺(tái)了農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款實(shí)施細(xì)則和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金管理辦法，這些政策主要以雙方協(xié)商、債務(wù)展期、債務(wù)重組、按序清償、房產(chǎn)拍賣、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償方法為主來(lái)處置農(nóng)房貸不良貸款。與房產(chǎn)拍賣制度的模糊性相比，江夏區(qū)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償制度做了較為具體的規(guī)劃，設(shè)立了一定額度的農(nóng)房貸風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，專項(xiàng)用于分擔(dān)貸款人農(nóng)房貸風(fēng)險(xiǎn)損失，不足部分由區(qū)政府在下一財(cái)政年度予以補(bǔ)齊。這一政府兜底性的制度安排只對(duì)貸款銀行的損失作出了明確的補(bǔ)償安排，對(duì)發(fā)生不良貸款的

2、農(nóng)戶安置問(wèn)題則未有考慮。雖然相關(guān)政策要求，不良貸款資產(chǎn)賣斷或者抵押物處置變現(xiàn)資金，在扣除處置變現(xiàn)產(chǎn)生的直接費(fèi)用后，按照該筆貸款的代償比例，用于補(bǔ)充農(nóng)房貸風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金和彌補(bǔ)貸款人貸款本息損失，但房產(chǎn)拍賣制度的模糊性，不良貸款農(nóng)戶的住房安置未能得到有效解決。因此，從制度設(shè)計(jì)層面來(lái)看，農(nóng)房貸風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金無(wú)法單獨(dú)處置農(nóng)房貸不良貸款。如果農(nóng)房貸風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金無(wú)法從農(nóng)房處置中獲得補(bǔ)償，僅僅依靠財(cái)政性補(bǔ)充的政府兜底型補(bǔ)償方式必然會(huì)因財(cái)政壓力過(guò)大而不具有可持續(xù)性。另外，盡管政府和央行分支機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)銀行在貸款方面給予一定的優(yōu)惠政策，但商業(yè)銀行為將潛在風(fēng)險(xiǎn)和損失降到最低，它們提供的農(nóng)房貸大多是1年期的短期貸款，貸款

3、基本在2018年底到期，與試點(diǎn)工作的結(jié)束期剛好吻合。因此，不論是從制度安排還是從商業(yè)銀行貸款的現(xiàn)實(shí)運(yùn)作來(lái)看，江夏區(qū)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償制度的定位不準(zhǔn)、可行性不強(qiáng)，這一制度也無(wú)法單獨(dú)成為處置農(nóng)房貸不良貸款的有效制度。 溫州樂(lè)清農(nóng)房貸不良貸款制度安排的做法與成效 在試點(diǎn)期內(nèi)，樂(lè)清市制定了一系列政策制度，在處置不良貸款方面，該市出臺(tái)了樂(lè)清市農(nóng)房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)資金管理辦法和樂(lè)清市農(nóng)房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)資金操作規(guī)程，這些政策主要以債務(wù)展期或重組、以貸還貸、協(xié)議轉(zhuǎn)讓、司法拍賣等方法為主來(lái)處置農(nóng)房貸不良貸款。當(dāng)債務(wù)展期或重組、以貸還貸、協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方法無(wú)法處置時(shí)，樂(lè)清市以司法處置為主、政府保障為輔的方式處置農(nóng)房貸

4、不良貸款，設(shè)立農(nóng)房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，并與金融機(jī)構(gòu)共同設(shè)立“信聯(lián)信惠農(nóng)貸”風(fēng)險(xiǎn)保障金。樂(lè)清市風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)資金并不是用于彌補(bǔ)農(nóng)房貸產(chǎn)生的不良貸款，而是用于發(fā)生不良貸款農(nóng)戶的房屋騰退及其房屋安置，這種制度安排基本解決了農(nóng)房貸不良貸款發(fā)生時(shí)農(nóng)戶“無(wú)家可歸”的難題，為房屋拍賣和流轉(zhuǎn)提供了有利環(huán)境，在一定程度上提高了司法判決執(zhí)行率，這種迂回處置的方式反而更加有效。為使風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償專項(xiàng)資金能夠自給自足，當(dāng)房屋拍賣成功后，法院會(huì)及時(shí)從拍賣款中優(yōu)先歸還用于房屋騰退及其房屋安置的貨幣周轉(zhuǎn)金，迅速增補(bǔ)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金專戶。此外，當(dāng)借款人申請(qǐng)農(nóng)房抵押貸款時(shí)，個(gè)人按貸款本金的5繳入風(fēng)險(xiǎn)保障金專用賬戶，自愿繳納風(fēng)險(xiǎn)保障金的貸款

5、農(nóng)戶，銀行貸款利率上浮比例不超過(guò)基準(zhǔn)利率的5%，從而構(gòu)建了良性循環(huán)的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制。 相關(guān)建議 農(nóng)房抵押貸款離不開確權(quán)頒證、合法合規(guī)、產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)等重要制度的建設(shè)，但從商業(yè)銀行的角度來(lái)看，他們最為關(guān)心的則是風(fēng)險(xiǎn)可控條件下的利潤(rùn)最大化。當(dāng)前，農(nóng)村信用環(huán)境普遍不高，農(nóng)戶貸款存在較大的道德風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)銀行擔(dān)心貸款無(wú)法收回時(shí)，必然會(huì)形成逆向選擇。通過(guò)對(duì)比分析和思考，筆者提出以下幾點(diǎn)建議。一是風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金制度應(yīng)是使司法拍賣農(nóng)房的資金前置化，該制度的主要功能應(yīng)是保證農(nóng)戶房屋騰退及其房屋安置，解決農(nóng)戶“無(wú)家可歸”的難題，然后通過(guò)法院拍賣房屋獲得的資金優(yōu)先補(bǔ)充風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金的制度安排，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償資金的自給自足而使其具有可持續(xù)性，減輕政府財(cái)政壓力。二是為降低農(nóng)戶道德風(fēng)險(xiǎn)和銀行逆向選擇，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)農(nóng)村信用體系建設(shè)，不斷提高農(nóng)民的信用意識(shí)，通過(guò)建立農(nóng)村信用評(píng)價(jià)系統(tǒng)，逐步解決農(nóng)戶與金融機(jī)構(gòu)之間的信息不對(duì)稱問(wèn)題，打消金融機(jī)構(gòu)放貸的后顧之憂。三是為加大銀行放貸的主動(dòng)性，應(yīng)注重培育農(nóng)戶的生產(chǎn)能力，使農(nóng)民的投資項(xiàng)目具有可持續(xù)的穩(wěn)定現(xiàn)金流，提高農(nóng)民經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)、創(chuàng)造價(jià)值的能力，從