土地使用權(quán)評(píng)估及建筑物評(píng)估概述

1、 第第 七七 章章 土地使用權(quán)評(píng)估及建筑物評(píng)估土地使用權(quán)評(píng)估及建筑物評(píng)估 第一節(jié)第一節(jié) 土土 地地 使使 用用 權(quán)權(quán) 概概 述述 第二節(jié)第二節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估程序和原則土地使用權(quán)評(píng)估程序和原則 第三節(jié)第三節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的成本法土地使用權(quán)評(píng)估的成本法 第四節(jié)第四節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的收益法土地使用權(quán)評(píng)估的收益法 第第 一一 節(jié)節(jié) 土土 地地 使使 用用 權(quán)權(quán) 概概 述述一、土地與土地使用權(quán)一、土地與土地使用權(quán)二、土地的分類及其特性二、土地的分類及其特性 （一）土地資產(chǎn)的分類（一）土地資產(chǎn)的分類 1 1、按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途、按社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途 2 2、按經(jīng)濟(jì)地理位置、按經(jīng)濟(jì)地理位置 3 3、按所有權(quán)歸屬

2、、按所有權(quán)歸屬 4 4、按利用程度、按利用程度 5 5、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢(shì)、按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢(shì)（一）特征（一）特征 1 1、地價(jià)是地租的資本化、地價(jià)是地租的資本化 2 2、地價(jià)是權(quán)益價(jià)格、地價(jià)是權(quán)益價(jià)格 3 3、土地具有增值性、土地具有增值性 4 4、地價(jià)與用途相關(guān)、地價(jià)與用途相關(guān) 5 5、地價(jià)具有個(gè)別性、地價(jià)具有個(gè)別性 6 6、地價(jià)具有可比性、地價(jià)具有可比性（二）種類（二）種類 1 1、基準(zhǔn)地價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià) 2 2、標(biāo)定地價(jià)、標(biāo)定地價(jià) 3 3、交易底價(jià)、交易底價(jià) 4 4、市場(chǎng)交易價(jià)、市場(chǎng)交易價(jià) 5 5、課稅價(jià)格、課稅價(jià)格 第第 二二 節(jié)節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估程序和原則土地使用權(quán)評(píng)估程序和原則

3、一、程序一、程序（一）明確委托項(xiàng)目的基本事項(xiàng)（一）明確委托項(xiàng)目的基本事項(xiàng)（二）制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃（二）制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃（三）現(xiàn)場(chǎng)勘察，搜集資料，選擇評(píng)估方案（三）現(xiàn)場(chǎng)勘察，搜集資料，選擇評(píng)估方案 1 1、國(guó)有土地使用權(quán)證書、國(guó)有土地使用權(quán)證書 2 2、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、協(xié)議、國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、協(xié)議 3 3、政府有關(guān)部門關(guān)于土地使用權(quán)問題的批文、政府有關(guān)部門關(guān)于土地使用權(quán)問題的批文 4 4、土地使用權(quán)獲取途徑、方式等背景資料、土地使用權(quán)獲取途徑、方式等背景資料 5 5、地產(chǎn)規(guī)劃資料、地產(chǎn)規(guī)劃資料 6 6、地產(chǎn)狀況資料、地產(chǎn)狀況資料 7 7、其他資料，如規(guī)劃圖，交通圖等。、其他資料，如規(guī)

4、劃圖，交通圖等。 （四）撰寫報(bào)告（四）撰寫報(bào)告二、地價(jià)評(píng)估的原則二、地價(jià)評(píng)估的原則 （一）替代原則（一）替代原則 （二）最有效使用原則（二）最有效使用原則 （三）合法原則（三）合法原則 第第 三三 節(jié)節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的成本法土地使用權(quán)評(píng)估的成本法一、基本思路一、基本思路二、適用范圍二、適用范圍三、計(jì)算公式三、計(jì)算公式土地價(jià)格土地價(jià)格= =土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)+ +土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)+ +稅費(fèi)稅費(fèi) + +利潤(rùn)利潤(rùn)+ + 土地增值收益土地增值收益四、操作步驟四、操作步驟（一）計(jì)算土地取得費(fèi)用（一）計(jì)算土地取得費(fèi)用 1 1、征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組

5、織的費(fèi)用的費(fèi)用 2 2、為取得已使用城市土地而需要支付的拆遷、為取得已使用城市土地而需要支付的拆遷費(fèi)費(fèi)（二）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)（二）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi) 1 1、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 2 2、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用 3 3、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)、小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)（三）計(jì)算投資利息（三）計(jì)算投資利息 （四）計(jì)算投資利潤(rùn)（四）計(jì)算投資利潤(rùn)（五）土地增值收益確定（五）土地增值收益確定 五、應(yīng)用舉例五、應(yīng)用舉例 某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000m2，該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)用和耕地占用稅

6、）為每畝遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)用和耕地占用稅）為每畝10萬元，萬元，土地開發(fā)費(fèi)用為每平方公里土地開發(fā)費(fèi)用為每平方公里2億元，土地開發(fā)周億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的35%，開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為開發(fā)商要求的投資回報(bào)率為10%，當(dāng)土地出讓增，當(dāng)土地出讓增值率為值率為15%，銀行貸款年利率為，銀行貸款年利率為6%，試評(píng)估該，試評(píng)估該土地的價(jià)格。土地的價(jià)格。該土地的各項(xiàng)投入成本均已知，可用成本法評(píng)估。該土地的各項(xiàng)投入成本均已知，可用成本法評(píng)估。（1）計(jì)算土地取得費(fèi)用）計(jì)算土地取得費(fèi)用 土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)=10萬元萬元/畝畝=150元元/平方米

7、平方米（2 2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用 土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)=2=2億元億元/ /平方公里平方公里=200=200元元/ /平方米平方米（3 3）計(jì)算投資利息）計(jì)算投資利息土地取得費(fèi)的記息期為土地取得費(fèi)的記息期為2 2年，土地開發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，年，土地開發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，則：則： 土地取得費(fèi)利息土地取得費(fèi)利息 =150 =150xx（1+6%1+6%）2 ）-1=18.54-1=18.54（元元/ /平方米）平方米） 土地開發(fā)費(fèi)用利息土地開發(fā)費(fèi)用利息 =200 =20035%35%（1+6%1+6%）1.51.5-1-1+200+20065%65%（1+6%1+6%）0.50

8、.5-1-1）=10.23=10.23（元（元/ /平方米）平方米）（4 4）計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)）計(jì)算開發(fā)利潤(rùn) 開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)=（1 1）+ +（2 2） x10%=35x10%=35（元元/ /平方米）平方米）（5 5）計(jì)算土地價(jià)格）計(jì)算土地價(jià)格土地價(jià)格土地價(jià)格=（1 1）+ +（2 2）+ +（3 3）+ +（4 4） x x（1+15%1+15%） = =（150+200+18.54+10.23+35150+200+18.54+10.23+35）x x（1+15%1+15%） =413.77 =413.77（元元/ /平方米）平方米） 該宗地單價(jià)為該宗地單價(jià)為413.77413.77（元元/

9、 /平方米），總價(jià)為平方米），總價(jià)為32065503206550元元 第第 四四 節(jié)節(jié) 土地使用權(quán)評(píng)估的收益法土地使用權(quán)評(píng)估的收益法一、基本思路一、基本思路二、適用范圍二、適用范圍三、純收益三、純收益 （一）純收益的含義（一）純收益的含義 （二）客觀總收益（二）客觀總收益 （三）客觀總費(fèi)用（三）客觀總費(fèi)用四、資本化率四、資本化率 （一）資本化率的實(shí)質(zhì)（一）資本化率的實(shí)質(zhì)（二）求取資本化率的方法（二）求取資本化率的方法 1.純收益與售價(jià)比率法。純收益與售價(jià)比率法。 2.安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法。 3.各種投資風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法。各種投資風(fēng)險(xiǎn)、收益率排序插入法。 （三

10、）資本化率的種類（三）資本化率的種類 1.綜合資本化率。綜合資本化率。 2.建筑物資本化率。建筑物資本化率。 3.土地資本化率。土地資本化率。五、計(jì)算公式五、計(jì)算公式 （一）純收益不變（一）純收益不變 1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計(jì)算式：下計(jì)算式： p=a/r 2.在收益年期有限，資本化率大于零的條件在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計(jì)算式：下，有以下計(jì)算式： p=a/r1-1/(1+r)n 3.在收益年期有限，資本化率等于零的條件在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下計(jì)算式：下，有以下計(jì)算式： p=a x n （二）純收益

11、在若干年后保持不變二）純收益在若干年后保持不變 1.無限年期收益。其基本公式為：無限年期收益。其基本公式為： p=i=1i=1t tai/(1+r)ai/(1+r)i i+a/r(1+r)+a/r(1+r)t t 2.2.有限年期收益。其計(jì)算公式為：有限年期收益。其計(jì)算公式為： p=p=i=1i=1t tai/(1+r)ai/(1+r)i i+a/r(1+r)+a/r(1+r)t t1-1/1-1/（1+r1+r）n-tn-t （三）純收益按等差級(jí)數(shù)變化（三）純收益按等差級(jí)數(shù)變化 1. 1.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：的條件下

12、，有以下計(jì)算式： p=a/r+b/rp=a/r+b/r2 2 2. 2.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限在純收益按等差級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：的條件下，有以下計(jì)算式： p=p=（a/r+b/ra/r+b/r2 2） 1-1/1-1/（1+r1+r）n n-b/r-b/r* *n/(n/(1+r1+r）n n 3. 3.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無限在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：的條件下，有以下計(jì)算式： p= a/r-b/rp= a/r-b/r2 2 4.4.在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限在純收益按等差級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條

13、件下，有以下計(jì)算式：的條件下，有以下計(jì)算式： p=p=（a/r-b/ra/r-b/r2 2） 1-1/1-1/（1+r1+r）n n+b/r+b/r* *n/(n/(1+r1+r）n n ( (四四) )純收益按等比級(jí)數(shù)變化純收益按等比級(jí)數(shù)變化 1. 1.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：的條件下，有以下計(jì)算式： p=a/(r-s)p=a/(r-s) 2.2.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限在純收益按等比級(jí)數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：的條件下，有以下計(jì)算式： p=a/(r-s)1-p=a/(r-s)1-（1+s1

14、+s）/(1+r)/(1+r)n n 3.3.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期無限收益年期無限的條件下，有以下計(jì)算式：的條件下，有以下計(jì)算式： p=a/(r+s)p=a/(r+s) 4.4.在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限在純收益按等比級(jí)數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計(jì)算式：的條件下，有以下計(jì)算式： p=a/(r+s)1-p=a/(r+s)1-（1-s1-s）/(1+r)/(1+r)n n （五）已知未來若干年后地產(chǎn)價(jià)格的條件下，（五）已知未來若干年后地產(chǎn)價(jià)格的條件下，有以下計(jì)算式：有以下計(jì)算式： p=a/r1-1/(1+r)p=a/r1-1/(1+r)t t+

15、pt/(1+r)+pt/(1+r)t t 六、操作步驟六、操作步驟 （一）計(jì)算總收益（一）計(jì)算總收益 （二）計(jì)算總費(fèi)用（二）計(jì)算總費(fèi)用 （三）計(jì)算土地純收益（三）計(jì)算土地純收益 （四）確定資本化率（四）確定資本化率 （五）計(jì)算地價(jià)（五）計(jì)算地價(jià)七、應(yīng)用舉例七、應(yīng)用舉例例例1.1.有一宗土地，土地使用權(quán)出讓年期為有一宗土地，土地使用權(quán)出讓年期為5050年，年，資本化率為資本化率為10%10%，預(yù)計(jì)未來前，預(yù)計(jì)未來前5 5年的純收益分別為年的純收益分別為1515萬元、萬元、1616萬元、萬元、1818萬元、萬元、1515萬元、萬元、2020萬元，從萬元，從第六年開始，純收益大約可以穩(wěn)定在第六年開始

16、，純收益大約可以穩(wěn)定在2525萬元左右，萬元左右，試評(píng)估該宗土地的收益價(jià)格。試評(píng)估該宗土地的收益價(jià)格。解：根據(jù)純收益在若干年后保持不變，且收益有解：根據(jù)純收益在若干年后保持不變，且收益有限年期的計(jì)算公式：限年期的計(jì)算公式：p=15/p=15/（1+10%1+10%）+16/+16/（1+10%1+10%）2 2+18/+18/（1+10%1+10%）3 3+15/+15/（1+10%1+10%）4 4+20 /+20 /（1+10%1+10%）5 5+25/+25/（1+10%1+10%）5 5* *1-1/1-1/（1+10%1+10%）50-550-5 p=216.1 p=216.1（萬元

17、）萬元）例例2.2.有一宗地產(chǎn)，目前的純收益為有一宗地產(chǎn)，目前的純收益為5050萬元，資本萬元，資本化率為化率為5%5%，若（，若（1 1）未來各年的純收益將在上一）未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加年的基礎(chǔ)上增加1 1萬元；（萬元；（2 2）未來各年的純收益）未來各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)將在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1%1%。試分別評(píng)估兩種情。試分別評(píng)估兩種情況下的地產(chǎn)收益價(jià)格。況下的地產(chǎn)收益價(jià)格。解：根據(jù)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增和等比級(jí)數(shù)遞增解：根據(jù)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增和等比級(jí)數(shù)遞增的計(jì)算公式：的計(jì)算公式： （1 1）p=50/5%+1/p=50/5%+1/（5%5%）2 2=1400=

18、1400（萬元）萬元） （2 2）p=50/p=50/（5%-1%5%-1%）=1250=1250（萬元）萬元）例例3.3.某宗土地從某宗土地從19951995年年1 1月月1 1日至日至20002000年年1 1月月1 1日日5 5年中，每年的純收益為年中，每年的純收益為1010萬元，預(yù)計(jì)從萬元，預(yù)計(jì)從20002000年年1 1月月1 1日起，以每年純收益逐年遞增日起，以每年純收益逐年遞增0.10.1萬元；資本萬元；資本化率為化率為10%10%，試評(píng)估該宗土地在，試評(píng)估該宗土地在19951995年年1 1月月1 1日的日的價(jià)格。價(jià)格。解：根據(jù)純收益按等差級(jí)數(shù)遞增的計(jì)算公式，該解：根據(jù)純收益按

19、等差級(jí)數(shù)遞增的計(jì)算公式，該宗土地宗土地20002000年年1 1月月1 1日的價(jià)格為：日的價(jià)格為： p p20002000=a/r+b/r=a/r+b/r2 2=100/10%+0.1/(10%)=100/10%+0.1/(10%)2 2=110(=110(萬元萬元) ) 該宗土地該宗土地19951995年年1 1月月1 1日的價(jià)格為：日的價(jià)格為： p p9595=10/10%=10/10%* *1-1/1-1/（1+10%1+10%）5 5+110/+110/（1+10%1+10%）5 5 =37.91+68.30=37.91+68.30 =106.21 =106.21（萬元）萬元） 例例4

20、.4.某房地產(chǎn)公司于某房地產(chǎn)公司于19961996年年1111月以有償方式取得月以有償方式取得一塊土地一塊土地5050年使用權(quán)，并于年使用權(quán)，并于19981998年年1111月在此地塊月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓，當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米方米20002000元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為5555年，殘值率為年，殘值率為2%2%。20002000年該類建筑重置價(jià)格為每平方米年該類建筑重置價(jià)格為每平方米25002500元。該元。該建筑占地面積建筑占地面積500500平方米，建筑面積為平方米，建筑面積為900900平方米。平方米。在出租期間，每月平均

21、實(shí)收租金為在出租期間，每月平均實(shí)收租金為3 3萬元。另據(jù)萬元。另據(jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄕ{(diào)查，當(dāng)?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫字椒矫?050元，空置率為元，空置率為10%10%，每年需支付的管，每年需支付的管理費(fèi)、維修費(fèi)、土地使用稅及房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)等理費(fèi)、維修費(fèi)、土地使用稅及房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)等出租費(fèi)用為出租費(fèi)用為7326073260元，土地資本化率元，土地資本化率7%7%，建筑物，建筑物資本化率資本化率8%8%。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地20002000年年1111月的土地使用權(quán)價(jià)格；月的土地使用權(quán)價(jià)格； 計(jì)算過程：計(jì)算過程：1.確定評(píng)估

22、方法確定評(píng)估方法該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。該宗房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益，適宜采用收益法。2.計(jì)算總收益計(jì)算總收益總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益?？偸找鎽?yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益。年總收益年總收益=50*12*900*（1-10%）=486000（元）（元）3.計(jì)算總費(fèi)用計(jì)算總費(fèi)用年總費(fèi)用已知為年總費(fèi)用已知為73620（元）（元）4.計(jì)算房地產(chǎn)純收益計(jì)算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益=年總收益年總收益-年總費(fèi)用年總費(fèi)用 =486000-73260=412740（元）（元）5.計(jì)算房屋純收益計(jì)算房屋純收益（1）計(jì)算年折舊費(fèi)）計(jì)算年折舊費(fèi)年折舊費(fèi)年折舊費(fèi)=建筑物重置價(jià)建筑物重置價(jià)

23、/使用年限使用年限=2500*900/48 =466875（元）（元）（2）計(jì)算房屋現(xiàn)值）計(jì)算房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)房屋重置價(jià)-年折舊費(fèi)年折舊費(fèi)*已使用年數(shù)已使用年數(shù) =2500*900-46875*2=2156250（元）（元）（3）計(jì)算房屋純收益）計(jì)算房屋純收益房屋年純收益房屋年純收益=房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值*房屋資本化率房屋資本化率 =2156250*8%=172500（元）（元）6.計(jì)算土地純收益計(jì)算土地純收益土地年純收益土地年純收益=年房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益-房屋年純收益房屋年純收益 =412740-172500=240240（元）（元）7.計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格 土地使用權(quán)在土地使用權(quán)在2000年年11月的剩余使用年期為月的剩余使用年期為50-4=46（年）。（年）。v=240240/7%*1-1/（1+7%）46=327928.8（元）元）8.評(píng)估結(jié)果評(píng)估結(jié)果 本宗土地在本宗土地在2000年年11月的土地使用權(quán)價(jià)格為月的土地使用權(quán)價(jià)格為3279280.8元，單價(jià)為每平方米元，單價(jià)為每平方米6558.56元。元。第六節(jié) 建筑物評(píng)估一、建筑物的特性（房屋、構(gòu)筑物）不可位移性、產(chǎn)權(quán)邊界復(fù)雜性、功能變異性二、分類（一）按房屋承重結(jié)構(gòu)分類1、鋼結(jié)構(gòu)2、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)3、混合結(jié)構(gòu)4、其他結(jié)構(gòu)三、建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素1、