深圳寶能亞洲城定位策劃報(bào)告

1、精品.寶能亞洲城定位策劃報(bào)告寶能亞洲城定位策劃報(bào)告深圳市寶能投資集團(tuán)有限公司深圳市寶能投資集團(tuán)有限公司20132013 年元月年元月 1818 日日精品.目目 錄錄一項(xiàng)目基本情況.3 31.1 項(xiàng)目概況.3所在區(qū)位.3周邊現(xiàn)狀.4交通情況.4周邊配套服務(wù).4所屬區(qū)域的城市定位.5二項(xiàng)目規(guī)劃定位.6 6南地塊主題定位.6北地塊主題定位.6南地塊功能定位.6北地塊功能定位.7三設(shè)計(jì)建議.8 83.1 SHOPPINGMALL 定位.8商業(yè)定位.8業(yè)態(tài)構(gòu)成.83.2 五星級(jí)大酒店和四星級(jí)服務(wù)式高級(jí)公寓定位.83.2.1 園區(qū)企業(yè)的市場(chǎng)需求.83.2.2 五星級(jí)酒店帶動(dòng)四星級(jí)服務(wù)式高級(jí)公寓的定位.93

2、.2.3 五星級(jí)酒店的規(guī)模和品質(zhì).93.2.4 高級(jí)公寓的市場(chǎng)需求.93.2.5 項(xiàng)目形象和目標(biāo)客戶定位.103.3 總部基地定位 .103.3.1 項(xiàng)目周邊規(guī)劃及發(fā)展方向.103.3.2 目標(biāo)客戶類型.103.3.3 目標(biāo)客戶群的分布.113.3.4 目標(biāo)客戶的需求.11精品. 具備發(fā)展科技企業(yè)總部基地的條件.123.3.6 總部基地是更高層次的商務(wù)、辦公空間.123.3.7 總部基地的發(fā)展規(guī)模和檔次.123.3.8 市場(chǎng)定位.133.3.9 產(chǎn)品特色.133.3.10 產(chǎn)品業(yè)態(tài).133.3.11 項(xiàng)目規(guī)模及發(fā)展計(jì)劃.143.3.12 目標(biāo)客戶定位.143.4 其他定位.14四面積配比建議.

3、15154.1 總的面積配比.154.1.1 SHOPPINGMALL主力店面積分配 .164.1.2 SHOPPINGMALL輔助店面積分配 .174.1.3 五星級(jí)酒店面積分配.174.1.4 高級(jí)公寓面積分配.194.1.5 室外設(shè)施面積分配.194.1.6 產(chǎn)業(yè)大廈和總部基地面積分配.20總部基地商務(wù)配套面積分配.21精品.一項(xiàng)目基本情況一項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況寶能亞洲城位于深圳市寶安區(qū)龍華清湖，由南地塊（宗地號(hào) A828-0022）和北地塊（宗地號(hào) A828-0023）組成，總占地面積為 300400.17 平方米,計(jì)入容積率總建筑面積為。其中南地塊總占地面積為,計(jì)入容積率總

4、建筑面積為349100.00 平方米；北地塊總占地面積為。所在區(qū)位所在區(qū)位寶能亞洲城地處龍華、觀瀾、布吉三街道的交匯處，與三街道中心區(qū)直線距離分別為 5、4、9 公里。是深圳市九大重點(diǎn)發(fā)展園區(qū)之一的“龍華觀瀾坂雪崗高新區(qū)”的區(qū)域內(nèi)，并處中心位置。地塊東部是坂田街道崗頭村的工業(yè)園區(qū)，西部是龍華街道城區(qū)；南面為坂雪崗，北部相隔機(jī)荷高速是觀瀾高新科技園區(qū)。整個(gè)區(qū)域是特區(qū)外新的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域，也是深圳市新的城區(qū)最重要的組成部分。周邊現(xiàn)狀周邊現(xiàn)狀地塊周邊目前尚處于開發(fā)和建設(shè)階段，已建成并開始生產(chǎn)的只有深圳卷煙廠和深圳市彩煌實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司兩家。已經(jīng)規(guī)劃待建的項(xiàng)目有富安娜工業(yè)園、深圳市廣播電影電視集團(tuán)文化產(chǎn)

5、業(yè)基地、深圳特區(qū)報(bào)工業(yè)園和富士康服務(wù)配套項(xiàng)目等。周邊一公里內(nèi)有西南向?yàn)楦皇靠倒I(yè)園；東南向?yàn)槿A為基地；南向是利寶精品.來塑膠（深圳）有限公司；金榮達(dá)科技工業(yè)園、元征公司、深圳康冠電腦技術(shù)有限公司、中控科技生物識(shí)別中心、華強(qiáng)智能等；東向有崗頭村的亞洲工業(yè)園、海洋世紀(jì)工業(yè)園、風(fēng)門坳生態(tài)科技園、禾坪崗高科技工業(yè)園等；北向與機(jī)荷高速相隔的為觀瀾高新技術(shù)園區(qū)。交通情況交通情況地塊交通現(xiàn)狀是：西為梅觀高速公路；北為機(jī)荷高速公路；東為水官高速公路；南為布瀾路。地塊交通規(guī)劃是：靠近本地塊東為五和大道，還有清平快速。地鐵四號(hào)線續(xù)建工程將終點(diǎn)站處長到龍華中心城區(qū)，十一號(hào)線從深圳西站到塘坑，在本片區(qū)設(shè)有坂田站和雪崗

6、站；現(xiàn)有的平南鐵路和平鹽鐵路也將進(jìn)行改造。以上的交通布局將有效串聯(lián)南山、龍華、坂雪崗、橫崗、鹽田、東莞及惠州。周邊配套服務(wù)周邊配套服務(wù)項(xiàng)目周邊兩公里內(nèi)沒有大型生活配套服務(wù)設(shè)施。一公里內(nèi)除華為坂田基地有百草園是華為的員工公寓（包括宿舍、會(huì)所、酒店和社康中心）外，沒有大型生活配套服務(wù)設(shè)施。二公里內(nèi)有崗頭村社區(qū)，社區(qū)現(xiàn)有小規(guī)模低檔次的服務(wù)基礎(chǔ)，龍華崗頭客運(yùn)站、萬勝購物廣場(chǎng)、金太陽酒店、崗頭社區(qū)健康服務(wù)中心、三和休閑中心、華城百貨等初級(jí)生活服務(wù)配套設(shè)施。五公里內(nèi)有龍華街道中心城區(qū)，區(qū)內(nèi)的酒店、餐飲、商貿(mào)、金融、證券、精品.保險(xiǎn)、休閑娛樂、物流、房地產(chǎn)等第三產(chǎn)業(yè)有一定的規(guī)模，是深圳中北部的金融、餐飲、商

7、貿(mào)儲(chǔ)運(yùn)中心及房地產(chǎn)龍頭。城區(qū)內(nèi)有各類檔次的酒店，餐廳 500 多家，有多家三、四星級(jí)酒店，為周邊地區(qū)提供基本的生活服務(wù)。從現(xiàn)狀看，一公里內(nèi)的配套服務(wù)空白，二公里內(nèi)能提供生活服務(wù)的設(shè)施和場(chǎng)所不足而且檔次較低；能提供較完善的生活服務(wù)條件的地方距離較遠(yuǎn)。周邊五公里范圍內(nèi)除華為百草園定位與本項(xiàng)目高級(jí)公寓接近外， SHOPPINGMALL、5A智能化寫字樓、五星級(jí)大酒店和總部基地?zé)o論品質(zhì)、檔次和規(guī)模無競(jìng)爭產(chǎn)品。本項(xiàng)目建成后必將成為龍華、觀瀾、布吉區(qū)域最高標(biāo)準(zhǔn)最高品質(zhì)的城市綜合體。所屬區(qū)域的城市所屬區(qū)域的城市定位定位根據(jù)深圳市規(guī)劃局于 2003 年公布的深圳市城市功能組團(tuán)結(jié)構(gòu)研究 ，確定在全市域劃分十一個(gè)

8、功能組團(tuán)，并提出了各組團(tuán)的功能定位及發(fā)展策略。在特區(qū)外，打破原有區(qū)、街道辦行政界線，劃分八個(gè)功能組團(tuán)。本地塊位于龍華街道辦，根據(jù)寶安龍崗各組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃屬于中部綜合組團(tuán)，包括寶安區(qū)的龍華、觀瀾和龍崗區(qū)的布吉（現(xiàn)為坂田街道辦轄區(qū)）的坂雪崗，總面積 203.5 平方公里。2004 年底城市建設(shè)用地 80.9 平方公里，占總面積的 40.2%。組團(tuán)的功能定位為市中心區(qū)的配套綜合服務(wù)區(qū)。組團(tuán)將重點(diǎn)發(fā)展：以華為、富士康等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱的制造業(yè)；以華南物流園與和記黃埔物流園為代表的倉儲(chǔ)業(yè)；以商貿(mào)、教育、衛(wèi)生、文體娛樂為主的配套產(chǎn)業(yè)。精品.組團(tuán)現(xiàn)狀總?cè)丝?73.2 萬人，至 2020 年，組團(tuán)人口控制規(guī)模

9、為 125 萬人；組團(tuán)將進(jìn)一步集約有序發(fā)展，至 2020 年組團(tuán)城市建設(shè)用地規(guī)模為 119.5 平方公里，生態(tài)控制用地 61.0 平方公里，限制區(qū)用地 20.9 平方公里。按照城市規(guī)劃布局，本片區(qū)的所在的組團(tuán)建設(shè)目標(biāo)是成為經(jīng)濟(jì)繁榮、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)和諧、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集中的現(xiàn)代化客運(yùn)交通樞紐和綜合服務(wù)組團(tuán)，是深圳市中長期發(fā)展的新核心。二項(xiàng)目規(guī)劃定位二項(xiàng)目規(guī)劃定位南地塊主題定位南地塊主題定位南地塊定位為集綜合城市消費(fèi)、星級(jí)酒店服務(wù)和高端商務(wù)辦公為一體的城市綜合體。北地塊主題定位北地塊主題定位北地塊定位為集新材料科技研發(fā)、生產(chǎn)、加工、展示、交易、國際資本市場(chǎng)信息交流、創(chuàng)投孵化、商務(wù)辦公和企業(yè)

10、集團(tuán)總部為一體的具有國際化多功能環(huán)保生態(tài)產(chǎn)業(yè)式總部基地。南地塊功能定位南地塊功能定位南地塊滿足城市綜合配套服務(wù)和商業(yè)服務(wù)功能。包括：1. 以大型室內(nèi) SHOPPINGMALL 實(shí)現(xiàn)綜合城市消費(fèi)服務(wù)。主定位為經(jīng)營超市、大百貨、品牌專賣、電腦通訊、圖書音像等；精品.輔定位為餐飲類、休閑娛樂、美體健身、生活服務(wù)等。2以 5A 智能化甲級(jí)寫字樓實(shí)現(xiàn)高端商務(wù)辦公服務(wù)。主定位為創(chuàng)投金融、國際商務(wù)、國際資本、信息服務(wù)中心等。3以五星級(jí)大酒店和四星級(jí)酒店式高級(jí)公寓實(shí)現(xiàn)多方位的星級(jí)酒店服務(wù)。主定位為五星級(jí)大酒店和四星級(jí)酒店式高級(jí)公寓服務(wù)。 4. 以多種文化設(shè)施實(shí)現(xiàn)社區(qū)綜合輔助配套服務(wù)。主定位為演藝中心、展覽中心

11、、培訓(xùn)中心、會(huì)員中心等；輔定位為銀行分理處、證券交易大廳、郵政郵電、醫(yī)療防疫、書吧、網(wǎng)吧等。2.42.4 北地塊功能定位北地塊功能定位北地塊滿足科技產(chǎn)業(yè) CBD 形態(tài)的全方位綜合服務(wù)。包括：1.以多功能產(chǎn)業(yè)大廈實(shí)現(xiàn)新材料產(chǎn)業(yè)科技研發(fā)、生產(chǎn)、加工、展示、交易、商務(wù)辦公等功能。相對(duì)獨(dú)立的辦公空間企業(yè)總部基地實(shí)現(xiàn)國際資本運(yùn)作、信息交流、創(chuàng)投孵化和高端商務(wù)等功能。3以多形式特種服務(wù)設(shè)施實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)綜合輔助配套服務(wù)。主定位為多功能智能化會(huì)議服務(wù)、工商稅務(wù)服務(wù)、海關(guān)進(jìn)出口事務(wù)服務(wù)、商標(biāo)注冊(cè)服務(wù)、產(chǎn)品鑒定服務(wù)、第三方軟件評(píng)測(cè)服務(wù)、專利及新技術(shù)服務(wù)、博士站提供的特殊技術(shù)和數(shù)據(jù)庫服務(wù)、創(chuàng)投孵化服務(wù)、信貸擔(dān)保服務(wù)、法

12、律事務(wù)服務(wù)、特種電信業(yè)務(wù)服務(wù)、快遞物流服務(wù)、特種環(huán)衛(wèi)服務(wù)、辦公設(shè)備維護(hù)服務(wù)精品.以及非工作時(shí)間的常規(guī)性職工餐飲、美容美發(fā)、健體健身、休閑娛樂、生活服務(wù)等。三設(shè)計(jì)建議三設(shè)計(jì)建議3.13.1 SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL 定位定位3.1.13.1.1 商業(yè)定位商業(yè)定位以“品牌化、時(shí)尚化、個(gè)性化、年輕化”為主題，以“中高檔品牌、大眾服務(wù)、一站式享受”為特征，以“都市白領(lǐng)階層”為消費(fèi)群體，集“購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、藝術(shù)、體育”為一體的綜合性體驗(yàn)式購物天堂、娛樂之都、美食之城。3.1.23.1.2 業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)構(gòu)成零售以主力百貨店、大型超市、精品專賣店為主，餐飲以美食街、快餐

13、店、高檔餐廳、茶館等為主，娛樂以文藝表演、互動(dòng)體驗(yàn)項(xiàng)目等為主。3.23.2 五星級(jí)大酒店和四星級(jí)服務(wù)式高級(jí)公寓五星級(jí)大酒店和四星級(jí)服務(wù)式高級(jí)公寓定位定位 園區(qū)企業(yè)的市場(chǎng)需求園區(qū)企業(yè)的市場(chǎng)需求高級(jí)商務(wù)人士的出行方式基本上是機(jī)場(chǎng)-大酒店-會(huì)場(chǎng)，并以大酒店為基本點(diǎn)，因此靠近商務(wù)活動(dòng)地點(diǎn)選擇五星級(jí)大酒店帶動(dòng)四星級(jí)服務(wù)式高級(jí)公寓是最佳選擇。通過對(duì)本項(xiàng)目周邊情況調(diào)查，此種模式目前以及可以預(yù)見的未來還沒精品.有，園區(qū)企業(yè)的需求和周邊大型企業(yè)的需求將是本項(xiàng)目五星級(jí)大酒店和四星級(jí)服務(wù)式高級(jí)公寓的目標(biāo)客戶。 五星級(jí)酒店帶動(dòng)四星級(jí)服務(wù)式高級(jí)公寓的五星級(jí)酒店帶動(dòng)四星級(jí)服務(wù)式高級(jí)公寓的定位定位大酒店可以滿足短期商務(wù)居住

14、的需求，服務(wù)式高級(jí)公寓可以滿足長期本區(qū)域高管、白領(lǐng)階層人士以及商務(wù)客人的需求， “酒店+高級(jí)公寓”的組合完全可以滿足本項(xiàng)目及周邊企業(yè)中高端商務(wù)人士的需求?！拔逍羌?jí)大酒店+四星級(jí)服務(wù)式高級(jí)公寓” 的開發(fā)可以起到承上啟下的作用，首先可以提高本項(xiàng)目多功能研發(fā)商務(wù)空間的市場(chǎng)吸引力，其次可以為本項(xiàng)目的商業(yè)部分帶來一個(gè)穩(wěn)定的客源。以大酒店帶動(dòng)服務(wù)式高級(jí)公寓的管理模式，也可以提升公寓的品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)單身公寓向服務(wù)式高級(jí)公寓的跨越。增加公寓的投資價(jià)值。高級(jí)公寓建成后將用來出售或出租，并委托酒店管理公司提供服務(wù)，以增加項(xiàng)目的投資價(jià)值。 五星級(jí)酒店的規(guī)模和品質(zhì)五星級(jí)酒店的規(guī)模和品質(zhì)大酒店的品質(zhì)以五星級(jí)為設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，服務(wù)

15、配套追求與同級(jí)別同地域酒店服務(wù)項(xiàng)目的差異化、自然人性化和高端化。高級(jí)公寓采用每相臨兩間可分可合式又相對(duì)獨(dú)立的模式，以滿足客戶的投資、自用、出租的不同選擇。 高級(jí)公寓的高級(jí)公寓的市場(chǎng)需求市場(chǎng)需求關(guān)外的高級(jí)公寓發(fā)展很慢，基本上是由一些住宅承擔(dān)著這部分的需求。從精品.發(fā)展趨勢(shì)看，一旦特區(qū)內(nèi)的商務(wù)辦公活動(dòng)遷移到關(guān)外，對(duì)高級(jí)公寓的需求會(huì)大量增加。本項(xiàng)目未來將吸引大量的科技企業(yè)進(jìn)駐，對(duì)高級(jí)公寓這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的需求也會(huì)日益聚增。 項(xiàng)目形象和目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目形象和目標(biāo)客戶定位項(xiàng)目形象定位：建議發(fā)展五星級(jí)大酒店及服務(wù)式高級(jí)公寓，為入住總部基地和甲級(jí)寫字樓的高科技與金融企業(yè)提供舒適、便捷的商務(wù)服務(wù)，方便總部基地及周

16、邊企業(yè)商務(wù)會(huì)議、商務(wù)培訓(xùn)以及居家休閑生活。目標(biāo)客戶以入住總部基地的科技企業(yè)為主，兼顧項(xiàng)目周邊科技企業(yè)的需求。3.33.3 總部基地總部基地定位定位3.3.13.3.1 項(xiàng)目周邊規(guī)劃及發(fā)展方向項(xiàng)目周邊規(guī)劃及發(fā)展方向本項(xiàng)目重點(diǎn)發(fā)展通訊設(shè)備、計(jì)算機(jī)及配件、光機(jī)電一體化、電子信息、新材料及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。以本項(xiàng)目為中心，方圓 20 公里內(nèi)涵蓋了深圳未來主要的產(chǎn)業(yè)集群，根據(jù)分析這里有條件成為未來深圳一個(gè)區(qū)域商務(wù)及商業(yè)中心。寶能寶能總部基地總部基地富士康光明高新區(qū)觀瀾高新區(qū)深圳中心區(qū)平湖物流基地華為坂田基地精品.3.3.23.3.2 目標(biāo)客戶類型目標(biāo)客戶類型深圳十大優(yōu)勢(shì)行業(yè)包括：通訊產(chǎn)業(yè)、半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)、新星平

17、板顯示產(chǎn)業(yè)、數(shù)字視聽產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、汽車電子研發(fā)與制造業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)。寶能總部基地位于這些產(chǎn)業(yè)集群的中心地帶，毫無疑問，這些產(chǎn)業(yè)將是寶能總部基地的目標(biāo)客戶群。根據(jù)對(duì)客戶資料的統(tǒng)計(jì)分析，進(jìn)駐商務(wù)辦公樓的客戶以金融保險(xiǎn)業(yè)、電子信息及通信、交通物流、咨詢顧問等行業(yè)企業(yè)為主，分別占行業(yè)的20.1%、18.12%、13.63%、13.87%，合計(jì)占總量的 65.72%.3.3.33.3.3 目標(biāo)客戶群的分布目標(biāo)客戶群的分布寶能總部基地的目標(biāo)客戶主要分布在福田區(qū)、南山區(qū)以及寶安區(qū)的寫字樓群和工業(yè)區(qū)內(nèi)，具體來講就是天安數(shù)碼科技園、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)以及中心區(qū)、蛇口工業(yè)區(qū)

18、以及本項(xiàng)目周邊的觀瀾高新區(qū)、龍華工業(yè)區(qū)、平湖物流園區(qū)、華南物流園區(qū)等地。深圳寫字樓客戶構(gòu)成金融保險(xiǎn)電子通信交通物流咨詢服務(wù)其他金融保險(xiǎn)電子通信交通物流咨詢服務(wù)其他精品.3.3.43.3.4 目標(biāo)客戶的需求目標(biāo)客戶的需求這類企業(yè)和部門對(duì)辦公商務(wù)空間的需求是：商務(wù)空間具有靈活性，既可滿足辦公需求，又能進(jìn)行科技研發(fā)以及必要的生產(chǎn)功能和物流操作功能。3.3.53.3.5 具備發(fā)展科技企業(yè)總部基地的條件具備發(fā)展科技企業(yè)總部基地的條件寶能總部基地地理位置十分優(yōu)越，周邊科技類企業(yè)云集，具備發(fā)展成為區(qū)域商務(wù)的基本條件。通過高綠化率，低密度率建筑布局，使得部分總部基地具備獨(dú)立冠名權(quán)，這種綠色的、生態(tài)化的人文的環(huán)

19、境十分符合大型科技類企業(yè)總部的需求。3.3.63.3.6 總部基地是更高層次的商務(wù)、辦公空間總部基地是更高層次的商務(wù)、辦公空間從建筑形態(tài)上，總部基地也是高性能的商業(yè)辦公樓宇，產(chǎn)業(yè)大廈是多家企業(yè)位于一棟辦公樓內(nèi)，而總部基地使每一家都可能擁有一棟相對(duì)獨(dú)立的辦公空間，更容易提升企業(yè)的形象。從提升管理效能上，各種職能部門位于同一個(gè)辦公空間，更容易形成交流和溝通。3.3.73.3.7 總部基地的發(fā)展規(guī)模和檔次總部基地的發(fā)展規(guī)模和檔次總部基地分產(chǎn)業(yè)大廈和相對(duì)獨(dú)立辦公樓兩種形態(tài)，產(chǎn)業(yè)大廈針對(duì)的客戶是面向中小型企業(yè)，獨(dú)立辦公樓針對(duì)的客戶是產(chǎn)業(yè)金子塔頂端的大型國際和國內(nèi)的企業(yè)，產(chǎn)業(yè)大廈的客戶數(shù)量較大，獨(dú)立辦公樓

20、的客戶數(shù)量較小，因此獨(dú)立辦公樓的規(guī)模不宜過大，以避免造成開發(fā)經(jīng)營上的壓力?？偛炕嘏c CBD 城市核心區(qū)爭奪的是同一類客源，因此在設(shè)計(jì)和規(guī)劃上要精品.精益求精，做到高品位、高規(guī)格。重點(diǎn)是滿足不同客戶的不同需求，實(shí)施差異化競(jìng)爭，往往是出得起大價(jià)錢的客戶也是最挑剔的客戶。3.3.83.3.8 市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位寶能總部基地應(yīng)當(dāng)發(fā)展成為梅林關(guān)外最適宜科技研發(fā)、辦公的科技企業(yè)總部基地，建筑形態(tài)和環(huán)境規(guī)劃可借鑒天安科技園和華為坂田基地的特色，走品牌、高端化之路。3.3.93.3.9 產(chǎn)品特色產(chǎn)品特色項(xiàng)目的發(fā)展主題將突出體現(xiàn)： 科技 多功能 生態(tài)3.3.103.3.10 產(chǎn)品業(yè)態(tài)產(chǎn)品業(yè)態(tài)多功能商務(wù)辦公，科技

21、研發(fā)、展示交易多功能為一體生態(tài)打造生態(tài)科技園區(qū)與城市 CBD 競(jìng)爭倡導(dǎo)綠色環(huán)保、 科技節(jié)能。產(chǎn)業(yè)大廈獨(dú)立辦公樓企業(yè)類型統(tǒng)一、服務(wù)多元化企業(yè)類型統(tǒng)一、服務(wù)多元化科技展示交易中心針對(duì)大型科技企業(yè)；個(gè)性化服務(wù)。針對(duì)中小型快速成長的科技企業(yè)；集商務(wù)辦公、科技研發(fā)、 小批量生產(chǎn)等功能為一體；空間分割靈活?？萍挤鲋舱弋a(chǎn)品展示產(chǎn)品交易商務(wù)交流培訓(xùn)科技科技研發(fā)科技研發(fā)科技商務(wù)辦公科技商務(wù)辦公科技展示、交易科技展示、交易充分滿足不同科技開發(fā)企業(yè)的需求，以科技為本，科技企業(yè)為核心。精品.3.3.113.3.11 項(xiàng)目規(guī)模及發(fā)展計(jì)劃項(xiàng)目規(guī)模及發(fā)展計(jì)劃根據(jù)前期調(diào)研，多功能產(chǎn)業(yè)辦公空間應(yīng)應(yīng)規(guī)劃較大的建筑面積，北地塊規(guī)

22、劃 20 萬平方米的產(chǎn)業(yè)大廈，5 萬平方米的相對(duì)獨(dú)立的辦公樓再加上南地塊 6 萬平方米的 5A 甲級(jí)寫字樓，才能成為大型總部基地規(guī)模，形成強(qiáng)大的企業(yè)凝聚力。3.3.123.3.12 目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位本項(xiàng)目的客戶群主要以深圳發(fā)展最為成熟的電子、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)及軟件開發(fā)企業(yè)、通訊企業(yè)、物流企業(yè)為核心，并適當(dāng)覆蓋各類實(shí)業(yè)和服務(wù)類公司。精品.3.43.4 其他定位其他定位建議南地塊考慮在覆蓋率和綠化率許可范圍內(nèi)合理安排室外籃球場(chǎng)、室外網(wǎng)球場(chǎng)、游泳場(chǎng)、音樂噴泉、露天表演場(chǎng)地等不計(jì)入容積率的設(shè)施和發(fā)展預(yù)留空地。四面積配比建議四面積配比建議4.14.1 總的面積配比總的面積配比區(qū)區(qū) 位位功能規(guī)劃功能規(guī)劃

23、建筑面積建筑面積規(guī)劃建議規(guī)劃建議（平方米）（平方米）比比 例例SHOPPINGMAIL17560030%室外文體中心5A 甲級(jí)寫字樓6000010%五星級(jí)大酒店6250011%南地塊寶能亞洲城高級(jí)公寓500008%精品.產(chǎn)業(yè)式大廈20000033%北地塊寶能總部基地獨(dú)立辦公樓500008%合 計(jì)598100100% shoppingmallshoppingmall 主力店面積分配主力店面積分配序號(hào)序號(hào)功能功能類別類別比例比例具體業(yè)態(tài)具體業(yè)態(tài)數(shù)量數(shù)量建議經(jīng)營建議經(jīng)營室內(nèi)面積室內(nèi)面積（平方米）（平方米）比例比例百貨12000024%超市130004%家居150006%家電150006%一零售64%

24、精品專賣（服裝、鞋類、化妝品、通訊、數(shù)碼 ）2502000024%工作餐飲店530004%二餐飲8%便利性餐飲（快餐店、咖啡店、冰淇淋店等）1030004%溜冰場(chǎng)150006%游樂園11200015%三娛樂28%其他娛樂項(xiàng)目160007%四四合計(jì)合計(jì)100%100%2802808200082000100.00%100.00%建筑面積建筑面積 140000140000 平方米，經(jīng)營面積平方米，經(jīng)營面積 8200082000 平方米，使用率為平方米，使用率為 58%58%，停車位，停車位 10001000 個(gè)以上。個(gè)以上。精品.4.1.24.1.2 shoppingmallshoppingmall

25、 輔助店面積分配輔助店面積分配序號(hào)序號(hào)具體業(yè)態(tài)具體業(yè)態(tài)數(shù)量數(shù)量建議經(jīng)營建議經(jīng)營建筑面積建筑面積（平方米）（平方米）比例比例一風(fēng)味餐飲8500014%二娛樂酒吧/娛樂215004%三DISCO 酒吧/娛樂115004%四藝術(shù)精品展銷專賣店120006%五圖書城（館）1500014%六現(xiàn)代演藝中心1800023%七影劇院1500014%八健身中心120006%九重競(jìng)技訓(xùn)練館126007%十球類訓(xùn)練館115004%十一配套服務(wù)（酒吧、咖啡廳、健康咨詢等）315004%合計(jì)35600100%輔助店建議設(shè)計(jì)為相對(duì)獨(dú)立的空間和客人通道。輔助店建議設(shè)計(jì)為相對(duì)獨(dú)立的空間和客人通道。 五星級(jí)酒店面積分配五星級(jí)酒

26、店面積分配序號(hào)序號(hào)功能類別功能類別比例比例具體業(yè)態(tài)具體業(yè)態(tài)數(shù)量數(shù)量建議經(jīng)營建議經(jīng)營建筑面積建筑面積（平方米）（平方米）建筑面建筑面積合計(jì)積合計(jì)精品.標(biāo)準(zhǔn)單人房10075標(biāo)準(zhǔn)雙人房11690標(biāo)準(zhǔn)豪華房4275標(biāo)準(zhǔn)套房15100一標(biāo)準(zhǔn)客房36%殘疾人房27022730商務(wù)單人房10090商務(wù)雙人房3690商務(wù)豪華房1880二商務(wù)/行政客房24%商務(wù)套房812014640豪華單人房5080豪華套房8120豪華酒廊2150三豪華客房69%9%總統(tǒng)套房 12005460服務(wù)總臺(tái)1100總臺(tái)辦公室1150大堂副理175貴重物品存放1100團(tuán)隊(duì)接待，團(tuán)隊(duì)休息1120行李間180電話吧175精品店1150便利書店1120四大堂1.70%大堂吧1901060茶吧1100全日制西餐廳1800咖啡吧/果汁吧1100廚房及便利西餐1300五餐飲2.57%中餐廳及操作間13001600商務(wù)中心1800網(wǎng)吧1300貴賓接待室8300休息大廳2200化妝間1260六會(huì)議/宴會(huì)/多功能廳7.95%宴會(huì)廳(多功能會(huì)議廳）18004960娛樂（KTV)3200電腦設(shè)備房1300乒乓球室1100棋牌室1100桑拿浴1750游泳池11200美發(fā)室/美容室1300七其他6.02%臺(tái)球桌球室12003750精品.廚房11600儲(chǔ)藏11000員工休息室1500洗衣房11000工程區(qū)