2020年物業(yè)管理物業(yè)管理知識

1、（物業(yè)管理）物業(yè)管理知識20XX年XX月峯年的企業(yè)咨詢咸問經(jīng)驗(yàn).經(jīng)過實(shí)戰(zhàn)驗(yàn)證可以藩地執(zhí)行的卓越萱理方案.值得您下載擁有物業(yè)管理知識1.1 物業(yè)管理行業(yè)的主管部門是市政府住宅行政管理部門（市房 管局物業(yè)監(jiān)管處）及各區(qū)人民政府住宅行政管理部門（區(qū)房管局 物業(yè)管理科）。1.2 物業(yè)委托管理型的特征是開發(fā)商、業(yè)主（業(yè)主委員會）采用 招投標(biāo)或協(xié)議的方式，通過物業(yè)管理委托合同 ，委托專業(yè)化 的物業(yè)管理企業(yè)，按照“統(tǒng)壹管理，綜合服務(wù)”的原則，提供勞 務(wù)商品的市場交換關(guān)系。1.3 目前最新優(yōu)秀示范物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)有哪幾個(gè)方面考評內(nèi)容：大廈、 工業(yè)區(qū)各九項(xiàng)，包括：基礎(chǔ)管理；房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)；共用設(shè) 備管理；共用設(shè)施管

2、理；保安及車輛管理；環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化 管理；精神文明建設(shè)；管理效益。 （倆者具體內(nèi)容評分側(cè)重不同） 住宅小區(qū)八項(xiàng)，包括：基礎(chǔ)管理；房屋管理及維修養(yǎng)護(hù)；共用設(shè) 施、設(shè)備管理；保安、消防及車輛管理，環(huán)境衛(wèi)生管理；綠化管 理；精神文明建設(shè)；管理效益。1.4 城市新建住宅小區(qū)管理辦法是建設(shè)部 1994 年 3 月 24 日 第 33 號令。且于 1994 年 4 月 1 日批準(zhǔn)施行。1.5 物業(yè)管理是指由專業(yè)機(jī)構(gòu)或 X 公司，按照合同或契約，接受 業(yè)主（用戶）的委托，按照市場運(yùn)營方式，運(yùn)用現(xiàn)代管理方法和 技術(shù)，為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益而對物業(yè)本身及 其業(yè)主（用戶）進(jìn)行管理且提供綜合服務(wù)。

3、1.6 物業(yè)專營 X 公司是指接受物業(yè)管理 X 公司委托，承擔(dān)住宅區(qū) 的機(jī)電設(shè)備、清潔綠化、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)。1.7 入住人在規(guī)定期限內(nèi)未辦理入住的視為入住，物業(yè)管理單位 可從此時(shí)起收取相應(yīng)的管理費(fèi)。1.8 業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的，有 關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為 守則。1.9 自用部位是指用戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、 設(shè)施和設(shè)備，包括自用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、 墻（板）面等。共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè) 備，包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、

4、柱、墻 體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等） 、外墻面、樓梯 間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道（管） 、電梯、機(jī) 電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。1.10 住宅區(qū)的公共場所和公用設(shè)施的使用和維護(hù)是由全體業(yè)主、 承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用和維護(hù)。1.11 業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本義務(wù)是合理使用房 屋和公用設(shè)施，維護(hù)住宅區(qū)公共利益。1.12 業(yè)主委員會成立的條件是住宅區(qū)入住率達(dá)到 50% 之上或自 第壹個(gè)業(yè)主入住起滿倆年。 業(yè)主委員會和物業(yè)管理 X 公司之間是 平等的民事主體關(guān)系（法律關(guān)系） 。1.13 分期開發(fā)的住宅區(qū)如何選舉業(yè)主委員會：分期開發(fā)的住宅 區(qū)，經(jīng)已入住的過

5、半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請，區(qū)住宅主管部門能夠 召集臨時(shí)業(yè)主大會，在分期開發(fā)期間成立臨時(shí)業(yè)主委員會。臨時(shí) 業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)和業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)相同。1.14 業(yè)主大會每年至少召開壹次。 組織召開業(yè)主大會的程序是業(yè) 主委員會負(fù)責(zé)在會議召開七天前將業(yè)主大會召開日期和內(nèi)容送 達(dá)每名業(yè)主。1.15 業(yè)主如何要求召開業(yè)主大會：經(jīng)持有住宅區(qū)全體業(yè)主 10% 之上投票權(quán)的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)在接到該項(xiàng)提議起 20 日 內(nèi)就該項(xiàng)提議召開業(yè)主大會。業(yè)主大會的職權(quán)包括： 1.選舉、罷免業(yè)主委員會組成人員； 2.監(jiān) 督業(yè)主委員會的工作； 3.聽取和審查業(yè)主委員會的工作報(bào)告； 4. 決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重

6、大事項(xiàng)； 5. 修改業(yè)主公約； 6. 改 變和撤消業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定； 7. 批準(zhǔn)業(yè)主委員會章程。1.16 業(yè)主委員會委員的人數(shù)壹般為 11 人至 17 人，經(jīng)業(yè)主大會 決定可適當(dāng)增減， 但最低不得少于 5 人。業(yè)主委員會召開會議時(shí)， 能夠邀請政府有關(guān)部門、居民委員會、物業(yè)管理X 公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議。1.17 業(yè)主委員會的職權(quán)有： 1.召集和主持業(yè)主大會； 2.審議和決 定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用； 3.采取公開招標(biāo)方 式聘請物業(yè)管理 X 公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，且和其訂立、變 更或解除委托管理合同； 4.審議物業(yè)管理 X 公司制定的對本住宅 區(qū)的年度

7、管理計(jì)劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項(xiàng)目； 5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；6.監(jiān)督物業(yè)管理 X 公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。1.18 業(yè)主委員會的義務(wù)包括： 1.執(zhí)行業(yè)主大會各項(xiàng)決定； 2. 遵守 和履行物業(yè)委托管理合同； 3.不得從事各種投資和運(yùn)營活動； 4. 對物業(yè)管理 X 公司的正當(dāng)運(yùn)營和管理活動予以支持和配合。1.19 前期管理的費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。 開發(fā)建設(shè)單位在 住宅區(qū)開始入住 2 年內(nèi)能夠決定住宅小區(qū)的物業(yè)管理事宜 .1.20 在住宅區(qū)開始入住 2 年內(nèi)成立業(yè)主委員會的， 不能夠終止物 業(yè)管理 X 公司和開發(fā)建設(shè)單位簽定的委托管理合同.但業(yè)主委員會可和開發(fā)

8、建設(shè)單位簽訂委托管理合同，且行使本條例規(guī)定的各 項(xiàng)職責(zé)。1.21 住宅區(qū)入住 2 年后，業(yè)主委員會應(yīng)依“條例” 規(guī)定聘請物業(yè) 管理X公司對住宅區(qū)進(jìn)行管理，原物業(yè)管理X公司在同等條件下 能夠優(yōu)先承包管理。1.22 物業(yè)管理 X 公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)的管理事項(xiàng)包括： 房屋的使 用、維修、養(yǎng)護(hù)；消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、自行車 房（棚）、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用 設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；清潔衛(wèi)生；車輛行駛和停泊； 公共秩序；市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè) 管理事項(xiàng)。1.23 物業(yè)管理 X 公司的權(quán)利是： 根據(jù)有關(guān)法律、 法規(guī)， 結(jié)合實(shí)際 情況，制定本

9、住宅區(qū)物業(yè)管理辦法；依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用；制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為；選聘專營 X 公司承擔(dān)專項(xiàng)運(yùn)營業(yè)務(wù)。1.24 物業(yè)管理 X 公司的義務(wù)是： 以為業(yè)主服務(wù)為宗旨， 注重社會 效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益；按市住宅主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和委 托管理合同對住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān) 督；組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活 動；按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事運(yùn)營活動。1.25 住宅區(qū)內(nèi)車輛管理的規(guī)定包括： 接受公安等部門的統(tǒng)壹指導(dǎo) 和監(jiān)督；進(jìn)入住宅區(qū)的車輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車場或設(shè)置有停車 標(biāo)志的場所；物業(yè)管理單位應(yīng)和車主明確車輛保管關(guān)系或車

10、位有 償使用關(guān)系，且按有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的保管費(fèi)或車位使用費(fèi)。1.26 業(yè)主公約的主要內(nèi)容包括： 住宅區(qū)名稱、 地點(diǎn)、面積及戶數(shù)； 公共場所及公用設(shè)施狀況；業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重 大事項(xiàng)的方式；業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施 的權(quán)益；業(yè)主參和住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利；業(yè)主對業(yè)主委員會及 物業(yè)管理 X 公司的監(jiān)督權(quán)；住宅區(qū)物業(yè)各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)和管理費(fèi) 用的繳交；業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則；違反業(yè)主公約 的責(zé)任；其他有關(guān)事項(xiàng)。1.27 業(yè)主公約生效的條件是： 業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達(dá)到 30% 后，經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)之上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。1.28 在移交住宅區(qū)的同時(shí)

11、， 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會移交的 住宅區(qū)工程建設(shè)資料包括：住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖；單體 建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；地下管網(wǎng)竣工圖；住宅區(qū)各類房屋清 單；出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單；住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè) 備及公共場地清單；住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施設(shè)備及公共 場地的竣工日期。1.29 業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應(yīng)遵守的規(guī)定 有：未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)， 不得改變房屋結(jié)構(gòu)、 外貌和用途； 不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及 通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放 射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公 共利益的活動；

12、不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。1.30 室內(nèi)部分的維修責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。 室內(nèi)部分維修責(zé)任界 限的劃分是：業(yè)主大門內(nèi)，水、電表閘、閥以內(nèi)。室內(nèi)部分的維 修費(fèi)用由業(yè)主（非業(yè)主使用人、租戶）負(fù)責(zé)。1.31 共用部分維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任的劃分是由物業(yè) X 公司組織定期養(yǎng) 護(hù)和維修。共用部分的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從房屋（本體）維修基金中 支付。1.32 公用設(shè)施維修責(zé)任界限的劃分是：住宅區(qū)的道路、路燈、溝 渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房（棚） 等住宅區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理 X 公司統(tǒng)壹管理維修養(yǎng)護(hù)。1.33 公用設(shè)施的維修費(fèi)用從管理服務(wù)費(fèi)中支付。 住宅區(qū)的水、 電、 煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護(hù)由相關(guān)業(yè)務(wù)

13、單位負(fù)責(zé)，維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) 用由相關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。1.34 房屋毗連部位的維修養(yǎng)護(hù)由誰負(fù)責(zé)？在房屋本體中不屬于 共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。毗連部位及設(shè)施的維 修養(yǎng)護(hù)由毗連的業(yè)主或相關(guān)責(zé)任人共同組織實(shí)施或委托物業(yè)管 理 X 公司組織實(shí)施。1.35 毗連部位維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由業(yè)主和相關(guān)責(zé)任人按比例分擔(dān)費(fèi) 用。其中共有墻體按倆側(cè)均分后，由每側(cè)業(yè)主按比例分擔(dān)，共有 樓板其樓面和頂棚部位由所在層業(yè)主負(fù)責(zé)，其結(jié)構(gòu)部位由毗連層 上下業(yè)主按比例分擔(dān)。1.36 房屋外觀的整潔、統(tǒng)壹由業(yè)主、承租人、非業(yè)主使用人和物 業(yè)管理 X 公司共同維護(hù)。1.37 公用設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時(shí)按壹定 的提取比

14、例提取，且壹次性向業(yè)主委員會劃撥；由區(qū)住宅主管部 門設(shè)立專帳管理；使用辦法由市政府制訂；區(qū)住宅主管部門對業(yè) 主委員使用公用設(shè)施專用基金不得干涉；1.38 公用設(shè)施專用基金用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的 重大維修工程項(xiàng)目。1.39 住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、 占用綠化地； 占用樓梯間、 通道、 屋面、 平臺、道路、停車場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常 使用功能；亂拋垃圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛 等；損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇 叭；發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；排放有毒、有害物質(zhì)；運(yùn)營業(yè)主 公約所禁止的行業(yè)；法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。1.40 住宅

15、區(qū)的專用房屋指的是物業(yè)管理的管理用房和按比例提 供給業(yè)主委員會由物業(yè)管理 X 公司運(yùn)營的商業(yè)用房。1.41 物業(yè)管理用房的計(jì)算方法是：物業(yè)管理用房面積（平方米）=人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)（0.06 ）x住宅區(qū)房屋總套數(shù)（住宅、 單身公寓套數(shù)加上非住宅房屋每 100 平方米建筑面積折壹套； 寫 字樓、 商業(yè)面積、 工業(yè)廠房等物業(yè)亦按每 100 平方米建筑面積折 壹套）X戶均人口數(shù)（3.75 ）。1.42 物業(yè)管理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等，不包括機(jī) 電及保安人員值班用房。1.43 提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房的購置費(fèi)可從公用設(shè)施專用基金中墊支，且從該商業(yè)用房運(yùn)營收入中收回。提供給業(yè)主委員 會的

16、商業(yè)用房面積的計(jì)算方法是多層按總建筑面積的3 %。，高層住宅區(qū)或別墅區(qū)按總建筑面積的 2 %。提供。提供給業(yè)主委員會的 商業(yè)用房由物業(yè)管理 X 公司按委托管理合同使用、運(yùn)營，其收入 用于彌補(bǔ)管理費(fèi)的不足。1.44 住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、 住宅本體維修基金和管理服務(wù) 費(fèi)的收支帳目業(yè)主委員會應(yīng)每三個(gè)月至少公布壹次，接受業(yè)主的 監(jiān)督。1.45 業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的， 承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。1.46 對未交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、 住宅維修基金和物業(yè)委托管理合 同約定的其他費(fèi)用的，物業(yè)管理 X 公司可要求業(yè)主限期交納。對 逾期不交納物業(yè)管理費(fèi)、本體維修基金的，可按日加收應(yīng)交納費(fèi) 用萬分之五的滯

17、納金，且可按業(yè)主公約和物業(yè)委托管理合同的規(guī) 定進(jìn)行催交；連續(xù)六個(gè)月不交納的，可向人民法院申請追繳。1.47 物業(yè)管理 X 公司違反物業(yè)委托管理合同的約定且造成損失 的，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任且承擔(dān)相應(yīng)損失。1.48 業(yè)主委員會對物業(yè)管理 X 公司有下列行為之壹的： 擅自擴(kuò) 大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)； 改變公用設(shè)施專用基金和住宅 （本 體）維修基金的用途，或未按規(guī)定定期公布收支帳目的；改變 專用房屋的用途，未按規(guī)定使用的；管理制度不健全、管理混 亂，造成對住宅區(qū)的房屋管理、維修、養(yǎng)護(hù)不善，經(jīng)市、區(qū)主管 部門認(rèn)定應(yīng)當(dāng)予以處罰的。業(yè)主委員會有權(quán)予以制止且限期改 正；逾期不改正的，業(yè)主委員會能夠終止委托管理合同

18、；市住宅 主管部門和有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正，且可處以 3000 元之上 10000 元以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，市住宅主管部 門能夠降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級，直至吊銷其物業(yè)管理的運(yùn)營項(xiàng) 目。1.49 業(yè)主、 非業(yè)主使用人或其他單位、 個(gè)人未經(jīng)市政府有關(guān)部門 批準(zhǔn)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途；不得對房屋的內(nèi)外承重 墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、 搭、占；不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品，但自用生 活性燃料除外；不得利用房屋從事危害公共利益的活動；不得侵 害他人的正當(dāng)權(quán)益。違反上述第三十八條規(guī)定的，市、區(qū)住宅主 管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，恢復(fù)原狀，能夠且處

19、1000 元之上5000 元以下的罰款。1.50 業(yè)主、 非業(yè)主使用人或其他單位、 個(gè)人違反住宅區(qū)內(nèi)禁止踐 踏、占用綠化地；占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車 場、自行車房（棚）等公用設(shè)施而影響其正常使用功能；亂拋垃 圾、雜物；影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等；損毀、涂劃園 林藝術(shù)雕塑；聚眾喧鬧；隨意停放車輛和鳴喇叭；發(fā)出超出規(guī)定 標(biāo)準(zhǔn)的噪音； 排放有毒、 有害物質(zhì)；運(yùn)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè)； 法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為的，市、區(qū)住宅主管部 門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正， 能夠且處 100 元之上 2000 元以下的罰款。1.51 業(yè)主委員會是否有權(quán)委托會計(jì)師事務(wù)所對物業(yè)管理 X 公司

20、進(jìn)行審計(jì)？業(yè)主委員會和物業(yè)管理 X 公司能夠共同委托會計(jì)師事 務(wù)所對住宅（本體）維修基金和管理服務(wù)費(fèi)的使用明細(xì)表和收支 明細(xì)帳目進(jìn)行審計(jì)。對物業(yè) X 公司審計(jì)的費(fèi)用從管理費(fèi)中支付。1.52 住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)總收入的主要來源有1.部分商業(yè)用房租金； 2.公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所（地）的運(yùn)營收入；3.向業(yè)主收取管理服務(wù)費(fèi)； 4. 住宅區(qū)的其他合法收入。1.53 住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)的基本開支有 1.住宅區(qū)公用設(shè)施、 設(shè)備和 公共場所（地）的日常管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、公 用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)等） ；2.業(yè)主委 員會、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、運(yùn)營費(fèi)用； 3

21、. 就管理工作而聘請的專營 X 公司及其他聘請人員的費(fèi)用； 4. 住宅 區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險(xiǎn)費(fèi)用和法定稅費(fèi)； 5.住宅區(qū)必要的 社區(qū)文化活動費(fèi)用。1.54 管理服務(wù)費(fèi)不包含業(yè)主和非業(yè)主使用人的人身保險(xiǎn)、 財(cái)產(chǎn)保 管保險(xiǎn)費(fèi)用。1.55 住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)是： 區(qū) 內(nèi)道路路面、路基嚴(yán)重?fù)p壞，造成無法通行的；路燈線路需要改 造或重新敷設(shè)的；溝、渠、池、井、井壁（面）出現(xiàn)嚴(yán)重?cái)嗔鸦?破損的；園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設(shè)施需重新造植 或更新改造的；文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎(chǔ) 傾斜造成裂縫或因結(jié)構(gòu)等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴(yán)重?fù)p 壞的；停車場、

22、連廊、自行車房（棚）需要更新、改造、改建的； 地下排水管網(wǎng)大修、更新、改造等。上述范圍之外的由市住宅主 管部門確定。1.56 業(yè)主委員會對物業(yè)管理 X 公司使用專用基金的審批程序是： 業(yè)主委員會在接到物業(yè)管理 X 公司使用專用基金的申請后 14 日 內(nèi)召集業(yè)主大會審議；同意后，向區(qū)住宅管理部門報(bào)送有業(yè)主委 員會主任及物業(yè)管理 X 公司法定代表人共同簽字的 住宅區(qū)公用 設(shè)施專用基金使用申請表 ；區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請表后 14 日內(nèi)完成審批且將款項(xiàng)撥到物業(yè)管理 X 公司帳戶。1.57 物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的傭金是不得超過物業(yè) 管理成本的百分之十。1.58 物業(yè)管理 X 公司派出機(jī)構(gòu)

23、物業(yè)管理處下列項(xiàng)目支出列入物 業(yè)管理成本，但不得重復(fù)計(jì)算： 1.管理處管理人員的工資、福利； 2.保潔消殺費(fèi)； 3.治安防范費(fèi)； 4. 公用配套設(shè)施日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)； 5.園林綠地維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)； 6.用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及運(yùn)營、 辦公費(fèi)用； 7. 公用部位水電費(fèi)； 8.電梯運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)； 9. 中央 空調(diào)費(fèi)。1.59 物業(yè)管理 X 公司應(yīng)交納的稅種有： 營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、 教育費(fèi)附加；企業(yè)所得稅；增值稅；印花稅。營業(yè)稅、城市建設(shè) 維護(hù)稅、教育費(fèi)附加的稅率為：營業(yè)收入的 5% 。營業(yè)稅的 1%。 營業(yè)稅的 3% 。1.60 收取的中央空調(diào)使用費(fèi)不算作營業(yè)收入不計(jì)征營業(yè)稅。 物業(yè) 管理

24、X 公司代收的水、電費(fèi)收費(fèi)項(xiàng)目要交增值稅。1.61 物業(yè)管理費(fèi)用收支公布的主要項(xiàng)目有：收入部分：管理費(fèi)， 房租，停車場收入，有償服務(wù)費(fèi)等；支出部分：管理人員工資、 福利，辦公費(fèi)，運(yùn)營費(fèi)，差旅費(fèi)，水電費(fèi)，機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)水電費(fèi)， 設(shè)備工具修理費(fèi)，公共設(shè)施維修、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，保安費(fèi)用，法定 稅率、保險(xiǎn)費(fèi)，管理傭金等；本季盈虧，上季結(jié)轉(zhuǎn)，累積盈虧。 治安管理主要是 :必須通過現(xiàn)行的科學(xué)技術(shù)手段和管理手段， 依靠 各種先進(jìn)設(shè)備和工具，防止和終止任何危及或影響物業(yè)管理轄區(qū) 內(nèi)的業(yè)主或非業(yè)主使用人的生命財(cái)產(chǎn)和身心健康的行為和因素， 比如電線短路、煤氣泄露、電梯關(guān)人、水管破裂、火警、偷盜、 滋擾以及噪聲等，仍有如

25、自然災(zāi)害、人為事故、流氓活動以及各 種破壞活動的預(yù)防和阻止，確保業(yè)主或非業(yè)主使用人人身不受傷 害，財(cái)物不受損失，工作、生活秩序正常。2.01 治安管理的主要內(nèi)容是：防擾亂秩序、防盜、防破壞、防流 氓活動、防災(zāi)害事故。2.02 物業(yè) X 公司的治安管理隊(duì)伍可采用委托保安 X 公司實(shí)施安 保服務(wù)和自建保安隊(duì)伍實(shí)施安保服務(wù)。2.03 保安守護(hù)工作的涵義是指保安人員根據(jù)有關(guān)特別服務(wù)的協(xié) 議（委托管理合同、業(yè)主公約以外的協(xié)議） ，采取各種有效措施， 對指定的人、財(cái)物、場所地以及其他對象所進(jìn)行的見護(hù)和守衛(wèi)活 動。從宏觀的涵義來見，對壹個(gè)住宅小區(qū)、對壹棟或壹組大廈以 及對壹個(gè)工業(yè)區(qū)等物業(yè)的保安工作實(shí)際上就是

26、保安守護(hù)工作，只 不過物業(yè)管理單位不承擔(dān)生命及財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任。2.04 遇有聚眾鬧事的問題的主要處理方法是： 控制、穩(wěn)住領(lǐng)頭者； 疏散圍觀者；迅速報(bào)告有關(guān)部門及公安機(jī)關(guān)，平息事件；協(xié)助客 戶單位處理問題；防止事態(tài)擴(kuò)大。2.05 遇有瘋、傻、醉漢闖入守護(hù)目標(biāo)的主要處理方法是：將其勸 出守護(hù)目標(biāo)范圍，無效時(shí)，通知其家屬、單位及公安機(jī)關(guān)實(shí)施控 制、監(jiān)護(hù)。2.06 守護(hù)目標(biāo)范圍內(nèi)發(fā)生盜竊案件的主要處理方法是： 迅速向公 安機(jī)關(guān)報(bào)案；保護(hù)好現(xiàn)場；安撫受害者；注意守護(hù)目標(biāo)范圍內(nèi)可 疑人員。 如抓獲犯罪嫌疑人， 應(yīng)迅速移交公安機(jī)關(guān)， 防止其逃跑。 遇闖卡車輛，應(yīng)記下車牌號及車輛特征，必要時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)。2.

27、07 發(fā)現(xiàn)守護(hù)范圍內(nèi)有形跡可疑人時(shí)的主要處理方法是： 留心觀 察，注意其行為發(fā)展，且及時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，做好控制工作。2.08 遇有守護(hù)范圍突然停電情況下的主要處理方法是： 遇夜間突 然停電或守護(hù)燈光突然熄滅，特別加強(qiáng)門衛(wèi)和要害部位的守護(hù)， 在照明恢復(fù)前，嚴(yán)格控制人員進(jìn)出。2.09 進(jìn)入小區(qū)（大廈）停車庫機(jī)動車， 物業(yè)管理 X 公司不承擔(dān)業(yè) 主或非業(yè)主使用人之車輛保險(xiǎn)責(zé)任，除非雙方另有約定；車輛人 庫后，貴重物品請勿放在車內(nèi)， 由此所造成的損失均由車主自負(fù)。2.10 辦理了停車場營業(yè)執(zhí)照和許可證的停車場， 對進(jìn)入停車場臨 時(shí)停放的車輛必須繳費(fèi)。2.11 物業(yè)管理 X 公司消防管理隊(duì)伍的原則是：

28、 每個(gè)管理處的員工 都是 X 公司的義務(wù)消防員。2.12 消防管理人員的具體工作內(nèi)容是： 負(fù)責(zé)消防報(bào)警中心的日常 值班；普及防火知識教育，落實(shí)防火崗位責(zé)任制；定期進(jìn)行消防 安全檢查；火災(zāi)發(fā)生時(shí)是滅火的骨干力量。2.13 重點(diǎn)單位消防工作的重點(diǎn)是： 制定應(yīng)急滅火和疏散方案， 定 期組織消防演練。2.14 物業(yè)管理單位的消防管理職責(zé)是： 建立，健全防火安全制度， 明確防火安全責(zé)任；管理、維修、保養(yǎng)、更新物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共 消防設(shè)施和器材；落實(shí)值班巡查制度；建立義務(wù)消防隊(duì)，撲救初 期火災(zāi)，引導(dǎo)安全疏散。2.15 滅火的原理是：斷絕可燃物，降低火場溫度，窒息缺氧法， 抑制火區(qū)連鎖反應(yīng)。2.16 火災(zāi)分為

29、： A 類固體， B 類油脂及液體， C 類氣體， D 類可 燃金屬。2.17 常用的滅火器主要有：清水，泡沫，二氧化碳和干粉滅火器2.18 對壹般固體火災(zāi)適用： 清水，泡沫，二氧化碳和干粉滅火器。 對貴重設(shè)備適用：二氧化碳滅火器。對檔案材料應(yīng)用：二氧化碳 滅火器。 對可燃液體適用： 泡沫滅火器。 干粉滅火器的用途最廣， 它適用于氣體，液體和電氣設(shè)備火災(zāi)。2.19 在配電房應(yīng)配置：干粉滅火器和二氧化碳滅火器。2.20 電氣線路火災(zāi)的原因是：短路，過負(fù)荷和接觸電阻過大。2.21 在重點(diǎn)防火部位動用電焊， 氣焊必須經(jīng)過相應(yīng)級別的審批手 續(xù)。2.22 在撲滅電氣火災(zāi)時(shí)應(yīng)堅(jiān)持先斷電，后滅火原則。2.2

30、3 為避免觸電， 對使用滅火器撲滅電器火災(zāi)時(shí)應(yīng)注意： 盡量增 大噴槍和帶電體的距離。2.24 撲滅初期火災(zāi)的最有利時(shí)機(jī)是：起火后 57 分鐘2.25 對物資疏散的第壹任務(wù)是：疏散可能擴(kuò)大火勢和爆炸的物 資。2.26 動力工程部門在發(fā)生火災(zāi)后不可立即撤離崗位去支援壹線。2.27 消防設(shè)備在任何時(shí)候都應(yīng)處于自動狀態(tài)， 而非手動狀態(tài)， 這 是因?yàn)椋菏謩訝顟B(tài)會令消防聯(lián)動失效。2.28 溫感壹般安裝在： 停車場和某些設(shè)備間。 引起煙感誤報(bào)的主 要原因是：煙霧和灰塵過大。2.29 報(bào)警時(shí)，警鈴和緊急廣播會：向報(bào)警層和上下倆層報(bào)警。風(fēng) 閥開動的形式是：報(bào)警層和上下倆層同時(shí)開動?；鹁l(fā)生后，所 有電梯會：迫降

31、至最底層。2.30 地下停車場的排煙風(fēng)機(jī)除消防功能外，仍有：換氣，降低廢 氣濃度的作用。當(dāng)你所在樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)采用從消防通道到達(dá)下面最近的避 難層的方法逃生。2.31 消防噴淋系統(tǒng)有以下部分組成：噴頭，管道，信號閥，水流 指示器，水泵，濕式報(bào)警閥，噴淋接合器。啟動噴淋系統(tǒng)噴頭動 作的溫度：65 - 7C。噴淋水泵靠壓力開關(guān)啟動。232 維護(hù)人員平時(shí)檢查噴淋系統(tǒng)主要見：管道是否有水，總閥門 是否常開。發(fā)生火災(zāi)時(shí)正確使用消防栓的步驟： 拉開水帶， 套在消防栓口上。 裝上水槍，打開閥門，對準(zhǔn)火焰底部噴射。使用消防栓時(shí)，最少 要 2 個(gè)人操作。2.33 氣體滅火和泡沫滅火不能由消防中心控制， 但可

32、監(jiān)視動作信 號。發(fā)現(xiàn)火災(zāi)，但煙感未動作，立即打破手動按紐報(bào)警。發(fā)現(xiàn)火災(zāi)， 身邊又無通訊設(shè)備立即打破手動按紐報(bào)警。2.34 壹個(gè)消防噴淋頭的保護(hù)面積是 12.5 平方米。壹只消防報(bào)警煙感器的保護(hù)面積是當(dāng) 6m H 2m時(shí)為60平方米；當(dāng)12m H 6m時(shí)為80平方米。消防栓和消防栓之間的距離不應(yīng)超過 30 米。2.35 噴淋系統(tǒng)的信號閥是常開。 所有消防系統(tǒng)的閘門平時(shí)應(yīng)處于 常開狀態(tài)。疏散指示燈安裝在消防通道內(nèi)外的位置。疏散指示燈 的電源不能關(guān)閉。消防系統(tǒng)現(xiàn)場設(shè)備平時(shí)處于自動狀態(tài)。 消防供電是雙回路。2.36 消防水如何供水？先使用水箱供水， 后啟動水泵抽水。 消防 接合器的作用： 當(dāng)水池，水箱

33、無水時(shí)， 由消防車通過接合器供水。 室外消防栓的作用：專供消防車取水。2.37 防火門的性質(zhì)： 是壹種活動的防火分隔物。 防火門通常安裝 在防火墻、前室、走道、樓梯間。2.38 防火門主要分為三級。甲級需耐火 1.2 小時(shí)，材質(zhì)為雙面薄 鋼板中填硅酸鈣板及陶瓷棉，主要用于防火分區(qū)的門洞口處；乙 級須耐火 0.9 小時(shí)，其構(gòu)造為厚木板單面或雙面釘石棉板及鐵皮， 也有將木料經(jīng)防火浸料處理，主要設(shè)在樓梯間、前室及消防電梯 前室門洞口處； 丙級應(yīng)耐火 0.6 小時(shí)，主要用作管道井的檢修門。 防火門的安裝使用及養(yǎng)護(hù)管理工作應(yīng)注意安裝自動閉門器；安裝 防火門開啟固定裝置；安裝電磁門鎖（常閉疏散通道防火門）

34、 ； 設(shè)置雙扇關(guān)閉前后步驟順序器；安裝推桿式門鎖；防止地毯或其 他物品卡住防火門問題。2.38 消防電梯的安裝使用及養(yǎng)護(hù)管理工作應(yīng)注意：設(shè)前室保護(hù)， 以防煙火侵入井道及轎廂中；轎廂承載力不小于 1500kg ，內(nèi)部 面積不小于 1.5x2.0m ，以保證容納擔(dān)架和數(shù)名人員；轎廂內(nèi)配 有通訊聯(lián)系、操作控制、事故電源及緊急照明等設(shè)施，內(nèi)部裝修 為不燃及難燃材料；井道、機(jī)房單獨(dú)設(shè)置，隔墻為防火墻，門為 甲級防火門，底坑有排水設(shè)施，頂部有通風(fēng)設(shè)施，井道內(nèi)不準(zhǔn)敷 設(shè)其他用途電纜；設(shè)專用消防按紐等。2.39 火災(zāi)事故照明和疏散指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)有： 在疏散樓梯、 走道和消防 電梯及其前室以及人員密集的場所等部位設(shè)置

35、事故照明；在配電 室、消防控制室、消防水泵房、自備發(fā)電機(jī)房等設(shè)事故照明；疏 散指示標(biāo)志應(yīng)設(shè)于走道墻面及轉(zhuǎn)角處、樓梯間的門口上方，以及 環(huán)型走道中，其間距不宜大于 20 米，距地 1.5-1.8 米，應(yīng)寫有“ EXIT”的字樣，且為紅色；采用可充電蓄電池作為事故照明及 疏散指示燈的電源；供人員疏散用的事故照明，主要通道上的照 明不應(yīng)低于 0.51x 。2.40 撲救住宅火災(zāi)時(shí)應(yīng)注意的問題： 發(fā)現(xiàn)室內(nèi)起火時(shí)， 切忌打開 門窗，以免空氣對流，使火勢擴(kuò)大蔓延。滅火后，需打開門窗， 將未燃盡的氣體或煙氣排除，防止復(fù)燃；嗅到液化氣氣味，切忌 用明火檢查，禁忌開電燈，勿使用泄露點(diǎn)處電話，應(yīng)關(guān)緊相關(guān)閥 門斷絕

36、氣源及泄露點(diǎn)電源，開窗通風(fēng)；發(fā)現(xiàn)起火，應(yīng)通知疏散鄰 居。人員密集場所發(fā)生火災(zāi)時(shí)的撲救對策有：首先切斷電源，關(guān)閉可 燃?xì)忾y門，打開送風(fēng)設(shè)備，關(guān)閉通風(fēng)設(shè)施，打開所有出入口疏散 人員，啟動滅火設(shè)備，將起火點(diǎn)的未燃物資搬走或隔離。2.41 高層建筑火災(zāi)撲救的對策有：盡量利用建筑物內(nèi)已有的設(shè) 施，如：消防電梯、消防通道、疏散層、擦窗機(jī)、室內(nèi)的疏散陽 臺、疏散通廊、室內(nèi)設(shè)置的緩降器、救生袋、建筑物救生天面等 進(jìn)行安全疏散；利用廣播對建筑物內(nèi)人員進(jìn)行廣播，告之起火有 關(guān)信息及安全疏散路線、方法等；當(dāng)某壹層某壹部位起火且火勢 不大時(shí)，應(yīng)先通知著火層及其上壹層和下壹層的人員疏散，若火 勢有發(fā)展，則應(yīng)通知著火層之

37、上人員疏散；先救人后救物資。2.42 高層建筑消防安全管理法規(guī)是高層建筑消防管理規(guī)則 。2.43 高層消防水箱儲存量的技術(shù)參數(shù)要求是： 壹類建筑不應(yīng)小于18 立方米，二類建筑和壹類住宅建筑不應(yīng)小于 12 立方米，二類 住宅建筑不應(yīng)小于 6 立方米。其安裝高度必須滿足最不利點(diǎn)所設(shè) 置室內(nèi)消火栓的水壓要求。2.44 電梯電氣滅火的注意事項(xiàng)有： 1、當(dāng)電氣設(shè)備發(fā)生火警時(shí)， 要盡快斷開總電源開關(guān)，切斷電源，以防止火勢蔓延和滅火時(shí)造 成的觸電事故； 2、電氣設(shè)備的滅火要采用二氧化碳、四氯化碳、 1211 和干粉等不導(dǎo)電滅火器材，既可防止觸電危險(xiǎn)，又不會損 壞電器設(shè)備； 3 、滅火時(shí)，滅火人員不可使身體以

38、及手持的滅火 工具觸及導(dǎo)線和電氣設(shè)備，以防觸電。3.01 導(dǎo)致物業(yè)管理 X 公司經(jīng)常性、持久的進(jìn)行房屋維修的原因 是：房屋竣工交付使用以后，由于受到自然因素、使用因素、生 物因素、地理因素、災(zāi)害因素的相互交叉影響或作用，房屋逐漸 破損，使用價(jià)值逐步降低。3.02 磚木結(jié)構(gòu)房屋的修繕周期壹般是 12-15 年。磚混結(jié)構(gòu)房屋 的修繕周期壹般是 15-20 年。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的修繕周期壹般是 20-25 年3.03 房屋維修主要有以下特點(diǎn)：只能在已有的房屋基礎(chǔ)上進(jìn)行； 能夠借鑒和發(fā)展優(yōu)秀的建筑藝術(shù)；工程項(xiàng)目小，零星分散，用料 品種多、規(guī)格多，新料、舊料都使用；人少但接觸的工種多；工 程往往在業(yè)主

39、或非業(yè)主使用人監(jiān)督下進(jìn)行。3.04 房屋維修的原則是： “安全、經(jīng)濟(jì)、合理、實(shí)用”的原則； “能修則修，應(yīng)修盡修，以修為主，全面保養(yǎng)”的原則；對不同 建筑結(jié)構(gòu)、不同等級標(biāo)準(zhǔn)的房屋，采取不同維修標(biāo)準(zhǔn)的原則；為 業(yè)主或使用人服務(wù)的原則；有償服務(wù)的原則。3.05 主體工程維修標(biāo)準(zhǔn)是：指主體屋架、梁、柱、墻、樓面、屋 面、基礎(chǔ)等主要承重構(gòu)件。當(dāng)主體結(jié)構(gòu)損壞嚴(yán)重時(shí)，不論對哪壹 類房屋維修，均要求牢固、安全，不留隱患。樓地面工程維修標(biāo) 準(zhǔn)是：應(yīng)牢固、安全、平整、美觀，不空鼓開裂；衛(wèi)生間、廚房、 陽臺地坪無倒泛水現(xiàn)象，防水層密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象。天面工程維 修標(biāo)準(zhǔn)是：確保安全，平整不滲漏，排水暢通，隔熱層完好。

40、墻 面工程維修標(biāo)準(zhǔn)是：平整、不開裂、不起泡、不起殼、不松動、 不剝落。金屬構(gòu)件維修標(biāo)準(zhǔn)是：牢固、安全、不銹蝕。水、電、 衛(wèi)等設(shè)備工程維修標(biāo)準(zhǔn)是： 保持完好， 保證運(yùn)行安全， 正常使用， 及時(shí)更換老化管線。3.06 公用設(shè)施維修范圍是： 消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、 路燈、連廊、 自行車房（棚） 、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場 等公用設(shè)施的維修。3.07 房屋養(yǎng)護(hù)的原則是：因地制宜，合理修繕，對不同類型的房 屋要制定不同的維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)；定期檢查，及時(shí)維護(hù)；加強(qiáng)對二 次裝修的管理，確保安全，保證正常使用；最有效的合理使用維 修基金；最大限度的發(fā)揮房屋的有效使用功能。3.08 房屋的日常養(yǎng)護(hù)的

41、來源是： 壹、住用戶臨時(shí)發(fā)生報(bào)修的零星 養(yǎng)護(hù)工程（包括對業(yè)主或非業(yè)主使用人進(jìn)行的房屋二次裝修的管 理）；二、物業(yè)管理 X 公司通過平常掌握的檢查資料從房屋管理 角度提出的養(yǎng)護(hù)工程。3.09 房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)中存在的問題來源是： 開發(fā)商建造的房屋質(zhì)量 而引發(fā)的問題；由物業(yè)管理 X 公司的服務(wù)質(zhì)量而引發(fā)的問題；由 業(yè)主或非業(yè)主使用人對房屋的使用而引發(fā)的問題。3.10 設(shè)備管理的對象是：給排水及衛(wèi)生設(shè)備、供電及照明設(shè)備、 制冷及供暖設(shè)備、運(yùn)輸設(shè)備（電梯、自動扶梯） 、消防及保安設(shè) 備、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、廚房設(shè)備、清潔設(shè)備、娛樂設(shè)備、景 觀設(shè)備。.3.11 設(shè)備故障信息的主要來源渠道是：巡查、監(jiān)測、保養(yǎng)

42、、發(fā) 現(xiàn)；業(yè)主或非業(yè)主使用人的投訴3.12 標(biāo)高土 0.000 相當(dāng)于絕對標(biāo)高 12.000m 。3.13 給排水系統(tǒng)操作、 保養(yǎng)和維修管理的基礎(chǔ)是： 建立正常用水、 供水、排水的管理制度；制定操作規(guī)程，且嚴(yán)格執(zhí)行。3.14 確保給排水系統(tǒng)正常運(yùn)行的基礎(chǔ)工作是： 對供水管道、 水表、 水泵、水箱、閥門進(jìn)行經(jīng)常性維護(hù)和定期檢查，確保供水安全正 常。對水箱、水池及管路進(jìn)行定期清洗、保潔、消毒：防止二次 供水污染。3.15 制定跑、 冒、滴、漏處理予案的目的是： 當(dāng)發(fā)生該類事故時(shí)， 能及時(shí)處理，防止事故范圍的擴(kuò)大。3.16 水泵房在給排水系統(tǒng)中處于：關(guān)鍵部位。對水泵房、水池、 消防系統(tǒng)的全部機(jī)電設(shè)備

43、需要專業(yè)機(jī)電人員定期監(jiān)控、檢查、保 養(yǎng)、維修、清潔。3.17 消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、 污水泵的選擇開關(guān)位置壹般打在： 自動位置。消防泵每隔壹個(gè)月， （每次試運(yùn)轉(zhuǎn) 10 分鐘）試運(yùn)行壹 次。消防泵“自動、手動”操作檢查壹般每半年進(jìn)行壹次。3.18 水泵運(yùn)行時(shí)，水泵軸下在間斷性滴水，此現(xiàn)象正常。 （軸封 填料不宜過緊，滲水量大約 520g /min為宜）3.19 水泵軸承每隔 6 個(gè)月潤滑壹次， 加入潤滑脂過多， 將導(dǎo)致軸 承過熱。水泵聯(lián)軸器每隔壹個(gè)月檢查壹次，檢查時(shí)注意聯(lián)軸器是 否旋轉(zhuǎn)自然，且保持偏差不超過 0.2mm 。減壓閥組每隔壹個(gè)月 檢查壹次，檢查時(shí)注意記錄好減壓閥組上下壓力。水箱浮球

44、每隔 壹星期檢查壹次。3.20水泵軸承溫度達(dá)到90 C是不正?，F(xiàn)象，正常溫度在90 C以 下。3.21 水錘現(xiàn)象是指： 水泵停止運(yùn)行或閥門突然關(guān)閉的瞬間， 管網(wǎng) 發(fā)生強(qiáng)烈的震動及響聲，這種現(xiàn)象叫水錘。3.22 水箱泄水管和溢流管的區(qū)別： 泄水管安裝在水箱底部， 水箱 放空時(shí)用；溢流管安裝在水箱較上方，當(dāng)水箱內(nèi)浮球閥或水位感 應(yīng)器失靈時(shí)，水將從溢流管流走。溢流管和廢水管為防止虹吸現(xiàn) 象不直接相連，而用大小頭斷3.23 閘閥和蝶閥明顯的區(qū)別是：閘閥閥體厚重，便于調(diào)節(jié)流量； 蝶閥閥體輕薄，便于開關(guān)及安裝。止回閥的作用：止回閥使流體 只能單向流動（因此又叫單向閥） 。3.24 噴淋系統(tǒng)的水流指示器的作

45、用： 管網(wǎng)有水流動時(shí)， 水流指示 器發(fā)出火警信號，且自動啟動消防水泵。3.25 大廈每層樓噴淋主橫管上安裝信號蝶閥能將開關(guān)狀況反饋 到消防中心。給排水系統(tǒng)中安全閥的作用：保護(hù)管網(wǎng)作用。 （管 網(wǎng)壓力過大時(shí)，為防止管道爆裂，安全閥自動泄水）3.26 禁止用消防栓水澆花、 洗地（消防用水不得用于非消防用途， 非法使用消防用水的處以應(yīng)交水費(fèi)三倍的罰款） 。3.27穩(wěn)壓系統(tǒng)的原理是：P1V1 = P2V2 （ P1 P2）,當(dāng)氣壓健壓 力達(dá)到 P1 時(shí)，穩(wěn)壓泵停止運(yùn)行，氣壓罐向管網(wǎng)提供水壓，罐內(nèi) 壓力下降，當(dāng)氣壓罐壓力降至 P2 時(shí)，穩(wěn)壓泵開始啟動，氣壓罐 進(jìn)水，罐內(nèi)壓力增加，就這樣周而復(fù)始運(yùn)行。3.

46、28 水泵接合器處包括閘閥、安全閥（防止管網(wǎng)壓力過大） 、止 回閥（防止水倒流） 。3.29 噴淋頭被損壞， 應(yīng)采取的應(yīng)急措施： 關(guān)閉該層的信號蝶閥 （安 裝位置消防中心有顯示） ，且打開該層管網(wǎng)末端泄水口閘閥。3.30 水箱爆裂或漏水較大？應(yīng)采取的應(yīng)急措施： 打開水箱下的泄 水閥，作緊急泄水，且維修。3.31 水泵軸出現(xiàn)冒煙， 關(guān)閉該水泵電源， 將水泵軸填塞物倆邊的 螺絲擰松，等軸冷卻后，再開泵檢修。聽到水泵運(yùn)行聲音特別刺 耳時(shí)，關(guān)閉水泵電源，檢查聯(lián)軸器是否變形或者填料是否過緊。3.32 水泵不吸水，壓力表及真空表的指針劇烈跳動的故障原因 是：駐入水泵的水不夠，水管和儀表漏氣。解決辦法：再往

47、泵內(nèi) 注水，擰緊堵塞漏氣處。水泵不吸水，真空表表示高度真空的故 障原因是：底閥沒有打開，或已經(jīng)堵塞。吸水管阻力太大，吸水 高度太高。解決方法：校正或更改底閥情況。或更改吸水管，降 低吸水高度。壓力表有壓力而水泵不出水的故障原因是：出水管 阻力太大。 旋轉(zhuǎn)方向不對。 葉輪堵塞。 水泵轉(zhuǎn)數(shù)不夠。 解決方法： 檢查或縮短水管及檢查電機(jī)。取下水管接頭。清洗葉輪增加水泵 軸轉(zhuǎn)數(shù)。3.33 水泵消耗功率過大的原因是：填料壓蓋太緊，填料環(huán)發(fā)熱， 葉輪磨損， 水泵供水量增加。 解決方法： 放松填料蓋， 更換葉輪， 增加出水管阻力來降低流量。3.34 對負(fù)責(zé)供電運(yùn)作的維修技術(shù)人員的要求： 上崗前必須進(jìn)行業(yè) 務(wù)培

48、訓(xùn)，按規(guī)定要求持證上崗。壹定要配備主管電氣的工程技術(shù) 人員。3.35 負(fù)責(zé)供電運(yùn)作的維修技術(shù)人員應(yīng)掌握供電系統(tǒng)： 熟悉所有完 整的供電網(wǎng)絡(luò)資料，對樓宇的進(jìn)線、房屋內(nèi)的線路、電表、電力 匹配、電壓等要心中有數(shù)。3.36 需要編制緊急情況下及時(shí)切斷電源的預(yù)防措施。 遇火災(zāi)、 地 震、水災(zāi)等災(zāi)害時(shí)，有必要緊急切斷電源。3.37 配電房運(yùn)行巡查規(guī)定：建立運(yùn)行記錄，每班巡查壹次，每月 細(xì)查壹次，半年大檢修壹次。配電房巡視的主要內(nèi)容是：每班巡 視內(nèi)容：記錄電壓、電流、溫度、電表數(shù)；檢查屏上指示燈、電 器運(yùn)行聲是否正常；房內(nèi)有無異味；室內(nèi)照明、通風(fēng)良好。配電 房室溫應(yīng)控制在攝氏40 C以下。3.38 供電回

49、路操作開關(guān)的規(guī)定：供電回路操作開關(guān)的標(biāo)志要顯 著，停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌，非有關(guān)人員絕不能動；應(yīng) 嚴(yán)格保持各開關(guān)狀態(tài)和模擬盤相壹致不能隨意更改設(shè)備和結(jié)線 的運(yùn)行方式及各種開關(guān)的整定值。3.39 維修技術(shù)人員在配電房工作應(yīng)遵守的規(guī)定： 嚴(yán)格遵守交接班 制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制，遵守 電業(yè)系統(tǒng)有關(guān)變配電的各項(xiàng)規(guī)程。嚴(yán)格執(zhí)行各種設(shè)備的安全操作 規(guī)程。3.40 維修技術(shù)人員在配電房工作時(shí)在安全上的要求： 操作及檢修 時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。維修電 工的操作應(yīng)遵守的規(guī)定：必須按照市勞動局、供電局高低壓管理 操作規(guī)定，進(jìn)行安裝和操作。維修電工在地下

50、室、廚房等潮濕場 地工作，或在上、下夾層工作時(shí)應(yīng)注意：都先切斷電源不能停 電時(shí)，至少應(yīng)有倆人在場壹起工作。3.41 哪些設(shè)備采用雙回路供電，末端自動切換：消防用電設(shè)備、 消防控制中心、智能化設(shè)備、客梯、生活水泵、電話站、障礙燈、 事故照明等。3.42 保護(hù)電動斷路器的瞬時(shí)脫扣整定電流整定范圍是： 8-12 倍 脫扣器額定電流。漏電開關(guān)額定漏電動作電流是 30mA ，不動作 電流是 15mA 。供電室補(bǔ)償后低壓側(cè)功率因數(shù)是 0.95 。3.44 自動空氣開關(guān)在電路中的作用：它能通斷正常的負(fù)荷電流， 當(dāng)電路發(fā)生短路、過載和嚴(yán)重電壓降低時(shí)，能自動切斷電源。3.45 電纜的敷設(shè)方式有哪：直接埋地敷設(shè)、

51、電纜溝敷設(shè)、沿墻敷 設(shè)、排管敷設(shè)和隧道敷設(shè)。3.46 隔離開關(guān)的主要作用是： 斷開無負(fù)荷電路。 高壓斷路器的作 用是：在正常和故障情況下可靠的切斷工作電流和事故電流。高 壓斷路器分為：油斷路器、真空斷路器、空氣斷路器和六氯化硫 斷路器等。多油斷路器中油的作用是：滅弧和絕緣。3.47 高壓開關(guān)柜內(nèi)有高壓電器、 保護(hù)裝置、 測量儀表及操作機(jī)構(gòu) 等電器設(shè)備。3.48 負(fù)荷開關(guān)和隔離開關(guān)的相似之處是：都有明顯的觸頭斷點(diǎn)。 高壓熔斷器的作用是：當(dāng)過負(fù)荷電流或短路電流流過該元件時(shí)利 用電流的熱效應(yīng)使客體熔化，從而達(dá)到分段電流保護(hù)電器設(shè)備的 目的。閘刀開關(guān)的作用是：隔離電源。3.49 自動空氣開關(guān)的作用是：

52、 能通斷正常的負(fù)荷電流， 當(dāng)電路發(fā) 生短路、過載或電壓嚴(yán)重降低時(shí)能自動切斷電源。3.50 變壓器要退出運(yùn)行，應(yīng)先斷開：低壓側(cè)所有負(fù)荷。3.51 電纜的檢查包括：電壓和電流的測量、電纜溫度的測量、電 纜絕緣性能的測量、耐壓實(shí)驗(yàn)。3.52 什么是用電設(shè)備的計(jì)算負(fù)荷： 指壹年之中負(fù)荷量最大的半小 時(shí)平均負(fù)荷值。確定計(jì)算負(fù)荷的方法有：需要系數(shù)法、二項(xiàng)系數(shù) 法、利用系數(shù)法。電器設(shè)備、導(dǎo)線截面及額定電流是根據(jù)計(jì)算負(fù) 荷來選擇的。3.53 繼電保護(hù)裝置：電力網(wǎng)、發(fā)電廠、變電站及電器設(shè)備發(fā)生各 種故障時(shí)（斷線、短路、接地等）及不正常的運(yùn)行時(shí)（如過載、 過熱）時(shí)及時(shí)發(fā)出信號，且使斷路器自動跳閘，切斷故障通路的

53、壹種自動裝置。3.54 常用繼電保護(hù)按工作原理分為： 過電流保護(hù)， 電流速斷保護(hù)、 過（欠）電壓保護(hù)、差動保護(hù)、瓦斯保護(hù)、單相接地保護(hù)等。過 電流保護(hù)分為：定時(shí)限和反時(shí)限倆種。差動保護(hù)廣泛用于大容量 的變壓器、變電所母線、 高壓電動機(jī)等設(shè)備。 單相接地保護(hù)分為： 大電流系統(tǒng)的接地保護(hù)和小電流系統(tǒng)的接地保護(hù)。3.55 斷路器和隔離開關(guān)配合使用時(shí)應(yīng)如何操作： 合閘送電時(shí)， 應(yīng) 先合上隔離開關(guān)， 然后再合上斷路器。 分閘時(shí)是應(yīng)先分開斷路器， 然后拉開隔離開關(guān)。3.56 防雷通常采用的措施：避雷針、避雷線、避雷器、避雷網(wǎng)防雷。雷。3.57 電動機(jī)的調(diào)速有（ 1）調(diào)節(jié)電源電壓；（2）改變轉(zhuǎn)差率；（3 ）

54、 改變磁極對數(shù)： （ 4 ）變頻調(diào)速等方法。3.58 常見的電氣事故有：觸電事故；雷電事故；靜電事故；電磁 傷害事故；電路故障等。3.59 有關(guān)接地應(yīng)注意： 1 、同壹變壓器系統(tǒng)中不允許保護(hù)接地又 有保護(hù)接零； 2 、地線不準(zhǔn)接開關(guān)或熔斷器； 3、接地設(shè)備必須單 獨(dú)和接地干線直接連接； 4、 1KV 以下中性點(diǎn)接地系統(tǒng)中，電器 設(shè)備外殼應(yīng)保護(hù)接地。3.60 電器設(shè)備做交流耐壓實(shí)驗(yàn)的目的是： 為了電力系統(tǒng)的安全運(yùn) 行，考核設(shè)備的絕緣情況，以便發(fā)現(xiàn)電器設(shè)備的絕緣缺陷、薄弱 環(huán)節(jié)、受潮、裂紋等。隔離開關(guān)的試驗(yàn)包括： 1、測量絕緣電阻； 2、交流耐壓試驗(yàn)； 3 、 檢查操作機(jī)構(gòu)的最低動作電壓； 4 、

55、檢查觸頭接觸情況及彈簧壓 力。隔離開關(guān)的試驗(yàn)周期是： l 3 年。3.61 真空斷路器滅弧室的玻璃外殼的作用： 起到真空封閉和雙重 絕緣的作用。3.62 制冷（暖）系統(tǒng)操作、保養(yǎng)和維護(hù)管理的基礎(chǔ)是：熟悉空調(diào) 設(shè)備的工作原理及操作方法， 制定相應(yīng)的操作規(guī)程， 且嚴(yán)格執(zhí)行。 定期巡查、記錄設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況，使設(shè)備的潤滑、水、制冷劑等保 持在正常范圍內(nèi)。3.63 制冷（暖）系統(tǒng)機(jī)組運(yùn)行時(shí)，應(yīng)注意：應(yīng)注意觀察儀表讀數(shù) 是否處于正常范圍內(nèi)， 如果不正常， 應(yīng)及時(shí)調(diào)整 必要時(shí)可關(guān)機(jī)， 以防止事故發(fā)生。3.64 檢查各風(fēng)機(jī)、水泵應(yīng)注意：定期檢查各風(fēng)機(jī)、水泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情 況，有無雜音、振動、滲水情況且定時(shí)加潤滑油及檢

56、修。檢查 各風(fēng)機(jī)、冷卻塔皮帶應(yīng)注意：定期檢查各風(fēng)機(jī)、冷卻塔皮帶的松 緊情況磨損太大時(shí)應(yīng)及時(shí)更換。巡查各管間應(yīng)注意：定期巡查 各管間有無裂縫或漏水以及堵塞，有問題及時(shí)排除保證水管暢 通。檢查清理過濾器應(yīng)注意：定期檢查清理過濾器中積存的塵埃 和雜物，對風(fēng)管中的各種風(fēng)閥要定期檢查，防止卡死。3.65 空調(diào)工按照巡回檢查制度， 應(yīng)監(jiān)視： 定時(shí)對外界及各空調(diào)區(qū) 域的溫度、相對濕度進(jìn)行監(jiān)視，根據(jù)外界天氣變化及時(shí)進(jìn)行空調(diào) 工況調(diào)節(jié)，努力使空調(diào)區(qū)域的溫度、相對濕度符合要求的數(shù)值范 圍。3.66 空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程中準(zhǔn)備工作包括： 檢查冷水機(jī)組的蒸 發(fā)器進(jìn)、出水閥是否全部開啟；檢查冷水泵、冷卻泵進(jìn)出水閥是 否

57、全部開啟；檢查分水管上的閥根據(jù)樓層的空調(diào)需要，決定是 否開啟或關(guān)閉；檢查回水總管倆端的閥是否開啟；檢查系統(tǒng)里的 水壓、以在規(guī)定范圍內(nèi)為準(zhǔn)；檢查加熱器，油溫必須大于50 C.且 檢查油位是否到液位，電源電壓、閥門位置是否正常；啟動手動 油泵，運(yùn)行時(shí)間不得少于壹分鐘且密切注意蒸發(fā)器壓力和油泵 壓力。3.67 空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程中機(jī)組啟動包括： 觀見控制屏， 要顯 示：機(jī)組準(zhǔn)備啟動；啟用冷卻塔、冷凍水泵，且要保持進(jìn)出冷凍 機(jī)的冷卻水的壓差，進(jìn)出冷凍機(jī)的冷凍壓差；若沒有問題，按鍵 啟動機(jī)組（注意電流變化狀態(tài)） ，此時(shí)控制中心即置機(jī)組于運(yùn)行 狀態(tài)，注意顯示器上顯示信息，觀見機(jī)組是否有故障顯示。3.68

58、 空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程中機(jī)組運(yùn)行包括： 機(jī)組運(yùn)行時(shí) 應(yīng)檢 查油泵指示燈是否亮著；檢查油泵顯示情況；注意機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)電流 是否正常風(fēng)葉是否打開，把風(fēng)葉開到自動控制檔；做好機(jī)組運(yùn)行 記錄（每小時(shí)將冷水機(jī)組狀態(tài)記錄下來） 。3.69 空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程中關(guān)機(jī)程序包括： 先停冷凍機(jī)組； 再 停冷凍水泵、冷卻水泵；切斷總電源。3.70 空氣調(diào)節(jié)的“四度”是溫度、相對濕度、空氣流動速度、清 潔度。3.71舒適性空調(diào)的標(biāo)準(zhǔn)是：夏季：溫度在 24-28 C,相對濕度40-65 %，風(fēng)速不大于 0.3m /s;冬季：溫度在18-22 C,相對 濕度 40-60 ，風(fēng)速不大于 0.2m s。3.72 影響空調(diào)效果的主要因素有：室外氣溫、濕度的變化，太陽 照射強(qiáng)度的變化，室內(nèi)使用散熱設(shè)備的負(fù)荷，室內(nèi)人員密度的影 響等。3.73 空調(diào)中出現(xiàn)冷凝水是因?yàn)椋?當(dāng)空氣受到冷處理或碰到冷的表 面時(shí)，隨溫度下降水蒸