淺析鋪面轉(zhuǎn)讓費的法律問題

1、資料來源：來自本人網(wǎng)絡(luò)整理！祝您工作順利！淺析鋪面轉(zhuǎn)讓費的法律問題 淺析鋪面轉(zhuǎn)讓費的法律問題 隨著商業(yè)的進(jìn)展，如今市場上鋪面轉(zhuǎn)讓費已經(jīng)普遍存在，出租人、承租人與次承租人之間有關(guān)鋪面轉(zhuǎn)讓費的糾紛越來越多，筆者認(rèn)為討論鋪面轉(zhuǎn)讓費的法律問題已非常必要，這對于我國租賃市場的安康進(jìn)展有著重要的意義。 一、鋪面轉(zhuǎn)讓費的定義 鋪面轉(zhuǎn)讓費是一種新興的產(chǎn)物，學(xué)者們對鋪面轉(zhuǎn)讓費大致存在以下兩種定義： 1、商鋪轉(zhuǎn)讓費，一般是原承租者向繼承租者收取的，也有房東收取的。費用的凹凸主要取決于原、繼承租者對門店本身獲利力量的認(rèn)知和市場供求關(guān)系。一些地段繁華的門店，人流量大，轉(zhuǎn)讓費就高，而一些地段偏僻的門店，人流量小，轉(zhuǎn)讓費

2、就低，甚至不需要。 2、店鋪轉(zhuǎn)讓費 ：在店鋪租期內(nèi)未到期征得房東同意后將房屋轉(zhuǎn)租，把和房東之間的租賃剩余期限，連同租戶的裝修、原來購置的設(shè)備、經(jīng)營的工程貨物、加盟答應(yīng)費、其他無形資產(chǎn)等，一并轉(zhuǎn)給下一個租戶，其向下一個租戶收取的超過應(yīng)收取房租的費用為轉(zhuǎn)讓費。 對于以上兩種對轉(zhuǎn)讓費的定義，筆者認(rèn)為第一種更符合實際狀況,但是也存在不恰當(dāng)?shù)牡胤?。如今市場上轉(zhuǎn)讓費已然成為一種慣例，并且空鋪產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓費的現(xiàn)象屢見不鮮。所以我個人認(rèn)為是否空鋪轉(zhuǎn)讓與產(chǎn)生轉(zhuǎn)讓費無關(guān)。此外，依據(jù)市場現(xiàn)狀，轉(zhuǎn)讓費是原承租人向次承租人收取，一般轉(zhuǎn)讓費不在出租人與承租人之間產(chǎn)生，出租人與承租人產(chǎn)生的是租金，而非轉(zhuǎn)讓費。 筆者認(rèn)為，轉(zhuǎn)讓費

3、是原承租人向次承租人收取的無形價值的費用，一般表現(xiàn)為原承租人與次承租人對鋪面本身的市場價值的共同認(rèn)知，有的時候原承租人也會將自己鋪面里面的東西一同轉(zhuǎn)讓給次承租人，有時也會空鋪轉(zhuǎn)讓收取轉(zhuǎn)讓費，詳細(xì)轉(zhuǎn)讓費的凹凸取決于當(dāng)事人之間的商定或是該交易地區(qū)的市場行情。 二、鋪面轉(zhuǎn)讓費產(chǎn)生的法律問題 一原承租人與次承租人之間有關(guān)鋪面轉(zhuǎn)讓費之間的糾紛。 1、案例。*下崗之后，購置了一間臨街門面房，開起了白鐵鋪。后*將店面租給了*，簽訂了四年的租賃合同，*經(jīng)過一番裝修開起了小吃部。不久前*經(jīng)業(yè)主*同意，又將該店面及相關(guān)廚房設(shè)備轉(zhuǎn)讓給了*，向*收取了門面轉(zhuǎn)讓費。*接手后，開起了特色小吃，可經(jīng)營不到幾個月就關(guān)閉。*以

4、*轉(zhuǎn)手漁利，起訴*要求*返還門面轉(zhuǎn)讓費。法院判決不予支持。 從該案例可以得出兩個結(jié)論，一是原承租人向次承租人收取鋪面轉(zhuǎn)讓費是符合法律規(guī)定的，鋪面轉(zhuǎn)讓費是受到法律愛護(hù)的；二是雖然我國法律對鋪面轉(zhuǎn)讓費沒有作出詳細(xì)的法律條文的規(guī)定，但是鋪面轉(zhuǎn)讓費已被大家所認(rèn)可，一般表現(xiàn)為當(dāng)?shù)氐慕灰琢?xí)慣。我國合同法在第六十一條、第一百二十五條等九個條文中，都提到了“交易習(xí)慣；“合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者酬勞、履行地點等內(nèi)容沒有商定或者商定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達(dá)成補充協(xié)議的，根據(jù)合同有關(guān)條款還偶的說明有爭議的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同所用法的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及老實信譽原那么，確定該條款發(fā)

5、生真實意思。 交易習(xí)慣是人民在長期經(jīng)濟交往中形成的，在某一領(lǐng)域、某一行業(yè)或某一經(jīng)濟流轉(zhuǎn)關(guān)系中普遍采納的做法或方法。同時，合同法規(guī)定：以下情形，不違背法律、行政法規(guī)強迫性規(guī)定的，人民法院可以認(rèn)定為合同法所稱“交易習(xí)慣：“一在交易行為當(dāng)?shù)鼗蛘吣骋活I(lǐng)域、某一行業(yè)通常采納并為交易對方訂立合同時所知道后者應(yīng)當(dāng)知道的做法；二當(dāng)事人雙方常常用法的習(xí)慣做法。“法無制止即自由，所以轉(zhuǎn)讓費是雙方當(dāng)事人依據(jù)雙方當(dāng)?shù)氐慕灰琢?xí)慣，在符合法律的強迫性規(guī)定的前提下產(chǎn)生的一種新興產(chǎn)物。 2、原承租人鋪面承租的剩余租期租金與次承租人向原承租人支付鋪面轉(zhuǎn)讓費是否等價？ 鋪面轉(zhuǎn)讓費是原承租人將鋪面轉(zhuǎn)租給次承租人時，次承租人支付給原

6、承租人的費用。這樣的轉(zhuǎn)租就會產(chǎn)生這樣的問題。當(dāng)原承租人與出租人簽訂的鋪面租賃合同的期限很短時，比方只有一年期限的租賃合同或者兩年期限的合同，在承租期間原承租人轉(zhuǎn)讓鋪面并獲得高額轉(zhuǎn)讓費，但是次承租人所得剩余租期卻很短，根據(jù)正常的經(jīng)營所得利潤也無法掙回高額的轉(zhuǎn)讓費，但是由于租期屆滿，某種緣由導(dǎo)致無法續(xù)租，此時次承租人所患病到的高額的轉(zhuǎn)讓費損失是否理應(yīng)得到法律的支持。根據(jù)民法的意思自治原那么，我們應(yīng)當(dāng)敬重當(dāng)事人之間的商定，鋪面轉(zhuǎn)讓費應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻闹С郑且罁?jù)民法的公正正義原那么，高額的轉(zhuǎn)讓費在肯定的程度上顯失公正的。正是出于這種緣由，原承租人與次承租人之間的轉(zhuǎn)讓費糾紛就沒有想象的那么簡單解決。筆者

7、認(rèn)為，鋪面轉(zhuǎn)讓費的商定只要符合法律的規(guī)定，我們是應(yīng)當(dāng)支持，但是至于高額的鋪面轉(zhuǎn)讓費能否得到法律的支持，我覺得要詳細(xì)問題詳細(xì)分析。以下著重分析這個問題： 1由于次承租人的緣由導(dǎo)致鋪面被收回。依據(jù)我國合同法的其次百一十九條以及二百二十七條，承租人未根據(jù)商定的方法或者租賃物的性質(zhì)用法租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失，以及承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。當(dāng)次承租人出現(xiàn)以上法律規(guī)定的情形時，導(dǎo)致鋪面被收回，無法再次轉(zhuǎn)租，損失的轉(zhuǎn)讓費應(yīng)當(dāng)由自己擔(dān)當(dāng)，這就是法理上所講的每個人都要為自己的過錯行為擔(dān)當(dāng)不利后果。 2由于原承租人的關(guān)系導(dǎo)致鋪面被收回。假如原承租人出現(xiàn)合同

8、法規(guī)定，將鋪面未經(jīng)出租人的同意轉(zhuǎn)租的，導(dǎo)致出租人解除房租租賃的合同關(guān)系，致使次承租人的將鋪面可以轉(zhuǎn)讓收取轉(zhuǎn)讓費的愿望落空，經(jīng)濟上遭到了損失，此時，原承租人應(yīng)當(dāng)要擔(dān)當(dāng)對次承租人的賠償責(zé)任。 3租期屆滿之后，由于出租人的主觀緣由向次承租人收回鋪面，或者不合理的進(jìn)步租金導(dǎo)致合同無法連續(xù)履行。租期屆滿后，除當(dāng)事人之間另有商定的除外，出租人可以無償收回鋪面。假如出現(xiàn)的這種狀況，對次承租人是特別不利的，次承租人將損失掉轉(zhuǎn)讓費，這樣一來，轉(zhuǎn)讓費的有無就取決于出租人。在現(xiàn)實社會中，次承租人損失轉(zhuǎn)讓費往往都是與出租人有關(guān)，主要是因為如今是出租方市場，承租人出于弱勢地位，這種損失鋪面轉(zhuǎn)讓費的情形有時是難以避開的。

9、在面對這樣的這種逆境，承租人在承租鋪面時，最好三方一起簽定合同，對后續(xù)租賃合同租金漲幅、租期等重要內(nèi)容事先商定，比方次承租人在與原承租人簽訂轉(zhuǎn)租合同時，與出租人簽訂相關(guān)訂約合同。 4由于客觀緣由導(dǎo)致鋪面被收回。假如雙方明確商定好有關(guān)鋪面轉(zhuǎn)讓費的風(fēng)險的擔(dān)當(dāng)，那么我們應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人的之間的商定，次承租人之所以承租該鋪面并且支付鋪面轉(zhuǎn)讓費，是有理由信任自己也可以再次轉(zhuǎn)租并且收取轉(zhuǎn)讓費，此時由于某種客觀緣由無法實現(xiàn)自己的目的，那么次承租人可以向原承租人懇求削減鋪面轉(zhuǎn)讓費，詳細(xì)削減多少，雙方可以協(xié)商或者根次承租人的損失以及正常合理的經(jīng)營價值來確定這里的客觀緣由除了上面幾種緣由之外的緣由，比方政府拆遷，自

10、然災(zāi)難等。 二出租人與次承租人之間有關(guān)鋪面轉(zhuǎn)讓費之間的糾紛 案例：20*年11月1日，原告*與案外人*簽訂了房屋租賃契約書，原告將其全部的位于某縣交通東路200號的商鋪出租給*，雙方商定租期為20*年11月1日至20*年11月1日，月租金800元，另收取押金800元。20*年5月18日，經(jīng)被告*與*協(xié)商，*同意將商鋪轉(zhuǎn)租給被告，并征得原告同意。期間，被告向*交納了24000元轉(zhuǎn)讓費、剩余租期的租金4000元和押金800元。20*年11月1日，原、被告另行簽訂了房屋租賃契約書，商定租期為20*年11月1日至2021年11月1日，租金為12000元/年，押金為800元。租賃期滿后，原告要求被告返還商鋪，被告拒不返還。為此，原告知諸法院。法院依法判決支持原告的訴訟懇求。 從這個案例中，我們可以看出鋪面轉(zhuǎn)讓費是次承租人向原承租人支付的，與出租人無關(guān)，有關(guān)次承租人依法向法院懇求出租人返還鋪面轉(zhuǎn)讓費的訴訟懇求是不被法律所認(rèn)可的，法院不會給以支持。因為依據(jù)合同法規(guī)定，租期屆滿出租人有權(quán)收回自己的鋪面，這是出租人行使自己的物權(quán)的權(quán)利，是法律所愛護(hù)的。此處分析