舊住宅外立面改造技術(shù)措施與案例借鑒

1、既有建筑綜合改造關(guān)鍵技術(shù)研究與示范項目交流會 舊住宅外立面改造技術(shù)措施與案例借鑒 胡紋，徐華偉 （重慶大學(xué)建筑城規(guī)學(xué)院，重慶） 【摘要】本文主要是對已有的舊住宅外立面改造方式進行總結(jié)和歸類，并借鑒各個城市目前實施的系列改造案例，既包括具體的改造方法，也包括一些政策規(guī)定，為建立完善的舊住宅外立面改造技術(shù)體系提供一定經(jīng)驗基礎(chǔ)。 【關(guān)鍵詞】舊住宅；立面改造；案例 研究背景及目的 粗放式的大拆大建城市建設(shè)模式既造成了巨大的資源浪費，也激化了社會矛盾，受到了社會各方的質(zhì)疑和批評，所以尋找一種新的建設(shè)模式勢在必行。 本文希望歸納出一套針對不同模式下的舊住宅區(qū)整體環(huán)境風(fēng)貌的改造技術(shù)方法，為各類改造活動提供技

2、術(shù)支撐和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。同時在公眾參與、政府引導(dǎo)、市場手段等方面進行適當(dāng)借鑒，為整體環(huán)境風(fēng)貌改造的規(guī)范與落實提供保障。 國內(nèi)舊住宅外立面改造進程我國舊住宅外立面改造的歷史進程 年我國首次頒布城鄉(xiāng)住宅建設(shè)技術(shù)政策，明確提出加速住宅改造的政策并投資幾十億元對北方地震影響區(qū)域內(nèi)舊住宅（區(qū)）進行了我國建筑史上首次大規(guī)模加固改造活動。 世紀(jì)末，在政府的主導(dǎo)下，各城市相繼完成了一批舊住宅（區(qū)）更新改造示范工程。如年底上海市浦東新區(qū)率先在國內(nèi)提出對城市重要景觀道路及城市主要千道兩側(cè)的舊住宅進行改造的構(gòu)想，提出。平改坡立面整治”方案，對上海浦東新區(qū)帶有景觀性質(zhì)的城市主要干道世紀(jì)大道兩側(cè)的舊住宅首先進行改造設(shè)計。 重

3、慶為迎接年亞太城市市長峰會，進一步提升城市形象，進行大面積的舊建筑風(fēng)貌改造工程。年哈爾濱市政府已投入一期啟動資金余萬元，用于機場路棟建筑“平改坡”綜合改造工程試點。正在進行的舊住宅改造項目： “重外輕內(nèi)”、“重近輕遠”的舊住宅區(qū)改造模式，造成巨大的社會資源浪費，社會民眾戲稱之為“面子工程”、“刷城運動”。近年來，在社會各界質(zhì)疑和批評之下，部分城市開始不滿足于這種單一改造方式，提出了內(nèi)涵更多的綜合改造措施，將我國舊住宅區(qū)更新改造帶入了新的轉(zhuǎn)折和探索階段。 上海：為迎接年世博會，上海市房屋土地資源管理局提出了全面的舊住宅改造措施。主要包括兩個方面：一個方面是對于各類多層的舊住宅要進行綜合保障，另外

4、一方面是對作者簡介胡紋（），男，浙江人，教授，碩士，系主任，城市設(shè)計， 唯； 徐華偉（），男，安徽人，博士研究生。城市設(shè)計。 既有建筑綜合改造關(guān)鍵技術(shù)研究與示范項目交流會年以前各類舊的高層住宅外立面進行綜合整治?？偯娣e約達到萬平方米。 重慶：按照“完善基本功能、配套基礎(chǔ)設(shè)施、美化基礎(chǔ)環(huán)境、規(guī)范小區(qū)管理、提升城市品質(zhì)、建設(shè)宜居重慶”的總體目標(biāo)，年，計劃用四年時間完成主城區(qū)范圍內(nèi)億平方米居住區(qū)綜合整治工作。 杭州：力爭到年年末，杭州市區(qū)（包括上城區(qū)、下城區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)，以下簡稱五城區(qū)）實施庭院改善和危舊房改善后的住宅小區(qū)共約幢房屋，建筑面積約萬平方米，涉及住戶約萬戶。 舊住宅外立面改造

5、技術(shù)要點 在歸納已有各種改造措施的基礎(chǔ)上探討“美學(xué)、功能、生態(tài)、文脈”等多位一體的改造技術(shù)，為各類改造活動提供技術(shù)支撐和參考。外部形式的改造技術(shù) 綜合考慮影響建筑立面的各種要素，在滿足審美要求的前提下，對現(xiàn)有元素進行綜合整治與更新。 原建筑外觀梳理 小區(qū)管理體制不健全等諸多原因，造成舊小區(qū)違章建筑多。改造過程中需要根據(jù)竣工圖等對比現(xiàn)狀，拆除小區(qū)規(guī)劃用地范圍內(nèi)的違法建設(shè)和逾期臨建。清理房屋立面的破舊搭建物、廣告牌，清除樓間、樓道內(nèi)雜物。重慶目前正在對住宅小區(qū)內(nèi)部的違章搭建進行強制拆除，為全面的舊住宅區(qū)立面風(fēng)貌提供了改造基礎(chǔ)。 外墻立面的更新技術(shù) 原有建筑立面由于瓷磚、水泥敷面由于年代久遠頻頻掉落

6、，危及公共安全。如上海靜安區(qū)房管局在舊住宅外墻整治前，委托有專業(yè)資質(zhì)的檢測單位對建筑外立面面磚或馬賽克的空鼓情況進行紅外線檢測，分析空鼓程度，劃分危險等級，出具檢測報告。在制定外墻修繕技術(shù)方案前邀請檢測機構(gòu)和專業(yè)技術(shù)部門召開技術(shù)咨詢會，為設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位釋疑解惑，提供案例和建議，以形成一套操作性強、安全系數(shù)高、科學(xué)合理的技術(shù)修繕方案。 單元素的改造對策 舊住宅由于設(shè)計原因，沒有設(shè)置空調(diào)外機位或者空調(diào)機位規(guī)格較小，致使安放參差不齊，往往會看到住宅外墻上的壓縮機星羅棋布。在改造中需要根據(jù)現(xiàn)實需求和業(yè)主商量，明確統(tǒng)一的安裝規(guī)范，提出新增空調(diào)外機位的具體施工方法。 另外舊住宅區(qū)所裝防盜網(wǎng)的

7、材料大多為鐵，使用一定年限后就會生銹，銹水也逐漸腐蝕外墻。并且這些防盜網(wǎng)在發(fā)生火災(zāi)時很難打開。目前較好處理方式為，建議業(yè)主將防盜網(wǎng)拆除，統(tǒng)一采用新型的防盜網(wǎng)，比如微細鋼絲型防盜網(wǎng)，視覺效果好，能保留原有建筑風(fēng)格，有隱形防盜網(wǎng)之稱。同時可連接報警系統(tǒng)，小偷把鋼絲剪斷后便會自動觸發(fā)報警系統(tǒng)。新功能體的融合技術(shù) 舊住宅的外立面改造不可避免會遇到一些新的功能需求。改造中必須注重對新功能體的類型進行歸納分類，采用相對應(yīng)的融入改造方式，在具體設(shè)計中注重新老元素的協(xié)調(diào)、融合。 “采用在外墻貼建和在屋頂上加建兩種方式給每戶增加居住面積，這種改造方式簡單易行，不變更房屋產(chǎn)權(quán)，不必臨時搬遷，對居民生活影響小，投資

8、不太大便能使住區(qū)內(nèi)所有住戶的住房要求得到普遍改善，因此加建是目前多層住宅最適宜的改造模式。】 增加電梯等公共設(shè)施 既有建筑綜合改造關(guān)鍵技術(shù)研究與示范項目交流會 廣東省建設(shè)廳關(guān)于舊住宅增設(shè)電梯若干指導(dǎo)意見中提出年月日以前設(shè)計的城鎮(zhèn)七層及以上舊住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面高度超過米以上的舊住宅，沒有安裝電梯的，若具備有關(guān)條件，建議增設(shè)電梯，并提出具體措施。 年上海市就誕生了第一處加裝電梯的老式公房建于上世紀(jì)八十年代的閘北區(qū)陸豐小區(qū)號樓。其費用按照“政府出一部分，居民出一部分”的模式，再利用六層加一層變七層，底樓居民搬住七樓，底樓出售給街道做老年活動中心、助老服務(wù)站等所得費用三部分湊在一起，完

9、成了整幢樓房的綜合改造。 另外舊住宅立面中需要增加的公共設(shè)施還包括單元門禁系統(tǒng)、信報箱等設(shè)施。 住宅內(nèi)部設(shè)施的更新 部分舊住宅由于建造年代久遠，仍是幾戶人家合用一個衛(wèi)生間，合用一個廚房。改造中需要將里面的居民獨立成套，統(tǒng)一建造獨立廚房和衛(wèi)生間等。 如上世紀(jì)年代末湖南大學(xué)“在興建新住宅同時，又撥資改建了一批質(zhì)量較好的舊住宅。在改建過程中，得到了住戶的積極配合”。改造中將兩戶合用廚廁改建為獨門獨戶住宅，巧妙地應(yīng)用厚磚墻插砌形樓梯構(gòu)件的裝配式懸臂樓梯構(gòu)造，不僅施工簡便，并且造價較低。節(jié)能措施的運用 在我國既有的城鄉(xiāng)建筑中，為高能耗建筑，單位建筑面積采暖能耗是氣候條件相近的發(fā)達國家的倍左右；外墻的熱傳

10、導(dǎo)系數(shù)是國外的倍，外窗是國外的倍，屋面為國外的倍。因此，在國家大力推行節(jié)能減排戰(zhàn)略的形勢下，舊住宅的節(jié)能改造勢在必行。 法國政府曾制訂了“法令”，技術(shù)上主要改造項目是對住宅的屋頂和外墻進行隔熱處理、安裝高性能的鍋爐等取暖設(shè)備、更換舊有窗戶、利用可再生能源供熱、供電、燒熱水等等。并且在政策上對那些低收入家庭節(jié)能改造予以補貼，設(shè)立了“可再生熱力基金”，對集體住宅通過地?zé)?、沼氣、地?zé)?、太陽能等等能源供熱提供資金支持。 國內(nèi)目前關(guān)于舊住宅的節(jié)能改造主要包括以下幾個方面： 圍護結(jié)構(gòu)的節(jié)能措施 在中德合作北京朝陽區(qū)惠新西街號樓節(jié)能改造示范項目中：由于原外墻為陶?；炷翛]有其他的節(jié)能措施，保溫效果較差。改造

11、過程中就“采用了德國公司的外保溫技術(shù)，保溫材料為厚聚苯板，計算傳熱系數(shù)為（對），外飾面為裝飾砂漿加有機硅自潔涂料”【】，可以有效改善外墻結(jié)露發(fā)霉現(xiàn)象。 太陽能源利用措施 可以通過太陽能的熱利用和光利用減少采暖、空調(diào)和照明所使用的常規(guī)能耗。杭州市建委科技處專門做一個既有多層居住建筑平改坡太陽能熱水器一體研究的課題，并且在建于年的江城路號試行改造，以期在杭州推廣使用太陽能熱水器系統(tǒng)。 單項設(shè)施的節(jié)能措旌 提高門窗等材料的保溫性能，比如可以采用新型斷橋鋁合金外窗，采用的中空雙層玻璃。既符合現(xiàn)行節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)要求，而且美觀、耐久和環(huán)保。 自然通風(fēng)節(jié)能措施 比如在改造中可以引進住宅同步新風(fēng)系統(tǒng)，可以在有效改善

12、室內(nèi)空氣品質(zhì)保證人體健 既有建筑綜合改造關(guān)鍵技術(shù)研究與示范項目交流會康舒適的同時減少室內(nèi)能量損失，達到節(jié)能環(huán)保健康的目的。主要方法是在每個房間的窗口旁安裝迸風(fēng)口，在衛(wèi)生間安裝負壓排風(fēng)機，其獨特設(shè)計可以根據(jù)需要調(diào)節(jié)進入的新風(fēng)量，并可隔絕外界的噪聲和灰塵。舊住宅外立面搿文化元一的構(gòu)建 千城一面、風(fēng)貌特色的喪失是當(dāng)前住宅區(qū)建設(shè)中的重大問題，在城市舊住宅區(qū)更新改造中，如何體現(xiàn)其風(fēng)貌特色也是本項目研究的重要內(nèi)容。 地域特色要素的提煉 當(dāng)?shù)氐淖匀?、社會文化等因素造就了這個區(qū)域所特有的建筑形式和風(fēng)格，人們常說地區(qū)主義建筑的發(fā)展應(yīng)該是以傳統(tǒng)民居為基礎(chǔ)的，因此傳統(tǒng)民居是地方主義建筑的“根”。所以我們需要根據(jù)地方

13、特色，重拾歷史記憶、地方符號，讓文脈依托居住建筑得以延續(xù)。 舊住宅外立面改造中“文化元”的融入 比如成都市新都區(qū)老城建筑風(fēng)貌改造，由于改造項目的特殊區(qū)位，臨近歷史街區(qū)，所以在改造中加入了多樣化的傳統(tǒng)要素，用現(xiàn)代建造方式詮釋了川西傳統(tǒng)建筑形式，形成新都特有的具有時代氣息的傳統(tǒng)風(fēng)貌。具體改造手法有：立面設(shè)計上墻面總體以白色為主，局部采用灰色或青磚飾面；構(gòu)架、窗扇采用棕色系仿木質(zhì)材料，采用灰色青瓦等。 同時近年來在部分民族地區(qū)的舊住宅改造項目中，尤其是在一些彝族建筑的改造中，出現(xiàn)了彩繪、浮雕等多樣化的裝飾施工措施，將地方文化元素通過此類方式較好地表達在建筑立面上，使得傳統(tǒng)文化積淀得以延續(xù)。舊住宅整體

14、風(fēng)貌的協(xié)調(diào)技術(shù) 舊住宅區(qū)內(nèi)建筑年代不一、形態(tài)各異，構(gòu)成復(fù)雜。改造過程中需要針對不同的建筑，綜合考慮新材料、節(jié)能設(shè)施等因素，形成和諧統(tǒng)一的城市風(fēng)貌。 比如上海世博會舊住宅外立面綜合整治過程中對顏色進行了非常認真深入專業(yè)研究，制定上海城市建筑色彩總譜，對改造過程中色彩的運用基本形成了一個技術(shù)導(dǎo)則，在一定程度上保證的改造效果的總體和諧。相關(guān)政策機制的確立 對于舊住宅區(qū)的整體環(huán)境改造不僅僅是物質(zhì)層面的改造，更要涉及到項目組織、社區(qū)管理、公眾參與等社會、經(jīng)濟范疇。建立一套符合社會經(jīng)濟發(fā)展需要的政策機制，則是本研究的又一重點。政府引導(dǎo) 團地再生的涵義就是“對功能、設(shè)施已經(jīng)嚴(yán)重落后的集體住宅進行翻新，以及對

15、所在區(qū)域進行改造，使居住質(zhì)量得到提高、價值得以提升的一種城市規(guī)劃活動?薄荊礎(chǔ)俊皇羌虻囟躍山屑庸譚攏峭笮偷淖酆細腦歟緯梢司擁男灤妥?在日本，目前已經(jīng)形成了一整套完整的法規(guī)和技術(shù)，建筑學(xué)科也有專門的“團地再生”課程，包括社區(qū)服務(wù)、公共電視系統(tǒng)、電信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、環(huán)境保護、增加建筑單體的功能、安全防范系統(tǒng)、延長建筑使用壽命、改變建筑外觀、定制化設(shè)計等多項內(nèi)容。 在香港，年為了解決日益嚴(yán)重的社區(qū)老化問題，還專門成立了市區(qū)重建局，專門進行業(yè)主立案法團主導(dǎo)下的“樓宇復(fù)修”計劃。 丹麥住房部規(guī)定，凡政府建造和改造后的住房在交工時必須附有維修計劃，每年嚴(yán)格實施，并建立了組織嚴(yán)密的全國住房維修分級管理執(zhí)行系統(tǒng)。 既

16、有建筑綜合改造關(guān)鍵技術(shù)研究與示范項目交流會 近年來國內(nèi)部分大城市也出臺了一些相關(guān)措施，將舊住宅區(qū)的物業(yè)管理提上議程，一定程度上促進了舊住宅的全面改造。 比如，杭州政府出臺杭州市區(qū)老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理改善工程實施方案，在整治完善老舊住宅小區(qū)硬件配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，建立物業(yè)管理機制，爭取實現(xiàn)“八個有”，即有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設(shè)施維保、有綠化養(yǎng)護、有道路保養(yǎng)、有維修管理。市場機制 隨著社會的發(fā)展，人們居住要求的不斷提高，舊住宅不再滿足人們的要求，經(jīng)過經(jīng)濟上的核算，拆遷重建的收益為負，或者由于種種原因不能拆遷。因此，由社區(qū)組織主導(dǎo)，利用開發(fā)商對原有住宅進行改建、翻新，使舊住

17、宅增值，租金收入提高，開發(fā)商和居民共同獲利。這種建造活動，在日本叫“團地再生”，在香港叫“樓宇改造”。 比如前幾年北京金豐易居公司以多萬元、合多元，平方米的便宜價格拍得北京鉆石公寓。拿出七八百萬元啟動“舊樓翻新”工程。對鉆石公寓的大堂、外立面等進行改造，并把房子進行精裝修，提高其居住品質(zhì)后再進行銷售，雖價格低于同區(qū)域其他公寓，卻仍有相當(dāng)利潤。關(guān)注“樓宇翻新”問題，制定相關(guān)法規(guī)，引導(dǎo)開發(fā)商把注意力從新建商品房轉(zhuǎn)移到“舊住宅改造”上來。公眾參與 瑞典政府從年代后期開始將住房建設(shè)重點轉(zhuǎn)為對舊房的更新改造，使其達到現(xiàn)代化的居住標(biāo)準(zhǔn)，具體方法有“通過立法提高居住標(biāo)準(zhǔn)。瑞典政府于年通過了住宅更新法，強迫房

18、產(chǎn)主改善不符合最低標(biāo)準(zhǔn)的住宅，國家給予貸款和補助，支持促進舊住宅現(xiàn)代化。維修更新有保存價值的舊住房時，保留原有外貌。政府給予貸款或補助。年代瑞典建筑業(yè)的首要任務(wù)是對現(xiàn)有舊房進行更新改造和維修。舊房更新改造的資金來源與新建住房相同，有銀行抵押貸款和國家貼息貸款”【】。 鼓勵社區(qū)居民積極參與項目管理 匈牙利、波蘭等東歐國家在全面推行住宅商品化同時，改革維修管理體制，鼓勵居民自愿組織住房維修合作社。年代匈牙利共有個住房維修合作社負責(zé)維修管理萬套舊有合作住宅。 加強舊房改造專業(yè)培訓(xùn) 如加拿大常設(shè)全國性“住房修復(fù)技術(shù)培訓(xùn)課程”，面向社區(qū)和居民。培訓(xùn)對象有房產(chǎn)業(yè)主，改造承包商和經(jīng)營者，房產(chǎn)質(zhì)量檢查評估員，修復(fù)項目管理人，擬改造住房的居民等。 將改造方案公示 需要隨時將改造方案向社區(qū)居民公示，由當(dāng)?shù)鼐用窦吧鐓^(qū)組織評選和提出修改意見，讓居民有組織地參與舊住宅改造方式?jīng)Q策和提出居住改善需求，可以保證改造后的功能能夠滿足居民需求，從而避免外立面的再次破壞。小結(jié) 面對復(fù)雜的舊住宅立面改造工程，我們必須要充分借鑒已有優(yōu)秀案例，以“美學(xué)、功能、生態(tài)