某市房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)控制存在的問(wèn)題及對(duì)策[精選]

1、 學(xué)校代碼：10484 學(xué) 號(hào)：230112200006河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)henan university of finance and economics自學(xué)考試（工商企業(yè)管理專(zhuān)業(yè)）本科生論文論文題目：某市房產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)控制存在的問(wèn)題及對(duì)策專(zhuān)業(yè)名稱(chēng)：工商企業(yè)管理工作單位：無(wú)聯(lián)系方式：某市房產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)控制存在的問(wèn)題及對(duì)策摘 要近年來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)不斷擴(kuò)張并在逐漸走向成熟，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益突出。作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展不僅受?chē)?guó)家的宏觀調(diào)控的影響，同時(shí)對(duì)于帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有著不可替代的作用。房地產(chǎn)業(yè)具有許多不確定性，會(huì)給房地產(chǎn)項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)帶

2、來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。因此要想提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，需要在投資決策前科學(xué)的分析項(xiàng)目存在的的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估并采取合理有效的措施降低風(fēng)險(xiǎn)。本文通過(guò)探討當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及某市房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響,了解了房地產(chǎn)企業(yè)的投資特點(diǎn)以及影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)因素，結(jié)合某市房地產(chǎn)企業(yè)的投資現(xiàn)狀，分析了投資開(kāi)發(fā)各個(gè)階段存在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，最后針對(duì)某市房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)控制存在的問(wèn)題做出相關(guān)的對(duì)策措施。 關(guān)鍵詞： 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)企業(yè)，投資風(fēng)險(xiǎn)，the problems and countermeasures of risk control of the investment in real estate en

3、terprisesabstractin recent years, with the continuous development of market economy, our country real estate industry and expanding in the gradually maturing, the position in the national economy increasingly prominent. as one of the pillar industry of national economic development, the development

4、of real estate enterprises not only affected by the countrys macroeconomic regulation and control, at the same time to promote local economic growth has an irreplaceable role. the real estate industry has a number of uncertainties, can bring risk to real estate project investment and development. so

5、 if you want to improve the economic benefits of real estate development, need scientific analysis of the project before the investment decision-making risk problems, risk assessment and take reasonable and effective measures to reduce risk.this paper discusses the current economic situation of our

6、country real estate market and the impact of the jinan real estate enterprises, understanding the investment characteristics of real estate enterprises as well as the factors affecting the risk of project development, the current situation of investment of jinan real estate enterprises, analyzes the

7、 problems the risk of investment and development stages, finally aiming at the problems of jinan city real estate enterprise investment risk control to make the relevant countermeasures.keywords：jinan city, real estate, investment risk, 目 錄1 緒論11.1 研究的背景及意義11.1.1 研究的背景11.1.2 研究的意義11.2 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀21.2.1

8、國(guó)外研究現(xiàn)狀21.2.2 國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀22 房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析42.1 房地產(chǎn)企業(yè)的概念及特點(diǎn)42.1.1 房地產(chǎn)企業(yè)概念42.1.2 房地產(chǎn)企業(yè)投資的特點(diǎn)42.2 房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)因素52.2.1 政策因素52.2.2 土地因素52.2.3 資金因素52.2.4 技術(shù)因素62.2.5 銷(xiāo)售因素62.2.6 決策因素63 某市房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)控制存在的問(wèn)題73.1 某市房地產(chǎn)企業(yè)投資的現(xiàn)狀73.2 某市房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)控制存在的問(wèn)題83.2.1 前期決策階段83.2.2 項(xiàng)目進(jìn)行階段103.2.3 后續(xù)管理階段113.3 案例分析124 某市房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)策134

9、.1 明確區(qū)位建設(shè)134.2 制定合理規(guī)劃134.3 多渠道籌資144.4 提高企業(yè)自身實(shí)力144.5 注重工程質(zhì)量問(wèn)題154.6 制定正確的營(yíng)銷(xiāo)策略154.7 注重物業(yè)管理16參考文獻(xiàn)17后 記181 緒論1.1 研究的背景及意義1.1.1 研究的背景隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。近些年來(lái)在國(guó)家一系列宏觀政策的影響下，隨著住房制度的改善，舊城改造政策，購(gòu)房熱潮正在迅速升溫而多樣化的購(gòu)房需求推動(dòng)著房地產(chǎn)投資的迅速增長(zhǎng)，某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)快速發(fā)展的趨勢(shì)。但是到2014年上半年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯，過(guò)高的銷(xiāo)售目標(biāo)使房地產(chǎn)企業(yè)完成的情況十分不理想，同時(shí)融資

10、的難度也在加大，因而各大房地產(chǎn)企業(yè)在投資選地開(kāi)發(fā)方面開(kāi)始非常謹(jǐn)慎，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)加入到降價(jià)大軍中，為了降低投資損失采取了多樣化的營(yíng)銷(xiāo)手段。在經(jīng)歷了上半年的一路慘淡之后，下半年某逐漸放開(kāi)樓市限購(gòu)政策，如公積金和房貸方面的松動(dòng)，其過(guò)程中不少開(kāi)發(fā)商借此機(jī)會(huì)提高樓盤(pán)銷(xiāo)量，只是在限購(gòu)松綁和貸款政策未變動(dòng)的情況下，市場(chǎng)改變不大。對(duì)于某市來(lái)言，在房地產(chǎn)新政貸款、稅收等政策的疊加出臺(tái)下，2015年仍將是樓市去庫(kù)存的消化年，開(kāi)發(fā)商大多通過(guò)降價(jià)、打折的促銷(xiāo)手段減少庫(kù)存量。1.1.2 研究的意義我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展階段，隨著市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸步入正軌。但是，在利益的驅(qū)使下，房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)始出現(xiàn)不理

11、性的行為，大量開(kāi)發(fā)別墅項(xiàng)目等。大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)相對(duì)薄弱，無(wú)法在投資前進(jìn)行預(yù)測(cè)分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，同時(shí)政策不完善也促使了企業(yè)的盲目開(kāi)發(fā)和投資，導(dǎo)致現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)有投資“泡沫”的出現(xiàn)。市場(chǎng)行為不規(guī)范，土地供應(yīng)比例失調(diào)等，不僅會(huì)使投資者受損，企業(yè)面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)，更嚴(yán)重影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，這些都是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)。但是城市更新建設(shè)不僅改善了城市景觀,提升了城市形象,也增強(qiáng)了人們對(duì)此城市未來(lái)發(fā)展的預(yù)期，所以合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是相當(dāng)重要的，這就需要企業(yè)投資者科學(xué)的對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估、預(yù)測(cè)并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)控制存在的問(wèn)題做出相關(guān)的對(duì)策措施。房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)特殊的行業(yè)，具有投資大、周期長(zhǎng)

12、、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，如果投資者不能清醒的認(rèn)識(shí)各種風(fēng)險(xiǎn)而盲目開(kāi)發(fā),很有可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的虧損,甚至面臨破產(chǎn)危機(jī)。本文從房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的角度出發(fā),以某市房地產(chǎn)企業(yè)為對(duì)象，探討當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)某市房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響。文章分析房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，提出了采取科學(xué)合理的方法對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。1.2 國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1 國(guó)外研究現(xiàn)狀風(fēng)險(xiǎn)的研究起源于西方發(fā)達(dá)國(guó)家，國(guó)外的研究相對(duì)于中國(guó)要成熟的多，對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)方面的研究始于20世紀(jì)60-70年代，涉及投資風(fēng)險(xiǎn)與防范和風(fēng)險(xiǎn)決策等領(lǐng)域。例如greer.g.e.(1997)在房地產(chǎn)投資決策分析（第4版）（investment anal

13、ysis for real estate decisions）中對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析，并研究了投資不同類(lèi)型房地產(chǎn)帶來(lái)的收益和對(duì)策等問(wèn)題。roger esindt編寫(xiě)的real estate investment analysis and application一書(shū)也對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析。而peter jovanovich和david spaulding,主要研究了房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防范等。格里爾所著的房地產(chǎn)投資決策分析，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)研究、信貸資金、風(fēng)險(xiǎn)因素等方面的分析，主研究了美國(guó)房地產(chǎn)運(yùn)作的主要領(lǐng)域。以此可以借鑒其研究方向?qū)δ呈蟹康禺a(chǎn)業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制分析。1.2.2 國(guó)內(nèi)

14、研究現(xiàn)狀相對(duì)中國(guó)來(lái)說(shuō)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)方面的研究較晚，還不算成熟，而對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)方面的研究是從20世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫破裂后逐漸起步。劉坤在時(shí)代經(jīng)貿(mào)發(fā)表的淺論房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的分類(lèi)及特征中較全面的介紹了房地產(chǎn)企業(yè)存在的各類(lèi)投資風(fēng)險(xiǎn)及其相應(yīng)的特點(diǎn)，為之后分析投資風(fēng)險(xiǎn)存在的問(wèn)題及對(duì)策提供方向。張建旭在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與防范研究（商品儲(chǔ)運(yùn)與養(yǎng)護(hù)2008年01期第30卷）中提出房地產(chǎn)投資過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)與收益并存的，而中國(guó)房地產(chǎn)投資正處在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌時(shí)期，風(fēng)險(xiǎn)難免會(huì)存在。孫思忠和史偉利編著的關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范策略的探討（集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究2007）推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的了解，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及其防范策略進(jìn)行了闡述

15、。婁國(guó)豪(2006)在中國(guó)房地產(chǎn)期刊上發(fā)表了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析提到從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)外信息的兩方面進(jìn)行科學(xué)有效的風(fēng)險(xiǎn)分析，指出了影響的具體風(fēng)險(xiǎn)要素，并對(duì)此提出科學(xué)風(fēng)險(xiǎn)防范的具體措施，為企業(yè)的投資項(xiàng)目運(yùn)行提供風(fēng)險(xiǎn)控制指導(dǎo)。綜上所述，針對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)方向的研究已取得一定的成果，但同時(shí)也存在一定的不足。例如劉坤發(fā)表的文章中只是分析了投資風(fēng)險(xiǎn)的類(lèi)型和特點(diǎn)，沒(méi)有分析帶來(lái)的具體問(wèn)題和解決方法。同樣，其他的學(xué)者也只是選取某一方面或利用某種方法來(lái)分析房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)，缺乏對(duì)某一地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)的詳細(xì)研究，總體來(lái)說(shuō)分析的還不全面。本文具有針對(duì)性，詳細(xì)的分析某市房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，然后

16、針對(duì)問(wèn)題提出相應(yīng)的對(duì)策。2 房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析2.1 房地產(chǎn)企業(yè)的概念及特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)，是以營(yíng)利為目，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)組織。不同的房地產(chǎn)企業(yè)具有不用的經(jīng)營(yíng)模式，但總體上可以劃分為兩類(lèi)：一類(lèi)是通過(guò)土地購(gòu)買(mǎi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織施工、竣工驗(yàn)收、產(chǎn)品銷(xiāo)售等五個(gè)階段最后取得銷(xiāo)售收入的銷(xiāo)售物業(yè)模式，另一類(lèi)是將開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)留作自用或通過(guò)出租等方式取得經(jīng)營(yíng)收入的自恃物業(yè)模式。2.1.1 房地產(chǎn)企業(yè)概念房地產(chǎn)企業(yè)，是以營(yíng)利為目，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)組織。不同的房地產(chǎn)企業(yè)具有不用的經(jīng)營(yíng)模式，但總體上可以劃分為兩類(lèi)：一類(lèi)是通過(guò)土地購(gòu)買(mǎi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織施工、竣工驗(yàn)收

17、、產(chǎn)品銷(xiāo)售等五個(gè)階段最后取得銷(xiāo)售收入的銷(xiāo)售物業(yè)模式，另一類(lèi)是將開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)留作自用或通過(guò)出租等方式取得經(jīng)營(yíng)收入的自恃物業(yè)模式。2.1.2 房地產(chǎn)企業(yè)投資的特點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，其進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)投資最普遍的形式。作為一項(xiàng)投資活動(dòng)，自然會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，即會(huì)面臨投資的成功或者失敗。相對(duì)其他投資活動(dòng)，地產(chǎn)既有相同于其他投資活動(dòng)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，又具有自己獨(dú)特的所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。由于其前期投入資本較大，項(xiàng)目運(yùn)行時(shí)間跨度較大，涉及面比較廣等特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)投資所面臨的風(fēng)險(xiǎn)是錯(cuò)綜復(fù)雜的。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在籌集資金時(shí)，可能由于自身的財(cái)務(wù)狀況和資金結(jié)構(gòu)的變化會(huì)對(duì)未來(lái)收益產(chǎn)生影響；而在

18、開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)，也會(huì)因承包商的管理以及項(xiàng)目控制方面影響投資者目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2.2 房地產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)因素房地產(chǎn)行業(yè)涉及生產(chǎn)、消費(fèi)多個(gè)方面，影響金融、建材等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。不僅影響人們的生產(chǎn)生活，還能促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。在其投資開(kāi)發(fā)過(guò)程中，存在以下影響因素。2.2.1 政策因素房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的作用，所以這些年來(lái)，政府不斷的出臺(tái)不同的政策對(duì)房地產(chǎn)這一行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，這其中包括土地政策、貨幣政策等一系列的相關(guān)政策。雖然房產(chǎn)調(diào)控仍在部分地區(qū)繼續(xù)執(zhí)行，但是各上市房地產(chǎn)企業(yè)年報(bào)數(shù)據(jù)的公布顯示，市場(chǎng)處于回暖階段。房地產(chǎn)行業(yè)僅靠提升自身能力已經(jīng)跟不上整個(gè)行業(yè)的快速發(fā)展，更不能跟上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大勢(shì)。另

19、外，已經(jīng)有很大一部分中小房地產(chǎn)企業(yè)在這個(gè)過(guò)程中被大的企業(yè)吞并或者被市場(chǎng)淘汰，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)正在逐漸加大。2.2.2 土地因素為了保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，國(guó)土資源部先后發(fā)布了關(guān)于做好房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知、閑置土地處置辦法；國(guó)土資源部、財(cái)政部等四部委聯(lián)合發(fā)布了關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備與融資管理的通知，明確規(guī)定在保證農(nóng)民耕地占有量的基礎(chǔ)上重點(diǎn)保障先進(jìn)制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)、重大基礎(chǔ)設(shè)施和民生項(xiàng)目用地。在這種政策的前提下可能會(huì)要求開(kāi)發(fā)商企業(yè)將自己的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)向相關(guān)企業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，才能使自己符合政策的要求，從而減少自己所遇到的風(fēng)險(xiǎn)。2.2.3 資金因素隨著我

20、國(guó)經(jīng)濟(jì)增速不斷放緩，為了刺激經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，央行先后降低準(zhǔn)備金率、降息等，這是一個(gè)政策寬松的信號(hào)，直接目的是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。從信貸需求面看，2014年由于房地產(chǎn)調(diào)控政策放松，實(shí)際融資成本觸頂下行。從信貸供給面看，根據(jù)人民銀行2014年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，2015年央行將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，更加注重松緊適度，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整與轉(zhuǎn)型升級(jí)營(yíng)造中性適度的貨幣金融環(huán)境。市場(chǎng)資金流動(dòng)加快以后，必有部分資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，帶動(dòng)樓市復(fù)蘇。2.2.4 技術(shù)因素技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)主要存在于房地產(chǎn)投資的項(xiàng)目規(guī)劃階段和建設(shè)階段。例如建筑材料更新，可能引發(fā)材料成本的上升：生產(chǎn)力因素短缺風(fēng)險(xiǎn)直接影響建設(shè)工期，從而增加開(kāi)發(fā)成

21、本，而項(xiàng)目存在質(zhì)量問(wèn)題,需要返工處理就會(huì)延長(zhǎng)工期,同樣也會(huì)加大投資成本。開(kāi)發(fā)中發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)方案不合理需要變動(dòng)時(shí),需要通過(guò)追加成本進(jìn)行設(shè)計(jì)變更。這些風(fēng)險(xiǎn)或多或少對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資開(kāi)發(fā)產(chǎn)生影響。2.2.5 銷(xiāo)售因素對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售是龍頭，企業(yè)只有將自己的房產(chǎn)進(jìn)行了銷(xiāo)售才能帶來(lái)效益，成本與銷(xiāo)售速度影響房地產(chǎn)行業(yè)的收益。房地產(chǎn)公司如果大幅度的提升銷(xiāo)售目標(biāo)，就會(huì)使企業(yè)周轉(zhuǎn)率進(jìn)一步加快；如果大幅度的增長(zhǎng)銷(xiāo)售規(guī)模，企業(yè)的盈利水平將得到提高。所以，充足的現(xiàn)金能夠影響房地產(chǎn)公司的正常運(yùn)營(yíng)。2.2.6 決策因素從項(xiàng)目開(kāi)始之前的設(shè)計(jì)規(guī)劃，到銷(xiāo)售模式，項(xiàng)目定位，項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制等，決策都會(huì)影響最后的收益。正確的分析或

22、判斷自身優(yōu)勢(shì)、房地產(chǎn)行業(yè)的供求形勢(shì)和相關(guān)政策，用發(fā)展的眼光考慮經(jīng)濟(jì)形勢(shì)才能做出正確的決策。另外投資決策部門(mén)的預(yù)測(cè)能力也會(huì)帶來(lái)一定的投資風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有全面考慮到面臨的風(fēng)險(xiǎn)將導(dǎo)致銷(xiāo)售困難，最終會(huì)使企業(yè)面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。3 某市房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)控制存在的問(wèn)題3.1 某市房地產(chǎn)企業(yè)投資的現(xiàn)狀2014年以來(lái)，某乃至全國(guó)的樓市都呈現(xiàn)出一種低迷的狀態(tài)。不僅銷(xiāo)量不盡如人意，房?jī)r(jià)也一路走低。根據(jù)某住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截止2015年3月底某市內(nèi)具有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)（即開(kāi)發(fā)商）有166家，在建樓盤(pán)508個(gè)，像萬(wàn)科、保利、中海、華潤(rùn)等多家上市公司都陸續(xù)進(jìn)駐某。樓盤(pán)的集中度大為增加，某至少一半的市場(chǎng)份額被大型房地產(chǎn)企

23、業(yè)所把持，而一些“殘存”的小房地產(chǎn)企業(yè)只能在夾縫中求生存。從宏觀經(jīng)濟(jì)方面來(lái)看，近幾年房地產(chǎn)投資處于增長(zhǎng)狀態(tài)，上升趨勢(shì)明顯。某市房地產(chǎn)投資額，從2009年的332億元，到2014年達(dá)到了917億元，2014年的增長(zhǎng)率為27.2%，增速較2010年的46.08%相對(duì)緩慢。 數(shù)據(jù)來(lái)源：某市年國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào) 因某獨(dú)特的地理環(huán)境及歷史因素，某市的房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也具有自己的特點(diǎn)。某南面環(huán)山，北靠黃河，地下泉水資源豐富，這也造就了某南北距離短，東西距離過(guò)長(zhǎng)的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)駐某地產(chǎn)市場(chǎng)之前，一定要對(duì)某的實(shí)際情況進(jìn)行了解，否則會(huì)面臨不小的風(fēng)險(xiǎn)。2015年，某房地產(chǎn)市場(chǎng)基本同國(guó)家大的

24、市場(chǎng)相似，已經(jīng)進(jìn)入到一個(gè)良性發(fā)展的階段，土地市場(chǎng)慢慢降溫。 房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)客戶投資需求減少，主要市場(chǎng)客戶為剛性需求，隨著國(guó)家政策的不斷出臺(tái)，人們購(gòu)房熱情重新點(diǎn)燃，但是某庫(kù)存房屋數(shù)量巨大。截止2015年3月底某市內(nèi)6區(qū)擁有可售房屋近20萬(wàn)套，就某市場(chǎng)來(lái)看，目前最主要的問(wèn)題是去庫(kù)存。3.2 某市房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)控制存在的問(wèn)題房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)存在于投資過(guò)程的每個(gè)階段中，通常包括前期決策、項(xiàng)目進(jìn)行、后續(xù)管理三個(gè)階段，每個(gè)階段都存在不確定的投資風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題。對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行階段性的識(shí)別，使開(kāi)發(fā)商根據(jù)階段性的特點(diǎn)采取相應(yīng)的防范措施，會(huì)起到事半功倍的效果。3.2.1 前期決策階段投資決策階段是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程

25、最先開(kāi)始的一部分。項(xiàng)目尚未開(kāi)始，所以存在最大的不確定性。作為項(xiàng)目的開(kāi)始，決策是否合理關(guān)系到整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗,而項(xiàng)目一旦開(kāi)始進(jìn)行，如想修改，將影響整個(gè)項(xiàng)目在后續(xù)的運(yùn)作。另外項(xiàng)目位置帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視，例如地價(jià)與城市規(guī)劃將影響項(xiàng)目的決策,不同的地理位置地價(jià)也有所不同。而地理位置除了我們常說(shuō)的自然位置還包括社會(huì)、經(jīng)濟(jì)地理位置等，不能夠很好研究其變化情況及趨勢(shì),將帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。在考慮各方面的因素后，最終要做出一份合理而完整的決策方案。（1）土地問(wèn)題在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地是非常重要的，土地市場(chǎng)的變動(dòng)影響著房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。尤其在2013年某的土地市場(chǎng)頻現(xiàn)熱浪，交易市場(chǎng)相對(duì)混亂，某市政府通過(guò)

26、出臺(tái)相關(guān)的政策加以調(diào)控與監(jiān)管，例如房地產(chǎn)試點(diǎn)等。而到2014年，某市土地市場(chǎng)可謂是跌宕起伏，直到下半年限購(gòu)政策的開(kāi)放才使土地市場(chǎng)回暖。另外開(kāi)發(fā)商大都選擇優(yōu)質(zhì)地段進(jìn)行開(kāi)發(fā)投資，這就面臨土地供應(yīng)不足的問(wèn)題，優(yōu)質(zhì)地塊大多會(huì)由大型房地產(chǎn)企業(yè)獲得。目前受某地理因素影響，南部地區(qū)由于魯能、中海幾家大型房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)駐，基本處于飽和狀態(tài)；北部地區(qū)由于受黃河的影響以及以前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的原因（物流企業(yè)占大多數(shù)）也已經(jīng)沒(méi)有多余的土地供應(yīng)；自2009年房地產(chǎn)行業(yè)大跨步發(fā)展及全運(yùn)會(huì)在某的舉辦以來(lái)，某東部地區(qū)以高新區(qū)為代表，土地基本出售完畢；目前來(lái)看，某今后的土地供應(yīng)的基本市場(chǎng)在某西部，特別是某西站交通樞紐的建設(shè)，會(huì)帶動(dòng)西

27、部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，萬(wàn)科、保利、恒大等大型地產(chǎn)企業(yè)先后進(jìn)駐某西部地區(qū)。而對(duì)于那些小房地產(chǎn)企業(yè)很難拿到位置優(yōu)越的土地，只能在離市區(qū)稍遠(yuǎn)的郊縣地區(qū)進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。2014年某市土地供應(yīng)面積為720.12萬(wàn)，整體供應(yīng)較去年大幅回落，但仍位居四年土地供應(yīng)第二名，高于2011年與2012年土地供應(yīng)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：某國(guó)土資源局（2）規(guī)劃問(wèn)題項(xiàng)目的整體規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的成功有著決定性的作用，整個(gè)的規(guī)劃包括項(xiàng)目整體的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目前景的規(guī)劃（暨制定合適的銷(xiāo)售策略）、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)和稅收的規(guī)劃等等。一個(gè)合格的開(kāi)發(fā)企業(yè)在決定取得土地之前，就應(yīng)該根據(jù)政府發(fā)布的土地要求（如容積率、綠化率等）做出適合自己企業(yè)的規(guī)劃并制定相關(guān)的詳細(xì)

28、流程。雖然對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)測(cè)不可能完全的正確，但是會(huì)給企業(yè)指明一個(gè)明確的發(fā)展方向。在對(duì)整個(gè)的項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃時(shí)，因?yàn)橛行┮蛩氐牟淮_定性，會(huì)帶來(lái)一些問(wèn)題，例如：盲目的相信市場(chǎng)潛力，制定不切實(shí)際的銷(xiāo)售政策；對(duì)土地容積率的利用不當(dāng)，使規(guī)劃的銷(xiāo)售面積減少，從而減低銷(xiāo)售收益。因?yàn)橐?guī)劃的不確定性，要求開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行規(guī)劃的時(shí)候要盡可能的詳細(xì)分析各方面的因素，從最不樂(lè)觀的結(jié)果進(jìn)行分析。3.2.2 項(xiàng)目進(jìn)行階段項(xiàng)目進(jìn)行階段就是按照決策方案具體的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的投資計(jì)劃，從籌集資金、獲取土地，到進(jìn)行施工建設(shè)，將面臨不同的問(wèn)題。（1）資金問(wèn)題在資金籌備過(guò)程中，會(huì)面臨因貸款利率、期限變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)是比較倚重資金支

29、持的，每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要資金的保證才能順利的進(jìn)行，假如企業(yè)不能保證資金的足額支持，整個(gè)項(xiàng)目可能會(huì)面臨難以進(jìn)行下去的局面。項(xiàng)目對(duì)資金的依賴(lài)，要求企業(yè)在籌集資金的時(shí)候盡可能的擁有自有資金，不能單純的依賴(lài)銀行等渠道的資金。包括某市內(nèi)的大部分地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)銀行貸款的方法籌集資金，因此受利率變化的影響較大。隨著近幾年來(lái)商業(yè)貸款與個(gè)人公積金貸款利率的下降，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的明顯結(jié)果有兩個(gè)方面，最直接的是房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行融資的成本降低，一定程度上緩解了開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，同時(shí)影響了開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略；其次是直接降低了購(gòu)房者的買(mǎi)房成本，進(jìn)一步提高了房者的購(gòu)房意愿。（2）施工管理問(wèn)題在施工過(guò)程中由于管理不

30、善、措施不當(dāng)，會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)直接的利益威脅。要嚴(yán)格控制項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，時(shí)間管理和溝通管理不當(dāng)引起的重復(fù)建設(shè)，工程質(zhì)量不過(guò)關(guān)，工程的進(jìn)度嚴(yán)重落后,都會(huì)給開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)直接的影響。3.2.3 后續(xù)管理階段房地產(chǎn)投資最后的階段是房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理階段，直接影響房地產(chǎn)投資收益的實(shí)現(xiàn)問(wèn)題，是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。（1）營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題準(zhǔn)確的營(yíng)銷(xiāo)策劃是必不可少的，其中包括價(jià)格定位、銷(xiāo)售渠道、營(yíng)銷(xiāo)方式等。而市場(chǎng)供求和購(gòu)買(mǎi)力的變化將直接影響項(xiàng)目的定價(jià)，價(jià)格過(guò)高會(huì)引起房地產(chǎn)的銷(xiāo)售困難，價(jià)格過(guò)低很難獲得投資收益。此外,銷(xiāo)售過(guò)程中溝通管理不暢，物業(yè)管理不當(dāng)也將嚴(yán)重影響銷(xiāo)售進(jìn)度，不同的銷(xiāo)售方式也會(huì)有不同的風(fēng)險(xiǎn)。因此,需要開(kāi)發(fā)商對(duì)

31、市場(chǎng)準(zhǔn)確判斷和分析，考慮多方面的風(fēng)險(xiǎn)因素，加強(qiáng)項(xiàng)目的內(nèi)部管理,做出一系列非確定性的決策，使房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行。（2）管理問(wèn)題在經(jīng)營(yíng)管理階段，經(jīng)營(yíng)政策和管理方法較不合理，特別是項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的管理都會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)效益?，F(xiàn)階段來(lái)看越是大的房地產(chǎn)企業(yè)越重視經(jīng)營(yíng)的管理，但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)還是容易忽視經(jīng)營(yíng)管理的方法。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈特別是2014年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯，根本沒(méi)有達(dá)到預(yù)計(jì)的銷(xiāo)量目標(biāo)，樓市成交頻掀跌勢(shì)，致使不少房地產(chǎn)企業(yè)加入到降價(jià)大軍中，房?jī)r(jià)不斷松動(dòng)。這就要求各房地產(chǎn)企業(yè)更要重視經(jīng)營(yíng)的管理，降低經(jīng)營(yíng)成本，從而能達(dá)到預(yù)期的效益。目前某市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理階段都在進(jìn)行開(kāi)源

32、節(jié)流。開(kāi)源就是說(shuō)多方式進(jìn)行房產(chǎn)銷(xiāo)售，利用任何可以利用的方式對(duì)自己的房源進(jìn)行銷(xiāo)售或者對(duì)外出租，節(jié)流就是說(shuō)在項(xiàng)目進(jìn)行階段過(guò)程中避免任何不必要的支出，減少浪費(fèi)，特別是因?yàn)樽陨碓O(shè)計(jì)或者規(guī)劃過(guò)程中造成的重復(fù)建設(shè)，從而通過(guò)開(kāi)源節(jié)流的政策，擴(kuò)大項(xiàng)目銷(xiāo)售，節(jié)約建設(shè)從成本，達(dá)到利益最大化。3.3 案例分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)漫長(zhǎng)而復(fù)雜的過(guò)程，其中任何一個(gè)方面出現(xiàn)問(wèn)題，都會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)不可收拾的后果。如今，全國(guó)各地都有“爛尾樓”的存在，某最著名的爛尾樓項(xiàng)目彩石山莊項(xiàng)目，2006年三聯(lián)集團(tuán)在某市歷城區(qū)彩石鎮(zhèn)與政府聯(lián)合開(kāi)發(fā)2400畝的“高品質(zhì)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目基地”，彩石山莊項(xiàng)目也同時(shí)啟動(dòng)。從轟轟烈烈的大肆宣傳到最后的成為震驚全國(guó)的

33、爛尾項(xiàng)目，究其原因，就是項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題，使項(xiàng)目成為了犧牲品，給當(dāng)?shù)氐陌傩铡⒔o某市政府也帶來(lái)了嚴(yán)重的影響。首先是項(xiàng)目的前期規(guī)劃出現(xiàn)問(wèn)題，當(dāng)時(shí)正值房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的時(shí)代，三聯(lián)集團(tuán)沒(méi)有顧忌自身沒(méi)有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，盲目的對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投資，另外企業(yè)沒(méi)有考慮到項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，盲目樂(lè)觀的估計(jì)了當(dāng)時(shí)的購(gòu)買(mǎi)力，缺乏對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的具體掌控，沒(méi)有一個(gè)詳細(xì)的發(fā)展規(guī)劃。其次企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之際沒(méi)有考慮到實(shí)際的成本支出，正是因?yàn)槿?lián)集團(tuán)沒(méi)有開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，更沒(méi)有制定合適的策略，這就使得整個(gè)的項(xiàng)目建設(shè)管理混亂，重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重，大大的提高了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本，最后造成了項(xiàng)目入不敷出。再就是項(xiàng)目開(kāi)始階段，由于政策和監(jiān)管

34、的缺失，開(kāi)發(fā)商收取大量售房款項(xiàng)后挪作他用，最后造成項(xiàng)目的資金流斷裂。另外在經(jīng)營(yíng)管理方面，該項(xiàng)目在尚沒(méi)有取得商品房預(yù)售證的情況下就開(kāi)始預(yù)售，存在隱患。種種原因造成了某最著名的爛尾項(xiàng)目，直到2014年下半年，在山東省政府出面協(xié)調(diào)之下才妥善處理了該項(xiàng)目?？梢?jiàn)，雖然可從行政管理體制、政策導(dǎo)向等方面采取有效措施對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行控制, 但最終有效防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵還在于開(kāi)發(fā)商自己。4 某市房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)策4.1 明確區(qū)位建設(shè)選擇最佳投資區(qū)位，做出投資組合策略正確投資區(qū)位不僅能減少投資風(fēng)險(xiǎn)，還能提高未來(lái)的預(yù)期收益。人們常說(shuō):天時(shí)地利人和能夠提高事件的成功率，可見(jiàn)地理位置具有舉足輕重的作用。而在房地產(chǎn)行業(yè)

35、，還要考慮所選項(xiàng)目開(kāi)發(fā)位置的交通、商貿(mào)、社會(huì)狀況，當(dāng)然還包括該城市的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。就某現(xiàn)階段來(lái)看，2015年初的國(guó)土資源局會(huì)議發(fā)文顯示,日后土地供應(yīng)會(huì)向西部及周邊發(fā)展。這也就要求現(xiàn)階段的某市房地產(chǎn)企業(yè)改變自己的經(jīng)營(yíng)策略，向西部和周邊進(jìn)行發(fā)展，但是由于這些地區(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)展比較落后，這些企業(yè)必須在保證工程質(zhì)量的前提條件下進(jìn)行控制,通過(guò)降低建筑成本或降低收益率來(lái)適應(yīng)某房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。另外房地產(chǎn)投資考慮交通及購(gòu)物是否便利以及影響孩子上學(xué)的文化環(huán)境等。投資者在選擇位置時(shí)也要考慮未來(lái)投資環(huán)境變化對(duì)其投資項(xiàng)目的影響，加重對(duì)投資環(huán)境的預(yù)測(cè)分析。而不同房地產(chǎn)投資類(lèi)型,根據(jù)其不同特征加以分析再做出利于決策目標(biāo)的

36、選擇，選擇搭配不同類(lèi)型的房地產(chǎn)來(lái)降低投資風(fēng)險(xiǎn)的策略。 4.2 制定合理規(guī)劃作為一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在決定開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候就應(yīng)該對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全方面的規(guī)劃。首先，在對(duì)所看中土地進(jìn)行摘牌之前，要對(duì)所看土地進(jìn)行詳細(xì)的了解，包括該塊土地的所有要求數(shù)據(jù)，根據(jù)該數(shù)據(jù)再根據(jù)自己企業(yè)實(shí)際的情況進(jìn)行規(guī)劃，作為開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，最重要的一個(gè)數(shù)據(jù)就是要充分利用容積率。其次，要根據(jù)自己項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程進(jìn)行詳細(xì)的開(kāi)發(fā)流程進(jìn)行規(guī)劃，包括各部門(mén)的詳細(xì)分工，使各個(gè)部門(mén)對(duì)自己的工作明確，規(guī)劃明確就能避免在以后的開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)因?yàn)榉止げ幻鞒霈F(xiàn)相互推諉，從而給項(xiàng)目帶來(lái)不必要的損失。再次，要根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐尼槍?duì)政策，制定

37、相應(yīng)的財(cái)務(wù)和稅收的規(guī)劃，既不能偷稅漏稅，又不能重復(fù)交稅，盡可能的做到合理避稅，使項(xiàng)目利益最大化。4.3 多渠道籌資目前某市房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式比較單一，90%以上的企業(yè)都是通過(guò)銀行進(jìn)行籌資，渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)較大。以前的單一的在銀行進(jìn)行開(kāi)發(fā)貸款已經(jīng)不適合現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，就目前來(lái)看，現(xiàn)在新興產(chǎn)生很多的籌資渠道。在某的房地產(chǎn)行業(yè)里比較流行的是將手中庫(kù)存物業(yè)進(jìn)行對(duì)外出租或者放到銀行進(jìn)行抵押貸款，當(dāng)對(duì)該物業(yè)進(jìn)行銷(xiāo)售的時(shí)候，在將物業(yè)從銀行手中贖回進(jìn)行銷(xiāo)售，這樣可以保證庫(kù)存物業(yè)始終能給企業(yè)帶來(lái)收益。4.4 提高企業(yè)自身實(shí)力房地產(chǎn)行業(yè)具有投資金額大，資金收回時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，對(duì)投資者能產(chǎn)生持續(xù)而長(zhǎng)期的影響，

38、一旦投資項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)行，短期內(nèi)資金很難收回。為了保證投資決策的正確有效，必須按科學(xué)的投資決策程序，項(xiàng)目不能脫離市場(chǎng)的實(shí)際需求和現(xiàn)實(shí)情況，否則不但很難通過(guò)政府的審批，而且會(huì)對(duì)自己項(xiàng)目產(chǎn)生不可收拾的后果。所以企業(yè)要提高自身實(shí)力，正確做出決策，主要把握以下幾點(diǎn)。第一，根據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況準(zhǔn)確定位一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)市場(chǎng)。不能單純?yōu)榱俗非罄麧?rùn)，制定不符合企業(yè)實(shí)際的藍(lán)圖，并不斷地?cái)U(kuò)張企業(yè)的規(guī)模而忽視房地產(chǎn)業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性。第二，建立合理的企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，提高人員的管理水平，加強(qiáng)長(zhǎng)期股權(quán)投資的過(guò)程管理。建立并加強(qiáng)企業(yè)管理信息化系統(tǒng)建設(shè)，其會(huì)直接影響投資項(xiàng)目的高效運(yùn)作第三，建立健全企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范評(píng)價(jià)體系，提高企

39、業(yè)管理者的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，科學(xué)的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，以便做出投資風(fēng)險(xiǎn)的投資決策。很多房地產(chǎn)商就是缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，盲目的投資，使得資金鏈斷裂，造成嚴(yán)重的損失。因此，企業(yè)要不斷地強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。4.5 注重工程質(zhì)量問(wèn)題在項(xiàng)目實(shí)施這一階段，開(kāi)發(fā)商要實(shí)行程序化的管理，建立項(xiàng)目質(zhì)量保證體系，防止在施工過(guò)程中由于管理不善、措施不當(dāng)以及資源的短缺對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量造成影響。出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題一方面會(huì)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化而錯(cuò)過(guò)最佳的租售時(shí)機(jī)，間接的影響經(jīng)營(yíng)管理階段；另一方面會(huì)增加相應(yīng)的管理費(fèi)用，投資成本會(huì)增加。面對(duì)由于設(shè)計(jì)變更或方案設(shè)計(jì)不合理帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)設(shè)計(jì)部要加強(qiáng)施工前圖紙的審查工作，提高審圖的質(zhì)量，了解關(guān)鍵工程部位的質(zhì)量問(wèn)題，更

40、好的保證工程的質(zhì)量問(wèn)題，所以最主要的就是房地產(chǎn)企業(yè)要在投資決策階段做好規(guī)劃和設(shè)計(jì)。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)階段，存在招標(biāo)和承包合同的風(fēng)險(xiǎn)，所以加強(qiáng)招投標(biāo)的力度，在縮短工期，提高質(zhì)量方面回取得的明顯的效果，可以使工程投資建設(shè)得到有效的控制。另外要簽訂公正合理的承包合同，合同條款要完善，闡述要嚴(yán)謹(jǐn)，防止因合同而帶來(lái)的各種問(wèn)題。4.6 制定正確的營(yíng)銷(xiāo)策略在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，房地產(chǎn)商要密切關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，抓住適當(dāng)?shù)匿N(xiāo)售時(shí)機(jī)，制定正確并準(zhǔn)確的營(yíng)銷(xiāo)策略，采用多種營(yíng)銷(xiāo)方式，開(kāi)拓多種營(yíng)銷(xiāo)渠道，理性制定銷(xiāo)售策略。就某市場(chǎng)來(lái)言，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于日漸平穩(wěn)的發(fā)展階段，就這種現(xiàn)狀，所有房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加大項(xiàng)目的宣傳力度，而且

41、所有的宣傳應(yīng)該切合實(shí)際情況，對(duì)自己的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的分析，是潛在購(gòu)房者通過(guò)宣傳就能了解項(xiàng)目?，F(xiàn)在開(kāi)發(fā)企業(yè)中比較流行的營(yíng)銷(xiāo)策略就是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)宣傳。隨著網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的到來(lái)，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)企業(yè)陸續(xù)將自己的項(xiàng)目放入網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行銷(xiāo)售，打開(kāi)多種銷(xiāo)售渠道，通過(guò)這種方式，使?jié)撛谫?gòu)房者不用親自到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)就能了解項(xiàng)目，而且能通過(guò)網(wǎng)絡(luò)針對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行交流，做出比較，從而使顧客理性的購(gòu)房。4.7 注重物業(yè)管理注重物業(yè)管理，目前所有的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都是在開(kāi)發(fā)之前就對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行招標(biāo)。中標(biāo)物業(yè)企業(yè)對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行前期的物業(yè)管理，加強(qiáng)物業(yè)管理人員的素質(zhì)，切實(shí)的為業(yè)主解決問(wèn)題，定期檢查，杜絕各種安全隱患，這樣可以通過(guò)良好的物業(yè)管理樹(shù)立良好的房地產(chǎn)項(xiàng)目形象，從而提高項(xiàng)目在廣大業(yè)主間的口碑。目前某大型的房地產(chǎn)企業(yè)基本都有自己下屬的物業(yè)管理公司，這樣既方便管理，又能保證切實(shí)的落實(shí)業(yè)主的意見(jiàn)和建議，但是這種情況也會(huì)造成開(kāi)發(fā)商和物業(yè)對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行推諉，不作為。參考文獻(xiàn)1 曾桂圓.淺析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)及其防范對(duì)策j.重慶三峽學(xué)院學(xué)報(bào), 2004(6).2 張鐵平.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與投資決策d.華中科技大學(xué), 2006:7-183 greer.g.e.investment analysis for real estate decisions, 19974 roger esindt.real estate inve