房地產(chǎn)項目投資資金使用計劃與融資（可編輯）

1、房地產(chǎn)項目投資資金使用計劃與融資 房地產(chǎn)開發(fā)項目 資金使用計劃與融資方案選擇 房地產(chǎn)開發(fā)項目 資金使用計劃與融資方案選擇 1 投資費用的組成及估算 2 投資資金使用計劃的編制 3 融資基本知識 4 融資實務(wù) 5 融資現(xiàn)狀與出路 房地產(chǎn)開發(fā)項目 資金使用計劃與融資方案選擇 祝大家工作順利 謝謝 1 投資費用的組成及計算 11 開發(fā)成本 12 開發(fā)費用 例某房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用計算 11 開發(fā)成本 111 土地使用權(quán)出讓金 112 土地征用及拆遷安置補償費生地 113 前期工程費 114 建安工程費 115 基礎(chǔ)設(shè)施費 116 公共配套設(shè)施費 117 不可預(yù)見費 118 開發(fā)期間稅費 119 其

2、他費用 return 資金時間價值含義的理解 貨幣作為社會生產(chǎn)資金參與再生產(chǎn)過程就會帶來資金的增值這就是資金的時間價值 300年前甲先生的老祖宗給后代子孫們留下了10kg的黃金這筆財富一直遺傳到甲先生 300年前乙先生的老祖先將10元錢進行投資他的后代子孫們并沒有消費這筆財產(chǎn)而是將其不斷進行再投資這筆財富一直遺傳到乙先生 10 15 300 22739961 只要長壽 就成富翁 資金時間價值含義的理解 1812年美國南北戰(zhàn)爭時期紐約市曾借給首都華盛頓100萬美元1975年紐約市發(fā)生金融危機時要求華盛頓特區(qū)歸還這筆舊帳及利息按每年6的復利計算發(fā)現(xiàn)這債務(wù)增加到 return 113前期工程費 1

3、項目可行性研究費 一般可按建筑工程費的02-1計算 2 規(guī)劃設(shè)計費 一般為建安工程費的3左右 3 地質(zhì)勘察測繪費 一般為建筑工程費的05左右 4 場地準備費 包括原有建筑物和構(gòu)筑物拆除場地平整通水通電和臨時道路等 5 籌建開辦費 一般為建筑工程費25左右 return 114 建安工程費 可按概算指標工程量近似匡算法或類似工程估算法 1 土建工程費 2 設(shè)備及安裝工程費 return 115 基礎(chǔ)設(shè)施費 建筑物2米以外規(guī)劃紅線以內(nèi)各種管線和道路工程費包括供電供水供氣電信綠化道路排污排洪路燈環(huán)衛(wèi)等工程費用 return 116 公共配套設(shè)施費 小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)的不能有償轉(zhuǎn)讓的各種非營利性的公共配

4、套設(shè)施如托兒所學校理發(fā)店變電房公廁自行車庫垃圾站等 return 117 不可預(yù)見費 包括備用金不含工料價格的上漲預(yù)備費不可預(yù)見的基礎(chǔ)設(shè)施和其他附加工程增加的費用不可預(yù)見的自然災(zāi)害增加的費用一般為16項的35 return 118 開發(fā)期間稅費 土地使用稅 城市紅線外配套設(shè)施建設(shè)費市政支管線分攤費和分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費按建筑面積征收 供電增容費用電權(quán)費供電貼費 綠化建設(shè)費 return 119 其他費用 return 臨時用地費臨時占道費工程造價咨詢費總承包管理費合同公證費施工執(zhí)照費工程質(zhì)量監(jiān)督費工程監(jiān)理費施工圖審查費竣工圖編制費工程保險費等 可一并計入開發(fā)期間稅費進行計算 12 開發(fā)費

5、用 121管理費用 122銷售費用 123財務(wù)費用 return 廣告費代理費等可按銷售收入的46 開發(fā)成本的3左右 為籌集資金而發(fā)生的各項費用包括借款利息籌資費等 序號費用名稱金額備注房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)總投資128661開發(fā)成本11土地費用12522087萬平方米1112113土地使用權(quán)出讓金購地手續(xù)費土地征用及拆遷安置補償費12005212前期工程費用684121122123124125項目可行性研究費規(guī)劃設(shè)計費地質(zhì)勘察測繪費場地準備費籌建開辦費301624781413建筑工程費6558含土建工程費設(shè)備及安裝工程費14配套設(shè)施1312含基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費15開發(fā)期間稅費23516漲價及

6、不可預(yù)見費121614項的112開發(fā)費用21銷售費用495按售房收入的29622管理費用51514項和的523財務(wù)費用5993 融資基本理論 31 資金投入方式與來源渠道 32 項目的融資組織形式 33 資本金籌集 34 負債融資 35 信用保證措施 36 抵 質(zhì) 押貸款與抵 質(zhì) 押物 37 籌資決策 31 資金投入方式與來源渠道 在房地產(chǎn)開發(fā)項目資金投入方式 資本金股東權(quán)益資金 借入資金債務(wù)資金 資金來源渠道 國家資金 借貸資金 公司之間的資金拆借 社會資金 自有資金 外資 return 33 資本金籌集 項目資本金是指由項目發(fā)起人股權(quán)投資人以獲得項目財產(chǎn)權(quán)與控制權(quán)的方式投入的資金 對于提供

7、債務(wù)融資的債權(quán)人來說項目的資本金是獲得負債融資的一種信用基礎(chǔ) 根據(jù)國家財務(wù)制度規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)項目的資本金應(yīng)占項目總投資的30及以上 33 資本金籌集 1 公司融資方式下的項目資本金 來自于公司的自有資金包括 企業(yè)現(xiàn)有的現(xiàn)金 未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中獲得的可用于項目的資金 企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn) 企業(yè)增資擴股 33 資本金籌集 return 2 項目融資方式下的項目資本金 新建項目法人的資本金由項目投資者為擬建項目提供的資本金通常以注冊資本的方式投入 股東投入企業(yè)的資金超過注冊資金的溢價部分通常以資本公積的形式記帳 有些情況下投資者還可以以準資本金方式投入資金包括優(yōu)先股可轉(zhuǎn)換債股東借款 資本金的出資形態(tài)可以是現(xiàn)

8、金也可以是實物工業(yè)產(chǎn)權(quán)非專利技術(shù)土地使用權(quán)等出資 34 負債融資 一般的負債融資的資金來源主要有 商業(yè)銀行貸款 政策性銀行貸款 國內(nèi)非銀行金融機構(gòu)貸款 出口信貸 外國政府貸款 國際金融機構(gòu)貸款 銀團貸款 發(fā)行債券 發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券 融資租賃 34 負債融資 對于房地產(chǎn)項目來說主要是商業(yè)銀行貸款和國內(nèi)非銀行金融機構(gòu)貸款 1 商業(yè)銀行貸款 按貸款的期限劃分 短期貸款 中期貸款 長期貸款 34 負債融資 按貸款的用途劃分 流動資金貸款流動基金貸款周轉(zhuǎn)性貸款臨時貸款和結(jié)算貸款 固定資金貸款基本建設(shè)貸款技術(shù)改造貸款專用基金貸款 科技開發(fā)貸款 專項貸款 34 負債融資 return 按貸款有無擔保品劃分 信

9、用貸款憑信用無需抵押品或擔保 擔保貸款保證貸款第三人擔保抵押貸款和質(zhì)押貸款 票據(jù)貼現(xiàn)未到期的商業(yè)票據(jù)賣給銀行而取得貸款 34 負債融資 return 2 非銀行房地產(chǎn)金融機構(gòu) 信托投資公司和銀行貸款基本相同主要有信托貸款來源于信托存款自有資金等委托貸款 保險公司 住宅金融公司 土地金融公司 住宅合作基金會 32 項目的融資組織形式 321 既有項目法人融資 322 新設(shè)項目法人融資 return 321 既有項目法人融資 return 又稱為公司融資 在這種方式下由發(fā)起人公司既有項目法人出面籌集資金投資于新項目不組建新的獨立法人負債由發(fā)起人公司及其合作伙伴公司承擔 建立單一項目子公司 非子公司

10、式投資 多家公司以契約式合作結(jié)構(gòu)投資 322 新設(shè)項目法人融資 return 又稱為項目融資 為了實施新的項目由項目發(fā)起人及其他投資者出資建立新的獨立承擔民事責任的法人承擔項目的投融資及運營 以項目投資所形成的資產(chǎn)未來的收益和權(quán)益作為建立項目信用的基礎(chǔ)取得債務(wù)資金 這種融資方式較易切斷項目對于投資人的風險實現(xiàn)所謂的無追索權(quán)和有限追索權(quán)借款融資 35 信用保證措施 return 當借款人的資信不足時可用其它的信用保證措施如 財產(chǎn)抵押 動產(chǎn)或權(quán)益質(zhì)押 政府保證 投資方擔保 第三方保證 股東承諾 帳戶監(jiān)管 36 抵質(zhì)押貸款與抵質(zhì)押物 1 抵押貸款 抵押貸款是房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的主要形式是指抵押人以其擁有

11、的財產(chǎn)作為本人或第三人償還債務(wù)或履行合同的擔保 36 抵質(zhì)押貸款與抵質(zhì)押物 與房地產(chǎn)有關(guān)的可用于抵押的財產(chǎn)包括 土地使用權(quán) 房屋 設(shè)定抵押時應(yīng)當連同房屋坐落的地塊的土地使用權(quán)同時作價抵押如果抵押人是以同建筑物的部分設(shè)定抵押時應(yīng)按所抵押房屋建筑面積占整幢樓宇總建筑面積的比例將相應(yīng)比例的土地使用權(quán)與該抵押房屋同時作價抵押 36 抵質(zhì)押貸款與抵質(zhì)押物 與房地產(chǎn)有關(guān)的可用于抵押的財產(chǎn)包括 土地使用權(quán) 房屋 房屋預(yù)售合同 期權(quán)抵押購房人從簽訂房屋預(yù)售合同生效之間起便擁有了該房屋的所有權(quán)就有權(quán)憑借證明其擁有的該房屋的所有權(quán)預(yù)售合同設(shè)定抵押 36 抵質(zhì)押貸款與抵質(zhì)押物 與房地產(chǎn)有關(guān)的可用于抵押的財產(chǎn)包括 土

12、地使用權(quán) 房屋 房屋預(yù)售合同 在建工程 項目或企業(yè)未來的收益和現(xiàn)金流 公司擁有的其他財產(chǎn)如機器運輸工具等 36 抵質(zhì)押貸款與抵質(zhì)押物 return 2質(zhì)押貸款 質(zhì)押包括動產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)益質(zhì)押 動產(chǎn)質(zhì)押是指債務(wù)人或者第三人將其動產(chǎn)移交債權(quán)人占有將該動產(chǎn)作為債權(quán)的擔保 可以質(zhì)押的權(quán)益包括匯票支票本票債券存款單倉單提單股票股份商標權(quán)專利權(quán)著作權(quán)公路收費權(quán) 37 籌資決策 籌資方案的評價與選擇考慮的主要因素 由籌資方案所決定的資金成本 由經(jīng)營方案和籌資方案所決定的資金運用效益營業(yè)杠桿和財務(wù)杠桿 由經(jīng)營方案和資本結(jié)構(gòu)所決定的財務(wù)風險 公司經(jīng)營的效益狀況及市場營銷條件 37 籌資決策 return 籌資決策步

13、驟 研究公司項目經(jīng)營投資計劃編制有關(guān)財務(wù)報表 視資金需求狀況及公司項目經(jīng)營情況編制籌資方案 計算各籌資方案的資本結(jié)構(gòu)和資金成本率 選擇資金成本率低的籌資方案為待選方案 進行該籌資方案支付下的公司項目經(jīng)營財務(wù)分析計算營業(yè)杠桿系數(shù)和財務(wù)杠桿系數(shù)及資金利用效益系數(shù)判斷該方案資本結(jié)構(gòu)的效益狀況 進行該籌資方案支持人下的公司項目經(jīng)營財務(wù)比率分析風險分析計算有關(guān)財務(wù)比率判斷方案的資本結(jié)構(gòu)的風險程度 綜合比較和分析上述分析結(jié)果對待選方案可行性進行判斷 若待選方案的可行性被否決則從余下的方案中選擇一個重復上述過程找個一個資金成本率最低的又通過可行性論證的籌資方案 4 房地產(chǎn)開發(fā)項目融資實務(wù) 41 短期資金籌措

14、 42 中長期資金籌措 43 開發(fā)各階段融資方案 44 資金回籠與資金管理 43 開發(fā)各階段融資方案 431 土地競投與購地 432 規(guī)劃設(shè)計和場地準備 433 0以下工程 434 主體結(jié)構(gòu)工程 435 多層主體封頂高層主體23 33 資本金籌集 1 公司融資方式下的項目資本金 來自于公司的自有資金包括 企業(yè)現(xiàn)有的現(xiàn)金 未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中獲得的可用于項目的資金 企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn) 企業(yè)增資擴股 33 資本金籌集 return 2 項目融資方式下的項目資本金 新建項目法人的資本金由項目投資者為擬建項目提供的資本金通常以注冊資本的方式投入 股東投入企業(yè)的資金超過注冊資金的溢價部分通常以資本公積的形式記帳

15、 有些情況下投資者還可以以準資本金方式投入資金包括優(yōu)先股可轉(zhuǎn)換債股東借款 資本金的出資形態(tài)可以是現(xiàn)金也可以是實物工業(yè)產(chǎn)權(quán)非專利技術(shù)土地使用權(quán)等出資 431 土地競投與購地 431 土地競投與購地 1資金投入量 競投保證金 地價款 return 2資金來源 企業(yè)自有資金 合作開發(fā) 成立新的項目法人進行資本金的籌集 企業(yè)現(xiàn)有財產(chǎn)抵押貸款 企業(yè)現(xiàn)有各種權(quán)益質(zhì)押 短期貸款 商業(yè)票據(jù)融資 典當 432 規(guī)劃設(shè)計與場地準備 1資金需求 規(guī)劃設(shè)計費用 三通一平費用 2資金來源 土地使用權(quán)抵押貸款向信托機構(gòu)申請過橋貸款 其它同上 return 433 0以下工程 1資金需求 工程款 工程材料款 開發(fā)期間稅費

16、2資金來源 承建商墊資 賒購工程材料 土地使用權(quán)抵押貸款 上述的其他可用的資金來源 return 434 主要結(jié)構(gòu)工程 1資金需求 工程材料與設(shè)備款 工程款 2資金來源 尚未進行主要工程施工建筑物占用土地的土地使用權(quán)抵押貸款 在建工程抵押貸款 預(yù)售樓盤回收款預(yù)收帳款 賒購工程材料和設(shè)備應(yīng)付帳款 以預(yù)售樓盤抵工程款 上述的其他可用的資金來源 return 435多層主體封頂高層主體23 435多層主體封頂高層主體23 1資金需求 拖欠的主體施工工程款 裝飾工程款 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用 公共配套設(shè)施建設(shè)費用 2資金來源 樓盤銷售回款包括銷售樓盤按揭貸款 未銷售的可銷售樓盤抵押貸款 分期開發(fā)的在建工程抵

17、押貸款 分期開發(fā)未開發(fā)部分的土地使用權(quán)抵押貸款 以房抵工程款 return 41 短期資金籌措 短期籌資具有期限短36個月最長不超過一年用于彌補短期資金周轉(zhuǎn)需要金融工具具有較強的貨幣性等特點 常見的形式有 41 短期資金籌措 1 商業(yè)信用 指企業(yè)之間以延期付款預(yù)收貸款等方式進行產(chǎn)品的購銷所形成的借貸關(guān)系 賒購 期票 預(yù)收貨款 41 短期資金籌措 return 1 商業(yè)信用 2 商業(yè)票據(jù)本票與匯票 3 短期貸款 42 中長期資金籌措 1開發(fā)企業(yè)自有資金 一般開發(fā)商應(yīng)有占項目總投資30以上的自有資金投入開發(fā) 自有資金包括 現(xiàn)金及其他可以立即變現(xiàn)的資產(chǎn)立即可以兌現(xiàn)的商業(yè)票據(jù)本票匯票股票債券立即可出售

18、的建成的樓盤其他項目上的股權(quán)轉(zhuǎn)讓以及在近期內(nèi)可收回的出售各類物業(yè)的回款等 42 中長期資金籌措 2銀行抵押貸款 房地產(chǎn)抵押貸款 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)其他財產(chǎn)抵押貸款 開發(fā)企業(yè)各種權(quán)益質(zhì)押貸款 土地使用權(quán)證抵押貸款 在建工程抵押貸款 按揭貸款 42 中長期資金籌措 3信托貸款 4以契約式合資結(jié)構(gòu)方式合作開發(fā) 5預(yù)售回款與定金 6讓承建商帶資承包 7增資擴股 8股東借款 9股票上市股份制開發(fā)企業(yè) 10發(fā)行公司債券 11銀團貸款 return 44 資金回籠與資金管理 441 資金回籠 442 資金運作管理 443 資金運作實戰(zhàn)技巧 441 資金回籠 441 資金回籠 441 資金回籠 在完成了項目的各項

19、定位并對項目的建設(shè)規(guī)劃設(shè)計有了一全面的部署和安排對項目的建設(shè)成本和營銷運作成本有了明確的預(yù)算并且項目的投資策略和技巧也已經(jīng)定了板那么在這種情時候開發(fā)商就需要知道他什么時候需要投入多少錢在有收回多少錢資金的運作方式應(yīng)如何作技術(shù)性處理 return 資金投入計劃表序號開發(fā)時間費用項目第1年第2年第n年合計iiiiiiiviiiiiiiviiiiiiiv1111213141617182212223開發(fā)成本土地使用權(quán)出讓金征地拆遷補償費前期工程費建安工程費基礎(chǔ)設(shè)施與公建配套設(shè)施費開發(fā)期間稅費不可預(yù)見費開發(fā)費用管理費用銷售費用財務(wù)費用合計資金回收表序號開發(fā)時間費用項目第1年第2年第n年合計iiiiiii

20、viiiiiiiviiiiiiiv123預(yù)收定金銷售收入租金收入合計資金流通表序號開發(fā)時間費用項目第1年第2年第n年合計iiiiiiiviiiiiiiviiiiiiiv12345資金投入資金投放累計資金回收資金回收累計回收減投入差額6差額累計442 資金運作管理 442 資金運作管理 442 資金運作管理 資金管理滲透到開發(fā)經(jīng)營的每一個環(huán)節(jié)算清每一個環(huán)節(jié)中的資金運行情況投入多少運行時間貨幣在不同時間內(nèi)價值的調(diào)整回收期回收量資金在某處環(huán)節(jié)的滯留和損耗 資金運作管理的原則 節(jié)約現(xiàn)金是最安全的 如果運作得當銷售順利自有資金我只需30就夠了 什么時候需要錢心中應(yīng)該有數(shù) 一般來說用錢的高峰主要是三個階段

21、 辦土地證和銷售證的時候 封頂之前 入伙之前 return 資金運作管理的原則 節(jié)約現(xiàn)金是最安全的 如果運作得當銷售順利自有資金我只需30就夠了 什么時候需要錢心中應(yīng)該有數(shù) 對回款的速度和回款量要有準確并保守的估計 一般一次性付款占3040按揭5060按揭一般是七成到八成所以一幢樓賣掉后馬上就收到錢最多是一半況且其中還有退地而減少的土地使用權(quán)抵押貸款或在建工程抵押貸款 return 443 資金運作實戰(zhàn)技巧 443 資金運作實戰(zhàn)技巧 443 資金運作實戰(zhàn)技巧 443 資金運作實戰(zhàn)技巧 443 資金運作實戰(zhàn)技巧 443 資金運作實戰(zhàn)技巧 443 資金運作實戰(zhàn)技巧 1資金運作及風險回避 一個項目的

22、開發(fā)中的資金運作需要視開發(fā)項目的規(guī)模資金回收條件貸款利率高低及變動趨勢資金占用時間等因素作綜合分析后決定 下面是幾個應(yīng)注意的方面 盡量減少自有資金的投入數(shù)量 盡量增大應(yīng)付款 向銀行融資中可優(yōu)先考慮將開發(fā)項目本身的土地使用權(quán)或正在建設(shè)的工程作為貸款抵押其次再考慮利用公司其他或項目無關(guān)的資產(chǎn)作為貸款抵押 對確實看好的項目又缺乏資金時合作開發(fā)則最有效的途徑此種情況下可由雙方就此項目成立項目合作開發(fā)公司一方出地一方出資或雙方共同出資競投土地一方利用在當?shù)氐拈_發(fā)經(jīng)驗和品牌信譽另一方利用雄厚的資金實力或一方利用品牌優(yōu)勢一方利用自己的資金和土地等既能減少雙方籌資的負擔又能共擔風險共亨利潤另外合作雙方應(yīng)在合作

23、過程中保持良好的合作關(guān)系對于突發(fā)事件或可能出現(xiàn)的問題就在早期就有協(xié)議準備避免中途合作不下去使項目拖延從而對雙方都極為不利這一點極為關(guān)鍵 在達到預(yù)售標準的情況下就盡可能預(yù)售樓盤但要根據(jù)市場情況尋找適當?shù)娜胧辛紮C提前預(yù)售是保證開發(fā)商收益分娩散開發(fā)商風險籌措建設(shè)資金的有效辦法雖然提前預(yù)售可能會因價格較低而致開發(fā)商損失掉一些利潤但也同時避免了房地產(chǎn)市場下滑帶來的損失另一方面預(yù)售回款可以提高開發(fā)自有資金的使用率加速自有資金的周轉(zhuǎn) 用房子抵換主要施工工程款裝修工程款甚至電梯等設(shè)備都可以這樣做把成本轉(zhuǎn)化為銷售以楊換枊 return 2 資金投入與回籠技巧 短線投資的資金投入與回籠技巧 滾動開發(fā)分盤銷售占用資

24、金量少提高開發(fā)商自有資金利用率加速自有資金周轉(zhuǎn) 一次性建成整盤出售給鞭個單位以回籠全部資金可大大減少開發(fā)費用 根據(jù)自身優(yōu)勢特點僅完成前期工種或僅有地皮及項目策劃將項目出售給另一家房地產(chǎn)開發(fā)公司迅速收回投資 2 資金投入與回籠技巧 長線投資的資金投入與回籠技巧 先投入資金將項目建成然后尋租以收取租金回報 先投入資金將項目建成然后繼續(xù)投入資金運營項目以獲取經(jīng)營回報 對于別墅居住區(qū)的開發(fā)往往需要較長的時間去營造別墅環(huán)境然后才能出售這往往也屬于長線投資 周期較長的先租后售也是長線投資的一種方式 return 2 資金投入與回籠技巧 長短結(jié)合投資的資金投入與回籠技巧 先建好然后等街區(qū)功能完善銷售時機成熟

25、時再出售 先出租或自己經(jīng)營待物業(yè)搞旺時再將產(chǎn)權(quán)出售 提高租金及建設(shè)集資收費租戶用一定時間后取享有產(chǎn)權(quán) 無貼息返本銷售先適當提高房價一次性付清樓款到一定年限后將原款不貼息返還給買家 售后返租先賣樓回籠部分資金然后將賣出去的樓以額定的價格租回來以出租或自己經(jīng)營 5房地產(chǎn)項目融資現(xiàn)狀與出路 5房地產(chǎn)項目融資現(xiàn)狀與出路 5房地產(chǎn)項目融資現(xiàn)狀與出路 5房地產(chǎn)項目融資現(xiàn)狀與出路 5房地產(chǎn)項目融資現(xiàn)狀與出路 5房地產(chǎn)項目融資現(xiàn)狀與出路 5房地產(chǎn)項目融資現(xiàn)狀與出路 5房地產(chǎn)項目融資現(xiàn)狀與出路 從2003年央行出臺的121文件關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知和國務(wù)院出臺的18號文件國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場

26、持續(xù)健康發(fā)展的通知到今年五月份再次提高了房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例且收緊對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款使得房地產(chǎn)行業(yè)的銀行融資的門檻提高難度加大 傳統(tǒng)融資方式自有資金銀行貸款 如一個好的房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)商只要有10的啟動資金通過土地開發(fā)貸款房地產(chǎn)開發(fā)貸款流動資金貸款建筑企業(yè)貸款等就能夠構(gòu)筑起項目總投資70的資金再加上賣樓花辦個人住房抵押貸款公積金委托貸款融資就達到了總投資的90-100總的融資成本不高于6因此可以說房地產(chǎn)事業(yè)就是銀行的事業(yè)就是房地產(chǎn)金融目前該種融資總成本大約在6相對其他直接融資成本較低 現(xiàn)階段融資方式 1自有資金信托計劃 自從央行出臺了貨幣信貸調(diào)控政策后對上述模式的銀行融資提高了門檻開發(fā)商

27、則考慮自有資金信托計劃的融資方式該種融資方式的資金成本大約在8到15比銀行貸款融資成本高但抵押擔保方式銀行靈活 現(xiàn)階段融資方式 2股權(quán)融資銀行貸款 也有開發(fā)商采用了股權(quán)融資銀行貸款的融資方式但通常股權(quán)融資成本較高目前市場上這種平均融資成本在15到20而且對投資方來講股權(quán)上的管理比較困難因此該種融資的成功率并不高 現(xiàn)階段融資方式 3自有資金房地產(chǎn)投資基金 再有就是自有資金房地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)性基金對房地產(chǎn)企業(yè)的投資近年來比較活躍但由于相關(guān)法律沒有出臺 目前沒有更多的可操作性 現(xiàn)階段融資方式 3自有資金房地產(chǎn)投資基金 再有就是自有資金房地產(chǎn)投資基金作為產(chǎn)業(yè)性基金對房地產(chǎn)企業(yè)的投資近年來比較活躍但

28、由于相關(guān)法律沒有出臺 目前沒有更多的可操作性 創(chuàng)新融資模式 1開發(fā)商貼息委托貸款 所謂開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款并由開發(fā)商補貼一定期限的利息其實質(zhì)是一種賣方信貸開發(fā)商出資貼息貸款給購房者買房對承辦的金融機構(gòu)而言能夠有效地規(guī)避金融風險換而言之風險的承擔者由銀行變成了開發(fā)商 創(chuàng)新融資模式 2信托房地產(chǎn)銷售期權(quán) 此外利用信托房地產(chǎn)銷售期權(quán)的方式進行融資方式是整合開發(fā)商信托中介商業(yè)銀行及房產(chǎn)需求者資源實現(xiàn)開發(fā)商銷售股本融資購房者投資購房雙受益開發(fā)商以協(xié)議銷售的方式與購買者之間達成購房協(xié)議購房款在取得銷售許可證和按揭貸款前以購買項目信托憑證的方式

29、支付給信托公司并取得信托公司的信托憑證和與開發(fā)商簽訂信托憑證到期購買期房的購房協(xié)議融資成本估算在73優(yōu)惠的購房價格和因購買信托憑證獲取信托收益的雙重優(yōu)惠 2投資資金使用計劃的編制 21 編制投資資金使用計劃的依據(jù) 22 資金使用計劃表的形式 23 資金使用計劃編制方法 21 編制投資資金使用計劃的依據(jù) 編制資金使用計劃的主要依據(jù)有下面幾個 開發(fā)項目的建設(shè)進度計劃 開發(fā)商與承包商簽訂的工程承包合同中的工程價款支付款額支付方式和時間的要求 業(yè)主方供應(yīng)工程材料和設(shè)備的時間及訂貨的價款支付時間 銷售進度計劃 return 22 資金使用計劃表的形式 在初始計劃階段如投資分析和策劃階段可按年或季編制 在

30、項目實施階段可分別按年季月來編制通常是上一個周期末提出下個周期的計劃 有些房產(chǎn)開發(fā)商甚至要求每個項目按周來提出資金使用計劃每周末提出下周需要的資金量及用途計劃表中的時間可從項目開始動工建設(shè)開始 22 資金使用計劃表的形式 return 表2投資資金使用計劃表序號開發(fā)時間費用項目第1年第2年第n年合計iiiiiiiviiiiiiiviiiiiiiv1111213141617182212223開發(fā)成本土地使用權(quán)出讓金征地拆遷補償費前期工程費建安工程費基礎(chǔ)設(shè)施與公建配套設(shè)施費開發(fā)期間稅費不可預(yù)見費開發(fā)費用管理費用銷售費用財務(wù)費用合計23 資金使用計劃表的編制方法 土地費用可按土地出讓合同的規(guī)定計算通

31、常一般可計在項目動工開發(fā)的第一年 23 資金使用計劃表的編制方法 前期工程費通?？扇坑嬙趧庸ら_發(fā)的第一年 23 資金使用計劃表的編制方法 建安工程費包括甲供材料和設(shè)備可先按單位工程的開發(fā)進度計劃確定單位工程的施工用款計劃 再計算總的各年度建安工程投資資金額 23 資金使用計劃表的編制方法 按基礎(chǔ)設(shè)施和公建配套設(shè)施的建設(shè)進度確定 23 資金使用計劃表的編制方法 開發(fā)期間稅費可根據(jù)各項費用發(fā)生的時間進行分期匯總計算 23 資金使用計劃表的編制方法 管理費用按施工進度計劃按估算時采用的比例和各期開發(fā)成本進行計算 年份項目123456合計1開發(fā)成本11土地費用12前期費用13建安工程費14基礎(chǔ)設(shè)施和

32、公建設(shè)施建設(shè)費15開發(fā)期稅費16不可預(yù)見費1252684180715090200214734090370161741455250111333428073308612526846740131223512162開發(fā)費用21管理費用22銷售費用23財務(wù)費用19422071115160162100801836520122418617515495599合計年份項目123456合計1開發(fā)成本11土地費用12前期費用13建安工程費14基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施建設(shè)費15開發(fā)期稅費16不可預(yù)見費12526841807150902002147340903701617414552501113334280733086125

33、26846740131223512162開發(fā)費用21管理費用22銷售費用23財務(wù)費用19422071115160162100801836520122418617515495599合計年份項目123456合計1開發(fā)成本11土地費用12前期費用13建安工程費14基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施建設(shè)費15開發(fā)期稅費16不可預(yù)見費1252684180715090200214734090370161741455250111333428073308612526846740131223512162開發(fā)費用21管理費用22銷售費用23財務(wù)費用19422071115160162100801836520122418617515495599合計 單位工程施工用款計劃 年份項目1234合計普通住宅5732981601031中檔住宅57410609234573015高檔住宅4297145886562388休養(yǎng)所125125綜合商場10675181小計18072147161711136740年份項目123456合計1開發(fā)成本11土地費用12前期費用13建安工程費14基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施