房地產(chǎn)經(jīng)紀實習(xí)報告

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀實習(xí)報告一、實習(xí)目的：運用所學(xué)的專業(yè)知識和基本理論解決工程實際中的項目管理問題，提高分析問題和解決問題的能力。在工程技術(shù)人員和項目管理人員的指導(dǎo)下，獨立承擔(dān)并完成一定工程項目管理的實際工作，從而得到實際工作鍛煉，取得項目管理的實際經(jīng)驗，增強工作責(zé)任心和自信心，為以后從事項目經(jīng)理工作打下基礎(chǔ)。二、實習(xí)內(nèi)容：我所實習(xí)的單位是xx的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，主要從事房地產(chǎn)銷售代理、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)價格評估以及與房地產(chǎn)有關(guān)的咨詢業(yè)務(wù)等。眾所周知，隨著人們的生活水平的提高，我國人均居住條件將不斷得到改善。在今后相當(dāng)長一段時間里，我國的房地產(chǎn)業(yè)的潛力相當(dāng)巨大，發(fā)展空間十分廣闊，必將是一個持續(xù)而穩(wěn)定的

2、經(jīng)濟增長點，在我國經(jīng)濟建設(shè)中起著不可忽視的作用。然而隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產(chǎn)營銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個重要環(huán)節(jié)和手段，也越來越受到開發(fā)商們的重視。市場經(jīng)濟的發(fā)展離不開中介服務(wù)。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)如雨后春筍般布滿了城市的大街小巷。我國的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，主要是指房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)等。而房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，是指專門為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動的機構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)對于聯(lián)接、溝通房地產(chǎn)開發(fā)和市場消費發(fā)揮了重要的橋梁紐帶作用。在上海，大約有50%的新建商品房銷售和90%的二手房買賣是通過房地產(chǎn)經(jīng)

3、紀機構(gòu)實現(xiàn)的。因此，信譽良好、業(yè)績優(yōu)秀的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)可以更好的滿足人們買賣房屋、租賃房屋的需要，有利于促進房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)健康發(fā)展。這一中介服務(wù)已成為房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的部分。做房地產(chǎn)經(jīng)紀人就要有良好的心理素質(zhì)，任何時候，你要相信”天下沒有賣不掉的房屋”。就象什么樣的姑娘都有人愛一樣，房子賣不出去，是因為你的工作還沒有做到家。保持信心，相信自己絕對能將房屋賣掉。能順利成單。在這種信心的前提下，不遭受失敗之打擊，不斷地分析自己的售屋流程是否有改進之必要。對于價格要有信心，對于買主來說，不輕易降價。同樣，對于房主出價要迅速殺價。做房地產(chǎn)經(jīng)紀也有很多技巧，由于房地產(chǎn)買賣金額很大，而且不象一般商品一

4、樣能夠擁有統(tǒng)一之售價。因此，銷售技巧（談判策略）愈高明，愈能使您以”比合理價格更高之價位”售出房屋或者讓客戶下定決心購買。房源附近大小環(huán)境之優(yōu)缺點 - 說服客戶心動1、客戶心動之原因（1）自身需要（2）自己喜歡（3）認可價值 價格（覺得物超所值之后才會購買）2、針對所銷售房源之缺點，客戶將會問到那些問題？提前自擬”說服客戶之優(yōu)美理由”（準(zhǔn)備答客人疑問問題），將缺點化為優(yōu)點或作掩飾帶過，突出房子的優(yōu)點和潛力。 銷售前針對房源的優(yōu)缺點、市場環(huán)境、經(jīng)濟形式等各方面慢慢說服客戶1、如何將優(yōu)點充分表達。（1）產(chǎn)品之優(yōu)點、缺點（尤其是缺點之回答，要提前預(yù)演。以防臨時語塞 ）。（2）附近市場、交通、學(xué)歷、公

5、園、及其他公共設(shè)施的詳細和準(zhǔn)確狀況。（3）附近大小環(huán)境之優(yōu)缺點。（4）附近交通建設(shè)、計劃道路、公共建設(shè)之動向和未來發(fā)展趨勢。 1 2 3 4 5（5）附近同類競爭個案或房源比較（面積、產(chǎn)品規(guī)劃、價格）。（6）區(qū)域、全市、全國房屋市場狀況之比較（價格、行情、市場供給等經(jīng)濟情況對房地產(chǎn)前景之影響，各區(qū)域房價及房租之比）。（7）個案地點（增值潛力 - 值超其價），大小環(huán)境之未來有利動向。（8）經(jīng)濟、社會、政治、行政命令因素之利多、或利空因素（尤其是利空因素之回答）。（9）相關(guān)新聞報道對房產(chǎn)樓市的有利話題。3、增加談話內(nèi)容和素材。 針對附近房源作比較 面積、規(guī)劃、價位（1）不主動攻擊，但在說話時要防御

6、，對于客戶的問題回答要簡介明了。（2）看房得時候，可帶客戶到現(xiàn)場附近繞一圈，了解臨街巷道名稱，附近大環(huán)境、小環(huán)境、學(xué)校、公園、車站名稱、學(xué)區(qū)等。讓客戶自己感受一下將來的家居環(huán)境氛圍。（3）與房屋所在小區(qū)附近鄰居維持好關(guān)系。有的時候，他們一個不經(jīng)意的意外言語可能導(dǎo)致交易流產(chǎn)，記住，任何時候不要得罪人，要保持禮貌和彬彬有禮的形象。 日常工作流程：一：客戶接待1：經(jīng)紀人看到門店外有客戶時應(yīng)及時起身迎向客戶。（注意儀表和微笑）2：在詢問客戶問題時，經(jīng)紀人應(yīng)精神飽滿，講話聲音要響亮，介紹或推薦房源基本信息要準(zhǔn)確，快速。3：在介紹完基本信息后，禮貌的邀請客戶到公司做詳細了解。4：按客戶要求，推薦適合客戶的

7、公司主推房源，并適時的了解一些客戶的基本信息。（如：客戶的購房目的，是不是決策者，付款能力，購房意向，目前的居住狀況等。5：如果客戶對公司的房源有興趣則可以安排看房。如果暫時沒有客戶所需要的房源銷售員應(yīng)果斷的告訴客戶這樣的房源可以在1或2天內(nèi)幫他找到，此刻再向客戶提出留個聯(lián)系電話，并熱情的遞上自己的名片。二：配對1：在接到新房源后，應(yīng)立即開始客戶配對，選擇自己在半個月之內(nèi)的客戶進行刪選。要求：a 列出意向客戶。b 按客戶購買意向排序c 按客戶購買力排序d 選定主要客戶e 逐一打電話給主要客戶，約定看房。三：電話約客1：撥通客戶電話，告知客戶房源信息2：詢問客戶是不是在家或有沒有固定電話，如果有

8、的話告訴客戶撥打他的固定電話，以免浪費對方手機費。這些細節(jié)要考慮清楚。3：簡單講述房源基本信息。4：和客戶約定看房時間，地點。（注意2選1原則）四：帶看前準(zhǔn)備1：設(shè)計帶看線路2：設(shè)計帶看過程中所要提出的問題。（合理安排問題的先后順序）3：列出物業(yè)的優(yōu)缺點4：思考如何把物業(yè)缺點最小化，揣摩客戶可能提出的問題及回答方案。5：整理該物業(yè)相關(guān)資料。五：如何帶看1：空房必須準(zhǔn)時赴約，實房必須提前30 45分鐘到達業(yè)主家中，與業(yè)主進行溝通，為看房過程的順利完成打好基礎(chǔ)。2：理清思路，按照自己的看房設(shè)計帶看。3：詢問客戶買房目的。4：詢問客戶居住狀況等。5：與客戶交流，掌握更多客戶信息，為以后的跟進工作打好

9、基礎(chǔ)。6：贊揚客戶的工作，性格，為人等優(yōu)點，拉進與客戶的關(guān)系。消除客戶的警惕感。六：房源內(nèi)場操作1：進入物業(yè)主動介紹房子的相關(guān)情況，但切記，不要一口氣把物業(yè)的優(yōu)點全都告訴客戶，留下2或3個優(yōu)點，在客戶發(fā)現(xiàn)物業(yè)缺點或自己陷入僵局時救急，此時把這些優(yōu)點告訴客戶來帶開客戶的思路。時時把握主動權(quán)。 3 4 5 2：留給客戶適當(dāng)?shù)臅r間自由看房及思考和比較的空間。（注意觀察客戶的舉動及言行）3：控制時間，不要留給客戶太多的思考空間。銷售員要把握好時間，并根據(jù)不同的客戶提出不同的問題，以了解客戶對物業(yè)的看法。4：讓客戶提問發(fā)表意見，熟練快速解答客戶疑問。認可客戶的想法，就算客戶講的明顯不對，也不要去反駁客戶

10、，而是加以引導(dǎo)，讓客戶自己察覺他的問題，多用反問或雙重否定的方式回答客戶的問題。5：為客戶做一下總結(jié)。（每套房子都有它的優(yōu)缺點，但關(guān)鍵在于自己的需求能不能接受它的一些不足之處。因為，對于房子來講，它是個即定的產(chǎn)品。不可能去反攻或是定做。所以，我們所能夠做的只是比較下它的優(yōu)缺點，是優(yōu)點多與不足，還是不足多于優(yōu)點。對于它的不足，自己是不是可以接受?？紤]自己的選擇和衡量。）6：結(jié)束看房。把客戶帶回公司或做其它約定。（注意，在帶出小區(qū)的途中加深客戶看房的印象。）七：成交前的準(zhǔn)備1：對已產(chǎn)生購買意向的客戶應(yīng)立即帶回公司。2：再次肯定和贊揚客戶的眼光，并把握時間，適時的對客戶描繪下買下這套房子的前景和利益

11、。（增強客戶的購買欲望）3：到達公司后，先禮貌的請客戶到會議室入座，第一時間送上茶水。4：主動象客戶介紹下公司的概況和售后服務(wù)的完善，提高客戶的信任度，打消客戶的后顧之憂。5：和客戶確認下單事宜。（但不宜操之過急，要有序引導(dǎo)，循序漸進）如：”陳先生，這個小區(qū)的環(huán)境好不好？” “好，不錯，還可以”“對這套房子的感覺怎樣？” “不錯，還可以”“房型滿意嗎？” “挺好的， 不錯”“采光好不好？” “好，不錯”抓住房子的優(yōu)勢及有利條件，用肯定式問句，讓客戶做肯定式回答。6：抓住客戶的肯定回答，逼客戶下訂。如：”陳先生，既然您對這套房子相當(dāng)滿意，那么您對這套房子的價格是不是可以接受？”八：守價階段1：要

12、點：銷售員沒有對客戶讓價的權(quán)利。如：客戶：”房子的價格比較高，是不是可以低些?。慨吘?，這套房子的周邊交通不是很方便?！变N售員：”哦，陳先生，是這樣的，對于房子的價格原則上我們是沒有主動權(quán)的，必須要和業(yè)主協(xié)商后，才可以答復(fù)您?！蹦催@樣行不行，您先告訴我您的上限是多少？（掌握主動，了解客戶的心理價格）注意：對于還價幅度太厲害的客戶，業(yè)務(wù)員要保持心理上的冷靜和鎮(zhèn)定。外表上的沉著和穩(wěn)定。切不可退卻或露出意外，緊張的表情。因為，這個價格是客戶在試探這套房子的水分有多大，如果此時業(yè)務(wù)員有任何不當(dāng)?shù)谋砬榛蚺e動的話，客戶會再度大幅度殺價。所以，此時業(yè)務(wù)員必須果斷，干脆的回答客戶，這個價格是不可能成交的，并告

13、訴客戶前些天有一個比他上限高的價格都沒能成交，同時，再次運用房子的優(yōu)勢或其它有利條件駁回客戶的試探，從客戶手上取回談判主動權(quán)。然后，要求客戶對價格做出重新定位。2：在得到客戶的第二個價格后，業(yè)務(wù)員要表現(xiàn)出勉為其難的狀態(tài)，并告訴客戶，只能先和業(yè)主溝通一下，在自己于業(yè)主溝通的時候，避免在客戶的視線范圍內(nèi)溝通，要注意發(fā)揮團隊的作用，邀請店長或其它資深業(yè)務(wù)員幫忙跟進客戶。自己離開談判桌與業(yè)主溝通。 【3】【4】【5】3：十五分鐘左右，回到談判桌前，告訴客戶，業(yè)主雖不接受他的價格，但也做了些讓步。給出一個高于客戶上限的價格，讓客戶再次抉擇。并試探客戶的價格底線。4：此時，談判可能會陷入一種僵持階段，客戶

14、有可能要求與業(yè)主直接談判，作為業(yè)務(wù)員，應(yīng)果斷阻止，告訴客戶自主談價的缺點。（如：你們雙方如果自行談價的話，在雙方陷入僵局的時候，如果為了面子問題或一些小事相互都不讓步，甚至有時為了一口氣，弄得一方不買，一方不賣連回旋的余地都沒有，找到一套自己滿意的房子本來就不容易，不要因為這些小事弄得得不償失。而我們作為第三方，不論怎樣協(xié)商都代表了雙方的利益，且又經(jīng)過專業(yè)的培訓(xùn)和許多的實戰(zhàn)經(jīng)驗，配合我們的專業(yè)素質(zhì)成功的概率肯定要比你們雙方自主談判的效率和效果要好的多。）另外，還可以列舉一些由于自主交易而產(chǎn)生糾紛的案列取消對方的念頭。同時，和客戶共同設(shè)定一個比較實際的成交價格，然后，安撫客戶的情緒，告訴客戶自己

15、再做努力與業(yè)主溝通。5：房產(chǎn)經(jīng)紀人超級實戰(zhàn)寶典6：此時，談判才真正進入關(guān)鍵階段。業(yè)務(wù)員才可開始真正和業(yè)主進行溝通，談價，殺價。九：殺價階段原則：找出各種對自己有利的因素，引導(dǎo)業(yè)主下降價格。主要方法：1：市場因素2：政策影響3：客戶的稀缺4：客戶還有第2選擇5：周邊地區(qū)房源的充足和同等房源的性價比6：告訴客戶，把錢轉(zhuǎn)起來，才能賺更多的錢。殺價第1步：告訴業(yè)主，現(xiàn)在有客戶在公司談價格。我們做了許多工作，現(xiàn)在基本上已經(jīng)達成了一致，但在價格上存在比較大的分歧，希望您可以做些讓步。殺價第2步：業(yè)主此刻會護盤或試探對方的出價，作為業(yè)務(wù)員此時應(yīng)運用客戶的試探方式，大幅度地猛殺業(yè)主的價格。做出反試探，看看業(yè)主

16、的反應(yīng)如何。如果，業(yè)主對此價格有強烈的不滿反映時，要注意安撫業(yè)主情緒，（如：告訴業(yè)主，自己已經(jīng)明確告訴客戶這個價格成交不可能，所以，現(xiàn)在才和他協(xié)商一個雙方都可以接受的價格。同時，要求業(yè)主給出一個價格底線。殺價第3步：在得到業(yè)主的底線價格后，告訴業(yè)主自己將和客戶進行協(xié)商，有問題再行溝通。隔10分鐘左右，再度和業(yè)主協(xié)商，確定最后業(yè)主的底線價格。十：下訂階段1：一般情況下，通過以上的步序，應(yīng)該可以使雙方的價格達到成交價格，此時，業(yè)務(wù)員可以提醒客戶是不是可以下訂了，并準(zhǔn)備好相關(guān)的書面合同，簡單解釋合同的條款。2：如果此時客戶還有猶豫的話，業(yè)務(wù)員因提示客戶，好不容易才和業(yè)主在價格上達成了一致，如果現(xiàn)在不

17、下訂，萬一業(yè)主第2天改變想法的話，那么所有的努力都白費了。3：有些客戶會借口定金沒有帶足或其它的一些理由不愿意下訂，此時，業(yè)務(wù)員應(yīng)”急客戶所急”，告訴客戶，先支付部分定金，余款第2天打清。4：在誘導(dǎo)客戶下定的過程中，業(yè)務(wù)員應(yīng)注意和團隊之間的配合，這樣才可以提高成功的概率。十一：售后服務(wù)1：在客戶簽下意向書，下訂以后。業(yè)務(wù)員應(yīng)及時向客戶索取身份證等有效證件，復(fù)印留底，做好交易前的資料準(zhǔn)備。2：及時通知貸款專員，為客戶制定貸款計劃。3：完成以上步序后，簡單告訴客戶交易所需要的環(huán)節(jié)及大致時間和所需材料，提醒客戶在時間上做好合理按排。 3 4 5 4：在客戶簽下意向書，下訂以后。業(yè)務(wù)員應(yīng)該及時聯(lián)系到業(yè)

18、主，把物業(yè)的出售情況第一時間通知業(yè)主，并且及時把客戶的定金轉(zhuǎn)交到業(yè)主手上，確定銷售的有效。5：在交易過程中，業(yè)務(wù)員應(yīng)經(jīng)常和客戶及業(yè)主保持聯(lián)系，做好溝通，以使整個銷售過程圓滿完成。三、實習(xí)結(jié)果：目前我國房地產(chǎn)業(yè)正處于一個嶄新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)銷售儼然成為地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，它對整個房地產(chǎn)行業(yè)而言都具有極其重要的現(xiàn)實意義。在日益嚴峻的市場競爭環(huán)境下，房地產(chǎn)銷售對一個企業(yè)來說，就如同指引房地產(chǎn)企業(yè)前進的明燈，房地產(chǎn)企業(yè)只有開發(fā)出適應(yīng)市場需求、滿足客戶需要的產(chǎn)品，才會給企業(yè)帶來生存發(fā)展的機會。可以說，房地產(chǎn)銷售策略是關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。但是不容忽視房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)仍然存在很多問題，因為房地產(chǎn)

19、經(jīng)紀屬于服務(wù)性質(zhì)，沒有具體產(chǎn)品，透明度差，但是市場監(jiān)督可以將之有形化，其途徑是行使合法權(quán)利，向有關(guān)部門投訴，向媒體反映，向法院起訴，維護自由的合法權(quán)益。這里需要培育消費者自我保護意識、普及房地產(chǎn)經(jīng)紀中介等法律知識，建立有效的投訴和消費者保護機制。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強自律意識，注重內(nèi)部組織和制度建設(shè)，嚴格規(guī)范經(jīng)紀規(guī)范，實行統(tǒng)一承攬業(yè)務(wù)，統(tǒng)一收費營業(yè)模式，注重經(jīng)紀機構(gòu)共同積累，謀求長遠發(fā)展。只有每一個房地產(chǎn)經(jīng)紀人嚴守職業(yè)操守，誠實經(jīng)營，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)才能有長遠發(fā)展。四、實習(xí)總結(jié)：實習(xí)期間，我利用此次難得的機會，努力工作，嚴格要求自己，虛心向領(lǐng)導(dǎo)和同事學(xué)習(xí)，認真學(xué)習(xí)房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識,利用空余時間認真學(xué)習(xí)一些課本內(nèi)容以外的相關(guān)知識，掌握了一些基本的營銷技能，從而進一步鞏固自己所學(xué)到的知識，為以后真正走上工作崗位打下基礎(chǔ)。 “紙上得來終覺淺，絕知此事要躬行?！痹诙虝旱膶嵙?xí)過程中，我深深的感覺到自己所學(xué)知識的膚淺和在實際運用中的專業(yè)知識的匱乏，剛開始的一段時間里，對一些工作感到無從下手，茫然不知所措，這讓我感到非常的難過。在學(xué)?？傄詾樽约簩W(xué)的不錯，一旦接觸到實際，才發(fā)現(xiàn)自己知道的是多么少，這時才真正領(lǐng)悟到“學(xué)無止境”的含義。這也許是我一個人的感覺。不過有一點是明確的，就是我們的房