AUX商業(yè)綜合體培訓(xùn)

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2010這里是主標(biāo)題，如：差異化定位，樹(shù)立片區(qū)價(jià)值標(biāo)桿這里是副標(biāo)題，如：市場(chǎng)研究與定位報(bào)告這里是分公司及項(xiàng)目組信息，如：深圳中原事業(yè)九部 這里是地點(diǎn)和時(shí)間，如：shenzhen.03.2010 營(yíng)運(yùn)一部營(yíng)運(yùn)一部 廖婧廖婧內(nèi)容提要商業(yè)地產(chǎn)及城市綜合體的定義及特點(diǎn)綜合體城市化發(fā)展進(jìn)程綜合體形態(tài)及價(jià)值鏈購(gòu)物中心主力店與次主力店的關(guān)系code of this report | 3 copyright centaline group, 2010第一個(gè)問(wèn)題第一個(gè)問(wèn)題：請(qǐng)用四條直線(xiàn)把這九個(gè)點(diǎn)連起來(lái)，線(xiàn)與線(xiàn)之

2、間不得斷開(kāi)（筆不得離開(kāi)紙面，一筆畫(huà)好，不要描。2分鐘內(nèi))。code of this report | 4 copyright centaline group, 2010code of this report | 5 copyright centaline group, 2010商業(yè)地產(chǎn)的概念code of this report | 6 copyright centaline group, 2010回顧- 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要形態(tài)code of this report | 7 copyright centaline group, 2010中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的主要形態(tài)code of this repor

3、t | 8 copyright centaline group, 2010 過(guò)去過(guò)去2020年：年： 由合到分 綜合到專(zhuān)業(yè) 未來(lái)未來(lái)2020年：年： 由專(zhuān)業(yè)到綜合由專(zhuān)業(yè)到綜合未來(lái)未來(lái)20年趨勢(shì)年趨勢(shì)code of this report | 9 copyright centaline group, 2010商業(yè)地產(chǎn)的靈魂核心所在1、城市發(fā)展地段增值2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步增值3、時(shí)間推移物業(yè)自然增值4、房地產(chǎn)是商業(yè)承載的軀殼品牌力：不斷開(kāi)發(fā)和成功運(yùn)營(yíng)帶來(lái)品牌力服務(wù)力：不斷積累經(jīng)驗(yàn)和資源帶來(lái)服務(wù)力持續(xù)循環(huán)code of this report | 10 copyright centaline group

4、, 2010體量大、兼容“商業(yè)、住宅、酒店、寫(xiě)字樓、會(huì)展、餐飲、娛樂(lè)”多種功能于一體的復(fù)合型形態(tài)的建筑群體。這種建筑群體在不同的功能空間之間建立一種相互依存、價(jià)值互補(bǔ)的依存關(guān)系，并與城市景觀和交通相協(xié)調(diào)，從而形成一個(gè)功能復(fù)合、高效、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體 城市綜合體成都城市化發(fā)展，未來(lái)我們將面臨更多的城市綜合體類(lèi)成都城市化發(fā)展，未來(lái)我們將面臨更多的城市綜合體類(lèi)的復(fù)合形態(tài)的復(fù)合形態(tài)我們必須要面對(duì)的問(wèn)題我們必須要面對(duì)的問(wèn)題code of this report | 11 copyright centaline group, 2010城市綜合體城市綜合體城市綜合體城市綜合體是指城市中的居住、商務(wù)辦公、購(gòu)

5、物、文化、娛樂(lè)、游憩等各種城市物業(yè)功能復(fù)合，互為作用、互為價(jià)值鏈的空間、文化意識(shí)形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價(jià)值復(fù)合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時(shí)，城市綜合體通過(guò)街區(qū)的關(guān)系，與外部空間有機(jī)結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價(jià)值。code of this report | 12 copyright centaline group, 2010城市綜合體的特征城市綜合體的特征123456789高可達(dá)性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性?xún)?nèi)外部關(guān)系完整性強(qiáng)大的對(duì)外輻射型升值價(jià)值c

6、ode of this report | 13 copyright centaline group, 2010成都城市綜合體的發(fā)展離不開(kāi)城市化發(fā)展進(jìn)程成都城市綜合體的發(fā)展離不開(kāi)城市化發(fā)展進(jìn)程code of this report | 14 copyright centaline group, 2010中國(guó)大中小城市的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)中國(guó)大中小城市的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)超大城市： 200萬(wàn)人口以上；特大城市：100至200萬(wàn)人口大城市： 50至100萬(wàn)人口；中等城市：20至50萬(wàn)人口；小城市： 20萬(wàn)以下人口。code of this report | 15 copyright centaline group, 2

7、0101、重慶市： 3200萬(wàn) 2、上海市： 1845萬(wàn)3、北京市： 1633萬(wàn)4、成都市： 1221萬(wàn)code of this report | 16 copyright centaline group, 2010全國(guó)、世界各地到四川游客四川省非成都市8700萬(wàn)人成都市1221萬(wàn)人code of this report | 17 copyright centaline group, 2010城市化發(fā)展城市化發(fā)展“ 一個(gè)城市只有一個(gè)中心一個(gè)城市只有一個(gè)中心 ”廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路code of this report | 18 copyright centaline

8、group, 2010“一個(gè)城市只有一個(gè)中心”，上世紀(jì)90年代，這些中心發(fā)展的輝煌恰好應(yīng)證了這種說(shuō)法，然而，城市在發(fā)展，這些中心還能適應(yīng)不斷增長(zhǎng)的發(fā)展需求嗎？成都的春熙路成都的春熙路code of this report | 19 copyright centaline group, 2010上海由一個(gè)中心向多個(gè)中心發(fā)展上海由一個(gè)中心向多個(gè)中心發(fā)展上海-淮海路上海-人民廣場(chǎng)上海-陸家嘴上海-徐家匯上海-虹橋上海南京路城市化發(fā)展城市化發(fā)展code of this report | 20 copyright centaline group, 2010北京西單的核心地位正逐步被國(guó)貿(mào)北京西單的核心地位

9、正逐步被國(guó)貿(mào)cbd取代取代城市化發(fā)展城市化發(fā)展code of this report | 21 copyright centaline group, 2010城市化多核心發(fā)展是必然趨勢(shì)城市化多核心發(fā)展是必然趨勢(shì)code of this report | 22 copyright centaline group, 2010成都城市化的擴(kuò)張與發(fā)展得益于交通的規(guī)劃與發(fā)展成都城市化的擴(kuò)張與發(fā)展得益于交通的規(guī)劃與發(fā)展成都城市化發(fā)展成都城市化發(fā)展code of this report | 23 copyright centaline group, 2010從春熙路，到從春熙路，到“國(guó)際城南國(guó)際城南”cod

10、e of this report | 24 copyright centaline group, 2010成都城市綜合體的發(fā)展成都城市綜合體的發(fā)展城市綜合體隨著成都城城市綜合體隨著成都城市化發(fā)展，其輪廓已經(jīng)市化發(fā)展，其輪廓已經(jīng)越來(lái)越清晰越來(lái)越清晰國(guó)際城南25個(gè)城市綜合體code of this report | 25 copyright centaline group, 2010未來(lái)成都可能面臨的城市綜合體未來(lái)成都可能面臨的城市綜合體社區(qū)的城市綜合體社區(qū)的城市綜合體市區(qū)的綜合體市區(qū)的綜合體城郊的綜合體城郊的綜合體code of this report | 26 copyright cental

11、ine group, 2010城市綜合體的組成城市綜合體的組成 城市綜合體一般由高星級(jí)酒店、高檔寫(xiě)字樓、酒店式公寓、大型綜合購(gòu)物中心（shopping mall）、獨(dú)立商鋪及街區(qū)、市民廣場(chǎng)及大型高尚居住社區(qū)等組成。code of this report | 27 copyright centaline group, 2010 巨型/超級(jí)購(gòu)物中心24萬(wàn)以上 大型購(gòu)物中心12-24萬(wàn) 中型購(gòu)物中心6-12萬(wàn) 小型購(gòu)物中型2-6萬(wàn)code of this report | 28 copyright centaline group, 2010shopping mallshopping mall含義含義

12、商業(yè)零售業(yè)發(fā)展歷程中的最高形式商業(yè)零售業(yè)發(fā)展歷程中的最高形式 shoppingmall意為超大型購(gòu)物中心，即購(gòu)物猶如在林陰道上閑逛一樣舒適愜意。 大型零售業(yè)為主體，眾多專(zhuān)業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施形成的聚合體 code of this report | 29 copyright centaline group, 2010shopping mallshopping mall的的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)美食快餐美食快餐專(zhuān)賣(mài)店專(zhuān)賣(mài)店主力百貨主力百貨核心核心大型超市大型超市電影院電影院ktv電玩電玩主題公園主題公園code of this report | 30 copyright centaline gro

13、up, 2010shoppingmall的消費(fèi)啟蒙的消費(fèi)啟蒙從物質(zhì)消費(fèi)-精神消費(fèi) shoppingmall這種新興的商業(yè)形態(tài)，造就了一種新的生活形態(tài)和環(huán)境，能夠給人們帶來(lái)多功能、多特點(diǎn)、全方位的購(gòu)物生活形態(tài)。 code of this report | 31 copyright centaline group, 2010東莞華南mall-七個(gè)特色室外景區(qū)code of this report | 32 copyright centaline group, 2010華南華南mallmall室外廣場(chǎng)室外廣場(chǎng)code of this report | 33 copyright centaline g

14、roup, 2010廣州正佳廣場(chǎng)廣州正佳廣場(chǎng)code of this report | 34 copyright centaline group, 2010廣州正佳廣場(chǎng)的室內(nèi)步行街廣州正佳廣場(chǎng)的室內(nèi)步行街code of this report | 35 copyright centaline group, 2010廣州正佳廣場(chǎng)廣州正佳廣場(chǎng) 溜冰場(chǎng)溜冰場(chǎng)噴泉水幕噴泉水幕code of this report | 36 copyright centaline group, 2010城市綜合體城市綜合體商業(yè)形態(tài)定位商業(yè)形態(tài)定位code of this report | 37 copyright ce

15、ntaline group, 2010核心商業(yè)形態(tài)家庭服務(wù)家庭時(shí)尚家庭娛樂(lè)輔助商業(yè)形態(tài)家庭休閑品家庭必需品家庭生活類(lèi)城市綜合體城市綜合體商業(yè)形態(tài)定位商業(yè)形態(tài)定位code of this report | 38 copyright centaline group, 2010城市綜合體城市綜合體商業(yè)形態(tài)構(gòu)成商業(yè)形態(tài)構(gòu)成5-10%其他服務(wù)其他服務(wù)20-25%餐飲餐飲30-35%商業(yè)零售商業(yè)零售30-40%休閑、娛樂(lè)、休閑、娛樂(lè)、酒店酒店code of this report | 39 copyright centaline group, 2010城市綜合體運(yùn)營(yíng)的價(jià)值城市綜合體運(yùn)營(yíng)的價(jià)值城市綜合體的綜

16、合開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈矩陣城市綜合體的綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈矩陣強(qiáng)烈弱或不確定中立潛在市場(chǎng)沖突code of this report | 40 copyright centaline group, 2010城市綜合體的價(jià)值城市綜合體的價(jià)值酒店酒店商務(wù)商務(wù)辦公辦公商業(yè)商業(yè)公寓公寓住宅住宅資源平臺(tái)資源平臺(tái)商務(wù)租客商務(wù)租客提升品質(zhì)提升品質(zhì)高消費(fèi)人流高消費(fèi)人流旅游租客旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)提升品質(zhì)資源平臺(tái)資源平臺(tái)提升品質(zhì)提升品質(zhì)商務(wù)消費(fèi)人流商務(wù)消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流商旅消費(fèi)人流城市綜合體的運(yùn)營(yíng)價(jià)值主要取決于人流價(jià)值鏈城市綜合體的運(yùn)營(yíng)價(jià)值主要取決于人流價(jià)值鏈code of this

17、 report | 41 copyright centaline group, 2010 主力店與次主力店的思考主力店與次主力店的思考code of this report | 42 copyright centaline group, 2010購(gòu)物中心的門(mén)店組合形式購(gòu)物中心的門(mén)店組合形式 主力店主力店+ +次主力店次主力店+ +專(zhuān)門(mén)店專(zhuān)門(mén)店 code of this report | 43 copyright centaline group, 2010主力店的標(biāo)準(zhǔn)：主力店的標(biāo)準(zhǔn)： 1） 擁有高價(jià)值的品牌 2） 在高價(jià)值品牌之下的優(yōu)秀的操作團(tuán)隊(duì) 3） 具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力code of thi

18、s report | 44 copyright centaline group, 2010購(gòu)物中心的主力店購(gòu)物中心的主力店 知名百貨店、大型超市知名百貨店、大型超市 code of this report | 45 copyright centaline group, 2010購(gòu)物中心的次主力店購(gòu)物中心的次主力店 知名餐飲店、影劇院、大型書(shū)店或游樂(lè)場(chǎng)所知名餐飲店、影劇院、大型書(shū)店或游樂(lè)場(chǎng)所 code of this report | 46 copyright centaline group, 2010萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)- -占地116畝、總建筑面積40萬(wàn)平米 code of this report | 47 copyright centaline group, 2010萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主要商家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)主要商家 伊藤洋華堂、國(guó)美電器、萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、大歌星ktv、快樂(lè)老家火鍋、韋德伍斯健身、美國(guó)百勝餐飲（必勝客、肯德基）、麥當(dāng)勞等200家國(guó)內(nèi)外知名品牌，該項(xiàng)目還包含住宅（錦華城）、寫(xiě)字樓 code of this report | 48 copyright centaline group, 2010主力店與經(jīng)營(yíng)散戶(hù)之間的關(guān)系主力店與經(jīng)營(yíng)散戶(hù)之間的關(guān)系 主力店