物業(yè)服務(wù)合同

1、物業(yè)服務(wù)合同甲方：時(shí)光澔韻業(yè)主大會(huì)；執(zhí)行機(jī)構(gòu)：時(shí)光澔韻業(yè)主委員會(huì)；乙方：南京青和物業(yè)管理有限公司；住所地：南京市雨花區(qū)軟件大道2號(hào)；郵編：211100；資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)；證書編號(hào)：（建）108060。根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例、南京市物業(yè)管理辦法和相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定，甲乙雙方在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方選聘乙方對(duì)時(shí)光澔韻提供物業(yè)管理服務(wù)事宜，訂立本合同。第一章物業(yè)基本情況第一條物業(yè)基本情況:1、物業(yè)名稱：時(shí)光澔韻；物業(yè)類型：高層住宅、商業(yè)等；座落地址：南京市雨花臺(tái)區(qū)小行路29號(hào)；占地面積：29萬平方米；建筑面積：30.1萬平方米。其中：高層面積：25.6萬平方米商鋪面

2、積：4.5萬平方米其他面積：800平方米（物業(yè)服務(wù)用房及業(yè)委會(huì)辦公用房）2、物業(yè)管理區(qū)域四至：東至：菊花臺(tái)公園；南至：地鐵一號(hào)線車輛段；西至：柏悅瀾庭小區(qū)；北至：小行里。第二章服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量第二條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方提供的前期物業(yè)管理服務(wù)包括以下內(nèi)容：1、物業(yè)共用部位的維修養(yǎng)護(hù)；2、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)；3、物業(yè)共用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生服務(wù)；4、公共綠化的養(yǎng)護(hù)服務(wù)；5、車輛停放管理服務(wù)；6、公共秩序維護(hù)、安全防范、消防等事項(xiàng)的協(xié)助管理；7、裝飾裝修管理服務(wù)；8、物業(yè)檔案資料管理；第三條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，乙方接受業(yè)主委托的其他特約性服務(wù)有：1、乙方經(jīng)營范圍內(nèi)的特約服務(wù)、專項(xiàng)

3、服務(wù)等；2、其他各項(xiàng)代辦代收服務(wù)等。第四條乙方提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量應(yīng)達(dá)到南京市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)四級(jí)三類標(biāo)準(zhǔn)。（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理1、房屋外觀良好、整潔；2、公共供水、供電、通訊、電梯系統(tǒng)及照明設(shè)備運(yùn)行正常，定期保養(yǎng)，檢修、巡視記錄完備；3、公共道路暢通、路面平整；4、排水、排污管道暢通；5、24小時(shí)受理業(yè)主或使用人的報(bào)修。急修10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場查看處理，小修一天內(nèi)修復(fù)。（二）環(huán)境衛(wèi)生1、公共區(qū)域衛(wèi)生保持清潔，實(shí)行責(zé)任制，有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍；2、公共垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行消殺；3、環(huán)衛(wèi)設(shè)施完好；4、水、電、氣等設(shè)施設(shè)備整潔，5、本物業(yè)內(nèi)下水道、化

4、糞池暢通運(yùn)行。（三）綠化1、保持草坪平整，花草樹木長勢良好；2、修剪及時(shí)，整齊美觀、無大面積死亡、枯草。（四）公共秩序維護(hù)、安全防范1、本物業(yè)內(nèi)24小時(shí)值班及安全巡視，有完善的管理制度；2、協(xié)助有關(guān)方面處理治安事件；3、突發(fā)事件處理及時(shí)；4、危及住戶安全處，設(shè)有明顯的標(biāo)志并制定防范措施。（五）車輛停放管理服務(wù)1、車輛停放、行駛有序；2、機(jī)動(dòng)車管理制度完善，實(shí)行規(guī)范的車輛登記管理。在以上基礎(chǔ)上，乙方同時(shí)承諾提供如下服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：1）機(jī)電或工程維修、保養(yǎng)：a、電梯：單臺(tái)電梯因故障停運(yùn)不超過5小時(shí)，同時(shí)停運(yùn)比例不超過3%，全年電梯因故障停運(yùn)不超過10臺(tái)（次）；電梯年檢不得超過年檢有效期；電梯關(guān)人到達(dá)現(xiàn)場

5、解救不超過30分鐘。b、智能化：監(jiān)控及探頭系統(tǒng)運(yùn)行正常率不低于98%，故障點(diǎn)確定后維修不超過24小時(shí)；小區(qū)單元門禁完好率不低于95%，故障點(diǎn)確定后維修不超過24小時(shí)；車輛管理系統(tǒng)完好率不低于98%，故障點(diǎn)確定后維修不超過24小時(shí)；c、業(yè)主生活用水：單次因故障停水不超過2小時(shí)，全年因故障停水不超過10小時(shí)；備用水箱每年清洗2次；d、排水：小區(qū)主管道堵塞疏通不超過6小時(shí)，若小故障維修不超過6小時(shí),大修則不超過48小時(shí)；e、消防設(shè)施：完好率不低于98%，小故障維修不超過6小時(shí)；大修則不超過48小時(shí)；f、房屋公共設(shè)施：完好率不低于98%，小故障維修不超過3小時(shí)；大修則不超過72小時(shí)；g、其它設(shè)備設(shè)施：

6、完好率不低于98%，小故障維修不超過3小時(shí)；大修則不超過48小時(shí)；2）秩序維護(hù)：a、白天（7：00-20：00）巡邏不少于6次，平均2.5小時(shí)一次，夜班（20：00-7：00）巡邏不少于5次，平均2.5小時(shí)一次；巡邏的記錄方式為簽到及電子巡更；b、小區(qū)治安事件（損失超過2000元/次）平均每年不超過2次；杜絕火災(zāi)責(zé)任事故，杜絕刑事案件。c、停車場設(shè)備（供配電、給排水）完好率98%；3）環(huán)境管理：a、小區(qū)的保潔頻率：電梯門廳0.5天一次、消防通道1天一次、小區(qū)主干道0.5天一次、小區(qū)架空層2天一次、小區(qū)地下停車場1天一次、需要清洗的水景3天一次；環(huán)境衛(wèi)生、清潔率達(dá)98%b、生活垃圾清運(yùn)方式每日定

7、時(shí)；裝修垃圾清運(yùn)方式每三日定點(diǎn)；c、綠化養(yǎng)護(hù)的方式自管（自管/外包）；d、綠化苗木成活率98%；死苗的處理方式移栽或補(bǔ)栽；4）客戶服務(wù)：a、投訴處理的接待方式：24小時(shí)受理業(yè)主報(bào)修；投訴處理的及時(shí)率100%；投訴處理的滿意率：98%；投訴處理的回訪率100%；b、客戶報(bào)修接待每天24小時(shí)；接待方式：電話受理；小修30分鐘到現(xiàn)場，1小時(shí)內(nèi)完成；急修10分鐘到現(xiàn)場，12小時(shí)內(nèi)完成；處理的及時(shí)率100%；返修率小于2%；處理的滿意率98%；處理的回訪率100%；第五條甲方按規(guī)定無償提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房及業(yè)委會(huì)辦公用房（不含設(shè)備用房）約為800平方米。物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主共有，由甲乙雙

8、方協(xié)商后分配使用。乙方在本合同期限內(nèi)無償使用物業(yè)用房，但不得改變其用途。第三章服務(wù)費(fèi)用第六條本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行采取包干制方式，由乙方按建筑面積向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。1、具體標(biāo)準(zhǔn)如下：1、2期高層住宅：1.0元/月平方米；3、4期高層住宅：1.3元/月平方米；商業(yè)用房：2.2元/月平方米。2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開支：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）物業(yè)管理企業(yè)辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

9、費(fèi)用；（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（9）法定稅費(fèi)；（10）物業(yè)管理企業(yè)的利潤；3、包干制服務(wù)費(fèi)不含下列費(fèi)用：（1）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備中修、大修和更新、改造費(fèi)用；（2）代收代交的公共能耗費(fèi)；（3）停車費(fèi)、停車管理服務(wù)費(fèi)。第七條物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納1、購房業(yè)主房屋連續(xù)六個(gè)月以上空置的，須向乙方進(jìn)行書面?zhèn)浒?，乙方?yīng)向業(yè)主按70收取空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和代收代交的分?jǐn)偣材芎馁M(fèi)（按政府規(guī)定執(zhí)行）。2、業(yè)主自辦理物業(yè)交付手續(xù)之日起交納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，計(jì)交時(shí)間以發(fā)出“入伙（?。┩ㄖ獣鄙洗_定收房之日起計(jì)算。3、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)的，從其

10、約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。4、業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用等所有應(yīng)交費(fèi)用。5、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按每年交納一次，業(yè)主應(yīng)在每年的9月15日至12月31 日履行交納義務(wù)。6、業(yè)主或物業(yè)使用人改變物業(yè)用途的，物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)、能耗分?jǐn)傎M(fèi)用按照本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、能耗分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的200%支付。7、乙方應(yīng)在業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋前簽定裝飾裝修管理協(xié)議，并按政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取裝修管理服務(wù)費(fèi)，裝修管理服務(wù)費(fèi)在裝修前交納(具體標(biāo)準(zhǔn)參照政府規(guī)定)。8、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間

11、、陽臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改動(dòng)房屋承重結(jié)構(gòu)和拆改室內(nèi)設(shè)施，不得損害其他業(yè)主和使用人的合法權(quán)益。第八條乙方應(yīng)每半年向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況，公布時(shí)間為每半年的次月底。第九條公共能耗分?jǐn)傎M(fèi)及其他費(fèi)用按下列方式分?jǐn)偅?、樓道照明用電分?jǐn)偅汗脴堑绬卧?jì)量表當(dāng)月的實(shí)用電量（本月抄表量上月抄表量）除以該單元總戶數(shù)（包括空置房）得出每戶平均的分?jǐn)傠娏?，如該單元有空置房，該戶按法律?guī)定交納70%的分?jǐn)傠娏?，另?0%按本單元總戶數(shù)均攤。2、監(jiān)控室機(jī)房設(shè)備（含消防）用及門崗電分?jǐn)偅寒?dāng)月的實(shí)用電量（本月抄表量

12、上月抄表量）除以總戶數(shù)（包括空置房）得出每戶平均分?jǐn)傠娏?。如小區(qū)有空置房，該戶按法律規(guī)定交納70%的分?jǐn)傠娏?，另?0%按總戶數(shù)均攤。3、路燈用電：當(dāng)月的實(shí)用電量（本月抄表量上月抄表量）除以總戶數(shù)（包括空置房）得出每戶平均分?jǐn)傠娏俊Ｈ缧^(qū)戶空置房，該戶按法律規(guī)定交納_70%的分?jǐn)傠娏?，另?0%按總戶數(shù)均攤。4、自行車庫用電分?jǐn)?。小區(qū)單元計(jì)量表當(dāng)月的實(shí)用電量（本月抄表量上月抄表量）除以該單元總戶數(shù)（包括空置房）得出每戶平均的分?jǐn)傠娏?。該單元有空置房，該戶按法律?guī)定交納_70_%的分?jǐn)傠娏?，另?0%按本單元總戶數(shù)均攤。5、電梯用電小區(qū)單元計(jì)量表當(dāng)月的實(shí)用電量（本月抄表量上月抄表量）除以該單元總

13、戶數(shù)（包括空置房）得出每戶平均的分?jǐn)傠娏?。該單元有空置房，該戶按法律?guī)定交納_70_%的分?jǐn)傠娏?，另?0%按本單元總戶數(shù)均攤。11層分?jǐn)偅?層分?jǐn)偙締卧娞菘偭康?（有負(fù)1層的分?jǐn)?，無負(fù)1層的不分?jǐn)偅?4層分?jǐn)偙締卧娞菘偭康?057層分?jǐn)偙締卧娞菘偭康?5811層分?jǐn)偙締卧娞菘偭康?018層分?jǐn)偅?層分?jǐn)偙締卧娞菘偭康?（有負(fù)1層的分?jǐn)?，無負(fù)1層的不分?jǐn)偅?6層分?jǐn)偙締卧娞菘偭康?0711層分?jǐn)偙締卧娞菘偭康?51218層分?jǐn)偙締卧娞菘偭康?06、水泵用電當(dāng)月的實(shí)用電量（本月抄表量上月抄表量）除以使用戶數(shù)得出每戶平均分?jǐn)傠娏?。如小區(qū)戶空置房，該戶按法律規(guī)定交納70%的分?jǐn)傠娏浚?/p>

14、另外30%按總戶數(shù)均攤。7、綠化用水、景觀用水及其他公共用水 當(dāng)月的實(shí)用水量（本月抄表量上月抄表量）除以總戶數(shù)（包括空置房）得出每戶平均分?jǐn)偹俊Ｈ缧^(qū)有空置房，該戶按法律規(guī)定交納_70_%的分?jǐn)偹?，另?0%按總戶數(shù)均攤。8、物業(yè)辦公水電不計(jì)入全體業(yè)主公攤部分,由乙方承擔(dān)。第四章物業(yè)的經(jīng)營與管理第十條停車服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)如下：1、停車共用車位和共用部位的維修養(yǎng)護(hù)，要求正常使用；2、停車場配套的設(shè)施、設(shè)備（包括照明、通排風(fēng)、給排水、消防、標(biāo)識(shí)、道閘等系統(tǒng)）的維護(hù)、管理，要求運(yùn)行正常，維修養(yǎng)護(hù)及時(shí)；3、停車位的公共環(huán)境清潔衛(wèi)生，要求干凈、整潔，及時(shí)清除積水、雜物等；4、車輛出入的指引、疏導(dǎo)，要求

15、車輛進(jìn)出、停放有序，專人定時(shí)巡視檢查。第十一條屬于全體業(yè)主共有車位，汽車停放費(fèi)分別采取以下方式：1、露天機(jī)動(dòng)車車位120元/個(gè)/月。2、地下車庫共用車位200元/個(gè)/月，業(yè)主專用車位60元/個(gè)月。3、公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、檢修等特種車輛執(zhí)行公務(wù)時(shí)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收費(fèi)。業(yè)主搬家、送貨車和臨時(shí)停車時(shí)間在一小時(shí)內(nèi)的車輛不得收取停放費(fèi)，臨時(shí)停車時(shí)間超過一小時(shí)的車輛按照南京市的相關(guān)規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)次收費(fèi)。第十二條汽車停放費(fèi)主要用于以下開支：1、停車場服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、停車場共用車位和共用部位的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（業(yè)主自有車位的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由其自行承擔(dān)）；3、停車場

16、配套的設(shè)施、設(shè)備（包括照明、通排風(fēng)、給排水、消防、標(biāo)識(shí)、道閘等系統(tǒng)）的維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；4、停車場的配套的設(shè)施、設(shè)備（包括照明、通排風(fēng)、給排水、消防、道閘等系統(tǒng)）的運(yùn)行能耗費(fèi)用；5、停車場的公共環(huán)境清潔衛(wèi)生費(fèi)用；6、法定稅費(fèi)；第十三條車位使用人對(duì)車輛有保管要求的，應(yīng)當(dāng)另行與乙方簽訂車輛保管合同。第十四條在本合同期限內(nèi)，乙方經(jīng)營管理屬全體業(yè)主所有的公共部位、公共設(shè)施，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)書面同意并備案（合同、發(fā)票等），其經(jīng)營收入按下列約定分配：經(jīng)營收入扣除相關(guān)經(jīng)營成本后，剩余費(fèi)用的30%補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，70%納入專項(xiàng)維修資金。乙方建立業(yè)主公共收益專項(xiàng)臺(tái)賬，每半年報(bào)業(yè)主委員會(huì)核對(duì)并公示。因公共部位和共用設(shè)

17、施的維修需要使用業(yè)主公共收益的，由乙方制定維修方案及預(yù)算報(bào)業(yè)主委員會(huì)審批后方可使用。第五章物業(yè)的資料保管、移交第十五條乙方應(yīng)妥善保管甲方提供的物業(yè)管理中資料清單，主要內(nèi)容如下：1、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；2、共用設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4、業(yè)主清冊（包括業(yè)主姓名、聯(lián)系地址和電話，房屋建筑面積、交付時(shí)間等）；第六章物業(yè)的使用與維護(hù)第十六條乙方應(yīng)制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度，并報(bào)甲方審核。乙方根據(jù)規(guī)章制度提供管理服

18、務(wù)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)給予必要配合。第十七條因維修物業(yè)或者公共利益需要，乙方確需占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主意見，并征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的書面同意。相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)有義務(wù)給予配合。第十八條在保修期內(nèi)，委托物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的正常養(yǎng)護(hù)，在保修期內(nèi)，乙方協(xié)助產(chǎn)權(quán)人、使用人聯(lián)系開發(fā)公司進(jìn)行及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。在保修期內(nèi)，委托物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備如因人為損壞所需的維修養(yǎng)護(hù)，按國家及相關(guān)政府主管部門的規(guī)定處理。保修期滿后，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托乙方對(duì)自用部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行

19、維修保養(yǎng)的，應(yīng)由委托人另行支付相關(guān)費(fèi)用，具體費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商而定。第十九條委托物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)的房屋建筑共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)，在保修期內(nèi)，在甲方授權(quán)下，乙方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)開發(fā)公司進(jìn)行及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，并對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的小修費(fèi)用由乙方承擔(dān)，中修、大修、更新、改造費(fèi)用按南京市物業(yè)維修基金管理辦法執(zhí)行。專項(xiàng)維修資金的管理與使用具體如下：1、根據(jù)江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定，本物業(yè)建立共用部位共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后大中修、更新、改造的專項(xiàng)維修資金，由購房者按政府規(guī)定交納：2、專項(xiàng)維修資金的使用由甲方提出年度使用計(jì)劃，經(jīng)本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主大會(huì)通過后使用

20、：3、專項(xiàng)維修資金不敷使用時(shí)，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定交納方案后，由乙方按該方案交納：4、乙方轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí)，結(jié)余專項(xiàng)維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶：5、維修資金使用范圍參照南京市物業(yè)維修資金管理辦法及其附件南京市物業(yè)維修資金使用范圍。第七章雙方權(quán)利義務(wù)第二十條甲方權(quán)利義務(wù)：1、審定乙方制定本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；2、督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度；3、監(jiān)督、檢查乙方物業(yè)管理方案、年度管理計(jì)劃、年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃的實(shí)施及各項(xiàng)制度的執(zhí)行情況；4、按相關(guān)規(guī)

21、定，在合同生效15日內(nèi)向乙方移交物業(yè)管理用房和物業(yè)管理相關(guān)資料。5、決定專項(xiàng)維修資金的使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施；6、監(jiān)督和協(xié)助乙方作好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理工作；7、協(xié)調(diào)處理本合同生效前的遺留問題；第二十一條業(yè)主委員會(huì)作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具有以下權(quán)利義務(wù)：1、根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)代表業(yè)主大會(huì)簽定本合同。2、檢查、監(jiān)督和協(xié)助乙方履行物業(yè)服務(wù)合同；3、督促全體業(yè)主遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和物業(yè)管理規(guī)章制度；4、督促業(yè)主和交費(fèi)義務(wù)人按規(guī)定限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)；5、積極協(xié)調(diào)處理本合同生效前發(fā)生的相關(guān)遺留問題；6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利與義務(wù)第二十二條乙方權(quán)利義務(wù)1、根據(jù)法律、法規(guī)及本合同的約定，提供

22、物業(yè)管理服務(wù)，并制定物業(yè)管理方案、規(guī)章制度等；2、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和本合同的約定，向業(yè)主、物業(yè)使用人收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，逾期不交納的，有權(quán)采取公示等合法有效措施，依法追繳，直至起訴。3、督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度；4、可采取規(guī)勸、書面通知、起訴等必要措施，制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約和物業(yè)管理規(guī)章制度及本合同的行為，必要時(shí)應(yīng)及時(shí)通知甲方，并會(huì)同甲方共同處理；5、及時(shí)向全體業(yè)主通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理的重大事項(xiàng)，及時(shí)處理業(yè)主、物業(yè)使用人的投訴，接受甲方、業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督；6、選聘專營公司承擔(dān)

23、本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)（但不得將物業(yè)的整體管理委托給第三方）；7、負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、公用設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施，保留雙方簽署的維修保養(yǎng)記錄；8、根據(jù)甲方的決定，申請和使用專項(xiàng)維修基金；9、每半年以書面形式向業(yè)主、使用人公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況，接受甲方監(jiān)督和審查；10、應(yīng)與裝飾裝修房屋的業(yè)主、物業(yè)使用人簽訂書面的裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，就允許施工的時(shí)間、廢棄物的清運(yùn)與處置、裝修管理服務(wù)費(fèi)用等事項(xiàng)進(jìn)行約定，并事先告知業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)。在業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋期間，定期對(duì)施工現(xiàn)場進(jìn)行巡查，對(duì)影響房屋外觀，

24、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益的現(xiàn)象及時(shí)勸阻、制止，勸阻無效的，及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告；11、向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，書面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。12、對(duì)本物業(yè)的公共場地、設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能。如需改、擴(kuò)建或完善配套設(shè)施項(xiàng)目須與甲方協(xié)商，經(jīng)甲方同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施；13、本合同解除或終止時(shí)，應(yīng)移交物業(yè)管理權(quán)，撤出本物業(yè)管理區(qū)域。作好物業(yè)服務(wù)的交接和善后工作，移交管理用房和物業(yè)管理的全部檔案資料、專項(xiàng)維修資金及帳目；合同解除或終止后，乙方有權(quán)將自購的辦公設(shè)備、公共設(shè)施等撤出；14、法律、法規(guī)規(guī)定的由乙方承擔(dān)的

25、其他責(zé)任。第八章違約責(zé)任第二十三條甲方違反本合同的約定，導(dǎo)致乙方的管理服務(wù)無法達(dá)到本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，由甲方按照合同約定或協(xié)商賠償相關(guān)利益人的損失。第二十四條乙方的管理服務(wù)達(dá)不到本合同約定的服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)給業(yè)主和物業(yè)使用人造成損失的，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定執(zhí)行。第二十五條業(yè)主、物業(yè)使用人違反本合同的約定，未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（物業(yè)服務(wù)資金）的，按應(yīng)交數(shù)額日萬分之五向乙方支付違約金。第二十六條乙方違反本合同的約定，擅自超標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，甲方有權(quán)要求乙方清退，乙方應(yīng)返還超額部分的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。第二十七條任何一方無正當(dāng)理由提前解除合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?萬元的違約

26、金；由于毀約造成的經(jīng)濟(jì)損失超過違約金的，還應(yīng)給予賠償。第二十八條行使約定解除權(quán)的一方應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，合同自書面通知達(dá)到對(duì)方時(shí)即行解除，并在二十日內(nèi)辦理交接，如有異議，可請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。第二十九條以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任：1、因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷的；2、乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的；3、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要，且事先已告知業(yè)主、物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的；4、因非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的；5、因業(yè)主、物業(yè)使用人未及時(shí)繳納供水、供

27、電、供氣、通訊、有線電視等費(fèi)用而導(dǎo)致服務(wù)中斷或受到影響的；6、業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理規(guī)章制度的行為，雖經(jīng)乙方采取規(guī)勸、制止、向有關(guān)部門匯報(bào)等措施后，仍未解決，其行為對(duì)其他業(yè)主、物業(yè)使用人產(chǎn)生妨礙和影響的；第三十條因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，或因前物業(yè)管理公司管理不善，造成公共部位、共用設(shè)備設(shè)施損壞等，未及時(shí)修復(fù)，導(dǎo)致達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙雙方向開發(fā)公司或前物業(yè)管理公司索賠，產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以法定機(jī)構(gòu)的鑒定為準(zhǔn)。第九章特別約定第三十一條項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人委派或更換需經(jīng)甲方認(rèn)可，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人須有大專以上學(xué)歷，有5年以上的物業(yè)管

28、理工作經(jīng)歷，2年以上項(xiàng)目經(jīng)理任職經(jīng)歷；45周歲以下；取得注冊物業(yè)管理師資格證書；具有住宅項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。第三十二條物業(yè)移交在甲方主持、協(xié)調(diào)和監(jiān)督下，自本合同簽定10日內(nèi)，安排乙方與前物業(yè)公司辦理完物業(yè)移交手續(xù)，三方簽署移交文件，作為各自責(zé)任界定依據(jù)。物業(yè)移交內(nèi)容包括：（1）移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開辦費(fèi)購買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)；（2）移交相關(guān)工程等資料：包括竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)、保養(yǎng)等技術(shù)資料；物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；物業(yè)管理所必需的其他資料。（3）公共部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)營

29、情況；移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)、保養(yǎng)、定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)、保養(yǎng)記錄；承接查驗(yàn)檔案資料。（4）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用；（5）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項(xiàng)。第三十二第三十三條遺留問題處理甲乙雙方就移交中遺留問題確定處理原則，具體如下：屬保修期內(nèi)或開發(fā)前期設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量等原因造成的，在甲方授權(quán)下，乙方積極與開發(fā)公司協(xié)調(diào)解決，甲方應(yīng)積極支持、配合；若仍無法解決，乙方協(xié)助甲方通過訴訟途徑解決。屬前期物業(yè)公司管理不當(dāng)造成公共部位、共用設(shè)備設(shè)施損壞的，在甲方授權(quán)下，乙方積極與前期物業(yè)公司協(xié)調(diào)解決，甲方應(yīng)積極支持、配合；若仍無法解決的，乙方協(xié)助甲方

30、通過訴訟途徑解決。對(duì)于短期內(nèi)不能解決且影響業(yè)主日常生活的遺留問題，乙方制定解決方案，報(bào)甲方審核批準(zhǔn)后，由業(yè)主公共收益部分先行解決。第三十三第三十四條特約服務(wù)1、 無償服務(wù)：乙方承諾除提供常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)外，無償提供便民服務(wù)車、代訂、代辦、商務(wù)禮儀等服務(wù)。2、 有償服務(wù)：乙方根據(jù)業(yè)主需求，提供房屋中介、家政、室內(nèi)安裝、修理等有償服務(wù)，有償服務(wù)價(jià)目表在客服中心公示，明碼標(biāo)價(jià)。第三十四第三十五條業(yè)主滿意度調(diào)查每個(gè)自然年度，由甲方業(yè)委會(huì)或經(jīng)業(yè)委會(huì)授權(quán)的第三方組織12次物業(yè)滿意度調(diào)查，調(diào)查率不低于50%。滿意度低于60%時(shí)，則雙方自動(dòng)解約；第三十五第三十六條品質(zhì)考核乙方應(yīng)按照質(zhì)價(jià)相符的原則，按照約定服務(wù)

31、內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)管理服務(wù)，甲方有權(quán)檢查、監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況，對(duì)乙方未認(rèn)真履行的服務(wù)內(nèi)容或未達(dá)標(biāo)的服務(wù)質(zhì)量，有權(quán)提出責(zé)令整改意見，并根據(jù)情況，給予乙方獎(jiǎng)懲，獎(jiǎng)懲細(xì)則見附件。第三十六第三十七條履約保證金乙方在合同簽訂時(shí)支付20萬元履約保證金，在合同到期后若無扣款則無息退還；若乙方無法達(dá)到服務(wù)承諾則從履約保證金中扣款。若合同履行期間該保證金因扣罰等因素不足該金額，甲方書面通知乙方30日內(nèi)補(bǔ)齊，否則甲方有權(quán)立即解除合同。第三十七第三十八條社區(qū)文化活動(dòng)乙方根據(jù)業(yè)主需求，積極開展社區(qū)文化活動(dòng)，每年大型社區(qū)文化活動(dòng)不少于2次，乙方制定社區(qū)文化活動(dòng)方案供甲方審核，并由甲乙雙方共同組織

32、實(shí)施。第十章附則第三十八第三十九條本合同期限自2013年月日起至年月日止。合同期前六個(gè)月為試用期。試用期滿后，由甲方業(yè)主委員會(huì)開展業(yè)主滿意度調(diào)查，調(diào)查率不低于50%。業(yè)主滿意度調(diào)查達(dá)到70%，乙方可繼續(xù)履行合同；業(yè)主滿意度不足60%時(shí)，則甲方可立即單方面終止合同；業(yè)主滿意度大于60%（含60%）且不足70%（含70%）時(shí)，試用期自動(dòng)延長三個(gè)月，由業(yè)委會(huì)監(jiān)督乙方整改后再開展業(yè)主滿意度調(diào)查，整改后業(yè)主滿意度仍然無法達(dá)到70%時(shí)，合同自動(dòng)終止。物業(yè)合同到期，立即終止，物業(yè)服務(wù)合同期滿前3個(gè)月甲方召開業(yè)主大會(huì)決議續(xù)簽或選聘。如若甲方未續(xù)簽，則乙方同意從合同到期前15日開始準(zhǔn)備移交，移交完成最遲不超過合

33、同到期后15日，否則，每延遲撤離一日向甲方支付違約金1 壹萬元。第三十九第四十條本合同的附件和競聘文件時(shí)光澔韻小區(qū)物業(yè)管理方案為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等法律效力。第四十一條本合同未盡事宜，雙方可另行以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。第四十二一條本合同在履行中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方可選擇向人民法院提起訴訟方式處理。第四十三二條本合同一式5份，甲、乙雙方各執(zhí)2份，1份主管部門備案。自雙方簽字蓋章之日起生效。甲方（簽章）：乙方（簽章）：代表人：代表人：年月日年月日附件：時(shí)光澔韻物業(yè)管理服務(wù)季度考評(píng)表一、考評(píng)依據(jù)1、依據(jù)雙方簽訂的時(shí)光澔韻物業(yè)

34、服務(wù)合同中相關(guān)條款；2、依據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例、江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例、南京市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)中四級(jí)三類標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容等相關(guān)法律、法規(guī)；二、考評(píng)說明1、雙方人員定于每季末現(xiàn)場進(jìn)行查驗(yàn)考評(píng)，并做好書面記錄；2、考評(píng)分值采取百分制，80分（含80分）以上為合格，依據(jù)下列情況給予獎(jiǎng)懲：2.1由于下列原因?qū)е乱曳椒?wù)瑕疵的，不列入扣分條款；2.1.1因建設(shè)方或前物業(yè)公司管理原因?qū)е孪嚓P(guān)的公共部位、共用設(shè)備設(shè)施等未配置到位或損壞的；2.1.2因物業(yè)委托方原因，導(dǎo)致管理與服務(wù)無法正常開展的；2.1.3其他非我司原因造成物業(yè)管理與服務(wù)未達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)的；2.2季考評(píng)低于80分，甲方予以1000元/分處罰，同時(shí)

35、提出書面整改措施，處罰費(fèi)用從乙方履約保證金中扣除。三、考評(píng)內(nèi)容和評(píng)分細(xì)則（見附表） 31 qq:48652541 資料倉庫 年季度時(shí)光澔韻物業(yè)服務(wù)考核實(shí)施細(xì)則項(xiàng)目考評(píng)內(nèi)容分值評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)得分人員配置和要求（18分）1、按投標(biāo)預(yù)算編制物業(yè)服務(wù)人員15每缺編一人扣1.0分2、派駐的物業(yè)服務(wù)經(jīng)理大專（含大專）以上學(xué)歷，5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，2年以上項(xiàng)目經(jīng)理任職經(jīng)歷，45周歲以下，具有項(xiàng)目經(jīng)理上崗證和物業(yè)管理師資格證書。3符合得3分，不符合扣3分基本要求（16分）1、管理人員、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書和崗位證書。4抽查一項(xiàng)不合格扣0.5分2、有完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)

36、管理、檔案管理等制度健全。2抽查一項(xiàng)不合格扣0.2分3、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)、熱情。2抽查一項(xiàng)不合格扣0.1分4、按有關(guān)規(guī)定和合同約定，在醒目位置公布物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及服務(wù)內(nèi)容。3抽查一項(xiàng)不合格扣0.5分5、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的，公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。3抽查一項(xiàng)不合格扣0.5分6、每年2次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見，定期向甲方及業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況2抽查一項(xiàng)不合格扣0.5分房屋管理（14分）1、對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維修養(yǎng)護(hù)，檢修記錄和保養(yǎng)記錄齊全。2抽查一項(xiàng)不合格扣0.1分2、設(shè)有服務(wù)接待中心，公示24小時(shí)服務(wù)電話

37、。急修10分鐘內(nèi)，其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。5抽查一項(xiàng)不合格扣0.2分3、每周巡查3次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)。2抽查一項(xiàng)不合格扣0.1分4、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和業(yè)主管理規(guī)約要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每日巡查2次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時(shí)勸阻并報(bào)告有關(guān)主管部門。3抽查一項(xiàng)不合格扣0.2分5、對(duì)違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時(shí)勸阻，并報(bào)告有關(guān)主管部門。2抽查一項(xiàng)不合格扣0.2分共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)（20