商業(yè)地產(chǎn)選址

1、 商業(yè)選址風(fēng)水 無論是古代還是現(xiàn)代，人們都很重視房屋建筑的選址問題。但在現(xiàn)代的商業(yè)選址中，其參考的因素與傳統(tǒng)的風(fēng)水選址還是有差異的。 現(xiàn)代商業(yè)選址參考的因素有： （1）對人流量進行分析； （2）對競爭對手進行分析； （3）對商圈位置和交通狀況進行分析。其基本上是圍繞以人為中心來考察的，以考察合理常理為主。 風(fēng)水選址則將天、地、人同時放在一起考慮。我認為它有四大法則，就是象、數(shù)、理、氣。象在風(fēng)水中表示地形、水、街道等的形狀；數(shù)代表的是吉利的坐向，如坐西北向東南（127度157度）、坐東南向西北（307度337度）、坐西南向東北（22度37度）、坐東北向西南（202度217度）；理是常理，基本上圍

2、繞以人為中心進行考察分析，我們稱之為人的因素；氣指氣場，天運氣數(shù)和人氣因素作用下的場能、磁場、波等天、地、人合一的綜合影響力。 同現(xiàn)代商業(yè)選址相比，傳統(tǒng)風(fēng)水選址多了三個因素，我們可以叫它3+1選址法則。比如要開個百貨商店，我們要考慮的因素通常有消費人群、消費力、競爭力，面對于形象、地場、地氣、坐向的用途等因素卻常常忽略，而這些恰好是風(fēng)水學(xué)上重要的參考因素。 之前，世界著名企業(yè)沃爾瑪在商業(yè)選址時，十分重視研究調(diào)查，其商業(yè)選址原則基本上可以代表現(xiàn)代商業(yè)選址的一個典范?，F(xiàn)在，我們以沃爾瑪選址為例，為大家詳細講解現(xiàn)代商業(yè)選址與3+1風(fēng)水選址的差異。沃爾瑪選址考慮所在城市的因素有： 1、城市的現(xiàn)有格局：

3、城市的人口；城市面積、市區(qū)面積；市區(qū)人口（外來人口的比例，從事行業(yè)，人均收入，市民基本消費情況、傾向、消費區(qū)域的選擇）； 2、2010年規(guī)劃人口數(shù)量及城市規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃； 3、城市在全國、全省的經(jīng)濟排名及地位； 4、社會生產(chǎn)總值；人均gdp；與去年的增長比例；居民人均收入、農(nóng)民人均收入； 5、城市居民人均可支配收入、農(nóng)民人均可支配收入、居民人均消費支出、消費結(jié)構(gòu)、消費水平。與去年的增長比例； 6、社會零售總額；與去年的增長比例； 7、主要產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、三產(chǎn)發(fā)展模式、比率及增長速度； 8、交通條件，（海路鐵空）； 9、肯德基、麥當(dāng)勞的各個數(shù)量；其他中西餐飲布點情況、各地主要大型餐飲位置、地點；

4、 10、私家車的比例； 11、已開業(yè)的大超市名稱，開業(yè)時間，面積，營業(yè)額，各時段收入量； 12、即將開業(yè)的大超市的名稱； 13、城市發(fā)展規(guī)劃（例如工業(yè)往哪里發(fā)展，住宅往哪里發(fā)展）； 14、市區(qū)住宅平均售價，商圈內(nèi)住宅平均售價； 15、主商圈位置、規(guī)模、組成等、商圈定位、功能； 16、市內(nèi)區(qū)商鋪平均售價，商鋪銷售、租賃價格、租賃狀況、物業(yè)屬性； 17、商鋪檔次結(jié)構(gòu)、區(qū)域商業(yè)消費習(xí)慣、對高、中、低檔的商業(yè)消費比例的需求； 18、現(xiàn)有超市、商場數(shù)量、規(guī)模、品牌、主要競爭、區(qū)域等； 19、項目所在城市對周邊城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)輻射如何？ 20、城市人均商業(yè)面積多少？區(qū)域市場的商業(yè)物業(yè)的飽和度？ 21、城市

5、基礎(chǔ)建設(shè)情況、城市基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)劃； 22、政府是否大力支持此項目及優(yōu)惠措施如何？ 23、外商投資項目數(shù)量及實際引進外資金額，哪些外商企業(yè)名稱； 24、外商投資優(yōu)惠政策，及其他外資項目情況。 25、市區(qū)內(nèi)公交線路的數(shù)量，在項目周圍500米內(nèi)現(xiàn)有幾條線路、未來3年內(nèi)擬增設(shè)的公交數(shù)量； 26、以項目為中心，2公里為半徑商圈內(nèi)的人口數(shù)量； 27、以項目為中心，2公里為半徑商圈內(nèi)，過去三年、未來三年內(nèi)人口增長的數(shù)量；未來五年內(nèi)人口增長的數(shù)量； 28、該區(qū)內(nèi)的人均可支配收入； 29、地塊面積、周邊道路路寬與流量、地塊長度比等、周邊人口與組成等； 30、目標(biāo)項目地塊的詳細地圖、鳥瞰圖。 通過以上比較，我們認為

6、，沃爾瑪選址的方法基本上是現(xiàn)代商業(yè)選址的典型代表，但其選址只是充分考慮了理部分的因素，只占3+1風(fēng)水選址法則的四分之一。我們可以看到，風(fēng)水選址比現(xiàn)代商業(yè)選址考察更加全面。因此，我們可以得出結(jié)論：風(fēng)水選址比現(xiàn)代商業(yè)選址更加合理、科學(xué)業(yè)內(nèi)曾經(jīng)流傳這樣一種說法：“選鋪跟著麥當(dāng)勞，人流客流肯定好！”似乎無論麥當(dāng)勞和肯德基把店開在哪里，哪里就是黃金市口的象征。我們可以看到麥當(dāng)勞開業(yè)的店鋪或者在聞名中外的金街，或者在不是熱點、不溫不火的五環(huán)路以外，其門庭若市的狀況總讓人不得不佩服其選址的精明，麥當(dāng)勞開一家火一家，不能不讓業(yè)內(nèi)外人士交口稱絕。 為了探個究竟，筆者采訪了業(yè)內(nèi)的商業(yè)選址專家，間接探討了麥當(dāng)勞選址

7、的幾大要素，給投資者以參考。 開店迅速眼光獨到 全球快餐連鎖巨頭麥當(dāng)勞公司表示，計劃2008年在中國增開125家分店，以進一步拓展亞洲快餐市場。麥當(dāng)勞公司中國區(qū)首席執(zhí)行官杰夫施瓦茨在接受媒體采訪時說，除2008年新開125家分店外，麥當(dāng)勞還計劃2009年和2010年在中國分別增開150家和175家分店。 這么快的開店頻率，一定有自己的開店訣竅。北京匯博行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事、總經(jīng)理潘好龍(潘好龍博客,潘好龍新聞,潘好龍說吧)開說：“在連鎖快餐店的選址要素中，城市的規(guī)劃是最重要的，麥當(dāng)勞也不例外?！睂⒊鞘形磥淼陌l(fā)展趨勢納入選址的重要原則，這必然是麥當(dāng)勞成功的重要因素。 一位專業(yè)人士告訴筆者麥當(dāng)

8、勞布點的最大原則，就是20年租期不變。所以對每個點的開與否，都要通過3個月到6個月的考察，再做決策評估?？疾熘攸c是看其是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合，是否會出現(xiàn)市政動遷和周圍人口動遷，是否會進入城市規(guī)劃中的紅線范圍。進入紅線的，堅決不碰；老化的商圈，堅決不設(shè)點。有發(fā)展前途的商街和商圈、新辟的學(xué)院區(qū)、住宅區(qū)是布點考慮的地區(qū)。 其次，對不同商圈中的物業(yè)進行評估。包括人流測試、顧客能力對比、可見度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理選擇。在了解市場價格、面積劃分、工程物業(yè)配套條件及權(quán)屬性質(zhì)等方面的基礎(chǔ)上進行營業(yè)額預(yù)估和財務(wù)分析，最終確定該位置是否有能力開設(shè)一家麥當(dāng)勞餐廳。麥當(dāng)勞在選址中前進的每一步，都

9、是以縝密調(diào)查為基礎(chǔ)的。 新城、郊區(qū)適合的新陣地 麥當(dāng)勞在我國的發(fā)展步伐無疑是飛速的，而如今也幾乎沒有孩子不知道麥當(dāng)勞叔叔。有人說，這是麥當(dāng)勞的本土化策略帶來的結(jié)果。但本土化只是他成功的一個方面，麥當(dāng)勞最成功的地方在于選址，它只選擇在適合漢堡包生存的地方開店，所以它的每個店都非常成功。 但他們一般不會花巨資去開發(fā)新的市場，而是去尋找適合自己的市場；不會認為哪里都有其發(fā)展的空間，而是選擇盡可能實現(xiàn)完全拷貝母店的店址。用一個形象的比喻來說，他們不會給每個人量體裁衣，他們需要做的只是尋找能夠穿上他們衣服的人。 在北京的新城規(guī)劃中，麥當(dāng)勞也調(diào)整了自己的開店位置，大量地選擇了把店開在遠郊、新城等新開發(fā)的地

10、點。在先期發(fā)展的順義、通州、亦莊3個新城中，已經(jīng)開發(fā)建成銷售了大批的商業(yè)住宅，麥當(dāng)勞就是看到了未來的發(fā)展前景和潛在的消費人群。因為一項商業(yè)調(diào)查顯示，人們的日常消費行為中有65%是在居住地完成的。業(yè)內(nèi)人士認為，順義、通州、亦莊3個新城是因為距離城區(qū)比較近，住宅發(fā)展得比較快而吸引了麥當(dāng)勞的進入。 專家提醒 麥當(dāng)勞選址的兩大原則 連鎖企業(yè)發(fā)展的標(biāo)志就是規(guī)模擴張，而實現(xiàn)這一目標(biāo)的第一步就是通過選擇合適的店址，使分店更加標(biāo)準(zhǔn)化，使總部經(jīng)營管理更加簡單化。麥當(dāng)勞連鎖經(jīng)營發(fā)展成功的三個首選條件是“選址、選址、選址”，他們就是要選擇目標(biāo)市場以加快連鎖經(jīng)營的步伐。 兩大原則 規(guī)劃、數(shù)據(jù)等樣樣到位 首先就是市場調(diào)

11、查和資料信息的收集。包括人口、經(jīng)濟水平、消費能力、發(fā)展規(guī)模和潛力、收入水平、以及前期研究商圈的等級和發(fā)展機會及成長空間。門店與大商場的優(yōu)化組合 仔細觀察麥當(dāng)勞快餐廳在北京的擴張，人們驚奇地發(fā)現(xiàn)，麥當(dāng)勞快餐廳幾乎都是建在大型商業(yè)設(shè)施旁邊?！皩⒔^大多數(shù)店鋪建在大型商業(yè)設(shè)施旁邊，表現(xiàn)出來的必然性，便是麥當(dāng)勞選址營銷策略的規(guī)律特征?！币晃粚I(yè)人士分析認為。 以大型商業(yè)設(shè)施為依托比較容易獲得客源。因為人們選擇快餐往往是順便而就，而不會單獨計劃去某處快餐廳就餐。麥當(dāng)勞的經(jīng)營者深諳經(jīng)營之道，熟知顧客這一心理，把店址選在大型商業(yè)設(shè)施旁邊，在彌補大型商業(yè)設(shè)施餐飲功能不足的同時，與其共同形成了對顧客更強的吸引力，

12、不僅增加了大型商業(yè)設(shè)施的顧客流量，給大型商業(yè)設(shè)施帶來了銷售效益;也使顧客比以往更愿意到有快餐廳的大型商業(yè)設(shè)施去購物，因為人們會感到更方便。與此同時，也相對簡化了選址的工作程序和工作量。麥當(dāng)勞快餐廳定位于大型商業(yè)設(shè)施旁邊，可以省去許多環(huán)節(jié)，只要詳細分析大型商業(yè)設(shè)施的客流量及其構(gòu)成，大商店的經(jīng)濟效益即可。 三、5a法則是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心 5a法則即“便利法則”。“a”是advantage(便利)的英文字頭，由于便利法則的基本內(nèi)容包含了五個層次的便利，所以便利法則也稱為“5a法則”。 5a法則主要應(yīng)用于針對某個城市或區(qū)域、為大型零售商業(yè)選址所進行的工作。 5a法則的基本理念是：以消費者為本，為

13、消費者購物提供全程便利。以消費者為本，就要站在消費者的立場為消費者著想，明確選址工作是“為何做？”；提供全程便利就要對消費者購物的全程進行分析研究，明確選址工作該“如何做？”。 5a法則是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心，它主要涉及了五個方面的內(nèi)容：1、交通便利；2、確認便利；3、趨近便利；4、進出便利；5、選購便利。圍繞這五方面的內(nèi)容，以購物便利性為主線，5a法則囊括了店鋪選址工作中的各個主要環(huán)節(jié)，為確定店址的各項標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)提供了依據(jù)。 交通便利是指讓預(yù)期數(shù)量的消費者能便利地從其出發(fā)地到達商場所在的地域。對交通便利性的研究，是以商家對消費者的預(yù)期數(shù)量為基礎(chǔ)的，這個預(yù)期數(shù)量又源自商家對周邊人口分布及其消

14、費水平的調(diào)查分析。不同商家在同一地區(qū)、或同一商家在不同地區(qū)，對消費者的預(yù)期數(shù)量都可能會有所差異。對于大型零售商家而言，目前對有效商圈常住人口的預(yù)期數(shù)量一般不會少于20萬人。交通便利性研究主要涉及了消費者對交通時耗的便利需求，并由此引伸出消費者對不同交通方式、不同交通道路等方面的便利需求以及由于一些自然障礙因素對便利性的影響。其中包括： 交通時耗：針對大型綜合超市，單程5分鐘內(nèi)滿意，10分鐘內(nèi)可以，15分鐘勉強。 交通方式：自駕車、出租車（的士）、公交車（巴士）、自行車、步行。 交通道路：主干路、主路、支路、環(huán)路、快速路、高架路、高速路、單行路、步行街。 自然障礙：鐵路、河流、封閉路、城墻、丘陵

15、、廠（院）區(qū)、公園。 確認便利是指讓消費者能便利地找到目標(biāo)商場。即使是已被消費者熟悉的商場，由于其周邊社區(qū)、道路和其它相鄰建筑物的發(fā)展變化，也會不可避免地讓人一時“難找”甚至“找不到”。特別對于自駕車搜狗的消費者而言，在行駛中尋找想去的目標(biāo)商場會更困難，商家為此需要增強商場建筑物的可視性。而且，加強確認的便利性還會增加消費者即興購物的可能性。主要措施為： 遠距離確認：500米外，高位店標(biāo)，指路牌。 中距離確認：200米外，建筑臨主路，建筑臨街長度至少60米以上，外墻大型店標(biāo)，無遮擋（樹、其它大型標(biāo)牌等），周邊開闊。 近距離確認：50米外，商場入口標(biāo)牌，電梯入口標(biāo)牌。 趨近便利是指讓消費者能便利

16、地靠近到商場門前。不同交通方式有不同的趨近便利性需求： 對于自駕車、出租車、自行車：需有對應(yīng)于來向不同車輛的道路出入口、允許車輛倒頭的路口、無路障、無綠化隔離帶； 對于公交車：需有若干條公交線路的車站點距離商場不超過200米，其每日的運營時間不少于商場的營業(yè)時間； 對于步行者：需有跨越公路的人行天橋或過街人行道。 進出便利是指讓消費者能便利地進出商場。對于建筑面積超過1萬平方米的大型超市，考慮的主要因素包括： 多組并聯(lián)的外門構(gòu)成的商場主入口，總寬度不宜小于1216米，其中有12組自動門； 門口外的臺階盡可能少且不宜超過4級，防滑，有手推車通行坡道及殘疾人無障礙通道； 門口外有較大的雨棚，門口處

17、有充足的照明； 超市不設(shè)在首層且對首層無使用權(quán)時，應(yīng)有直接通向超市的自動步道且步道的入口盡量靠近首層商場主入口； 機動車停車位宜達到200個以上（倉儲式商場宜達到300個以上）。室外停車場應(yīng)靠近商場主入口，購物小推車可到達每個車位；室內(nèi)停車場應(yīng)設(shè)在超市商場的同層或鄰層（不宜隔層設(shè)置），并應(yīng)設(shè)置自超市直通室內(nèi)停車場的自動步道； 作者：wzhh12132007-7-20 13:12 回復(fù)此發(fā)言 3商業(yè)選址5a法則 有出租車上下乘客的場地及出租車排隊候客的場地（不宜少于5個車位）； 有自行車存車場地?？蓪奢啓C動車停車位與自行車存車場地相鄰。 購物便利是指讓消費者能便利地在商場內(nèi)辨認、選擇、拿取、攜

18、帶所需商品以及結(jié)算付款。為此，需要將選址技術(shù)與商品經(jīng)營技術(shù)高度統(tǒng)一和匹配。前者通過選擇或設(shè)定相關(guān)網(wǎng)絡(luò)超女的建筑條件滿足商場硬件方面的需求，后者通過提供經(jīng)營服務(wù)滿足商場軟件方面的需求。通常，根據(jù)顧客的便利性需求和商品經(jīng)營技術(shù)的需求，大型超市商場對建筑條件的相關(guān)要求為： 適宜的商品展放空間，滿足特定商品數(shù)量對展放空間的要求。對大型綜合超市，通常需要約1萬平方米建筑面積，其中6065%為賣場經(jīng)營面積。建筑層高通常宜大于4.80米。建筑柱距利于商場平面布局，通常柱距912米為宜； 適宜的通道，便于推購物車的顧客通行。涉及其寬度、地面飾層、建筑柱距等因素。通常主通道寬46米，次通道寬24米。通道地面平坦，飾面材質(zhì)防滑、耐磨、抗碾壓； 適宜的樓層，首層為佳，盡可能避免跨層，必須跨層時，超市總層數(shù)不宜超過2層。跨層時應(yīng)設(shè)雙向自動步道，其出入口前需有46米距離的緩沖區(qū)； 適宜的收銀區(qū)域和適量的收銀臺。約1萬平方米建筑面積的大型綜合超市，收銀機不宜少于25臺，通常為3