頂名購房協(xié)議的效力認定

1、頂名購房協(xié)議的效力認定文章來源：互聯(lián)網(wǎng) 發(fā)布者：包頭律師 發(fā)布時間： 閱讀：472次包如生、劉淑蘭訴李自瓊、孫濟寧房屋購買人確認糾紛案關(guān)鍵詞：民事頂名購房頂名貸款實際購買人【裁判要點】在頂名辦理購房及按揭貸款的情形下，頂名方主張頂名協(xié)議無效，并拒絕協(xié)助將房屋權(quán)屬登記在委托方名下的，法院應查明雙方達成的頂名協(xié)議內(nèi)容，以及頂名協(xié)議是否為其真實意思表示，是否存在合同法第52條規(guī)定的合同無效的情形，進而作出頂名協(xié)議是否有效的認定。在認定頂名協(xié)議有效的情況下，應按照頂名協(xié)議約定的名為頂名協(xié)議、實為委托代理的內(nèi)容并綜合考慮案件其他事實確認房屋的實際購買人?！鞠嚓P(guān)法條】中華人民共和國合同法第八條依法成立的合

2、同，對當事入具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。第四十四條第一款依法成立的合同，自成立時生效?！景讣饕? / 13一審：山東省東營市河口區(qū)人民法院( 2011)河民初字第406號(2011年9月7日)【基本案情】原告包如生、劉淑蘭訴稱：2006年8月份，我們欲購買河口區(qū)麗水園小區(qū)某單元101室樓房，因資金不足需向銀行貸款，由于我們是外地人，不符合當時銀行的貸款條件，經(jīng)協(xié)商，兩被告自愿為我們頂名購買了該樓房，并頂名辦理了銀行按揭貸款，之后我們按月以被告李白瓊的名義向銀行償還貸款?，F(xiàn)兩被告違反當初的約定，不配合辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)

3、，甚至有意登記在自己名下。為此訴至法院，請求依法確認東營市河口區(qū)麗水園小區(qū)某單元101室房屋的所有權(quán)人為原告包如生、劉淑蘭，訴訟費用由被告承擔。案件審理過程中，兩原告將訴訟請求變更為：請求依法確認東營市河口區(qū)麗水園小區(qū)某單元101室房屋的實際購買人為原告包如生、劉淑蘭，訴訟費用由被告承擔。被告李自瓊、孫濟寧辯稱：(1)涉案樓房是被告李自瓊的姐姐李自榮購買的，首付款也是李自榮交付的。2006年8月份李自榮欲購買河口區(qū)麗水園小區(qū)某單元101室樓房，因當時李自榮的丈夫在監(jiān)獄服刑，無法辦理貸款，李自榮即請求兩被告頂名購房并辦理貸款；(2)原告包如生讓被告李自瓊、案外人李自榮簽名的協(xié)議，不是被告李自瓊的

4、真實意思表示，協(xié)議注明的時間與李自榮、李自瓊的實際簽名時間相差太久，被告孫濟寧對該協(xié)議不知情，該協(xié)議應屬無效協(xié)議。截至起訴之日止原告僅償還了銀行貸款39200元，雙方簽訂的協(xié)議未實際履行；(3)李自榮自2008年5月1日搬人涉案樓房居住，面原告自2010年1月份才與其兒子一起搬人涉案樓房居住，2011年3月21日原告之子與李自榮離婚后，兩原告強行將李自榮趕出，并扣留了購房和貸款的全部資料，原告不是該房屋的實際使用人。綜上，請求依法駁回原告的訴訟請求。反訴原告李自瓊、孫濟寧訴稱：包如生、劉淑蘭與李自瓊、案外人李白榮簽訂的協(xié)議書中注明的時間與李自瓊、李自榮的實際簽名時間相差太久，且不是李自瓊的真實

5、意思表示。孫濟寧對該協(xié)議根本不知情。包如生、劉淑蘭未交付首付款，亦未償清貸款，協(xié)議未實際履行，其未實際取得該樓房的使用權(quán)。請求法院依法確認該協(xié)議為無效協(xié)議。反訴被告包如生、劉淑蘭辯稱：雙方簽訂的協(xié)議書是對已經(jīng)發(fā)生的民事權(quán)利義務(wù)的確認，其內(nèi)容不違反法律的強制性規(guī)定，為有效協(xié)議，反訴原告的反訴請求不成立。法院經(jīng)審理查明：2006年9月25日，李自瓊以買受人的身份與勝利油田勝利房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司簽訂了商品房買賣合同，合同約定李自瓊購買勝利油田勝利房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司開發(fā)的位于東營市河口區(qū)麗水園小區(qū)的某單元101號房，建筑面積為143. 25平方米，附屬物1-3號車庫（建筑面積為37. 88平方

6、米），總房款為321860元，付款方式為簽約合同時交納121860元，其余20萬元于簽訂合同后30日內(nèi)到出賣人指定的銀行辦理按揭貸款手續(xù)。該房屋首付款的實際交付情況為：2006年8月19日交付了5萬元，2006年8月21日交付了46860元，2006年10月19日交付了25000元。雙方對于剩余購房款20萬元均認可以下事實：李自瓊、孫濟寧作為借款人、李自榮作為保證人與中國工商銀行東營市河口支行簽訂了按揭貸款合同，借款金額為20萬元，該筆貸款直接打人了開發(fā)商房款賬戶。雙方對于還貸情況均認可以下事實：自2007年4月份起，包如生、劉淑蘭按月向銀行償還貸款，截至2011年9月份共計償還了9萬余元。對

7、于涉案房屋的購買和貸款事宜，包如生、劉淑蘭作為甲方與李自瓊、孫濟寧作為乙方以及案外人李自榮作為丙方達成了協(xié)議，并簽訂了書面協(xié)議書一份，協(xié)議書寫明：甲方包如生、劉淑蘭在東營市河口區(qū)麗水園購買樓房一套（某單元l樓東戶，面積143. 76平方米，車庫37平方米），房款共計332760元。因甲方購房資金不足，需在工商銀行貸款20萬元，包如生、劉淑蘭戶口不在本地無法辦理貸款，經(jīng)甲、乙、丙三方協(xié)商，達成以下協(xié)議：1由甲方包如生、劉淑蘭的兒媳李自榮的妹妹李自瓊、妹夫?qū)O繼寧出面代甲方在工商銀行貸款20萬元，由丙方李自榮提供貸款擔保；2以上房產(chǎn)以包如生、劉淑蘭名字辦理房產(chǎn)證，20萬元銀行貸款全部由包如生、劉淑蘭

8、償還，辦理房產(chǎn)證等手續(xù)的一切費用也由包如生、劉淑蘭承擔。甲方包如生、劉淑蘭及乙方李自瓊、丙方李自榮分別在協(xié)議中簽了名，乙方孫濟寧的簽名是李自瓊代簽。協(xié)議書落實日期為2008年10月28日。雙方均認可協(xié)議中的“孫繼寧指的是被告孫濟寧”。另查，李自瓊、孫濟寧系夫妻關(guān)系，案外人李自榮曾系包如生、劉淑蘭的兒媳，李自瓊系李自榮的妹妹?！静门薪Y(jié)果】東營市河口區(qū)人民法院于2011年9月7日作出(2011)河民初字第406號民事判決：一、東營市河口區(qū)麗水同小區(qū)某單元101室的實際購買人為原告包如生、劉淑蘭；二、駁回反訴原告李自瓊、孫濟寧的反訴請求。宣判后，原被告均未提起上訴，判決已發(fā)生法律效力?！静门欣碛伞糠?/p>

9、院生效裁判認為：本案雙方爭議的焦點問題有兩點：(1)兩原告作為甲方與兩被告作為乙方以及案外人李自榮作為丙方簽訂的頂名購房、頂名貸款協(xié)議是否具有法律效力；(2)涉案房屋的實際購買人是兩原告還是案外人李自榮。關(guān)于第1個爭議焦點：本院認為，頂名協(xié)議中甲方包如生、劉淑蘭及乙方李自瓊、丙方李自榮的簽名均系本人所簽，應認定是其真實意思表示。孫濟寧的簽名雖非本人所簽，但李自瓊在庭審中認可其代孫濟寧簽名時孫濟寧在場未表態(tài)，庭審查明孫濟寧在以后亦未提出過否認表示，因此應視為被告孫濟寧同意李自瓊的代簽行為。兩被告主張協(xié)議中李自瓊簽名的真實時間為2009年8月份，李自榮簽名的真實時間為2010年2月7日，但未能提供

10、有效證據(jù)證實，旦兩被告主張的簽名時間并不影響協(xié)議的效力。原告包如生、劉淑蘭自2007年4月份起按月償還銀行貸款，該行為是對雙方簽訂的頂名協(xié)議的實際履行。綜上，該頂名協(xié)議是甲乙丙三方的真實意思表示，且不存在合同法規(guī)定的無效情形，應認定是有效協(xié)議。關(guān)于第2個爭議焦點：本院認為，頂名協(xié)議中明確寫明了甲方包如生、劉淑蘭是頂名委托人，乙方李自瓊、孫濟寧是頂名受托人，丙方李自榮是頂名貸款的保證人，據(jù)此能夠認定原告包如生、劉淑蘭是涉案房屋的實際購買人。綜上，原告包如生、劉淑蘭要求確認其兩人為涉案房屋的實際購買人的主張，事實清楚、證據(jù)確鑿，應予支持。反訴原告李自瓊、孫濟寧要求確認頂名協(xié)議無效的訴訟請求，無事實

11、和法律依據(jù)，本院不予支持?！景咐⒔狻看税甘且蝽斆彿俊㈨斆k理銀行按揭貸款引發(fā)的糾紛，對于雙方簽訂的頂名協(xié)議的法律效力以及如何認定房屋實際購買人的問題，在審理過程中存在兩種不同意見：第一種意見認為頂名協(xié)議應為無效，不能認定兩原告是房屋實際購買人。理由如下：1李自瓊在頂名協(xié)議中代孫濟寧簽名的行為屬無權(quán)代理，孫濟寧事后未進行追認，故孫濟寧對該代理行為不應承擔民事責任，該協(xié)議因未得到乙方孫濟寧的同意而無效。2協(xié)議中約定的頂名購房、頂名貸款事宜，違反了國家金融法律、法規(guī)的規(guī)定，且屬于雙方惡意串通，損害國家金融利益的行為，按照合同法第52條第1款第(2)項、第(5)項的規(guī)定，應認定為無效。3首期購房款

12、收據(jù)及開發(fā)商的催款通知書是兩被告所提交，說明原告手中無首付款發(fā)票，原告雖主張首付款是其委托李自榮代為交付的，并向法庭提供了銀行存款對賬單，但其存取款記錄不能與房款實際交付時間、交付金額完全吻合，因此，不能認定兩原告交付了房屋首付款。兩原告手中雖持有20萬元的貸款憑證及交付按揭貸款的收據(jù)，但考慮到兩原告與案外人李自榮曾是公婆與兒媳的關(guān)系，亦曾共同在涉案房屋中居住生活，兩被告及案外人李自榮主張該資料是兩原告在李自榮離婚后所扣留，亦有此可能性。截至庭審結(jié)束前兩原告僅償還了39200元銀行貸款，僅以此確認兩原告是實際購房人實為不妥。第二種意見認為頂名協(xié)議應為有效，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容能夠認定兩原告是房屋實際購

13、買人。理由如下：1中華人民共和國民法通則第66條第1款規(guī)定：本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。李自瓊在庭審中對代孫濟寧簽名作以下陳述：原告包如生持頂名協(xié)議到兩被告家中找兩被告簽名時，孫濟寧在玩電腦，不說話也不簽字，李自瓊就代孫濟寧簽了名字。由此可以認定孫濟寧對李自瓊代其簽名是知情的，之后孫濟寧從未表示過否認，應認定孫濟寧對此代理行為同意。協(xié)議中其他當事人的簽名均為本人所簽，應認定是他們的真實意思表示。本案頂名購買房屋、頂名辦理銀行按揭貸款發(fā)生在2006年下半年，頂名協(xié)議的落款時間為2008年10月28日，兩被告主張的李自瓊簽名時間2009年8月份、李自榮簽名時間20

14、10年2月7日，均在購房和貸款之后，無論哪個時間，均能夠認定協(xié)議是對以前發(fā)生的民事行為的確認，不影響協(xié)議的效力。2頂名協(xié)議的內(nèi)容雖屬于規(guī)避金融政策性規(guī)定的行為，但兩原告按照貸款合同約定按月足額償還貸款，不存在惡意套取金融資金的意圖，未損害國家、集體或者第三人的利益，不符合合同法第52條第1款第(2)項規(guī)定的“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的情形。3按照合同法第52條第1款第(5)項及合同法解釋（二）第14條規(guī)定，只有違反效力性強制性規(guī)定的，才認定為無效合同。本案頂名協(xié)議的內(nèi)容未違反法律、法規(guī)的效力性強制牲規(guī)定，因此不應認定無效。4按照頂名協(xié)議約定的內(nèi)容，能夠直接認定兩原告是涉案房屋的

15、實際購買人。筆者同意第二種意見，主要理由：一是關(guān)于認定頂名協(xié)議是否因違反效力性強制性規(guī)定而無效的問題。根據(jù)合同法第52條第1款第(5)項規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，為無效合同。合同法解釋（二）第14條進一步將此“強制性規(guī)定”限縮解釋為“效力性強制性規(guī)定”。本案雙方達成頂名協(xié)議的目的是為規(guī)避金融機構(gòu)關(guān)于按揭貸款的政策性規(guī)定，不屬于違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，更不違反效力性強制性規(guī)定。根據(jù)合同自治原則，只要協(xié)議內(nèi)容系雙方當事人的真實意思表示，未違反效力性強制性規(guī)定，簽訂過程中不存在欺詐、脅迫等手段的，協(xié)議應認定為有效。二是關(guān)于認定協(xié)議是否因惡意串通損害國家、集體或第三人利益而無效的問題。

16、惡意串通損害國家、集體或第三人利益的無效合同，表現(xiàn)為合同雙方明知所訂合同的內(nèi)容將會損害國家、集體或者第三人利益，仍相互串通訂立，謀取非法利益。本案協(xié)議各方當事人雖存在規(guī)避金融機構(gòu)關(guān)于按揭貸款的政策性規(guī)定的合意，但從協(xié)議中約定的“由甲方包如生、劉淑蘭償還按揭貸款”可知，雙方不存在損害國家、集體、第三人利益的意圖。事實上，協(xié)議簽訂后甲方包如生、劉淑蘭嚴格按照貸款合同約定的還款時間及還款金額履行還款義務(wù)，未損害任何他人利益。因此，本案頂名協(xié)議不適用該條款規(guī)定的情形。三是關(guān)于無權(quán)代理情形下代理行為的認定問題。民法通則第66條第1款規(guī)定：沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任；未經(jīng)追認的行為，由行為人承擔民事責任。但同時亦規(guī)定本人知道他人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。筆者認為，本案李自瓊代孫濟寧在協(xié)議中簽名時，孫濟寧在場但未當場作出否認，在以后直至訴訟發(fā)生前亦未作出過否認表示，該代理行為應適用后一種情形進行認定，即認定孫濟寧同意代理人李自瓊的代理行為。第一種