昌樂房地產(chǎn)項目市場調(diào)查報告

1、山東省濰坊市昌樂房地產(chǎn)市場調(diào)查報告2011 年 12 月第一章昌樂宏觀環(huán)境分析本章通過對昌樂的概況、經(jīng)濟發(fā)展、居民生活及整體規(guī)劃等宏觀層面的闡述、分析、預(yù)測, 準(zhǔn)確的把握昌樂房地產(chǎn)市場所處的宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢。第一節(jié)、昌樂概況【要點】從昌樂面積和人口數(shù)量來看，昌樂在濰坊屬于一個規(guī)模不大的縣城。整體交通便利，布局及各區(qū)域劃分明晰，歷史文化悠久，房地產(chǎn)發(fā)展具備社會優(yōu)勢。（一）地理位【地理位置昌樂縣部，與海濱城 公里，北與渤 行政隸屬山置及交通狀況得天獨厚】位于山東半島中市青島相距 150海相距80公里。東省濰坊市，東距濰坊城區(qū) 25 公里，西接臨朐、青州，南與安丘隔汶河相望，北與壽光接壤，總面

2、積達1100.6平方公里，東西最大橫距40.9公里，南北最大縱距 48.9公里?！舅{(lán)寶石之鄉(xiāng)】1800 萬年前的一場火山爆發(fā)，不僅在昌樂形成了 46 座遠(yuǎn)古火山口，還給昌樂人民帶了寶貴的財富 藍(lán)寶石，其儲藏面積近450 平方公里，占縣域總面積的1/3，是世界罕見的大型藍(lán)寶石礦區(qū)之一，因此昌樂被稱為中國的 “藍(lán)寶石之鄉(xiāng) ” ，又被命名為 “中國寶石城” ?！舅耐ò诉_的交通】昌樂地理位置優(yōu)越， 交通十分便捷， 膠濟鐵路， 濟青高速公路從北部通過， 309 國道橫貫東西， 省道大沂路貫穿南北。 07 年濰坊城區(qū)的兩條主干道東風(fēng)西街和寶通西街將與昌樂縣的利民街和新城街全面貫通， 標(biāo)志著昌樂駛上了發(fā)展的

3、快車道，加速與濰坊城區(qū)的全面對接?！臼称樊a(chǎn)業(yè)】 主要有濰坊樂港食品股份有限公司、 濰坊永昌食品工業(yè)有限公司、濰坊齊魯星牧乳品有限公司、濰坊德盛食品有限公司等企業(yè)?！竟喜水a(chǎn)業(yè)】現(xiàn)有果蔬基地50 萬畝，年產(chǎn) 12 億公斤?！窘ú漠a(chǎn)業(yè)】目前擁有昌樂山水水泥有限公司、昌樂順達水泥有限公司、樂化鋁塑復(fù)合板等建材企業(yè)近100家。 水泥生產(chǎn)能力達50多萬噸。 素有 “建材之鄉(xiāng) ”之稱?！緳C械產(chǎn)業(yè)】 目前擁有山東昌樂礦機集團、 濰坊東達拖拉機有限公司、 山東萬眾鋼板彈簧有限公司等企業(yè) 150 余家。其中，馬宋鎮(zhèn)被命名為 “中國拖拉機基地鎮(zhèn)” ，年可組裝拖拉機10 萬臺?！舅芰袭a(chǎn)業(yè)】現(xiàn)有寶都塑料、樂富塑料、東方

4、塑料、永發(fā)塑料等加工企業(yè)102 家，年加工能力 10 萬噸，出品創(chuàng)匯1500 萬美元。【化工產(chǎn)業(yè)】主要有濰坊振興焦化有限公司、山東樂化集團有限公司、 山東永利化學(xué)有限公司、昌樂恒昌化工有限公司等。（二）昌樂布局及人口狀況【行政區(qū)劃】昌樂隸屬山東省濰坊市，轄4 個鎮(zhèn)、 5 個街道、 1 個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，60 萬人口， 1101 平方公里土地，境內(nèi)有經(jīng)國家工商總局批準(zhǔn)的國內(nèi)規(guī)模最大的國家級珠寶市場 “ 中國寶石城” 。寶流號1巨工【人口環(huán)境】(1)人口總量昌樂縣總?cè)丝?602975人，其中城鎮(zhèn)人口 127186人，市區(qū)人口約85000人。(2)年齡結(jié)構(gòu)與家庭結(jié)構(gòu)總?cè)丝谥心挲g結(jié)構(gòu)為3.26人/戶，

5、交b區(qū)為4.1人/戶。(3)人口發(fā)展近期2004#至201弭，規(guī)劃人口 20萬；至2020年，規(guī)劃人口 28萬；遠(yuǎn) 景至205弭，規(guī)劃人口 40萬。第二節(jié)、昌樂經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r1、gdp、固定資產(chǎn)(億元)：2009年，完成地區(qū)生產(chǎn)總值128.5億元，增長17%;實現(xiàn)財政總收入13.5億元，其中地方財政收入6.83億元，分別增長36.9%和24%;全社會固定資產(chǎn)投資完成91.5億元，增長32.6%。12832006 年2007 年2008 年140-120100-80r6040-20r0-元，人均居住支出1946元，其他支出634元。2、財政收入: gd單位: 口億元昌樂縣2006年一2009年財政

6、收入圖示3、支出:昌樂縣居民收入有所增長，生活水平得到明顯改善。據(jù)抽樣調(diào)查,2009年全市城區(qū)居民人均可支配收入 8538元，人均消費性支出6639元,其中人均食品支出2347元，人均生活用品、娛樂、文教及服務(wù)支出 1712如下圖所示:634.001,712.00 1,946.00人2,347.00口食品支出文教支出居住支出 口其他人均居住支出占總支出的10.3%，隨著居民收入的增長，生活水平的提高所占比重還會進一步增加。農(nóng)民人均收入3643元，人均生活消費支出 2275 元，農(nóng)民進城買房也成為可能。從以上數(shù)據(jù)可以看出，人民隨著收入的增加，生活水平的改善，購買力越來越強。4、城市規(guī)模：2010

7、 年建設(shè)用地控制在24 平方公里，規(guī)劃人口 20 萬，人均建設(shè)用地 120 平方米， 2020年城市建設(shè)用地控制在33.9平方公里，規(guī)劃人口 28萬， 人均建設(shè)用地120 平方米。城市用地發(fā)展方向： 原規(guī)劃以向北、向東發(fā)展為主。第三節(jié)、 本章總結(jié)通過本章對昌樂的經(jīng)濟、 居民收入、 格局等方面的介紹， 我們可以得出以下幾點結(jié)論：1、 昌樂得天獨厚的地理位置，四通八達的交通環(huán)境，歷史悠久的文化底蘊，賦予了昌樂無限的發(fā)展?jié)摿Α?、 昌樂經(jīng)濟發(fā)展迅速，居民消費收入增長較快， 消費能力進一步提高，對房地產(chǎn)有著較高的價格承受能力。3、 昌樂非農(nóng)業(yè)人口的增多，現(xiàn)如今房地產(chǎn)開發(fā)項目之多，房地產(chǎn)住宅市場已經(jīng)逐漸

8、進入買方市場，競爭日趨激烈。4、 昌樂地處魯中隆斷區(qū)邊緣和沂沭斷裂帶上， 地質(zhì)構(gòu)造比較復(fù)雜， 地下礦產(chǎn)資源豐富，石灰石儲量在100 億立方米以上，其中可供生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)水泥的礦石達80 多億立方米，發(fā)展建材工業(yè)有著得天獨厚的條件。工業(yè)的快速發(fā)展將直接帶動市政稅收的增加，稅收增加是城市化進程快速發(fā)展的重要條件之一，而城市化進程所帶來的新城區(qū)建設(shè)和舊城區(qū)改造必將推動房地產(chǎn)市場發(fā)展。5、 昌樂的藍(lán)寶石，儲量豐富，世所罕見 ,經(jīng)過近幾年的發(fā)展，珠寶業(yè)已初具規(guī)模， 從業(yè)人員 5 萬人以上,可謂薈萃世界珠寶，云集天下客商，昌樂被譽為 “寶石城 ” 。隨著寶石產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，進城務(wù)工、外來商客等的云集必定帶動昌樂的房

9、地產(chǎn)市場需求。第二章昌樂發(fā)展趨勢城市規(guī)劃狀況分析【昌樂規(guī)劃總構(gòu)思】昌樂城區(qū)城建面積現(xiàn)有20余萬平方公里，隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展， 現(xiàn)有部分已不能滿足需要，城市建設(shè)正按規(guī)劃向北部新城區(qū)快速發(fā)展。新 城區(qū)作為老城區(qū)的自然延伸部分，實行了科學(xué)規(guī)劃、合理布局、高標(biāo)準(zhǔn)配 套，分為文化教育及行政辦公區(qū)、工業(yè)區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等。目前，新區(qū)中 的文化教育、工業(yè)、商業(yè)等片區(qū)已形成規(guī)模，各類單位已達300余家，基 礎(chǔ)設(shè)施配套已實現(xiàn)道路、供水、排水、亮化、綠化、通信等高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)， 整個新區(qū)發(fā)展日新月異，充滿活力。目前，山東正在積極推動半島城市群的建設(shè)規(guī)劃， 而昌樂正處于半島 城市群的中心地帶，新區(qū)即得天時，又得地利，具

10、備聚集人氣的天然條件。 昌樂城市規(guī)劃總構(gòu)思：目前昌樂城市整體形成 四圈、三軸、兩帶”的區(qū)域發(fā)展格局。其中:四圈：山東半島城市群、濰坊中心城市圈、濰昌緊密都市區(qū)、昌樂主城區(qū) 四個圈層；三軸：濟南高速公路、膠濟線、寶通街；兩帶：產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶、旅游休閑帶；總結(jié)：大都市通過上圖我們可以很清晰的看出， 濟南大都市圈、山東半島城市群的鏈接點就是濰坊,圈和半島城市群的發(fā)展都必將帶動整個濰坊經(jīng)濟快速發(fā)展?！静龢樊a(chǎn)業(yè)空間發(fā)展構(gòu)想】0通過上圖我們可以看出整個中心居住區(qū)向南、北、西三面調(diào)整擴散，使得中心居住區(qū)范圍擴張， 居住使用面積加大， 新居住區(qū)擴建， 老居住區(qū) 改建，使得房地產(chǎn)行業(yè)快速升溫。現(xiàn)代制造業(yè)快速擴張，

11、來自濰坊的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型， 加大了昌樂就業(yè)率和整體經(jīng)濟收入。同時， 旅游度假區(qū)的規(guī)范， 打開了昌樂對外開放的大門， 使更多的人了解昌樂，認(rèn)識昌樂?！?“三分建設(shè)七分管理 ” 昌樂城市建設(shè)入佳境】規(guī)劃：巧繪藍(lán)圖一： 錯落有致的度假村落， 五光十色的田園風(fēng)光， 各具特色的異域風(fēng)情，這是昌樂縣以 “四區(qū)二軸一中心”為主要內(nèi)容的壽陽山新區(qū)規(guī)劃描繪的美好前景。無規(guī)矩不成方圓， 昌樂縣牢固樹立規(guī)劃是資源的觀念， 以規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)城市建設(shè)全局。 縣領(lǐng)導(dǎo)把城市定位于濰坊中心城市緊密層、 半小時經(jīng)濟生活圈， 并專門出重金聘請同濟大學(xué)專家編制了城市發(fā)展總體規(guī)劃， 以及老城區(qū) 18.4 平方公里的控制性詳細(xì)規(guī)劃、行政中心修建性

12、詳細(xì)規(guī)劃和城區(qū)主要道路供排水、供電、熱力、燃?xì)?、景觀等專項規(guī)劃，城區(qū)詳細(xì)規(guī)劃覆蓋率達到了90%，初步形成了總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃和專業(yè)規(guī)劃配套銜接的規(guī)劃體系，使整個城市建設(shè)有據(jù)可依。同時，嚴(yán)格規(guī)劃管理，新上項目沒有規(guī)劃的、 不符合總體規(guī)劃要求的、 不做詳細(xì)規(guī)劃的、 選址不合理的不予 批準(zhǔn)。建設(shè)：重點突破二： 投資 3.5億元的溫泉大酒店暨公寓項目總建筑面積16萬平方米，標(biāo)志著昌樂縣 “三路兩街一區(qū) ”之一的新昌路集中改造工程拉開了序幕。以規(guī)劃為藍(lán)本，昌樂縣城市建設(shè)突出 “山 ” 、 “水” 、 “綠 ” 自然特色。今年以來， 他們堅持收縮戰(zhàn)線， 重點突破， 集中力量， 打造亮點， 不求最大，但求最

13、好，按照 “一建一個組團、一修一條路、一改一條街 ”的要求，重點抓好 “三路兩街一區(qū) ”建設(shè)，即大沂路、方山路、新昌路的綠化、硬化、貫通和改造提升， 新城街、 寶通街的改造建設(shè)以及壽陽山新區(qū)的建設(shè)， 并對新昌路兩側(cè)利民街至新城街段進行高標(biāo)準(zhǔn)改造。 抓好永康路、 文化路南段、東村路、 南關(guān)小學(xué)路等背街小巷的改造以及城中村改造試點， 為廣大市民創(chuàng)造良好的工作生活環(huán)境。 同時狠抓工程質(zhì)量， 寸土、 寸石、 寸水、 寸草，都精雕細(xì)刻。嚴(yán)格建設(shè)程序，所有規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地，全部實行規(guī)劃、征用、儲備、供應(yīng)、監(jiān)管 “五統(tǒng)一 ” ，對商業(yè)旅游、娛樂、商品住宅等所有經(jīng)營性項目的用地， 全部實行 “招拍掛 ” ，

14、 對所有政府投資項目全部實行招標(biāo)投標(biāo)。高檔商住區(qū)：是指斯昌路以東*新城 街與寶石街之間.是城, 市主畿的“轉(zhuǎn)：四區(qū)綠市晨示區(qū)：是指火車道與站前街 之間區(qū)域，包括在建 的人防工程.規(guī)劃中 城市廣場和城市廣場 以東的昌越或館.是城市主it的禾：5 e心心； 是指火牛道與寶石 街之間的區(qū)ml主 要是吸炫劃的裔業(yè) 通就.商殳街區(qū)和回遷安置為l城市i；線的“自*老城改造區(qū)：是指站前街與利民 街之間的區(qū)域.主 要以i日城改造為主.是城市主戕的1起k總結(jié)：通過以上分析，不難看出昌樂地理位置優(yōu)越、交通便捷、自身礦產(chǎn)資源豐富。在濰坊市十屆人大五次會議上提出的昌樂撤縣建區(qū)， 昌樂縣將緊 緊抓住建設(shè)濰坊新區(qū)這一新的

15、定位， 大力實施工業(yè)強縣、服務(wù)業(yè)振興、城 市化帶動、新農(nóng)村建設(shè)，屆時昌樂將建設(shè)成為宜居宜業(yè)、富足和諧的現(xiàn)代 化新區(qū)。第二節(jié)：房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢隨著濰坊城市化進程的不斷加快,濰坊城區(qū)面積不斷擴大,城市西進勢頭強勁。目前,市區(qū)西部發(fā)展初見成效,獨特魅力已經(jīng)悄然呈現(xiàn)。從目前市區(qū)西部的發(fā)展來看,發(fā)展框架已經(jīng)初步形成:南部 ,浮煙山建設(shè)區(qū)域已初具規(guī)模,濰坊醫(yī)學(xué)院、山東科技職業(yè)學(xué)院等一批院校的落成,使浮煙山區(qū)域穩(wěn)步崛起,欣欣向榮的文化氣息正漸漸濃郁；西部,以魯東物流中心和豪德貿(mào)易廣場為龍頭的現(xiàn)代物流發(fā)展格局已初步形成 ,凝聚了旺盛的人氣商氣財氣,這里將成為全省乃至全國的物流中心；北部,大型體育中心項目即

16、將開工上馬,今后,國家、省、市的部分重要比賽項目將在這里舉行 ,體育的魅力將使這一地帶成為宜居之地,必將迅速帶動周邊房地產(chǎn)升值；東部 ,化肥廠的搬遷為整個濰城西部房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)掃平了障礙,以長松路為軸線,將大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)、休閑娛樂業(yè)、金融證券業(yè),中百集團將在這里建設(shè)我市規(guī)模最大的大型超市 ,巨力公園也將全面改造提升,這里將成為濰坊又一大型商住區(qū) ,10年左右,居住人口預(yù)計將達到30萬人。另外,濰城區(qū)黨政及相關(guān)部門辦公機構(gòu)已于 08年4月全面西遷 ,必將進一步輻射和帶動西部區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。目前 ,昌樂縣城區(qū)迅速東擴發(fā)展,已悄然逼近濰坊中心城市。昌樂已進入一個良好的大發(fā)展時期， 可以預(yù)計經(jīng)過三至五

17、年的發(fā)展， 昌樂的經(jīng)濟總量將會得到明顯的提高。 在剛剛閉幕的濰坊市十屆人大五次會議上已經(jīng)通過， 昌樂縣撤縣建區(qū)。 這將意味著， 昌樂縣將溶入濰坊市區(qū)經(jīng)濟和統(tǒng)一規(guī)劃發(fā)展的道路上。目前昌樂的房地產(chǎn)投資增幅逐漸回落，并趨于穩(wěn)定，房價平穩(wěn)上升， 預(yù)計今后一段時期內(nèi)昌樂房價穩(wěn)中有升的總體趨勢不會改變。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較快，住宅投資仍占主體地位；，但空置竣工房屋面積小幅增長，商業(yè)營業(yè)用房竣工面積增幅較快 面積繼續(xù)擴大；商品房銷售面積與銷售額快速增長 ；到位資金充足，資金來源結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化；本年購置土地面積和土地成交價款增長較快 ；資金向大企業(yè)集中，房企走向品牌化；目前，在貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策的過程中

18、， 昌樂住房市場的基本 情況是：房地產(chǎn)投資持續(xù)增長。商品住房價格平穩(wěn)上升。分析認(rèn)為，昌樂 住宅房價的上升是消費拉動加投資、投機拉動，因此房價總體上是健康的。盡管房價持續(xù)上升，但總體上昌樂的房價是合理的，住宅市場的運行 是健康的、有序的。從整體上看，預(yù)計未來幾個月內(nèi)，房價不會出現(xiàn)較大 變動，但房價穩(wěn)中有升的總趨勢不會改變。 國家房地產(chǎn)新政的出臺，將會 繼續(xù)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場更趨于成熟、理性。第三章昌樂房地產(chǎn)市場分析昌樂房地產(chǎn)市場綜述（一）群雄逐鹿，烽煙四起根據(jù)對昌樂市場的調(diào)查分析， 今年房地產(chǎn)市場現(xiàn)屬于快速提升的階段， 06年及以前昌樂市場尚屬于萌芽狀態(tài)，房地產(chǎn)市場不溫不火，銷售狀況不是很理想， 但

19、 2007 年房地產(chǎn)市場有了新的突破。 從相關(guān)部分獲悉， 09 年房地產(chǎn)開發(fā)面積達到 250 萬平方米，預(yù)售面積達到 80 萬平方米， 產(chǎn)權(quán)登記統(tǒng)計58 萬平方米。 去年， 商業(yè)項目更是齊頭并進，引發(fā)了昌樂的商業(yè)時代。至今造就了，群雄逐鹿，烽煙四起，昌樂房地產(chǎn)已經(jīng)進入激烈競爭的戰(zhàn)國時代。（二）同質(zhì)化競爭，無品質(zhì)樓盤雖然目前在售樓盤眾多， 但開發(fā)商只求快速銷售并回籠資金， 忽略了客戶對產(chǎn)品品質(zhì)的要求，缺乏高品質(zhì)配套完善的大型社區(qū)，產(chǎn)品塑造無亮點，無品質(zhì)樓盤，多為同質(zhì)化競爭。同時對各種產(chǎn)品和事物都有一定的升華，目前的產(chǎn)品品質(zhì)難以跟上現(xiàn)有的市場需求，而目前的戶型設(shè)計，社區(qū)環(huán)境配套都有很大的提升空間。

20、（三）價格多年滯漲，相對低利潤空間昌樂房改進行較晚， 前幾年有大量企業(yè)及部門內(nèi)部定向開發(fā)樓盤， 帶有福利性質(zhì)，沒有真正推向市場，就是目前也有許多企業(yè)團購的樓盤，低團購價格導(dǎo)致樓盤市場價格增長遲緩；從產(chǎn)品層面講，昌樂市場 缺乏品質(zhì)樓盤，沒有高檔樓盤也是價格滯漲的重要因素。昌樂房地產(chǎn)歷年價格走勢圖：:、在售樓盤分析（一）09年開發(fā)項目09年昌樂縣房地產(chǎn)新開發(fā)項目達到近 40余個,開發(fā)面積達到250萬平方，是昌樂房地產(chǎn)急速發(fā)展的一年。昌樂中心區(qū)域開發(fā)樓盤圖徹?zé)o局環(huán)保商3u f二中國n0! i:中曲理 津j除k廣鼎盛后曼佗堪攻瑾國如壬火巧法防演踽攜噌苑昌烹新天泄相fh帛苑寶石山莊恒豐現(xiàn)代減i司英文化端

21、樂廣墉昌富在因包翅盛鼠在也坦億英寸死區(qū)突中高中說jvr 1 -上證 。蜃邛產(chǎn)i雙籠與國工t i- - j -8-_一%化豐五金機電詫杭城肱后同樂花園品盛國際商務(wù)區(qū)溫泉公富,電中&j.史典宣城國際球?qū)毥灰字行腳 .基工,開城圖廂越兇叵盛世蝗岫小車站水印江南芝禽前她比丁 ak6斯旗3電式驗小聿j 5圻電_.及疑*| 1天港公寓康樂花園金萍廣場世細(xì)華射離中心利民廣場工商帛/；警黑;t程氏中央帝晶- -： .-m他人事扃新宇任免i w 一蘇一二fmsj出餐碗釬* li-j 則,局 部 樓 盤 分 布a全程皆精3927877ij / lj/7（二）板塊劃分及特點昌樂雖然城市范圍不大，但目前樓盤板塊構(gòu)成已

22、經(jīng)初具雛形以站前街和昌盛街為界，大體分為三個板塊：站前街以北的開發(fā)區(qū)板塊 開發(fā)項目較少、住宅的市場供應(yīng)量非常有限：基本售罄或尾盤的有溫泉公寓、科文學(xué)府、中庭景苑，在售的同樂花園，另外有規(guī)劃中的奧運城市花園。產(chǎn)品類型多為多層。該板塊目前市場均價在 20002100元/平方米。老城中心板塊 站前街以南的老城區(qū)住宅板塊的市場供應(yīng)量較為充足，產(chǎn)品類型為多層與高層結(jié)合。目前市場平均價格將近25002600元/平方米。南部行政區(qū)（新區(qū)）板塊 多為大盤開發(fā)；市場平均價格跟市中心差不多，大約在24002500元/平方米。（三）產(chǎn)品類型昌樂現(xiàn)有產(chǎn)品也較為單一，主要為以下幾種類型:產(chǎn)品類型以多層為主，小高層比重增

23、大。（四）購房用途昌樂購房群體較為單一主要體現(xiàn)在以下幾個方面:40%購買人群購房主要為結(jié)婚用房、二次置業(yè)和農(nóng)村進城。泰和世家玫瑰園錢塘府西湖庭院聚賢苑大上芙蓉園潤澤龍鳳苑兩房面積一般在8590平方米；小三房面積一般在100-120平方米， 大三房面積一般在125-150平方米。（六）銷售均價玫瑰園 錢塘府聚賢苑 西湖庭院泰和世家大上芙蓉園潤澤龍鳳苑總體市場均價在2600元/平方米。由此看出整個昌樂的房價在 2600元/平方米左右附表.昌樂主要在售項目表項目區(qū)位面積（m2）均價（元/itf）頤軒名都昌盛街與大沂路交匯處761262400昌盛花園-80-1402600金景寶地利民街與大沂路西南85

24、-1372200溫泉公寓新城街南，新昌路西90 200高層2100樂港公寓新昌路站前街126169頂層復(fù)式2300愛倫堡利民街南方山路轉(zhuǎn)盤西801312600寶都明珠利民街人民醫(yī)院東鄰851312600相府錦苑恒安街大沂路西891462500同樂花園昌大路與科技南街交匯處641501900中庭景苑寶昌路寶石街西81-1322300中央帝景新昌路孤山街東北90 1202600上?；▓@一中西南側(cè)97 1152500玫瑰園孤山街與新昌路交匯處東85 1302750翡翠苑利民街與文化路80 1202700恒豐現(xiàn)代城文化路與昌盛街交匯處85 1302400盛港府帝新昌路西側(cè)流泉街南側(cè)90-1312400

25、頤和家園昌盛二期對面84 1472400貝億英才苑一中校內(nèi)89-1382600潤澤龍鳳苑昌盛街新昌路交匯處路南130 1402650泰和世家洪陽街與新昌路交匯處90-1302500大上芙蓉園昌盛街新昌路交匯處路北90-1302500錢塘府恒安街與寶昌路交匯處90 1752600西湖景苑1302700水榭花都利民街與寶昌路交匯處80-1302500、消費市場分析（一）客戶來源分析以私營業(yè)主和公務(wù)員為主，合計占 58%（二）主要客戶群物業(yè)偏好客戶類型年齡分布物業(yè)偏好工薪階層4060 歲多層1私企業(yè)主2540 歲小高層成功人士35歲以上洋房/別墅工薪階層多為自用購房，選擇多層；私營業(yè)主觀念較新，并有

26、投資意識，選擇小高層；成功人士偏好品質(zhì)較高的洋房或別墅。（三）各類產(chǎn)品客戶心理分析:1、多層客戶：此類客戶一般都比較保守，年齡一般在4060 之間，比較懷舊，在觀念上有了一定的限制。從收入方面來說比較穩(wěn)定， 在平房或多層住慣了， 不愿意換其它的居住物業(yè)，選擇購買多層的客戶大約占市場的 70%，因為多層公攤面積小，物業(yè)管理費低，大約每平米在0.30.5元之間。對一般的工薪家庭來說， 算物業(yè)帳的不在少數(shù)。 長年累月的計算下來，大大減少了日常開支，每天爬爬樓梯，即能鍛煉身體，又省錢，何樂而不為。2、小高層客戶：該部分客戶呈現(xiàn)特點為： 年青人、 私企業(yè)主， 思想比較活躍的，年齡一般在2540 歲之間，

27、該部分人群容易接受新鮮事物。雖然也會算經(jīng)濟帳， 但仍然阻止不了他們對新事物的嘗試或接受，當(dāng)然也有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)。同樣的社區(qū)產(chǎn)品多元化， 住在高層的感覺不言而喻， 第一呼吸到新鮮的空氣，第二有種高高在上的感覺，心里舒服了，花些小小的物管費當(dāng)然不在話下， 現(xiàn)在人追求的就是一種怡景， 身心健康，心情愉快，也就忽略了區(qū)區(qū)的物業(yè)費。3、花園洋房、復(fù)式、別墅客戶：該客戶群體在房地產(chǎn)界稱得上頂級客戶， 根據(jù)每個區(qū)域的不同，相對設(shè)計的產(chǎn)品和價格都存在差異化，無論在任何一個區(qū)域，都存在一定的高端客戶。這樣的客戶年齡平均都在35 歲以上，該部分客戶特點基本一致：都是社會上的成功名流人士，做生意的有穩(wěn)定的事業(yè)，比較

28、不錯的經(jīng)濟條件，在社會上有一定的地位和關(guān)系網(wǎng)，政府官員自然就不用說了，有錢、有權(quán)、有勢、有地位，自然就要享受生活。這樣的客戶一般都有23 所住宅，甚至還要多，追求不同的生活情調(diào)，體驗別具一格的生活方式，感受人生的樂趣。結(jié)論：從目前的房產(chǎn)階段來看，買房還是集中在中高收入階層，開始講究品位，但同時考慮總價，講究實惠（如送閣樓、送露臺，送花園等） ；第四章昌樂房地產(chǎn)市場調(diào)查總體分析1、主流產(chǎn)品類型主要以 5 樓帶閣樓的多層住宅為主，根據(jù)政府規(guī)劃，新昌路、利民街兩側(cè)必須建高層， 因此目前小高層大都集中在此區(qū)域， 現(xiàn)有錦繡佳苑、 溫泉公寓在售。目前住宅市場上，在售樓盤低于 80 平米的戶型數(shù)量極少，中檔

29、以上項目均以 90平米以上的戶型為主， 只有少數(shù)低檔樓盤 （均價 2000以下如中庭景苑、同樂花園） ，有少量 80 平米以下戶型。人們購買新建商品住宅的意識逐漸增強， 封閉管理住宅小區(qū)為越來越 多的人所接受。另有大量沿城市主要交通干道且周邊商業(yè)氣氛濃厚的小區(qū)， 規(guī)劃了不少的沿街商業(yè)網(wǎng)點房， 由于昌樂縣大量拆除城區(qū)主要街道的舊門頭， 導(dǎo)致這些新建商鋪十分搶手。 沿壽陽山路東側(cè)建有部分別墅， 獨棟、聯(lián)體別墅銷售情況較好，基本全部賣完。其他，諸如錯層設(shè)計、入戶花園式等創(chuàng)新型建筑形式較少。2、開發(fā)熱點區(qū)域分布總體上以新昌路兩側(cè)、 大沂路兩側(cè)兩大板塊為開發(fā)熱點， 開發(fā)區(qū)域比較集中， 但是缺乏非常有影響

30、力和號召力的大型居住板塊， 恒安街大沂路附近樓盤較多， 加上城中村改造， 逐漸會發(fā)展成規(guī)模居住區(qū)， 但是目前生活配套功能不夠齊備， 隨著縣政府南移規(guī)劃的實現(xiàn)， 居住配套功能將逐漸健全。目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要以舊城改建和原來的部分老廠區(qū)改造為主，同時，在主城區(qū)的外圍也陸續(xù)出現(xiàn)了幾個開發(fā)項目。按照目前的發(fā)展趨勢， 今后東南部板塊以及309 國道兩側(cè)區(qū)域?qū)l(fā)展成為一南一北兩大居住板塊。 目前北部樓盤主要集中在 309 國道南側(cè)。 商業(yè)仍以新昌路利民街為核心。 總體來看， 城區(qū)北部價格偏低， 低于東南部約 400 元/ m2。3、開發(fā)商分析以昌樂當(dāng)?shù)亻_發(fā)商和外來投資開發(fā)商為主， 當(dāng)?shù)厝狈Τ梢?guī)模開發(fā)實力

31、的開發(fā)商， 外來投資開發(fā)商以濰坊開發(fā)商為主。 客戶對開發(fā)商的品牌認(rèn)知還沒有達到一定程度， 但隨著藍(lán)寶石花園發(fā)生開發(fā)商攜款撤逃的事件， 今后客戶購房時選擇注重企業(yè)形象和品牌打造的開發(fā)商， 將成為開發(fā)商在開發(fā)及推廣宣傳時注意的問題。4、供求分析近 2 年來昌樂房產(chǎn)開發(fā)量急劇增加， 供應(yīng)總量多達200 多棟。 房地產(chǎn)市場整體需求已經(jīng)逐漸小于供給，但是就此次調(diào)查的在售樓盤的情況看，需求已然旺盛， 樓盤銷售周期反而有縮短的趨勢， 老百姓有一種急切的恐慌心理， “買房子要找關(guān)系， 好樓層不好買， 房價還要漲”這樣的心態(tài)較多。但是畢竟是8 萬人口的縣城， 購買力比較有限， 需求得以很快釋放但容易透支，隨著供

32、應(yīng)量的增加，進入2009 年之后，供求將進一步顯現(xiàn)出供大于求的局面， 競爭將日益激烈， 特別是地段不屬于市中心的樓盤的銷售速度將更加放慢。5、價格分析目前在售樓盤主流銷售均價在24002600元/nf之間，自2005年以來， 昌樂的房地產(chǎn)價格可謂一路攀升， 在不到幾年的時間里， 樓盤價格平均每平方米漲幅在 800-1000元。 2008 年以來房價處于緩慢小幅上升階段，預(yù)計昌樂縣級市的經(jīng)濟支撐狀況，商品房均價至2600元/m將成為一個 分水嶺 ” ，再加上縣級市場主要以自住型需求為主，缺乏投資性需求和外來人口需求的拉動，因而昌樂房價目前已基本上處于一個相對穩(wěn)定階段。6、購房群體分析高端客源大中企業(yè)的中高級管理人員、大股東；較有實力的個體、私營業(yè)主；金融機構(gòu)如保險公司的高級管理人員等。 醫(yī)院、 學(xué)校等效益好的事業(yè)單位；政府機關(guān)中高級官員；中端客源政府機關(guān)公務(wù)員、 大中企業(yè)中級管理人員； 實力一般的個體私營業(yè)戶；學(xué)校老師；保險公司等金融機構(gòu)中級職員。中低端客源進城務(wù)工人員、普通工薪階層、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民進城安家置業(yè)者。外地或投資型客源數(shù)量很少。包括部分南方做生意的、東北人等外來人口，長期在昌樂居住者。7、戶型偏好分析市場上主流及受