【商業(yè)地產(chǎn)DOC】貴陽(yáng)商住樓項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)交銀行

1、 商業(yè)計(jì)劃書(shū)項(xiàng) 目 研 究 報(bào) 告 編制時(shí)間：2007年8月報(bào)告編制人員名單項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：技術(shù)管理負(fù)責(zé)人：編制人：校核人： 審核人： 審定人名單：目 錄一、公司簡(jiǎn)介二、總論4三、項(xiàng)目概況四、市場(chǎng)研究分析8五、項(xiàng)目綜合定位22六、項(xiàng)目投資估算34七、財(cái)務(wù)分析42八、不確定性分析43九、風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策47十、附表49總 論1、研究報(bào)告編制依據(jù)（1）貴陽(yáng)市城市規(guī)劃局貴陽(yáng)市土地使用變更通知書(shū)；（2）國(guó)家計(jì)委建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）；（3）建設(shè)部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；（4）國(guó)家計(jì)委投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）2、研究報(bào)告研究范圍根據(jù)地塊所處的地理位置，及周遍環(huán)境，主要研究地塊的價(jià)值、

2、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、敏感性分析等。一、市場(chǎng)研究分析 說(shuō)明：該項(xiàng)目所處貴陽(yáng)市云巖區(qū)宅吉小區(qū)永安寺街。下面將對(duì)貴陽(yáng)市、云巖區(qū)、宅吉小區(qū)、項(xiàng)目地塊市場(chǎng)分別進(jìn)行分析。（一）、貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究1、政府房地產(chǎn)新政對(duì)貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響隨著國(guó)家一系列房地產(chǎn)新政出臺(tái)并實(shí)施，已經(jīng)對(duì)全國(guó)很多地區(qū)、省市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了相當(dāng)?shù)挠绊憽５辽倌壳翱磥?lái)對(duì)貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不大。貴陽(yáng)地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)的五年內(nèi)將繼續(xù)保持平穩(wěn)上升、有效需求不斷增長(zhǎng)的趨勢(shì)。因?yàn)橘F陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有自己的特殊性： 1、貴陽(yáng)城市地貌山多平地較少，人口密度，大市區(qū)建設(shè)用地極其有限，物以稀為

3、貴也就無(wú)可厚非。并且在2003年政府就已出臺(tái)相關(guān)政策，停止限制開(kāi)發(fā)貴陽(yáng)市內(nèi)住宅項(xiàng)目。2、長(zhǎng)期以來(lái)貴陽(yáng)居民購(gòu)房主要以解決居住需求，改善居住條件為主，把購(gòu)房作為一種投資升值手段在購(gòu)房目的中所占的比例極小，惡意炒作哄抬房?jī)r(jià)的現(xiàn)象僅為個(gè)別，雖然國(guó)土資源部首批普通住房用地分配貴陽(yáng)分到一杯羹，但在貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境之下，國(guó)家一系列房地產(chǎn)新政的出臺(tái)對(duì)貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是有限的。3、隨著貴陽(yáng)舊城改造，大量急需改善住房條件的消費(fèi)群體以及地州縣到貴陽(yáng)經(jīng)商工作的消費(fèi)群體。并且還有外省的客戶群體。已逐漸形成一個(gè)龐大的潛在消費(fèi)市場(chǎng)。新政給貴陽(yáng)帶來(lái)了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的大演變，從2004年的老八條到今年的新八條，銀行信貸

4、緊縮政策。使貴陽(yáng)各家地產(chǎn)發(fā)展商從過(guò)去獨(dú)立開(kāi)發(fā)運(yùn)作項(xiàng)目到增強(qiáng)相互合作，充分整合各自資源，對(duì)外融資貸款開(kāi)發(fā)。這一發(fā)展方向也是發(fā)展商為適應(yīng)整體外部環(huán)境變化的所做的自我調(diào)整。否則將面臨被日益加劇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)給淘汰出局。總之新政的實(shí)施對(duì)企業(yè)生存既是全新的挑戰(zhàn)，也蘊(yùn)涵著全新的發(fā)展機(jī)遇。2、貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析（信息來(lái)源市房管局05年上半年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)）1、供應(yīng)方面：從土地購(gòu)置與開(kāi)發(fā)方面:全市土地開(kāi)發(fā)投資0.91億元,土地購(gòu)置費(fèi)6.97億元,購(gòu)置土地面積201.16萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資方面: 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。全市累計(jì)完成投資39.44億元,其中住宅投資17.75億元,經(jīng)濟(jì)適用住房投資4.29

5、億元,辦公樓1.47億元,商業(yè)營(yíng)業(yè)房3.78億元,其他16.43億元。商品房施工(新開(kāi)工)、竣工方面:商品房施工面積穩(wěn)定增長(zhǎng)。商品房累計(jì)施工面積1136.28萬(wàn)平方米,其中住宅847.55萬(wàn)平方米,辦公樓67.81萬(wàn)平方米,商業(yè)營(yíng)業(yè)房157.64萬(wàn)平方米,其他63.28萬(wàn)平方米。2、需求方面：從商品房預(yù)銷(xiāo)售情況來(lái)看: 首先,商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積呈上升態(tài)勢(shì),商品房上市速度放緩,市場(chǎng)供給壓力得到有效緩解。商品房預(yù)銷(xiāo)售登記面積有所上升，同比去年市場(chǎng)需求不斷增大。2005年1-6月，貴陽(yáng)市商品房預(yù)銷(xiāo)售登記面積144.23萬(wàn)平方米，同比上升12.74%，其中住宅面積134.01萬(wàn)平方米，同比上升13.49

6、% 。 圖15：貴陽(yáng)市2005年以來(lái)商品房預(yù)銷(xiāo)售登記面積變化示意圖圖16：貴陽(yáng)市2005年1-6月商品房預(yù)銷(xiāo)售登記面積結(jié)構(gòu)示意圖在商品房預(yù)銷(xiāo)售登記面積中，住宅144.23萬(wàn)平方米占92.91%，辦公房5.51萬(wàn)平方米占3.82%，商業(yè)營(yíng)業(yè)房4.15萬(wàn)平方米占2.88%。 從目前貴陽(yáng)房地產(chǎn)政府部門(mén)相關(guān)信息來(lái)看，貴陽(yáng)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)量、銷(xiāo)售總體形式、市場(chǎng)供求關(guān)系綜合因素來(lái)看，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所處的宏觀外部總體環(huán)境較好。有利于企業(yè)穩(wěn)健可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。2、云巖區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究1、去年，該區(qū)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值111.68億元（區(qū)域），增長(zhǎng)11.6%，其中第一產(chǎn)業(yè)增加值0.42億元，增長(zhǎng)0.2%，第二產(chǎn)業(yè)增加值57.55億元

7、，增長(zhǎng)10.6%，第三產(chǎn)業(yè)增加值53.72億元，增長(zhǎng)13%；財(cái)政總收入完成6.76億元，增長(zhǎng)32.39%，其中地方財(cái)政收入完成4.3億元，增長(zhǎng)39.50%，凈增1.2億，創(chuàng)歷史最高水平。2、在1999年就被列為全省首批建設(shè)的20個(gè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)之一的云巖區(qū)，為繼續(xù)保持領(lǐng)先勢(shì)頭，該區(qū)決策者結(jié)合區(qū)情提出了“對(duì)內(nèi)挖潛，對(duì)外擴(kuò)張”、“空間有限，發(fā)展無(wú)限”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方針，并將質(zhì)量做好、數(shù)量做多、規(guī)模做大、速度做快，甩掉追兵，拉開(kāi)距離，大步前進(jìn)作為今年經(jīng)濟(jì)工作的具體目標(biāo)。3、宅吉小區(qū)區(qū)域市場(chǎng)分析1）、區(qū)域優(yōu)勢(shì)分析（s）1、宅吉辦事處位于貴陽(yáng)市城區(qū)東北角，地處城郊結(jié)合部，轄區(qū)面積為5.9平方公里，常住人口6萬(wàn)人，

8、有市級(jí)以上的行政、企事業(yè)單位25個(gè)，是貴陽(yáng)市最早開(kāi)發(fā)的居民住宅小區(qū)。2、借助商專(zhuān)、民商廠、宅吉大廈的沿線開(kāi)發(fā)，貴州榮輝房開(kāi)公司與貴陽(yáng)民族商品廠合作開(kāi)發(fā)的榮輝桂園，擁有4500m2營(yíng)業(yè)面積，經(jīng)多方協(xié)調(diào)，成功引進(jìn)成都卞氏菜根香落戶宅吉。同時(shí)，又相繼引進(jìn)赤水黑豆花、小丁酸湯魚(yú)、成都光頭蟹等具有各地方特色的餐飲落戶宅吉，上述4家餐飲2003年納稅100余萬(wàn)元，完成增加值420萬(wàn)元。今年15月份共計(jì)納稅50余萬(wàn)元，占新增稅收的33%；商專(zhuān)樓宇不僅入駐北京華聯(lián)、華泰錦升、麗都酒樓等大型企業(yè)，而且還吸引了粗糧王、三橋氏炸雞、滿江紅酒樓及品牌服裝專(zhuān)賣(mài)店、藥店、電玩等20余家企業(yè)。今年15月僅這幢樓宇就納稅20

9、0余萬(wàn)元，完成gdp550萬(wàn)元，并且成功引進(jìn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)4000m2的吉奧康體休閑中心、貴陽(yáng)好時(shí)娛樂(lè)有限公司、貴陽(yáng)運(yùn)安新技術(shù)開(kāi)發(fā)有限公司和貴陽(yáng)弘展房地產(chǎn)策劃有限公司等多家企業(yè)。3、該區(qū)地產(chǎn)發(fā)展以向空間要效益全力挖掘樓宇經(jīng)濟(jì)潛值。因宅吉居民住宅小區(qū)，周邊不連旱碼頭、不臨商業(yè)區(qū)，處在城郊結(jié)合地，土地的局限、商鋪的匱乏，街道的狹小，土地資源可供應(yīng)量相當(dāng)緊張，地塊規(guī)劃均向高層或小高層發(fā)展，充分發(fā)揮板塊立體經(jīng)濟(jì)。4、該區(qū)有多所名校（實(shí)驗(yàn)二小、實(shí)驗(yàn)二中、六中等），名校優(yōu)勢(shì)已成為吸引貴陽(yáng)許多即將置業(yè)和二次置業(yè)的消費(fèi)者的首選之地。 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目種類(lèi)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)銷(xiāo)售價(jià)格備注宅吉大廈高層復(fù)式結(jié)構(gòu)占地1.3萬(wàn)平方米，總建

10、筑面積為3.2萬(wàn)。容積率2.4售價(jià)為2680 均價(jià)2980元項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)于1998年6售完為2000年宅吉碧苑高層占地1.2萬(wàn)平方米，總建筑面積為3.8萬(wàn)。容積率為3售價(jià)為2980均價(jià)3200元最高價(jià)3780元項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)于2003年6售完為2005年開(kāi)磷宅吉花園小高層變維式占地 35975平方米，總建筑面積57828.5平方米，綠化率38，容積率僅1.61。售價(jià)為2560元均價(jià)為2780元。項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)于2003年售完為2004年天璽華庭九層帶電梯房占地面積16000方、總建筑面積7萬(wàn)平方米，容積率4.4 綠化率35%。1888元/平方米。均價(jià)2200元/平方米。最高價(jià)2980元/平方米項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)于200

11、4年3月現(xiàn)銷(xiāo)售已近90%。銀通山莊多層占地面積5.8萬(wàn)，總建筑面積9.7萬(wàn)平方。容積率1.6售價(jià)為1780元，均價(jià)2180元。項(xiàng)目于2002年開(kāi)盤(pán)，2004年銷(xiāo)售完畢該區(qū)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展較貴陽(yáng)其他區(qū)域較快，并且在該區(qū)幾所名校的帶動(dòng)下，該區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售情況較好。從以下數(shù)據(jù)可看處。該項(xiàng)目周邊樓盤(pán)情況。序號(hào)項(xiàng)目基本情況位置備注1學(xué)校實(shí)驗(yàn)二小、實(shí)驗(yàn)二中，貴陽(yáng)六中、貴州商專(zhuān)、貴陽(yáng)醫(yī)學(xué)院等知名學(xué)校距項(xiàng)目1500米范圍內(nèi)大部分學(xué)校為貴陽(yáng)市優(yōu)秀示范學(xué)校2幼兒園實(shí)驗(yàn)幼兒園等多家公、私幼兒園及多家午拖班距離項(xiàng)目500米左右3康體吉奧康體中心、宅吉廣場(chǎng)、多個(gè)室內(nèi)游泳池、室外游泳池基本分布在項(xiàng)目南面康體娛樂(lè)設(shè)施齊全4老年

12、活動(dòng)中心是貴陽(yáng)市唯一一個(gè)老年活動(dòng)基地距離項(xiàng)目5分鐘路程集教育、娛樂(lè)于一體5醫(yī)療項(xiàng)目緊鄰省級(jí)甲級(jí)醫(yī)院貴陽(yáng)醫(yī)學(xué)院距離項(xiàng)目15分鐘路程醫(yī)療軟硬件條件為貴陽(yáng)市優(yōu)良醫(yī)院。6商業(yè)不足500m長(zhǎng)的鹽務(wù)街云集餐飲企業(yè)42家，百貨商店11家。鹽務(wù)街沿街500米帶動(dòng)整個(gè)宅吉小區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)7菜市場(chǎng)2-3個(gè)，規(guī)模不大，零星分布貴陽(yáng)醫(yī)學(xué)院后街、該項(xiàng)目旁8銀行商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行主要聚集在宅吉路十字路口中段距項(xiàng)目較近9公交車(chē)4路、8路、14路、27路、63路、137路、135路、138路、146路等貫穿整個(gè)宅吉小區(qū)內(nèi)外4路、63路車(chē)終點(diǎn)站距離項(xiàng)目最近10便利店沿宅吉路前段左側(cè)北京華聯(lián)大型連鎖超市

13、、多家超市便利店、糖煙酒雜貨鋪等零星分布距離項(xiàng)目10分鐘路程北京華聯(lián)帶動(dòng)整個(gè)宅吉小區(qū)居民消費(fèi)及購(gòu)買(mǎi)力該區(qū)域市政配套分析二、區(qū)域不利形式分析（w）1、該小區(qū)早期開(kāi)發(fā)，缺乏總體規(guī)劃。人口居住密度較大。特別以宅吉小區(qū)北面人口密度較大，居住人群多為原區(qū)域農(nóng)民拆遷回遷的。并且許多村民已將自住房租賃。外來(lái)務(wù)工人員較多。周邊安全問(wèn)題尤為突出。并且該區(qū)域正處于項(xiàng)目地塊的北面、西面。這將會(huì)給今后的銷(xiāo)售帶來(lái)的不利影響因素。2、從該區(qū)域的整體規(guī)劃和在建項(xiàng)目規(guī)劃與設(shè)計(jì)風(fēng)格上，與市中心一些高檔項(xiàng)目總體品質(zhì)相比還有一定差距。這對(duì)于我公司針對(duì)本項(xiàng)目預(yù)期定位上構(gòu)成一定的挑戰(zhàn)。四、該地塊項(xiàng)目分析1、本項(xiàng)目位于貴陽(yáng)市云巖區(qū)宅吉小

14、區(qū)中心，占地68畝。是破產(chǎn)企業(yè)貴陽(yáng)制藥廠原址。地塊呈長(zhǎng)方形，三面臨街，依據(jù)控制性祥規(guī)，為為商業(yè)用地，容積率2.5-3.0，正面為40米寬城市主干道，其余來(lái)年兩側(cè)為16米寬城市次干道。（目前，道路寬度為8米和6米，擴(kuò)寬后的道路紅線不占用地）。紅線范圍內(nèi)拆遷量約為10000m2（該廠職工宿舍）。項(xiàng)目總建筑面積約為130000m2，其中:住宅124000m2，商鋪6000m2?？偼顿Y3億元，其中：購(gòu)買(mǎi)貴陽(yáng)制藥廠破產(chǎn)資產(chǎn)（即該地塊）7000萬(wàn)元，補(bǔ)交土地出讓金（工業(yè)用地與商業(yè)用地差價(jià)）3000萬(wàn)元，拆遷、開(kāi)發(fā)建設(shè)及營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用等2億元。預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入46000萬(wàn)元。（住宅售價(jià)3100元/m2，商鋪售價(jià)120

15、00元/m2）。預(yù)計(jì)稅后利潤(rùn)為8979萬(wàn)元。投資回報(bào)率為29。9%該數(shù)據(jù)出自費(fèi)用測(cè)算）2、由于宅吉小區(qū)可供修建土地資源較少，政府在該區(qū)域出讓的僅有一塊土地已被我公司購(gòu)買(mǎi)。因此本塊土地今后的利潤(rùn)空是很可觀的。并且項(xiàng)目周邊的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均已在本年內(nèi)銷(xiāo)售完畢。向市場(chǎng)可供房源并不多。對(duì)本項(xiàng)目今后銷(xiāo)售沖擊較小。并且今年在該小區(qū)報(bào)建項(xiàng)目?jī)H我公司一家。已沒(méi)有再批復(fù)任何其他項(xiàng)目。因此，以上綜合分析，我公司對(duì)該項(xiàng)目很有信心，并且將本項(xiàng)目打造成宅吉小區(qū)綜合品質(zhì)最高住宅樓盤(pán)。且充分認(rèn)為本項(xiàng)目預(yù)期銷(xiāo)售市場(chǎng)前景較好，銷(xiāo)售周期較短，盈利利潤(rùn)空間較大。三、本項(xiàng)目地塊優(yōu)劣分析（swot）1、優(yōu)勢(shì)（s）1.區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯， 貴陽(yáng)制藥

16、廠地塊位于宅吉小區(qū)中心區(qū)域北面，該區(qū)位作為宅吉小區(qū)今后的絕版高層建筑地塊之一，該地塊如能合理規(guī)劃、定位準(zhǔn)確。提高項(xiàng)目品質(zhì)，增加一定量的綠化面積和社區(qū)配套設(shè)施。將會(huì)具有很高的潛在市場(chǎng)銷(xiāo)售前景。2.地理位置較好 所處宅吉小區(qū)商業(yè)、市政配套較為成熟，且周邊擁有一些知名名校。交通便利，地塊區(qū)域由于商業(yè)鋪面的縱深發(fā)展，道路今后將會(huì)成為小區(qū)規(guī)劃改造為商業(yè)步行街道。3.地塊方正，易于規(guī)劃貴陽(yáng)制藥廠地塊是一個(gè)相對(duì)成熟小區(qū)的地塊之一，在規(guī)劃整體性上易于統(tǒng)一。整個(gè)項(xiàng)目占地4萬(wàn)平方米，形狀成矩形較為規(guī)則易于規(guī)劃，充分利用地塊地形規(guī)劃打造一個(gè)精品高層住宅項(xiàng)目，營(yíng)造一個(gè)成熟社區(qū)樓盤(pán)具有完備的地理?xiàng)l件。4.社區(qū)配套成熟，

17、且與繁華區(qū)域有一定距離 貴陽(yáng)制藥廠地塊的區(qū)域位置距宅吉小區(qū)中心商業(yè)區(qū)域較近，又獨(dú)立于繁華區(qū)域，其社區(qū)商業(yè)、教育、娛樂(lè)、休閑廣場(chǎng)配套較成熟。在教育上，該地塊距實(shí)驗(yàn)幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、實(shí)驗(yàn)中學(xué)較近。在醫(yī)療上，該地塊與省醫(yī)學(xué)院的直線距離也比較近。5.周邊項(xiàng)目開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟 除開(kāi)磷宅吉花園、銀通山莊外，在項(xiàng)目周邊還有中天宅吉碧苑等一些開(kāi)發(fā)相對(duì)成熟的樓盤(pán)，這對(duì)該片區(qū)的居住檔次、品位樓盤(pán)形象都會(huì)有很大的提升。2、劣勢(shì)（w）1.項(xiàng)目周邊人文環(huán)境較差。 項(xiàng)目正南面門(mén)口處為垃圾堆放處，并且周邊區(qū)域的住房主要是宅吉小區(qū)早期開(kāi)發(fā)修建的，規(guī)劃較差，房子之間距離較近，較為擁擠?？傮w外圍建筑形態(tài)較雜亂。2.進(jìn)入項(xiàng)目的道路狀況

18、不佳 項(xiàng)目縱深區(qū)域道路較窄，幾乎為一條巷道與宅吉路相連，將來(lái)可能出現(xiàn)出入車(chē)輛不易停放、出入的情況發(fā)生。 并且位于四級(jí)路段交通次干道的本案，將來(lái)對(duì)外展示形象也不易。3.雖然為舊廠房、倉(cāng)庫(kù)、費(fèi)舊設(shè)施設(shè)備，會(huì)給拆遷工作帶來(lái)一定量上的壓力舊廠房、倉(cāng)庫(kù)面積較大，并且內(nèi)部存放一定量的設(shè)施設(shè)備，拆遷工作開(kāi)展起來(lái)不易。 4廠區(qū)職工、離退休職工的安置難度較大制藥廠的破產(chǎn)，按照賠償先后秩序，職工安置為首先解決問(wèn)題，其中難免會(huì)產(chǎn)生一定的糾紛，將會(huì)影響開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)度。 5.沒(méi)有直達(dá)公交車(chē)輛。 距離公交車(chē)站有一定距離，周邊環(huán)境整改未完成的條件下，會(huì)增加業(yè)主出行及生活的不方便性及不安全性。 3.機(jī)會(huì)點(diǎn)（o）1.未來(lái)的市場(chǎng)需

19、求宅吉小區(qū)地塊越來(lái)越稀有，市場(chǎng)處于饑渴狀態(tài)。隨著整個(gè)小區(qū)的高層建筑的增長(zhǎng)，帶動(dòng)整個(gè)宅吉小區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次，使得越來(lái)越多高層次的消費(fèi)者前來(lái)置業(yè)，提升板塊人文素質(zhì)。同時(shí)使得越來(lái)越多的中產(chǎn)階級(jí)對(duì)高層精品住宅產(chǎn)生喜愛(ài)和追捧。2. 以向空間要效益全力挖掘樓宇經(jīng)濟(jì)潛值 樓宇經(jīng)濟(jì)即將成為云巖區(qū)政府倡導(dǎo)宅吉小區(qū)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方向和支柱。投資客戶即將是項(xiàng)目的又一主要群體。3.可借助“教育”品牌效應(yīng)打造本案 通過(guò)對(duì)宅吉碧苑客戶群的分析，購(gòu)買(mǎi)群絕大部分為教育者或公務(wù)員或投資型客戶；利用名校效應(yīng)吸引教育界客戶或?yàn)樽优胱∶Ｍ顿Y購(gòu)房的客戶。4. 項(xiàng)目所在區(qū)域樓盤(pán)質(zhì)素提升 在項(xiàng)目區(qū)域樓盤(pán)素質(zhì)提升的市場(chǎng)環(huán)境下，利

20、用項(xiàng)目良好的自身優(yōu)勢(shì)，打造“精品住宅”提升企業(yè)知名度和樹(shù)立品牌效應(yīng)。4.障礙點(diǎn)（t）1. 市場(chǎng)供應(yīng)量大兩城區(qū)高層上市量增多，下半年可達(dá)到80萬(wàn)平方米，競(jìng)爭(zhēng)激烈2各地產(chǎn)板塊優(yōu)良、大規(guī)模項(xiàng)目增多，營(yíng)銷(xiāo)方式多樣如何在營(yíng)銷(xiāo)方式上創(chuàng)新，盡早縮短營(yíng)銷(xiāo)周期回籠資金，將存在一定難度。3項(xiàng)目地塊權(quán)屬未明晰，土地成本不確定，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)具有風(fēng)險(xiǎn)的不可控性。4、宏觀政策因素 政府相繼出臺(tái)系列調(diào)控政策，形成了一定的影響，市場(chǎng)價(jià)格成為焦點(diǎn)，開(kāi)發(fā)、投資地產(chǎn)門(mén)檻提高。消費(fèi)觀望姿態(tài)日趨累積，影響了一定的市場(chǎng)消化力度。項(xiàng)目綜合定位一、 項(xiàng)目整體定位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人

21、車(chē)分流，動(dòng)靜結(jié)合。在建筑設(shè)計(jì)上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。在價(jià)格定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)和銷(xiāo)售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格策略。在戶型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中等戶型為主，降低置業(yè)者的購(gòu)買(mǎi)壓力。二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃定位（一）、小區(qū)整體規(guī)劃原則1、高綠化低密度；2、綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；3、戶型設(shè)計(jì)適合“升級(jí)換代”居住要求；4、體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格（二）、總平面布局總平面圖略呈長(zhǎng)方形布局，保證日照間距在0.8h之下，采光通風(fēng)順暢；中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車(chē)位，利用不規(guī)則地形布置球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南

22、北兩個(gè)主出入口；對(duì)于臨街住宅，采用雙層隔音玻璃窗設(shè)計(jì)，提供給置業(yè)一個(gè)安靜的居家環(huán)境。（三）、交通組織小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，地下停車(chē)位出口和入口分別設(shè)于小區(qū)南面面主出入口，緊接南面45米寬的區(qū)域規(guī)劃路。三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專(zhuān)業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。（一）、建筑方案總體構(gòu)思建設(shè)地塊臨近宅吉路段，基本要求是：建設(shè)方案總體構(gòu)思緊緊把握“人居和諧發(fā)展”這一主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)

23、代化建筑和優(yōu)美的精品住宅小區(qū)。同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。（二）、平面設(shè)計(jì)1、住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)者需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。建設(shè)部根據(jù)我國(guó)住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標(biāo)準(zhǔn)如下：1、套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲(chǔ)藏空間

24、；2、平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分類(lèi)的原則，并為住房留有裝修改造余地；3、房間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高12個(gè)等級(jí)；4、根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱入廚；5、合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾；6、管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電視、空調(diào)機(jī)專(zhuān)用線路；7、設(shè)置門(mén)斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽(yáng)臺(tái)，提供室外休憩常識(shí)，合理設(shè)計(jì)過(guò)度空間，既保護(hù)了居室的寬敞豁亮，又使實(shí)際的面積大大超過(guò)建筑面積；8、垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車(chē)就近入庫(kù)，預(yù)留汽車(chē)停車(chē)車(chē)

25、位；9、住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會(huì)服務(wù)設(shè)備配套；10、有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達(dá)到0.81.0，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護(hù)生態(tài)原則；小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)表10住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表11。2、公用建筑地下設(shè)一層車(chē)位，地下車(chē)位出入口均為小區(qū)南面主出入口，地下車(chē)位的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)汽車(chē)庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范（jgj100）的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理會(huì)所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)行車(chē)道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。（三）、立面設(shè)計(jì)立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周?chē)鞘协h(huán)境的協(xié)調(diào)，表現(xiàn)

26、簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。（四）、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求必須符合貴州省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息廳、幼兒園、球場(chǎng)、地下停車(chē)位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。四、價(jià)格定位1、市場(chǎng)比較法定價(jià)（二）、商鋪部分目前貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)商鋪多為租售并舉，且以出售為主。收益還原法定價(jià)過(guò)程目前貴陽(yáng)市未來(lái)同類(lèi)地段的市場(chǎng)租金在60元/月/80元

27、/月/左右，按70元/月/估算商鋪的售價(jià)。ps=12nrs（總價(jià)等于n年的收益）rsps （月租大于月供）由、可推出n14.2857（年）；k=1/n=6.97%（年收益率）注：p為商鋪價(jià)格；s為商鋪面積；n為收益年限(按50年計(jì)算)；r為市場(chǎng)租金。ps=12rs1(1k)-n/kp=12r1(1k)-50/k=12701(16.97%)-506.97%=11984元/平方米故初步確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為：11984元/平方米（四）、建議銷(xiāo)售價(jià)格綜合考慮了市場(chǎng)對(duì)定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目各部分的銷(xiāo)售單價(jià)為：住宅：3100元/平方米商鋪：12000元/平方米 項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)評(píng)估一、項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)成

28、本估算（一） 稅費(fèi)率本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)下表。期望收益率25%營(yíng)業(yè)稅稅率5.5%城建稅稅率3%教育附加稅率3%所得稅稅率33%公積金3%公益金3%經(jīng)營(yíng)資金利率5%土地增值稅稅率1%土地契稅稅率3%中長(zhǎng)期借(貸)款利率10%經(jīng)營(yíng)其它費(fèi)用10%（二）項(xiàng)目成本估算根據(jù)工程所處位置、周?chē)h(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，按住宅平均每平方米3100元；商鋪每平方米12000元進(jìn)行核算；成本構(gòu)成及費(fèi)用、比例等參照如下表格； 成本核算工程項(xiàng)目或費(fèi)用名稱工程量單價(jià)或費(fèi)率造價(jià)（元）樓面造價(jià)（元/平方米）百分比計(jì)算說(shuō)明一、征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)100000000768.06

29、30.32%征地費(fèi)60000000460.8418.19%按實(shí)際發(fā)生征地費(fèi)征地補(bǔ)償(工業(yè)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā))40000000307.2212.13%按實(shí)際發(fā)生二、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi)7509007.3857.672.28%地形圖測(cè)繪費(fèi)466660.146533.240.050.01%按土地面積0.14元/平方米總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)466662933320.720.03%土地面積2元/平方米地質(zhì)勘察費(fèi)13999856999905.380.22%按鉆深5元/米施工排污費(fèi)13999811399981.080.05%建筑面積1元/平米建筑設(shè)計(jì)費(fèi)13999820279996021.510.85%按20元/平米（建筑面積）三

30、通一平13999856999905.380.22%按5/平米（建筑面積）招標(biāo)費(fèi)1250182141125018.210.960.04%按建安費(fèi)的1計(jì)算監(jiān)理費(fèi)1250182142250036.431.920.08%按建安費(fèi)的2計(jì)算預(yù)結(jié)算審計(jì)費(fèi)1250182143375054.642.880.12%按建安費(fèi)的3計(jì)算消防配套費(fèi)130198.143390594.4230.12%按3元/平方米計(jì)算施工合同鑒證費(fèi)1250182141125018.210.960.04%按建安費(fèi)的1計(jì)算建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)收費(fèi)1250182143375054.642.880.12%按建安費(fèi)的3計(jì)算避雷安裝檢測(cè)費(fèi)1399980

31、.32447.9900.01%費(fèi)用權(quán)數(shù)0。32人防管理費(fèi)13999810139998010.750.43%按建筑面積10元/平米計(jì)建筑方案評(píng)審費(fèi)1399980.227999.60.220.01%0.2元/平方米計(jì)算三、建筑安裝工程費(fèi)125018214960.2237.9%土方13999812167997612.90.51%按概算造價(jià)房屋工程13999868696038628737.6329.12%按概算造價(jià)智能化及周界防范13999840559992043.011.7%按概算造價(jià)水電13999830419994032.261.28%公建13999850699990053.762.13%純凈水1

32、3999810139998010.750.43%綠化景觀道路13999850699990053.762.13%道路圍墻13999815209997016.130.64%按概算造價(jià)四、（小區(qū)）配套建設(shè)費(fèi)22622252173.756.86%道路工程1000010010000007.680.31%按概算造價(jià)室外排污排水工程5004102050001.570.07%按概算造價(jià)室外供水工程100500500000.380.02%按概算造價(jià)圍墻工程13999815209997016.130.64%按概算造價(jià)室外供電安裝工程19000009000006.910.28%按概算造價(jià)綠化工程1399986083

33、9988064.522.55%按概算造價(jià)路燈安裝工程50350175000.130.01%按概算造價(jià)供配電增容費(fèi)3000750225000017.280.69%按概算造價(jià)公共配套設(shè)施費(fèi)9799.86700685990252.692.24%按概算造價(jià)五、管理費(fèi)8708876.6166.892.64%建設(shè)管理費(fèi)（1.65%）255149473.381.654209966.3132.341.28%直接費(fèi)的1.65%銷(xiāo)售管理費(fèi)44989103014498910.334.551.37%六、稅費(fèi)25696268.83197.367.79%營(yíng)業(yè)稅及附加（5.5%）4498910305.524744006.6

34、5190.057.51%按銷(xiāo)售收入的5.5%建筑面積測(cè)量費(fèi)1399981.7237996.61.830.08%房屋竣工總登記費(fèi)4498910301449891.033.460.14%按評(píng)估價(jià)的1教育附加費(fèi)264374551264374.552.030.09%按建安費(fèi)的1%計(jì)算七、利息32575701.05250.29.88%利息（按年利率均衡投入）255149473.385.8532575701.05250.29.88%按直接費(fèi)，年利率5.85%八、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)7654484.258.792.33%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（按直接費(fèi)計(jì)）255149473.3837654484.258.792.33%總成本32

35、9906054.072533.88100%二、銷(xiāo)售計(jì)劃及付款回收計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在1年（12個(gè)月）左右內(nèi)完成銷(xiāo)售，銷(xiāo)售及回款計(jì)劃如下表：回款計(jì)劃品種可售面積單價(jià)銷(xiāo)售收入第5月第6月第7月第8月第9月第10月第11月第12月住宅124998.5310038749535064582558.3364582558.3364582558.3364582558.3364582558.3364582558.3364582558.3364582558.33商鋪5199.6412000623956800001247913612479136124791361247913612479136總計(jì)449891030645

36、82558.3364582558.3364582558.3377061694.3377061694.3377061694.3377061694.3377061694.33由于銀行按揭的時(shí)限，所以2005年和2006年銷(xiāo)售的房款收入按80%回收，其余的房款在下一年度全部收回。車(chē)位暫時(shí)不考慮銷(xiāo)售，進(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)。三、項(xiàng)目投資計(jì)劃表 根據(jù)本項(xiàng)目的成本核算，制定本項(xiàng)目的投資計(jì)劃表如下；投資計(jì)劃表項(xiàng)目名稱成本（元）第1月第2月第3月第4月第5月第6月第7月第8月第9月第10月第11月第12月一、征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)100000000500000003000000020000000000000000二、斟察、設(shè)

37、計(jì)和前期費(fèi)7509007.38577615.95577615.95577615.95577615.95577615.95577615.95577615.95577615.95577615.95577615.95577615.95577615.95三、建筑安裝工程費(fèi)1250182149616785.699616785.699616785.699616785.699616785.699616785.699616785.699616785.699616785.699616785.699616785.699616785.69四、配套建設(shè)費(fèi)226222521740173.231740173.231740

38、173.231740173.231740173.231740173.231740173.231740173.231740173.231740173.231740173.231740173.23五、管理費(fèi)8708876.61669913.59669913.59669913.59669913.59669913.59669913.59669913.59669913.59669913.59669913.59669913.59669913.59六、稅費(fèi)25696268.831976636.061976636.061976636.061976636.061976636.061976636.06197663

39、6.061976636.061976636.061976636.061976636.061976636.06七、利息32575701.052505823.162505823.162505823.162505823.162505823.162505823.162505823.162505823.162505823.162505823.162505823.162505823.16八、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)7654484.2588806.48588806.48588806.48588806.48588806.48588806.48588806.48588806.48588806.48588806.4858880

40、6.48588806.48投資計(jì)劃329918304.0767686023.3947686023.3937686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.39四、項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃表 本項(xiàng)目目前面臨較大的資金壓力，需制定有效的資金籌措計(jì)劃，該表格規(guī)避了資金的時(shí)間成本，第5月可以開(kāi)始銷(xiāo)售，有較大的資金回款，可以解決資金問(wèn)題。 資金籌措計(jì)劃表項(xiàng)目名稱成本（元）第1月第2月第3月第4月第5月第6月第7月第8月第9月第10月第11月第12月投

41、資計(jì)劃329918304.0767686023.3947686023.3937686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.39資金籌措計(jì)劃67686023.3947686023.3937686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.3917686023.39 自有資金141864870.

42、7529104990.0620504990.0616204990.067604990.067604990.067604990.067604990.067604990.067604990.067604990.067604990.067604990.06 借款188053433.2938581033.3327181033.3321481033.3310081033.3310081033.3310081033.3310081033.3310081033.3310081033.3310081033.3310081033.3310081033.33 向銀行貸款188053433.2938581033.3

43、327181033.3321481033.3310081033.3310081033.3310081033.3310081033.3310081033.3310081033.3310081033.3310081033.3310081033.33風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策一、政策風(fēng)險(xiǎn)風(fēng) 險(xiǎn)：隨著宏觀調(diào)控不斷加碼，房產(chǎn)新政頻頻出臺(tái)，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控的聲浪中平穩(wěn)走過(guò)了05年上半年。房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)運(yùn)行情況表明，調(diào)控措施一定程度上達(dá)到了實(shí)質(zhì)性的降溫效果，房地產(chǎn)投資增幅減緩，商品房市場(chǎng)供需趨于平衡，商品房?jī)r(jià)格漲幅回落，投資性炒房得到遏制。對(duì) 策：雖然05年是房地產(chǎn)宏觀政策調(diào)控年，但由于政策的時(shí)滯性，目前調(diào)控

44、政策的影響仍未完全顯現(xiàn)出來(lái)。未來(lái)公司的運(yùn)作一如既往的嚴(yán)格遵守國(guó)家的法令、法規(guī)和政策，并加強(qiáng)對(duì)有關(guān)政策、法規(guī)的研究，掌握國(guó)家法規(guī)政策的最新動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整公司的發(fā)展目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。二、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng) 險(xiǎn)：貴陽(yáng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，即樓盤(pán)品質(zhì)、檔次、環(huán)境、定價(jià)的綜合性競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)企業(yè)在資金勢(shì)力、經(jīng)濟(jì)效益、規(guī)范管理、信息化建設(shè)等方面還存在明顯的差距。市場(chǎng)行為不夠規(guī)范，仍然存在違規(guī)開(kāi)發(fā)和建設(shè)現(xiàn)象，少數(shù)企業(yè)過(guò)分追求利潤(rùn)最大，不嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，不按審批的規(guī)劃方案進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)；企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范，還存在虛假?gòu)V告、廣告不規(guī)范誤導(dǎo)消費(fèi)以及銷(xiāo)售面積“短斤缺兩”等欺詐行為。對(duì) 策：面對(duì)目前這樣的

45、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，公司將依靠創(chuàng)新能力、管理水平、資金實(shí)力、市場(chǎng)運(yùn)作能力、規(guī)?；?jīng)營(yíng)能力。并且與其他房開(kāi)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)，充分整合資源，規(guī)避經(jīng)營(yíng)、開(kāi)發(fā)、融資的風(fēng)險(xiǎn)已成為一種新型開(kāi)發(fā)模式。在競(jìng)爭(zhēng)中能達(dá)到長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)性發(fā)展。在經(jīng)營(yíng)中嚴(yán)格按照房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行運(yùn)作。從根本上杜絕違規(guī)操作。三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng) 險(xiǎn)：從貴陽(yáng)市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，雖然目前住房結(jié)構(gòu)供不應(yīng)求，但同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。 市場(chǎng)供應(yīng)量大兩城區(qū)高層上市量增多，下半年可達(dá)到80萬(wàn)平方米。各版塊區(qū)域發(fā)展已成為帶動(dòng)該區(qū)域房?jī)r(jià)因素之一，各地產(chǎn)板塊優(yōu)良、大規(guī)模項(xiàng)目增多，營(yíng)銷(xiāo)水平有一定的提高。本項(xiàng)目定位于中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，拿地

46、成本較低，在銷(xiāo)售價(jià)格方面有一定的上漲空間，但有拿地時(shí)間不確定的風(fēng)險(xiǎn)，有部分拆遷工程，周邊環(huán)境不和諧。對(duì) 策：雖然目前貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供不應(yīng)求，價(jià)格走高，但隨著國(guó)家采取的政策，加大房地產(chǎn)管理，制約房?jī)r(jià)快速攀升，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。做好方案規(guī)劃，項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。四、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析風(fēng) 險(xiǎn)：本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，做好商品房的銷(xiāo)售，加大促銷(xiāo)力度，多渠道、多種方式推廣促銷(xiāo)

47、，盡快銷(xiāo)售，才能最大限度的減少項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì) 策：在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析數(shù)據(jù)可以看出，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素之一。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。五、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預(yù)售房款。但從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷(xiāo)，可以選擇采用：一次性付款方式；分期付款方式；八成銀行按揭方式；建筑分期付款銀行按揭；特惠免息付款方式；全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開(kāi)

48、發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第十二部分 結(jié)論本項(xiàng)目具有良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，并且具有廣闊的市場(chǎng)空間，公司將以一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)、精干的管理團(tuán)隊(duì)、國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)的策劃顧問(wèn)運(yùn)作該項(xiàng)目，項(xiàng)目建成后將成為貴陽(yáng)市宅吉小區(qū)及周邊地區(qū)小高層住宅的精品項(xiàng)目，為當(dāng)?shù)貛?lái)巨大的社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)為項(xiàng)目投資者帶來(lái)豐厚的回報(bào)。 阜陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)一、市情概況阜陽(yáng)市位于安徽省西北部，轄潁州、潁泉、潁東三區(qū)和臨泉、太和、阜南、潁上四縣及界首市，人口932萬(wàn)，面積9775平方公里，是安徽省人口最多的市，也是全國(guó)比較大的地級(jí)市之一。交通：阜陽(yáng)區(qū)位交通便捷.京九鐵路縱貫境內(nèi)，與漯阜、睢阜、淮阜、商阜鐵路一起，使阜陽(yáng)成為五路

49、交匯、八線引入的全國(guó)六大路網(wǎng)性鐵路樞紐之一，阜陽(yáng)編組站是京九線上最大的編組站，連接?xùn)|西南北，形成了阜陽(yáng)這個(gè)中國(guó)鐵路新樞紐，阜陽(yáng)被譽(yù)為大京九樞紐城市，年客流量達(dá)300多萬(wàn)人次，經(jīng)阜陽(yáng)樞紐發(fā)運(yùn)的貨物，可直接通過(guò)天津港、連云港、上海港出海，也可直抵香港與國(guó)際市場(chǎng)接軌。阜陽(yáng)機(jī)場(chǎng)按4d級(jí)建設(shè)擁有國(guó)際先進(jìn)的導(dǎo)航通信設(shè)施，可全天候使用，能起降波音757，麥道90等類(lèi)型飛機(jī)。公路以阜陽(yáng)為中心，105國(guó)道和省道為骨架，輻射全市城鄉(xiāng)、通往毗鄰省市的公路交通網(wǎng)絡(luò)已逐步形成。界首-阜陽(yáng)-蚌埠高速公路一期順利通車(chē)，與即將竣工的合肥-阜陽(yáng)高速公路形成“十”字型布局。水運(yùn)十分便捷，淮河、潁河等十多條航道可下長(zhǎng)江、入海，是中

50、原通往華東的水運(yùn)要塞。阜陽(yáng)已經(jīng)基本形成了“鐵路、公路、航空、水運(yùn)”相互銜接、相互補(bǔ)充、縱橫交錯(cuò)的立體交通網(wǎng)絡(luò)。資源：阜陽(yáng)資源十分豐富，是國(guó)家重要的農(nóng)副產(chǎn)品基地。這里地處黃淮海平原，在我國(guó)南北氣候分界線秦嶺、淮河一線的交界處，地勢(shì)平坦，四季分明，雨量適中，光照充足，適宜各類(lèi)農(nóng)作物和動(dòng)植物的生長(zhǎng)繁育，盛產(chǎn)小麥、水稻、紅薯、棉花、玉米、大豆和水果、蔬菜、薄荷、中藥材等，是國(guó)家重要的農(nóng)副產(chǎn)品基地，全國(guó)秸桿養(yǎng)牛示范基地和山羊板皮重點(diǎn)產(chǎn)地。農(nóng)業(yè)科技含量逐年提高，現(xiàn)已初步形成食品、中藥材、蔬菜、傳統(tǒng)工藝品、水產(chǎn)品、林產(chǎn)品、水果、名特優(yōu)新稀農(nóng)副產(chǎn)品系列的產(chǎn)供銷(xiāo)一條龍?bào)w系。太和縣薄荷產(chǎn)量占全國(guó)三分之一以上，貢椿

51、遠(yuǎn)銷(xiāo)海內(nèi)外。潁上縣水產(chǎn)養(yǎng)殖、立體種植等生態(tài)農(nóng)業(yè)蓬勃發(fā)展。阜南縣會(huì)龍鎮(zhèn)的辣椒行銷(xiāo)全國(guó)。阜陽(yáng)作為全國(guó)名列前茅的秸桿養(yǎng)牛大市，正逐步形成良種繁育、黃牛養(yǎng)殖、飼草飼料、疫病防治、肉類(lèi)加工、皮制品加工等下多個(gè)鏈條組成的黃牛系列開(kāi)發(fā)體系。境內(nèi)煤炭、石油等礦產(chǎn)資源蘊(yùn)藏也十分豐富。阜陽(yáng)農(nóng)剩余勞動(dòng)力200萬(wàn)人，還是全國(guó)重要的勞務(wù)輸出基地之一。產(chǎn)業(yè)：阜陽(yáng)工業(yè)門(mén)類(lèi)齊全，開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)呈現(xiàn)勃勃生機(jī)。經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，阜陽(yáng)已形成食品、紡織、機(jī)械、化工、醫(yī)藥、能源等門(mén)類(lèi)齊全的支柱產(chǎn)業(yè)，孕育了金種子集團(tuán)、安徽昊源化工有限責(zé)任公司、文王釀酒有限公司、華源紡織有限公司等一批骨干企業(yè)。阜陽(yáng)高貿(mào)市場(chǎng)繁榮，是中原商品集散地。目前，阜陽(yáng)商貿(mào)市

52、場(chǎng)呈南出經(jīng)營(yíng)主體多元化、經(jīng)營(yíng)方式多樣化的新局面，消費(fèi)市場(chǎng)繁榮活躍，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)星羅棋布，擁有阜陽(yáng)商廈、國(guó)貿(mào)商城、百貨大樓、千百意購(gòu)物中心等多家大型零售商場(chǎng)，以及皖西北商貿(mào)城、瑤海大市場(chǎng)、元豐大市場(chǎng)、順昌商城等一批綜合性市場(chǎng)各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)80多家，集貿(mào)市場(chǎng)500多個(gè)。臨泉縣廟岔皮毛市場(chǎng)、太和縣皮條孫繩網(wǎng)市場(chǎng)、潁上縣南照阜陽(yáng)成為輻射面積十萬(wàn)平方公里、人口約五千萬(wàn)，對(duì)豫、魯、蘇、皖邊緣地帶有較強(qiáng)影響力的中原地區(qū)商品集散地。歷史文化：阜陽(yáng)歷史文化悠久，生態(tài)旅游環(huán)境獨(dú)特。阜陽(yáng)古稱汝陰、潁州、順昌。是春秋時(shí)期政治家管仲的故里，詩(shī)人嵇康的桑梓，還誕生了鮑叔牙、甘羅、呂蒙、劉福通等歷史名人。中國(guó)文學(xué)史上“唐宋八大家”中歐陽(yáng)修、蘇軾曾在這里為官多年。潁州西湖為唐、宋、明、清歷代名勝。經(jīng)過(guò)重新修建，如今的潁州西湖綠柳盈岸、芒菲夾道、花木扶疏