前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法

1、周口市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法 第一章 總 則 第一條 為規(guī)范我市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的公平競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法、物業(yè)管理?xiàng)l例、建設(shè)部前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。凡在本市行政區(qū)域內(nèi)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理進(jìn)行的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，適用本辦法。 第三條 物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠(chéng)實(shí)信用的原則。第四條 周口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局是全市物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)全

2、市前期物業(yè)招、投標(biāo)的監(jiān)督管理。其主要職責(zé)是： （一）指導(dǎo)、監(jiān)督前期物業(yè)招、投標(biāo)活動(dòng)； （二）建立并管理前期物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)標(biāo)專家?guī)旒扒捌谖飿I(yè)招標(biāo)示范文本； （三）負(fù)責(zé)全市前期物業(yè)招、投標(biāo)的備案管理工作； （四）處理前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)評(píng)標(biāo)有關(guān)投訴； （五）查處違法、違規(guī)前期物業(yè)招、投標(biāo)行為。第五條 周口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局具體負(fù)責(zé)中心城區(qū)有關(guān)區(qū)域的前期物業(yè)招、投標(biāo)活動(dòng)，縣、市、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)前期物業(yè)招、投標(biāo)活動(dòng)有關(guān)工作。 第六條 任何單位和個(gè)人不得違反法律、法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。第七條 任何單位和

3、個(gè)人不得將應(yīng)當(dāng)進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目化整為零或者以其他任何方式規(guī)避招標(biāo)。建設(shè)單位通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，不得在建設(shè)項(xiàng)目前期宣傳資料中顯示任何有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信息。第二章 招 標(biāo)第八條 本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。第九條 前期物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇，不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的過(guò)高的資格等要求。第十條 招標(biāo)人可以委托依法成立的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜；有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以自行招標(biāo)。物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜

4、，并遵守本辦法對(duì)招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。 第十一條 前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。招標(biāo)人采用公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在周口市區(qū)內(nèi)發(fā)行的主要媒體和周口市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站上發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址、招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況、聯(lián)系人以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。招標(biāo)人要求繳納投標(biāo)保證金的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告中載明。招標(biāo)人采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向不少于3家具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。 第十二條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：（一）招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用

5、房的配備情況等； （二）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等； （三）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等； （四）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法； （五）招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等； （六）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明； （七）其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。 第十三條 招標(biāo)人在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)行政主管部門備案。備案應(yīng)當(dāng)提交以下資料： （一）周口市物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)備案登記表； （二）招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書； （三）招標(biāo)文件； （四）土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃總平面圖； （五）物業(yè)

6、管理用房證明材料；（六）應(yīng)當(dāng)提交的其他材料。物業(yè)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。 第十四條 符合招標(biāo)公告要求或投標(biāo)資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人超過(guò)5個(gè)時(shí)，招標(biāo)人可以從中隨機(jī)選取5個(gè)投標(biāo)申請(qǐng)人。第十五條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的時(shí)間自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，不得少于20日。投標(biāo)報(bào)名的時(shí)間自招標(biāo)公告發(fā)布之日起至投標(biāo)報(bào)名截止之日止，不得少于5日。 第十六條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。若招標(biāo)人對(duì)投

7、標(biāo)人提出疑問的澄清內(nèi)容造成招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性修改，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)以書面形式通知所有投標(biāo)人。招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止日期前15日以書面形式告知所有投標(biāo)人。逾期通知的，投標(biāo)文件送達(dá)截止日期順延。澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。第十七條 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況；不得在確定中標(biāo)人前與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底必須保密。 第十八條 通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成招投標(biāo)工作： （一）現(xiàn)售商品房項(xiàng)目在現(xiàn)售

8、前30日完成； （二）預(yù)售商品房項(xiàng)目在取得商品房預(yù)售許可證前完成；（三）非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目在交付使用前90日完成。第三章 投 標(biāo)第十九條 本辦法所稱投標(biāo)人是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標(biāo)、參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。第二十條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容： （一）投標(biāo)函； （二）項(xiàng)目的收支預(yù)算和投標(biāo)報(bào)價(jià)； （三）物業(yè)管理服務(wù)方案；（四）招標(biāo)文件要求提供的其他材料。第二十一條 投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)截止日期前10日內(nèi)以書面形式向

9、招標(biāo)人提出。 第二十二條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止日期前，將投標(biāo)文件密封后送達(dá)招標(biāo)文件要求的指定地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件，開標(biāo)前不得開啟投標(biāo)文件。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件，為無(wú)效的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。第二十三條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤銷已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分，并按照本辦法第二十一條的規(guī)定送達(dá)、簽收和保管。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無(wú)效。第二十四條 投

10、標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。投標(biāo)人不得串通投標(biāo)、損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。第四章 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo) 第二十五條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。第二十六條 開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行： 由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。 招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件，開標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾予以拆封。

11、 開標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。第二十七條 評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。其成員組成為5人及以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家不得少于成員總數(shù)的在三分之二。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，由招標(biāo)人在開標(biāo)前24小時(shí)內(nèi)，從市物業(yè)行政主管部門建立的物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)熘须S機(jī)抽取產(chǎn)生。同時(shí)，至少確定2名后備人選。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單在開標(biāo)前應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格保密。第二十八條 市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立全市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)?，?fù)責(zé)評(píng)標(biāo)專家的日常管理工作。熟悉國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和物業(yè)管理相關(guān)業(yè)務(wù)知識(shí)，身體健康，清正廉潔，無(wú)違法違紀(jì)和不良行為記錄的下列人員可以入選專家?guī)欤海ㄒ唬?/p>

12、事物業(yè)管理相關(guān)工作5年以上，具有中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱； （二）具有大專以上學(xué)歷、初級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱并從事物業(yè)管理相關(guān)工作5年以上，具有兩種以上類型的物業(yè)項(xiàng)目管理工作經(jīng)歷； （三）擔(dān)任物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理或者相當(dāng)于項(xiàng)目經(jīng)理以上職務(wù)期間所主管的項(xiàng)目獲得地市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)項(xiàng)目以上的；（四）從事建筑工程管理、經(jīng)濟(jì)管理、電氣智能化、法律等相關(guān)工作5年以上，且具有副高以上技術(shù)職稱；（五）法律法規(guī)政策規(guī)定的其他條件。 第二十九條 市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)進(jìn)入專家名冊(cè)的專家進(jìn)行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，每年對(duì)其評(píng)標(biāo)能力、廉潔公正等情況進(jìn)行一次綜合考評(píng)，即時(shí)取消不稱職或者違法違規(guī)人員的評(píng)標(biāo)專家資格。 第三十條 與投標(biāo)人

13、有利害關(guān)系的，不得擔(dān)任評(píng)標(biāo)委員會(huì)委員，投標(biāo)人認(rèn)為評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中需要回避的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)提出申請(qǐng)，并說(shuō)明理由。 第三十一條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行獨(dú)立、客觀、公正的評(píng)審，并對(duì)所提出的評(píng)審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。 第三十二條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件中規(guī)定的廢標(biāo)情形對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行審核，符合廢標(biāo)情形的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)記錄，并由評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員和投標(biāo)人簽字確認(rèn)。 第三十三條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)都不符合招標(biāo)文件要求，可以否決所有投標(biāo)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。招標(biāo)人重新招標(biāo)的，可以取消被確定為廢標(biāo)的投標(biāo)人重新投標(biāo)的資格。 第

14、三十四條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人簡(jiǎn)要通報(bào)評(píng)標(biāo)情況，并向招標(biāo)人提交書面評(píng)標(biāo)報(bào)告。評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)同一招標(biāo)項(xiàng)目只能作出一種評(píng)標(biāo)結(jié)論。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)論有異議的，應(yīng)當(dāng)投票表決，按少數(shù)服從多數(shù)的原則確定。不同意見經(jīng)本人簽名后以書面形式連同評(píng)標(biāo)報(bào)告一并提交招標(biāo)人。第三十五條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照得分從高到低的順序推薦3名中標(biāo)候選人。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。第三十六條 招標(biāo)人在確定中標(biāo)人后，應(yīng)當(dāng)按物業(yè)管理行政主管部門指定的方式和地點(diǎn)進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于7日。第三十七條 招標(biāo)人應(yīng)

15、當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書。同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書及投標(biāo)保證金。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向所在地物業(yè)行政主管部門提交以下中標(biāo)備案資料：開標(biāo)評(píng)標(biāo)過(guò)程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。 第三十八條 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。第三十九條 招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。中標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與招標(biāo)人訂立合同，在簽訂

16、合同時(shí)向招標(biāo)人提出附加條件的，取消其中標(biāo)資格，投標(biāo)保證金不予退還。第五章 附 則第四十條 投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。第四十一條 招標(biāo)文件或者投標(biāo)文件使用兩種以上語(yǔ)言文字的，必須有一種是中文；如對(duì)不同文本的解釋發(fā)生異議的，以中文文本為準(zhǔn)。用文字表示的數(shù)額與數(shù)字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準(zhǔn)。第四十二條 總建筑面積在3萬(wàn)平方米以上的多層建筑和總建筑面積在1萬(wàn)平方米以上的高層建筑，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。投標(biāo)人少于3個(gè)或者多層建筑總建筑面積在3萬(wàn)平方米以下、高層建筑總建筑面積在1萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地的物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在預(yù)售商品房項(xiàng)目取得商品房預(yù)售許可證前到所在地物業(yè)行政主管部門備案。 第四十三條 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)通過(guò)招投標(biāo)的方