上海“海上海”商業(yè)公寓項(xiàng)目策劃報(bào)告

1、上海“海上?！鄙虡I(yè)公寓項(xiàng)目策劃報(bào)告一、樓盤概況“海上?！表?xiàng)目位于楊浦區(qū)大連路920號(hào)，西起大連路，北靠遼源西路，南至飛虹路，東接上海自行車廠地塊。大連路隧道二三年九月通車，直接接通浦東小陸家嘴的東方路；其南部是即將興起的“北外灘”和“東外灘”；上海市區(qū)內(nèi)的“大學(xué)城”規(guī)劃在楊浦，并且已經(jīng)啟動(dòng)。二、項(xiàng)目規(guī)劃創(chuàng)意定位“海上海”創(chuàng)意商住區(qū)，具有鮮明的文化主題、明確的藝術(shù)審美風(fēng)格、濃郁的文化藝術(shù)氛圍、不斷發(fā)生的故事和文化事件并不斷創(chuàng)新等特征，引導(dǎo)和塑造一種新的生活方式，讓城市更美麗,讓生活更美好。 “海上?！表?xiàng)目定位為中高檔社區(qū)，建設(shè)用地面積約8.49萬平方米，容積率2.44左右，總建筑面積約23萬平方

2、米。創(chuàng)意商業(yè)街是“海上?！膘`魂的載體，它的主題定位是成為一條體現(xiàn)上海城市精神的魅力場(chǎng)，成為一個(gè)展示文化原創(chuàng)活力的競(jìng)技園。以商業(yè)街為軸線，分東西兩塊。緊鄰大連路的地段用來作創(chuàng)意商居，內(nèi)部房型采用獨(dú)創(chuàng)性的變化空間，與“海上海”提倡的全新的生活方式相呼應(yīng)。整體建筑形態(tài)充滿生命力的動(dòng)感和張力，放眼望去，空間形態(tài)充滿原創(chuàng)設(shè)計(jì)的無窮魅力。 商業(yè)街東側(cè)將做成品質(zhì)最好的高檔居住區(qū)，全部采用精裝修。三、項(xiàng)目創(chuàng)意實(shí)錄1、一個(gè)價(jià)值核心，一幅閃光的座右銘：讓生活更加美好！讓生命更具價(jià)值！用上實(shí)發(fā)展參與人類文化復(fù)興的恢宏抱負(fù)和企業(yè)文化傳承，打造上實(shí)發(fā)展卓越、創(chuàng)新、誠(chéng)信、恒久的獨(dú)特品牌。 2、敲響新文化地產(chǎn)的鐘聲，讓“海

3、上?！背蔀樾挛幕禺a(chǎn)的經(jīng)典之作。新文化地產(chǎn)所表現(xiàn)和演繹的是地緣或者廣域的傳統(tǒng)文化、或者當(dāng)代文化的特質(zhì)，并通過對(duì)新生活方式的創(chuàng)造來表達(dá)對(duì)海上海項(xiàng)目的獨(dú)特理解。 3、海上海項(xiàng)目的靈魂是原創(chuàng)追求，原創(chuàng)是活力和永恒的唯一保證。通過海上海文化休閑街（魔方大道）、海上海創(chuàng)意loft以及海上海創(chuàng)意居三項(xiàng)原創(chuàng)性作品，確立自身的價(jià)值體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)和住宅形態(tài)的本質(zhì)性超越。 4、海上海創(chuàng)意商業(yè)街從建筑藝術(shù)形態(tài)到街區(qū)商業(yè)定位，都具有鮮明的“新建筑、新財(cái)富、新生活”特點(diǎn)。它以全新的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為支撐，它將成為激發(fā)原創(chuàng)精神的熱土，成為中外文化交流的新城市節(jié)點(diǎn)。 5、海上海創(chuàng)意商業(yè)街規(guī)劃有海上海講堂（海上劇場(chǎng)）、海上

4、會(huì)館和海上影院等標(biāo)志性建筑，充盈在這條街區(qū)的是活力、趣味、智慧的因子，創(chuàng)造出永不落幕的生活情景劇。 6、海上海創(chuàng)意loft設(shè)計(jì)出最豐富的空間形態(tài)，給所有創(chuàng)意工作者最大的想象空間，并通過創(chuàng)意群體的互動(dòng)，產(chǎn)生無窮的創(chuàng)作和生活靈感。它的物業(yè)性質(zhì)具有“做自己生活主人”的后soho時(shí)代特征。 7、海上海創(chuàng)意居以體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)學(xué)說為靈魂，在這里，業(yè)主的生活將按照體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的模式貫穿從購(gòu)房、入住、消費(fèi)的所有循環(huán)過程。海上海創(chuàng)意商業(yè)街、海上海創(chuàng)意loft均將對(duì)海上海創(chuàng)意居產(chǎn)生輻射和互動(dòng)，使在創(chuàng)意居的生活體驗(yàn)美好、難得、不可復(fù)制。 8、海上海的策劃和推廣，將通過全新的新立體傳播理念來實(shí)現(xiàn)。這個(gè)傳播過程，轉(zhuǎn)化了主體、客體

5、的慣常模式，實(shí)現(xiàn)了所有傳播環(huán)節(jié)的主體性參與，并制造出與整個(gè)項(xiàng)目、整個(gè)業(yè)主隊(duì)伍相關(guān)的生活故事，使海上海成為具有世界性知名度的新人文景觀。 9、從房地產(chǎn)開發(fā)中自然生態(tài)建設(shè)的單極模式到自然生態(tài)、文化生態(tài)和產(chǎn)業(yè)生態(tài)的多級(jí)互動(dòng)式開發(fā)，不僅營(yíng)建一個(gè)新型的都市節(jié)點(diǎn)，更為一個(gè)產(chǎn)業(yè)（創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)）的發(fā)展提供了一個(gè)生態(tài)的發(fā)展環(huán)境。 四、總策劃主題海上海：海派文化的上海，海洋文明的上海，像海洋一樣有廣博情懷的上海，這是上海的城市精神。海上海：比海洋還要遼闊的海，比海洋還要深沉的海，這是一種面向世界，面向未來的廣博情懷。不是虛構(gòu)，也沒有夸大。如果我們真的一切從生活開始，把生活的本真作為邏輯的原點(diǎn)，那我們展示的生活圖景不僅

6、真實(shí)而且新鮮。事情就發(fā)生在我們身邊，就在昨天，也在今天。 1、一切從生活開始.a、在定位策劃上，秉持：“面向未來的地緣人文拓掘、崇尚進(jìn)步的時(shí)代脈搏把握、提升文明的生活方式塑造、關(guān)愛生命的人類文化創(chuàng)新”四項(xiàng)原則，從項(xiàng)目命名到項(xiàng)目定位都站到了弘揚(yáng)城市精神、實(shí)現(xiàn)都市運(yùn)營(yíng)的新高度。 b、在策劃組織上，實(shí)現(xiàn)“開發(fā)商、文化人、建筑師、消費(fèi)者四位一體的互動(dòng)和共創(chuàng)”機(jī)制，打造出一個(gè)全新的、富于創(chuàng)造活力的工作團(tuán)體，并且確立了以共同的文化理想為核心的團(tuán)隊(duì)追求目標(biāo)和團(tuán)隊(duì)生存法則。 c、在具體實(shí)施上，按照“演繹傳統(tǒng)文化或者當(dāng)代文化的特質(zhì)，通過對(duì)新生活方式的創(chuàng)造來表達(dá)對(duì)文化實(shí)質(zhì)的理解”這一原則，確立了把海上?；亍敖ㄔO(shè)

7、成激發(fā)原創(chuàng)精神的熱土，建設(shè)成以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為特色的新城市節(jié)點(diǎn)”的全新目標(biāo)。 d、在設(shè)計(jì)思想上，貫徹“具有鮮明的審美情趣和藝術(shù)氣質(zhì)，注重用原創(chuàng)藝術(shù)的感染力引導(dǎo)人們?cè)谪S富的精神層面進(jìn)入自由空間”的原則，無論是海上海商業(yè)街區(qū)還是海上海創(chuàng)意loft，都以原創(chuàng)的風(fēng)格和手法，實(shí)現(xiàn)建筑空間和概念空間兩重性的復(fù)合。既具有較大的視覺沖擊力，又創(chuàng)造了豐富的空間層次感。 e、在服務(wù)理念上，按照“關(guān)注消費(fèi)者重視的價(jià)值，借助文化的力量創(chuàng)造價(jià)值和附加值”這一重要提示，提前引進(jìn)體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)理論和法則，對(duì)商業(yè)街的經(jīng)營(yíng)管理和創(chuàng)意loft的整體銷售進(jìn)行了先期討論和安排。 f、在傳播方式上，海上海項(xiàng)目已經(jīng)借助新立體傳播開展工作，除了已經(jīng)完

8、成的獨(dú)具特色的系列宣傳品，還作出了“持續(xù)不斷地創(chuàng)造文化故事和新聞事件”的安排。2、流動(dòng)的詩，后感性的海后感性的海，思想必須成為生活內(nèi)容才能成為力量。生活的點(diǎn)滴需求匯聚成了一片后感性的海，也煉造出了海上海在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面所獨(dú)具的四種精神。 a、自然精神. （1）、總體布局方面，尊重周邊樓盤的現(xiàn)狀位置，在本地塊內(nèi)建筑有意識(shí)地成角度排列，巧妙地避讓開樓與樓之間的遮擋和干擾，并順理成章地營(yíng)造了新的城市經(jīng)緯秩序。 （2）、引入新健康住宅理念，將人車分流，將車道隱形，將室內(nèi)通風(fēng)對(duì)流，并將室內(nèi)空氣調(diào)節(jié)。不追求外表的豪華，而關(guān)注內(nèi)涵的價(jià)值。 （3）、提出創(chuàng)意商居概念，將居住與工作融合，建立生活與工作新模式。 （

9、4）、室內(nèi)外綠色生態(tài)主題：室外采用生態(tài)水體系統(tǒng)，loft室內(nèi)首層大堂引入綠色植物、花草和流水，使人仿佛置身真實(shí)的自然之中。 （5）、loft深灰色及住宅淺灰色的色調(diào)與上海的城市原有基調(diào)吻合。b、建筑精神. （1）、loft率先提出創(chuàng)意商居的概念，并在建筑空間上加以配合。超高12米的入口大堂，具有非凡創(chuàng)意。內(nèi)部上下錯(cuò)層平面，空間流動(dòng)，極具視覺沖擊力。巧妙地布置空調(diào)陽臺(tái)，使平面緊湊，又保持外形的光潔和完整。 （2）、住宅平面采用大空間的分割，創(chuàng)造充分的、靈活的空間組合，將書房和客廳的墻體設(shè)計(jì)為活動(dòng)式，又將洗手間集中式布置，節(jié)約經(jīng)濟(jì)。超大面寬陽臺(tái)，增加室內(nèi)外空間的對(duì)流和景色的交流，使住戶更多地親近自

10、然，以達(dá)到健康住宅的目標(biāo)。c、藝術(shù)精神.（1）、loft之立面展現(xiàn)了機(jī)器美學(xué)之理性，同時(shí)兼具抽象派繪畫之浪漫。將現(xiàn)代主義大師蒙得里安的色塊鋪展在建筑之表面，大氣淋漓，渾然天成。簡(jiǎn)單的立方體塊仿佛是一件容器，包含了各種生活方式，演繹了各色人生，每個(gè)人站在它面前，都會(huì)有各自不同的況味和感受。 （2）、loft及住宅立面處理采用極少主義手法將人為的建筑處理簡(jiǎn)化到極限少來陪襯和突出空間、光影、植物等自然因素再次印證了“l(fā)ess is more”的經(jīng)典。loft平整的立面，表現(xiàn)了玻璃材質(zhì)的簡(jiǎn)單而又豐富的、透明而又深邃的、光滑而又柔和的特性，并緊扣“海上?！敝＜{百川、海派文化的載體性。大海的主題，將大海

11、的特性在建筑上得以含蓄地表現(xiàn)，用玻璃象征大海的肌理，用深灰色隱喻大海的深沉情懷。 （3）、loft立面風(fēng)格以現(xiàn)代主義為藍(lán)本，并對(duì)其修正和補(bǔ)充，定位于人文主義。三棟loft的立面在不同的位置分別開了三個(gè)不同大小的洞口，分別象征“創(chuàng)意之門”、“智慧之眼”、“成功之梯”，仿佛是一步人生詠嘆調(diào)凝固于建筑之上。d、時(shí)代精神.建筑任何時(shí)候都是“時(shí)代的縮影”，是當(dāng)時(shí)科學(xué)技術(shù)的反映。自從混凝土、鋼、玻璃三大材料的誕生，便徹底改變了所有傳統(tǒng)建筑的形式和形象，給了建筑更加廣泛的空間和舞臺(tái)。從此，可以從現(xiàn)代化的產(chǎn)品和技術(shù)生產(chǎn)手段獲得靈感，并及時(shí)和建筑自身的蘊(yùn)含和本質(zhì)結(jié)合，使建筑保持永恒之美。 基于這四種精神的煉造，

12、一個(gè)全新的“海上?！币?guī)劃藍(lán)圖浮出了水面。由一條獨(dú)具特征的創(chuàng)意商業(yè)街和一個(gè)創(chuàng)意loft以及它們形成精神輻射和文化互動(dòng)的住宅區(qū)共同組成。3、商業(yè)空間因創(chuàng)意而精彩海上海的街區(qū)將打破傳統(tǒng)的透視學(xué)方法，變成一種純東方式的散點(diǎn)透視，街區(qū)從中心體驗(yàn)變成多視點(diǎn)的游離狀態(tài)。通過五種材料組建的五個(gè)場(chǎng)景，因其形象的較大差異，使整個(gè)街區(qū)在五個(gè)段落中呈現(xiàn)不同的風(fēng)貌，這是一個(gè)并列的關(guān)系，各個(gè)段落的價(jià)值是均等的，不存在因果關(guān)系和發(fā)展關(guān)系。在行走中，隨著視角的變化，整個(gè)場(chǎng)景在不停的變幻中，從而強(qiáng)化了穿越時(shí)不同的視覺感受和身心體驗(yàn)。連續(xù)的場(chǎng)景,連綿的體驗(yàn)?zāi)静闹圃? 磚制造. 玻璃制造.金屬制造. 混凝土制造. 作為公共空間的海

13、上講堂、海上會(huì)館、海上劇場(chǎng)將為精英思想的傳播，前衛(wèi)藝術(shù)的推廣以及具有獨(dú)創(chuàng)精神的活動(dòng)提供值得期待的上佳場(chǎng)所，同時(shí)也將為海上海帶來不可預(yù)料的戲劇性價(jià)值。無疑，將它們置于海上海商業(yè)街的中部和南北兩端入口，其標(biāo)志性與可識(shí)別性是顯而易見的。然而更有趣的是，作為語言化了的場(chǎng)景節(jié)點(diǎn)，它們?cè)谏鷦?dòng)、小心表達(dá)著場(chǎng)景的豐富性和張力的同時(shí)，也戲劇化地控制著整體場(chǎng)景的節(jié)奏。另外，作為三個(gè)特殊的場(chǎng)景界面，在功能層面上模糊了“街頭”和“巷尾”的差異性，使得海上海商業(yè)店鋪具有均好價(jià)值成為可能。 4、“海上?！蔽覀?cè)噲D創(chuàng)造的是一個(gè)全新的融多極生態(tài)于一體的城市節(jié)點(diǎn)，一個(gè)位于上海東北的“精神上只角”。一大批專家學(xué)者，志士仁人集合在

14、新文化地產(chǎn)的旗下。由于這個(gè)群體的共同努力，海上海不再是一個(gè)詩化的理念，他實(shí)實(shí)在在地升起在我們面前。一條海上海商業(yè)街創(chuàng)造的風(fēng)情演繹、三幢驅(qū)動(dòng)原創(chuàng)精神的loft和七幢生態(tài)居住宅不僅構(gòu)筑了一個(gè)新的城市節(jié)點(diǎn)，更為楊浦大學(xué)城和上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一個(gè)適合創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的生態(tài)環(huán)境，這本身就是一部宏大的敘事詩。 五、品牌形象a、2004年7月,在第四屆中國(guó)國(guó)際住宅產(chǎn)業(yè)展覽會(huì)上,榮獲中國(guó)國(guó)際住宅產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新獎(jiǎng)。b、2004年5月，在由建設(shè)部科學(xué)技術(shù)委員會(huì)、建設(shè)部科技發(fā)展促進(jìn)中心、中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)城市開發(fā)專業(yè)委員會(huì)等權(quán)威機(jī)構(gòu)支持，c、中國(guó)建設(shè)報(bào)中國(guó)樓市特別承辦的“創(chuàng)新風(fēng)暴2004中國(guó)優(yōu)秀住

15、宅”推介活動(dòng)中，獲得綜合獎(jiǎng)項(xiàng)中的“中國(guó)創(chuàng)新示范住宅”稱號(hào)。 d、2004年3月30日，獲得由上海市建筑學(xué)會(huì)和上海市園林綠化行業(yè)協(xié)會(huì)舉辦的首屆園林城市特色住宅大賽景觀藝術(shù)金獎(jiǎng)和科技創(chuàng)新金獎(jiǎng)。 e、 2003年11月，榮獲“2003中國(guó)優(yōu)秀環(huán)境住宅設(shè)計(jì)大賽”優(yōu)秀景觀建筑形態(tài)金獎(jiǎng)。f、2003年11月，榮獲“聯(lián)合國(guó)國(guó)際科學(xué)與和平周”的榮譽(yù)獎(jiǎng)。g、已作為中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)典型住宅樣本項(xiàng)目加入2004上海典型住宅指數(shù)系統(tǒng)(楊浦區(qū)唯一加入該系統(tǒng)的住宅項(xiàng)目)。 附件：上海海上海商業(yè)公寓項(xiàng)目評(píng)論文集關(guān)于海上海銷售中心的文化思考較之傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的售樓處而言，新文化地產(chǎn)的銷售中心應(yīng)該有怎樣的特色？ 怎樣的建筑設(shè)

16、計(jì)才能與海上海整個(gè)項(xiàng)目保持一致的建筑風(fēng)格和相同的精神、文化指向？ 諸如此類的問題曾經(jīng)在近三個(gè)月的時(shí)間內(nèi)困擾著參與海上海項(xiàng)目營(yíng)銷工作的每一個(gè)人。在設(shè)計(jì)、研討、調(diào)整、再設(shè)計(jì)、再研討的過程中我們明晰了這樣一條原則：海上海的銷售中心應(yīng)該是使用功能與藝術(shù)空間的統(tǒng)一體；海上海銷售中心的設(shè)計(jì)過程應(yīng)該是將一個(gè)銷售空間凝煉成一個(gè)“文化藝術(shù)展示場(chǎng)”的過程創(chuàng)造；銷售中心不僅要體現(xiàn)出海上海所依托的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的基本特征，還要為營(yíng)銷過程中運(yùn)用展策經(jīng)濟(jì)舉辦各類sp活動(dòng)提供可能（運(yùn)用展策經(jīng)濟(jì)的原理舉辦的此類活動(dòng)既是對(duì)海上海項(xiàng)目、新文化地產(chǎn)和上實(shí)發(fā)展的直接推廣，也是對(duì)今后商業(yè)街的推廣、運(yùn)營(yíng)做間接性的預(yù)熱準(zhǔn)備）。 而這一

17、原則在臺(tái)灣設(shè)計(jì)師毛顯忠三易其稿之后，在清華大學(xué)建筑系教授溫子先博士拿出設(shè)計(jì)方案之時(shí)，基本實(shí)現(xiàn)了。在進(jìn)一步調(diào)整設(shè)計(jì)方案之后海上海銷售中心清晰地浮現(xiàn)，并在文化藝術(shù)的設(shè)計(jì)方面具備如下內(nèi)涵和象征意義： 海上海銷售中心的文化設(shè)計(jì)是給社會(huì)中堅(jiān)人群提供都市文化藝術(shù)生活場(chǎng)。 城市是廣泛的聚居地，城市之中不同的社會(huì)組織在城市文化上存在巨大差異。海上海是散發(fā)人文氣息的文化樓盤，她對(duì)有著相同文化追求的社會(huì)中堅(jiān)人群而言是理想家園。而中間人群在都市生活中發(fā)揮著越來越重要的作用。我們看到上海城市規(guī)劃正試圖在市中心居住區(qū)使用以藝術(shù)為基礎(chǔ)的發(fā)展戰(zhàn)略，政府在市中心建立博物館、大劇院等文化藝術(shù)場(chǎng)所，開發(fā)商許諾各種藝術(shù)設(shè)施在小區(qū)范

18、圍內(nèi)實(shí)施。舊的工業(yè)離開了，新的生活和工作區(qū)域形成了，來了年輕的、文化的、富有的對(duì)未來有更大期許的人群。海上海就是為這些人群設(shè)計(jì)建造的，是為這些人群提供精神文化和生活場(chǎng)所的。 海上海銷售中心是為特定需求創(chuàng)造的適宜環(huán)境，是新文化地產(chǎn)適應(yīng)特殊用戶個(gè)性化合理需求和偏好的實(shí)例。海上海的商業(yè)街、loft主要是為一個(gè)特別的社會(huì)中堅(jiān)人群設(shè)計(jì)建設(shè)的，他們都是喜歡自由空間的人，他們大都不喜歡很精致的地方，比較排斥那些裝修非常豪華的場(chǎng)所，似乎那種環(huán)境顯得有些拘謹(jǐn)、緊張，所以他們喜歡一個(gè)空曠透徹的空間，好讓思想不受限制能自由飛翔，無論走到哪里都不會(huì)有被堵塞的感覺，既滿足功能又要有種現(xiàn)代的氣息。 海上海賣的是文化、賣的是建筑、賣的是空間 1.“文化是城市的一張名片，透過這張名片可以看到一座城市的面貌和神韻，感受她的底蘊(yùn)和歷程”，這是上海市文化官員的一段講話，從這段話中可以看出上海要建立文化上海的企圖心。在文化上海的建設(shè)過程中，海上海要想成為真正有代表性的文化樓盤，項(xiàng)目的展示場(chǎng)就應(yīng)該有一個(gè)文化藝術(shù)事件能夠發(fā)生的場(chǎng)所，這個(gè)場(chǎng)所不僅是一個(gè)售樓地點(diǎn)，更是能集中體現(xiàn)海上海文化包容性的舞臺(tái)，海上海銷售中心還有另外一個(gè)名字那就是海