浙江嘉興桐鄉(xiāng)濮院項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告

1、目 錄一、前 言2二、濮院概況2-13（一）濮院簡(jiǎn)介（二）濮院地理位置（三）濮院主要市場(chǎng)分布及概況（四）濮院樓盤三、洪合概況13-17（一）洪合簡(jiǎn)介（二）洪合地理位置（三）洪合主要市場(chǎng)分布及概況（四）洪合樓盤四、市場(chǎng)調(diào)研分析17-28五、項(xiàng)目策略的幾點(diǎn)建議28-29一、前 言市場(chǎng)調(diào)研是通過(guò)一系列定性和定量的方法對(duì)研究對(duì)象進(jìn)行的一種信息篩選、歸納和分析的過(guò)程，房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研是進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的一個(gè)必要的途徑，是項(xiàng)目定位、項(xiàng)目發(fā)展和項(xiàng)目推廣的基礎(chǔ)，因此本調(diào)研報(bào)告是遵循客觀性、全面性、系統(tǒng)性和科學(xué)性的原則，融合了對(duì)濮院、洪合已有商業(yè)項(xiàng)目及房地產(chǎn)的相應(yīng)情況的分析，把一個(gè)實(shí)實(shí)在在的濮院、洪合呈現(xiàn)在眼前

2、，為濮院地產(chǎn)項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位提供一個(gè)切實(shí)的參考依據(jù)。二、濮院概況（一）、濮院簡(jiǎn)介濮院鎮(zhèn)地處長(zhǎng)江三角洲平原腹地，滬、杭、蘇中間節(jié)點(diǎn)位置，區(qū)內(nèi)有320國(guó)道、申嘉湖高速公路、嘉湖公路、嘉桐公路、京杭大運(yùn)河等交通要道。全鎮(zhèn)總面積64平方公里，轄5個(gè)居民社區(qū)、14個(gè)行政村，總?cè)丝?5萬(wàn)人，其中新濮院約10萬(wàn)人。濮院被譽(yù)為“魚米之鄉(xiāng)、百花盛地”，曾以“日出萬(wàn)匹綢”成為“嘉禾一巨鎮(zhèn)”。改革開放以來(lái)，因毛針織產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大而獲得“全國(guó)最大的羊毛衫集散中心”、“中國(guó)羊毛衫名鎮(zhèn)”、“中國(guó)市場(chǎng)名鎮(zhèn)”、“中國(guó)毛衫第一市”、“中國(guó)大型品牌市場(chǎng)”、“全國(guó)百佳產(chǎn)業(yè)集群”等榮譽(yù)稱號(hào)。 （二）、地理位置濮院居蘇滬杭金三角中心地帶，

3、320國(guó)道，京杭大運(yùn)河，嘉湖公路和嘉桐公路橫貫東西，滬杭，申嘉湖高速公路及籌建中的蕭山通道斜掠過(guò)境；距上海127公里，杭州65公里，蘇州80余公里。滬杭高鐵開設(shè)桐鄉(xiāng)站，穩(wěn)步接軌蘇滬杭的1小時(shí)交通動(dòng)脈，便捷暢達(dá)。 得天獨(dú)厚的交通地理位置，便捷的交通與物流運(yùn)輸，全方位架起了濮院通向海內(nèi)外的橋梁。 因此在濮院投資興業(yè)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來(lái)看是正確的選擇。（三）、濮院主要市場(chǎng)分布及概況1、羊毛衫市場(chǎng)中國(guó)羊毛衫市場(chǎng) 由濮院鎮(zhèn)政府1988年創(chuàng)辦,經(jīng)過(guò)22年來(lái)的改擴(kuò)建，現(xiàn)有羊毛衫交易區(qū)11個(gè)，占地1.5平方公里，商鋪6000間；集中了毛衫市場(chǎng)、針織技術(shù)開發(fā)中心、物流中心、客運(yùn)中心、卸貨中心、毛針織品檢測(cè)中心和

4、人力資源服務(wù)中心等；物業(yè)形態(tài)：街鋪式；經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：羊毛、羊絨和t恤系列針織服裝，市場(chǎng)主要以中低檔的產(chǎn)品為主；售價(jià)：市場(chǎng)只賣經(jīng)營(yíng)權(quán)不賣產(chǎn)權(quán)，10年經(jīng)營(yíng)權(quán)80萬(wàn)；租金：200-600元/平方米/月；外貿(mào)交易中心濮院羊毛衫市場(chǎng)下轄的一個(gè)專營(yíng)外貿(mào)服飾的交易區(qū)，地處羊毛衫市場(chǎng)交易區(qū)的東面?？傉嫉孛娣e20600平方米，商鋪330間，配套商務(wù)房224套，倉(cāng)庫(kù)290間。毛紡原料市場(chǎng)（濮院南方毛紗市場(chǎng)）濮院毛紡原料市場(chǎng)緊靠320國(guó)道，正對(duì)濮院羊毛衫市場(chǎng)交易區(qū)，建成于1999年，建筑面積4萬(wàn)平方米；建筑形態(tài)：街鋪式；經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：毛紡織原料，包括羊毛、毛條和各種新型纖維；售價(jià)：市場(chǎng)只賣經(jīng)營(yíng)權(quán)不賣產(chǎn)權(quán),10年經(jīng)營(yíng)權(quán)60萬(wàn)

5、；租金：180-360元/平方米/月；毛紗市場(chǎng)毛紗市場(chǎng)和毛紡原料市場(chǎng)連為一體，市場(chǎng)共有門面300間，主要經(jīng)營(yíng)各類針織用紗線；售價(jià)：市場(chǎng)只賣經(jīng)營(yíng)權(quán)不賣產(chǎn)權(quán)；租金：150-300元/平方米/月；針織機(jī)械輔料城市場(chǎng)占地25畝、總建筑面積6萬(wàn)平方米，于2006年11月18日開業(yè)；該市場(chǎng)由四棟樓構(gòu)成，南北兩排形成一個(gè)庭院空間，中間及a、b兩區(qū)圍成一個(gè)中心廣場(chǎng)。1至3樓為商鋪，共計(jì)631間，面積從30-200平方米不等。其中一層針織機(jī)械；二層包裝印務(wù)、服飾輔料；三層為針織面料；4層至11層為配套設(shè)施，包括休閑娛樂(lè)餐飲、三星級(jí)酒店、寫字樓和酒店式公寓等；租金：60-150元/平方米/月；售價(jià)：一層1.2-1

6、.5萬(wàn)/平方米，二層7000-10000元/平方米，三層5000-7000元/平方米；羊毛衫交易中心 位于濮院工貿(mào)大道南側(cè)、雙燕路北側(cè)，由浙江濮院羊毛衫城發(fā)展股份有限公司開發(fā)建造，于2007年11月6日開業(yè)；物業(yè)形態(tài)：框架結(jié)構(gòu)，總建筑面積7.7萬(wàn)平方米，其中市場(chǎng)總面積4.7萬(wàn)平方米；經(jīng)營(yíng)規(guī)劃：主要功能按建筑樓層分布：地下層為停車場(chǎng)及設(shè)備用房，1-3層為商鋪，4-12層為市場(chǎng)配套綜合用房，設(shè)有產(chǎn)品展示中心、信息發(fā)布中心、會(huì)議中心、商務(wù)公寓等；租金：100-180元/平方米/月；售價(jià)：一層1.2-1.5萬(wàn)/平方米，二層7000-10000元/平方米，三層5000-7000元/平方米；濮院世貿(mào)大廈市

7、場(chǎng)東臨緊靠濮院羊毛衫市場(chǎng)交易區(qū)、西接濮院國(guó)際貿(mào)易中心，建成于2004年8月；建筑形態(tài)：總建筑面積52821平方米，大廈主體樓高10層，地下1層；經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：品牌毛衫；租金：100-300元/平方米/月；售價(jià)：均價(jià)8000元/平方米；中央商城位于浙江交通樞紐320國(guó)道與濮院的主干道中央交匯處，為原濮院羊毛衫市場(chǎng)的第四、第五交易區(qū)，是濮院羊毛衫市場(chǎng)改造的第一個(gè)啟動(dòng)項(xiàng)目，集商貿(mào)洽談、品牌展示、購(gòu)物交易、商務(wù)辦公及餐飲休閑于一體，于2007年8月18日開業(yè)；建筑形態(tài)：總建筑面積126777平方米，由兩幢15層現(xiàn)代化辦公商務(wù)樓與面積近5萬(wàn)平方米的大型專業(yè)羊毛衫交易中心構(gòu)成； 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃：1-3層為市場(chǎng)，商鋪

8、約1000間，一層為綜合毛衫批發(fā)區(qū)，二層為精品毛衫，三層為品牌毛衫服飾；4-18為商務(wù)辦公區(qū)；租金價(jià)格：200-600元/平方米；銷售價(jià)格：商鋪一層1.8-2萬(wàn)/平方米，二層1.5-1.8萬(wàn)/平方米，三層1-1.2萬(wàn)/平方米，辦公區(qū)均價(jià)8000元/平方米；年回報(bào)保底8%，包租3年，三年24%一次性返還；中國(guó)毛衫城（已建成，招商中，于2010年9月29日開業(yè)）由濮院鎮(zhèn)政府全資開發(fā)的中國(guó)毛衫城，集品牌毛衫貿(mào)易、采購(gòu)于一體的精品市場(chǎng)，走批零兼營(yíng)路線，向毛衫零售專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)軍；物業(yè)形態(tài)：建筑面積2.9萬(wàn)平方米，共5層；經(jīng)營(yíng)規(guī)劃：中高檔品牌毛衫，共有商鋪400間；租金價(jià)格： 80-160元/平方米，免租1

9、年，每間店鋪押金1萬(wàn)；女裝羊毛衫貿(mào)易中心濮院環(huán)貿(mào)中心位于濮園鎮(zhèn)工貿(mào)大道北側(cè)，于2009年5月開業(yè)；建筑形態(tài)：框架結(jié)構(gòu)，共19層，總建筑面積4.1萬(wàn)平方米；商場(chǎng)有十部扶梯，從一樓至五樓，有兩部觀光電梯，三部貨梯。層高：1層4.5米、2-5層4.2米、6-19層3.3米；經(jīng)營(yíng)規(guī)劃：1-5層為市場(chǎng)，建筑面積2萬(wàn)平方米（每層4000平方米），單間面積16-40平方米不等，總間數(shù)400間；6-19層為辦公，建筑面積2.1萬(wàn)平方米（每層1500平方米）；銷售價(jià)格：一層均價(jià)23900元，二層均價(jià)17800元，三層均價(jià)12300元，四層均價(jià)10800元，五層均價(jià)9000元；優(yōu)惠政策：包租3年,年匯報(bào)8%，一次

10、性抵充房款,一鋪一價(jià)，40年產(chǎn)權(quán)對(duì)外出售；國(guó)貿(mào)大廈國(guó)貿(mào)大廈位于桐鄉(xiāng)市慶豐南路西，老320國(guó)道南；占地面積約44268平方米，總建筑面積66590.62平方米，其中地上總面積63273.79平方米，地下總面積3316.83平方米。項(xiàng)目包括國(guó)際商貿(mào)城市場(chǎng)、國(guó)際商貿(mào)中心寫字樓及四星級(jí)大酒店。綜合樓1f以整個(gè)商業(yè)配套為主，如小超市、手機(jī)店等為主；2-3f以大型品牌餐飲和娛樂(lè)設(shè)施為主，4-6f以各個(gè)品牌公司辦公為主，主要給貿(mào)易、物流公司做辦公配套。大型商業(yè)街，由a、b、c、d、e、f、g七個(gè)街區(qū)組成，其中a、b、c、e、f、g街區(qū)為精品展示區(qū)，1-2f集中了毛衫、皮草、皮鞋、皮革、家紡等知名品牌的展示。

11、部分3f為貨物堆放區(qū)。d區(qū)圓形區(qū)域1f為崇福地區(qū)的皮草、泉州地區(qū)皮鞋展示區(qū)，2f濮院地區(qū)毛衫品牌展示區(qū)域，3f為家紡展示區(qū)域。兩側(cè)圓形建筑為桐鄉(xiāng)本地土特產(chǎn)杭白菊和高橋的榨菜等零售和批發(fā)區(qū)域。國(guó)際童裝城項(xiàng)目位于興業(yè)路西側(cè)，總體建筑面積規(guī)劃為8萬(wàn)平方米，地下一層，地上五層。主要經(jīng)營(yíng)中高檔品牌童裝，2010年10月份開盤，2011年12月竣工開業(yè)。2、濮院商業(yè)情況濮院依托羊毛衫專業(yè)市場(chǎng)形成了大量的外地打工人群，他們構(gòu)成了晚上商業(yè)人群的主體。主要集中在詠梅路老街以及凱旋路和永樂(lè)路，兩條馬路相交。三條馬路商圈業(yè)態(tài)種類繁多，品牌齊全，配套設(shè)施完善，涵蓋了購(gòu)物，娛樂(lè)，休閑，金融于一體,商業(yè)氛圍特別好。商業(yè)街

12、業(yè)態(tài)布局現(xiàn)濮院商業(yè)街主要有凱旋路、詠梅路、永樂(lè)路等。新街凱旋路從西到東分別主營(yíng)布局業(yè)態(tài)為家居建材、生活配套、休閑娛樂(lè)和餐飲購(gòu)物。老街永樂(lè)路（似嘉興少年路定位）和詠梅路（似嘉興商城定位）以購(gòu)物零售為主，集聚各中低檔次的品牌及非品牌專賣店和賣場(chǎng)，其中又以詠梅路的沿街大棚服飾賣場(chǎng)和專賣店最為熱鬧，人氣集聚。其中穿插酒吧、足浴、網(wǎng)吧等休閑娛樂(lè)。附表：商業(yè)業(yè)態(tài)布局一覽表路段業(yè)態(tài)舉例比重服裝娛樂(lè)購(gòu)物餐飲凱旋西路好又多超市、鑫洲閣川菜、老四川火鍋老百姓大藥房、東方新天地、江南水鄉(xiāng)茶樓10%20%40%30%凱旋中路五芳齋、世紀(jì)銀座、話機(jī)世界、腳印足浴、楓葉家電、阿能面15%10%65%10%凱旋東路迪信通、

13、中國(guó)黃金、蘇杭超市、東興商廈、天天漁港、華萊士快餐40%5%40%15%永樂(lè)路服裝鞋業(yè)為主、各種運(yùn)動(dòng)品牌為主、餐飲足浴、電影院60%5%25%10%詠梅路李寧、安踏等運(yùn)動(dòng)服飾為主、以購(gòu)物休閑娛樂(lè)為主75%10%10%5%九龍灣百盛網(wǎng)吧、哈城故事、曉得火鍋、千足閣足浴0%15%5%80%消費(fèi)者特點(diǎn)總體來(lái)說(shuō)：最直接反應(yīng)消費(fèi)者特點(diǎn)就是消費(fèi)時(shí)間，濮院白天消費(fèi)很少，夜晚則呈現(xiàn)出商業(yè)繁華。外來(lái)消費(fèi)者更多的是選擇購(gòu)物零售，當(dāng)?shù)氐膭t以餐飲娛樂(lè)休閑為主。說(shuō)明消費(fèi)的目的性和新市鎮(zhèn)消費(fèi)水平及購(gòu)買行為的區(qū)別特征還是比較明顯的。 附表：消費(fèi)者特點(diǎn)一覽表白天夜晚消費(fèi)者業(yè)態(tài)選擇一消費(fèi)者業(yè)態(tài)選擇二消費(fèi)者業(yè)態(tài)選擇三本地 少較多

14、餐飲娛樂(lè)購(gòu)物外地少繁多購(gòu)物餐飲娛樂(lè)周邊少一般餐飲娛樂(lè)休閑總結(jié)消費(fèi)力整體較少夜晚的濮院最繁華餐飲業(yè)市場(chǎng)龐大娛樂(lè)行業(yè)前景看好 3、濮院樓盤（1）、樓盤數(shù)量濮院現(xiàn)有樓盤13個(gè)，于2010-2011年建成并將交付的有陽(yáng)光花城、晶都花苑、鉆石公館、財(cái)富大廈（單身公寓）、勝利廣場(chǎng)、上上城。當(dāng)?shù)貥潜P以多層為主，主力面積90-140平米，總體房產(chǎn)銷售較好。（2）、售樓價(jià)格多層住宅銷售價(jià)格4000元/平米-5000元/平米；單身公寓銷售價(jià)格在3800-6000元/平方米；寫字樓銷售價(jià)格在8000-10000元/平方米；商鋪銷售價(jià)格在15000-18000元/平方米；附表：濮院樓盤情況一覽表樓盤名稱開發(fā)總面積銷售

15、價(jià)格主力戶型備 注上上城16萬(wàn)平方米4200-5000元/平方米高層為主，主力面積80-118平方米項(xiàng)目規(guī)劃12棟精品高層住宅，1座星級(jí)商務(wù)產(chǎn)權(quán)公寓式酒店（2層臨街底商），1座精裝單身公寓（2層臨街底商），1座15層寫字樓（3層裙樓集中商業(yè)）、1座2層商業(yè)購(gòu)物街及超5000平米大型休閑廣場(chǎng)。陽(yáng)光花城20萬(wàn)平方米4000-6000元/平方米多層為主，主力面積87-130平方米勝利廣場(chǎng)20萬(wàn)平方米商鋪：1.2-2萬(wàn)/平方米住宅：8000-12000元/平方米酒店式公寓，主力面積45-60平方米項(xiàng)目規(guī)劃1.3萬(wàn)平方米嘉興王府井購(gòu)物中心，4萬(wàn)平方米王府井商業(yè)街，4.8萬(wàn)平方米酒店，財(cái)富大廈18萬(wàn)平方米

16、5000-7000元/平方米酒店式公寓，主力面積45-60平方米東方新天地5.5萬(wàn)平方米7000-12000萬(wàn)/平方米街鋪式，1托4聯(lián)賣世紀(jì)銀座5萬(wàn)平方米4800-6000元/平方米酒店式公寓，主力面積45-60平方米晶都花苑5萬(wàn)平方米3000-5000元/平方米復(fù)式，主力面積150-200平方米聚寶華府3萬(wàn)平方米5000-6500元/平方米酒店式公寓，主力面積45-60平方米港灣夢(mèng)苑5萬(wàn)平方米2000-3500元/平方米多層為主巴黎春天7萬(wàn)平方米5000-6500元/平方米多層、酒店式公寓為主鉆石公館10萬(wàn)平方米5000-6000元/平方米高層為主，主力面積80-110平方米中央花園6萬(wàn)平方

17、米4000-6000元/平方米酒店式公寓，主力面積45-60平方米紅樹林5萬(wàn)平方米3000-4500元/平方米多層為主，主力面積80-110平方米合 計(jì)125.5萬(wàn)平方米（3）、購(gòu)買群體特征、購(gòu)買人群：洪合、濮院鎮(zhèn)上的生意人、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)主，還有眾多上海、溫州、義烏的投資客。、購(gòu)房目的： a、 洪合，濮院鎮(zhèn)上買房也是為了子女而買婚房。 b、本地人，企事業(yè)方便上班。 c、外地商戶，生意需要。、接受物業(yè)形態(tài)：多層公寓房、高層景觀房、高層酒店式住宅。、購(gòu)房考慮因素：交通情況、區(qū)位（離市場(chǎng)遠(yuǎn)近）、價(jià)格、配套設(shè)施、物業(yè)管理、城市環(huán)境。、熱銷戶型: 舒適多層為主，主力面積90-140平方米、價(jià)格承受范圍：40

18、00元/平米-6000元/平米、獲取信息渠道：報(bào)廣、網(wǎng)站、戶外、dm、 短信、口碑，除鉆石公館外基本無(wú)樣板房理念（4）、住宅商品房存在的不足之處、售樓中心：在銷售中心布置上，體現(xiàn)不出高檔樓盤的檔次，沙盤、宣傳資料、置業(yè)顧問(wèn)形象都一般，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)。 、品質(zhì)理念不強(qiáng)，沒(méi)有無(wú)管化外立面，無(wú)高檔入室門廳理念。三、洪合概況（一）、洪河簡(jiǎn)介洪合鎮(zhèn)是浙江省嘉興市秀洲區(qū)轄鎮(zhèn)，地處經(jīng)濟(jì)繁榮的長(zhǎng)江三角洲杭嘉湖平原，是全國(guó)聞名遐邇的羊毛衫之鄉(xiāng)，全鎮(zhèn)總面積57平方公里，2009年底當(dāng)?shù)厝丝?6193人，外來(lái)人口約10萬(wàn)。鎮(zhèn)區(qū)氣候溫和，特產(chǎn)豐富，是槜李、黃花梨的著名產(chǎn)地，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府”的美譽(yù)。洪合羊毛衫市

19、場(chǎng)是全國(guó)著名的羊毛衫生產(chǎn)力口工批發(fā)基地。（二）、地理位置洪合極具交通地利優(yōu)勢(shì)，位于滬杭高速公路和乍嘉蘇高速公路兩個(gè)“t”字交叉口，滬杭、乍嘉蘇高速公路交叉而過(guò)，距滬杭高速公路王店出口處6公里，連接上海和杭州的320國(guó)道橫穿鎮(zhèn)區(qū)，東距嘉興市區(qū)10公里，西與桐鄉(xiāng)相接，北靠京杭大運(yùn)河，距上海虹橋機(jī)場(chǎng)、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、杭州國(guó)際機(jī)場(chǎng)均僅一小時(shí)路程，是嘉興市西郊一個(gè)水陸交通便捷，工商業(yè)繁榮的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。（三）、洪合主要市場(chǎng)分布及概況1、毛衫市場(chǎng)毛衫城市場(chǎng)洪合毛衫市場(chǎng)自1988年以來(lái)，通過(guò)20多年的建設(shè)，市場(chǎng)規(guī)模逐步擴(kuò)大，目前已經(jīng)形成了毛衫城市場(chǎng)南區(qū)和北區(qū)兩大專業(yè)銷售市場(chǎng)，建筑總面積13.9萬(wàn)平方米，70%以上

20、產(chǎn)品遠(yuǎn)銷美國(guó)、俄羅斯等世界多個(gè)國(guó)家和地區(qū)。全鎮(zhèn)已經(jīng)形成企業(yè)、市場(chǎng)為一體，生產(chǎn)、銷售相配套，原料供應(yīng)、設(shè)計(jì)打樣、生產(chǎn)加工、成衣印染、后道整理、貨物托運(yùn)等相互銜接的完善的產(chǎn)業(yè)體系。、毛衫城南區(qū)建筑形態(tài)：大棚式，共14幢，2248間，每間面積7-9平方米；經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：低檔毛衫及來(lái)料加工；租金價(jià)格：150-300元/平方米/月；、毛衫城北區(qū)建筑形態(tài)：大棚式，共43幢，2600間，每間面積7-9平方米；經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：低檔毛衫及來(lái)料加工；租金價(jià)格：150-300元/平方米/月；丹紅毛衫服裝城丹紅毛衫服裝城緊靠320國(guó)道，正對(duì)毛衫城市場(chǎng)，建成于1999年，建筑面積4萬(wàn)平方米；建筑形態(tài)：大棚式，共16幢，600間，

21、每間面積7-9平方米；經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：低檔毛衫及來(lái)料加工；租金：80-140元/平方米/月；2、物流市場(chǎng)洪合聯(lián)運(yùn)托運(yùn)中心該市場(chǎng)由鎮(zhèn)政府投資開發(fā)，只租不賣，占地1.08萬(wàn)平方米，商戶50家，單間面積15平方米，一拖二聯(lián)租（上下托）；租金：80-160元/平方米/月； 3、配套市場(chǎng) 洪合已形成四大加工區(qū)域，即精紡區(qū)、粗紡區(qū)、毛紡區(qū)、綜合貿(mào)易區(qū)，構(gòu)筑了一條分工協(xié)作、極其規(guī)模的龐大產(chǎn)業(yè)鏈。截至目前，整個(gè)市場(chǎng)建筑面積10萬(wàn)平方米。該四大加工區(qū)域由政府開發(fā)，只租不賣，租金：80-160元/平方米/月；4、洪合商業(yè)情況洪合鎮(zhèn)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的和諧之地。由于洪合羊毛衫市場(chǎng)的興旺，使特色產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了與之相配套的各行各

22、業(yè)，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的全面進(jìn)步，形成了大量的外地打工人群。主要集中在洪昌路和洪運(yùn)路，兩條馬路相交。業(yè)態(tài)種類繁多，品牌齊全，配套設(shè)施完善，涵蓋了購(gòu)物，娛樂(lè)，休閑，金融于一體,商業(yè)氛圍較好。商業(yè)街業(yè)態(tài)布局洪合商業(yè)街與濮院商業(yè)街較為類似，主要有洪昌路、洪運(yùn)路。洪運(yùn)路從西到東分別主營(yíng)布局業(yè)態(tài)為生活配套、餐飲購(gòu)物。洪昌路主要以購(gòu)物零售為主，集聚各中低檔次的品牌及非品牌專賣店和賣場(chǎng)，其中洪合小商品市場(chǎng)和步行街也集中在此，人流較多，生意較好。附表：商業(yè)業(yè)態(tài)布局一覽表路段業(yè)態(tài)舉例比重服裝娛樂(lè)購(gòu)物餐飲洪昌路好又多超市、鑫洲閣川菜、老四川火鍋老百姓大藥房、東方新天地、江南水鄉(xiāng)茶樓35%10%25%30%洪運(yùn)路五芳齋、世

23、紀(jì)銀座、話機(jī)世界、腳印足浴、楓葉家電、阿能面27%8%30%35%（四）、洪合樓盤多層住宅銷售價(jià)格4000元/平米-5000元/平米；多層銷售價(jià)格在3000-5000元/ 平方米；商鋪銷售價(jià)格在8000-11000元/平方米；附表：洪合樓盤情況一覽表樓盤名稱開發(fā)總面積銷售價(jià)格主力戶型備 注宏聯(lián)廣場(chǎng)1萬(wàn)平方米3000-5000元/平方米多層為主，主力面積90-130平方米中邦財(cái)富廣場(chǎng)1.5萬(wàn)平方米7000-11000元/平方米商鋪為主；沿街獨(dú)立商鋪和精品休閑步行街組成，外加大型現(xiàn)代農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)構(gòu)筑一個(gè)全新的綜合型商業(yè)平臺(tái)。集購(gòu)物，休閑，娛樂(lè)，餐飲，居住，交通等各方面為一體合 計(jì)2.5萬(wàn)平方米四、市場(chǎng)

24、調(diào)研分析（一）、各樓盤銷售狀況 1、商品房 目前，濮院整個(gè)商品房經(jīng)濟(jì)處于穩(wěn)步上升的發(fā)展階段，2010-2011年已建成并將交付有陽(yáng)光花城、東方新時(shí)代、晶都花苑、鉆石公館、財(cái)富大廈（單身公寓）、勝利廣場(chǎng)、上上城等多個(gè)項(xiàng)目。近期其中規(guī)模較大的、具一定競(jìng)爭(zhēng)力的是陽(yáng)光花城，在市場(chǎng)上整體商品房均價(jià)在4000-5000元/平米左右。而洪合相對(duì)來(lái)說(shuō)總體較少，基本上以當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)的安置房為主。從市場(chǎng)總體情況看銷售情況良好，無(wú)論是濮院還是洪合幾個(gè)小區(qū)基本都已經(jīng)售罄。隨著浙江建國(guó)大酒店、嘉興王府井購(gòu)物中心、中邦財(cái)富廣場(chǎng)的落成與營(yíng)業(yè)，將給整個(gè)濮院、洪合市場(chǎng)帶來(lái)前所未有的市場(chǎng)氛圍，政府同時(shí)大規(guī)模的招商引資，引進(jìn)高端物

25、業(yè)來(lái)打造新城鎮(zhèn)，從而以優(yōu)越的地理交通和舒適環(huán)境來(lái)吸引周邊居民。其中代表性的有：、財(cái)富廣場(chǎng)，以酒店式公寓為主，價(jià)格在5000-7000元/平米，已全部售完；、鉆石公館住宅沿街底鋪：一層是17000元/平米，二層7200元/平米，三層3700元/平米。共有商鋪54套,面積在45-180平米，三年包租，年回報(bào)7%，現(xiàn)已全部售完；高層價(jià)格在5000-6000元/平米，已售出80%；、勝利廣場(chǎng)：現(xiàn)在在賣的是王府井購(gòu)物中心和酒店裙樓! 1層每平米均價(jià)2.3萬(wàn) ，2層每平米均價(jià)1.8萬(wàn)元，3層均價(jià)1萬(wàn)元！ 包租10年，每年回報(bào)率為8%，前三年總收益24%可一次性從總房款里扣除的，第四年開始按實(shí)際租金收益業(yè)主

26、與管理方9:1分成！王府井購(gòu)物中心共三層，450間左右，總體銷售70%，1層剩10間左右，2層剩50-60間左右，3層大約還有一半。2、單身公寓、購(gòu)買人群：當(dāng)?shù)啬贻p生意人、投資客、接受面積：45-60平方米、購(gòu)房目的：自住、投資、購(gòu)房因素：區(qū)位、配套、價(jià)格、供求情況：濮院財(cái)富大廈人才公寓現(xiàn)房，總量50余套，2010年年初基本售罄；聚寶華府酒店式公寓40，公寓分布在310樓，共計(jì)420間左右，每層約50個(gè)房間，面積在40平方米左右，開間在3.6米，進(jìn)深在8米左右，目前還剩40間左右在售；、價(jià)格區(qū)間：4800-6000元/ 、市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析： 優(yōu)勢(shì)：總價(jià)相對(duì)較低，政府支持的人才公寓；精裝修公寓，品

27、質(zhì)生活；成熟完善的商業(yè)配套，貼心的居住服務(wù)；靈活的首付方式，輕松成就置業(yè)夢(mèng)想 劣勢(shì)：小戶型的市場(chǎng)接受程度還有待開發(fā)；戶型設(shè)計(jì)不夠科學(xué)，2梯多戶，得房率低居住；物業(yè)管理混亂，居住人群魚龍混雜；3、寫字樓、財(cái)富大廈寫字樓 共14層，為復(fù)合式酒店公寓， 、勝利廣場(chǎng)寫字樓 1-3層為商鋪，三層以上是酒店式公寓，70年產(chǎn)權(quán)，10年包租，前三年直接抵房?jī)r(jià)24%，主力面積60平方，均價(jià)9300元/平方米。、中央商務(wù)區(qū)環(huán)貿(mào)中心女裝區(qū)1-5層為毛衫商鋪，6-19層為寫字樓，單層面積1352.92平方，現(xiàn)在7-10層均已入住，13層分割為100平方左右租售。（二）經(jīng)營(yíng)行業(yè)1、羊毛衫行業(yè)濮院、洪合羊毛衫市場(chǎng)共10個(gè)

28、，總面積207.54萬(wàn)平方米；其中濮院羊毛衫市場(chǎng)共8個(gè)，總面積189.64萬(wàn)平方米；洪合羊毛衫市場(chǎng)共2個(gè)，總面積17.9萬(wàn)平方米；附表：羊毛衫市場(chǎng)一覽表地 區(qū)市場(chǎng)名稱面積經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)狀況地理位置備 注濮院中國(guó)羊毛衫市場(chǎng)150萬(wàn)中低檔好320國(guó)道邊位置較好外貿(mào)交易中心2.06萬(wàn)中低檔一般工貿(mào)大道位置一般羊毛衫交易中心4.7萬(wàn)中低檔一般工貿(mào)大道位置一般世貿(mào)大廈528萬(wàn)中低檔較好工貿(mào)大道位置一般中央商城12.6萬(wàn)中低檔好320國(guó)道邊位置較好中國(guó)毛衫城2.9萬(wàn)中高檔差320國(guó)道邊位置較好女裝羊毛衫貿(mào)易中心4.1萬(wàn)中高檔差320國(guó)道邊位置較好國(guó)際童裝城8萬(wàn)中高檔320國(guó)道邊位置較好合計(jì)189.64萬(wàn)洪合

29、毛衫城13.9萬(wàn)低檔好320國(guó)道邊位置較好丹紅毛衫服裝城4萬(wàn)低檔一般320國(guó)道邊位置較好合計(jì)17.9萬(wàn)總 計(jì)207.54萬(wàn)2、羊毛衫輔料行業(yè)濮院、洪合羊毛衫輔料市場(chǎng)共3個(gè)，總面積23萬(wàn)平方米，覆蓋了羊毛衫輔料市場(chǎng)的各個(gè)行業(yè)；附表：羊毛衫輔料市場(chǎng)一覽表地 區(qū)市場(chǎng)名稱面積經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)狀況地理位置備 注濮院毛紡原料市場(chǎng)4萬(wàn)中低檔好320國(guó)道邊位置較好毛紗市場(chǎng)3萬(wàn)中低檔好320國(guó)道邊位置較好針織機(jī)械輔料6萬(wàn)中低檔一般320國(guó)道邊位置較好洪合配套加工區(qū)10萬(wàn)中低檔好洪源路位置一般總 計(jì)23萬(wàn)3、物流行業(yè)濮院洪合物流市場(chǎng)共2個(gè)，總面積11.08萬(wàn)平方米；附表：物流市場(chǎng)一覽表地 區(qū)市場(chǎng)名稱面積經(jīng)營(yíng)檔次經(jīng)營(yíng)狀

30、況地理位置備 注濮院物流倉(cāng)儲(chǔ)中心10萬(wàn)好雙燕路位置一般洪合聯(lián)運(yùn)托運(yùn)中心1.08萬(wàn)好320國(guó)道邊位置較好總 計(jì)11.08萬(wàn)4、商業(yè)配套行業(yè)濮院洪河商業(yè)配套總面積約200萬(wàn)平方米，商業(yè)氛圍較濃，但各行業(yè)所占比例不均衡，詳見(jiàn)下表； 附表：商業(yè)業(yè)態(tài)布局一覽表地區(qū)面積比重服裝娛樂(lè)購(gòu)物餐飲濮院120萬(wàn)33%11%31%25%洪河80萬(wàn)38%8%24%30%總計(jì)200萬(wàn)72萬(wàn)16萬(wàn)56萬(wàn)56萬(wàn)商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況高檔餐飲和酒店賓館是當(dāng)?shù)刈钋啡睒I(yè)態(tài)，且當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平以及消費(fèi)需求越來(lái)越清晰。就經(jīng)營(yíng)狀況來(lái)說(shuō)，作為廠區(qū)眾多，外來(lái)人口集聚，中低檔次的購(gòu)物零售成為主流且形成規(guī)模，所以總量還是較大的。但往往這樣的氛圍導(dǎo)致當(dāng)?shù)刂懈叨?/p>

31、消費(fèi)向嘉興和桐鄉(xiāng)分流，沒(méi)能在當(dāng)?shù)亟亓?，造成消費(fèi)經(jīng)營(yíng)的兩極化發(fā)展。附表：商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況一覽表業(yè)態(tài)種類優(yōu)劣勢(shì)產(chǎn)品定位消費(fèi)額服裝品牌種類較多，但大多都是低檔次的，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力弱運(yùn)動(dòng)服飾品牌二三線品牌服飾人均消費(fèi)在100-200元之間餐飲特色餐飲品牌為主，龐大的餐飲需求市場(chǎng)，但大型餐飲酒樓偏少火鍋，海鮮等特色餐飲，主體餐廳人均消費(fèi)在50元左右超市超市品牌較多，但檔次都較低，且面積都較小東興超市、蘇杭時(shí)代、好又多、華聯(lián)等二三線超市人均消費(fèi)在20元左右養(yǎng)生休閑主要商業(yè)街區(qū)分布較多，中低檔次為主。中低檔次人均消費(fèi)在50-100元之間娛樂(lè)大型娛樂(lè)沿國(guó)道分布較多，商業(yè)街分布以小型會(huì)所為主，檔次差異明顯以中高檔次娛樂(lè)

32、會(huì)所為主流人均消費(fèi)在200左右酒店賓館來(lái)往人流較多，客商、消費(fèi)者較多，市場(chǎng)需求量大，檔次差異明顯商務(wù)快捷酒店，小旅館居多，在建五星級(jí)酒店人均消費(fèi)100-150元之間健身美容人口眾多，有一定市場(chǎng)需求，但以外來(lái)人口居多，難以追求檔次有少量高檔次，以中低檔為主人均消費(fèi)在200元左右總結(jié)：（1）整體商業(yè)氛圍良好，擁有良好的市場(chǎng)環(huán)境，街區(qū)人流旺盛，尤其夜晚的濮院、洪合商業(yè)街區(qū)仿佛一個(gè)熱鬧的小城市。（2）商業(yè)鋪位租金地域性差異明顯，由數(shù)據(jù)可知，濮院鎮(zhèn)，老街區(qū)永樂(lè)、詠梅路的商業(yè)鋪位租金價(jià)格明顯高于新街區(qū)凱旋路，大型的知名品牌進(jìn)駐在老街區(qū)的相對(duì)更多，說(shuō)明濮院商業(yè)市場(chǎng)成型，認(rèn)知度較早。（3）商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)比較雜亂

33、，包括店招，門頭在內(nèi)的做的都比較簡(jiǎn)單、普通，街區(qū)交通系統(tǒng)比較紊亂，對(duì)于整體商業(yè)氛圍影響較大。（4）新商業(yè)街區(qū)的帶動(dòng)效果比較明顯，品牌商業(yè)大多聚集在 老街區(qū)，新商業(yè)街大型業(yè)態(tài)較多（超市、藥房、珠寶、餐飲 等）。商業(yè)市場(chǎng)前景十分看好。（三）、濮院、洪合市場(chǎng)租金及銷售情況、各市場(chǎng)租賃及銷售情況市場(chǎng)名稱經(jīng)營(yíng)面積平均租賃價(jià)格平均銷售價(jià)格銷售率備注中國(guó)羊毛衫市場(chǎng)150萬(wàn)200-600元/平米/月只賣經(jīng)營(yíng)權(quán)，10年80萬(wàn)/間100%位置好人氣旺外貿(mào)交易中心2.06萬(wàn)100-200元/平米/月不賣自租不賣毛紡原料市場(chǎng)4萬(wàn)180-360元/平米/月只賣經(jīng)營(yíng)權(quán)，10年60萬(wàn)/間100%位置好人氣旺毛紗市場(chǎng)3萬(wàn)15

34、0-300元/平米/月1.5萬(wàn)/平方米100%位置好人氣旺針織機(jī)械輔料6萬(wàn)60-150元/平米/月7000元/平方米80%位置一般羊毛紗交易中心4.7萬(wàn)100-180元/平米/月7500元/平方米75%位置一般世貿(mào)大廈5.28萬(wàn)100-300元/平米/月8000元/平方米90%位置一般中央商城12.6萬(wàn)200-600元/平米/月1.6萬(wàn)/平方米90%位置好人氣旺中國(guó)毛衫城2.9萬(wàn)80-160元/平米/月不賣位置好女裝羊毛衫貿(mào)易中心4.1萬(wàn)100-200元/平米/月1.5萬(wàn)/平方米60%位置較好國(guó)貿(mào)大廈6.6萬(wàn)120-260元/平米/月9000元/平方米55%位置一般國(guó)際童裝城8萬(wàn)未開盤位置一般

35、物流倉(cāng)儲(chǔ)中心10萬(wàn)80-150元/平米/月只租不賣位置一般洪合毛衫城13.9萬(wàn)150-300元/平米/月1.3萬(wàn)/平方米100%位置好人氣旺丹紅毛衫服裝城4萬(wàn)150-300元/平米/月1.2萬(wàn)/平方米90%位置好洪合聯(lián)運(yùn)托運(yùn)中心1.08萬(wàn)80-140元/平米/月不賣位置好、商業(yè)租賃情況總體來(lái)說(shuō)：現(xiàn)濮院商業(yè)街主要有凱旋路、詠梅路、永樂(lè)等。租賃情況從西到東呈遞增趨勢(shì)，租金價(jià)格受地段和商業(yè)氛圍影響較大，甚至出現(xiàn)凱旋路西、中、東三路段成翻倍增長(zhǎng)，且凱旋路相較永樂(lè)路和詠梅路為新街，所以目前形成商業(yè)氛圍較濃厚的還是詠梅路和永樂(lè)路，這從業(yè)態(tài)布局也能體現(xiàn)。洪合主要集中在洪昌路、洪運(yùn)路上，租賃情況同樣從西到東呈

36、遞增趨勢(shì)，洪運(yùn)路上集中了洪合小商品市場(chǎng)、洪合步行街，商業(yè)氛圍濃厚。附表：商業(yè)租金情況表地區(qū)路段租金濮院凱旋西路朝南50-70元/平米/月朝北35-45元/平米/月凱旋中路20-40元/平米/月凱旋東路40-55元/平米/月永樂(lè)路150-165元/平米/月詠梅路180-210元/平米/月九龍灣18-30元/平米/月洪合洪昌路30-60元/平米/月洪運(yùn)路80-120元/平米/月（四）、結(jié) 論通過(guò)對(duì)以上濮院和洪合地區(qū)各個(gè)行業(yè)規(guī)模分析可以看出：結(jié)論：1、羊毛衫行業(yè)規(guī)?？偨?jīng)營(yíng)面積達(dá)到207.54萬(wàn)平方米，其中濮院189.64萬(wàn)平方米，洪合17.9萬(wàn)平方米；從羊毛衫經(jīng)營(yíng)檔次看，濮院、洪合羊毛衫行業(yè)以中低檔

37、為主，經(jīng)營(yíng)面積192.54萬(wàn)平方米，而高檔只有15萬(wàn)平方米，其中還有8萬(wàn)平方米正在建設(shè)中。隨著百姓消費(fèi)觀念的不斷改變，對(duì)生活質(zhì)量的不斷追求，在該地區(qū)開發(fā)一個(gè)體量較小的高檔羊毛衫品牌市場(chǎng)，是能操作成功的。2、羊毛衫輔料配套行業(yè)市場(chǎng)總面積23萬(wàn)平方米，其余部分羊毛衫配套均由濮院和洪合的針織企業(yè)加工，面積約4.5平方公里，由于該行業(yè)市場(chǎng)已高度飽和，所以在該地區(qū)再開發(fā)羊毛衫輔料配套行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)太大，競(jìng)爭(zhēng)太激烈，所以本項(xiàng)目不宜做該類市場(chǎng)。3、物流行業(yè)總經(jīng)營(yíng)面積11.08萬(wàn)平方米，根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)模、容積率及地理位置，不宜做物流行業(yè)，所以占不考慮。4、濮院、洪合商業(yè)配套總面積200萬(wàn)平方米，目前鎮(zhèn)區(qū)整體商業(yè)發(fā)展水平不高，個(gè)別業(yè)態(tài)檔次缺乏知名度，但是市場(chǎng)需求量、擁有量較大，高檔的一站式