房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識

1、 本文由21starsky貢獻(xiàn) doc文檔可能在wap端瀏覽體驗(yàn)不佳。建議您優(yōu)先選擇txt，或下載源文件到本機(jī)查看。 房地產(chǎn)的定義: 房地產(chǎn)的定義:可開發(fā)的土地及地上定著物,建筑物 房地產(chǎn)是: 房地產(chǎn)是: 實(shí)物,權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體 房地產(chǎn)的特性: (一)不可移動性(二)獨(dú)一無二性(三)壽命長久性(四)數(shù)量有限性 房地產(chǎn)的特性: (五)用途多樣性(六)相互影響性(七)易受限制性(八)價(jià)值高大性 (九)難以變現(xiàn)性(十)保值增值性 房地產(chǎn)按開發(fā)程度來劃分: 房地產(chǎn)按開發(fā)程度來劃分:生地,毛地,熟地,在建工程和現(xiàn)房 房地產(chǎn)業(yè)的概念:房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā),經(jīng)營,管理和服務(wù)的行業(yè). 房地產(chǎn)業(yè)的概念 房

2、地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系: 房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系:二者既有聯(lián)系又有區(qū)別. 區(qū)別是:建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門,屬于第二產(chǎn)業(yè);房地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè). 聯(lián)系是:其業(yè)務(wù)對象都是房地產(chǎn),二者往往是甲方和乙方的合作關(guān)系. 房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)細(xì)分:房地產(chǎn)投資業(yè),房地產(chǎn)咨詢業(yè),房地產(chǎn)價(jià)格評估業(yè),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè), 房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)細(xì)分 物業(yè)管理業(yè). 房地產(chǎn)業(yè)的中介服務(wù)有: 房地產(chǎn)業(yè)的中介服務(wù)有:房地產(chǎn)咨詢業(yè),房地產(chǎn)價(jià)格評估業(yè),房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)的特征: 房地產(chǎn)業(yè)的特征:1.基礎(chǔ)性;2.先導(dǎo)性;3.關(guān)聯(lián)性; 4.地域性; 5.周期性; 6.高回報(bào),高風(fēng)險(xiǎn)性;7.對金融業(yè)的依賴性 房地產(chǎn)開發(fā)的概念: 房地產(chǎn)開發(fā)的概念:房地產(chǎn)

3、開發(fā)企業(yè)按照城市規(guī)劃的要求,通過投資,建設(shè)適應(yīng)城市社會和 經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要,滿足用戶要求的房屋建筑,配套設(shè)施及空間環(huán)境,并以 此實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)和提高土地使用的社會經(jīng)濟(jì)效益的活動. 房地產(chǎn)開發(fā)的特征: 房地產(chǎn)開發(fā)的特征:一)最本質(zhì)的特征是綜合性 (二)過程具有長期性 (三)具有很強(qiáng)的時序性 (四)具有很強(qiáng)的地域性 (五)開發(fā)投資的高回報(bào) 和 高風(fēng)險(xiǎn)性 房地產(chǎn)開發(fā)分類(分類標(biāo)準(zhǔn)和具體分類一起記 分類標(biāo)準(zhǔn)和具體分類一起記)多選 房地產(chǎn)開發(fā)分類 分類標(biāo)準(zhǔn)和具體分類一起記 多選 (一) 根 據(jù) 開 發(fā) 項(xiàng) 目 所 在 的 位 置 , 可 分 為 城 市 新 區(qū) 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 和 舊 城 區(qū) 房地產(chǎn)開

4、發(fā). (二) 根據(jù)開發(fā)的規(guī)模,可分為單項(xiàng)開發(fā)和成片開發(fā). (三) 根據(jù)開發(fā)的深度,可分為土地開發(fā)和房屋開發(fā). (四) 根據(jù)開發(fā)的方式,可分為定向開發(fā),聯(lián)合開發(fā),合作開發(fā)和單獨(dú)開發(fā). 房地產(chǎn)開發(fā)對城市建設(shè)的作用: 房地產(chǎn)開發(fā)對城市建設(shè)的作用: (一)推動城市規(guī)劃的實(shí)施與完善 (二)有利于減少投資成本 (三)為城市社會,經(jīng)濟(jì),政治,文化活動以及人民生活提供載體 (四)為城市政府財(cái)政提供資金來源 (五)為城市大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供融資途徑 房地產(chǎn)開發(fā)過程中的參與者(選擇, 哪些不是參與者) 房地產(chǎn)開發(fā)過程中的參與者(選擇,如:哪些不是參與者) (一)房地產(chǎn)開發(fā)商 (二)土地所有者或當(dāng)前的使用者 (三)

5、政府及政府機(jī)構(gòu)(四)金 ( 融機(jī)構(gòu) (五)建筑承包商 (六)專業(yè)顧問 1.建筑師 2.工程師 3.規(guī)劃師 4.景觀建筑師 5.環(huán)境 顧問 6.交通顧問 7.房地產(chǎn)估價(jià)師 8.會計(jì)師 9.地產(chǎn)代理 10.物業(yè)管理經(jīng)理 11.市場研究專家 12. 經(jīng)濟(jì)師及造價(jià)工程師 13.律師 (七)消費(fèi)者或買家 房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序: 房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序:一.投資機(jī)會選擇與決策分析 二.前期工作 三.建設(shè)階段 四.租售階段 土地使用權(quán)出讓: 指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者, 由土地使用者 土地使用權(quán)出讓: 向政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為. 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓: 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓:指土地使用權(quán)出

6、讓后,土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為. 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式: 出讓(市場)兩種途徑獲取. 開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的方式:一級市場可以通過行政劃撥 和出讓 行政劃撥 出讓 二級市場上,以轉(zhuǎn)讓 轉(zhuǎn)讓的方式獲取. 轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)出讓: 土地使用權(quán)出讓:招標(biāo) 拍賣 掛牌出讓 房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)等級:一級 二級 三級 四級 房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)等級: 關(guān)于土地使用權(quán)年限: 關(guān)于土地使用權(quán)年限:住宅用地 70 年; 商業(yè)用地 50 年; 娛樂用地 40 年. 居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo): 居住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的有關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo): 居住建筑面積: 居住建筑面積:指居住建筑對居住用地的覆蓋率. =居住建筑基

7、底面積/居住建筑用地面積 容積率: 容積率:指居住建筑面積密度.=居住建筑面積/居住建筑用地面積 房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理: 房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理: 1:取得選址規(guī)劃意見通知書 2:取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 3:等待下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書 4:取得規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書 5:等待簽發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 6:竣工驗(yàn)收階段 房地產(chǎn)市場類型: 房地產(chǎn)市場類型: 房地產(chǎn)一,二,三級市場 一級市場:土地征購市場;土地批租市場 二級市場:土地轉(zhuǎn)讓市場;房地產(chǎn)買賣和租賃市場(首次) 三級市場:房地產(chǎn)抵押市場;房地產(chǎn)買賣與租賃市場(非首次);房地產(chǎn)互換市場;房地產(chǎn) 拆遷市場 房地產(chǎn)市場的特征: 2.雙重

8、性 3.循環(huán)性 房地產(chǎn)市場的特征:1.地域性 4.層次性 5.開放性 6.不完全競爭性 房地產(chǎn)需求的特征及其影響因素 及其影響因素: 房地產(chǎn)需求的特征及其影響因素 特征:1.普遍性 2.多樣性 3.連續(xù)性和間斷性 4.需求彈性的差異性 因素: 1.社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市化水平 2.城市人口增長狀況及結(jié)構(gòu) 3.國民收入水平 4.房地產(chǎn)業(yè)政策 5.經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期 6.需求者對未來的預(yù)期 房地產(chǎn)供給的特征及其影響因素 及其影響因素: 房地產(chǎn)供給的特征及其影響因素 特征: 1.一級市場具有壟斷性 2.供給的剛性 3.供給的多樣性 4.供給的滯后性和風(fēng)險(xiǎn)性 因素: 1.可供城市房地產(chǎn)開發(fā)使用的土地?cái)?shù)量 2.城

9、市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 3.建筑業(yè)的建筑能力和建筑技術(shù) 4.資金,建筑材料和房屋設(shè)備的供給能力 5.政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā),建設(shè)及其相關(guān)經(jīng)營活動的政策 6.非市場性供給對市場供給的影響 我國房地產(chǎn)市場供給的現(xiàn)狀: 我國房地產(chǎn)市場供給的現(xiàn)狀 1.房地產(chǎn)供應(yīng)仍為雙軌制 2.房地產(chǎn)市場供給的價(jià)格居高不下 3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍處于較低發(fā)展階段 4.房地產(chǎn)商品的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理 5.房地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)管理不足 政府制定干預(yù)房地產(chǎn)市場政策的原則: 政府制定干預(yù)房地產(chǎn)市場政策的原則: 1.目標(biāo)的確定性 2.政策的連續(xù)性 與 協(xié)調(diào)性 3.政策的針對性 和 導(dǎo)向性 4.政策的公平性 和 效率 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查的原則: 房地產(chǎn)

10、項(xiàng)目市場調(diào)查的原則:1.科學(xué)性原則 2.復(fù)合性原則 3.經(jīng)濟(jì)性原則 4.創(chuàng)造性原則 關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目 stp 策劃的理解:ssegmentation(市場細(xì)分 關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目 策劃的理解: 市場細(xì)分)ttargeting(目標(biāo)市場 目標(biāo)市場 市場細(xì)分 選擇)ppositioning(產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位) 選擇 產(chǎn)品定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場細(xì)分s 一.房地產(chǎn)項(xiàng)目市場細(xì)分 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場細(xì)分 作用: 作用: 1.有利用發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會; 2.有利于實(shí)施營銷組合; 3.有利于組織生產(chǎn)或服務(wù); 4.有利于提高效率和效益 5.有利于促進(jìn)銷售 6.有利于提高企業(yè)聲譽(yù),建立品牌 房地產(chǎn)市場細(xì)分依據(jù): 房地產(chǎn)市場細(xì)分依

11、據(jù): 1.人口細(xì)分 2.地理細(xì)分 3.心理細(xì)分 4.行為細(xì)分 房地產(chǎn)市場細(xì)分程序方法:經(jīng)過三輪細(xì)分 房地產(chǎn)市場細(xì)分程序方法 還要進(jìn)行房地產(chǎn)細(xì)分市場評估 房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)市場選擇-t 二.房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)市場選擇 房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)市場選擇 影響目標(biāo)市場選擇的主要因素 1.市場規(guī)模 2.資源條件 3.環(huán)境條件 4.盈利性因素 5.風(fēng)險(xiǎn)性因素 6.政策性因素 可選擇的市場覆蓋策略 1.無差異性營銷 2.差異性營銷 3.集中性營銷 三.房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位p 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的主要內(nèi)容 1.目標(biāo)市場定位 2.開發(fā)產(chǎn)品定位 3.項(xiàng)目形象定位 4.項(xiàng)目推廣定位 住宅開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn): 住宅

12、開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn): 1.市場潛力巨大 2.開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)相對較小 3.多元化的市場需求 4.對開發(fā)商投資能力要求較低 寫字樓開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn): 多選) (1)要求開發(fā)商具備長期投資能力 寫字樓開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn): 多選) ( (2)把握寫字樓設(shè)計(jì)發(fā)展潮流和趨勢 (3)要高度重視寫字樓的選址. 房地產(chǎn)投資的類型: 房地產(chǎn)投資的類型: 直接投資: 1.房地產(chǎn)開發(fā)投資 2.房地產(chǎn)置業(yè)投資 直接投資: 間接投資: 1.購買住房抵押貸款證券 間接投資: 2.購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券,股票 3.投資于房地產(chǎn)投資信托基金 房地產(chǎn)投資的利弊 利弊: 房地產(chǎn)投資的利弊: 利 1.相對較高的收益水平 2.能夠得到稅收方

13、面的好處 3.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 4.能抵消通貨膨脹的影響 5.提高投資者的資信等級 弊 1.變現(xiàn)性差 2.投資數(shù)額巨大 3.投資回收周期較長 4.需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn) 房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn): 房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn):1.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn) 2.市場供求風(fēng)險(xiǎn) 3.周期風(fēng)險(xiǎn) 4.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn) 5.利率風(fēng)險(xiǎn) 6.政策性風(fēng)險(xiǎn) 7.政治風(fēng)險(xiǎn) 8.或然損失風(fēng)險(xiǎn) 個別風(fēng)險(xiǎn): 2.未來經(jīng)營費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn) 3.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn) 個別風(fēng)險(xiǎn):1.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn) 4.比較風(fēng)險(xiǎn) 5.時間風(fēng)險(xiǎn) 6.持有期風(fēng)險(xiǎn) 居住項(xiàng)目對位置的特殊要求: 居住項(xiàng)目對位置的特殊要求:1.市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度. 2.公共交通便捷程度 3.環(huán)境因素

14、4.居民人口與收入 寫字樓項(xiàng)目對位置的特殊要求: 寫字樓項(xiàng)目對位置的特殊要求:1.與其他商業(yè)設(shè)施的接近程度 2.周圍土地利用情況和環(huán)境 3.易接近性 零售商業(yè)項(xiàng)目對位置的特殊要求: 零售商業(yè)項(xiàng)目對位置的特殊要求:1.公共和私人交通方式的便利程度 2.與大型商業(yè)零售項(xiàng)目規(guī)模匹配的區(qū)域購買力 3.競爭性零售商業(yè)項(xiàng)目的影響 動態(tài)指標(biāo)中的:財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值, 動態(tài)指標(biāo)中的:財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值,動態(tài)投資回收期 靜態(tài)指標(biāo)中的:成本利潤率,投資利潤率,靜態(tài)投資回收期,資產(chǎn)負(fù)債率, 靜態(tài)指標(biāo)中的:成本利潤率,投資利潤率,靜態(tài)投資回收期,資產(chǎn)負(fù)債率,律 動比率, 動比率,速動比率 可行性研究工作階段:1.投資機(jī)會研究 可行性

15、研究工作階段: 2.初步可行性研究 3.詳細(xì)可行性研究 果 . 4.項(xiàng)目評估與決策 可行性研究的內(nèi)容: 可行性研究的內(nèi)容:以市場供求為出發(fā)點(diǎn),以經(jīng)濟(jì)資源的投入為基礎(chǔ),以經(jīng)濟(jì)評價(jià)為結(jié) 不確定分析的三種方法: 不確定分析的三種方法: 1. 盈虧平衡分析 2. 敏感性分析 3. 風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)融資的分類: 房地產(chǎn)融資的分類 直接融資 和 間接融資(好) ( 房地產(chǎn)融資的特點(diǎn): 2.長期性 3.政策性 4.多樣性 房地產(chǎn)融資的特點(diǎn):1.安全性 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的資金來源: 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資的資金來源: 一.股本金 股本金 二.銀行貸款 銀行貸款 三.社會集資: 1.發(fā)行股票 2.發(fā)行公司債券 社會集資:

16、 社會集資 房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的形式: 房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的形式:1.保證 2.抵押 3.質(zhì)押 個人住房抵押貸款的形式 的形式: 個人住房抵押貸款的形式:商業(yè)性住房抵押貸款 政策性住房抵押貸款 個人抵押貸款期限最長 30 年 住房公積金: 住房公積金:?？顚Ｓ?只能用于職工購買,建造,翻修,大修自住住房. 于 1991 年率先在上海實(shí)行. 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素:一.成本因素 二.競爭因素 三.產(chǎn)品差異 房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素 四.購房者的心理因素 五.房地產(chǎn)商的目標(biāo) 六.法律,政策因素 房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的目標(biāo) 項(xiàng)目定價(jià)的目標(biāo): 二.取得高收益率 房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的目標(biāo):一.獲取最高利潤 三.保持價(jià)格穩(wěn)定 四

17、.應(yīng)付或避免競爭 房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的方法 項(xiàng)目定價(jià)的方法: 房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)的方法:一.成本導(dǎo)向定價(jià) 二.需求導(dǎo)向定價(jià) 三.競爭導(dǎo)向定價(jià) 分析購房客戶對調(diào)價(jià)的反應(yīng): 分析購房客戶對調(diào)價(jià)的反應(yīng): 1.購房客戶對產(chǎn)品降價(jià)的理解可能是: 購房客戶對產(chǎn)品降價(jià)的理解可能是: 購房客戶對產(chǎn)品降價(jià)的理解可能是 產(chǎn)品的設(shè)計(jì)老了,越來越不值錢了. 產(chǎn)品品質(zhì)出現(xiàn)一些缺點(diǎn). 樓盤銷售狀況較差. 價(jià)格可能還會下降. 發(fā)展商的財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)困難. 因樓盤尚在樓花階段,發(fā)展商準(zhǔn)備偷工減料 2.購房客戶對提價(jià)的理解可能是: 購房客戶對提價(jià)的理解可能是: 購房客戶對提價(jià)的理解可能是 產(chǎn)品比較暢銷. 產(chǎn)品的自身?xiàng)l件比較好 發(fā)展商可能想取得更多的利潤 漲價(jià)可能是假象,價(jià)位無法維持太久 委托物業(yè)代理公司應(yīng)注意的問題 1.充分了解物業(yè)代理公司及其職員的業(yè)務(wù)素質(zhì) 2.物業(yè)代理公司可投入市場營銷工作的資源 3.物業(yè)代理公司以往的業(yè)績 4.針對物業(yè)的類型選擇物業(yè)代理 5.認(rèn)真簽訂物業(yè)代理合同 稅收的特征: 稅收的特征:1.強(qiáng)制性 2.無償性 3.固定性 稅收的作用: 稅收的作用: 1.稅收是取得財(cái)政收入的主要形式 2.稅收是調(diào)節(jié)國民收入分配的