認定二手房買賣合同無效的情形

1、【合同無效情形】認定二手房買賣合同無效的情形二手房是相對于開發(fā)商建造的商品房而言，通常把開發(fā)商新建的第一次向社會銷售的房屋叫做一手房，而從開發(fā)商處購買后，再次出售的房屋稱為二手房。也就是說第一次交易的房屋是一手房，在此之后交易的房屋是二手房。單位的房改房、集資建房，經(jīng)濟適用房的轉(zhuǎn)讓屬于二手房轉(zhuǎn)讓。商品房的銷售是在開發(fā)商與買房人之間完成的，二手房的買賣是在房屋產(chǎn)權(quán)人與買房人之間完成的。由于國家出臺了一系列法律法規(guī)，用以規(guī)范商品房的銷售，所以相對于商品房的銷售而言，二手房的買賣更能體現(xiàn)當事人的意思自治，因而風(fēng)險性也更大。本文作者依據(jù)多年處理房屋買賣糾紛的實務(wù)經(jīng)驗，總結(jié)了二手房買賣因合同無效或者因一

2、方違約造成不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶，可以退房的情形，供廣大讀者參考。一、非房屋產(chǎn)權(quán)人出賣他人房屋的有的房屋買賣合同的出賣人不是房屋的產(chǎn)權(quán)人，而是出賣了他人的(主要是在親屬名下的)房屋，事后又不能得到房屋產(chǎn)權(quán)人的同意。有的父母將房屋登記在未成年子女的名下，又將房屋出賣，因法律明確規(guī)定，監(jiān)護人非因被監(jiān)護人的利益，不得處分被監(jiān)護人的財產(chǎn)，因而無法辦理過戶手續(xù)。這種情況法律上稱為無權(quán)處分。二、出賣共有房屋未經(jīng)其他共有人同意的共有房屋形成的原因一般是：1、因婚姻關(guān)系形成的夫妻共有房屋，雖然房屋產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，但實際上是夫妻共有房屋;2、因繼承形成的共有房屋，即房屋的所有人死亡，其合法繼承人為二人以上，尚未辦

3、理遺產(chǎn)析產(chǎn)，其房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)為繼承人共有;3、因拆遷形成的家庭共有房屋，即依據(jù)拆遷補償協(xié)議，被補償人為家庭中的數(shù)人，但是回遷房登記在了其中一個人的名下，實則為家庭共有房屋;4、因共同出資建房、購房形成的共有房屋。城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定第六條第四款規(guī)定 “共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的;”不得轉(zhuǎn)讓。出賣人因侵犯了其他共有人的合法權(quán)益因而形成合同無效。三、因房屋前期開發(fā)建設(shè)及銷售違法無法取得合法產(chǎn)權(quán)的開發(fā)商違反規(guī)劃、未取得土地使用權(quán)證、工程未經(jīng)竣工驗收、未能辦理合法的銷售手續(xù)等原因，不能辦理房屋合法產(chǎn)權(quán)的房屋。比如集體土地上建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因沒有辦理土地征用手續(xù)，沒有取得土地使用權(quán)證，是法

4、律禁止上市銷售的房屋。違章建筑也屬于此類房屋。四、已經(jīng)設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的房屋物權(quán)法第一百九十一條 規(guī)定 “抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。”擔保法第四十九條規(guī)定“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效?！蔽唇?jīng)抵押權(quán)人同意，房屋產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋的因侵害了抵押權(quán)人的合法權(quán)益，因而轉(zhuǎn)讓無效。五、出賣已出租的房屋，侵犯承租人優(yōu)先購買權(quán)的合同法第二百三十條規(guī)定“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有

5、以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利?！蔽凑鞯贸凶馊诵惺箖?yōu)先購買權(quán)的，承租人可以主張房屋買賣合同無效。六、被依法查封、限制的房屋不能轉(zhuǎn)讓依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十八條：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”，其中第(二)項規(guī)定：“司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”。七、轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房不符合規(guī)定的依據(jù)北京市建設(shè)委員會 2008年4月8日發(fā)布的關(guān)于已購經(jīng)濟適用房上市出售有關(guān)問題的知 的規(guī)定，自通知發(fā)布之日起，簽訂購房合同的已購經(jīng)濟適用住房上市出售，按照以下規(guī)定執(zhí)行：已購經(jīng)濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年的，不得按市場價格上市出售。確需出售的由區(qū)縣住房保障管

6、理部門按原價回購。已購經(jīng)濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證滿五年后，可以按市場價出售所購住房。產(chǎn)權(quán)人應(yīng)按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地收益等價款。轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房不符合上述規(guī)定的，不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。八、出售央產(chǎn)房，未經(jīng)央產(chǎn)房管理辦公室比準的出售中央國家機關(guān)在京單位的房改房，未經(jīng)央產(chǎn)房管理辦公室批準的不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。九、出售房改房，違反與原房屋產(chǎn)權(quán)單位約定的關(guān)于實施北京市已購公房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法具體問題的補充通知(2000年3月21日)規(guī)定“ 凡以房改成本價所購公房申請上市出售的，除與原產(chǎn)權(quán)單位在買賣合同中另有約定的以外，可不再征詢原產(chǎn)權(quán)單位的意見。在京

7、中央和國家機關(guān)及中央在京企事業(yè)單位另有規(guī)定的，從其規(guī)定。”有些單位與職工簽訂房改售房合同時，合同中明確約定了限制性條款。如購房人如果出國或者調(diào)離本單位時，單位有權(quán)收回房屋等等。如未取得原單位同意出售的書面證明，很可能會導(dǎo)致原單位主張權(quán)利，出賣人與購房者簽訂的房屋買賣合同被確認為無效。合同無效，應(yīng)當返還購房者已付購房款及利息，出賣人有過錯的應(yīng)當賠償購房者因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔相應(yīng)的責(zé)任。九、農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓未經(jīng)縣級人民政府批準的，轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效農(nóng)村宅基地不屬于二手房的范圍，但是因為宅基地轉(zhuǎn)讓糾紛數(shù)量很多，在此一并提出。十、公有房屋承租人轉(zhuǎn)讓房屋承租權(quán)，不能辦理承租人變更過戶手

8、續(xù)的這種情況屬于房屋承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓。目前國有直管公房即房管所代表國家直接管理的房屋承租人，由于在事實上享有占有、使用、交換、收益(出租)和處分(承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓)的權(quán)利，享有承租人死亡后繼承人繼續(xù)承租的權(quán)利，享有拆遷后得到安置補償?shù)臋?quán)利，因而長期以來一直是“房蟲”十分關(guān)注的對象。有的房屋買賣合同的出賣人出賣了承租的公有房屋，又不能辦理公有房屋承租權(quán)的變更手續(xù)。有的是父母承租的公房，父母去世后其子女將房屋出賣給他人，公房管理部門不能辦理過戶手續(xù)。直管公房承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓，在2007年之前是可以的。一般只要是房屋的合法承租人與他人達成承租權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，申請變更承租人的，房管所都能辦理過戶。2007年以后公房的承租人申請轉(zhuǎn)讓房屋承租人的，需將房屋交還房管所，房管所給予補償，再由房管所出租。也就是說在2007年之后，私下轉(zhuǎn)讓公有房屋承租權(quán)的難以辦理承租權(quán)過戶手續(xù)。以上房屋轉(zhuǎn)讓的共同特征是