易居第三季度百城千企市場(chǎng)調(diào)研報(bào)

1、上海易居房地產(chǎn)研究院于2009年6月繼續(xù)在全國(guó)33個(gè)重點(diǎn)城市展開針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)高管和業(yè)內(nèi)專家的2009年三季度市場(chǎng)調(diào)研，訪談了近400家企業(yè)的中高層管理人員，通過深入訪談和對(duì)訪談信息的整合分析形成了本報(bào)告，為讀者提供2009年三季度及全年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的參考。持續(xù)看好后市國(guó)內(nèi)房企預(yù)測(cè)2009年第三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)一、整體市場(chǎng)回暖認(rèn)可度高，六成受訪者認(rèn)為三季度價(jià)格將上漲1、八成受訪者認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)回暖，長(zhǎng)三角區(qū)域企業(yè)信心最強(qiáng)一、二季度全國(guó)市場(chǎng)成交放量，企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的信心增強(qiáng)。本次調(diào)研中，八成受訪者認(rèn)為市場(chǎng)已不同程度回暖，其中59.15%的受訪者認(rèn)為市場(chǎng)已基本回暖，20.92%的受訪者則認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)全面

2、回暖。值得警惕的是，有11.44%的受訪者認(rèn)為市場(chǎng)已出現(xiàn)過熱。圖 1-2- 1 2009年三季度全國(guó)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)回暖時(shí)間預(yù)測(cè)資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)通過對(duì)區(qū)域回暖信心比較發(fā)現(xiàn)，四大區(qū)域均有超過七成受訪者認(rèn)為市場(chǎng)已不同程度回暖，其中長(zhǎng)三角區(qū)域85%的受訪者認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)回暖，三分之一受訪者認(rèn)為市場(chǎng)已經(jīng)全面回暖，是所有區(qū)域中對(duì)市場(chǎng)最看好的。同時(shí)，珠三角區(qū)域由于市場(chǎng)較早回暖，有15.49%的受訪者認(rèn)為市場(chǎng)已表現(xiàn)過熱。圖 1-2- 2 2009年三季度四大區(qū)域企業(yè)對(duì)市場(chǎng)回暖時(shí)間預(yù)測(cè)對(duì)比資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2、對(duì)成交量預(yù)測(cè)存在一定分歧，半數(shù)珠三角、中西部企業(yè)認(rèn)為市場(chǎng)成交下

3、滑就整體市場(chǎng)表現(xiàn)來看，企業(yè)對(duì)三季度成交顯得較為謹(jǐn)慎。認(rèn)為市場(chǎng)未來將相對(duì)活躍的受訪者的比例由二季度的42.16%大幅滑落至28.76%，認(rèn)為市場(chǎng)會(huì)再度低迷的受訪者的比例則由12.43%上升至37.91%。圖 1-2- 3 2009年三季度全國(guó)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)成交量環(huán)比預(yù)測(cè)資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)通過對(duì)四大區(qū)域成交量預(yù)測(cè)比較發(fā)現(xiàn)，對(duì)三季度市場(chǎng)成交預(yù)測(cè)環(huán)渤海區(qū)域信心最強(qiáng)，有四成受訪者認(rèn)為三季度市場(chǎng)成交環(huán)比相對(duì)活躍。珠三角區(qū)域受訪者對(duì)三季度成交預(yù)測(cè)最為悲觀，有近半數(shù)的受訪者認(rèn)為三季度市場(chǎng)成交會(huì)再度低迷，中西部、長(zhǎng)三角也分別有45.71%、36.56%的受訪者對(duì)三季度市場(chǎng)不看好。圖 1-2-

4、4 2009年三季度四大區(qū)域企業(yè)對(duì)成交量環(huán)比預(yù)測(cè)對(duì)比資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)3、六成以上企業(yè)認(rèn)為價(jià)格將上漲，長(zhǎng)三角區(qū)域預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的比例最高在09年前兩個(gè)季度銷售連續(xù)回升的情況下，不斷出現(xiàn)企業(yè)提價(jià)漲價(jià)銷售現(xiàn)象，在對(duì)三季度市場(chǎng)價(jià)格的預(yù)測(cè)中，有63.07%的受訪者認(rèn)為三季度的房?jī)r(jià)將會(huì)上漲，環(huán)比二季度大幅增加271%，認(rèn)為房?jī)r(jià)將下調(diào)的受訪者比例也由26.1%下降至三季度的5.88%。圖 1-2- 5 2009年三季度全國(guó)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格環(huán)比預(yù)測(cè)資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)通過對(duì)各區(qū)域房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)比較發(fā)現(xiàn)，四大區(qū)域中認(rèn)為三季度價(jià)格將上漲的受訪者比例均超過了半數(shù)以上，其中長(zhǎng)三角區(qū)

5、域認(rèn)為價(jià)格將上漲的受訪者比例高于其它區(qū)域，為74.39%。四大區(qū)域中認(rèn)為價(jià)格將會(huì)下調(diào)受訪者比例均不到10%。圖 1-2- 6 2009年三季度四大區(qū)域企業(yè)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格環(huán)比預(yù)測(cè)對(duì)比資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、舒適型戶型及高檔物業(yè)成交預(yù)期有所上升1、高檔物業(yè)成交預(yù)期大升，沿海區(qū)域高檔物業(yè)預(yù)期高于中西部在對(duì)三季度成交活躍的物業(yè)檔次預(yù)測(cè)中，高檔房的關(guān)注度探底回升，認(rèn)為三季度高檔房成交活躍的受訪者比例由二季度的7.65%上升至22.44%。圖 1-2- 7 2009年三季度全國(guó)企業(yè)對(duì)成交活躍物業(yè)檔次預(yù)測(cè)資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)通過對(duì)四大區(qū)域產(chǎn)品檔次預(yù)測(cè)比較發(fā)現(xiàn)，環(huán)渤海、長(zhǎng)三

6、角、珠三角區(qū)域?qū)Ω邫n物業(yè)的信心度均超過了20%，其中長(zhǎng)三角受訪者對(duì)高檔物業(yè)的信心最強(qiáng)，比例為25.86%。環(huán)渤海區(qū)域有近1/3的受訪者認(rèn)為三季度低檔物業(yè)將會(huì)更加活躍，遠(yuǎn)高于其他三個(gè)區(qū)域，也是四大區(qū)域中唯一認(rèn)為低檔物業(yè)更活躍比例超過高檔物業(yè)的。圖 1-2- 8 2009年三季度四大區(qū)域企業(yè)對(duì)對(duì)成交活躍物業(yè)檔次預(yù)測(cè)對(duì)比資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2、舒適型房型關(guān)注度大幅上升，珠三角區(qū)域舒適型房型預(yù)期較低在三季度的調(diào)研中，經(jīng)濟(jì)型房型仍然是市場(chǎng)關(guān)注度最高的戶型。部分受訪企業(yè)認(rèn)為隨著市場(chǎng)回暖，改善需求已逐漸入市，三季度中，舒適型這類迎合改善客戶的戶型銷售將更為活躍，該類受訪者比例也由二季度的

7、13.87%上升至24.18%。由于前兩個(gè)季度剛性需求的集中釋放，對(duì)緊湊型房型的關(guān)注也從二季度的33.6%下降至16.99%。圖 1-2- 9 2009年三季度全國(guó)企業(yè)對(duì)成交活躍房型預(yù)測(cè)資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)通過對(duì)四大區(qū)域產(chǎn)品戶型預(yù)測(cè)比較發(fā)現(xiàn)，珠三角對(duì)舒適型房型三季度銷售表現(xiàn)認(rèn)可度最低，僅有10%左右的受訪者認(rèn)為三季度舒適型會(huì)更活躍，其它三大區(qū)域均有25%以上受訪者認(rèn)為滿足改善需求的舒適房型將是三季度率更為活躍的房型。圖 1-2- 10 2009年三季度四大區(qū)域企業(yè)對(duì)成交活躍房型預(yù)測(cè)對(duì)比資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)3、企業(yè)對(duì)近郊區(qū)域關(guān)注度最高，長(zhǎng)三角八成受訪者關(guān)注

8、近郊區(qū)域在成交活躍區(qū)域預(yù)測(cè)中，受訪者與上季度基本持相同觀點(diǎn)，對(duì)近郊區(qū)域的關(guān)注度略有上升，在本季調(diào)研中有68.3%的受訪者表示看好城市近郊區(qū)域的銷售表現(xiàn)，比二季度增加了4.6個(gè)百分點(diǎn)。圖 1-2- 11 2009年三季度全國(guó)企業(yè)對(duì)率先回暖區(qū)位預(yù)測(cè)資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)通過對(duì)四大區(qū)域市場(chǎng)預(yù)測(cè)比較發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)三角受訪者對(duì)近郊區(qū)域的關(guān)注度最高，有近八成成受訪者認(rèn)為三季度近郊區(qū)域最為活躍，其次分別是環(huán)渤海、中西部、珠三角。圖 1-2- 12 2009年三季度四大區(qū)域企業(yè)對(duì)率先回暖區(qū)位預(yù)測(cè)對(duì)比資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)三、三季度土地市場(chǎng)將更為活躍，企業(yè)土地需求大幅增加創(chuàng)新高1、

9、五成受訪者認(rèn)為三季度土地市場(chǎng)更為活躍，長(zhǎng)三角區(qū)域信心最強(qiáng)由于近期土地交易市場(chǎng)異?；钴S，本次調(diào)研中，認(rèn)為三季度市場(chǎng)將相對(duì)活躍的受訪者比例環(huán)比上季度增加77.57%，是自08年四季度以來連續(xù)三個(gè)季度上升，與之對(duì)應(yīng)的認(rèn)為土地市場(chǎng)將更為低迷的受訪者比例連續(xù)下降，已由08年四季度的60.62%下降至09年三季度僅為5.88%。圖 1-2- 13 2009年三季度全國(guó)企業(yè)對(duì)土地市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)通過對(duì)四大區(qū)域土地市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)的比較發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)三角企業(yè)信心最強(qiáng)，認(rèn)為土地市場(chǎng)更活躍的比例為70.97%，遠(yuǎn)高于其他三個(gè)區(qū)域，而環(huán)渤海區(qū)域市場(chǎng)信心較差，認(rèn)為更活躍的比例為33.33%。

10、 圖 1-2- 14 2009年三季度四大區(qū)域企業(yè)對(duì)土地市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)對(duì)比資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2、半數(shù)企業(yè)有拿地需求，七成珠三角企業(yè)三季度有拿地意愿由于近期市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，企業(yè)對(duì)土地的需求也明顯增加，本次調(diào)研中，有過半數(shù)企業(yè)在三季度有拿地的意愿，是08年四季度以來首次超過半數(shù)企業(yè)有拿地意愿，相比上季，有拿地意愿的受訪企業(yè)比例上升近20個(gè)百分點(diǎn)。圖 1-2- 15 2009年三季度全國(guó)企業(yè)土地需求預(yù)測(cè)資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)通過對(duì)四大區(qū)域拿地計(jì)劃的比較發(fā)現(xiàn)，珠三角企業(yè)的土地需求最強(qiáng)，有四分之三的受訪企業(yè)在三季度有拿地意愿，其次分別為長(zhǎng)三角、中西部區(qū)域，環(huán)渤海區(qū)域企業(yè)拿

11、地意愿明顯低于其他三個(gè)區(qū)域，僅三分之一企業(yè)三季度有拿地需求。圖 1-2- 16 2009年三季度四大區(qū)域企業(yè)對(duì)土地需求預(yù)測(cè)對(duì)比資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)3、近郊依舊是企業(yè)首選，七成長(zhǎng)三角企業(yè)首選近郊土地在土地需求區(qū)域的預(yù)測(cè)上，半數(shù)以上企業(yè)表示近郊區(qū)域?qū)⑹瞧髽I(yè)拿地的首選，環(huán)比二季度上漲7.3%，其次有三成的企業(yè)將中心城區(qū)列為企業(yè)土地首選區(qū)域。圖 1-2- 17 2009年三季度全國(guó)企業(yè)土地需求區(qū)位預(yù)測(cè)資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)通過對(duì)四大區(qū)域拿地計(jì)劃的比較發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)三角企業(yè)對(duì)近郊區(qū)域拿地意愿比例最高，為72.04%，其次分別是環(huán)渤海、中西部、珠三角；環(huán)渤海、珠三角對(duì)中心城

12、區(qū)的土地需求明顯高于其它兩個(gè)區(qū)域，其中珠三角企業(yè)對(duì)中心城區(qū)的土地需求最高，為39.03%，是四大區(qū)域中唯一對(duì)中心城區(qū)土地需求比例高于近郊區(qū)域的。 圖 1-2- 18 2009年三季度四大區(qū)域企業(yè)土地需求區(qū)位預(yù)測(cè)對(duì)比資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)四、價(jià)格快速上漲將是市場(chǎng)最大風(fēng)險(xiǎn)，多數(shù)企業(yè)認(rèn)為政策將保持穩(wěn)定1、六成企業(yè)認(rèn)為價(jià)格快速上漲，成交萎縮是市場(chǎng)最大風(fēng)險(xiǎn)由于近期房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求大量釋放，成交量明顯增加，一些開發(fā)商有了提價(jià)的沖動(dòng)。近六成多的受訪企業(yè)認(rèn)為，隨著投資型需求的不斷增加，三季度房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)快速上漲，并導(dǎo)致成交量萎縮。有四成的受訪者認(rèn)為在投資者的熱炒下，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)過熱。僅有3.

13、27%的企業(yè)認(rèn)為市場(chǎng)健康，不存在風(fēng)險(xiǎn)。圖 1-2- 19 2009年三季度全國(guó)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2、多數(shù)企業(yè)認(rèn)為政策將保持穩(wěn)定，以執(zhí)行前期為主由于前期政府出臺(tái)一系列的刺激政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)有了明顯的回暖，因此，64.76%的受訪企業(yè)認(rèn)為三季度政府將會(huì)繼續(xù)執(zhí)行前期政策。不過，由于近期市場(chǎng)成交增長(zhǎng)過快，引起了一些企業(yè)對(duì)市場(chǎng)過熱的擔(dān)心，有近兩成企業(yè)認(rèn)為三季度宏觀調(diào)控政策會(huì)收緊。圖 1-2- 20 2009年三季度全國(guó)企業(yè)對(duì)宏觀調(diào)控政策走勢(shì)預(yù)測(cè)資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)通過四大區(qū)域?qū)ξ磥砗暧^政策預(yù)測(cè)對(duì)比看，珠三角企業(yè)認(rèn)為政府繼續(xù)持續(xù)前期政策受訪者比例

14、最高，為76.93%。有超過四分之一的長(zhǎng)三角企業(yè)認(rèn)為宏觀政策將會(huì)收緊，是四大區(qū)域中認(rèn)為政策會(huì)收緊受訪者比例最高的。圖 1-2- 21 2009年三季度四大區(qū)域企業(yè)對(duì)宏觀調(diào)控政策預(yù)測(cè)對(duì)比資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)五、一二線城市對(duì)土地市場(chǎng)信心更強(qiáng)，三季度市場(chǎng)呈“量跌價(jià)漲”之勢(shì) 1、三季度量?jī)r(jià)預(yù)測(cè)聚集于“量跌價(jià)漲”區(qū)域，中西部成交預(yù)測(cè)更為樂觀通過對(duì)城市調(diào)研數(shù)據(jù)的聚類分析，我們發(fā)現(xiàn)目前全國(guó)大部分城市對(duì)市場(chǎng)回暖的認(rèn)可程度普遍較高，大部分城市對(duì)三季度量?jī)r(jià)預(yù)測(cè)也主要集中在“量跌價(jià)漲”區(qū)域內(nèi)。在三季度成交預(yù)測(cè)上，中西部區(qū)域城市整體略好于其它區(qū)域，但個(gè)別城市呈離散現(xiàn)象。從下圖來看，環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、

15、珠三角的城市普遍對(duì)目前市場(chǎng)回暖認(rèn)可度較高，在調(diào)研中，甚至有受訪者擔(dān)心市場(chǎng)過熱。對(duì)于三季度市場(chǎng)的量?jī)r(jià)表現(xiàn)，各城市受訪者普遍認(rèn)為三季度市場(chǎng)供求矛盾將逐步凸顯，價(jià)格將有一定程度上漲，并導(dǎo)致成交量萎縮。在對(duì)三季度成交量預(yù)測(cè)上，中西部城市更為樂觀，大部分城市認(rèn)為成交相比二季度將持平或上漲，就成交量預(yù)測(cè)聚合程度而言，中西部城市在三季度量?jī)r(jià)預(yù)測(cè)存在一定離散現(xiàn)象。其中，貴陽(yáng)對(duì)三季度成交量預(yù)測(cè)樂觀程度更是高于全國(guó)各大城市，長(zhǎng)沙的受訪者對(duì)三季度成交量預(yù)測(cè)上較為悲觀，認(rèn)為三季度市場(chǎng)成交相比二季度很有可能出現(xiàn)萎縮。圖 1-2- 22 2009年三季度整體市場(chǎng)區(qū)域聚類分析圖貴陽(yáng)長(zhǎng)沙更為低迷 成交量 相對(duì)活躍上漲 價(jià)格

16、下降圖注：氣泡越大表示受訪者對(duì)目前市場(chǎng)回暖認(rèn)可程度越高資料來源：cric中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)2、一二線城市對(duì)土地市場(chǎng)信心更強(qiáng)，三季度城市市場(chǎng)聚集于“量跌價(jià)漲”區(qū)間通過對(duì)城市調(diào)研數(shù)據(jù)的聚類分析，我們發(fā)現(xiàn)目前一二線典型城市對(duì)土地市場(chǎng)信心明顯好于三線城市，環(huán)渤海區(qū)域城市土地需求區(qū)域分布離散明顯。從下圖來看，全國(guó)各城市對(duì)土地市場(chǎng)信心存在明顯差異，認(rèn)為三季度土地市場(chǎng)活躍的受訪城市主要是一二線城市，以上海、北京、深圳、成都等為代表。相比全國(guó)三線城市而言，一二線城市的土地信心恢復(fù)更明顯。從城市土地獲取意愿來看，深圳企業(yè)對(duì)土地需求較強(qiáng)烈，領(lǐng)先全國(guó)各大城市，其次鄭州受訪企業(yè)也表現(xiàn)出較強(qiáng)的土地獲取意愿。從獲取土地區(qū)域來看，大部分城市的首選土地區(qū)域主要集中于城市近郊，環(huán)渤海區(qū)域城市土地獲取區(qū)域出現(xiàn)明顯離散，大連、天津的受訪企業(yè)明顯傾向城市中心土地，沈陽(yáng)的受訪企業(yè)則更傾向城市遠(yuǎn)郊土地。圖 1-2- 23 2009年三季度土地