[房地產(chǎn)]鎮(zhèn)江項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(doc 22頁)

1、鎮(zhèn)江項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告目 錄一、 調(diào)查目的與方法二、 鎮(zhèn)江概況及規(guī)劃簡(jiǎn)介三、 鎮(zhèn)江總體市場(chǎng)簡(jiǎn)述四、 鎮(zhèn)江區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)述五、 鎮(zhèn)江產(chǎn)品市場(chǎng)簡(jiǎn)述六、 本項(xiàng)目地區(qū)特點(diǎn)分析一、鎮(zhèn)江市場(chǎng)調(diào)查目的與方法1、市調(diào)目的通過對(duì)鎮(zhèn)江城市性質(zhì)、行政區(qū)劃、地理、交通、人口、產(chǎn)業(yè)及城市規(guī)劃等的了解，特別是對(duì)鎮(zhèn)江近兩年房產(chǎn)總體情況的介紹、原因分析、表現(xiàn)情況、存在問題和對(duì)目前在開發(fā)的個(gè)案狀況的了解，特別是對(duì)現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的面積、價(jià)格、銷售情況、配套、景觀規(guī)劃等各要素的調(diào)查與分析，挖掘出鎮(zhèn)江市場(chǎng)的熱點(diǎn)和空白點(diǎn)，找出鎮(zhèn)江市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)面積、樓層、朝向等的偏好，從而為本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位提供決策依據(jù)，最大限度地降低操盤風(fēng)險(xiǎn)。2、 市調(diào)方法a

2、、直接調(diào)查 通過現(xiàn)場(chǎng)上門和電話咨詢對(duì)近期房地產(chǎn)的需求狀況及競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案情況進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。 b、間接調(diào)查 通過收集有關(guān)職能部門的權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及有關(guān)文件，對(duì)鎮(zhèn)江近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況進(jìn)行分析。二、鎮(zhèn)江概況及規(guī)劃簡(jiǎn)介（一） 鎮(zhèn)江概況鎮(zhèn)江地處美麗富饒的長(zhǎng)江三角洲，是一座集工貿(mào)、港口、旅游為一體的城市，是國(guó)務(wù)院命名的歷史文化名城、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、全國(guó)衛(wèi)生城市和全國(guó)科技興市先進(jìn)城市。她位于江蘇省西南部，長(zhǎng)江下游南岸，西鄰南京，東接常州、鄰上海，北與揚(yáng)州隔江相望。鎮(zhèn)江為江蘇省轄市，轄丹陽、句容、揚(yáng)中三市，市區(qū)設(shè)京口區(qū)、潤(rùn)州區(qū)、丹徒區(qū)和鎮(zhèn)江新區(qū)。總面積3843平方公里，人口289萬，其中，市區(qū)面積1023平方

3、公里，人口99.3萬，城鎮(zhèn)居民可支配收入9451元，農(nóng)民人均純收入4718元。她臨江近海，水陸交通極為便利，是國(guó)家級(jí)水路主樞紐城市，世界聞名的“黃金水道”-長(zhǎng)江和京杭運(yùn)河在此交匯，京滬鐵路橫貫東西，滬寧高速公路、京杭鐵路、滬寧二級(jí)公路穿市而過，104、312國(guó)道和101、218、222、224、321省道構(gòu)成鎮(zhèn)江與外省、市連接的公路網(wǎng)絡(luò)。城市綠化以創(chuàng)建園林城市和優(yōu)化人居環(huán)境為目標(biāo)，凸現(xiàn)“城市山林、大江風(fēng)貌”的城市個(gè)性，以“顯山、露水、透綠、現(xiàn)藍(lán)”為重點(diǎn)。 （二）城市規(guī)劃 進(jìn)入新世紀(jì)，鎮(zhèn)江市政府依據(jù)省政府提出的“做強(qiáng)、做大、做優(yōu)、做美”的要求和城市化推進(jìn)戰(zhàn)略，對(duì)鎮(zhèn)江城市總體規(guī)劃進(jìn)行了重新修編，將

4、原先的沿江“一”字型發(fā)展為向沿江路“t”字型發(fā)展，中心城由原先的“一城兩區(qū)”修改為“一城兩翼”。 所謂中心城“一城兩翼”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，包括主城、東翼、西翼。至2020年，中心城規(guī)劃人口110萬，140平方公里。 主城：北起長(zhǎng)江，南至西麓水庫(kù)，西起潤(rùn)揚(yáng)大橋接線，東至橫山風(fēng)景區(qū)，構(gòu)筑“山、水、城”的城市空間框架，強(qiáng)化城市中心的服務(wù)功能。 東翼：主城以東地區(qū)，由諫壁、化工區(qū)和大港組成。重點(diǎn)為建設(shè)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)及配套一定規(guī)模城市生活區(qū)。 西翼：主城以西地區(qū)，由龍門和高資組成。重點(diǎn)為建設(shè)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)帶、區(qū)域物流產(chǎn)業(yè)中心及配套城市生活區(qū)。 2003年城市道路建設(shè)項(xiàng)目：1、 道路拓寬改造建設(shè)21條，總長(zhǎng)度40.6公里，

5、總投資超過30億元。主要包括：打造沿江、城東、城西三條發(fā)展軸，實(shí)施潤(rùn)州山路、環(huán)城路、黃山南路、京硯山路、寶安新街拓寬改造和鐵城路、江濱大道建設(shè)工程，實(shí)施東吳路北段、桃花塢路、朱方路、丁卯橋路、正東路、大西路整治出新工程。2、 城市沿江發(fā)展軸是城市“t”字發(fā)展中的一橫，從潤(rùn)揚(yáng)大橋到江蘇大學(xué)、丹徒鎮(zhèn)，貫穿鎮(zhèn)江主城區(qū)，全長(zhǎng)約20公里，主要由躍進(jìn)路、長(zhǎng)江路、東吳路、禹山北路構(gòu)成，被統(tǒng)稱為沿江干道。3、 城東發(fā)展軸以經(jīng)十二路為主，依托江蘇大學(xué)和丁卯高科技圓區(qū)向南推進(jìn)，是鎮(zhèn)江市高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸。4、 城西發(fā)展軸由跑馬山路、檀山路、谷陽新城西環(huán)路組成，它北接中山西路，南至谷陽新城（丹徒新城）城中干道，中間穿

6、越南徐路、312國(guó)道，全長(zhǎng)14公里。5、 中山北路建設(shè)工程，南起中山西路牌灣口，北接長(zhǎng)江路（三期）。6、 朱方路整治出新工程從中山西路至三茅宮。 （附有關(guān)規(guī)劃圖紙如下：） 三、鎮(zhèn)江總體市場(chǎng)簡(jiǎn)述 根據(jù)報(bào)告顯示，三年來市區(qū)普通住房?jī)r(jià)格每平方米平均上漲656元，每平方米達(dá)到2728元，與前三年相比，分別上升10%、16%和11.8%。 （一）房?jī)r(jià)上升主要原因如下：1、 土地價(jià)格大幅攀升。土地價(jià)格由協(xié)議出讓轉(zhuǎn)變?yōu)楦?jìng)價(jià)出讓使地價(jià)高開高走，從而促使房?jī)r(jià)迅速上升。2、 城市建設(shè)步伐加快，拆遷量明顯增加，拆遷面積達(dá)到100萬平方米之多。3、 貸款政策放寬。4、 小區(qū)規(guī)劃品質(zhì)提高，使個(gè)案檔次提升，開發(fā)成本增加，

7、拉動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。5、 大型開發(fā)商進(jìn)入，推動(dòng)了鎮(zhèn)江房產(chǎn)的發(fā)展。（二）存在問題：1、 一些地方拍賣價(jià)格過高，超過了人們的預(yù)期和市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)的接受度。2、 經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房啟動(dòng)，對(duì)商品房?jī)r(jià)格的上漲有一定的抑制作用。3、 目前鎮(zhèn)江市有樓盤約54個(gè)，加之鎮(zhèn)江地方小，人口少，房?jī)r(jià)難以在短期內(nèi)有大幅度的提高。（三）有關(guān)數(shù)據(jù)2002年底，全市有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)144家，其中一級(jí)資質(zhì)企業(yè)1家、二級(jí)11家、三級(jí)79家，注冊(cè)資本總額16.1億元。外資和外地到鎮(zhèn)江投資企業(yè)17家，注冊(cè)資本2.7億元。市區(qū)91家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)職工總數(shù)2300人，其中專業(yè)技術(shù)人員約1000人。2002年，市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資13.2億元，

8、比上年增長(zhǎng)51.7%；商品房施工面積142.8萬平方米，比上年增長(zhǎng)43.3%，其中住宅新開工面積76.7萬平方米，比上年增長(zhǎng)45.5%；商品房竣工面積66.7萬平方米，比上年增長(zhǎng)47.6%，其中住宅55萬平方米，比上年增長(zhǎng)31.4%。房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售火爆，商品房住宅價(jià)格上揚(yáng)幅度較大。商品房銷售面積58.6萬平方米，比上年增長(zhǎng)54%，其中住宅52.9萬平方米，比上年增長(zhǎng)45%；商品房銷售額9.8億元，比上年增長(zhǎng)97.4%，其中住宅8.1億元，比上年增長(zhǎng)74.4%。附：2003年土地市場(chǎng)成交地塊價(jià)格介紹（部分） 原土地使用者單位或地塊坐落 土地面積（畝）成交價(jià)（萬元）出讓方式出讓時(shí)間朱方路74號(hào)（路

9、北）103.697200拍賣出讓03.8.10學(xué)府路121號(hào)49.274550拍賣出讓03.9.25東吳路綠竹巷口5.211420拍賣出讓03.9.25丁卯橋路、谷陽路口103.179650拍賣出讓03.9.25長(zhǎng)江路，金山公園大門南71.916700拍賣出讓03.9.25丁卯橋路41號(hào)29.541750掛牌出讓03.9.26金山桃園新村26.311980掛牌出讓03.9.26大西路、寶塔路口4.61700掛牌出讓03.9.26大港趙聲路東8.82480掛牌出讓03.9.26大港趙聲路西48.031450掛牌出讓03.9.26朱方路217號(hào)7.34590掛牌出讓03.12牌灣街189號(hào)14.1

10、2730掛牌出讓03.12鎮(zhèn)寶路谷陽路交叉口北40.181770掛牌出讓03.12大西路寶塔路口8.152500掛牌出讓03.12趙聲路東、東豐路北53.141900掛牌出讓03.12四、鎮(zhèn)江市區(qū)域市場(chǎng)分析（一）區(qū)域市場(chǎng)分布 1、市區(qū)區(qū)域市場(chǎng)分布區(qū)域價(jià)格（元/平方米）產(chǎn)品代表個(gè)案區(qū)域特性朱方路、金山沿線（本案所處地區(qū)）26003000多層金山水岸中山西苑江南府邸金湖花園江南新村1、 老城區(qū)，居民集中2、 金山旅游區(qū)3、 歷史建筑較集中4、 市政配套不夠完善5、 小環(huán)境較差黃山路沿線25803000多層百盛家園潤(rùn)州花園1、 工業(yè)區(qū)較集中2、 離市中心較近3、 小環(huán)境比較差長(zhǎng)江路沿線2700326

11、0多層別墅小高層春江華庭香江花城陽光世紀(jì)花園1、 沿江景觀帶環(huán)境優(yōu)美2、 離市中心較近3、 交通便捷4、 商服設(shè)施完善市中心37804000多層高層小高層都市名苑紫金嘉園京都華庭九州廣場(chǎng)京潤(rùn)國(guó)際花園1、 商業(yè)行政中心2、 配套完善3、 房地產(chǎn)開發(fā)量“空心化”推案量稀少青年廣場(chǎng)、丁卯橋路沿線23002650多層別墅小高層嘉怡苑瑞泰新城恒順翠谷恒美家園江南世家學(xué)府雅苑康泰城市花園1、 高新技術(shù)開發(fā)區(qū)2、 新興工業(yè)區(qū)3、 路況發(fā)達(dá)交通便利4、 新建住宅較多5、 商服尚不完善桃花塢地區(qū)24002800多層小高層米山人家學(xué)府芳鄰瑞景山莊1、 大型居住區(qū)2、 院校集中屬文化教育區(qū)3、 周遍環(huán)境較差4、 商

12、服設(shè)施不完善5、 交通不夠便利路況欠佳 除市中心價(jià)格超過3780元/平方米外，其他區(qū)域價(jià)格均集中在23003260元/平方米。本案所處區(qū)域?yàn)槭袌?chǎng)供給主體。 2、大港及丹徒新區(qū)區(qū)域市場(chǎng)分布 區(qū)域價(jià)格（元/平方米）產(chǎn)品代表個(gè)案區(qū)域特性大港1280左右多層金櫻苑港南花苑金港城市花園1、 工業(yè)集中，屬于工業(yè)區(qū)2、 離市中心較遠(yuǎn)，公交行駛約60分鐘3、 商服尚不完善4、 環(huán)境較差，居住檔次不高丹徒新區(qū)16502980多層別墅小高層幸福城彩虹城駙馬山莊祥盛華庭瑞丹花苑瑞泰城市花園永安新城家園北極金谷家園1、 行政中心2、 未來商貿(mào)中心3、 新建樓盤較多，且規(guī)模較大4、 發(fā)展中的新區(qū)，推案量較多 （二）市區(qū)

13、區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格漲幅狀況區(qū)域2003年上半年（元/平方米）2004年4月漲幅（元/平方米）朱方路、金山沿線1800 260030008001200黃山路沿線17002000258030008801000長(zhǎng)江路沿線2500300027003260260市中心2800340037804000600980青年廣場(chǎng)、丁卯橋路沿線190023002650400750桃花塢地區(qū)1800230024002800500600 五、鎮(zhèn)江產(chǎn)品市場(chǎng)簡(jiǎn)述 （一）產(chǎn)品類型1、 多層是目前市場(chǎng)上的絕對(duì)主力。2、 別墅產(chǎn)品較少，但以陽光世紀(jì)花園為代表的別墅個(gè)案，依托價(jià)格和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，銷售情況非常火爆。3、 小高層產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)一般

14、，說明客戶群對(duì)高容積率產(chǎn)品處于觀望階段，如香江花城一期首推多層，在將于本月17日開盤的二期組團(tuán)中也僅推一幢小高層，其余四幢為多層，戶型有90m2、120 m2、128 m2(小高層戶型)三種。說明開發(fā)商對(duì)小高層產(chǎn)品還不具備充分的信心。（二）小區(qū)規(guī)劃1、 早期社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)水平低，缺乏整體性，布局不夠合理。2、 外來開發(fā)商的進(jìn)入給鎮(zhèn)江房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了新的房產(chǎn)理念，如香江花城引進(jìn)了深圳萬科四季花園組團(tuán)式社區(qū)景觀的設(shè)計(jì)理念，從而帶動(dòng)了當(dāng)?shù)亻_發(fā)商對(duì)景觀打造的重視度。3、 高品質(zhì)樓盤聘請(qǐng)專業(yè)物業(yè)公司，如香江花城聘請(qǐng)戴德梁行。（三） 面積與戶型1、 總體市場(chǎng)供給以3r為主力，面積分布相對(duì)均勻，集中在1101

15、20、120130及131平米以上面積段。2、 2r為總體市場(chǎng)的次主力。3、 4r、復(fù)式、別墅等占市場(chǎng)份額較少，1r的供應(yīng)比例最小。4、 從各個(gè)案面積分布看，90130 平米是各類產(chǎn)品的集中段。（四）客源情況 由于鎮(zhèn)江城市范圍較小，故購(gòu)房者的地域情結(jié)相對(duì)其他大城市居民而言要小的多，所以，決定其購(gòu)買意向的最主要原因是總價(jià)，購(gòu)買主力為當(dāng)?shù)毓ば诫A層。（五）行銷企化分析1、 報(bào)紙上有專版刊登房地產(chǎn)廣告和各類軟文2、 大部分樓盤制作了精美的樓書或?qū)？?、 運(yùn)用多種媒體做宣傳（車身廣告、戶外看板、橫幅等）4、 聘請(qǐng)專業(yè)代理公司或成立專業(yè)性營(yíng)銷部負(fù)責(zé)推廣5、 注重售樓處的選址及裝修，銷售道具齊全6、 現(xiàn)場(chǎng)銷

16、售人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)、服務(wù)態(tài)度參差不齊7、 各種促銷sp活動(dòng)較多，如發(fā)放小禮品、文藝演出等8、 定期舉行房展會(huì) 六、本項(xiàng)目地區(qū)特點(diǎn)分析 （一）環(huán)境分析1、 區(qū)域范圍：介于三茅宮和七里甸之間，東靠朱方路，南鄰京滬鐵路，西至味精廠宿舍，北與潤(rùn)州區(qū)政府相望。2、 周邊環(huán)境：潤(rùn)州區(qū)政府和潤(rùn)州廣場(chǎng)是地標(biāo)性建筑，居民相對(duì)集中。3、 交通：位置相對(duì)較偏，動(dòng)線主要靠朱方路上的公交；跑馬山路雖已接通，但目前尚無公交通行；南徐大道目前僅有15路、16路公交。4、 商服：周邊分布著較多的老式新村，日常生活機(jī)能較為發(fā)達(dá)，但分布凌亂，無集中的大型商業(yè)設(shè)施。5、 教育：鎮(zhèn)江的文教中心處于城東方位，本案所在區(qū)域發(fā)展相對(duì)較晚，目

17、前有鎮(zhèn)江中學(xué)、二十中學(xué)、華東船院、七里小學(xué)、鎮(zhèn)江實(shí)驗(yàn)學(xué)校。6、 該地區(qū)個(gè)案量體大多為多層，且早期樓盤規(guī)模較小、產(chǎn)品設(shè)計(jì)落后、無景觀，但隨著中山西苑、朱方花苑等樓盤的開發(fā)完成，以及南徐生態(tài)大道的建成、跑馬山、檀山路的改造、潤(rùn)揚(yáng)大橋工程的啟動(dòng)和行政中心的搬遷（規(guī)劃中），將大大提升本地區(qū)的居住品質(zhì)。7、 鎮(zhèn)江城市化進(jìn)程帶來的巨大的拆遷量及有關(guān)政策的實(shí)施，使得居民對(duì)新建商品房的需求也隨之增長(zhǎng)。8、 根據(jù)目前周邊市場(chǎng)個(gè)案了解，價(jià)格在23002700元/平米之間。9、 本區(qū)域主要客源在于區(qū)域客，包括附近城鎮(zhèn)居民以及少量的教師、公務(wù)員、醫(yī)生等企事業(yè)單位人員和投資客。（二）本項(xiàng)目周邊生活配套1、公交線路l 5

18、路（喬家門-京谷大廈） 06:1019:00l 10路（松盛花苑-客運(yùn)碼頭） 06:1519:25l 12路（新汽車站-寶塔山公園） 07:0018:50l 22路（三人醫(yī)-東昌） 05:4016:20l 23路（三人醫(yī)-下蜀） 05:4016:10l 31路（丁卯開發(fā)區(qū)-汽車新站） 19:0023:10l 001路（三茅宮-松盛花苑） 06:3018:00l 101路（新汽車站-寶塔山公園） 07:0018:30l 105路（蠶研所-花山灣） 06:3019:302、 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 三茅宮農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 七里甸農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)3、 銀行工行 建行 農(nóng)行 交行 中行4、 醫(yī)院潤(rùn)州區(qū)人民醫(yī)院 市口腔醫(yī)院分部5、

19、學(xué)校七里小學(xué) 二十中學(xué) 鎮(zhèn)江中學(xué) 華東船院 鎮(zhèn)江實(shí)驗(yàn)學(xué)校6、 超市朱方超市 萬方超市 蘇果超市 旅游超市7、 酒店宴春樓 希望大酒店 新光明大酒店 8、 娛樂設(shè)施溫莎保齡球館 溫莎大浴場(chǎng)9、 郵局朱方路郵局10、 政府機(jī)關(guān)市公管處 潤(rùn)州區(qū)法院 潤(rùn)州區(qū)政府 七里甸政府 刑事警察大隊(duì) 潤(rùn)州區(qū)公安局 和平路派出所 一、 2005年5、6月份鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)交易情況鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)一手房二手房六 月 份成交套數(shù)974套548套成交面積100937.68m23. 71萬m2成交總價(jià)17889.31萬元平均單價(jià)1772元/m2五 月 份成交套數(shù)549套819套成交面積87131.51m26.72萬m2成交

20、總價(jià)21965.36萬元平均單價(jià)2521元/m2自2004年10月至2005年3月，鎮(zhèn)江市二手房月均交易登記量為560戶，5月份激增到819戶；新建商品房成交也從月均交易登記量630戶，增至6月份的974戶。主城區(qū)一季度商品房均價(jià)為3155元m2，二季度初步統(tǒng)計(jì)商品房均價(jià)為3300元m2。可見，在市政府出臺(tái)“市七條”情況下，鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)價(jià)格沒有嚴(yán)重下挫，市場(chǎng)整體價(jià)格依然保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，反而較上季略有上漲。從6月份一手房成交量來看，與去年下半年的平均月成交量600戶基本吻合，商品房市場(chǎng)交易量平穩(wěn)，沒有明顯起伏。 一手房6月份比5月份多成交425戶，平均價(jià)格卻下跌了749元，主要原因在于6月份期間，包括港南南花苑在內(nèi)的一批價(jià)格低廉的經(jīng)濟(jì)適用房和大量拆遷安置房成交，導(dǎo)致網(wǎng)上備案量較5月份有所增長(zhǎng)，但平均價(jià)格卻隨之降低。二、 鎮(zhèn)江市土地成交情況鎮(zhèn)江市國(guó)土資源局05年第三期國(guó)有土地使用權(quán)掛牌競(jìng)買出讓中，共推出十塊土地，最終成交八塊，總成交面積為583.61畝，總成交價(jià)格為46700萬元，其中商、辦、娛總建面積為17萬平方米，住宅為31.5萬平方米，本次拍賣土地平均價(jià)格為80萬元/畝。04年市區(qū)舉辦經(jīng)營(yíng)性用地市場(chǎng)出讓11期，出讓土地面積6500畝，土地成交金額達(dá)41.89億元；05年市區(qū)經(jīng)營(yíng)性用