第四節(jié)房地產(chǎn)項目索賠

1、第十章第十章 房地產(chǎn)項目房地產(chǎn)項目合同管理合同管理 本本 章章 內內 容容 第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)項目房地產(chǎn)項目合同合同管理概述管理概述 第二節(jié)第二節(jié) 房地產(chǎn)項目勘察、設計、監(jiān)房地產(chǎn)項目勘察、設計、監(jiān) 理合同管理理合同管理 第三節(jié)第三節(jié) 房地產(chǎn)項目房地產(chǎn)項目施工合同管理施工合同管理 第四節(jié)第四節(jié) 房地產(chǎn)項目索賠房地產(chǎn)項目索賠 文庫專用2 1998 以后以后 應用階段應用階段 理論發(fā)展階段理論發(fā)展階段 1986- 1992 試點階段試點階段 二 4 1986 引進階段引進階段 1993- 1997 索賠管理在中國的發(fā)展階段索賠管理在中國的發(fā)展階段 文庫專用3 魯布革項目簡介魯布革項目簡介： 云貴邊

2、界，深山峽谷，云貴邊界，深山峽谷，372米落差。米落差。 據(jù)說，早年水力勘測人員驚喜地發(fā)現(xiàn)此地，問及地名，當?shù)夭家雷迦嘶負?jù)說，早年水力勘測人員驚喜地發(fā)現(xiàn)此地，問及地名，當?shù)夭家雷迦嘶?答：答：“魯布革！魯布革！”本意為本意為“不知道不知道”，勘測人員誤作地名，標入地圖。，勘測人員誤作地名，標入地圖。 如今，這個如今，這個“不知道不知道”，不僅全國聞名，而且為世界所知。，不僅全國聞名，而且為世界所知。 魯布革水電站位于云南羅平和貴州興義交界的黃泥河下游，整個工程魯布革水電站位于云南羅平和貴州興義交界的黃泥河下游，整個工程 由首部樞紐攔河大壩、引水系統(tǒng)和廠房樞紐三部分組成。由首部樞紐攔河大壩、引水

3、系統(tǒng)和廠房樞紐三部分組成。 首部樞紐攔河大壩最大壩高首部樞紐攔河大壩最大壩高103103. .5m5m；引水系統(tǒng)由電站進水口、引水隧洞、；引水系統(tǒng)由電站進水口、引水隧洞、 調壓井、高壓鋼管四部分組成，引水隧洞總長調壓井、高壓鋼管四部分組成，引水隧洞總長9 9. .38km38km，開挖直徑，開挖直徑8 88m8m，調壓，調壓 井內徑井內徑13m13m，井深，井深63m63m，兩條長，兩條長469m469m、內徑、內徑4 46m6m、傾角、傾角4848的高壓鋼管；廠房的高壓鋼管；廠房 樞紐包括地下廠房及其配套的樞紐包括地下廠房及其配套的4040個地下洞室群。廠房總長個地下洞室群。廠房總長125m

4、125m，寬，寬18m18m，最大，最大 高度高度39394m4m，安裝，安裝1515萬萬kWkW的水輪發(fā)電機四臺，總容量的水輪發(fā)電機四臺，總容量6060萬萬kWkW，年發(fā)電量，年發(fā)電量28282 2 億億kWkWh h。 文庫專用4 資金情況：資金情況： 19811981年年6 6月經(jīng)國家批準，魯布革電站列為重點建設工程，總投資月經(jīng)國家批準，魯布革電站列為重點建設工程，總投資 8 89 9億美元，總工期億美元，總工期5353個月，要求個月，要求19901990年全部建成。年全部建成。19821982年年7 7月國家月國家 決定將魯布革水電站的引水工程作為水利電力部第一個對外開放、利決定將魯布

5、革水電站的引水工程作為水利電力部第一個對外開放、利 用用世界銀行貸款世界銀行貸款的工程，使工程出現(xiàn)轉機。的工程，使工程出現(xiàn)轉機。 引水系統(tǒng)工程的施工，按世界銀行規(guī)定，實行建國以來第一次按照引水系統(tǒng)工程的施工，按世界銀行規(guī)定，實行建國以來第一次按照 FIDIC(FIDIC(國際咨詢工程師聯(lián)合會的法文名稱的縮寫國際咨詢工程師聯(lián)合會的法文名稱的縮寫) )推薦的程序進行的推薦的程序進行的 國際公開國際公開( (競爭性競爭性) )招標。首部樞紐攔河大壩和廠房樞紐部分的施工由招標。首部樞紐攔河大壩和廠房樞紐部分的施工由 水電十四局承擔。水電十四局承擔。 項目建設多渠道利用外資，包括：世界銀行貸款項目建設多

6、渠道利用外資，包括：世界銀行貸款1 1454454億美元億美元( (信信 貸期貸期2020年年) )挪威政府贈款挪威政府贈款90009000萬挪威克郎，澳大利亞政府贈款萬挪威克郎，澳大利亞政府贈款790790萬澳萬澳 元。元。 文庫專用5 項目招投標情況：項目招投標情況： 1982年年9月，刊登招標公告、編制招標文件，編制標底。月，刊登招標公告、編制招標文件，編制標底。 引水系統(tǒng)工程原設計概算引水系統(tǒng)工程原設計概算18億元，為評標做的標底億元，為評標做的標底14958萬元。萬元。 經(jīng)過經(jīng)過5個月的投標準備，個月的投標準備，1983年年11月月8日，開標大會在北京日，開標大會在北京 正式舉行。開

7、標儀式按國際慣例，公開當眾開標。開標時對各投正式舉行。開標儀式按國際慣例，公開當眾開標。開標時對各投 標人的投標文件進行開封和宣讀。共標人的投標文件進行開封和宣讀。共8家公司投標，其中前聯(lián)邦家公司投標，其中前聯(lián)邦 德國霍克蒂夫公司未按照招標文件要求投送投標文件，而成為廢德國霍克蒂夫公司未按照招標文件要求投送投標文件，而成為廢 標。從投標報價標。從投標報價(根據(jù)當日的官方根據(jù)當日的官方?率，將外幣換算成人民幣率，將外幣換算成人民幣)可可 以看出，最高價法國以看出，最高價法國SBTP公司公司(179億元億元)，與最低價日本大成公與最低價日本大成公 司司(8463萬元萬元)相比，報價競相差相比，報價

8、競相差1倍之多，可見競爭之激烈。前倍之多，可見競爭之激烈。前 幾標的標價之低，使中外廠商大吃一驚，在國內外引起震動不小。幾標的標價之低，使中外廠商大吃一驚，在國內外引起震動不小。 各投標人的折算報價如下表所示。各投標人的折算報價如下表所示。 文庫專用6 投標人投標人報價報價投標人投標人報價報價 日本大成公司日本大成公司84630590.97 南斯拉夫能源工南斯拉夫能源工 程公司程公司 132234146.30 日本前田公司日本前田公司87964864.29法國法國SBTP公司公司179393719.20 中國貴華、前聯(lián)邦中國貴華、前聯(lián)邦 德國霍曼聯(lián)營公司德國霍曼聯(lián)營公司 119947489.6

9、 中國閩昆、挪中國閩昆、挪 威威FHS聯(lián)營公司聯(lián)營公司 121327425.30 意美合資英波吉洛意美合資英波吉洛 聯(lián)營公司聯(lián)營公司 92820660.50 前聯(lián)邦德國霍克前聯(lián)邦德國霍克 蒂夫公司蒂夫公司 內容系技術轉讓，內容系技術轉讓， 不符合投標要求，不符合投標要求， 廢標廢標 文庫專用7 中標情況中標情況 1983年年11月月1984年年4月，評標、定標。按照國際慣例，只有月，評標、定標。按照國際慣例，只有 報價最低的前三標能進入最終評標階段，因此確定大成、前田和英波報價最低的前三標能進入最終評標階段，因此確定大成、前田和英波 吉洛公司吉洛公司3家為評標對象。評標工作由魯布革工程局、昆明

10、水電勘測家為評標對象。評標工作由魯布革工程局、昆明水電勘測 設計院、水電總局及澳大利亞等中外專家組成的評標小組負責，按照設計院、水電總局及澳大利亞等中外專家組成的評標小組負責，按照 規(guī)定的評標辦法進行，并互相監(jiān)督、嚴格保密，禁止評標人同外界接規(guī)定的評標辦法進行，并互相監(jiān)督、嚴格保密，禁止評標人同外界接 觸在評標過程中評標小組還分別與三家承包商進行了澄清會談。觸在評標過程中評標小組還分別與三家承包商進行了澄清會談。4月月 13日評標工作結束。日評標工作結束。 經(jīng)各方專家多次評議討論，最后取標價最低的日本大成公司中經(jīng)各方專家多次評議討論，最后取標價最低的日本大成公司中 標，與之簽訂合同，合同價標，

11、與之簽訂合同，合同價8463萬元，合同工期萬元，合同工期1597天。天。4月月17日，日， 我國有關部門正式將定標結果通知世界銀行。世界銀行于我國有關部門正式將定標結果通知世界銀行。世界銀行于6月月9日回日回 復無異議。復無異議。 引水工程于引水工程于1984年年6月月15日發(fā)出中標通知書，日發(fā)出中標通知書，7月月14日簽訂合同。日簽訂合同。 文庫專用8 項目實施情況 19841984年年7 7月月3131日發(fā)布開工令，日發(fā)布開工令，19841984年年1111月月2424日，正式開工。日，正式開工。 19881988年年8 8月月1313日正式竣工，工程師簽署了工程竣工移交證書。合日正式竣工

12、，工程師簽署了工程竣工移交證書。合 同工期為同工期為15971597天，實際工期為天，實際工期為14751475天，提前天，提前122122天。天。 大成公司采用施工總承包制，在現(xiàn)場日本的管理及技術人員僅大成公司采用施工總承包制，在現(xiàn)場日本的管理及技術人員僅 3030人左右，雇用我國的公司分包，雇用的人左右，雇用我國的公司分包，雇用的400400多人都是我國水電多人都是我國水電 十四局的職工，中國工人在中國工長的帶領下，創(chuàng)造了聲十四局的職工，中國工人在中國工長的帶領下，創(chuàng)造了聲8 88m8m 隧洞獨頭月進尺隧洞獨頭月進尺3733735m5m的優(yōu)異成績，超過了日本大成公司歷史的優(yōu)異成績，超過了日

13、本大成公司歷史 的最高記錄，達到世界先進水平。工程質量綜合評價為優(yōu)良。包的最高記錄，達到世界先進水平。工程質量綜合評價為優(yōu)良。包 括除匯率風險以外的設計變更、物價漲落、索賠及附加工程量等括除匯率風險以外的設計變更、物價漲落、索賠及附加工程量等 增加費用在內的工程結算為增加費用在內的工程結算為91009100萬元，僅為標底萬元，僅為標底1495814958萬元的萬元的 60608 8，比合同價僅增加了，比合同價僅增加了7 75353。 文庫專用9 魯布革項目經(jīng)驗魯布革項目經(jīng)驗 創(chuàng)造了著名的創(chuàng)造了著名的“魯布革工程項目管理經(jīng)驗魯布革工程項目管理經(jīng)驗” 工程管理制度的改變：工程隊管理向合同制管理過渡

14、、索賠管理第一次在工程管理制度的改變：工程隊管理向合同制管理過渡、索賠管理第一次在 中國應用中國應用 實行了以工程項目為核算單位的項目核算體制；實行了以工程項目為核算單位的項目核算體制； 建立了以項目經(jīng)理責任制為主要形式的項目管理責任體系；建立了以項目經(jīng)理責任制為主要形式的項目管理責任體系； 圍繞推行圍繞推行“項目法施工項目法施工”進行配套改革，調整企業(yè)的組織結構，改善企業(yè)進行配套改革，調整企業(yè)的組織結構，改善企業(yè) 的經(jīng)營機制；的經(jīng)營機制； 初步培養(yǎng)和鍛煉了一批懂法律、會管理、能協(xié)調、敢負責、復合型的企業(yè)初步培養(yǎng)和鍛煉了一批懂法律、會管理、能協(xié)調、敢負責、復合型的企業(yè) 經(jīng)營管理和項目管理人才；

15、經(jīng)營管理和項目管理人才； 對企業(yè)內部生產(chǎn)要素實行了市場化管理，使生產(chǎn)要素得到優(yōu)化配置；對企業(yè)內部生產(chǎn)要素實行了市場化管理，使生產(chǎn)要素得到優(yōu)化配置； 是提高了企業(yè)的管理水平和施工生產(chǎn)能力；是提高了企業(yè)的管理水平和施工生產(chǎn)能力； 在我國建筑施工行業(yè)建立以總承包企業(yè)為龍頭、專業(yè)承包和勞務分包企業(yè)在我國建筑施工行業(yè)建立以總承包企業(yè)為龍頭、專業(yè)承包和勞務分包企業(yè) 相配套的組織體制建設創(chuàng)造了條件，為新的資質就位打下了基礎相配套的組織體制建設創(chuàng)造了條件，為新的資質就位打下了基礎 文庫專用10 魯布革項目索賠案例魯布革項目索賠案例 案例一案例一：一條運輸路，合同規(guī)定由甲方提供三級碎石路，一條運輸路，合同規(guī)定由

16、甲方提供三級碎石路， 由于翻修不當，造成日方汽車輪胎損失嚴重，于是日方提出由于翻修不當，造成日方汽車輪胎損失嚴重，于是日方提出 索賠索賠200多條輪胎。開始時管理局的同志們直搖頭：到底是多條輪胎。開始時管理局的同志們直搖頭：到底是 資本家??！逐漸他們懂得了：這就是合同制管理，一經(jīng)確定資本家?。≈饾u他們懂得了：這就是合同制管理，一經(jīng)確定 就不可動搖。就不可動搖。 文庫專用11 魯布革項目索賠案例魯布革項目索賠案例 案例二案例二：圖紙翻譯時一個英語單詞的錯誤導致圖紙翻譯時一個英語單詞的錯誤導致50多萬美多萬美 金的索賠。事情是這樣的：金的索賠。事情是這樣的：“formtheline”與與“toth

17、e line”的區(qū)別，一個的意思是的區(qū)別，一個的意思是“按虛方結算按虛方結算”另一個的意思另一個的意思 是按是按“自然方自然方”結算。日方在審閱設計圖紙時已發(fā)現(xiàn)該問題，結算。日方在審閱設計圖紙時已發(fā)現(xiàn)該問題， 但并未向中方提到，為后來的索賠埋下伏筆。此事，經(jīng)國際但并未向中方提到，為后來的索賠埋下伏筆。此事，經(jīng)國際 仲裁中方敗訴，賠償日方仲裁中方敗訴，賠償日方50多萬美金。多萬美金。 （一）索賠的概念與作用 索賠是指在合同履行過程中，對于并非自己的過 錯，而是由對方承擔責的情況造成的實際損失，向 對方提出經(jīng)濟補償和（或）時間補償?shù)囊蟆?索賠是法律和合同賦予當事人的正當權利。 第四節(jié)第四節(jié) 房地

18、產(chǎn)項目索賠房地產(chǎn)項目索賠 一、索賠的概念及其處理原則一、索賠的概念及其處理原則 索賠的含義一般包括以下幾個方面： 一方違約使另一方蒙受損失，受損方向另一 方提出賠償損失的要求； 發(fā)生了應由發(fā)包方承擔責任的特殊風險事件 或遇到了不利的自然條件等情況，使承包方蒙受了 較大損失而向發(fā)包方提出補償損失的要求； 承包方本應當獲得正當利益，但由于沒有及 時得到監(jiān)理工程師的確認和發(fā)包方應給予的支持， 而以正式函件的方式向發(fā)包方索要。 （2）索賠的性質 索賠的性質屬于經(jīng)濟補償行為，而不是懲罰。索 賠方所受到的損害，與被索賠方的行為并不一定存在 法律上的因果關系。導致索賠事件的發(fā)生，可以是一 方行為造成的，也可

19、能是任何第三方行為所導致。索 賠工作是承、發(fā)包雙方之間經(jīng)常發(fā)生的管理業(yè)務，是 雙方合作的方式，一般情況下索賠都可以通過協(xié)商方 式解決。只有發(fā)生爭議才會導致提出仲裁或訴訟，即 使這樣，索賠也被看成是遵法守約的正當行為。 （4）索賠的作用 索賠可以保證合同的正確實施 索賠是落實和調整合同當事人雙方權利義務 關系的手段 索賠有助于對外承、發(fā)包工程的開展 促使工程造價更加合理 （1）按索賠對象分類 索賠與反索賠 反索賠是指合同當事人一方向對方提出索賠要求時，被索 賠方從自己的利益出發(fā)，依據(jù)合法理由減少或抵消索賠方的要 求，甚至反過來向對方提出索賠要求的行為。 索賠是發(fā)包方和承包方都擁有的權利。在工程實

20、踐中，一 般把發(fā)包方向承包方的索賠要求稱作反索賠。發(fā)包方在索賠中 處于主動地位，可以從工程款中抵扣，也可以從保險金中扣款 以補償損失 二、二、 索賠的分類索賠的分類 （2）按索賠的目的分類 工期索賠 由于非承包方責任的原因而導致施工進度延誤， 承包方向發(fā)包方提出要求延長工期、推遲竣工日期 的索賠稱為工期索賠。 工期索賠形式上是對權利的要求，目的是避免 在原定的竣工日不能完工時，被發(fā)包方追究拖期違 約的責任。獲準合同工期延長，不僅意味著免除拖 期違約賠償?shù)娘L險，而且有可能得到提前工期的獎 勵，最終仍反映在經(jīng)濟效益上。 費用索賠 費用索賠是承包方向發(fā)包方提出在施工過程中由 于客觀條件改變而導致承包

21、方增加開支或損失的索賠， 以挽回不應由承包方負擔的經(jīng)濟損失。費用索賠的目 的是要求經(jīng)濟補償。 承包方在進行費用索賠時，應當遵循以下兩個原 則： a所發(fā)生的費用應該是承包方履行合同所必需 的，如果沒有該費用支出，合同將無法繼續(xù)履行； b給予補償后，承包方應按約定繼續(xù)履行合同。 常見的費用索賠項目包括人工費、材料費、機 械使用費、低值易耗品、工地管理費等。為便于管 理，承、發(fā)包雙方和監(jiān)理工程師應事先將這些費用 列出一個清單。 （3）按索賠事件的性質分類 工程變更索賠 由于發(fā)包方或監(jiān)理工程師指令增加或減少工程 量或增加附加工程，變更工程順序，造成工期延長 或費用損失，承包方為此提出的索賠。 工程中斷

22、索賠 由于工程施工受到承包方不能控制的因素而不 能繼續(xù)進行，中斷一段時間，承包方提出的索賠。 工期延長索賠 承包方因發(fā)包方未能按合同提供施工條件，如 未及時交付設計圖紙、技術資料、場地、道路等造 成工期延長而提出的索賠。這是工程中極為常見的 一種索賠。 其他原因索賠 如貨幣貶值、匯率變化、物價和工資上漲、政 策法令變化等原因引起的索賠。 （4）索賠的處理方式分類 單項索賠 指針對某一干擾事件提出的索賠。 索賠的處理是在合同實施過程中，干擾事件發(fā) 生時或發(fā)生后立即進行。它由合同管理人員處理， 并在合同規(guī)定的索賠有效期內向發(fā)包方提交索賠報 告。單項索賠通常原因單一，責任簡單，分析起來 比較容易，處

23、理起來比較簡單。 綜合索賠 又稱一攬子索賠。一般在工程竣工前，承包方 將施工過程中未解決的單項索賠集中起來進行綜合 考慮，提出一份總索賠報告。合同雙方在工程交付 前后進行最終談判，以一攬子方案解決索賠問題。 由于在一攬子索賠中，許多干擾事件交織在一起， 影響因素比較復雜，責任分析和索賠值的計算很困 難，使索賠處理和談判都很困難。 （1）證明材料 承包方提供的證據(jù)可以包括下列證明材料： 合同文件，包括招標文件、中標書、投標書、 合同文本等； 工程量清單、工程預算書和圖紙、標準、規(guī) 范以及其他有關技術資料、技術要求； 施工組織設計和具體的施工進度安排； 合同履行過程中來往函件、各種紀要、協(xié)議； 施

24、工索賠的證據(jù)施工索賠的證據(jù) 工程照片、氣象資料、工程檢查驗收報告和各 種鑒定報告； 施工中送停電、氣、水和道路開通、封閉的記 錄和證明； 官方的物價指數(shù)、工資指數(shù)、各種財物憑證； 建筑材料、機械設備的采購、訂貨、運輸、進 場、使用憑證； 國家的法律、法規(guī)、部門的規(guī)章等； 其他有關資料。 （2）現(xiàn)場的同期記錄 從索賠事件發(fā)生之日起，承包方就應當做好現(xiàn) 場條件和施工情況的同期記錄。記錄的內容包括事 件發(fā)生的時間、對事件的調查記錄、對事件的損失 進行的調查和計算等。做好現(xiàn)場的同期記錄是承包 方的義務，也是作為索賠的證據(jù)資料。 當出現(xiàn)索賠事件時，承包方可按下列程序以書 面形式向發(fā)包方索賠： （1）提出

25、索賠要求 凡發(fā)生不屬于承包方責任的事件導致竣工日期 拖延或成本增加時，承包方一方面按監(jiān)理工程師的 指示繼續(xù)精心施工，在索賠事件發(fā)生后28天內向監(jiān) 理工程師發(fā)出索賠意向通知。 施工索賠的程序施工索賠的程序 （2）報送索賠資料 發(fā)出索賠意向通知后28天內向監(jiān)理工程師提出 延長工期和（或）補償經(jīng)濟損失的索賠報告及有關 資料。索賠報告應當包括承包方的索賠要求和支持 這個索賠要求的有關證據(jù)。證據(jù)應當詳細和全面真 實，但不能因收集證據(jù)而影響索賠通知書的按時發(fā) 出，因為通知發(fā)出后，施工企業(yè)還有補充證據(jù)的權 利。 （3）監(jiān)理工程師答復 在接到索賠報告后，監(jiān)理工程師應抓緊時間對 索賠通知（特別是對有關證據(jù)材料）

26、進行分析，客 觀分析事件發(fā)生的原因，重溫合同的條款，研究承 包方的索賠證明，并查閱他們的同期記錄。依據(jù)合 同條款劃清責任界限，提出處理意見。監(jiān)理工程師 在收到承包人送交的索賠報告和有關資料后，于28 天內給予答復，或要求承包人進一步補充索賠理由 和證據(jù)。 （4）監(jiān)理工程師逾期答復后果 監(jiān)理工程師在收到承包人送交的索賠報告和有 關資料后28天內未予答復或未對承包人作進一步要 求，視為該項索賠已經(jīng)認可。 （5）持續(xù)索賠 當該索賠事件持續(xù)進行時，承包人應當階段性地 向監(jiān)理工程師發(fā)出索賠意向，在索賠事件終了后28天 內向監(jiān)理工程師送交索賠的有關資料和最終索賠報告。 索賠答復程序與（3）、（4）條的規(guī)定

27、相同。 承包方接受最終的索賠處理決定，索賠事件的處 理即告結束。如果承包方不同意，則會導致合同的爭 議，就應通過協(xié)商、調解、“或裁或訴”方法解決。 發(fā)包方對索賠的管理，應當通過加強施工合同 管理，嚴格執(zhí)行合同，使對方?jīng)]有提出索賠的理由 和根據(jù)。在索賠事件發(fā)生后，也應積極收集有關證 據(jù)資料，以便分清責任，剔除不合理的索賠要求。 總之，有效的合同管理是保證合同順利履行，減少 或防止索賠事件發(fā)生，降低索賠事件損失的重要手 段。 （1）發(fā)包方違約行為 發(fā)包方未按照合同約定的時間和要求提供原 材料、設備、場地、資金、技術資料； 未及時進行圖紙會審和設計交底； 拖延合同規(guī)定的責任，如拖延圖紙的批準， 拖延

28、隱蔽工程的驗收，拖延對承包方問題的答復， 造成施工延誤； 未按合同約定支付工程款； 施工索賠的原因施工索賠的原因 要求趕工或延長工期； 發(fā)包方提前占用部分永久性工程，造成對施 工不利的影響。 （2）發(fā)生了不可抗力事件 不可抗力是指人們不能預見、不能避免、不能 克服的客觀情況。不可抗力事件的風險承擔應當在 合同中約定，承包方可以向保險公司投保。 不可抗力作為人力不可抗拒的力量，包括自然 現(xiàn)象和社會現(xiàn)象兩種。自然現(xiàn)象包括地震、臺風、 洪水等；社會現(xiàn)象包括戰(zhàn)爭、社會動亂、暴亂等。 在許多情況下，不可抗力事件的發(fā)生會造成承 包方的損失，一般應由發(fā)包方承擔。 不可抗力具體有如下幾種： 自然災害。我國法律

29、認為自然災害是典型的 不可抗力。雖然隨著科學技術的進步，人類不斷提 高對自然災害的預見能力，但是，自然災害頻繁發(fā) 生會影響施工合同的履行。認定不可抗力的標準， 是以自然災害的發(fā)生是否超過了合同規(guī)定。 政府行為。指當事人在訂立合同以后，政府 當局頒發(fā)新的政策、法律和行政措施而導致合同不 能履行。 社會異常事件。主要指一些突發(fā)的事件阻礙 合同的履行，如社會動亂、暴亂等。 施工中發(fā)現(xiàn)文物、古墓、古建筑基礎和結構、 化石、錢幣等具有考古、地質研究價值的或其他影 響施工的障礙物。 （3）監(jiān)理工程師的不正當行為 監(jiān)理工程師是接受發(fā)包方委托進行工作的。從 施工合同的角度看，其不正當行為給承包方造成的 損失應當由發(fā)包方承擔。其不正當行為包括： 委派具體管理人員未提前通知承包方，即未 按合同約定提前通知承包方，對施工造成不利影響； 發(fā)出的指令有誤，影響了正常的施工； 對承包方的施工組織進行不合理的干預，影 響施工的正常進行； 因協(xié)調不力或無法進行合理協(xié)調，導致承包 方的施工受到其他承包方的干擾。由于不同承包方 之間無合同關系，因此應向發(fā)包方提出索賠要求。 （4）合同的變更