房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題研究對策

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題研究對策 1存在的問題 1.1房地產(chǎn)企業(yè)融資模式單一化 資金是企業(yè)運行的血液，能否正常循環(huán)流通，決定著企業(yè)的生存和發(fā)展，如果資金流量不足、流通不暢、資金斷鏈，企業(yè)就會出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)，正常的生產(chǎn)經(jīng)營秩序就會被破壞，企業(yè)就會面臨停產(chǎn)甚至倒閉清算的危險。而在房地產(chǎn)開發(fā)、流通以及消費的過程中，必然會涉及大量資本的流動，為了最大限度的利用資金、實現(xiàn)投資的最優(yōu)化，房地產(chǎn)開發(fā)商一般會選擇融資，即房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目的直接融資和間接融資之和。房地產(chǎn)企業(yè)融資量大、市場對房地產(chǎn)融資的關(guān)鍵作用，大大降低了國家金融體系的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險能力；同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)融資深受宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)在整

2、體上脫離市場，造成在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“國家政策先行、市場規(guī)律作用被弱化”的現(xiàn)實狀況。 1.2房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)單一化 影響房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵因素之一就是房地產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)的單一化，其主要表現(xiàn)在供給和需求的不平衡上：我國房地產(chǎn)市場的非理性繁榮與起伏，以及國外房地產(chǎn)泡沫破滅的教訓(xùn)，敲響了經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展的警鐘，必須深刻認(rèn)識到房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要性。為保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，中央政府多年來出臺了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，運用金融、財政、土地等經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，對過熱的房地產(chǎn)市場加以調(diào)節(jié)控制，如從供給上，打擊囤積土地，緊縮銀根，收縮信貸，提高利率；從需求上，提高第二套房購買者的首付比例和貸款利率，打

3、擊投機(jī)需求等。但日益嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策并未有效地抑制房地產(chǎn)市場的熱度，房價依然高漲。 1.3房地產(chǎn)住房貸款結(jié)構(gòu)不平衡 目前，消費者購房款一般都是采用商住房抵押貸款，對于一些工作穩(wěn)定(如國有企業(yè))的消費者一般都采用住房公積金貸款。但是政策性貸款的覆蓋率遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人民的需求。同時，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房貸款的局限還在于其輻射地區(qū)僅限于機(jī)構(gòu)所在地，即只有本地區(qū)的居民才能申請得到貸款，非本地區(qū)居民則只能尋求其他途徑貸款。經(jīng)濟(jì)發(fā)展是造成住房貸款結(jié)構(gòu)失衡的主要原因，此外各地住房貸款利率的高低不同、貸款條件的限制不同也不同程度地導(dǎo)致此種弊端。 1.4房地產(chǎn)法律體系的不完善 調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的有憲法、法律、行政

4、規(guī)章等，但是主要是依靠部門規(guī)章，地方性法規(guī)以及一些立法性文件。這些法律規(guī)范性文件真正涉及房地產(chǎn)法律關(guān)系的少之又少，有時候僅能依據(jù)一些法律原則來進(jìn)行管理，無法真正起到指導(dǎo)房地產(chǎn)商、消費者正確行為以及保護(hù)各方合法權(quán)益的作用。 2完善我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的對策 2.1利用信托融資，開發(fā)多種融資方式 目前，國際市場上較為盛行的融資方式除了我國采用的傳統(tǒng)融資方式外，還有國內(nèi)ipo、境外ipo、借殼上市、上市公司資產(chǎn)置換以及房地產(chǎn)投資基金等。結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的特點，使用信托融資和股票融資具有良好的發(fā)展前景。 2.2完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī) 建立、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的法律體系，對新型融資方式的主體、程序以及融資后資本去向的監(jiān)督進(jìn)行規(guī)范，才能吸引更多國內(nèi)外的基金共同促進(jìn)我國房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。 2.3加大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)改革力度 改革的方向在于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的調(diào)整，除了最根本的法律調(diào)控手段外，還可以依賴經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，將政府這只“有形的手”與市場這只“無形的手”雙“手”齊下，相互補(bǔ)充才能發(fā)揮宏觀調(diào)控的最大效果。 2.4完善金融創(chuàng)新體系 一是制度上的創(chuàng)新應(yīng)該涉及融資主體信用評級制度的建立、房地產(chǎn)市場監(jiān)管制度；二是建立一個體系完善、獨立運行的信用評級機(jī)構(gòu)；三是明確各部門的職能，將職能細(xì)化，監(jiān)管工作單獨由某一部門負(fù)責(zé)，運行獨立、財務(wù)