房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險及稅務(wù)規(guī)劃內(nèi)控管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險及稅務(wù)規(guī)劃內(nèi)控管理孫煒青島大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授第一部分 企業(yè)目標(biāo)與稅務(wù)內(nèi)控貴公司的企業(yè)目標(biāo)？*什么是風(fēng)險？*什么是稅務(wù)風(fēng)險？*那些因素形成稅務(wù)風(fēng)險？*如何有效掌控防范稅務(wù)風(fēng)險*企業(yè)目標(biāo)與稅務(wù)成本關(guān)系？*稅務(wù)成本與內(nèi)控管理關(guān)系？*貴公司稅務(wù)工作目前是哪個部門負(fù)責(zé)？*您認(rèn)為稅務(wù)規(guī)劃（稅收籌劃、納稅籌劃）和稅務(wù)風(fēng)險控制的工作應(yīng)哪個部門負(fù)責(zé)？您心中稅務(wù)管理工作的愿景是什么？稅務(wù)規(guī)劃操作方式：*設(shè)計建立具有稅務(wù)規(guī)劃功能的公司架構(gòu)（關(guān)聯(lián)方交易和全流程稅務(wù)內(nèi)控制度）*稅收政策在日常業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)運(yùn)用及操作（核算、申報表、業(yè)務(wù)運(yùn)作、合同簽訂等）*非常規(guī)業(yè)務(wù)的操作第二部分某房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理一、職責(zé)戈

2、U分董事會一制定、實(shí)施、完善總經(jīng)理一落實(shí)、推進(jìn)、檢查*各職能部門一負(fù)責(zé)制定、完善、實(shí)施本專業(yè)系統(tǒng)的風(fēng)險管理和控制制度二、房地產(chǎn)內(nèi)控制度包括內(nèi)容：*1、環(huán)境控制（授權(quán)管理和人力資源管理）*2、業(yè)務(wù)控制（工程管理類：包括設(shè)計工程管理、目標(biāo)成本管理、過程控 制制度；項目發(fā)展類：包括項目發(fā)展制度、投標(biāo)和競拍管理辦法、項目跟 蹤管理制度；集團(tuán)辦公類：包括投訴處理制度、文件管理程序）*3、會計系統(tǒng)控制（會計核算控制、財務(wù)管理控制，包括預(yù)算管理、資產(chǎn)項目管理、 負(fù)債權(quán)益項目管理、稅務(wù)管理）*4、電子信息系統(tǒng)控制*5、信息傳遞控制*6、內(nèi)部審計控制第三部分 稅務(wù)內(nèi)控管理機(jī)構(gòu)*設(shè)立稅務(wù)管理部門或崗位，工作職責(zé)為

3、：*1、制定和完善稅務(wù)管理制度和其他涉稅規(guī)章制度，控制稅務(wù)風(fēng)險*2、建立調(diào)整具有稅務(wù)規(guī)劃功能的公司架構(gòu)*3、參與企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和重大經(jīng)營決策的稅務(wù)影響分析，提供稅務(wù)規(guī)劃方案*4、組織實(shí)施企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險的識別、評估、監(jiān)測*5、協(xié)助財務(wù)部門的有關(guān)稅務(wù)工作*6、向企業(yè)其他部門提供稅務(wù)咨詢第四部分 建立稅務(wù)風(fēng)險和稅務(wù)成本的評估體系稅務(wù)風(fēng)險的評估建立內(nèi)部評估體系：見附件關(guān)注外部評估體系：稅務(wù)納稅評估*稅務(wù)成本的評估參考房地產(chǎn)納稅評估指標(biāo)，建立企業(yè)稅務(wù)成本評估體系，做橫向和縱向 的比較分析第五部分 項目開發(fā)全流程稅務(wù)內(nèi)控制度的建立集團(tuán)整體管理*1、集團(tuán)公司年度經(jīng)營計劃中，需要有稅收計劃和指標(biāo) *2、項目公司和

4、各部門年度計劃中，需要有稅收計劃和指標(biāo) *3、年終考核指標(biāo)體系中，需要設(shè)置相應(yīng)的稅務(wù)指標(biāo)和考核點(diǎn)*4、集團(tuán)公司在編制全面預(yù)算時，需要各項目公司及涉稅業(yè)務(wù)部門，在報 預(yù)算時必須報有關(guān)納稅預(yù)算*5、在年度培訓(xùn)計劃中加入有關(guān)稅務(wù)培訓(xùn)內(nèi)容，分別針對稅務(wù)財務(wù)人員和 相關(guān)業(yè)務(wù)人員*6、稅務(wù)人員參與擬定員工薪酬體系 *7、需要在合同談判和合同會審環(huán)節(jié)，稅務(wù)人員參與并發(fā)表意見 *8、參與集團(tuán)或項目公司重要經(jīng)營決策項目論證*1、準(zhǔn)備參與招拍掛環(huán)節(jié)，稅務(wù)人員參與項目論證，提出稅務(wù)建議*2 、參與項目可比性研究，確定稅務(wù)成本，對稅務(wù)不確定因素進(jìn)行充分分 析取得土地使用權(quán)*1、了解國家土地政策，明確土地使用權(quán)的取得方

5、式，落實(shí)取得土地是凈 地還是毛地，確認(rèn)土地拆遷成本*取得出讓土地使用權(quán)*取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：*例如：拆遷方式取得土地使用權(quán)*1、法規(guī)城市房屋拆遷管理條例*2、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議*3、拆遷補(bǔ)償方式：貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換*4、拆遷當(dāng)事人涉及的稅收（法人和自然人）*1）貨幣補(bǔ)償*2）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換* 例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶 5000 平米，市場售價 8000 元，土地成本 2 億元，建筑施工等其他開發(fā)成本 8000 萬元，總可售面積 8 萬平米。*拆遷補(bǔ)償費(fèi)支出： 5000*8000=4000 萬元*視同銷售收入： 5000*8000=4000 萬元* 單位可售面積計稅成本 =（2 億+800

6、0萬+4000萬） /80000 平米=4000 元/ 平米*視同銷售成本： 4000*5000=2000 萬元*視同銷售所得： 4000-2000=2000 萬元* 需要在拆遷當(dāng)期確認(rèn)視同銷售所得 2000 萬元。*2、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析*印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)契稅：土地使用稅:*承諾負(fù)擔(dān)對方稅收的問題*3、不同方式取得土地稅務(wù)成本比較*出讓招拍掛方式*購買轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方式*購買股權(quán)方式：股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù) %*合并公司方式*分立公司方式*租賃方式*注意事項：國稅函【2000】687、2010年27號公告* 國稅發(fā)【2011】50、2011年13號51號公告前期報批建準(zhǔn)備工作*1、產(chǎn)品

7、設(shè)計方案是項目的整體規(guī)劃，在方案設(shè)計過程中，稅務(wù)人員需要 參加設(shè)計審查*2、稅務(wù)人員的審核是設(shè)計合同審核的一個環(huán)節(jié)，特別是境外設(shè)計合同*3、設(shè)計費(fèi)支付需要稅務(wù)人員的特別審核*4、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)需要考慮的稅收因素* 土增稅的免稅政策及清算問題*所得稅的成本對象劃分及分?jǐn)?設(shè)計合同簽訂涉及稅務(wù)事項項目施工建設(shè)開發(fā)成本核算內(nèi)容*土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)*前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)*建筑安裝工程費(fèi)*配套設(shè)施費(fèi)*開發(fā)間接費(fèi)*1、稅務(wù)人員參與公司采購合同的審閱并發(fā)表意見*2、在供應(yīng)商資格審核環(huán)節(jié)，稅務(wù)人員參與并發(fā)表意見*3、工程采購合同簽訂前，稅務(wù)人員會同其他部門一起審核工程采購合同*4、在工程招標(biāo)環(huán)節(jié)，稅務(wù)人員是招

8、標(biāo)委員會的一員，參與審核承包商的 稅務(wù)資格*5、稅務(wù)人員參與工程合同簽訂過程的會審*6、稅務(wù)人員需要在項目工程付款申請單中審核簽字項目開發(fā)成本對象的確定*1、有關(guān)法律：計委申請立項、規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計*2、會計核算*3、土地增值稅要求*4、所得稅要求* 1 ）確定成本對象原則：可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價差異、 成本差異、權(quán)益區(qū)分；* 2 ）共同成本分?jǐn)偡椒ǎ赫嫉孛娣e法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算 造價法。土地征用及拆遷補(bǔ)償*1、主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價及相關(guān)稅費(fèi)、 拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房

9、建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房 補(bǔ)償費(fèi)等。*2、涉及稅務(wù)問題* 1 ） 一般按占地面積法，否則需要商稅務(wù)機(jī)關(guān)意；* 2 ）契稅及拆遷補(bǔ)償支出、回遷房建造支出；* 3 ）購買股權(quán)及合并、分立方式取得土地成本注意問題。* 4 ）交納土地使用稅前期工程費(fèi)*1、指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研 究、籌建、地上原有建筑物構(gòu)筑物拆除、場地通平等前期費(fèi)用。*2、注意稅務(wù)事項* 1 ）從土增稅的角度考慮* 2 ）取得土地的狀態(tài)對此支出的影響* 3 ）有關(guān)合同簽訂注意問題，國稅發(fā)【2009】2* 4 ）在所得稅上分?jǐn)偡椒]有明確，可以用建筑面積基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)核算注意問題：*1、指開發(fā)項目在

10、開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā) 項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工 程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。*2、注意稅務(wù)事項* 1 ） 土增稅問題* 2 ）在所得稅上分?jǐn)偡椒ㄎ疵鞔_，可以用建筑面積建筑安裝工程費(fèi)*1、指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項目 建筑工程費(fèi)和開發(fā)項目安裝工程費(fèi)等（包括內(nèi)外裝飾國稅函【1998】53）*2、注意稅務(wù)事項* 1 ）甲供材的合法性及如何簽訂甲供材合同* 2 ）取得發(fā)票是否合規(guī)：2011年23號公告* 3 ）虛開發(fā)票遺留問題* 4 ）所得稅無分?jǐn)偡椒鞔_規(guī)定，可以用建筑面法* 5 ）對單

11、位建安成本的掌控配套設(shè)施費(fèi)*1、指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的， 或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。*2、法律產(chǎn)權(quán)問題：物權(quán)法及高院解釋*3、注意稅務(wù)事項* 1 ）在所得稅上要求采取建筑面積分?jǐn)偡椒? 2 ）是否可以所得稅前扣除* 3 ）人防工程處理* 4 ） 土地增值稅開發(fā)間接費(fèi)*1、指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，（且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出）。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、 折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤 銷以及項目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。*2、注意稅務(wù)事項* 1 ）會計、所得稅、土增稅口徑差別* 2 ）利息費(fèi)用所得稅要求直接成本法或預(yù)算造價法* 3 ）項目營銷設(shè)施建造費(fèi)* 4 ） 土地增值稅預(yù)售環(huán)節(jié)*銷售公司的銷售策略、銷售合同的模板和廣告與推廣活動，需要稅務(wù)人 員的參與意見*預(yù)售階段納稅要求*1、印花稅*2、營業(yè)稅及附加*3、企業(yè)所得稅*4、土地增值稅竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)*1、工程驗(yàn)收環(huán)節(jié)，在工程驗(yàn)收資料報政府部門備案前，需要與稅務(wù)人員 通報溝通*2、工程款（包括進(jìn)度款和結(jié)算）支付環(huán)節(jié)，需要稅務(wù)人員和財務(wù)人員共 同審核*財稅事項*1、會計業(yè)務(wù)的處