項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)運(yùn)作報(bào)告

1、中?！靖窳滞纬恰宽?xiàng)目商業(yè)物業(yè)運(yùn)作報(bào)告中?！靖窳滞纬恰渴且粋€(gè)集商業(yè)、住宅、商務(wù)公寓為一體的復(fù)合性地產(chǎn)項(xiàng) 目，因商業(yè)部分先期推出，在商業(yè)部分運(yùn)作時(shí)要充分體現(xiàn)其項(xiàng)目的整體規(guī)模和文 化優(yōu)勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)作，體現(xiàn)在兩個(gè)大的方面：一是商業(yè)物業(yè)的成功銷售；二是 商業(yè)持續(xù)旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。商業(yè)物業(yè)的成功銷售保證發(fā)展商開(kāi)發(fā)利益， 商業(yè)持續(xù)旺場(chǎng)經(jīng) 營(yíng)利于項(xiàng)目的品牌塑造和物業(yè)的升值，對(duì)后續(xù)物業(yè)的銷售也有相當(dāng)?shù)拇龠M(jìn)作用。要達(dá)到上述目的，商業(yè)物業(yè)的運(yùn)作必須從四個(gè)方面銷售、招商、商管、物管 入手，形成系統(tǒng)的運(yùn)作思路。商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作流程及關(guān)系示意：理、物業(yè)管理成功銷售業(yè)后續(xù)物業(yè)銷售、品牌塑造促進(jìn)招二商根據(jù)雙方前期交流成果，以

2、下從銷售、招商、商管、物管闡述、銷售板塊1、物業(yè)經(jīng)營(yíng)定位 明確物業(yè)租售情況探14 #、15 #、17 # 1F臨街商業(yè)預(yù)留部分保留單位，作為其 2F承租商家 的門(mén)廳，此部分商業(yè)暫不發(fā)售;孤14井、15井、17 #暫不作留存資產(chǎn)位置上的考慮，根據(jù)實(shí)際招商情況 再行定奪；2、銷售模式針對(duì)投資者制定不同的銷售模式以迎合不同的投資心里。 投資自營(yíng)的直 接采用自然銷售模式；有的投資者對(duì)租金的要求比較理性，相對(duì)更看重收益 的長(zhǎng)期和穩(wěn)定性，物業(yè)的升值空間，貝詠用帶租約銷售，不承諾回報(bào)，通過(guò) 招商引進(jìn)品牌主力店實(shí)現(xiàn)銷售；有的投資者看重投資保障，則采用包租的形 式銷售；針對(duì)經(jīng)營(yíng)商家，有意向購(gòu)買(mǎi)但前期資金壓力較大

3、的， 采取租轉(zhuǎn)售形 式，待經(jīng)營(yíng)旺場(chǎng)后再行購(gòu)買(mǎi)。探14 #、15 #、17井以及16 #、18 #的1F非主力店位置所屬商業(yè)按擬定的銷售價(jià)格采用自然銷售，不帶任何租約，業(yè)主可委托商旅公司招商；探為了保障整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模檔次，秩序化經(jīng)營(yíng)，有效避免后期雜亂經(jīng)營(yíng)狀況，按照商業(yè)規(guī)劃的業(yè)態(tài)呈現(xiàn)良好的商業(yè)形象，14 #、15井外街主力點(diǎn)所屬物業(yè)必須采用帶租約銷售。無(wú)論是投資自營(yíng)還是委托租賃都必須符 合預(yù)定的商業(yè)規(guī)劃。在不承諾租金回報(bào)和租金補(bǔ)貼保障措施情況下，招 商必須要先行，在招商成功后再行銷售，否則業(yè)權(quán)分散后無(wú)法有效管理。探 上述2F、3F大部分商業(yè)均采用先租后帶租約銷售的形式，不貼補(bǔ)租金，轉(zhuǎn)嫁租約，不提供

4、任何承諾保障，以品牌經(jīng)營(yíng)，長(zhǎng)期穩(wěn)定收益推廣賣點(diǎn)；帶租約銷售能為商家預(yù)先解決投資后，經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)物業(yè)的保值、增值有一定的好處，有效地在商業(yè)業(yè)態(tài)分布上進(jìn)行引導(dǎo)，一定程度上規(guī) 避商業(yè)步行街容易形成地?zé)o序經(jīng)營(yíng)和惡性競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象地出現(xiàn)。探根據(jù)實(shí)際銷售和招商情況，對(duì)于少部分 2F、3F主力店位置（約2000平米），在招商和銷售均不利的情況下，建議采取包租的方式銷售具體做法：中海物業(yè)管理商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理部與業(yè)主建立委托經(jīng)營(yíng)租賃關(guān)系。物管公司商管部按雙方約定租金標(biāo)準(zhǔn)和支付方式向業(yè)主承付租 金，租金標(biāo)準(zhǔn)以售價(jià)為參考依據(jù)制定，保障 12 年 15 年可收回投資， 物管公司商管部補(bǔ)貼租金與投資回報(bào)的差價(jià)。商管部對(duì)返租

5、的物業(yè)具 有經(jīng)營(yíng)處置權(quán)和使用權(quán)以及因經(jīng)營(yíng)而獲取收益的權(quán)利。商管公司約定 一個(gè)市場(chǎng)培育期，市場(chǎng)培育期一般規(guī)定在 23 年。在培育期內(nèi)，對(duì)外 招租的商家給予租金上的優(yōu)惠，商家享受此優(yōu)惠，必須服從商管公司 的統(tǒng)一管理。商管部對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、檔次、規(guī)模、服務(wù)質(zhì)量、品牌作限 定。采用此模式，可以利用中海品牌為投資者提供有效的投資保障措 施，對(duì)物業(yè)銷售起到促進(jìn)作用。同時(shí)通過(guò)商管部對(duì)商家品牌、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、 檔次、規(guī)模、服務(wù)質(zhì)量作限定，對(duì)整個(gè)商業(yè)步行街的經(jīng)營(yíng)起到引導(dǎo)和推 動(dòng)作用。 凡在銷售前招商成功的物業(yè)，可根據(jù)商家意愿簽定租轉(zhuǎn)售協(xié)議（最長(zhǎng)不 超過(guò)兩年期），同時(shí)為降低經(jīng)營(yíng)商家投資購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，制定兩套租金標(biāo)準(zhǔn)， 給予商

6、家在前期投入上的資金支持。例某個(gè)商家租賃的區(qū)域租金標(biāo)準(zhǔn)為 40/M2元，簽定租轉(zhuǎn)售協(xié)議，租金可降低至35/M2元，兩年租金轉(zhuǎn)為首付, 反之，在約定期限內(nèi)未購(gòu)買(mǎi)，租金標(biāo)準(zhǔn)為 45元/M2，須補(bǔ)足租金。對(duì)前 期商家前期入駐經(jīng)營(yíng)是有一定促進(jìn)作用。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)運(yùn)作見(jiàn)后面。3、銷售價(jià)格 價(jià)格表（略）； 探目前制定的價(jià)格表僅根據(jù)圖紙制定， 建議相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)查看實(shí)物形態(tài)， 現(xiàn)狀與圖紙有一定出入，以便修正目前的價(jià)格體系，使之更加合理。探1F商業(yè)售價(jià)可參照周邊物業(yè)制定，不考慮售價(jià)與投資回報(bào)年限問(wèn)題。但2F、3F在制定售價(jià)時(shí)一定要基本保證投資者租金收益在12 15年以內(nèi)收回投資，建議在核定2F、3F招商租金時(shí)不超

7、過(guò)40元/M2 ；探1#與16 #之間的修建的物業(yè)建議取消，打通培根走廊與臨河廣場(chǎng)、小 區(qū)人流動(dòng)線，15 #內(nèi)街、16井商業(yè)售價(jià)將有大幅提升。4、銷售控制基本原則：年內(nèi)將培根走廊商業(yè)物業(yè)全部發(fā)售，輔以小戶型發(fā)售。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 延遲到明年3月，高層住宅及商務(wù)公寓力爭(zhēng)年底發(fā)售。整個(gè)項(xiàng)目形象支撐重點(diǎn)在文化優(yōu)勢(shì)-“培根文化”上，雖有運(yùn)動(dòng)休閑、餐飲主題商業(yè)，但無(wú)法支撐整個(gè)項(xiàng)目商業(yè)特色。因此對(duì)外項(xiàng)目各棟商業(yè)統(tǒng)稱為培根走廊。面積區(qū)間總價(jià)區(qū)間區(qū)位優(yōu)劣及客戶認(rèn)可度價(jià)格拔咼可能性招商重要性14、15 棟一樓外街60 m2100萬(wàn)左右高高低14、15 棟一樓內(nèi)街20 40m24050 萬(wàn)低高高16棟一樓60 m2100

8、萬(wàn)低高高16棟二樓45 m24080萬(wàn)低高高100 m217棟外街60 m2110萬(wàn)一般低低17棟內(nèi)街30 m23050萬(wàn)低低低18棟40 80m23050萬(wàn)低一般一般根據(jù)上表，培根走廊商業(yè)發(fā)售搭配原則：就培根走廊體量和業(yè)態(tài)規(guī)劃而言，建議推廣批次為兩批次：發(fā)售原則如下首批次發(fā)售單位面積、總價(jià)要合理搭配，照顧多種客戶需要；面積以30M260M2為主；內(nèi)街商鋪目前不被客戶所看好，但培根概念成型后，內(nèi)街反而有價(jià)格拔高的 可能。所以14、15棟內(nèi)街、16棟、18棟作為培根吧世界所囊括的單位， 在發(fā)售時(shí)必須給予投資者足夠的經(jīng)營(yíng)信心，其客戶認(rèn)可度改觀，建議二批次 發(fā)售；同質(zhì)性強(qiáng)的單位（棟與棟之間）避免同批

9、次推出，如17棟一樓與14、15內(nèi)街、16棟在總價(jià)、區(qū)位優(yōu)劣勢(shì)等方面同質(zhì)性很強(qiáng)，同發(fā)售勢(shì)必有抵觸。 建議首先推售17棟；二批次發(fā)售的主力店商業(yè)由于投資總額大，投資、置業(yè)談判的時(shí)間長(zhǎng)、難度 較大，需要積累一定客戶資源進(jìn)行組合投資推售和做商家租轉(zhuǎn)售工作，因此 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即應(yīng)部分發(fā)售。 培根走廊推售（非主力店）發(fā)售計(jì)劃:發(fā)售時(shí)2004年9月25日2004年10月23日間發(fā)售范圍14、15棟一樓臨街商鋪；17井一樓14、15棟內(nèi)街、16棟、18棟及一批次保留單位體量2243.29川左右；46套4773.785川左右；63套保留單位保留 14 1 （5 7 ）、15 1 （5 7）備注保留單位為二、三樓主

10、力店預(yù)留鋪面作迎賓大廳和通道而預(yù)留16棟未達(dá)到預(yù)售資格，但為了 保證培根吧統(tǒng)一發(fā)售、統(tǒng)一開(kāi) 業(yè)。擬以客戶申請(qǐng)認(rèn)購(gòu)的形式 發(fā)售；培根走廊主力店推售計(jì)劃占據(jù)項(xiàng)目商業(yè)大半體量的主力店發(fā)售將是商業(yè)發(fā)售中最大的難點(diǎn)。主力店順利經(jīng)營(yíng)對(duì)商業(yè)口岸的營(yíng)造無(wú)疑幫助很大。就目前情況看來(lái)，我們對(duì)主力店招商及發(fā)售確定以下原則：2004年9月25日開(kāi)始出售14、15棟二、三樓、17棟二樓主力店，招商及招商優(yōu)惠以利于銷售為重點(diǎn)；2004年發(fā)售的主力店，其發(fā)售價(jià)格需保證與招商意向租金大致相吻合，利于發(fā)售；2004年10月23日16、18棟二樓主力店開(kāi)始發(fā)售。 前期封盤(pán)14 #、17井外街1F保留商業(yè)，保留單位為二、三樓主力店

11、預(yù)留鋪面作迎賓 大廳和通道而預(yù)留，若主力店商家選擇租賃一樓鋪面，則一樓鋪面帶租約銷 151F 外街商業(yè)如在 9 月 25 日招商未果的前提下， 建議予以封盤(pán)， 招商成 功后推售。5、銷售渠道 客戶推介獎(jiǎng)勵(lì)計(jì)劃銷售上一定明確告知客戶， 介紹客戶有一定的獎(jiǎng)勵(lì)， 以利益驅(qū)動(dòng)擴(kuò)大投資 群體； 異地銷售 利用中海在其它城市的銷售網(wǎng)點(diǎn)，展開(kāi)銷售和投資宣傳； 網(wǎng)上發(fā)布信息（不能僅局限于公司網(wǎng)站，考慮公眾網(wǎng)） ； 招商過(guò)程中作銷售推介。6、銷售工具準(zhǔn)備 商業(yè)樓書(shū)制作要求樓書(shū)目標(biāo)客戶： 主要針對(duì)意向較為明確的投資者和經(jīng)營(yíng)者 （集吸引買(mǎi)家 和租賃者于一體的綜合性樓書(shū)） ；樓書(shū)內(nèi)容框架： 項(xiàng)目理念、項(xiàng)目概況、項(xiàng)目區(qū)

12、位、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目 商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)管理、投資前景、中海品牌內(nèi)容提要：（1）項(xiàng)目理念：培根文化深層次提煉，格林威治城的生活 描繪（商業(yè)意境）；（2）項(xiàng)目概況：商業(yè)項(xiàng)目的效果圖 （培根走廊、臨江商業(yè)）、 項(xiàng)目概述、經(jīng)濟(jì) 指標(biāo)；（3）項(xiàng)目區(qū)位：項(xiàng)目地理位置（區(qū)位平面圖） 、附近商圈 簡(jiǎn)介；（4）項(xiàng)目環(huán)境：側(cè)重介紹成都外灘規(guī)劃、延河人文、自然 景觀、發(fā)展前景；（5）建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)：物業(yè)設(shè)計(jì)理念以及產(chǎn)品亮點(diǎn)、甚至是細(xì)節(jié)介紹（建筑設(shè)計(jì)效果圖、廣場(chǎng)景觀意境圖、局部透視圖）；（6）項(xiàng)目商業(yè)定位： 商業(yè)定位描述和相對(duì)應(yīng)的商業(yè)氛圍圖 片；（7）商業(yè)規(guī)劃：各街區(qū)商業(yè)規(guī)劃介紹， 重點(diǎn)放在“培根走廊” 酒吧

13、區(qū)和餐飲娛樂(lè)主力店和臨江高尚商業(yè)部分 （商業(yè) 規(guī)劃平面圖）；（8）投資前景：投資前景分析（物業(yè)增值方面，也可從成 都高校商圈租金收益增漲、租金對(duì)比入手） ；（9）商業(yè)管理：中海公司商管部專業(yè)打理，給予投資經(jīng)營(yíng)以信心保障；（10 ） 中海品牌：中海公司品牌、形象、實(shí)力展示。 銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝、氛圍營(yíng)造（1）銷售展板內(nèi)容要求 商業(yè)經(jīng)營(yíng)氛圍，經(jīng)營(yíng)環(huán)境效果圖； 商業(yè)經(jīng)營(yíng)特色、不同業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)景展示圖； 建筑外觀、物業(yè)形態(tài)效果展示圖； 商管價(jià)值、服務(wù)品質(zhì)； 根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)業(yè)種制作商業(yè)物業(yè)內(nèi)部裝飾裝修效果圖； 投資保障、收益分析等（2）彩色掛旗 部分更新銷售現(xiàn)場(chǎng)室內(nèi)懸掛彩旗及內(nèi)容， 營(yíng)造喜慶熱烈的現(xiàn)場(chǎng)氛圍， 帶動(dòng)

14、銷售現(xiàn)場(chǎng)火暴氣氛。建議更新的彩旗的色澤以鮮艷為主。 在銷售現(xiàn)場(chǎng)外可以沿整個(gè)銷售現(xiàn)場(chǎng)輪廓及外部綠化植物設(shè)立彩旗、 彩條將銷售現(xiàn)場(chǎng)的整體氣氛烘托， 使抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)位置的到訪客戶還未 進(jìn)入銷售現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)部就能感受到濃郁的喜慶氣氛。（3）空飄通過(guò)在銷售現(xiàn)場(chǎng)外部設(shè)立 1015 個(gè)大型空飄氣球及空飄氣球下的 廣告條幅， 配合其他渲染氣氛的道具將現(xiàn)場(chǎng)氛圍進(jìn)一步提升； 同時(shí) 可以指示未了解項(xiàng)目確切地址有是第一次抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的客戶快速識(shí) 別現(xiàn)場(chǎng)具體地理位置。（4）銷售現(xiàn)場(chǎng)整體引導(dǎo)系統(tǒng)由于開(kāi)盤(pán)期間客戶到場(chǎng)數(shù)量大， 置業(yè)顧問(wèn)可能無(wú)法同時(shí)接待所有的 到場(chǎng)客戶，銷售現(xiàn)場(chǎng)整體引導(dǎo)系統(tǒng)將從停車項(xiàng)目資料取閱 項(xiàng)目展板瀏覽洽談客戶休息區(qū)

15、（洗手間等） 等整體引導(dǎo)到 場(chǎng)客戶自行參觀了解項(xiàng)目及等候置業(yè)顧問(wèn)的接待。（5）鮮花、氣球設(shè)置沙盤(pán)上方可考慮懸掛球， 更新部分銷售現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)所有鮮花及植物并按 現(xiàn)場(chǎng)功能分區(qū)設(shè)置不同的擺放形式，以便于客戶區(qū)分。 工地現(xiàn)場(chǎng)包裝1）工地現(xiàn)場(chǎng)平整由于在銷售現(xiàn)場(chǎng)內(nèi)可以看到工地現(xiàn)場(chǎng)的情況， 因此為給客戶以良好的第一印象，工地現(xiàn)場(chǎng)需要進(jìn)行全面的建筑垃圾清理及物料堆放的 整理，同時(shí)應(yīng)保持工地現(xiàn)場(chǎng)的整潔。（2 ）地現(xiàn)場(chǎng)商家到場(chǎng)參觀線路設(shè)置與項(xiàng)目銷售同期開(kāi)展的租賃招商工作中，商家客戶將會(huì)到達(dá)工地現(xiàn) 場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察，所以務(wù)必請(qǐng)規(guī)劃一條適合銷售租賃工作開(kāi)展的， 工地現(xiàn)場(chǎng)參觀路線。（3）外圍在施工項(xiàng)目包裝項(xiàng)目的14、15.、

16、17幢等已基本斷水封頂，同時(shí)又地處項(xiàng)目外圍， 因此需要對(duì)其進(jìn)行外部的清理，保持整潔，并可在其外部設(shè)立廣告 條幅提示現(xiàn)場(chǎng)具體位置，展示項(xiàng)目特點(diǎn)。 銷售上涉及的協(xié)議文本資料銷售合同及補(bǔ)充協(xié)議、委托招商協(xié)議、租賃協(xié)議、委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議、前期物管協(xié)議（含物業(yè)、商業(yè)、裝修管理等內(nèi)容）、租轉(zhuǎn)售協(xié)議、排號(hào)認(rèn)購(gòu)協(xié)議 開(kāi)盤(pán)前的銷售培訓(xùn)以本報(bào)告作為綱要，對(duì)各個(gè)板塊、操作流程進(jìn)行培訓(xùn)，時(shí)間在本月10號(hào)左右。7、銷售現(xiàn)場(chǎng)操作流程 自然銷售模式簽署委托招商協(xié)議商旅公司招*商部委托事宜協(xié)商一致簽署銷售合同及補(bǔ)充協(xié)議物管公司簽署委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議自營(yíng)與物管公司簽署物管協(xié)議（含商業(yè)、物業(yè)、裝飾裝修管理） 帶租約銷售模式商旅公司

17、招商形成租約協(xié)助與商家簽署租賃合同，租約主體變更簽署銷售合同及補(bǔ)充協(xié)議立投資主體變更物管協(xié)議組合投資與商家簽署租賃合同,與物管公司簽署委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議、物管協(xié)議 包租銷售模式商家商旅公司招商形成租約租賃協(xié)議簽署銷售合同及補(bǔ)充協(xié)議物業(yè)公司商管部簽署委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議 租轉(zhuǎn)售模式商旅公司招商形成租約中海公司簽署租轉(zhuǎn)售協(xié)議8開(kāi)盤(pán)銷售排號(hào)認(rèn)購(gòu)安排探9月18日開(kāi)始排好, 并預(yù)定房號(hào)，交認(rèn)購(gòu) 金 1 2 萬(wàn)，簽定排號(hào) 認(rèn)購(gòu)書(shū)； 9 月 24 日銷售確認(rèn)，發(fā)出要約邀請(qǐng)，作好時(shí)間安排； 9 月 25 日認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)定單，未到現(xiàn)場(chǎng)或未下單，視為放棄認(rèn)購(gòu)權(quán)的退還認(rèn)購(gòu) 金。9、開(kāi)盤(pán)銷售促銷活動(dòng)建議第一批次發(fā)售的商業(yè)體量不大

18、，只要抓住現(xiàn)有意向性客戶和通過(guò)廣告前 來(lái)的零散客戶， 就可以消化第一批次待售商業(yè)。 中海公司是一個(gè)成熟的品牌， 不需要大量的公關(guān)活動(dòng)來(lái)樹(shù)立品牌和口碑。加之目前大量的地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)過(guò) 多流于形式，大多搞一些歌舞表演，而觀看者大多是周圍居民和工地民工， 這些人不是目標(biāo)客戶群體。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)條件所限， 故不建議 基于上述原因，建 議在現(xiàn)場(chǎng)不搞大規(guī)模交互型慶典活動(dòng)。前期通過(guò)媒體宣傳基本上能達(dá)到造勢(shì) 目的。銷售策劃工作的重點(diǎn)應(yīng)放在現(xiàn)場(chǎng)包裝以及人員服務(wù)質(zhì)量上，保證開(kāi)盤(pán)當(dāng) 日前來(lái)銷售接待中心客戶得到比較滿意的服務(wù)。賣場(chǎng)氛圍濃厚，有一個(gè)良好 交流、溝通環(huán)境。10、開(kāi)盤(pán)人員服務(wù)要求建議置業(yè)顧問(wèn)及招商人員加深對(duì)項(xiàng)目的熟

19、悉及了解， 作到面對(duì)客戶的問(wèn)題能對(duì)答如流， 如發(fā)生不 能回答的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)應(yīng)變， 不要讓客戶產(chǎn)生疑慮。 由于本時(shí)期內(nèi)到場(chǎng)的客戶 數(shù)量龐大， 一定要堅(jiān)持良好的積極的工作態(tài)度， 不要有任何不滿的情緒在客戶面前流露。安保人員安保人員是客戶到場(chǎng)后第一撥接待客戶的中海員工， 其表現(xiàn)的好壞決定 了客戶的第一直觀印象，并且還傳遞了以后項(xiàng)目的安保管理水平的潛在意 識(shí)。所以安保人員的相關(guān)業(yè)務(wù)培訓(xùn)也要提高， 同時(shí)能夠在客戶提出簡(jiǎn)單項(xiàng)目 問(wèn)題時(shí)能及時(shí)給客戶以回復(fù)或指引客戶向誰(shuí)咨詢了解。保潔人員到場(chǎng)客戶的數(shù)量大且到場(chǎng)時(shí)間不確定， 不管客戶什么時(shí)候到場(chǎng)都會(huì)看到 銷售現(xiàn)場(chǎng)的整體情況， 同時(shí)會(huì)聯(lián)想到入伙后的物管業(yè)務(wù)水平， 所

20、以保潔工作 必須強(qiáng)化，始終保持現(xiàn)場(chǎng)的整潔。 并且在保潔工作的同時(shí)要注意禮貌用語(yǔ)及 文明工作方式。施工人員施工人員的著裝、 舉止等方面也需要嚴(yán)格規(guī)定及控制， 讓客戶能充分感 受的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的源自過(guò)程的嚴(yán)格把控。其他人員其他人員無(wú)論從著裝、言行、舉止等各個(gè)方面都要嚴(yán)格要求，給予客戶最好的表現(xiàn)。11、銷優(yōu)惠措施（略） 如折扣、現(xiàn)金抵扣、禮品禮卷、免物管費(fèi)、免產(chǎn)權(quán)稅費(fèi)、送車位使用權(quán)等， 具體由中海公司制定。二、招商板塊1、商業(yè)經(jīng)營(yíng)原則針對(duì)中海項(xiàng)目，在確定商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)，考慮了以下幾個(gè)方面的因素： 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃要體現(xiàn)“中海”品牌和項(xiàng)目品質(zhì)要充分考慮主力店商家的區(qū)域規(guī)劃， 在物業(yè)硬件上滿足所規(guī)劃業(yè)態(tài)的場(chǎng)地使

21、用要求；使主力商家的店面形象和經(jīng)營(yíng)檔次與建筑本身比較切合；在商業(yè)的檔次定位上即要符合市場(chǎng)，同時(shí)也要具有一定的實(shí)力、品位和知名度；嚴(yán)格限制有視覺(jué)污染、噪音污染、環(huán)境污染以及與其它規(guī)劃區(qū)不和諧的業(yè)態(tài) 進(jìn)駐。 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃要符合項(xiàng)目的整體定位和商業(yè)定位：項(xiàng)目定位：以?shī)蕵?lè)、餐飲、休閑為特色的目的性消費(fèi)、體驗(yàn)式商業(yè)步行街該項(xiàng)目定位包含了以下三個(gè)層面：業(yè)態(tài)定位、目標(biāo)消費(fèi)群定位和產(chǎn)品定位。業(yè)態(tài)定位：娛樂(lè)、餐飲、休閑是【中海格林威治城】三大主營(yíng)業(yè)態(tài)，娛樂(lè)主 要體現(xiàn)“培根走廊”酒吧文化；餐飲、休閑主要集中該項(xiàng)目的商業(yè)步行街的主 力店區(qū)域（二、三樓）以及250M臨河的商務(wù)公寓。三大主營(yíng)業(yè)態(tài)的規(guī)劃面 積占【中海格林

22、威治城】商業(yè)項(xiàng)目總建筑面積的80% ；目標(biāo)消費(fèi)群定位：目的性消費(fèi)是指該項(xiàng)目的主要消費(fèi)人群既不是周邊的社區(qū) 人口，也不是四川大學(xué)的學(xué)生，更不是路人，而是通過(guò)項(xiàng)目的特色吸引川大 20%的高消費(fèi)群體，并輻射全成都有一定消費(fèi)實(shí)力、有校園、培根情節(jié)的中 高消費(fèi)群；產(chǎn)品定位：【中海格林威治城】的產(chǎn)品定位是體驗(yàn)式的商業(yè)步行街。體驗(yàn)式 商業(yè)步行街為消費(fèi)者提供的不僅僅是單純的購(gòu)物和普通消費(fèi)，而是在購(gòu)物和消費(fèi)中得到享受和身心的愉悅。它需要通過(guò)步行街的景觀、配套、人性化的 設(shè)施以及商業(yè)規(guī)劃來(lái)實(shí)現(xiàn)；【中海格林威治城】的物業(yè)是開(kāi)放型、圍合循環(huán) 式的商業(yè)步行街，這就與普通的社區(qū)商業(yè)和傳統(tǒng)底商嚴(yán)格、準(zhǔn)確地區(qū)分開(kāi)來(lái)。 規(guī)劃要

23、以市場(chǎng)為依據(jù)、加強(qiáng)引導(dǎo)、兼顧靈活性 商業(yè)規(guī)劃必需要以市場(chǎng)為準(zhǔn)繩，而不是一相情愿的主觀臆斷，否則商業(yè)規(guī)劃 將成為一紙空文，難以落實(shí)；另外，市場(chǎng)引導(dǎo)和商家引導(dǎo)也是非常重要的， 特別是對(duì)于【中海格林威治城】特色樓盤(pán)；在招商過(guò)程中，既要嚴(yán)格商業(yè)規(guī) 劃執(zhí)行，同時(shí)兼顧靈活性，在與整體規(guī)劃沒(méi)有沖突的情況下，合理把握。如 果一味的堅(jiān)持原來(lái)的商業(yè)規(guī)劃， 終將通過(guò)殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和自然淘汰使理想 化的規(guī)劃走樣；嚴(yán)格限制有視覺(jué)污染、噪音污染、環(huán)境污染以及與其它規(guī)劃區(qū)不和諧的業(yè)態(tài) 進(jìn)駐。 商業(yè)規(guī)劃要充分體現(xiàn)“培根走廊”文化精髓，規(guī)劃中突出重點(diǎn)和靚點(diǎn)“培根走廊”具有深厚的酒吧文化底蘊(yùn)，是【中海格林威治城】商業(yè)項(xiàng)目的精 髓

24、所在，因此在商業(yè)規(guī)劃中， 無(wú)論是從規(guī)劃區(qū)域位置還是整體規(guī)模上都要得以體 現(xiàn)。同時(shí)，餐飲、休閑主力店也是該項(xiàng)目的重點(diǎn)和靚點(diǎn)。 商業(yè)規(guī)劃要為項(xiàng)目的包裝、推廣、炒作服務(wù)，要有新意商業(yè)規(guī)劃不僅僅要為【中海格林威治城】項(xiàng)目的招商、經(jīng)營(yíng)服務(wù)，同時(shí)也 要為項(xiàng)目的包裝、推廣、炒作服務(wù)。因此在規(guī)劃中，既要尊重市場(chǎng)，也不要墨守 成規(guī)，照搬套用。要做出項(xiàng)目的特色，就需要?jiǎng)?chuàng)新。 商業(yè)規(guī)劃要考慮工程進(jìn)度不同步， 物業(yè)交付和經(jīng)營(yíng)時(shí)間不一致對(duì)商業(yè)規(guī)劃的 影響根據(jù)中海公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟和進(jìn)度，【中海格林威治城】分成三期先后 開(kāi)發(fā)，這給商業(yè)步行街的氛圍營(yíng)造和整體開(kāi)業(yè)時(shí)間以及后期的經(jīng)營(yíng)都帶來(lái)了一些 影響。因此我們?cè)谏虡I(yè)規(guī)劃中一定

25、要考慮該因素， 以便我們?cè)谝黄诠こ探桓叮?商 家入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)時(shí)，業(yè)態(tài)組合、搭配出現(xiàn)問(wèn)題。2、商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位 培根走廊格調(diào)吧世界（動(dòng)吧類）規(guī)劃區(qū)域：14#樓（1F內(nèi)街）、15#樓（1F內(nèi)街），16# （仆、2F ）、7# （仆 3F）業(yè)態(tài)內(nèi)容：特色酒吧、跳舞吧、 DISCO 吧、 MUSIC 吧、 KTV 歌城；規(guī)劃理由：（1）“培根走廊”吧文化區(qū)是【中海格林威治城】商業(yè)步行街的主陣地，需要足 夠的規(guī)模支撐， 該區(qū)域的建筑、 經(jīng)營(yíng)面積達(dá)三千多平米， 具備打造酒吧風(fēng) 情街的物業(yè)體量。（2）14#、 15#、 16#樓都是純商業(yè)物業(yè)，不會(huì)形成噪音擾民糾紛，具體業(yè)態(tài)方 面主要以動(dòng)感吧類為主（3）14#樓（仆

26、內(nèi)街）、15#樓（仆內(nèi)街），16#形成一個(gè)圍合式的步行街區(qū)， 別致的景觀和延伸經(jīng)營(yíng)都有利于形成濃郁的商業(yè)氛圍。（ 4）因?yàn)椴叫薪值墓こ探桓逗烷_(kāi)業(yè)時(shí)間不一致，要充分考慮前期酒吧的入場(chǎng)經(jīng) 營(yíng)，所以將14#樓（仆內(nèi)街）、15#樓（仆內(nèi)街）首期交付的物業(yè)規(guī)劃為 吧街。 培根走廊格調(diào)吧世界（靜吧類）規(guī)劃區(qū)域：8#樓（仆、2F）業(yè)態(tài)內(nèi)容：網(wǎng)吧、水吧、清吧、陶吧、玩具吧、書(shū)吧、咖啡吧等；規(guī)劃理由：（ 1）安靜類的吧區(qū)應(yīng)該與動(dòng)感吧區(qū)自然分開(kāi)設(shè)置，避免業(yè)態(tài)的互相干擾；（ 2）8#樓上是小戶型公寓，考慮行業(yè)政策因素，不能設(shè)置餐飲行業(yè)和噪音污染行業(yè)； 品牌餐飲、休閑店；規(guī)劃區(qū)域： 14#（ 2F、3F ）、 15#

27、 （ 2F、3F）、17# （ 2F）； 業(yè)態(tài)內(nèi)容：中餐酒樓、火鍋、特色餐飲、茶摟、康體保健等；規(guī)劃理由：（ 1） 該物業(yè)的面積、配套設(shè)施、樓層等硬件方面都非常適合餐飲、休閑業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)；（2） 14#、15#、17# 樓都是純商業(yè)物業(yè)，餐飲業(yè)和休閑業(yè)沒(méi)有政策性的行業(yè) 經(jīng)營(yíng)限制。 高尚休閑商務(wù)會(huì)所規(guī)劃區(qū)域： 1#、9#、11# 、13#的 1F3F；業(yè)態(tài)內(nèi)容： SPA 美容健身房、西餐咖啡館、商務(wù)會(huì)館；規(guī)劃理由：（1）這幾幢商業(yè)物業(yè)都處于景色宜人的府南河畔，建筑設(shè)計(jì)別具一格，具備高 檔商業(yè)入駐的硬件、環(huán)境方面的條件；（2）這幾幢商業(yè)物業(yè)都將整體出租，要求入場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)商家具備實(shí)力、規(guī)模和格 調(diào)，規(guī)劃

28、中業(yè)態(tài)具備了這些要素；（3）若條件許可，也可考慮高檔酒樓。 時(shí)尚運(yùn)動(dòng)旅游特色區(qū)規(guī)劃區(qū)域： 14#樓（ 1F 外街）、 15#樓（ 1F 外街）； 業(yè)態(tài)內(nèi)容：旅游服務(wù)、戶外、登山、野營(yíng)用品、運(yùn)動(dòng)器材、運(yùn)動(dòng)服飾、時(shí)尚精 品店等；規(guī)劃理由：1）根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，外街底層一般都設(shè)置為零售業(yè)態(tài)， 14# 樓、15#樓所處的區(qū) 位較好，因此所規(guī)劃的業(yè)態(tài)應(yīng)具備特色和檔次； （ 2）為了體現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)， 并為推廣、炒作提供素材， 規(guī)劃中應(yīng)有創(chuàng)新，旅游、 體驗(yàn)式運(yùn)動(dòng)區(qū)就是不錯(cuò)而且貼近市場(chǎng)的創(chuàng)意。 固定性消費(fèi)零售服務(wù)區(qū)（社區(qū)型） 規(guī)劃區(qū)域： 17# （ 1F 外街） 業(yè)態(tài)內(nèi)容：小百貨、干洗店、沖印店、鮮花店、發(fā)廊、家

29、居用品店、金融網(wǎng)點(diǎn)、 移動(dòng)、電信網(wǎng)點(diǎn)等；規(guī)劃理由：（ 1） 該項(xiàng)目周邊住宅云集，具有堅(jiān)實(shí)的社區(qū)型消費(fèi)基礎(chǔ)；（ 2） 該規(guī)劃區(qū)域所在商業(yè)步行街的位置相對(duì)略差一些，且靠近農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，與 小環(huán)境較為切合。 固定性消費(fèi)零售服務(wù)區(qū)（校園經(jīng)濟(jì)型）規(guī)劃區(qū)域：17# （ 1F 內(nèi)街）業(yè)態(tài)內(nèi)容：休閑服飾、禮品、音像店、飾品店、書(shū)店、眼鏡連鎖店、圖書(shū)音像租賃店等規(guī)劃理由：校園經(jīng)濟(jì)雖然不是該項(xiàng)目的主題，但臨近四川大學(xué)和川音，數(shù)萬(wàn)師生也足以支撐 600 余平方米校園經(jīng)濟(jì)型固定性消費(fèi)零售服務(wù)區(qū)。 社區(qū)超市規(guī)劃區(qū)域：18#（1F）業(yè)態(tài)內(nèi)容：知名賣場(chǎng)的便利店、紅旗超市、互惠超市規(guī)劃理由：該商業(yè)用房的面積和區(qū)位比較適合一個(gè)社區(qū)

30、型便民超市， 超市的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的業(yè)態(tài)不相沖突 ,主要以日用品、副食品為主。 娛樂(lè)主力店規(guī)劃區(qū)域：7# (仆一3F )、16#樓(2F)業(yè)態(tài)內(nèi)容：特色、主題酒吧、 KTV 歌城規(guī)劃理由：( 1)7#樓、 16#樓處于“培根走廊”的格調(diào)吧區(qū)，符合規(guī)劃的總體布局；( 2) 該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)面積以及硬件設(shè)施能夠滿足娛樂(lè)主力店的經(jīng)營(yíng)需要。 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)(略)3、業(yè)態(tài)規(guī)劃的引導(dǎo)與界定( 1 )引導(dǎo)性經(jīng)營(yíng)定位 主要為促進(jìn)銷售，結(jié)合項(xiàng)目特質(zhì)對(duì)投資者及自營(yíng)者描繪經(jīng)營(yíng)思路，但對(duì) 小業(yè)主經(jīng)營(yíng)范圍不做強(qiáng)制性規(guī)定14、 15 棟外街規(guī)劃定位為“時(shí)尚、運(yùn)動(dòng)、旅游”特色區(qū)； 外街底層為零售商業(yè)，為銷售說(shuō)辭而言，其規(guī)劃業(yè)態(tài)

31、應(yīng)具備特色和 檔次；7 棟的 1 樓定位為固定性社區(qū)消費(fèi)服務(wù)區(qū)； 臨河商業(yè)定位為高檔休閑商務(wù)會(huì)所，主要經(jīng)營(yíng)高檔西餐、咖啡、俱 樂(lè)部、商務(wù)中心等業(yè)態(tài)。( 2)半強(qiáng)制性經(jīng)營(yíng)定位 先行銷售，但為了項(xiàng)目品牌樹(shù)立及后繼住宅的發(fā)售，對(duì)部分商業(yè)做半強(qiáng) 制性業(yè)態(tài)定位，以業(yè)主公約形式對(duì)小業(yè)主進(jìn)行約束14 棟、 15 棟內(nèi)街和 16 棟定位為格調(diào)吧世界；( 3)強(qiáng)制性經(jīng)營(yíng)定位為營(yíng)造商業(yè)口岸，部分主力店先行租賃，待商業(yè)氛圍形成后再行發(fā)售；14棟、15棟的2、3層定位為品牌娛樂(lè)、餐飲主力店；17棟2樓定位為餐飲、休閑娛樂(lè)主力店。4、商業(yè)規(guī)劃中主力店設(shè)置為配合開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目一期的銷售和整體商業(yè)氛圍的營(yíng)造以及業(yè)態(tài)的引導(dǎo)，

32、主 力店及主力點(diǎn)在商業(yè)區(qū)域中作用顯得尤為重要。 為有效引進(jìn)需求商業(yè)，特制定以 下策略和原則，以指導(dǎo)雙方工作。（1）設(shè)置原則區(qū)域原則：根據(jù)項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)進(jìn)度，將在商業(yè)項(xiàng)目的三個(gè)開(kāi)發(fā)周期里分設(shè)各主力店和主力點(diǎn)，本次以一期開(kāi)發(fā)區(qū)域進(jìn)行設(shè)定；價(jià)格原則：核心主力店的租金價(jià)格具有區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境內(nèi)的絕對(duì)沖擊力，并對(duì)該項(xiàng)目其它區(qū)域的租金價(jià)格具有參考性和引導(dǎo)性；業(yè)態(tài)設(shè)定原則：符合對(duì)項(xiàng)目定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃統(tǒng)一要求，具備一定社會(huì)知名度 和美譽(yù)度；物業(yè)原則：主力店的商業(yè)使用面積應(yīng)大于 300 m2，開(kāi)發(fā)商將根據(jù)其實(shí)際經(jīng) 營(yíng)需求，對(duì)物業(yè)條件采用“量身設(shè)置”的方式，進(jìn)行貼身化服務(wù)。其物業(yè)收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn)將低于其它區(qū)域物業(yè)。（2）區(qū)位確

33、定主力店區(qū)位及面積區(qū)位商鋪編號(hào)單層面積（m2）招商面積（mJA1區(qū)T14 #2F、 3F10302060A1區(qū)T15 #2F、 3F12502500A1區(qū)T17 # 2F14001400B區(qū)T 7#1F、2F、3F6001800C區(qū)T1 # 2F、3F860 (2F)、 750 (3F)1610C區(qū)T9 #、11#、13#T9#( 1F: 450、2F: 360、3F: 110)T 11# (1F : 800、2F: 570、3F:140)T 13# (1F: 385、2F: 270、3F : 184.9)3269.9主力點(diǎn)區(qū)位及面積區(qū)位商鋪位置主力招商建筑面積()備注A1區(qū)T14 # 1F2

34、00卅以上A1區(qū)T15 # 1F西側(cè)，圓形建筑運(yùn)動(dòng)休閑精品店，在銷售中注意業(yè)態(tài)限制A1區(qū)T17 #仆東側(cè)，圓形建筑在銷售中注意業(yè)態(tài)限制A2區(qū)T18#1F320 m2先招商，便利超市B區(qū)T16#1F300 m以上酒吧主力店(3)主力店業(yè)態(tài)范圍區(qū)位商鋪編號(hào)商業(yè)劃分原則業(yè)態(tài)范圍A1區(qū)T14 # 2F、3F以樓層橫向分割，1 2個(gè)商家:新派餐飲、火鍋、康體休閑A1區(qū)T15 # 2F、3F以樓層橫向分割，1 2個(gè)商家特色中餐、料理、茶坊A1區(qū)T17 # 2F1個(gè)商家休閑、娛樂(lè)業(yè)態(tài)B區(qū)T7#整體考慮，1個(gè)商家特色酒吧、咖啡C區(qū)T1 #2F、 3F前期先行招商，在1F預(yù)留大廳，與2F、3F整合租賃西式快餐C

35、區(qū)T9 #、11#、13#整體考慮，每幢1個(gè)商家高尚休閑商務(wù)會(huì)所(4)租金價(jià)格建議區(qū)位性質(zhì)樓層第一年租金建議(元/月)A1區(qū)主力店14 #2F35 403F30主力店15 #2F35 403F30主力店17 #2F30注：主力商家若對(duì)租金、物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等特殊要求，則再另行商議解決5、招商執(zhí)行計(jì)劃商業(yè)項(xiàng)目推售計(jì)劃、初步擬訂的商業(yè)定位和商業(yè)規(guī)劃以及近期定向招商反饋信息，我公司對(duì)前期的招商策略作了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，并制訂了8月25日一9月25日的招商工作執(zhí)行計(jì)劃：(1) 招商對(duì)象成都知名“餐飲、娛樂(lè)、休閑”品牌為目標(biāo)主力商家；以運(yùn)動(dòng)、旅游以及知名連鎖品牌為次主力店目標(biāo)商家。(2) 招商區(qū)域“培根走廊”商業(yè)步行

36、街面積較大的整體租賃商業(yè)單位，主要集中在 14#、15#、16#、17#、1#、7# 的二樓和三樓；“培根走廊”商業(yè)步行街4#、15#、17#的底樓外街商鋪。(3) 招商方式通過(guò)“置信商業(yè)聯(lián)盟”的資源優(yōu)勢(shì)，以定向拜訪招商為主； 銷售中心現(xiàn)場(chǎng)辦公招商為輔(購(gòu)買(mǎi)者和投資經(jīng)營(yíng)者)；活動(dòng)招商(執(zhí)行方案另列)；媒體宣傳、招商推廣的配合。&商對(duì)銷售的支持、配合(1 )在【中海格林威治城】開(kāi)盤(pán)以前，招商工作取得階段性成果，力 爭(zhēng)簽訂5份意向租賃合同；(2) 在租賃區(qū)域中，從易入難，首先從一期項(xiàng)目(14#、15#、17#)底層外街商業(yè)單位的招商中實(shí)施突破；(3) 在9月25日前，按照商業(yè)規(guī)劃，力爭(zhēng)休閑、旅游、

37、運(yùn)動(dòng)區(qū)主力店招商成功，形成租約，為該區(qū)域銷售創(chuàng)造條件；(4 )以下是招商工作一些進(jìn)展情況，在銷售物業(yè)時(shí)，可介紹下列商家準(zhǔn)備入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)：前期意向租賃商家反饋信息表業(yè)商家名稱租賃區(qū)域租賃面積租金標(biāo)其它條件(初態(tài)分類準(zhǔn)（報(bào)價(jià)）談）娛樂(lè)半打酒吧7號(hào)樓仆500平方米50 元/ m2M98酒吧1號(hào)樓2、3F1500平方米商家趨向于購(gòu)買(mǎi)，報(bào)價(jià)為7500元/ m休閑藍(lán)色海岸（有水休閑）獨(dú)立區(qū)域5000平方米面積較大，量身建設(shè)格調(diào)茶坊9號(hào)樓或11號(hào)樓1000平方米45 元/ m2地面車位的保障淑媛會(huì)18號(hào)樓2F1000平方米50 元/ m2餐飲滿庭芳13號(hào)樓800m-900平 方米60 元/ m2老房子17號(hào)50

38、0平方米加盟商1500- 2000 平方米40 元/ m2尚未落實(shí)加盟品牌體育 運(yùn) 動(dòng)中天白麗14號(hào)樓、15#號(hào)樓仆500-1000平 方米55 元/ m中天白麗14號(hào)樓、15#號(hào)樓仆500-1000平方米55 元/ m2勁浪體育14號(hào)樓1F或15#號(hào)樓1F或1F 通 2F8001200 平方米購(gòu)買(mǎi)、租賃皆可其/、它杏林藥房14號(hào)樓仆200平方米100 元 /m2可以考慮購(gòu)買(mǎi)國(guó)美音像17號(hào)樓1F100-200平方米7、銷售上關(guān)于招商的統(tǒng)一說(shuō)辭項(xiàng)目的商業(yè)板塊的招商工作統(tǒng)一由成都置信集團(tuán)下屬的四川置信商業(yè)旅業(yè)地產(chǎn)有限公司運(yùn)作；業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物業(yè)以后，可以自營(yíng)，可以自己招租，也可以委托置信商旅公司代理

39、招商，中海公司不向業(yè)主承諾投資租金回報(bào)；如果業(yè)主委托置信商旅公司代理招商，業(yè)主需與商旅公司簽訂委托招 商代理協(xié)議，租賃意向達(dá)成后，由業(yè)主與租賃商家簽訂房屋的 租賃合同， 業(yè)主需支付商旅公司一個(gè)月的房租作為代理傭金；無(wú)論業(yè)主自營(yíng)，自己招租還是委托招商，經(jīng)營(yíng)者簽訂租賃協(xié)議前，業(yè)主 或商旅公司需向中海物管公司的商管部上報(bào)審批，做好商家的登記、備案。 商家須服從項(xiàng)目整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃，遵守物業(yè)管理制度和統(tǒng)一的商業(yè)管理。對(duì) 于投資自營(yíng)的客戶，其經(jīng)營(yíng)業(yè)種也必須符合項(xiàng)目整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃。如果業(yè)主自己招租，必須采用中海公司統(tǒng)一制作的 租賃合同，以規(guī)范 管理和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。若有其它約定可以簽訂補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議;經(jīng)營(yíng)者（

40、租戶）除了與業(yè)主簽訂租賃合同外，還需要與中海物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議和二次裝修協(xié)議。如果涉及二次轉(zhuǎn)租問(wèn)題，業(yè)主可以委托中海物業(yè)管理公司下屬的商管部代理招商（建議一個(gè)月 的租金作為代理傭金），也可以自行招租；銷售人員針對(duì)投資自營(yíng)客戶導(dǎo)致的業(yè)權(quán)分散問(wèn)題，應(yīng)從產(chǎn)品的硬件、設(shè)施設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)上引導(dǎo)客戶，其適合的經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)和整體規(guī)劃上進(jìn)行解說(shuō)。8、下階段招商工作重點(diǎn)9月份從下列商家入手，全面展開(kāi)招商工作：本階段新拓展目標(biāo)商家拜訪表業(yè)態(tài)分類商家名稱招租區(qū)域引導(dǎo)業(yè)態(tài)分類商家名稱招租區(qū)域引導(dǎo)業(yè)態(tài)分類商家名稱招租區(qū)域引導(dǎo)食圣連14#15#17#的文軒連鎖17#樓空瓶子培根酒吧區(qū)鎖2F、3F1F三只耳14#15

41、#17#的時(shí)代新華17#樓音樂(lè)房培根酒吧區(qū)火鍋類2F、3F連鎖店1F娛樂(lè)類子孔亮14#15#17#2F、3F的寶島眼鏡17#1F樓蘭桂坊培根酒吧區(qū)秦媽火14#15#17#的精視力眼鏡17#樓回歸培根酒吧區(qū)鍋2F、3F1F魏火鍋14#15#17#的老鳳祥眼鏡17#樓鑫工場(chǎng)培根酒吧區(qū)2F、3F1F子耳朵14#15#17# 的賣場(chǎng)便利店18# 樓怡都培根酒吧區(qū)2F、3F1F味道江14#15#17# 的超紅旗連鎖18# 樓錢(qián)柜歌培根酒吧區(qū)湖2F、3F市1F城味漫江14#15#17# 的互惠超市18# 樓金耳朵培根酒吧區(qū)湖2F、3F1F老房子14#15#17# 的仙蹤林培根吧故事村培根酒吧區(qū)中2F、3F

42、區(qū)餐陶然居14#15#17# 的咖上島咖啡培根吧星光燦培根酒吧區(qū)類2F、3F啡區(qū)爛巴谷園14#15#17# 的休咖啡地帶培根吧阿倫故培根酒吧區(qū)2F、3F閑區(qū)事獅子樓14#15#17# 的歐洲房子培根吧新視聽(tīng)培根酒吧區(qū)2F、3F區(qū)（說(shuō)明：上表是我部在該階段內(nèi)必須要完成定向招商的目標(biāo)客戶名單，其它商家的拜訪工作則根據(jù)實(shí)際情況靈活安排。）9、招商政策 裝修優(yōu)惠期主要根據(jù)租賃面積和商家品牌確定優(yōu)惠時(shí)間，租賃面積在 1000 m2以下, 裝修免租期：兩個(gè)月；租賃面積在 1000 m2以上，裝修免租期：三個(gè)月。依照 不同的樓棟，給出不同的優(yōu)惠期，據(jù)實(shí)考慮，并非每個(gè)商家都必須給出優(yōu)惠。 物業(yè)管理費(fèi)以樓層分別

43、計(jì)算物業(yè)管理費(fèi)：一樓：6元/平方米；二樓：4元/平方米；三 樓：3元/平方米；2樓的3元/平方米和三樓的3元/平方米作為跟主力商家談判 的砝碼和底線； 停車位以及停車費(fèi)按照甲乙雙方簽訂的合同并參照同類物業(yè)條件的標(biāo)準(zhǔn)，其主力店商家停車位及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：停車位：租賃面積小于500 m2，每戶提供1-2個(gè)免費(fèi)停車位； 租賃面積在500 m2 1000 m2，每戶提供2-4個(gè)免費(fèi)停車位； 租賃面積大于1000m2 （含1000m2）,每戶提供2-4個(gè)免費(fèi)停車位；停車費(fèi)：收費(fèi)原則建議采用發(fā)牌記取，月末結(jié)算的方式，根據(jù)停車數(shù)量多少向商家收費(fèi)。地面停車費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：2元/次，地下停車費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)：3元/次 （2小時(shí)

44、），每增加一小時(shí)則增加收費(fèi)一元（過(guò)夜另計(jì)）?？偟氖召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按政府物價(jià)部門(mén)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)實(shí)際情況收??； 商業(yè)各區(qū)域準(zhǔn)確的交付時(shí)間A1區(qū)14#、15#、17#樓于2004年12底交付;A2區(qū)18#、19#樓暫定為2005年六月底交付；B區(qū)16#樓暫定為2005年六月底交付；B區(qū)1#、7樓的1-3F暫定為2006年中旬交付;臨河商業(yè)（9#、11#、13#）因高層住宅的施工，要在 2006年10月底交付; 對(duì)外招商的租金標(biāo)準(zhǔn)(1) 1F商業(yè)單位(14#、15#、17#外街)業(yè)主委托商旅公司代為招商， 商旅公司原則上在以下租金標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)接受業(yè)主委托，超過(guò)此標(biāo)準(zhǔn)，商旅 公司有權(quán)不接受委托，有業(yè)主自行招商或者

45、按業(yè)態(tài)規(guī)劃引導(dǎo)其投資自 營(yíng)。委托招商租金標(biāo)準(zhǔn)(最高價(jià))單位：元/M 214#樓外編號(hào)1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#街商鋪?zhàn)饨饦?biāo)準(zhǔn)707070707070707575757515#樓外編號(hào)1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#街商鋪?zhàn)饨饦?biāo)準(zhǔn)75757575757575808080808517#樓外編號(hào)1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#14#15#16#街商鋪?zhàn)饨饦?biāo)準(zhǔn)80707070706565656565606060606565(2)中海經(jīng)營(yíng)銷售部、商旅公司招商人員在對(duì)外與商家首輪談判租金報(bào)價(jià)均按下表執(zhí)行，避免在招商執(zhí)行過(guò)程中標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)2

46、F、3F對(duì)外招商租金統(tǒng)一報(bào)價(jià)一覽表區(qū)位幢號(hào)樓層面積租金統(tǒng)一報(bào)價(jià)租金底價(jià)遞增時(shí)間遞增比例9月25日前9月25日后A區(qū)14號(hào)2F1097.2460 元 /m270 元 /m240 元 /m2租賃期第三年開(kāi)始法3F1279.2150 元 /m260 元 /m230 元 /m2租賃期第三年開(kāi)始法15號(hào)2F1317.0160 元 /m270 元 /m240 元 /m2租賃期第三年開(kāi)始法3F1180.6250 元 /m260 元 /m230 元 /m2租賃期第三年開(kāi)始法17號(hào)2F1375.27m 260 元 /m270 元 /m240 元 /m2租賃期第三年開(kāi)始法B區(qū)1號(hào)2F860m 270 元 /m28

47、0 元 /m250 元 /m2租賃期第三年開(kāi)始法3F750m 260 元 /m270 元 /m240 元 /m2租賃期第三年開(kāi)始法7號(hào)1F600m 275 元 /m285 元 /m250 元 /m2租賃期第三年開(kāi)始法2F600m 260 元 /m270 元 /m240 元 /m2租賃期第三年開(kāi)始法16號(hào)2F1100m 260 元 /m270 元 /m230 元 /m2租賃期第三年開(kāi)始法18號(hào)2F60 元 /m270 元 /m230 元 /m2租賃期第三年開(kāi)始法9號(hào)1-3F920m 270 元 /m280 元 /m260 元 /m2租賃期第三年開(kāi)始法11號(hào)1-3F1510m 270 元 /m28

48、0 元 /m260 元 /m2租賃期第三年開(kāi)始法13號(hào)1-3F839.9m 270 元 /m280 元 /m260 元 /m2租賃期第三年開(kāi)始法說(shuō)明：根據(jù)雙方簽署的合同，2F、3F委托招商的低價(jià)30元/m2,上表中所列租金 低價(jià)僅作為我公司招商工作開(kāi)展的期望值，希望通過(guò)與商家的溝通、談判，在上 述租金低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以上招商成功，不排除最終招商租金達(dá)不到此標(biāo)準(zhǔn)的可能， 因此 所列租金不能作為物業(yè)銷售價(jià)格制定的依據(jù)和約束商旅公司招商的條件 。10、招商活動(dòng)【招商見(jiàn)面會(huì)】活動(dòng)時(shí)間：時(shí)間暫定為2004年9月活動(dòng)地點(diǎn)：索菲特萬(wàn)達(dá)酒店宴會(huì)廳活動(dòng)形式：簡(jiǎn)約確具有品位的互動(dòng)式自助酒會(huì)帶動(dòng)整個(gè)活動(dòng)開(kāi)展;用簡(jiǎn)單而不失優(yōu)

49、雅的布置在活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)造出一個(gè)輕松、愉悅的環(huán)境；通過(guò)格調(diào)高雅的小提琴樂(lè)隊(duì)的現(xiàn)場(chǎng)演繹世界名曲， 給與會(huì)者以高品位的感受。開(kāi)展目的 :選擇入駐商家，強(qiáng)化商家對(duì)項(xiàng)目的歸屬感；收集商家意見(jiàn)，準(zhǔn)備和調(diào)整招商策略；推動(dòng)商家的簽約工作開(kāi)展；強(qiáng)化投資意向客戶對(duì)項(xiàng)目的信心；為商家和投資客戶架設(shè)信息橋梁。準(zhǔn)備工作：（詳見(jiàn)活動(dòng)方案）活動(dòng)內(nèi)容：小提琴樂(lè)隊(duì)演奏；項(xiàng)目介紹， 3D 演示；互動(dòng)小游戲（中海項(xiàng)目有獎(jiǎng)問(wèn)答；經(jīng)濟(jì)專家談成都的“外灘經(jīng)濟(jì)”；活動(dòng)參與商家加盟招商信息發(fā)布（商家與投資者互動(dòng)） ； 招商人員與商家開(kāi)始 1 對(duì) 1 互動(dòng)； 自助酒會(huì)； 商家現(xiàn)場(chǎng)考察?！旧虡I(yè)聯(lián)盟活動(dòng)】預(yù)計(jì)在 10 月中旬，活動(dòng)方案（略）其它活動(dòng)

50、根據(jù)實(shí)際招商情況另議11、物業(yè)交付使用標(biāo)準(zhǔn)按照中海公司2004年7月30日提供的“中海格林威治城”執(zhí)行;1.7棟及臨江棟商業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn)在招商過(guò)程中由甲方書(shū)面明確。12、招商執(zhí)行流程I中海經(jīng)營(yíng)銷售部銷售物業(yè)，業(yè)主委托成租約n中海公司委托* 商旅公司招商形成租約中海經(jīng)營(yíng)商旅公司招商形成租約.支持物業(yè)管理公司簽署委托經(jīng)營(yíng)協(xié)議 三、商業(yè)管理板塊1、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式由中海公司成立物業(yè)公司下屬商業(yè)管理部進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，四川置信商業(yè)旅業(yè)公司作為商管顧問(wèn)。商業(yè)管理負(fù)責(zé)步行街商業(yè)經(jīng)營(yíng)秩序，塑造、維護(hù)品牌以及服務(wù)質(zhì)量等。通過(guò)商管部統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一活動(dòng)促銷，制定商家經(jīng)營(yíng)公 約規(guī)范商家的經(jīng)營(yíng)行為。商管

51、部作為公約的執(zhí)行監(jiān)督方，對(duì)商家經(jīng)營(yíng)行為進(jìn) 行約束。從而保證整個(gè)商業(yè)步行街持續(xù)旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，維護(hù)、塑造項(xiàng)目品牌，最 終達(dá)到物業(yè)升值的目的。商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理提供服務(wù)范圍大致如下： 在前期介入即對(duì)業(yè)主進(jìn)行引導(dǎo)，宣傳并利用商業(yè)聯(lián)盟的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)對(duì)入場(chǎng)商戶、品牌進(jìn)行選擇，確保入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者的層次; 制定步行街的業(yè)態(tài)分布規(guī)劃，使之有序、合理，避免相互干擾，由業(yè)權(quán)分散而導(dǎo)致的市場(chǎng)無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)； 對(duì)步行街的店招、廣告等進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和管理，即形象維護(hù)； 對(duì)商品入場(chǎng)的時(shí)間、卸貨場(chǎng)地等進(jìn)行規(guī)劃，并對(duì)商戶提供必要的協(xié)助； 簽訂業(yè)主公約，對(duì)經(jīng)營(yíng)規(guī)范進(jìn)行約定，明確門(mén)前衛(wèi)生及道路使用規(guī) 則等，避免日后導(dǎo)致相鄰權(quán)侵害； 規(guī)范道路停車，確保公共交通秩序； 商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后的廣告、活動(dòng)促銷，為持續(xù)旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)提供有力保證； 商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后的租務(wù)管理，接受業(yè)主委托，開(kāi)展二次招商，及時(shí)彌補(bǔ)因商家退場(chǎng)而形成地市場(chǎng)真空； 商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后的投訴管理，保證整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的服務(wù)質(zhì)量，有效地形 成品牌效應(yīng)； 嚴(yán)格消防監(jiān)督，避免火災(zāi)隱患；另：針