商業(yè)運(yùn)營(yíng)策劃書-范例

1、 商業(yè)運(yùn)營(yíng)策劃書【開業(yè)后】1、商品定價(jià)體系，屬商品定位，涉及到庫(kù)存/配送體系管理；2、品類/品牌/商戶組合，屬經(jīng)營(yíng)定位，涉及到服務(wù)管理；3、促銷策略，屬管理定位，涉及到品質(zhì)管理；4、形象推廣策略，屬形象定位，涉及信息系統(tǒng)和硬件設(shè)施管理。方法一、兌現(xiàn)成功的一塊籌碼市場(chǎng)調(diào)研：定位核心調(diào)研種類 所需資料/研究范圍商圈研究對(duì)項(xiàng)目所在商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍、營(yíng)業(yè)品種、人流狀況及交通狀況消費(fèi)者研究 對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好及其購(gòu)買力等做調(diào)研投資客戶研究對(duì)投資客戶所投資的商鋪?zhàn)骰菊{(diào)研，如營(yíng)業(yè)時(shí)間、業(yè)績(jī)、鋪面狀況等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究 包括競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面積、經(jīng)營(yíng)狀況及競(jìng)爭(zhēng)者研究等1、商圈研究（1）

2、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等。（2）項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況：商品交易狀況、恩格爾系數(shù)（恩格爾系數(shù)=食物支出金額總支出金額）、居民收入、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)等。（3）人流研究：垂直人流和水平人流。研究范圍包括：人流量、停留時(shí)間、每次消費(fèi)對(duì)不同類別的需求（吃喝玩樂(lè)）等。（4）交通狀況：途徑本項(xiàng)目的地鐵站、公交車線路、停車場(chǎng)等。（5）商圈輻射范圍：包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈輻射范圍，商圈內(nèi)的其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。2、終端消費(fèi)者研究（1）消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北區(qū)域的。差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等。（2）逛商場(chǎng)頻度：影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。（3）偏好商場(chǎng)：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)，及

3、其原因。（4）對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格，對(duì)商場(chǎng)滿意度等。3、投資客戶研究（1）經(jīng)營(yíng)范圍：找出研究范圍包括百貨店，大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。（2）投資動(dòng)向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。（3）商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)狀況：包括經(jīng)營(yíng)特色、營(yíng)業(yè)時(shí)間、營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)等。4、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究（1）競(jìng)爭(zhēng)者基本狀況：包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)等。（2）競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、輻射范圍等。方法二、點(diǎn)石成金的魔方商業(yè)地產(chǎn)定位操作系統(tǒng)是由以下七個(gè)子系統(tǒng)組成：目標(biāo)市場(chǎng)定位、商場(chǎng)功能定位、商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位、商場(chǎng)形象定位、經(jīng)營(yíng)方式定位、商場(chǎng)特色定位、商場(chǎng)規(guī)模定位。商場(chǎng)定位操作流程（略）系統(tǒng)一、

4、市場(chǎng)定位操作1、區(qū)域定位：對(duì)區(qū)域商圈范圍的分析，尋找商場(chǎng)需求空白點(diǎn)空間范圍；2、客戶群定位：在商圈范圍確定之后，根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，確定客戶群；3、超級(jí)消費(fèi)群定位：通過(guò)對(duì)消費(fèi)者的市場(chǎng)細(xì)分，最終確定消費(fèi)群。其中商場(chǎng)消費(fèi)群分析分三個(gè)層次：層次1、顧客的基本情況層次：包括性別、年齡、文化程度、職業(yè)、婚姻狀況及經(jīng)濟(jì)收入等自然屬性和社會(huì)屬性的特征指標(biāo)，在統(tǒng)計(jì)分析中稱為社會(huì)學(xué)因素；層次2、行為反映層次：主要調(diào)查顧客在商場(chǎng)消費(fèi)的一般行為狀況；層次3、動(dòng)機(jī)層次：主要調(diào)查顧客對(duì)商場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量的認(rèn)可情況。系統(tǒng)二、功能組合定位操作主要四大功能：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、服務(wù)1、特色定位（1）大眾化定位：收益穩(wěn)定，

5、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)校（2）特色化定位：商場(chǎng)特色主題和特色服務(wù)。2、商場(chǎng)業(yè)態(tài)定位主要考慮：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、需求動(dòng)向等因素。九種商場(chǎng)業(yè)態(tài)：（1）百貨商場(chǎng) department store（2）主題性商場(chǎng) speciatity store（3）超級(jí)市場(chǎng) super market（4）大型綜合商場(chǎng) general merchandise store（5）連鎖專賣店 exclusive shop（6）便利店 convenience store（7）購(gòu)物中心 shopping center（8）倉(cāng)儲(chǔ)商店 discontent store（9）家居中心 home center3、規(guī)模定位（1）商品品種對(duì)商場(chǎng)規(guī)模

6、的制約（我國(guó)商品品種約70萬(wàn)種）（2）顧客購(gòu)物疲勞度對(duì)商場(chǎng)單店規(guī)模的制約（時(shí)間：3小時(shí)；休閑步速：3040M/MIN；瀏覽購(gòu)物步行距離：7500M；顧客承受單店面積：2.5W平米左右。）（3）商圈購(gòu)買力對(duì)商場(chǎng)規(guī)模的制約（單店極限規(guī)模約等于商圈購(gòu)買力減去圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店分流的購(gòu)買力，再除以商場(chǎng)單位面積的保本銷售額。）4、（商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的）形象定位（CIS系統(tǒng)）（1）商場(chǎng)建筑外觀表現(xiàn)；建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；（2）賣場(chǎng)購(gòu)物氣氛表現(xiàn)；購(gòu)物環(huán)境、賣場(chǎng)布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等。（3）通過(guò)產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)。系統(tǒng)三、經(jīng)營(yíng)方式定位操作一、三大主流經(jīng)營(yíng)方式1、自營(yíng)：購(gòu)銷、保底抽傭、純分成。2、招租：按面積出租鋪位或?qū)９?，只收取租金?、委托管理二、經(jīng)營(yíng)方式定位要點(diǎn)1、投資資金回收期預(yù)測(cè)（流動(dòng)資金有效運(yùn)用到下期開發(fā)）2、項(xiàng)目收