中級會計實(shí)務(wù)第四章投資性房地產(chǎn)精編版

1、 主要內(nèi)容主要內(nèi)容 第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的定義、特征及范 圍 第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量 第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 第四節(jié)投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的定義、特第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的定義、特 征及范圍征及范圍 投資性房地產(chǎn)的定義與特征 投資性房地產(chǎn)的范圍 一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征一、投資性房地產(chǎn)的定義與特征 投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或 資本增值，或兩者兼有而持有的房 地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú) 計量和出售 二、投資性房地產(chǎn)的范圍二、投資性房地產(chǎn)的范圍 （一）已出租的土地使用權(quán) （1）企業(yè)計劃用于出租但尚未出租的土地使用權(quán)，不屬于 此類； （2）以經(jīng)營租賃方式

2、租入土地使用權(quán)，再轉(zhuǎn)租給其他單位 的，不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)； （二）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) （1）按照國家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于投資性房 地產(chǎn)； （三）已出租的建筑物 （1）是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)并以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物， 以經(jīng)營租賃方式租入建筑物再轉(zhuǎn)租給其他單位的，不能確 認(rèn)為投資性房地產(chǎn)； （2）企業(yè)將建筑物出租，按租賃協(xié)議向承租人提供相關(guān)輔 助服務(wù)在整個協(xié)議中不重大的，應(yīng)當(dāng)將該建筑物確認(rèn)為投 資性房地產(chǎn)。 【提示】下列各項(xiàng)不屬于投資性房地產(chǎn)： （1）自用房地產(chǎn) 即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營管理而 持有的房地產(chǎn)。例如： 企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的房屋； 企業(yè)擁有并自行經(jīng)

3、營的旅館飯店； 企業(yè)自用的辦公樓、生產(chǎn)車間廠房等。 （2）作為存貨的房地產(chǎn) 作為存貨的房地產(chǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常經(jīng) 營過程中銷售的或?yàn)殇N售而正在開發(fā)的商品房和 土地。這部分房地產(chǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨， 不屬于投資性房地產(chǎn)。 如果某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取租金或資本增值、 部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理，能夠 單獨(dú)計量和出售的、用于賺取租金或資本增值的 部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計 量和出售的、用于賺取租金或資本增值的部分， 不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 【例題判斷題】企業(yè)將采用經(jīng)營租賃方式 租入的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租給其他單位的，應(yīng) 該將土地使用權(quán)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 （）（20

4、13年） 【答案】 【解析】對于以經(jīng)營租賃方式租入土地使 用權(quán)再轉(zhuǎn)租給其他單位的，因不擁有產(chǎn)權(quán)， 不能確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。 【例題多選題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性 房地產(chǎn)的有（）。（2007年考題） A.企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的飯店 B.企業(yè)以經(jīng)營租賃方式租出的寫字樓 C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在開發(fā)的商品房 D.企業(yè)持有擬增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) 【答案】BD 【解析】選項(xiàng)A屬于自用房地產(chǎn)；選項(xiàng)C屬 于作為存貨的房地產(chǎn)。 【例題多選題】下列各項(xiàng)中，屬于投資性房地產(chǎn) 的有（）。（2009年考題） A.已出租的建筑物 B.待出租的建筑物 C.已出租的土地使用權(quán) D.以經(jīng)營租賃方式租入后再轉(zhuǎn)租的建筑物 【答案】

5、AC 【解析】投資性房地產(chǎn)包括： （1）已出租的土地使用權(quán)； （2）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)； （3）已出租的建筑物。 選項(xiàng)B，待出租的建筑物不屬于投資性房地產(chǎn)；選 項(xiàng)D，不屬于企業(yè)的資產(chǎn)。 第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量 投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量 將某個項(xiàng)目確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，首先應(yīng) 當(dāng)符合投資性房地產(chǎn)的概念，其次要同時 滿足投資性房地產(chǎn)的兩個確認(rèn)條件： 1.與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能 流入企業(yè)； 2.該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。

6、 一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量一、投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量 （一）外購的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計量 對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房地產(chǎn)的同 時開始對外出租（自租賃期開始日起，下同）或 用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產(chǎn)。 外購?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān) 稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。 企業(yè)購入房地產(chǎn)，自用一段時間之后再改為出租 或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購的房地產(chǎn)確認(rèn) 為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或存貨，自租賃期開始日 或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)、無 形資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 【例題單選題】下列項(xiàng)目中，屬于外購?fù)顿Y性房 地產(chǎn)的是（）。 A.

7、企業(yè)購入的寫字樓直接出租 B.企業(yè)購入的土地準(zhǔn)備建造辦公樓 C.企業(yè)購入的土地準(zhǔn)備建造辦公樓，之后改為持 有以備增值 D.企業(yè)購入的寫字樓自用2年后再出租 【答案】A 【解析】對于企業(yè)外購的房地產(chǎn)，只有在購入房 地產(chǎn)的同時開始對外出租，才能稱之為外購的投 資性房地產(chǎn)。 （二）自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計 量 企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有 在自行建造或開發(fā)活動完成（即達(dá)到預(yù)定可使用 狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才 能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自 行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn) 達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。 企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)

8、到預(yù)定可使用狀態(tài)后一段 時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將自 行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自 租賃期開始日或用于資本增值之日開始，從固定 資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。 【例題判斷題】企業(yè)將自行建造的房地產(chǎn)達(dá)到預(yù) 定可使用狀態(tài)時開始自用，之后改為對外出租， 應(yīng)當(dāng)在該房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時確認(rèn)為投 資性房地產(chǎn)。（）（2010年考題） 【答案】 【解析】企業(yè)自行建造房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀 態(tài)后一段時間才對外出租或用于資本增值的，應(yīng) 得先將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)等，對 外出租時，再轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。 【教材例4-3】209年2月，甲公司從其他單位 購入一塊土地，并在

9、這塊土地上開始自行建造兩 棟廠房。209年11月，甲公司預(yù)計廠房即將完 工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，將其中的一 棟廠房租賃給乙公司使用。租賃合同約定，該廠 房于完工時開始起租。209年12月5日，兩棟廠 房同時完工。該塊土地使用權(quán)的成本為9 000 000 元,至209年12月5日，土地使用權(quán)已攤銷 165000元；兩棟廠房的實(shí)際造價均為12 000 000 元，能夠單獨(dú)出售。為簡化處理，假設(shè)兩棟廠房 分別占用這塊土地的一半面積，并且以占用的土 地面積作為土地使用權(quán)的劃分依據(jù)。假設(shè)甲公司 采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。 甲公司的賬務(wù)處理如下： 由于甲公司在購入的土地上建造的兩棟廠房，其中的一棟

10、 廠房用于出租，因此應(yīng)當(dāng)將土地使用權(quán)中對應(yīng)部分同時轉(zhuǎn) 為為投資性房地產(chǎn)=9 000 0001/2= 4 500 000(元) 借：固定資產(chǎn)廠房12 000 000 投資性房地產(chǎn)廠房12 000 000 貸：在建工程廠房24 000 000 借：投資性房地產(chǎn)已出租土地使用權(quán)4 500 000 累計攤銷82 500 貸：無形資產(chǎn)土地使用權(quán)4 500 000（9 0000002） 投資性房地產(chǎn)累計攤銷82 500（165 0002） 【例題單選題】甲公司以2 400萬元取得土地使 用權(quán)并自建三棟同樣設(shè)計的廠房，其中一棟作為 投資性房地產(chǎn)用于經(jīng)營租賃，三棟廠房工程已經(jīng) 完工，建造支出合計12 000萬

11、元租賃期開始日 “投資性房地產(chǎn)已出租建筑物”的初始成本 是（）。 A.4 000 B.14 400 C.7 200 D.4 800 【答案】A 【解析】初始成本=12 0003=4 000（萬元）。 二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出二、與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出 （一）資本化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投 資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計入投資性房 地產(chǎn)成本。企業(yè)對某項(xiàng)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行 改擴(kuò)建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地 產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性 房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷。 轉(zhuǎn)為改擴(kuò)建時的分錄如下： 1成本模式 借：投資性房地產(chǎn)在建 投資性房地產(chǎn)累計折舊(

12、攤銷) 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 2公允價值模式 借：投資性房地產(chǎn)在建 公允價值變動(或貸方) 貸：投資性房地產(chǎn)成本 【教材例4-4】209年5月，甲公司與乙公司的一 項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。該廠房原價為50 000 000元，已計提折舊10 000 000元。為了提高 廠房的租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該 廠房進(jìn)行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合 同，約定自改擴(kuò)建完工時將該廠房出租給丙公司。 209年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該 廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。209年12月31日， 該廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出5 000 000元， 均已支付，即日按照租賃合

13、同出租給丙公司。假 定甲公司采用成本模式計量。 本例中，改擴(kuò)建支出屬于后續(xù)支出，假定符合 企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號投資性房地產(chǎn)第六條 的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)的成本。 甲公司的賬務(wù)處理如下： （1）209年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程 借：投資性房地產(chǎn)廠房在建40 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊10 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)廠房50 000 000 （2）209年5月31日至209年12月31日，發(fā)生改擴(kuò)建 支出 借：投資性房地產(chǎn)廠房在建5 000 000 貸：銀行存款 5 000 000 （3）209年12月31日，改擴(kuò)建工程完工 借：投資性房地產(chǎn)廠房45 000 00

14、0 貸：投資性房地產(chǎn)廠房在建 45000 000 【教材例4-5】209年5月，甲公司與乙公司的一 項(xiàng)廠房經(jīng)營租賃合同即將到期。為了提高廠房的 租金收入，甲公司決定在租賃期滿后對該廠房進(jìn) 行改擴(kuò)建，并與丙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約 定自改擴(kuò)建完工時將該廠房出租給丙公司。 209年5月31日，與乙公司的租賃合同到期，該 廠房隨即進(jìn)入改擴(kuò)建工程。209年5月31日。該 廠房賬面余額為20 000 000元，其中成本16 000 000元，累計公允價值變動 4 000 000元。209 年11月30日該廠房改擴(kuò)建工程完工，共發(fā)生支出 3 000 000元，均已支付，即日按照租賃合同出租 給丙公司。假

15、定甲公司采用公允價值模式計量。 甲公司的賬務(wù)處理如下： （1）209年5月31日，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)入改擴(kuò)建工程 借：投資性房地產(chǎn)廠房在建20 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)廠房成本16 000 000 公允價值變動4 000 000 （2）209年5月31日至209年11月30日，發(fā)生改建支 出 借：投資性房地產(chǎn)廠房在建3 000 000 貸：銀行存款3 000 000 （3）209年11月30日，改擴(kuò)建工程完工 借：投資性房地產(chǎn)廠房成本23 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)廠房在建23 000 000 （二）費(fèi)用化的后續(xù)支出 與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，不滿足 投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)在

16、發(fā)生時計 入當(dāng)期損益(其他業(yè)務(wù)成本)。 第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量第三節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量 采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn) 采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更 企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地 產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量，滿足特定條件時也可以 采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后 續(xù)計量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模 式對所有的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量， 不得同時采用兩種計量模式。 一、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn)一、采用成本模式計量的投資性房地產(chǎn) （一）科目設(shè)置： 1.投資性房地產(chǎn) 2.投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 3.投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 （二）會計處理 在

17、成本模式下，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)或無形 資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后 續(xù)計量，按期（月）計提折舊或攤銷；存 在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值 準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 【提示】投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷與固 定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定一樣。即： 當(dāng)期增加的投資性房地產(chǎn)（建筑物）當(dāng)期 不提折舊，當(dāng)期減少的投資性房地產(chǎn)（建 筑物）當(dāng)期照提折舊；當(dāng)期增加的投資性 房地產(chǎn)（土地使用權(quán)）當(dāng)期即開始攤銷， 當(dāng)期減少的投資性房地產(chǎn)（土地使用權(quán)） 當(dāng)期停止攤銷。 1.計提折舊或攤銷時 借：其他業(yè)務(wù)成本 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 2.計提減值準(zhǔn)備時 借：資產(chǎn)減值損失 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 3.取得

18、租金收入 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 【教材例4-6】甲公司將一棟寫字樓出租給 乙公司使用，確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，采用 成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。假設(shè)這棟辦公樓 的成本為72 000 000元，按照年限平均法 計提折舊，使用壽命為20年，預(yù)計凈殘值 為零。經(jīng)營租賃合同約定，乙公司每月等 額支付甲公司租金400 000元。 甲公司的賬務(wù)處理如下： （1）每月計提折舊 每月計提的折舊=（72 000 00020）12=300 000（元） 借：其他業(yè)務(wù)成本出租寫字樓折舊300 000 貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊 300 000 （2）每月確認(rèn)租金收入 借：銀行存款（或其他應(yīng)收款） 400 000 貸：

19、其他業(yè)務(wù)收入出租寫字樓租金收入400 000 二、采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)二、采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn) （一）采用公允價值模式的前提條件 企業(yè)只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn) 的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采 用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù) 計量。 （二）采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的 會計處理 1.科目設(shè)置： （1）投資性房地產(chǎn)成本 公允價值變動 （2）公允價值變動損益 2.會計處理 （1）公允價值上升 借：投資性房地產(chǎn)公 允價值變動 貸：公允價值變動損益 （2）公允價值下降 借：公允價值變動損益 貸：投資性房地產(chǎn)公允價值變動 （3）取得租金收入 借：銀行存款

20、貸：其他業(yè)務(wù)收入 【提示1】企業(yè)采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù) 計量的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤 銷，也不計提減值準(zhǔn)備。 【提示2】與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的營業(yè)稅記 入“營業(yè)稅金及附加”科目。 【教材例4-7】209年9月，甲公司與乙公司簽訂租賃協(xié) 議，約定將甲公司新建造的一棟寫字樓租賃給乙公司使用， 租賃期為10年。 209年12月1日，該寫字樓開始起租，寫字樓的工程造 價為80 000 000元，公允價值也為相同金額。該寫字樓所 在區(qū)域有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易 市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報價，甲公司決定采用公允 價值模式對該項(xiàng)出租的房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。 在確定該投資性房地產(chǎn)的

21、公允價值時，甲公司選取了與該 處房產(chǎn)所處地區(qū)相近，結(jié)構(gòu)及用途相同的房地產(chǎn)，參照公 司所在地產(chǎn)交易市場上平均銷售價格，結(jié)合周邊市場信息 和自有房產(chǎn)的特點(diǎn)。209年12月31日，該寫字樓的公允 價值為84 000 000元。 甲公司的賬務(wù)處理如下： （1）209年12月1日，甲公司出租寫字樓 借：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本80 000 000 貸：固定資產(chǎn) 寫字樓 80 000 000 （2）209年12月31日，按照公允價值調(diào)整其賬 面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入 當(dāng)期損益 借：投資性房地產(chǎn)寫字樓公允價值變動 4 000 000 貸：公允價值變動損益投資性房地產(chǎn) 4 000 000 【例

22、題多選題】下列關(guān)于采用公允價值模式進(jìn)行 后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)會計處理的表述中，正 確的有()。 A.按預(yù)計使用年限計提折舊 B.公允價值變動的金額計入當(dāng)期損益 C.公允價值變動的金額計入其他綜合收益 D.自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù) 計量的投資性房地產(chǎn)時，公允價值高于賬面價值 的差額計入其他綜合收益 【答案】BD 【解析】采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn) 不計提折舊，選項(xiàng)A錯誤；公允價值變動的金額 計入公允價值變動損益，選項(xiàng)C錯誤。 三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更 企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得 隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模

23、式的，應(yīng)當(dāng) 作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允 價值與賬面價值的差額，調(diào)整期初留存收益。 已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得 從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。 【提示】在極少數(shù)情況下，采用公允價值模式對 投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量的企業(yè)，有證據(jù)表明， 當(dāng)企業(yè)首次取得的投資性房地產(chǎn)時允價值不能持 續(xù)可靠取得，則應(yīng)采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計量。 投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式的變更如下圖 所示： 賬務(wù)處理： 借：投資性房地產(chǎn)成本（變更日公允價值） 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）（原房地產(chǎn)已 計提的折舊或攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn)（原價） 利潤分配未分配利潤（或借記） 盈余公積（或

24、借記） 【提示】涉及所得稅影響的，調(diào)整遞延所得稅負(fù) 債（或遞延所得稅資產(chǎn)）。 【例題判斷題】已采用公允價值模式計量的投資 性房地產(chǎn)，不得從公允價值計算模式轉(zhuǎn)為成本計 量模式。（）（2012年） 【答案】 【解析】企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號投資性房地產(chǎn) 規(guī)定在房地產(chǎn)市場比較成熟、能夠滿足采用公允 價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房 地產(chǎn)從成本模式計量變更為公允價值模式計量， 而已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不 得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。 【例題單選題】投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量從成本 模式轉(zhuǎn)為公允價值模式的，轉(zhuǎn)換日投資性房地產(chǎn) 的公允價值高于其賬面價值的差額會對下列財務(wù) 報表項(xiàng)目產(chǎn)生影響

25、的是（）。（2011年考題） A.資本公積 B.營業(yè)外收入 C.未分配利潤 D.投資收益 【答案】C 【解析】投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量由成本模式變更 為公允價值模式計量屬于會計政策變更，公允價 值與賬面價值的差額應(yīng)調(diào)整期初留存收益（盈余 公積和未分配潤）。 第四節(jié)第四節(jié) 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置 房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 投資性房地產(chǎn)的處置 一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換一、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換 （一）房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日 1.轉(zhuǎn)換形式 “自用房地產(chǎn)或存貨”與“投資性房地產(chǎn)”的轉(zhuǎn)換。 2.轉(zhuǎn)換日 （1）“自用房地產(chǎn)或存貨”轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)” 租賃期開始日或用于資本增值的日期。 （2）“投資性房地產(chǎn)”

26、轉(zhuǎn)換為“自用房地產(chǎn)” 房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)日期。 （3）“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“存貨” 租賃期滿，企業(yè)董事會或類似機(jī)構(gòu)作出決議明確表明將其重 新開發(fā)用于對外出售的日期。 （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理 1.在成本模式下的轉(zhuǎn)換 應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換 后的入賬價值。 投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式的房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)換如下圖所示： 【教材例4-8】209年8月10日，為擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng) 營，甲公司董事會作出書面決議，計劃于209 年8月31日將某出租在外的廠房在租賃期滿時將 其收回，用于本公司生產(chǎn)產(chǎn)品。隨后，甲公司做 好了廠房重新用于生產(chǎn)的各項(xiàng)工作。209年8月 31日，甲公司將該出租的廠房收回，209

27、年9月 1日開始用于本公司生產(chǎn)產(chǎn)品。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換 前采用成本模式計量，截至209年8月31日，賬 面價值為60 000 000元，其中，原價80 000 000 元，累計已提折舊20 000 000元。假定不考慮其 他因素。 甲公司的賬務(wù)處理如下： 209年9月1日 借：固定資產(chǎn)廠房80 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊20 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)廠房80 000 000 累計折舊廠房 20 000 000 【教材例4-9】甲公司擁有一棟本公司總部 辦公使用的辦公樓，公司董事會就將該棟 辦公樓用于出租形成了書面決議。209年 4月10日，甲公司與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃 協(xié)議，將

28、這棟辦公樓整體出租給乙公司使 用，租賃期開始日為209年5月1日，租期 為5年。209年5月1日，這棟辦公樓的賬 面余額為500 000 000元，已計提折舊5 000 000元。假設(shè)甲公司所在城市不存在活 躍的房地產(chǎn)交易市場。 甲公司的賬務(wù)處理如下： 209年5月1日 借：投資性房地產(chǎn)辦公樓500 000 000 累計折舊 5 000 000 貸：固定資產(chǎn)辦公樓 500 000 000 投資性房地產(chǎn)累計折舊 5 000 000 【教材例4-10】甲公司是從事房地產(chǎn)開發(fā) 的企業(yè)，209年4月10日，甲公司董事會 就將其開發(fā)的一棟寫字樓不再出售改用作 出租形成了書面決議。甲公司遂與乙公司 簽訂了

29、租賃協(xié)議，將此寫字樓整體出租給 乙公司使用，租賃期開始日為209年5月1 日，租賃期為5年。209年5月1日，該寫 字樓的賬面余額為500 000 000元，未計提 存貨跌價準(zhǔn)備，轉(zhuǎn)換后采用成本模式進(jìn)行 后續(xù)計量。 甲公司的賬務(wù)處理如下： 209年5月1日 借：投資性房地產(chǎn)寫字樓 500 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 500 000 000 【例題單選題】2011年7月1日，甲公司將一項(xiàng)按 照成本模式進(jìn)行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為 固定資產(chǎn)。該資產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前的賬面原價為4 000萬 元，已計提折舊200萬元，已計提減值準(zhǔn)備100萬 元，轉(zhuǎn)換日的公允價值為3 850萬元，假定不考慮 其他因素，轉(zhuǎn)

30、換日甲公司應(yīng)借記“固定資產(chǎn)”科 目的金額為（）萬元。（2012年） A.3 700 B.3 800 C.3 850 D.4 000 【答案】D 【解析】轉(zhuǎn)換日甲公司應(yīng)按轉(zhuǎn)換前投資性房地產(chǎn) 原價4 000萬元借記“固定資產(chǎn)”科目。 （二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理 2.公允價值模式下的轉(zhuǎn)換 （1）采用公允價值模式計量的投資性房地 產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng) 日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值， 公允價值與原賬面價值的差額計入當(dāng)期損 益（公允價值變動損益）。 （2）自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價 值模式計量的投資性房地產(chǎn)時，投資性房 地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計量。 轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值

31、小于原賬面價值的， 其差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損 益）；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值大于原賬面價 值的，其差額作為其他綜合收益，計入所 有者權(quán)益。處置該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)時，原 計入所有者權(quán)益的部分應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入處置當(dāng)期 損益（其他業(yè)務(wù)成本）。 投資性產(chǎn)房地采用公允價值計量模式的房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)換如下圖所示： 【教材例4-11】209年11月1日，租賃期 滿，甲公司將出租的寫字樓收回，公司董 事會就將該寫字樓作為辦公樓用于本公司 的行政管理形成了書面決議。209年11月 1日，該寫字樓正式開始自用，相應(yīng)由投資 性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)，當(dāng)日的公允 價值為72 000 000元。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換 前采用公允價值模式

32、計量，原賬面價值為 70 000 000元，其中，成本為67 000 000 元，公允價值變動為增值3 000 000元。 甲公司的賬務(wù)處理如下： 借：固定資產(chǎn)寫字樓72 000 000 貸：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本67 000 000 公允價值變動 3 000 000 公允價值變動損益投資性房地產(chǎn) 2 000 000 【教材例4-12】209年8月，甲公司打算搬遷至新建辦公 樓，由于原辦公樓處于商業(yè)繁華地段，甲公司準(zhǔn)備將其出 租，以賺取租金收入，已經(jīng)公司董事會批準(zhǔn)形成書面決議。 209年12月底，甲公司完成了搬遷工作，原辦公樓停止 自用。210年1月1日，甲公司與乙公司簽訂了租賃協(xié)議， 將其原

33、辦公樓租賃給乙公司使用，約定租賃期開始日為 210年1月1日，租賃期為3年。 在該例中，甲公司應(yīng)當(dāng)于租賃期開始日（210年1月1 日），將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。該辦公樓所在 地房地產(chǎn)交易活躍，公司能夠從市場上取得同類或類似房 地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，假設(shè)甲公司對出租的該 辦公樓。 采用公允價值模式計量假設(shè)210年1月1日，該辦公樓的 公允價值為380 000 000元，其原價為550 000 000元，已 提折舊150 000 000元。 甲公司的賬務(wù)處理如下： 210年1月1日 借：投資性房地產(chǎn)辦公樓成本 380 000 000 公允價值變動損益投資性房地產(chǎn) 20 000 00

34、0 累計折舊 150 000 000 貸：固定資產(chǎn)辦公樓 550 000 000 【教材例4-13】209年4月15日，甲房地 產(chǎn)開發(fā)公司董事會形成書面決議，將其開 發(fā)的一棟寫字樓用于出租。甲公司遂與乙 公司簽訂了租賃協(xié)議，租賃期開始日為 209年5月1日，租賃期為5年。209年5 月1日，該寫字樓的賬面余額為400 000 000元。公允價值為430 000 000元。 甲公司的賬務(wù)處理如下： 209年5月1日 借：投資性房地產(chǎn)寫字樓成本 430 000 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品 400 000 000 其他綜合收益投資性房地產(chǎn) 30 000 000 【例題單選題】長江公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，于

35、2014年1月1日將一幢商品房對外出租并采用公允 價值模式計量，租期為3年，每年12月31日收取 租金100萬元，出租時，該幢商品房的成本為2 000萬元，公允價值為2 200萬元，2014年12月31 日，該幢商品房的公允價值為2 150萬元。長江公 司2014年應(yīng)確認(rèn)的公允價值變動損益為（） 萬元。 A.損失50 B.收益150 C.損失150 D.損失100 【答案】A 【解析】出租時公允價值大于成本的差額應(yīng)計入 其他綜合收益，則長江公司2014年應(yīng)確認(rèn)的公允 價值變動損失=轉(zhuǎn)換日公允價值2 200-年末公允價 值2 150=50（萬元）。 二、投資性房地產(chǎn)的處置二、投資性房地產(chǎn)的處置

36、當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置，或者永久退出使 用且預(yù)計不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時， 應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。 企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者 發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損時，應(yīng)當(dāng)將處置收 入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計 入當(dāng)期損益（將實(shí)際收到的處置收入計入 其他業(yè)務(wù)收入，所處置投資性房地產(chǎn)的賬 面價值計入其他業(yè)務(wù)成本）。 （一）采用成本模式計量 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務(wù)收入 借：其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷） 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸：投資性房地產(chǎn) 【教材例4-14】甲公司將其出租的一棟寫 字樓確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。租賃期屆滿后， 甲公司將該棟寫字樓出售給乙公司，合同 價款為200 000 000元，乙公司已用銀行存 款付清。假設(shè)這棟寫字樓原采用成本模式 計量。出售時，該棟寫字樓的成本為180 000 000元，已計提折舊20 000 000元，不 考慮相關(guān)稅費(fèi)。 甲公司的賬務(wù)處理如下： 借：銀行存款 200 000 000 貸：其他業(yè)務(wù)收入 200 000 000 借：其他業(yè)務(wù)成本 160 000 0