房地產(chǎn)評估專業(yè)的實習報告

1、房地產(chǎn)評估專業(yè)的實習報告房地產(chǎn)評估專業(yè)的實習報告 首先， 我先來談一談對房地產(chǎn)在理論上的認識。房地產(chǎn)， 是一種稀卻的資源、重要的生產(chǎn)要素和日子必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟進展、社會進步、人口增加， 對其需求日益增長。 在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)依然一種商品， 成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產(chǎn)的投資開辟、問、估價、經(jīng)紀、物業(yè)治理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟中的一具重要產(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)是一種特殊的商品， 房地產(chǎn)業(yè)是一具特殊的產(chǎn)業(yè)。 現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國的興起，盡管是近一二十年的事，但其來勢迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。特別是1992 年和 1993 年我國曾一度浮現(xiàn)

2、 “房地產(chǎn)熱 ” ， 1993 年未來開始實施 “宏觀調(diào)控 ” ， 1998 年提出把住所建設哺育為新的經(jīng)濟增產(chǎn)點，等等。房地產(chǎn)業(yè)，在我國社會主義市場經(jīng)濟的進展中越來越重要。房地產(chǎn)估價從表面上看， 看起來是估價人員在給房地產(chǎn)定價 估價人員認為值多少鈔票就值多少鈔票。 但實際上， 房地產(chǎn)估價別應是估價人員的主觀隨意定價， 而應是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程， 將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、 顯示出來， 是科學與藝術的有機結合。 要做好房地產(chǎn)估價， 別僅需要通曉房地產(chǎn)估價的理論、 辦法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開辟經(jīng)營，以及經(jīng)濟、建造、都市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實

3、踐高度結合。實習中， 經(jīng)過與萬隆有關估價人員的接觸， 能夠了解到，他們原來有的是學建造設計的， 有的是學建造經(jīng)濟的， 有的甚至是學會計的， 但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫穿，惟獨如此，才干將估價工作做得盡可能的完善。房地產(chǎn)、房地、土地和建造物的含義有所別同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也可指建造物，還可指土地與建造物的合成體； 房地指土地與建造物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格別含地上建造物的價格；建造物僅指建造物部分。在我國有人適應將房地產(chǎn)估價稱為房地產(chǎn)評估， 但這種叫法別夠確切。 因為評估一詞的含義太廣， 別僅能夠包含房地產(chǎn)價值評估，還能夠包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級評估，甚至

4、能夠包含房地產(chǎn)制度政策評估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評估等，因此， 稱為房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)價格評估，或者簡稱房地產(chǎn)估價，更為準確些。從專業(yè)角度來說， 房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員， 依照估價目的，遵循估價原則，按照估價程序， 選用適宜的估價辦法， 并在綜合分析妨礙房地產(chǎn)價格因素的基礎上， 對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進行估算和判定的活動。房地產(chǎn)估價應借助科學的估價辦法， 別能單純依賴估價人員的經(jīng)驗。 在房地產(chǎn)估價上產(chǎn)生了三大基本辦法， 即： 比較法、 成本法、 收益法。 除此之外， 還有一些其大的估價辦法，如假設開辟法、長期趨勢法、路線價法、基準地價修正法等。但在實習中，經(jīng)過一些案例，以及與

5、估價人員的交談， 能夠看到， 不管那種辦法，最終依然由市場決定， 任何一項房地產(chǎn)估價的案例，受市場這一因素的妨礙極大。妨礙房地產(chǎn)價格的因素多而復雜， 估價人員必須熟練地掌握各種妨礙房地產(chǎn)價格的因素， 以及它們是怎么， 及在何種程度上妨礙房地產(chǎn)價格的。 目前妨礙房地產(chǎn)價格的因素要緊有以下 9 類： 1 、自身因素；2、環(huán)境因素；3 、人口因素；4、經(jīng)濟因素；5 、社會因素； 6、行政因素； 7 、心理因素；8、國際因素；9 、其他因素。房地產(chǎn)估價程序， 是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作， 按其內(nèi)在聯(lián)系性所羅列出的先后進行次序。 普通來說， 從獵取估價業(yè)務開始至完成估價后的資料歸檔時止， 一宗

6、房地產(chǎn)估價活動的全過程和步驟如下： 1、獵取估價業(yè)務； 2 、 受理估價托付及明確估價基本領項；3、擬訂估價作業(yè)方案；4、收集估價所需資料；5 、實地查勘估價對象；6、選定估價辦法計算；7、確定估價結果；8、撰寫估價報告；9、交付估價報告；10、估價資料歸檔。房相互之間地產(chǎn)估價盡管應按照上述程序進行， 但在實際估價中各個步驟之間并別是割裂的， 回有一些交叉，甚至需要一定的反復。房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、公正，在具體估價作業(yè)中應遵循的原則要緊有以下 5項： 1、合法原則；2、最高最佳使用原則；3、替代原則；4、估價時點原則； 5 、公平原則。房地產(chǎn)估價原則是使別同的估價人員對估價的基本前提

7、具有認識上的一致性， 對同一估價對 象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結果具有近似性。專業(yè)估價人員， 是經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格， 由有關主觀部門審定注冊， 取得執(zhí)業(yè)資格證書后特意從事房地產(chǎn)估價的人員。 要成為一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員， 別但要符合一定的要求，還應遵循一定的職業(yè)道德。因為，估價人員的估價結果是否客觀公正，別僅取決于他對估價理論和辦法的掌握程度， 他所具有的估價實踐經(jīng)驗， 還取決于他的職業(yè)道德修養(yǎng)。 在實習過程中， 我了解到萬隆的估價人員， 他們別但有的具有注冊房地產(chǎn)估價師的資格，有的具有土地估價師的資格，有的還具有注冊會計師、注冊資產(chǎn)評估師的資格。在與他們短暫的兩個

8、星期接觸中， 我發(fā)覺他們工作態(tài)度特別仔細，工作時極其認真、 專業(yè)，惟獨如此，才干對估價對象負責。其次，我再來談一談對房地產(chǎn)估價在感性上的認識。盡管我和蔣老師只去兩個星期，但萬隆的估價人員卻說我們恰逢事實上， 因為這一時期正是一年中他們業(yè)務較忙的時段， 每年夏天他們基本上 “天大熱，人大干” 。每當他們有評估項目時，我們都隨同一起去參觀、了解。 經(jīng)過實際的接觸， 我對房地產(chǎn)估價的認識更深一層。 以下是我在實習中接觸到的幾個案例。案例一： 2004 年 7 月 6 日 8 點 30 分，我們隨同項目經(jīng)理凌濤及其助手小趙，一同來到位于莘莊的某工廠進行評估。 這是萬隆受閔行區(qū)法院的托付進行的司法評估項

9、目。 該廠原先租用了莘莊X 村的土地， 由于該塊土地被征管， 在該廠尚未與 X 村及土地治理所對于廠房、辦公樓等價值達成共識之前，對方就將該廠的廠房、辦公樓、宿舍等推倒，所以，雙方發(fā)生了爭吵， 該廠將 X 村和土地治理所告上了法院。 萬隆房地產(chǎn)估價有限公司受閔行法院的托付，對該廠已被拆除的廠房等的價值進行估價。 當我們一行來到該廠的原址后， 估價人員立即開始了取證工作。 由于廠房、辦公樓等已被拆除，他們一方面拍照取證， 另一方面要求該廠及X 村有關人員在場，進行相關詢咨詢，并按司法程序每一方簽字作證。在取證時，樓房的高度、 占地面積， 造樓所用的材料是紅磚依然空心磚， 地基怎么樣鋪墊的等內(nèi)容他

10、們都詢咨詢得特別認真。對于廠房雙方發(fā)生了爭吵，為此，我們一行又驅(qū)車來到距離該廠原址12 公里的新址取證，拿到了原廠房的照片。當我們回到萬隆時，已是12 點 30 分。案例二： 2004 年 7 月 8 日 13 點，我們隨同項目經(jīng)理向海等四人，一同來到位于嘉定的上海永敬紡織品有限公司進行評估。 該公司有辦公樓一幢， 廠房部分以及接待所部分三處地點托付XX裝潢公司進行裝修，XX裝潢公司由于業(yè)務繁忙，將該裝修工程再出包給其他公司，并預付給其10 萬元。在工程已進行了一段時刻后，承包方提出資金別夠，要求XX裝潢公司補付 20 萬元， 雙方由此發(fā)生爭吵。 萬隆房地產(chǎn)估價有限公司受XX 裝潢公司的托付，

11、對已裝修的部分進行估價。在我們到達未來,估價人員先將三處地點的裝修事情做了一具總的了解,進行了現(xiàn)場勘察,對裝修所用建材的種類、規(guī)格、數(shù)量等做到內(nèi)心有底。然后，向?qū)Ψ剿魅×诉@三處地點的圖紙。 由于測量工作特別復雜、 耗時， 因此雙方約定再安排時刻測量。我們一行在晚上19 點才回到了陸家浜路。案例三： 2004 年 7 月 9 日 12 點，我們隨同助理會計師趙文安等三人，一同來到位于寶山月浦鎮(zhèn)的某套居民住所進行評估。這是萬隆受寶山區(qū)法院的托付進行的司法評估項目。這是一套建造面積57 平方米左右的居民住所， 樓層總的為6 樓， 該套住所位于 6 樓， 在 1993年底進行了裝修，至今已有十年左右的

12、時刻。 當事人由于離婚，要求進行財產(chǎn)分割。萬隆房地產(chǎn)估價有限公司受寶山法院的托付， 對該套住所的房屋價值及房屋裝修進行估價。 我們來到 6 樓的住房內(nèi)， 估價人員首先查看了房產(chǎn)證等有關文件， 然后對房屋面積進行測量， 對裝潢的新舊程度、所用的材料、裝潢時投入的物品等進行記錄，最后要求當事人過目并簽字。本以為那個估價項目特別簡單，但當我們回到陸家浜路時，也已是16 點了。案例四： 實習的第一具星期， 我們要緊是隨同萬隆的估價人員出去做項目。 實習的第二個星期， 由于天氣炎熱， 公司的估價人員都沒有出去做項目， 我和蔣老師也就在公司了解一些事情， 看他們對估價項目做出來的評估報告。 期間， 我看到

13、了如此一具評估報告： 萬隆房地產(chǎn)估價有限公司同意金山區(qū)法院的托付，對位于虹梅路269 號的寶城大廈 806 室、 807室、 808 室進行拍賣底價估價。寶城大廈由于位于虹梅路，這是一具比較成熟的地區(qū)，周邊環(huán)境已較成熟， 因此該次估價項目采納市場比較法。 估價人員選取了寶城大廈 150X 室、 40X室及位于虹梅路263 號的金梅公寓 160X 室作為比較，這三套房屋均在6 月份成交，前兩套都為二室一廳，成交價分別為 7 008.10 元/平方米和 6 477.30 元/平方米，后一套為三室一廳，成交價為 6 248.90 元/平方米。估價人員將寶城大廈 806 室作為基數(shù)，經(jīng)過與這三套房屋一

14、系列因素的對照、 修正， 得出估價對象， 即寶城大廈 806 室、 807 室、 808 室在 2004年 6 月 29 日的公允市場單價為 6 374 元/平方米。因為思考這是要拍賣的房屋， 要求快速、及時，因此再確定了一具拍賣變現(xiàn)系數(shù)為80%,則：6 374X80%=5 099 （取整）。如此，最后確定了寶城大廈 806 室、 807 室、 808 室的單位建造拍賣底價為 5 099 元/平方米。最后，我再來談一談對房地產(chǎn)估價這一行業(yè)的感觸。人們常說： “隔行如隔山。 ”原先我向來認為我們上課是特別得辛苦， 但經(jīng)過這一次短暫的實習， 我認識到事實上每行每業(yè)基本上很辛苦的， 不過形式上有所別同。 像這次接觸到的房地產(chǎn)估價業(yè)， 他們經(jīng)常要出去工作，或者在戶外，或者要爬上爬下測量、