物業(yè)管理實(shí)務(wù)講稿9

1、羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇

2、芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂

3、肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆

4、蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀

5、膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅

6、羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆

7、芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆

8、肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀

9、芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄

10、膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿

11、羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃

12、芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇

13、肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃艿芃蚅螆膅節(jié)螈羂肁莂蕆螅羇莁薀羀芆莀螞螃芁荿襖肈膇莈薄袁肅莇蚆肇罿莆蝿衿羋莆蒈肅膄蒅薀袈肀蒄蚃肅羆蒃裊袆蒞蒂薅蠆芁蒁蚇羄膇蒀蝿螇肅蒀葿羃罿葿薁螅芇薈蚄羈膃薇螆螄聿薆蒆罿肅薅蚈袂莄薄螀肇芀薄袃袀膆薃薂肆肂腿蚄衿羈羋螇肄芆羋蒆袇膂芇蕿肂膈芆螁羅肄芅袃螈莃芄薃羃袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈罿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁肂膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃羂聿膂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蝕肇肆薀薆肆腿莃裊膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薆薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻

14、襖裊肄蒄螀襖膆蝕蚆袃莈蒂螞袂蒁蒞羀袁膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈罿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁肂膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃羂聿膂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蝕肇肆薀薆肆腿莃裊膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薆薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄螀襖膆蝕蚆袃莈蒂螞袂蒁蒞羀袁膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈罿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁肂膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃羂聿膂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蝕肇肆薀薆肆腿莃裊膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薆薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄螀襖膆蝕蚆袃莈蒂螞袂蒁蒞羀袁膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈罿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆

15、螅羅膁蒈蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁肂膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃羂聿膂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蝕肇肆薀薆肆腿莃裊膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薆薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄螀襖膆蝕蚆袃莈蒂螞袂蒁蒞羀袁膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈罿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁肂膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃羂聿膂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蝕肇肆薀薆肆腿莃裊膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薆薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄螀襖膆蝕蚆袃莈蒂螞袂蒁蒞羀袁膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈罿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁肂膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃羂聿膂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蝕肇肆薀

16、薆肆腿莃裊膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薆薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄螀襖膆蝕蚆袃莈蒂螞袂蒁蒞羀袁膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈罿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁肂膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃羂聿膂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蝕肇肆薀薆肆腿莃裊膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薆薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄螀襖膆蝕蚆袃莈蒂螞袂蒁蒞羀袁膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈罿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁肂膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃羂聿膂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蝕肇肆薀薆肆腿莃裊膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薆薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄

17、螀襖膆蝕蚆袃莈蒂螞袂蒁蒞羀袁膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈罿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁肂膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃羂聿膂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蝕肇肆薀薆肆腿莃裊膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薆薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄螀襖膆蝕蚆袃莈蒂螞袂蒁蒞羀袁膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈罿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁肂膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃羂聿膂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蝕肇肆薀薆肆腿莃裊膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薆薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄螀襖膆蝕蚆袃莈蒂螞袂蒁蒞羀袁膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈罿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈

18、蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁肂膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃羂聿膂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蝕肇肆薀薆肆腿莃裊膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薆薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄螀襖膆蝕蚆袃莈蒂螞袂蒁蒞羀袁膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈罿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁肂膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃羂聿膂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蝕肇肆薀薆肆腿莃裊膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薆薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄螀襖膆蝕蚆袃莈蒂螞袂蒁蒞羀袁膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈罿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁肂膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃羂聿膂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蝕肇肆薀薆肆腿莃

19、裊膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薆薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄螀襖膆蝕蚆袃莈蒂螞袂蒁蒞羀袁膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈罿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁肂膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃羂聿膂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蝕肇肆薀薆肆腿莃裊膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薆薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄螀襖膆蝕蚆袃莈蒂螞袂蒁蒞羀袁膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈罿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁肂膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃羂聿膂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蝕肇肆薀薆肆腿莃裊膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薆薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄螀襖膆蝕

20、蚆袃莈蒂螞袂蒁蒞羀袁膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈罿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁肂膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃羂聿膂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蝕肇肆薀薆肆腿莃裊膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薆薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄螀襖膆蝕蚆袃莈蒂螞袂蒁蒞羀袁膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈罿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁肂膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃羂聿膂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蝕肇肆薀薆肆腿莃裊膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薆薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄螀襖膆蝕蚆袃莈蒂螞袂蒁蒞羀袁膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈罿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄

21、薇羄莆蕆裊羃肆螞螁肂膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃羂聿膂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蝕肇肆薀薆肆腿莃裊膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薆薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄螀襖膆蝕蚆袃莈蒂螞袂蒁蒞羀袁膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈罿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁肂膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃羂聿膂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蝕肇肆薀薆肆腿莃裊膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薆薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄螀襖膆蝕蚆袃莈蒂螞袂蒁蒞羀袁膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈罿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁肂膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃羂聿膂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蝕肇肆薀薆肆腿莃裊膅芁薈

22、螁膄莃莁蚇膄肅薆薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄螀襖膆蝕蚆袃莈蒂螞袂蒁蒞羀袁膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈罿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁肂膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃羂聿膂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蝕肇肆薀薆肆腿莃裊膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薆薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄螀襖膆蝕蚆袃莈蒂螞袂蒁蒞羀袁膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈罿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁肂膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃羂聿膂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蝕肇肆薀薆肆腿莃裊膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薆薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄螀襖膆蝕蚆袃莈蒂

23、螞袂蒁蒞羀袁膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈罿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁肂膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃羂聿膂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蝕肇肆薀薆肆腿莃裊膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薆薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅螆莄蟻襖裊肄蒄螀襖膆蝕蚆袃莈蒂螞袂蒁蒞羀袁膀薁袆袁芃莄螂袀蒞蕿蚈罿肅莂薄羈膇薇袃羇艿莀蝿羆蒂薆螅羅膁蒈蟻羅芄蚄薇羄莆蕆裊羃肆螞螁肂膈蒅蚇肁芀蟻薃肀莂蒃羂聿膂芆袈聿芄薂螄肈莇莄蝕肇肆薀薆肆腿莃裊膅芁薈螁膄莃莁蚇膄肅薆薃膃芅荿羈膂莈蚅袇膁蒀蒈螃膀膀蚃蠆螇節(jié)蒆薅 物業(yè)管理實(shí)務(wù)第九章 公共秩序管理服務(wù)一、內(nèi)容提要1物業(yè)公共安全防范管理服務(wù) (1)物業(yè)管理安全防范內(nèi)容 (2)物業(yè)管

24、理安全防范工作檢查方法 (3)物業(yè)管理治安防范注意事項(xiàng) 2物業(yè)消防管理 3物業(yè)車輛停放管理 (1)車輛管理方法與要求 (2)車輛管理注意事項(xiàng) 4公共秩序管理相關(guān)法規(guī)二、考試目的和考試要求本部分的考試目的是要測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)公共安全、治安防范、消防管理、車輛管理等公共秩序管理服務(wù)知識(shí)和相關(guān)法規(guī)的掌握程度和綜合運(yùn)用能力?？荚嚮疽?掌握：物業(yè)公共安全的內(nèi)容與要求，治安防范注意事項(xiàng)，消防檢查的內(nèi)容與方法，消防安全預(yù)案的制定，車輛管理的方法與要求。熟悉：物業(yè)安全防范服務(wù)的內(nèi)容和檢查方法，義務(wù)消防隊(duì)伍的建設(shè)，動(dòng)火安全管理，車輛管理的注意事項(xiàng)。 了解：消防制度制定，消防器材的配備、使用與維護(hù)，公共秩序

25、管理相關(guān)法規(guī)。（這一章的內(nèi)容比較重要，因?yàn)樯婕暗膯?wèn)題多，考核點(diǎn)多，物業(yè)管理糾紛多發(fā)生在這些方面，而且涉及到的法律法規(guī)也比較多，需要認(rèn)真準(zhǔn)備。這一部分，可能會(huì)有案例分析題。）第九章 公共秩序管理服務(wù)公共秩序管理服務(wù)是指在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助政府有關(guān)部門所進(jìn)行的公共安全防范和公共秩序維護(hù)等管理服務(wù)活動(dòng)，包括公共安全防范管理服務(wù)、消防管理服務(wù)和車輛停放管理服務(wù)等方面內(nèi)容。公共秩序管理服務(wù)的實(shí)施，一要以國(guó)家相關(guān)法規(guī)為準(zhǔn)繩，二要以物業(yè)服務(wù)合同的約定為根據(jù)，明確相關(guān)各方的責(zé)任和義務(wù)，不得超越職權(quán)范圍，不得違規(guī)操作。第一節(jié) 公共安全防范管理服務(wù)一、公共安全防范管理服務(wù)的內(nèi)容（掌握）公共安全防范管

26、理服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助政府相關(guān)部門，為維護(hù)公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服務(wù)活動(dòng)。內(nèi)容包括：出入管理，安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理，施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，配合政府開展社區(qū)管理等工作。(一)出入管理物業(yè)項(xiàng)目的出入管理應(yīng)根據(jù)國(guó)家法規(guī)和物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，區(qū)分不同物業(yè)的類型和檔次，制訂相應(yīng)方案，實(shí)現(xiàn)人員、物品、車輛等出入的有效管理。在出入管理中，安防人員應(yīng)熟悉國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)、本小區(qū)公共秩序管理服務(wù)規(guī)章制度，熟悉本崗位工作規(guī)程及相關(guān)安防設(shè)施設(shè)備的使用方法，合理控制出入管理環(huán)節(jié)，認(rèn)真履行崗位職責(zé)，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)采取相應(yīng)防范措施。(二)安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理物業(yè)管理安防系統(tǒng)是指物業(yè)管理區(qū)

27、域內(nèi)用于治安、消防、車輛管理及緊急呼叫等安全防范的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)。常用的安防系統(tǒng)有閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)消防監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、自動(dòng)呼救系統(tǒng)、道閘系統(tǒng)、煤氣自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)和巡更系統(tǒng)等。為確保安防系統(tǒng)功能的正常發(fā)揮，安防人員要熟練掌握安防系統(tǒng)的技術(shù)性能，使之相互配合，正確使用，如利用監(jiān)控系統(tǒng)和自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的相互配合，減少誤報(bào)，提高管理效率。同時(shí)，安防系統(tǒng)應(yīng)由專人維護(hù)與保養(yǎng)，定期檢查、檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。(三)施工現(xiàn)場(chǎng)管理有關(guān)施工現(xiàn)場(chǎng)管理的內(nèi)容請(qǐng)參閱相關(guān)章節(jié)。(四)配合政府開展社區(qū)管理為了共同做好社區(qū)管理，創(chuàng)建安全和諧社區(qū)，物業(yè)管理企業(yè)除做好各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)工作外，還應(yīng)協(xié)助公安機(jī)關(guān)、居委

28、會(huì)等政府部門做好社區(qū)安全防范管理工作。(1)物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)組織重大活動(dòng)時(shí)，應(yīng)及時(shí)知會(huì)轄區(qū)派出所及社區(qū)居委會(huì)，相互協(xié)調(diào)，避免發(fā)生意外事故。(2)物業(yè)管理轄區(qū)內(nèi)發(fā)生治安或意外事故時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)部門，并協(xié)助做好調(diào)查取證及善后處理工作。(3)積極配合相關(guān)部門做好法律政策宣傳教育。二、安全防范服務(wù)的要求（掌握）(一)安防人員的儀表和禮貌禮儀 (1)執(zhí)勤時(shí)整潔著裝、佩戴工牌號(hào)；(2)精神飽滿，站立、行走姿態(tài)規(guī)范；(3)執(zhí)勤中認(rèn)真履行職責(zé)，不脫崗、不做與工作無(wú)關(guān)事情；(4)舉止文明大方，主動(dòng)熱情，耐心周到；(5)辦事高效，堅(jiān)持原則，禮貌待人。(二)巡邏、門崗等執(zhí)勤崗位(1)服從領(lǐng)導(dǎo)，聽從指揮；(2)

29、熟悉物業(yè)及業(yè)主(或物業(yè)使用人)基本情況，如業(yè)主(物業(yè)使用人)家庭成員、樓字結(jié)構(gòu)、消防設(shè)備、各類技防設(shè)備、各類機(jī)電設(shè)備分布情況、消防中心、應(yīng)急反應(yīng)等；(3)按規(guī)定路線和方式巡邏、簽到，未簽到或不及時(shí)簽到要記錄原因；(4)熟悉人員和物品出入管理流程，具備條件的，可對(duì)外來(lái)人員及外搬物品做好記錄及控制；(5)觀察細(xì)致，反應(yīng)迅速，按照有關(guān)規(guī)定及時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理各種事故隱患及突發(fā)事件；(6)相互配合，妥善處理各種問(wèn)題。對(duì)于超出職權(quán)或無(wú)法處理的情況，應(yīng)及時(shí)匯報(bào)。具體管理深度和配備人員的多少，要根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的水平和管理合同的約定來(lái)制訂。(三)值班記錄(1)記錄及時(shí)、齊全、規(guī)范和真實(shí)；(2)交接班事項(xiàng)及物品

30、記錄清晰，未完成事項(xiàng)有跟進(jìn)記錄；(3)接班人員分別簽名確認(rèn)；(4)記錄、分類和歸檔正確及時(shí)，記錄本整潔完好，記錄字跡清楚。(四)技防設(shè)施設(shè)備(1)各類安防設(shè)施設(shè)備齊全完善，使用正常；(2)定期檢查和維護(hù)，并有完整記錄；(3)標(biāo)識(shí)明顯正確，相關(guān)制度應(yīng)張貼在墻壁的醒目處。（注意：人防和技防相結(jié)合）三、安全防范工作檢查方法（熟悉）(一)日檢。安防隊(duì)伍的各班班組長(zhǎng)每天應(yīng)依據(jù)檢查標(biāo)準(zhǔn)對(duì)本班各崗位的當(dāng)班人員進(jìn)行檢查，檢查內(nèi)容包括儀表禮節(jié)、服務(wù)態(tài)度、工作紀(jì)律、工作質(zhì)量、工作記錄、交接班、崗位形象和安全隱患等，對(duì)存在的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)指出并作相應(yīng)處理。(二)周檢安防主管及項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)每周應(yīng)根據(jù)檢查標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全面檢查，除日

31、檢內(nèi)容之外，其內(nèi)容還包括各類安防設(shè)施設(shè)備的檢查、業(yè)主意見收集反饋、班組長(zhǎng)檢查記錄和安全隱患分析等，并填寫周檢記錄表。(三)月檢月檢工作是指由指定人員對(duì)各項(xiàng)目的安防工作進(jìn)行全面檢查，重點(diǎn)檢查現(xiàn)場(chǎng)管理效果及過(guò)程管理記錄，確保安防工作的有效性。(四)督查督查工作是指由指定的督查隊(duì)員不定期對(duì)安防工作進(jìn)行突擊檢查，確保安防工作嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并對(duì)違規(guī)人員進(jìn)行教育和處罰。 四、治安防范注意事項(xiàng)（掌握） (1)遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事，應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告，并及時(shí)上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)迅速平息事件，防止事態(tài)擴(kuò)大。(2)遇有違法犯罪分子正在進(jìn)行盜竊、搶劫、行兇和縱火等違法犯罪活動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即報(bào)警，協(xié)助公安

32、機(jī)關(guān)制止，并采取積極措施予以搶救、排險(xiǎn)，盡量減少損失。對(duì)于已發(fā)生的案件，應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)工作，以便公安機(jī)關(guān)進(jìn)行偵查破案。(3)管轄范圍內(nèi)公共區(qū)域有瘋、傻、醉等特殊人員進(jìn)入或鬧事時(shí)，應(yīng)將其勸離管轄區(qū)，或通知其家屬、單位或公安派出所將其領(lǐng)走。(4)轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員，要留心觀察，必要時(shí)可禮貌查問(wèn)。(5)管轄區(qū)域內(nèi)發(fā)生墜樓等意外事故，應(yīng)立即通知急救單位及公安部門、家屬，并圍護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，并做好轄區(qū)客戶的安撫工作，等待急救單位及公安部門前來(lái)處理。考核：案例可能出在這一部分第二節(jié) 消 防 管 理消防管理是公共秩序管理服務(wù)的一項(xiàng)重要工作，為了做好物業(yè)的消防安全管理工作，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)著重加強(qiáng)對(duì)轄區(qū)內(nèi)業(yè)

33、主的消防安全知識(shí)宣傳教育及消防安全檢查，并建立義務(wù)消防隊(duì)伍，完善消防管理制度，加強(qiáng)消防設(shè)施設(shè)備的完善、維護(hù)和保養(yǎng)工作。一、義務(wù)消防隊(duì)伍建設(shè)（熟悉）義務(wù)消防隊(duì)伍是日常消防檢查、消防知識(shí)宣傳及初起火災(zāi)搶救撲滅的中堅(jiān)力量，為了做好小區(qū)的消防安全工作，各物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)建立完善的義務(wù)消防隊(duì)伍，并經(jīng)常進(jìn)行消防知識(shí)與實(shí)操技能的訓(xùn)練與培訓(xùn)，加強(qiáng)實(shí)戰(zhàn)能力。(一)義務(wù)消防隊(duì)員的構(gòu)成物業(yè)管理項(xiàng)目的義務(wù)消防隊(duì)由項(xiàng)目的全體員工組成，分為指揮組、通信組、警戒組、設(shè)備組、滅火組和救援組等。其中滅火組及救援組的人員應(yīng)由年輕力壯、身體素質(zhì)較好、反應(yīng)靈敏和責(zé)任心強(qiáng)的人員擔(dān)任，設(shè)備組由具備消防設(shè)備操作及維護(hù)知識(shí)的維修人員擔(dān)任。(二)義

34、務(wù)消防隊(duì)員的工作(1)負(fù)責(zé)消防知識(shí)的普及、宣傳和教育；(2)負(fù)責(zé)消防設(shè)施設(shè)備及日常消防工作的檢查；(3)負(fù)責(zé)消防監(jiān)控報(bào)警中心的值班監(jiān)控； (4)發(fā)生火災(zāi)時(shí)應(yīng)配合消防部門實(shí)施滅火撲救。(三)義務(wù)消防隊(duì)伍的訓(xùn)練義務(wù)消防隊(duì)伍建立后應(yīng)定期對(duì)義務(wù)消防人員進(jìn)行消防實(shí)操訓(xùn)練及消防常識(shí)的培訓(xùn)，每年還應(yīng)進(jìn)行一到兩次的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。二、消防制度的制訂（了解）消防工作的指導(dǎo)原則是“預(yù)防為主，防消結(jié)合”。為達(dá)到“預(yù)防為主”的目的，必須把日常的消防管理工作制度化、明確化。消防制度包括各種場(chǎng)所的消防要求規(guī)范、消防檢查制度、各種消防設(shè)施設(shè)備的操作及維修保養(yǎng)制度、火警火災(zāi)應(yīng)急處理制度、消防值班制度和消防器材管理制度等。(一)

35、制訂物業(yè)管理企業(yè)消防管理規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)消防管理規(guī)定包括企業(yè)消防管理機(jī)構(gòu)及運(yùn)作方式、消防安全崗位責(zé)任、獎(jiǎng)懲規(guī)定、消防安全行為、消防保障要求和消防事故處理報(bào)告制度等。(二)制訂消防設(shè)施設(shè)備管理制度消防設(shè)施設(shè)備管理制度的內(nèi)容包括消防系統(tǒng)運(yùn)行管理制度，消防器材配置，保管制度，消防系統(tǒng)維護(hù)、保養(yǎng)及檢查制度，消防裝備日常管理制度和消防系統(tǒng)運(yùn)行操作規(guī)程等。(三)制訂消防檢查方案及應(yīng)急預(yù)案根據(jù)各管轄區(qū)特點(diǎn)，制訂消防檢查要求與標(biāo)準(zhǔn)，并制訂消防演習(xí)方案及消防事故應(yīng)急預(yù)算等。三、物業(yè)消防安全檢查內(nèi)容與方法（掌握）(一)消防安全檢查的內(nèi)容物業(yè)消防安全檢查的內(nèi)容主要包括：消防控制室、自動(dòng)報(bào)警(滅火)系統(tǒng)、安全疏散出口

36、、應(yīng)急照明與疏散指示標(biāo)志、室內(nèi)消防栓、滅火器配置、機(jī)房、廚房、樓層、電氣線路以及防排煙系統(tǒng)等場(chǎng)所。(二)消防安全檢查的組織方法和形式消防安全檢查應(yīng)作為一項(xiàng)長(zhǎng)期性、經(jīng)常性的工作常抓不懈。在消防安全檢查組織形式上可采取日常檢查和重點(diǎn)檢查、全面檢查與抽樣檢查相結(jié)合的方法，應(yīng)結(jié)合不同物業(yè)的火災(zāi)特點(diǎn)來(lái)決定具體采用什么方法。1專職部門檢查應(yīng)對(duì)物業(yè)小區(qū)的消防安全檢查進(jìn)行分類管理，落實(shí)責(zé)任人或責(zé)任部門，確保對(duì)重點(diǎn)單位和重要防火部位的檢查能落到實(shí)處。一般情況下，每日由小區(qū)防火督查巡檢員跟蹤對(duì)小區(qū)的消防安全檢查，每周由班長(zhǎng)對(duì)小區(qū)進(jìn)行消防安全抽檢，監(jiān)督檢查實(shí)施情況，并向上級(jí)部門報(bào)告每月的消防安全檢查情況。2各部門、

37、各項(xiàng)目的自查(1)日常檢查。應(yīng)建立健全崗位防火責(zé)任制管理，以消防安全員、班組長(zhǎng)為主，對(duì)所屬區(qū)域重點(diǎn)防火部位等進(jìn)行檢查。必要時(shí)要對(duì)一些易發(fā)生火災(zāi)的部位進(jìn)行夜間檢查。(2)重大節(jié)日檢查。對(duì)元旦、春節(jié)等重要節(jié)假日應(yīng)根據(jù)節(jié)日的火災(zāi)特點(diǎn)對(duì)重要的消防設(shè)備、設(shè)施、消防供水和自動(dòng)滅火等情況重點(diǎn)檢查，必要時(shí)制訂重大節(jié)日消防保衛(wèi)方案，確保節(jié)日消防安全。節(jié)假日期間大部分業(yè)主休假在家，用電、用火增加，應(yīng)注意相應(yīng)的電氣設(shè)備及負(fù)載檢查，采取保衛(wèi)措施，同時(shí)做好居家消防安全宣傳。(3)重大活動(dòng)檢查。在舉行大型社區(qū)活動(dòng)時(shí)，應(yīng)作出消防保衛(wèi)方案，落實(shí)各項(xiàng)消防保衛(wèi)措施。(三)消防安全檢查的程序和要求1消防安全檢查的基本程序(1)按照

38、部門制訂的巡查路線和巡檢部位進(jìn)行檢查。(2)確定被檢查的部位和主要檢查內(nèi)容得到檢查。(3)對(duì)檢查內(nèi)容的完好情況進(jìn)行判斷，并通過(guò)直觀檢查法或采用現(xiàn)代技術(shù)設(shè)備進(jìn)行檢查，然后把檢查結(jié)果和檢查情況進(jìn)行綜合分析，最后作出結(jié)論，進(jìn)行判斷，提出整改意見和對(duì)策。(4)對(duì)檢查出的消防問(wèn)題在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行整改，對(duì)不及時(shí)整改的應(yīng)予以嚴(yán)肅處理。對(duì)問(wèn)題嚴(yán)重或不能及時(shí)處理的應(yīng)上報(bào)有關(guān)部門。(5)對(duì)檢查情況進(jìn)行登記存檔，分析總結(jié)，提出檢查安全報(bào)告。2消防安全檢查的要求(1)深入樓層對(duì)重點(diǎn)消防保衛(wèi)部位進(jìn)行檢查，必要時(shí)應(yīng)做系統(tǒng)調(diào)試和試驗(yàn)；(2)檢查公共通道的物品堆放情況，做好電氣線路及配電設(shè)備的檢查；(3)對(duì)重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備和機(jī)房

39、進(jìn)行深層次的檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即整改；(4)對(duì)消防隱患問(wèn)題，立即處理；(5)應(yīng)注意檢查通常容易忽略的消防隱患，如單元門及通道前堆放單車和摩托車，過(guò)道塞滿物品，疏散樓梯間應(yīng)急指示燈不亮，配電柜(箱)周圍堆放易燃易爆物品等。四、動(dòng)火安全管理（熟悉）(一)動(dòng)火前要求(1)重點(diǎn)部位動(dòng)火須由消防主管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同消防管理負(fù)責(zé)人會(huì)審，無(wú)異議才能動(dòng)火；(2)防火、滅火設(shè)施不落實(shí)，周圍的易燃雜物未清除，附近難以移動(dòng)的易燃結(jié)構(gòu)未采取安全防范措施不能動(dòng)火；(3)凡盛裝過(guò)油類等易燃液體的容器、管道、未經(jīng)洗刷干凈、排除殘存的油質(zhì)不能動(dòng)火； (4)凡盛裝過(guò)受熱膨脹有爆炸危險(xiǎn)的氣體的容器和管道不能動(dòng)火；(5)凡儲(chǔ)有易燃、易爆物品

40、的車內(nèi)，倉(cāng)庫(kù)和場(chǎng)所，未經(jīng)排除易燃、易爆物品的不能動(dòng)火；(6)在高空進(jìn)行焊接或切割作業(yè)時(shí)，下面的可燃物品未清理或未采取安全防護(hù)措施的不能動(dòng)火。(二)動(dòng)火過(guò)程中的要求(1)動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)要指定安全負(fù)責(zé)人；(2)現(xiàn)場(chǎng)安全負(fù)責(zé)人和動(dòng)火作業(yè)員必須經(jīng)常檢查動(dòng)火情況，發(fā)現(xiàn)不安全苗頭時(shí)，要立即停止動(dòng)火；(3)發(fā)生火災(zāi)、燃炸事故時(shí)，要及時(shí)撲救；(4)動(dòng)火人員要嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程。(三)動(dòng)火后的要求動(dòng)火人員和現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人在動(dòng)火作業(yè)后，應(yīng)檢查并徹底清理現(xiàn)場(chǎng)火種。五、消防安全預(yù)案制訂（掌握）(一)重點(diǎn)防火單位和防火部位的確定1重點(diǎn)防火物業(yè)重點(diǎn)防火的物業(yè)主要包括：生產(chǎn)易燃易爆的工廠，大型物資倉(cāng)庫(kù)以及工廠較為密集區(qū)、酒店、商場(chǎng)

41、、寫字樓、高層及超高層和度假村等。2重點(diǎn)防火部位重點(diǎn)防火部位主要包括：機(jī)房、公共娛樂(lè)場(chǎng)所、桑拿浴室及卡拉ok廳、業(yè)主專用會(huì)所、地下人防工程、資料庫(kù)(室)和計(jì)算機(jī)(資訊)中心等。(二)滅火方案的要求(1)所制訂的滅火預(yù)案應(yīng)結(jié)合現(xiàn)有物業(yè)的消防技術(shù)裝備和義務(wù)消防隊(duì)伍的業(yè)務(wù)素質(zhì)，符合本物業(yè)的實(shí)際情況；(2)滅火預(yù)案經(jīng)消防安全部門演練后具有實(shí)操性和可行性；(3)根據(jù)小區(qū)情況、火災(zāi)特點(diǎn)對(duì)火險(xiǎn)隱患較大的地方進(jìn)行重點(diǎn)標(biāo)識(shí)；(4)有具體的組織實(shí)施時(shí)間和相應(yīng)演練經(jīng)費(fèi)預(yù)算；(5)確定滅火預(yù)案演練的責(zé)任人；(6)確定各人員、部門的職責(zé)及分工要求； (7)滅火方案須報(bào)經(jīng)當(dāng)?shù)毓蚕来?中)隊(duì)審核通過(guò)和備案。 (三)滅火

42、預(yù)案的制訂 1.滅火預(yù)案的制訂 (1)在制訂滅火預(yù)案前，消防安全部門負(fù)責(zé)人應(yīng)組織人員深入實(shí)地，調(diào)查研究，確定消防重點(diǎn)。 (2)根據(jù)火災(zāi)特點(diǎn)和滅火戰(zhàn)術(shù)特點(diǎn)，假想火場(chǎng)上可能出現(xiàn)的情況，進(jìn)行必要的計(jì)算，為滅火方案提供正確的數(shù)據(jù)，確定需投入滅火的裝備和器材，以及供水線路。明確滅火、救人、疏散等戰(zhàn)斗措施和注意事項(xiàng)。 (3)寫出文字說(shuō)明，打印報(bào)批，并繪制滅火力量部署的草圖。 2滅火預(yù)案主要內(nèi)容 (1)物業(yè)項(xiàng)目單位的基本概況，包括周圍情況、水源情況(特點(diǎn))、物資特性及建筑特點(diǎn)、單位消防組織與技術(shù)裝備； (2)火災(zāi)危險(xiǎn)性及火災(zāi)發(fā)展特點(diǎn)； (3)滅火力量部署； (4)滅火措施及戰(zhàn)術(shù)方法； (5)注意事項(xiàng)； (6

43、)滅火預(yù)案圖。 六、消防器材的配備、使用與維護(hù)（了解） (一)常規(guī)消防器材裝備 1大型物業(yè)管理區(qū)域一般配備 大型物業(yè)管理區(qū)域的一般配備應(yīng)包括消防頭盔、消防戰(zhàn)斗服、消防手套、消防戰(zhàn)斗靴、消防安全帶、安全鉤、保險(xiǎn)鉤、消防腰斧、照明燈具、個(gè)人導(dǎo)向繩和安全滑繩等。 表91列出了某物業(yè)消防器材的配備情況。某物業(yè)消防安全部門常規(guī)器材裝備一覽表表9-1器材名稱 裝備數(shù)量主 要 用 途消防戰(zhàn)斗服20套主要用于訓(xùn)練及滅火戰(zhàn)斗時(shí)保護(hù)身體防火源輻射消防戰(zhàn)斗靴20雙主要用于訓(xùn)練及保護(hù)小腿消防頭盔20個(gè)主要用于保護(hù)頭部及面部消防手套20雙主要用于高空作業(yè)，滑繩及火場(chǎng)破折護(hù)手續(xù)表器材名稱 裝備數(shù)量主 要 用 途安全帶20

44、條主要用于保護(hù)腰部和訓(xùn)練時(shí)用保險(xiǎn)鉤5個(gè) 配合安全帶用，有利于高空作業(yè)安全滑繩3條 用于高空滑繩自救訓(xùn)練 小(450mm) 4mx20m 用于鋪設(shè)水帶，供水，訓(xùn)練及比賽競(jìng)技水帶 大(25mm) 10mx20m 同上開關(guān)2支 用于火場(chǎng)上選用開花射流水槍直流2支 用于直流射流開關(guān)2支 從水槍上直接控制水流噴霧2支 用于需噴霧射流的火場(chǎng)供水分水器1個(gè) 主要用于訓(xùn)練火場(chǎng)供水集水器1個(gè) 用于各股水流匯集增大水流二節(jié)梯(6m或9m)1架 用于登高訓(xùn)練及救援滅火 新型氣體 10瓶 主要代替酸堿，化學(xué)泡沫和四氯化碳滅火器使用 器c0210瓶主要用于小型初起火災(zāi)的撲救干粉5瓶 同上121110瓶用于初起火災(zāi)的控制

45、及撲救滅火器泡沫5瓶 同上清水5瓶同上消防水罐1部 供水滅火，主要用于遠(yuǎn)離公安消防隊(duì)的大型物業(yè)公司 車指揮1部 巡邏、檢查和滅火指揮專用 消防斧(腰斧) 5把 用于破折消防扳手5把 用于打開消防栓供水 云梯登高消防車(以開發(fā)高層物業(yè)為主)1部 登高救援及滅火專勤持用，用于超大型物業(yè)管理企業(yè)及產(chǎn)值上億的大集團(tuán)及廠企事業(yè)單位警用摩托車1輛 巡檢 其他裝備：根據(jù)物業(yè)公司規(guī)模及管理面積，火災(zāi)危險(xiǎn)性及與公安消防隊(duì)的距離情況進(jìn)行裝備2、消防器材一般配置（1）樓層配置消防器材的配置應(yīng)結(jié)合物業(yè)的火災(zāi)危險(xiǎn)性，針對(duì)易燃易爆物品的特點(diǎn)進(jìn)行合理的配置。一般在住宅內(nèi)，多層建筑中每層樓的消防栓（箱）內(nèi)均配置2瓶滅火器；高

46、層和超高層物業(yè)每層樓放置的消防栓(箱)內(nèi)應(yīng)配置4瓶滅火器；每個(gè)消防栓(箱)內(nèi)均配置12盤水帶、水槍1支及消防卷盤。(2)崗?fù)づ渲梦飿I(yè)管理項(xiàng)目的每個(gè)保安崗?fù)ぞ鶓?yīng)配備一定數(shù)量的滅火器，在發(fā)生火警時(shí)，崗?fù)け０矄T應(yīng)先就近使用滅火器撲救本責(zé)任區(qū)的初起火災(zāi)。(3)機(jī)房配置各類機(jī)房均應(yīng)配備足夠數(shù)量的滅火器材，以保證機(jī)房火災(zāi)的處置。機(jī)房?jī)?nèi)主要配備有固定滅火器材和推車式滅火器。(4)其他場(chǎng)所配置其他場(chǎng)所配置滅火器材應(yīng)保證在發(fā)生火災(zāi)后，能在較短時(shí)間內(nèi)迅速取用并撲滅初期火災(zāi)，以防止火勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大蔓延。(二)消防裝備的維護(hù)、管理1定期檢查常規(guī)消防裝備是配備在隊(duì)部的戰(zhàn)備器材，應(yīng)定期檢查，至少每月進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)破

47、損、泄漏、變形或工作壓力不夠時(shí)，應(yīng)對(duì)器材進(jìn)行維修和調(diào)換申購(gòu)，以防在訓(xùn)練中發(fā)生事故。2定期養(yǎng)護(hù)所有員工應(yīng)愛(ài)護(hù)器材，在平時(shí)訓(xùn)練和戰(zhàn)勤中對(duì)器材都應(yīng)輕拿輕放，避免摔打、亂扔亂擲，用完統(tǒng)一放回原處進(jìn)行歸口管理，并定期清洗和上油，以防器材生銹、變形和失去原有功能。3專人保管消防安全部門應(yīng)指定專人對(duì)消防裝備進(jìn)行統(tǒng)一管理，建立消防設(shè)備保管臺(tái)賬，避免器材丟失和隨便動(dòng)用。平時(shí)訓(xùn)練用完后應(yīng)由帶訓(xùn)負(fù)責(zé)人交給器材保管員，做好領(lǐng)用和歸還登記。4交接班檢查消防班在交接班時(shí)應(yīng)對(duì)備用、應(yīng)急和常規(guī)配備的器材進(jìn)行檢查，以保證器材的良好運(yùn)行。5消防器材的定期統(tǒng)計(jì)配置在各項(xiàng)目的消防器材，每月均應(yīng)做一次全面統(tǒng)計(jì)工作。按照各區(qū)域分類統(tǒng)計(jì)，

48、以保證項(xiàng)目配備的消防器材完整、齊全，對(duì)已失效、損壞的器材應(yīng)進(jìn)行重新配置。配置在每個(gè)項(xiàng)目及各個(gè)場(chǎng)所的消防器材，應(yīng)由項(xiàng)目管理員簽字確認(rèn)，有專人負(fù)責(zé)管理。第三節(jié) 車輛停放管理服務(wù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通管理與車輛停放服務(wù)是物業(yè)公共秩序管理的一項(xiàng)基本內(nèi)容，也是體現(xiàn)管理服務(wù)水平的重要環(huán)節(jié)。一、車輛管理的方法與要求（掌握）(一)建立健全車輛管理隊(duì)伍為做好管理區(qū)域內(nèi)車輛管理，提供安全有序的車輛停放管理服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)小區(qū)車輛管理實(shí)際情況做好人員安排，包括小區(qū)車輛交通的疏導(dǎo)及管理人員、停車場(chǎng)維護(hù)人員和車輛收費(fèi)管理人員等。(二)車輛出入管理對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出入及停放的車輛，宜采用出入卡證管理。卡證根據(jù)停車場(chǎng)的

49、性質(zhì)采用不同的方式。一般對(duì)居住在物業(yè)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主(或物業(yè)使用人)，其車輛多以辦理年卡或月卡的方式管理，出入時(shí)只需出示年卡或月卡即可。外來(lái)的車輛或暫時(shí)停放的車輛應(yīng)采用發(fā)臨時(shí)卡的方式進(jìn)行管理，即每次進(jìn)入時(shí)發(fā)給一張臨時(shí)卡，上面記錄進(jìn)入的時(shí)間、道口、車牌號(hào)、值班人等，此卡在車輛出去時(shí)收回。是否收費(fèi)，應(yīng)根據(jù)相關(guān)法規(guī)、物業(yè)類型、停車場(chǎng)性質(zhì)和物業(yè)服務(wù)合同約定作相應(yīng)處理。（出入卡的種類、年卡、月卡、臨時(shí)卡，臨時(shí)卡的內(nèi)容）(三)車輛停放管理車輛進(jìn)入管理區(qū)域后，管理人員應(yīng)引導(dǎo)車輛停放。有固定車位而任意停放，或不按規(guī)定任意停放，或在消防通道停車等現(xiàn)象出現(xiàn)時(shí)，管理人員應(yīng)及時(shí)勸阻。同時(shí)，車輛進(jìn)入停車位停放時(shí)，管理人員應(yīng)

50、及時(shí)檢查車輛，觀察車輛是否有損壞，車窗是否已關(guān)閉，是否有貴重物品遺留車內(nèi)等，必要時(shí)做好記錄并通知車主，避免出現(xiàn)法律糾紛。（管理人員的管理內(nèi)容）二、車輛管理注意事項(xiàng)（熟悉）(1)車輛管理的交通標(biāo)識(shí)及免責(zé)告示應(yīng)充足明顯，避免發(fā)生法律糾紛。完善的交通標(biāo)識(shí)及提示既可以確保管理區(qū)域車輛交通的有序，又可以減少安全事故的發(fā)生。而車輛停放票據(jù)、卡、證及收費(fèi)牌上的相關(guān)免責(zé)提示等則可以提醒車主做好相應(yīng)的安全防范措施，減少安全事件的發(fā)生，并且避免發(fā)生安全事件時(shí)引發(fā)法律糾紛。(2)車主首次申請(qǐng)辦理停車年卡或月卡時(shí)應(yīng)提交本人身份證、駕駛證、車輛行駛證原件與復(fù)印件，并簽訂停車位使用協(xié)議，建立雙方車輛停放服務(wù)關(guān)系。協(xié)議上應(yīng)

51、對(duì)車輛是有償停放還是無(wú)償停放、是保管關(guān)系還是僅僅車位租用關(guān)系、停放過(guò)程中的安全責(zé)任等法律責(zé)任問(wèn)題予以明確，避免在車輛出現(xiàn)刮損或丟失時(shí)引起法律糾紛。(3)車輛停放必須符合消防管理要求，切忌堵塞消防通道。部分車主為了方便，經(jīng)常會(huì)將車輛停放于消防通道，或部分物業(yè)公司為了提高車輛停放收入，擅自將部分消防通道劃為停車位，這樣往往會(huì)導(dǎo)致消防通道的堵塞，嚴(yán)重影響消防疏散及搶救。因此，車輛停放管理應(yīng)特別注意對(duì)消防疏散通道的管理，確保車輛停放符合消防管理的要求，絕對(duì)不能堵塞消防通道。(4)對(duì)于電梯直接通往室內(nèi)停車場(chǎng)車庫(kù)的小區(qū)，必須做好電梯入口的安全防范監(jiān)控措施，避免不法人員直接從地下車庫(kù)進(jìn)入樓內(nèi)。(案例 某花園

52、a棟1604房業(yè)主李某深夜回來(lái)時(shí)在小區(qū)內(nèi)被不法分子襲擊受傷。李某以某物業(yè)管理公司未盡物業(yè)管理職責(zé)，安防人員不合格導(dǎo)致小區(qū)不安全，業(yè)主人身受到傷害為由將某物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、護(hù)理費(fèi)及精神損失費(fèi)共計(jì)人民幣108605元。某物業(yè)公司辯稱，物業(yè)管理保安服務(wù)的范圍是指為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的公共秩序而配合公安機(jī)關(guān)實(shí)施的防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，其在進(jìn)行物業(yè)管理時(shí)，并不負(fù)有保證每個(gè)居民人身安全的義務(wù)。而且該物業(yè)公司也已按合同要求配置了24小時(shí)安防人員。在案件發(fā)生時(shí)，門崗當(dāng)班的安防人員及巡邏安防人員并未發(fā)生違規(guī)操作或脫崗現(xiàn)象，亦未發(fā)現(xiàn)陌生人進(jìn)入大廈。因此不同意原告的訴訟請(qǐng)

53、求，但愿意從道義上給予原告一次性經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償人民幣3000元。法院判決 一審法院經(jīng)審理認(rèn)為：原告與被告訂立的物業(yè)服務(wù)合同系雙方自愿，合法有效。被告某物業(yè)管理公司雖在合同中承諾24小時(shí)安全防范服務(wù)，但治安管理是一項(xiàng)社會(huì)責(zé)任，物業(yè)公司的這種安全防范服務(wù)僅限于防范性安全保衛(wèi)活動(dòng)，并不能要求完全根除治安案件。被告某物業(yè)管理公司確已在小區(qū)設(shè)置了門崗及安全防范人員，并實(shí)施了24小時(shí)安全防范值班。李某不能提供其被襲擊系物業(yè)管理公司不履行職責(zé)所致的證據(jù)，其要求被告某物業(yè)管理公司承擔(dān)侵權(quán)的賠償責(zé)任缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不以支持。被告某物業(yè)管理公司自愿補(bǔ)償人民幣3000元，于法無(wú)悖，可予準(zhǔn)許。故做如下判決：(1)原

54、告要求被告賠償人民幣108605元的訴訟請(qǐng)求不予支持。(2)被告某物業(yè)管理公司在本判決生效之日起十日內(nèi)補(bǔ)償原告人民幣3000元。一審判決后，李某不服提出上訴，堅(jiān)持原審訴稱理由，要求二審法院撤銷一審法院的第一項(xiàng)判決。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案雙方在物業(yè)服務(wù)合同中沒(méi)有關(guān)于人身、財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)奶貏e約定，故某物業(yè)管理公司不承擔(dān)李某人身?yè)p害的賠償之責(zé)。一審法院在事實(shí)認(rèn)定及判決上是正確的，判決駁回上訴，維持原判。案例分析 本案的焦點(diǎn)是物業(yè)管理公司是否履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的保安防范服務(wù)義務(wù)，這是物業(yè)管理公司是否承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)。物業(yè)管理?xiàng)l例三十六條第二款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致

55、業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！蔽飿I(yè)管理安全服務(wù)的性質(zhì)是一種群防群治的安全防范服務(wù)，關(guān)鍵是看物業(yè)管理公司的保安防范工作是否到位。如果安全防范工作沒(méi)有疏忽，不存在管理上的缺陷，則物業(yè)管理企業(yè)就不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任；相反，如果根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)管理企業(yè)存在明顯的過(guò)錯(cuò)，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未履行合同或履行合同存在瑕疵的賠償責(zé)任。物業(yè)管理保安的義務(wù)不能等同于保鏢的義務(wù)，也不能要求物業(yè)管理公司確保物業(yè)小區(qū)內(nèi)所有財(cái)產(chǎn)和人身的安全。安全防范的義務(wù)重在履行過(guò)程，只要履行了安全防范義務(wù)，但仍無(wú)法阻止損害結(jié)果發(fā)生的，提供安全防范義務(wù)的一方應(yīng)當(dāng)不再承擔(dān)民事責(zé)任。本案中的李某雖然在其居住的小區(qū)內(nèi)

56、遭受不法侵害，但并不能因此認(rèn)定物業(yè)管理公司在履行安全防范義務(wù)上存在過(guò)錯(cuò)。物業(yè)管理企業(yè)不可能確保所有公共場(chǎng)所內(nèi)人身和財(cái)產(chǎn)的安全，也不可能接受這種義務(wù)。因此，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)業(yè)主在電梯、樓道等公共場(chǎng)所遭受侵害所致的損失，如果沒(méi)有證據(jù)證明物業(yè)管理企業(yè)存在管理上的過(guò)錯(cuò)，就可不承擔(dān)民事責(zé)任。案例分析之一某物業(yè)小區(qū)為車主辦理停車月卡，要求提交本人身份證、駕駛證、車輛行駛證復(fù)印件，并與之簽訂停車位使用協(xié)議，建立雙方車輛停放服務(wù)關(guān)系。在車輛停放服務(wù)協(xié)議上，對(duì)車輛的有償停放做出明確規(guī)定，并約定車位是停放租用關(guān)系，同時(shí)約定，物業(yè)管理公司僅僅提供車輛的停放位置，對(duì)在停放過(guò)程中車輛的刮擦、被毀損、失火、被盜不承擔(dān)任何責(zé)任。請(qǐng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的做法進(jìn)行分析，這樣處理車輛停放服務(wù)管理業(yè)務(wù)是否妥當(dāng)。1、需要車主提供有關(guān)證件的原件，驗(yàn)看后留下復(fù)印件；2、協(xié)議中，僅僅提供停放為止，沒(méi)有服務(wù)管理，是欠妥當(dāng)?shù)模瑧?yīng)增加相應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容。之二某小區(qū)保安人員在晚上巡邏時(shí)，發(fā)現(xiàn)小區(qū)大門內(nèi)側(cè)路邊躺著一名醉酒嘔吐后昏睡人員，經(jīng)查，該醉漢身上沒(méi)有任何證件，本人意識(shí)不清，身份不明，由于天氣比較寒冷，于是，將該人背到保安室內(nèi)床鋪上安排睡覺(jué)，想等他醒酒后問(wèn)明情況送走，后這名人員因飲酒過(guò)度導(dǎo)致昏睡不醒達(dá)一整天。問(wèn)：這種情況應(yīng)如何處理？該物業(yè)管理人員這種處理方法是否妥當(dāng)?分析：1、不妥當(dāng)2、首先應(yīng)設(shè)法確認(rèn)該醉漢是否為本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主