借名買(mǎi)房的法律風(fēng)險(xiǎn)

1、目 錄誠(chéng)信承諾書(shū)1畢業(yè)論文2-11中英文摘要及關(guān)鍵詞2一、借名買(mǎi)房登記概述2 (一)借名買(mǎi)房登記的概念2 (二)借名買(mǎi)房登記的特征3 (三)借名買(mǎi)房登記的原因3(四)借名買(mǎi)房協(xié)議的性質(zhì)4二、借名買(mǎi)房涉及的法律問(wèn)題5 (一)借名協(xié)議的效力問(wèn)題5 (二)借名買(mǎi)房的物權(quán)歸屬問(wèn)題6 (三)規(guī)避法律的行為效果問(wèn)題7 (四)借名購(gòu)房雙方面臨的風(fēng)險(xiǎn)7 三、針對(duì)借名買(mǎi)房法律問(wèn)題的處理方案8 (一)借名買(mǎi)房協(xié)議的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)8 (二)對(duì)借名買(mǎi)房權(quán)屬認(rèn)定之建議8 (三)對(duì)規(guī)避法律行為的改善建議9 (四)對(duì)借名購(gòu)房雙方的法律風(fēng)險(xiǎn)救濟(jì)10 四、總結(jié)11參考文獻(xiàn)11借名買(mǎi)房的法律風(fēng)險(xiǎn) 摘 要 借名買(mǎi)房問(wèn)題目前法律尚無(wú)明文規(guī)

2、定，本文通過(guò)對(duì)當(dāng)前借名買(mǎi)房的社會(huì)現(xiàn)狀以及原因進(jìn)行概述，分析了所涉及到的一些法律問(wèn)題，包括借名買(mǎi)房協(xié)議的效力是否有效、借名買(mǎi)房的房屋歸屬、存在的法律風(fēng)險(xiǎn)等。針對(duì)這些問(wèn)題提出相應(yīng)的對(duì)策，分別對(duì)借名協(xié)議的效力以及房屋所有權(quán)歸屬進(jìn)行認(rèn)定，對(duì)借名買(mǎi)房存在的法律風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行救濟(jì)，以此來(lái)維護(hù)交易安全和社會(huì)公平正義。關(guān)鍵詞 借名登記；借名協(xié)議；物權(quán)歸屬；法律風(fēng)險(xiǎn)Abstract Housing problems by the name of the current law is not expressly provided,this article summarizes the current social st

3、atus and reasons of buying a house by someone elses name,and analyzes some legal issues involved in it,including the validity of the agreement to buy a house,the ownership of the house by the name of another person,legal risks of existence and so on.In view of these problems,corresponding countermea

4、sures are put forward.The validity of the loan agreement and the ownership of the house are respectively determined,and the legal risks of buying a house by another persons name are relieved.The measures are aimed at safeguarding transaction security and social equity and justice.Key words Borrowing

5、 names to register；Borrowing names to sign an agreement ；Ownership of property；Legal risk房屋是人們的生活必需品，房屋問(wèn)題是關(guān)系到我國(guó)民生的重要問(wèn)題。隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，人們對(duì)房子熱情的升高導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的不斷攀升，也引發(fā)了一系列房屋產(chǎn)權(quán)糾紛，借名買(mǎi)房糾紛就是其中最常見(jiàn)的情形。借名買(mǎi)房產(chǎn)生的問(wèn)題儼然成為了社會(huì)新生熱點(diǎn)問(wèn)題，研究此問(wèn)題對(duì)維護(hù)交易市場(chǎng)的秩序有重要的實(shí)踐意義。一、借名買(mǎi)房登記概述(一)借名買(mǎi)房登記的概念借名買(mǎi)房登記是指房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的登記。1借名

6、買(mǎi)房簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是實(shí)際購(gòu)房人因某種特殊需求與他人商議借用他人的名義買(mǎi)房，房產(chǎn)證上登記的是出名人的名字，但房款由實(shí)際購(gòu)房人支付且出資人對(duì)該房屋實(shí)際占有、使用和收益。(二)借名買(mǎi)房登記的特征房產(chǎn)借名登記具備的特征如下： 第一，事實(shí)購(gòu)房人與出名人之間協(xié)商后達(dá)成了借名買(mǎi)房的協(xié)議，約定了雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。該協(xié)議是在雙方當(dāng)事人的合理應(yīng)允之下達(dá)成的，有可能是口頭協(xié)定，也可能是書(shū)面協(xié)議。之后在名義購(gòu)房人的配合下辦理相關(guān)購(gòu)房和登記手續(xù)，如若不然，很有可能借名人自己合法權(quán)益受到侵害的同時(shí)傷害到出名人的權(quán)利，造成得不償失的后果。第二，出名人只出借自己的名字，只是為了實(shí)際購(gòu)房人能夠獲得房屋所有權(quán)，不提供資金支持，

7、而購(gòu)房出資額只由借名人通過(guò)分期或者一次性的方式繳納給房屋出售者。事實(shí)出資人不使用自己的名字買(mǎi)房有很多原因，有可能由于國(guó)家限購(gòu)導(dǎo)致自己不具備法律事實(shí)上的購(gòu)房資格，還有可能為了簡(jiǎn)化購(gòu)房以及登記過(guò)程中出現(xiàn)的一系列繁瑣的程序或者為了規(guī)避?chē)?guó)家政策，獲取非法利益等等。第三，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的是出名人的名字，但是出名人僅僅是名義上的房產(chǎn)所有人，房屋的實(shí)際使用仍然歸借名人所有。雖然借名人基于其意愿隱瞞自身為實(shí)際購(gòu)房人的事實(shí)，但是借名人實(shí)際出資并有裝潢、居住、出租等行為，在實(shí)際上享有對(duì)借名所買(mǎi)房屋的占有、使用、收益的權(quán)利。2等到之后過(guò)戶條件成熟時(shí)，出名人還是需要配合借名人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，把房屋過(guò)戶到

8、事實(shí)購(gòu)買(mǎi)人手上。(三)借名買(mǎi)房登記的原因隨著生活水平的提高，房?jī)r(jià)的不斷攀升，越來(lái)越多的人選擇投資房產(chǎn)，國(guó)家出臺(tái)的限購(gòu)、戶籍等政策嚴(yán)重影響了購(gòu)房人，現(xiàn)實(shí)生活中就出現(xiàn)了許多房屋登記人與實(shí)際使用人不一致的情形，實(shí)際出資人以他人名義購(gòu)房并登記出于以下原因：1.規(guī)避法律或政策 在現(xiàn)實(shí)生活中，實(shí)際購(gòu)房者借名義購(gòu)房者的名字購(gòu)房是出于鉆法律空子的目的，因?yàn)檫@類人不具備法律或政策提供的購(gòu)買(mǎi)資格，只能通過(guò)一些手段和方式進(jìn)行規(guī)避，從而獲得購(gòu)買(mǎi)資格或者低價(jià)購(gòu)買(mǎi)，取得本不屬于自己的利益。比如政府為了解決弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題，與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合推出經(jīng)濟(jì)適用房，有些不具備購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的人想占取國(guó)家的便宜借有資格之人的名義購(gòu)買(mǎi)，獲

9、取利益；又例如某些城鎮(zhèn)居民因?yàn)橄敕值棉r(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償，以親朋好友之名購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村面臨拆遷的房屋來(lái)獲取利益。2.貪圖便宜享受優(yōu)惠購(gòu)房者的身份決定買(mǎi)房時(shí)能否享受優(yōu)惠，實(shí)際買(mǎi)房者因自身原因不能享受相關(guān)的優(yōu)惠政策，所以通過(guò)借名人來(lái)購(gòu)買(mǎi)房屋。例如住房公積金貸款只適用于城鎮(zhèn)戶口的在職工人，有些沒(méi)有公積金的人想要買(mǎi)房又想避免直接向繳納較高利息的銀行進(jìn)行商業(yè)貸款，所有只能以他人名義來(lái)辦理公積金貸款。此外，部分單位蓋的員工住房比一般房屋市價(jià)低，一些有買(mǎi)房需求的人與單位某些員工商議借其名義購(gòu)買(mǎi)。3.轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或逃避債務(wù)在現(xiàn)實(shí)生活中，借名人因自身某些原因，通過(guò)借名買(mǎi)房的方式轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或躲債。比如有些夫妻其中一方在離婚前，將

10、夫妻共有的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記在他人的名下，這樣在法院宣判時(shí)就不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。還有些債務(wù)人為了逃避債務(wù)，事先將自己的房屋登記在他人的名下，讓法院和債權(quán)人認(rèn)為自己沒(méi)有財(cái)產(chǎn)來(lái)逃避債務(wù)。4.其他原因 事實(shí)購(gòu)房人借用他人名義購(gòu)房是為了達(dá)到某種特殊的目的。比如有些父母為了逃避將來(lái)可能征收的遺產(chǎn)稅，就以未成年人的名義購(gòu)買(mǎi)房屋，既避開(kāi)納稅環(huán)節(jié)，又可減少如若房產(chǎn)證上是自己的名字，在自己去世后孩子繼承時(shí)所需的過(guò)戶、公證等一系列程序；又如在現(xiàn)實(shí)生活中一些從事公職的人員貪污受賄，以親朋好友的名義登記購(gòu)買(mǎi)房屋獲取本不應(yīng)該獲得的利益。(四)借名買(mǎi)房登記的性質(zhì)一般來(lái)說(shuō)，在房屋借名登記過(guò)程中，出名人和借名人首先會(huì)以口頭或書(shū)面的

11、形式約定或簽署一份借名協(xié)議，然后再開(kāi)展簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同、房屋登記等程序。借名買(mǎi)房協(xié)議的性質(zhì)在我國(guó)民法中無(wú)明確規(guī)定，該協(xié)議屬于無(wú)名合同的范疇。下文將分類重點(diǎn)進(jìn)行闡述。 1.大陸學(xué)者對(duì)買(mǎi)房協(xié)議性質(zhì)的理論分析借名買(mǎi)房的出名人與借名人雙方協(xié)商約定，在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，由出名人出面以自己的名義和賣(mài)房者進(jìn)行交易，交易成功后房屋登記在出名人名下，在交易過(guò)程中賣(mài)房者不知道有借名人的存在，此時(shí)的法律行為叫做間接代理。3相反，如若第三人知曉了出名人僅僅是名義購(gòu)房人，這時(shí)不要求提供實(shí)際購(gòu)房人的信息，此時(shí)構(gòu)成了直接代理。綜上所述，直接代理與間接代理的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)是看第三人是否知曉。有部分學(xué)者認(rèn)為“代理應(yīng)該是代理人代替本人實(shí)施法

12、律行為，由此行為而產(chǎn)生的后果由本人承擔(dān)?！?借名協(xié)議中出名人僅提供了名字，借名合同是雙方當(dāng)事人商量好的，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上寫(xiě)的也是出名人的名字，等到時(shí)機(jī)成熟后，雙方再進(jìn)行過(guò)戶登記。雖然名義上出名人是房產(chǎn)擁有者，但實(shí)際上所有權(quán)歸屬于事實(shí)購(gòu)買(mǎi)者，法律后果也由其承擔(dān)。上述很明顯看出，借名人不是代理人，更不是被代理人，因此借名買(mǎi)房協(xié)議行為不能被認(rèn)定為是代理。借名購(gòu)房這種行為是事實(shí)購(gòu)房人提出的，因法律無(wú)明文規(guī)定所以是一種風(fēng)險(xiǎn)行為，所以更需要保護(hù)出名人的意思自治，減少出名人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。2.臺(tái)灣學(xué)者對(duì)買(mǎi)房協(xié)議性質(zhì)的理論分析在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)，學(xué)者的觀點(diǎn)經(jīng)歷了從信托脫法行為無(wú)名契約這三大過(guò)程。在實(shí)務(wù)和學(xué)說(shuō)上討論借名買(mǎi)

13、房，其范圍均在“借名登記契約”內(nèi)。5 目前，臺(tái)灣代表性觀點(diǎn)傾向于認(rèn)定借名協(xié)議屬于無(wú)名契約。提出無(wú)名契約的學(xué)者認(rèn)為借名買(mǎi)房協(xié)議成立的基礎(chǔ)是在于雙方的信任，若該協(xié)議的內(nèi)容不違反強(qiáng)制性規(guī)定、禁止性規(guī)定或者公序良俗，則該無(wú)名契約就具有法律上的效力。除此之外，在臺(tái)灣也有不少學(xué)者持反對(duì)意見(jiàn)，他們不同意認(rèn)定借名協(xié)議屬于無(wú)名契約。當(dāng)出現(xiàn)實(shí)際出資人和不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記之人不同的狀況時(shí)，認(rèn)為不能將借名協(xié)議類推適用委任的有關(guān)規(guī)定。因?yàn)橛锌赡茉诮杳麉f(xié)議中雙方?jīng)]有約定給付勞務(wù)的內(nèi)容，還有可能是即便約定了部分合同，但卻沒(méi)有對(duì)給付的性質(zhì)進(jìn)行一個(gè)界定。我國(guó)合同法對(duì)借名買(mǎi)房協(xié)議的性質(zhì)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的規(guī)定，借名買(mǎi)房協(xié)議是雙方基于意

14、思自治原則的基礎(chǔ)上簽訂的，結(jié)合大陸和臺(tái)灣地區(qū)對(duì)借名買(mǎi)房性質(zhì)的理論分析，借名買(mǎi)房協(xié)議應(yīng)當(dāng)屬于無(wú)名合同的范疇。在借名買(mǎi)房合同中，出名人僅出借自己的名字，雙方之間并未約定需給付勞務(wù)，這跟委托合同較相似，因此，應(yīng)類推適用委任的有關(guān)規(guī)定。二、借名買(mǎi)房涉及的法律問(wèn)題(一)借名協(xié)議的效力問(wèn)題借名買(mǎi)房引發(fā)的糾紛比較多，當(dāng)事人之間約定的內(nèi)容是否能形成借名的合意，這是判斷借名買(mǎi)房合同效力問(wèn)題的前提。倘若雙方之間沒(méi)有書(shū)面的借名買(mǎi)房協(xié)議，只有口頭約定，如果出名人否認(rèn)彼此之間有約定的存在，法院很難認(rèn)定借名事實(shí)的存在。如果有證據(jù)能夠證明雙方有借名協(xié)議的存在，就需要判定借名協(xié)議的效力問(wèn)題。對(duì)于事實(shí)買(mǎi)房人能否取得房屋所有權(quán)就

15、在于合同的效力問(wèn)題。當(dāng)購(gòu)買(mǎi)的是一般商品房時(shí)，可認(rèn)定協(xié)議有效。因?yàn)榻杳耸窃谝馑甲灾位A(chǔ)上委托他人代理買(mǎi)賣(mài)房屋的行為，并沒(méi)有瑕疵，也不具有無(wú)效的法定合同的事由。根據(jù)公平原則，不能死板認(rèn)為房屋登記在誰(shuí)名下就應(yīng)該歸誰(shuí)。若否認(rèn)協(xié)議的效力，出名人會(huì)取得房屋，這樣會(huì)嚴(yán)重?fù)p害實(shí)際買(mǎi)房者的利益。雖然房屋所有權(quán)登記在出名人名下，但事實(shí)購(gòu)房人可依據(jù)出資原始憑證、借名買(mǎi)房合同等要求名義買(mǎi)房人將所購(gòu)買(mǎi)的房屋過(guò)戶到自己名下。當(dāng)購(gòu)買(mǎi)的房屋是經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，則認(rèn)定協(xié)議無(wú)效。經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家推出的解決中低層人民購(gòu)房困難的住宅，一些不具備條件的人為了規(guī)避?chē)?guó)家政策，違反公序良俗原則借他人名義購(gòu)買(mǎi)顯然不能認(rèn)定其效力。另外，嚴(yán)格受到限

16、制沒(méi)有資格購(gòu)買(mǎi)房屋的人與他人惡意串通，剝奪低收入人群的購(gòu)房機(jī)會(huì)，損害了社會(huì)公共利益，協(xié)議自當(dāng)無(wú)效。借名購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房是為了以合法形式掩蓋非法目的，完全不符合公平正義的理念，只會(huì)損害到國(guó)家和人民的利益，應(yīng)該認(rèn)定為無(wú)效。(二)借名買(mǎi)房的物權(quán)歸屬問(wèn)題 在借名買(mǎi)房合同有效的情形下，以是否涉及第三人利益為前提進(jìn)行討論房屋所有權(quán)的歸屬問(wèn)題。1.不涉及第三人利益的情形當(dāng)不涉及第三人利益的情形時(shí)，只有借名人和出名人之間的民事行為。雙方之間存在一定的權(quán)利和義務(wù)，事實(shí)購(gòu)房人對(duì)名義購(gòu)房人享有債權(quán)，名義購(gòu)房人有義務(wù)將房屋所有權(quán)移交給事實(shí)購(gòu)房人。6當(dāng)出名人不履行借名買(mǎi)房合同約定時(shí)，借名人可根據(jù)合同法第8條、第60條、第

17、107條的規(guī)定，請(qǐng)求出名人履行房屋過(guò)戶義務(wù)或賠償損失等違約責(zé)任，也可以根據(jù)法律規(guī)定，直接向法院提起訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)借名人享有房屋所有權(quán)，或者請(qǐng)求出名人返還房屋。 從不動(dòng)產(chǎn)登記制度角度來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)登記發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，登記產(chǎn)生的法律效力不是絕對(duì)的，登記不能完全證明物權(quán)歸屬。當(dāng)借名人可舉證證明其對(duì)房屋享有事實(shí)所有權(quán)時(shí)，登記推定力就會(huì)被推翻。借名人可向法院提交相關(guān)證據(jù)，例如：繳納的房款證明、房屋的使用現(xiàn)狀以及借名買(mǎi)房協(xié)議等。法院會(huì)根據(jù)相關(guān)事實(shí)證據(jù)判定房屋所有權(quán)歸屬。從私法自治角度來(lái)看，借名買(mǎi)房合同的雙方當(dāng)事人只要是出于雙方自愿的意思自治，并且是在合法的情況下訂立的，此時(shí)的借名協(xié)議在法律上是得到支持的。

18、7在物權(quán)歸屬問(wèn)題上，直接認(rèn)定借名人是房屋所有權(quán)的擁有者。 2.涉及第三人利益的情形在涉及第三人利益的情形下，此時(shí)涉及到第三方交易問(wèn)題，對(duì)于房屋所有權(quán)的歸屬要注意第三人是善意還是惡意。當(dāng)?shù)谌耸巧埔獾模驗(yàn)樵诓粍?dòng)產(chǎn)登記簿上寫(xiě)的是出名人的名字且不動(dòng)產(chǎn)登記有公示的效力，那么善意第三人憑借現(xiàn)有事實(shí)有理由相信房屋屬于出名人，就可以根據(jù)我國(guó)物權(quán)法善意取得制度的相關(guān)規(guī)定獲得房屋所有權(quán)。當(dāng)?shù)谌耸菒阂獾模室夂统雒舜▉?lái)騙取借名人的房屋時(shí)，法律對(duì)惡意第三人不再保護(hù)，惡意第三人不能獲得房屋，借名人利益的損害可以向出名人主張侵權(quán)責(zé)任。由此可知，法律保護(hù)第三人的利益是有前提的。(三)規(guī)避法律的行為效果問(wèn)題隨著生活

19、水平的提高，借名買(mǎi)房的行為越來(lái)越普遍，同時(shí)也伴隨著一些違反法律的現(xiàn)象。本文在分析借名買(mǎi)房所有權(quán)的歸屬都是在合法情況下進(jìn)行的，但現(xiàn)實(shí)生活中借名買(mǎi)房會(huì)出現(xiàn)一些規(guī)避法律的行為。規(guī)避法律的行為是指在法律沒(méi)有明確限定、限制的范圍內(nèi)活動(dòng)，合理避免不利的法律責(zé)任與法律后果，即不違法行事。而違法行為就是非法行為。規(guī)避法律的行為與違法行為還是有所不同的，前者表面上并沒(méi)有違反法律的規(guī)定，不能認(rèn)定其無(wú)效，需要具體分析，而后者可直接認(rèn)定為無(wú)效。規(guī)避法律一般有兩種情況：一是能直接認(rèn)定規(guī)避法律的行為無(wú)效；另一種是不能直接認(rèn)定規(guī)避法律的行為無(wú)效。民法通則第58條中的惡意串通損害國(guó)家、集體或第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的

20、的；違反法律和社會(huì)公共利益可直接認(rèn)定規(guī)避法律的行為無(wú)效。例如在以合法形式掩蓋非法目的借名買(mǎi)房中，從表面看借名買(mǎi)房行為沒(méi)有問(wèn)題，但其主要是想規(guī)避法律，謀取非法利益，以合法的外在形式為假象來(lái)實(shí)現(xiàn)非法目的，因此這類行為是無(wú)效的。而不能直接認(rèn)定規(guī)避法律的行為的效力，是指不能通過(guò)合同法第52條和民法通則第58條規(guī)定直接認(rèn)定無(wú)效的行為。這類行為需根據(jù)實(shí)際情況深入分析。(四)借名購(gòu)房雙方面臨的風(fēng)險(xiǎn)在借名購(gòu)房登記中，名義購(gòu)房人是登記的物權(quán)所有人，當(dāng)出名人與借名人發(fā)生矛盾的時(shí)候，就會(huì)有爭(zhēng)議的存在，對(duì)于借名買(mǎi)房雙方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，都有相當(dāng)大的法律風(fēng)險(xiǎn)。出資人是實(shí)際購(gòu)房人，但在房屋登記簿上沒(méi)有署名，因此出資人將面臨以下

21、風(fēng)險(xiǎn)：首先，出名人不認(rèn)可借名購(gòu)房的事實(shí)，主張房產(chǎn)歸其所有。出名人主張不僅在法律上房屋歸其所有，實(shí)際也是自己出資購(gòu)買(mǎi)的房屋。聲稱出資人的出資僅僅是借款，在此種狀況下，出資人無(wú)法享受房屋增值帶來(lái)的利益。其次，房屋被出名人出售、抵押、贈(zèng)與、查封、分割或繼承。因?yàn)槌雒耸敲x上的房屋所有人，出名人將房屋賣(mài)給善意第三人，善意第三人在不知情的情況下可善意取得該房屋且出名人可能不把房款支付給出資人。出名人還可以將房屋拿去抵押，從而導(dǎo)致房屋被抵押登記，給出資人帶來(lái)麻煩。如果出名人背負(fù)債務(wù)，債權(quán)人可向法院起訴查封出名人名下財(cái)產(chǎn)，一旦被查封房屋就無(wú)法過(guò)戶。倘若出名人離婚，房屋有可能會(huì)被當(dāng)做夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割；如

22、果出名人去世的話，出名人的繼承人會(huì)主張繼承該房屋。最后，出名人不配合辦理過(guò)戶手續(xù)。倘若出資人是因?yàn)橄拶?gòu)而不能購(gòu)買(mǎi)，雙方約定在符合過(guò)戶條件的時(shí)候再辦理過(guò)戶手續(xù)，但到時(shí)候出名人出爾反爾，不予配合。同樣的，如果出資人有將房屋出售或贈(zèng)予他人的意愿，出名人也可能不予以配合。出名人將名字借與他人，與此同時(shí)也會(huì)給自己帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。首先，出名人因購(gòu)房名額被占用，無(wú)法再次享受購(gòu)房?jī)?yōu)惠。例如在北京，購(gòu)房的數(shù)量是有限制的，一旦協(xié)助辦理借名購(gòu)房，將失去一個(gè)購(gòu)房的名額。再次，出資人不及時(shí)還貸款，影響了出名人銀行信用。很多時(shí)候出資人購(gòu)買(mǎi)房屋是辦理了按揭手續(xù)，一旦出資人未按時(shí)還款，就會(huì)影響出名人的信用資質(zhì)。最后，借名所買(mǎi)房屋與

23、出名人原有財(cái)產(chǎn)被混同，導(dǎo)致法院認(rèn)為該房屋是出名人的財(cái)產(chǎn)，可能將其作為生活所必須的財(cái)產(chǎn)予以保留，從而查封其他財(cái)產(chǎn)。三、針對(duì)借名買(mǎi)房法律問(wèn)題的處理方案(一)借名買(mǎi)房協(xié)議的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)借名協(xié)議有效無(wú)效關(guān)系到借名買(mǎi)房人能不能取得房屋所有權(quán)，若協(xié)議無(wú)效，借名人只能要求出名人返還購(gòu)房款，不能要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸自己所有；若借名協(xié)議有效的話，需要判斷協(xié)議能否繼續(xù)履行。借名協(xié)議的認(rèn)定，應(yīng)考慮以下因素：第一，考慮借名買(mǎi)房原因是否符合客觀事實(shí)以及是否合理。有的借名人是為了規(guī)避法律或政策、規(guī)避銀行貸款的限制性條件、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或逃避債務(wù)等與出名人簽訂借名協(xié)議，此時(shí)不符合常理。因此，借名協(xié)議中借名人主張的原因要判斷是否符合常

24、理。8第二，調(diào)查借名人實(shí)際出資的情況。借名人對(duì)其出資情況應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任，法官在審理時(shí)，借名人需要提供相關(guān)的的付款憑證、買(mǎi)房票據(jù)、證人證言等，法院根據(jù)提交的證據(jù)綜合認(rèn)定實(shí)際出資人。若是借名人提交不出相關(guān)的購(gòu)房事實(shí)，法院就難以認(rèn)定借名人是否實(shí)際出資，也無(wú)法確定借名協(xié)議的效力。第三，查明借名人對(duì)房屋的實(shí)際使用、收益以及購(gòu)房票據(jù)、產(chǎn)權(quán)證的持有情況。不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的重要權(quán)能是占有、使用、收益，因此，房屋由誰(shuí)居住或者出租由誰(shuí)收益都是借名買(mǎi)房協(xié)議認(rèn)定的重要標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，購(gòu)房合同、發(fā)票以及產(chǎn)權(quán)證一般由產(chǎn)權(quán)人親自保管，因此上述文件也能作為證據(jù)在一定程度上對(duì)借名買(mǎi)房協(xié)議的認(rèn)定作出判斷。(二) 對(duì)借名買(mǎi)房權(quán)屬認(rèn)定之建議

25、1.不涉及第三人的建議在司法實(shí)踐中，對(duì)于認(rèn)定借名買(mǎi)房所有權(quán)歸屬人，需注意以下幾個(gè)方面。首先，考慮借名購(gòu)房中的房屋產(chǎn)權(quán)證由誰(shuí)持有。房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)是房屋所有權(quán)歸屬的一個(gè)重要依據(jù)，一般是由產(chǎn)權(quán)人親自保管。要是借名人有證據(jù)證明自己持有房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)且產(chǎn)權(quán)證是真實(shí)有效的，此時(shí)可考慮認(rèn)定房屋所有權(quán)歸屬于借名人。其次，考慮房屋的購(gòu)房款以及相關(guān)稅費(fèi)的支付者是誰(shuí)。在一般狀況下，借名人只能自己支付購(gòu)房款以及繳納稅費(fèi)。9再次，考慮房屋長(zhǎng)期支配使用的人是誰(shuí)。借名人居住并能提供相關(guān)的物業(yè)費(fèi)、裝修費(fèi)、水電費(fèi)等票據(jù)的，此時(shí)可以認(rèn)定房屋所有權(quán)應(yīng)歸屬于借名人。最后，考慮房屋出賣(mài)方的證明。房屋的出售者能夠證明是與雙方當(dāng)事人其中哪一方

26、簽訂的合同。只要借名人能在上述四個(gè)方面提供充分的證據(jù)，且這些證據(jù)都能得到佐證，在不違反法律以及損害其他人利益的情況下，可以認(rèn)定借名人是房屋實(shí)際出資人，房屋歸借名人所有。2.涉及第三人的建議借名買(mǎi)房的雙方當(dāng)事人約定將房屋登記在出名人名下，而后出名人在沒(méi)有經(jīng)過(guò)借名人同意的情況下以自己的名義將房屋賣(mài)給第三人，倘若該第三人是善意的，不知情的，根據(jù)我國(guó)物權(quán)法第106條的規(guī)定，善意第三人支付了合理價(jià)款并辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)，便取得了房屋的所有權(quán)，就應(yīng)該受到法律的保護(hù)。如若該第三人是惡意的，與出名人惡意串通剝奪借名人的房產(chǎn)，此時(shí)，不但不能得到法律的保護(hù)，借名人還可要求出名人進(jìn)行賠償。借名買(mǎi)房人面臨的風(fēng)險(xiǎn)是很大

27、的，所以借名人要選擇誠(chéng)意度較高的出名人來(lái)借名買(mǎi)房，在借名前要全面了解名義購(gòu)房人，降低買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)自身利益。(三)對(duì)規(guī)避法律行為的改善建議1.健全法律制度目前，我國(guó)法律對(duì)借名買(mǎi)房行為沒(méi)有作出明確的規(guī)定，導(dǎo)致借名購(gòu)房行為法律關(guān)系的復(fù)雜和各地法院對(duì)借名買(mǎi)房問(wèn)題裁判的不統(tǒng)一。因此，必須要完善相應(yīng)的法律法規(guī)，使得規(guī)制借名買(mǎi)房行為有法律依據(jù)。2.完善監(jiān)督管理制度許多借名行為人鉆法律的空子購(gòu)買(mǎi)房屋，破壞了社會(huì)的經(jīng)濟(jì)秩序，非但沒(méi)有得到懲罰反而從中獲利，所以相關(guān)部門(mén)應(yīng)該研究制定相關(guān)的監(jiān)督管理和懲罰措施。另外，金融行業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)自律和監(jiān)督，規(guī)范貸款流程，加強(qiáng)對(duì)借名貸款檢查，嚴(yán)肅處理違規(guī)行為。3.完善司法審查制度借

28、名買(mǎi)房問(wèn)題屬于法律無(wú)明文規(guī)定的情形之一，更加需要法院審查借名買(mǎi)房的客觀真實(shí)狀況。司法機(jī)關(guān)在當(dāng)事人舉證能力較弱的情況下可適當(dāng)運(yùn)用職權(quán)幫助其調(diào)查取證，在查明事實(shí)的基礎(chǔ)上應(yīng)該審慎做出判斷，合理保護(hù)當(dāng)事人的正當(dāng)權(quán)益，保障社會(huì)公平公正。4.加強(qiáng)司法人員的主動(dòng)性法院司法人員可以運(yùn)用多種方式去降低借名買(mǎi)房行為帶給社會(huì)的風(fēng)險(xiǎn)：（1）加強(qiáng)法制宣傳，向社會(huì)大眾宣傳借名買(mǎi)房行為的風(fēng)險(xiǎn)，提高人民群眾的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)；（2）加強(qiáng)調(diào)研工作，認(rèn)真研究各地法院對(duì)借名買(mǎi)房問(wèn)題做出的審判；（3）加強(qiáng)司法建議，向有關(guān)單位寫(xiě)建議書(shū)，建議他們加強(qiáng)對(duì)借名買(mǎi)房的管理，加強(qiáng)監(jiān)督，防范風(fēng)險(xiǎn)。(四)對(duì)借名購(gòu)房雙方的法律風(fēng)險(xiǎn)救濟(jì)借名購(gòu)房伴隨著較大的

29、危害。倘若借名買(mǎi)房雙方在實(shí)施借名登記行為時(shí)，能清楚認(rèn)識(shí)到借名登記的風(fēng)險(xiǎn)，做好防范措施，不僅可以確保自己的權(quán)利不受侵害，還能避免因借名購(gòu)房所帶來(lái)的困擾。第一，借名人在借名購(gòu)房之前，首先要向律師等專業(yè)人士了解分析現(xiàn)有法律、房屋狀況以及出名人的相關(guān)情況，做好一切準(zhǔn)備措施，謹(jǐn)防與他人登記之后發(fā)生不必要法律糾紛。第二，借名買(mǎi)房的當(dāng)事人要弄清楚所購(gòu)房屋的性質(zhì)，提前知曉該房屋是否違反國(guó)家的政策性規(guī)定或者能否上市，防止將來(lái)無(wú)法取得房屋的所有權(quán)，造成房錢(qián)兩空。對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房，最好果斷放棄購(gòu)房，因?yàn)榇朔N風(fēng)險(xiǎn)是最大的。第三，借名人一定要有法律意識(shí)和證據(jù)意識(shí)，保留買(mǎi)房相關(guān)的材料。例如，出資證明、購(gòu)房發(fā)票等票據(jù)。借名人要盡量通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬形式支付購(gòu)房款，盡量避免現(xiàn)金方式支付，防止出名人否認(rèn)出資事實(shí)。最好簽訂一份