房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 房地產(chǎn)事業(yè)部：王黨孟 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識（規(guī)劃方面） 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 分為兩大部分 第一部分：第一部分： 重點(diǎn)介紹有關(guān)房地產(chǎn)的 專業(yè)名詞及基本常識 第二部分第二部分： 重點(diǎn)介紹有關(guān)規(guī)劃設(shè)計 方面的基礎(chǔ)知識 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 第一部分：專業(yè)名詞及解釋 專有名詞及解釋 我國的土地制度及土地市場制度 有關(guān)土地開發(fā)的名詞 有關(guān)房產(chǎn)開發(fā)的名詞 有關(guān)房產(chǎn)產(chǎn)品類型的名詞 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 專有名詞解釋 房地產(chǎn)：又稱“不動產(chǎn)”， 是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱，它一般有 三種存在形式：即單純的土地、 單純的建筑物、土地和建筑物結(jié) 合的“房地”。通常意義上的 “房地產(chǎn)”

2、就是指土地和建筑物 相結(jié)合的不動產(chǎn)。英文是Real estate 物業(yè)：是指已經(jīng)建成的并具 有使用功能和經(jīng)濟(jì)效用的各類居 住及非居住的房屋，以及與之相 配套的設(shè)備、市政、公用設(shè)施、 場地等。也屬于房地產(chǎn)，英文是 estate. 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 專有名詞解釋 房地產(chǎn)業(yè)：是指以土地建 筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開 發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理、維修、 裝飾和服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動的綜 合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。 主要業(yè)務(wù)內(nèi)容：包括房 地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn) 建設(shè)、中介服務(wù)、咨詢服務(wù)、價 格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理 等。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 我國的土地制度 根據(jù)憲法和土地法的 規(guī)定，在我國，所

3、有 的土地只屬于國家所 有或者集體所有，任 何單位或個人對于土 地只有使用權(quán)，而沒只有使用權(quán)，而沒 有所有權(quán)。有所有權(quán)。 國有土地國有土地：即屬于國 家（全民所有）的土 地。 集體土地集體土地：是指屬于 農(nóng)村居民集體經(jīng)濟(jì)組 織（如村委會或村民 小組）所有的土地。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 我國目前的土地市場的方針是：壟斷一級市場，放開搞 活二級市場。 指政府代表國家以土地所有者 的身份，將土地使用權(quán)有償、 有限期的交于使用者的活動。 政府（國土局下屬的土地儲備中 心）是主體，是壟斷者，任何 土地未經(jīng)一級市場不得進(jìn)入二 級市場進(jìn)行交易。 指使用者把通過一級市場取得 的土地使用權(quán)，按照市場機(jī)制 進(jìn)行

4、買賣、租賃、交換、贈與、 繼承、抵押等經(jīng)濟(jì)活動。 相當(dāng)于一般的商品，但針對的只 是土地的使用權(quán)。 土地一級市場土地一級市場土地二級市場土地二級市場 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 土地一級開發(fā) 指由政府或者其授權(quán)的企業(yè)，對于一定區(qū)域范 圍內(nèi)的生地、毛地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安 置、補(bǔ)償，并進(jìn)行基本的市政配套建設(shè)，使其 達(dá)到“三通（五通或七通）一平”的條件，成 為熟地，然后再進(jìn)行出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 開發(fā)商取得土地使用權(quán)的方式 買賣 贈與 租賃 繼承 抵押 一級市場（國家一級市場（國家出讓出讓）二級市場（企業(yè)二級市場（企業(yè)轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓） 行政劃撥 協(xié)議出讓 招標(biāo) 掛牌 公開拍賣 房地產(chǎn)

5、基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 有關(guān)土地開發(fā)的名詞 生地生地：尚未開發(fā)的農(nóng)地農(nóng)地或荒地，一般離城鎮(zhèn)較遠(yuǎn)，無市政 基礎(chǔ)設(shè)施。 毛地毛地：指城市城市中尚需拆遷才具備開發(fā)條件的土地。 飛地飛地：也稱插花地，指部分或全部處于他人土地范圍內(nèi)的 土地。 熟地熟地：指已經(jīng)完成基本市政設(shè)施建設(shè)，達(dá)到“n通一平” 條件的建設(shè)用地。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 有關(guān)土地開發(fā)的名詞 宗地宗地：是地塊最小的單元。城市以宗地為最小的土地單元進(jìn)行編 號，稱為“宗地號”或“地號”。一般按照區(qū)、帶、片、宗進(jìn)行 編號。例如：118-12表示:A區(qū)第1帶第18片第12宗地。 土地級別土地級別：根據(jù)土地的價值及所處地段的繁華程度的不同而劃分 的土地

6、等級。各地標(biāo)準(zhǔn)不一樣，比如北京劃分為一、二、三、四 級。 三通一平三通一平：指水通、電通、道路通，場地平整。 七通一平七通一平：指水通、電通、道路通、通信通、燃?xì)馔?、熱力通?排水通，場地平整。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 有關(guān)房產(chǎn)開發(fā)的名詞 商品房商品房：指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并銷售、出租的房 屋。 外銷房外銷房：指建成后向境內(nèi)外出售的住宅、商業(yè)及其他物業(yè)。 內(nèi)銷房內(nèi)銷房：指建成后僅僅在國內(nèi)范圍內(nèi)（不含港澳臺地區(qū)） 的住宅、商業(yè)及其他物業(yè)。 現(xiàn)房現(xiàn)房：指開發(fā)商已經(jīng)辦理了房地產(chǎn)權(quán)證的商品房。通常意 義是指已經(jīng)完工可以入住的房屋。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 一線、二線、三線、四線城市 對于一、二、

7、三、四線城市的概念一直沒有明 確的定義。一般來說一線城市是指1992年國 家規(guī)定的5個特區(qū)和6個城市；二線城市指省會 城市、直轄市和單列市，如青島、大連、深圳 等；三線城市則指有戰(zhàn)略意義的大中城市和經(jīng) 濟(jì)總量較大的小城市，比如寧波、溫州、東莞。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 一線、二線、三線、四線城市 對于房地產(chǎn)市場而言，這里除了城市級別和城市規(guī)模等重要指標(biāo)外， 還有GDP、人均收入和可支配收入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口數(shù)量、產(chǎn)品水 平等綜合指標(biāo)。但通常把商品房的均價作為最標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)。所以一線 城市習(xí)慣指北京、上海、廣州、深圳；而天津作為老牌的直轄市和中 部的一些省會城市（如西安、重慶）卻由于房地產(chǎn)起步晚只能

8、屈居二 線城市；而一些省會城市更是由于房地產(chǎn)發(fā)展水平低而位列三線城市 如西北的呼和浩特、銀川、青海等；反而象大連、青島等沿海開放城 市（計劃單列市）一直位居二線城市的前列甚至直追一線城市；包括 江浙發(fā)達(dá)地區(qū)的杭州、南京等省會城市。而象溫州、寧波等本應(yīng)是三 線的城市也都迎頭趕上，尤其價格的漲幅和速度甚至超過了一線城市。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞 店面店面：又稱門面，多作為商鋪，一般在一層，沿街。 SOHO：是英文small office home office的縮 寫，意思為：小型的，家庭式的辦公室。 LOFT：是指沒有內(nèi)隔斷的開暢式平面布置的住宅， 空間開闊，高大，可靈活

9、布置，既可住宿，又可辦 公，藝術(shù)性強(qiáng)，開放性高，多為年輕人或藝術(shù)家、 文藝工作者所喜愛。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 有關(guān)房產(chǎn)開發(fā)的名詞 準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房：通俗意義上是指快完工或差不多完工的房屋。一 般指主體結(jié)構(gòu)封頂，正在裝修，尚未竣工驗(yàn)收，但小區(qū)內(nèi) 的樓宇及配套設(shè)施輪廓基本顯現(xiàn)的房屋。 期房期房：是指開發(fā)商取得商品房預(yù)售證到取得房地產(chǎn)權(quán)證書 這一期間所銷售的房屋。在港澳地區(qū)稱為賣“樓花”，這 也是當(dāng)前普遍采用的一種銷售策略。 尾房尾房：又稱“掃尾房”，是空置房的一種，一般當(dāng)樓盤銷 售量達(dá)到90%以后，剩余的零散房屋，通常朝向、采光、 位置等不好，但價格便宜。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 有關(guān)房屋產(chǎn)品類型

10、的名詞 住宅住宅：是專供人們居住用的房屋。通常意義上的住宅是指普通 住宅。 別墅別墅：是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的舒適的園林住宅，一般擁有 院落、車庫、花園等。 公寓公寓：住宅的一種，通常建在大城市，繁華地段，多為高層， 標(biāo)準(zhǔn)較高，室內(nèi)配套和住宅基本相同，具有較為完善的商業(yè)、 物業(yè)服務(wù)，主要供應(yīng)對象為常來常往的中外客商及其家眷中短 期租用。 酒店式公寓酒店式公寓：是指提供“酒店式服務(wù)，公寓式管理”的公寓， 市場定位很高，具有住宅、酒店、會所的綜合功能。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 商住樓商住樓：是指既能辦公，又能住宿的樓宇。 寫字樓寫字樓：就是辦公樓，有統(tǒng)一的物業(yè)管理。 綜合樓綜合樓：是兼有住宿、辦公

11、、甚至商場的大樓。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞 空間蒙太奇空間蒙太奇：借用電影剪輯的概念，特點(diǎn)是以小戶 型標(biāo)準(zhǔn)為設(shè)計單元，在空間上可像積木一樣自由組 合，從而形成中、大、超大戶型。 SOLO：原意是獨(dú)奏、單獨(dú)的意思，這里指超小型 住宅，一般臥室和客廳為一體，整體式的廚房和廁 所，面積在35平米左右，適用于想獨(dú)立的年輕人、 外地人、剛剛參加工作的人群。在公共部位一般設(shè) 有便利店、健身中心、快餐、洗衣店等，方便生活。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞 STUDIO：原意思為“工作室”，這里指專為那些發(fā)展中的小 型企業(yè)提供的面積較小的辦公空間，一般地處企業(yè)集中區(qū)，交

12、 通便利，各類公司及服務(wù)相對齊全，容易形成資源共享。 SHOPPING MALL：意思為“步行街購物廣場”，是目前非 常流行的商業(yè)模式，一般規(guī)模較大，商家集中，具有大型的開 放休閑廣場，交通便利，人流龐大，商業(yè)效應(yīng)驚人。 會所會所：指專為特定人群或業(yè)主提供服務(wù)的綜合性康體娛樂設(shè)施 和社交場所，一般包括酒吧、咖啡廳、閱覽室、網(wǎng)吧、餐廳、 保健、洗浴等，同時也應(yīng)具有乒乓球、羽毛球、保齡球、游泳 池等活動場地。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 雙拼住宅：即每單元層有兩戶，一梯雙戶； 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 獨(dú)棟別墅： 即單獨(dú)一棟 存在的別墅； 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 有關(guān)房屋產(chǎn)品類型的名詞 花園洋房花園洋房

13、：也 叫西式洋房、 小洋樓等，是 帶有花園草坪 和車庫的小院 落或三四層小 樓，建筑密度 很低，內(nèi)部功 能齊全，富有 變化，多采用 退臺設(shè)計和室 外樓梯入戶。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 聯(lián)排別墅： 通常所說的 ownhouse，就 是聯(lián)排住宅， 離城區(qū)較近， 環(huán)境優(yōu)美，有 獨(dú)立的院落和 車位，多為、 層左右，包 括雙聯(lián)排、多 聯(lián)排等形式。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 板樓：外形象“板”，一般由若干個單元組成，每 個單元有獨(dú)立的樓梯間、電梯間，或者通過連廊連 接。多為多層或小高層，南北通透，通風(fēng)采光較好， 房間均好性高，但占地面積大，價格較高，建筑美 學(xué)效果不好。 塔樓：外形象“塔”，一般以樓梯和電梯

14、為布局核 心，各戶沿核心筒布置，公攤小，綠地率高，外形 美觀，價格較板樓低。但是采光通風(fēng)不好，密度大， 灰色空間較多，居住舒適感較差。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 錯層住宅：每套住宅中，各功能分區(qū)的標(biāo)高不在同 一平面上，形成空間和視覺上的變化，使住宅內(nèi)環(huán) 境錯落有致，具有韻律感一般錯開300 600mm 躍層住宅：是近年來推廣的一種形式，指住宅占有 兩層樓面，臥室、起居室、衛(wèi)生間、廚房等房間分 層布置，通過戶內(nèi)樓梯連通，功能分區(qū)明確。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 復(fù)式住宅：受躍層住宅啟發(fā)而設(shè)計出的一款經(jīng) 濟(jì)型住宅。樓面也為兩層，但其實(shí)是在一層較 高的樓層（一般樓層高度為3.3 米以上）中加 建一個夾層

15、（一般為. 米） ，上層較矮， 一般作為臥室使用。這種戶型平面利用系數(shù)高， 成本低，但是上層使用舒適感差，戶內(nèi)房間均 好性低 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 智能化大廈（3A，5A建筑）：指利用系統(tǒng)集成的 方法，將計算機(jī)、通信、信息技術(shù)與建筑物有機(jī)結(jié) 合，通過對設(shè)備的自動監(jiān)控、對信息資源的管理和 對用戶的服務(wù)與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、 高功能、高安全度和高舒適度的建筑，一般稱為 3A（建筑設(shè)備自動化系統(tǒng)BAS；辦公自動化系統(tǒng) OAS；通信自動化系統(tǒng)CAS）建筑，也有稱為5A 建筑的，其實(shí)是一回事。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 雙景住宅：指樓盤不但要營造社區(qū)內(nèi)的小環(huán)境， 還要借助社區(qū)外優(yōu)美的自然風(fēng)光

16、，使二者協(xié)調(diào) 統(tǒng)一，從而創(chuàng)造出舒適優(yōu)美的室內(nèi)外環(huán)境。 綠色生態(tài)住宅：指在以人為本的基礎(chǔ)上，追求 節(jié)水、節(jié)地、節(jié)能、改造生態(tài)環(huán)境，減少污染， 延長建筑物壽命為目標(biāo)的人類理想居住地。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 第二部分：規(guī)劃基礎(chǔ)知識 城市規(guī)劃：指對一定時期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會 發(fā)展、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜 合部署、具體安排和實(shí)施管理。 城市基礎(chǔ)設(shè)施：是城市生存和發(fā)展所必須具備 的工程性基礎(chǔ)性設(shè)施和社會性基礎(chǔ)設(shè)施的總稱。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 規(guī)劃設(shè)計中常用的技術(shù)指標(biāo) 總占地面積 建設(shè)用地面積 總建筑面積 地上（地下）建筑面積 住宅、商業(yè)、教育等建 筑面積 容積率（有時總用地容 積率） 建

17、筑密度 建筑層數(shù)、高度 綠地率 總戶數(shù) 停車位 住宅建筑套密度 住宅面積凈密度 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 相關(guān)基礎(chǔ)知識 城市居住區(qū)：一般稱居住區(qū)，指被城市干道或自然 分界線所圍合，并配建有一整套完善的、能夠滿足 該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活需要的公共服務(wù)設(shè)施的生 活聚居地，一般居住人口在3-5萬人。 居住小區(qū)：規(guī)模比居住區(qū)小，是指被居住區(qū)道路或 者自然分界線所圍合的生活聚居區(qū)，人口一般在 7000-15000人，并配建有一套必需的公共 設(shè)施。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 組團(tuán)：是指在小區(qū)內(nèi)被小區(qū)道路所分隔，擁有 一塊共有公共設(shè)施，建筑類型基本相同的聚居 區(qū)，人口規(guī)模在1000-3000人，這種居住 模式能

18、夠帶來領(lǐng)域感和安全感，又便于人們交 流，空間尺度適合，比較符合現(xiàn)代人的心理需 求。 樓座 組團(tuán)小區(qū) 居住區(qū) 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 公共綠地：指滿足一定光照條件，供人們共享 的綠地、居住區(qū)公園、小游園和各種綠化用地。 公共綠地的指標(biāo)為：組團(tuán)0.5 /人；小區(qū)1 /人；居住區(qū)1.5 /人；舊城區(qū)改造不得低 于相應(yīng)指標(biāo)的50%。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 三區(qū)六線 “三區(qū)”：是在鎮(zhèn)域范圍內(nèi)確定的不準(zhǔn)建設(shè)區(qū) （區(qū)域綠地）、非農(nóng)建設(shè)區(qū)（城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)）、 控制發(fā)展區(qū)（發(fā)展備用地）三大類型地區(qū)的規(guī) 模和范圍。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 用地紅線：是指圍起一塊土地的坐標(biāo)點(diǎn)的連線，線 內(nèi)的地塊就是取得使用權(quán)的土地范

19、圍，一般用紅線 標(biāo)示。 但在實(shí)際實(shí)施中，一般要“退紅線” ，即在紅線 基礎(chǔ)上再向內(nèi)退讓一定距離作為緩沖帶，各地規(guī)定 的具體數(shù)字不同，主要是為了以后城市的發(fā)展考慮， 退讓部分不得占用，但同樣要算在用地面積內(nèi)。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 建筑紅線：是指建筑控制線，是建筑物基底位置 （外墻、臺階等）的界限，任何臨街的建筑物或構(gòu) 筑物不得超越此界限。 城市黃線：是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī) 劃中確定的、必須控制的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地的控制 界線 城市藍(lán)線：指城市規(guī)劃確定的江、河、湖、庫、渠 和濕地等城市地表水體保護(hù)和控制的地域界線。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 城市綠線：是指城市規(guī)劃的綠地范圍，此范圍 內(nèi)

20、只能進(jìn)行綠化，不得改做它用。 城市紫線：是指國家歷史文化名城內(nèi)的歷史文 化街區(qū)及省、自治區(qū)、直轄市人民政府公布的 歷史文化街區(qū)保護(hù)范圍界線。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 城市黑線：市政公用設(shè)施規(guī)劃控制線，黑線導(dǎo) 控的核心是控制各類市政公用設(shè)施、地面輸送 管廊的用地范圍，以保證各類設(shè)施的正常運(yùn)行。 道路紅線：是城市道路（含居住區(qū)級道路）用 地的規(guī)劃控制線； 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 建筑物體形系數(shù)是指“建筑物與室外大氣接觸 的外表面積與其所包圍的體積的比值”。見 民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（JGJ2695）。 北方地區(qū)一般小于 （外表面積中包含屋頂面積） 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 日照標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)知識 日照標(biāo)準(zhǔn)

21、為保證居住 空間獲得足 夠的陽光照 射，滿足人 們的健康需 求，所規(guī)定 的最低日照 時間。 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范規(guī)定： 根據(jù)各地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要 求確定的，建筑物正面向陽房間在規(guī) 定日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日照量。 一般按照首層窗戶滿窗日照時間累加 計算，實(shí)際測量比較麻煩。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 日照標(biāo)準(zhǔn)日及日照量（我國幅員遼闊，采用兩 種標(biāo)準(zhǔn)） 日照標(biāo)準(zhǔn)：1小時 測量時間： 9:00-15:00 第氣候區(qū)的中小城市 和第、氣候區(qū)的 各級城市。 日照標(biāo)準(zhǔn)：2小時 測量時間 8:00-16:00 第、氣候 區(qū)的大城市，如東北 地區(qū)。 冬至日（冬至日（12月月22日前后）日前后）大寒日（大寒日

22、（1月月20日前后）日前后） 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 太陽高度 太陽高度： 實(shí)際是指太 陽照射地球 的角度，直 射時為90度。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 以冬至日為例 在每年的12月22日前后，太陽直射地球南回歸線即 南緯2326，此時北半球太陽高度最低，白天最 短，夜晚最長，陰影面積最大，北極出現(xiàn)“極夜”； 而南半球剛好相反：白天最長，夜晚最短，南極出 現(xiàn)“極晝”。從這一天開始，太陽開始向北半球移 動，直到夏至（6月22日前后）那一天，太陽直射 北回歸線， 即北緯2326，一切與冬至日剛好 相反。 由于我國處于北半球，所以日照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以“冬至日” 為標(biāo)準(zhǔn)日。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 指建筑物自身

23、高度與 北臨建筑物之間距離 之比。 越小越好。 指根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定 的房屋間距與南臨建 筑物高度的比值。 越大越好。這個指標(biāo) 會經(jīng)常用到。 日照間距日照間距日照間距系數(shù)日照間距系數(shù) 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 建筑間距：兩棟建筑物外墻之間的水平距離。 不應(yīng)小于6米 北京地區(qū)不應(yīng)小于10 米。各地規(guī)定個不相 同。 不應(yīng)小于13米 與側(cè)面有窗的各種層數(shù) 住宅之間應(yīng)考慮視線 干擾因素，適當(dāng)加大 間距。 板式住宅板式住宅高層住宅高層住宅 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 規(guī)劃設(shè)計相關(guān)名詞 建設(shè)用地面積：也稱總占地面積，是指城市規(guī) 劃部門確定的建設(shè)用地范圍的水平投影面積， 不包括代征用地。 總建筑面積：也叫展開面積，

24、是指建筑物各層 水平投影面積的總和。 小區(qū)總建筑面積：是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建和人 防地下室面積總和。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 建筑基底面積：是指建筑物首層面積總和。 使用面積：是指建筑物中直接為生產(chǎn)或生活使 用的凈面積，在住宅中也稱為“居住面積”。 結(jié)構(gòu)面積：指建筑物中各層平面中的墻、柱等 結(jié)構(gòu)所占面積的總和。 輔助面積：各層中為輔助生產(chǎn)或生活活動所占 的凈面積總和，如樓梯、走道等。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 小區(qū)總建筑面積：是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建和人 防地下室面積總和。 建筑密度：也稱建筑覆蓋率，是指建筑基底面 積占建設(shè)用地面積的百分比，它反映的是一定 用地范圍內(nèi)的建筑密集程度。 規(guī)劃形態(tài)：是指項(xiàng)

25、目的具體建筑構(gòu)成，包括樓 宇數(shù)量、使用性質(zhì)、層數(shù)等具體指標(biāo)。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 容積率 容積率 ： 是指建設(shè)用 地范圍內(nèi)總 建筑面積與 建設(shè)用地面 積之比，一 般用小數(shù)表 示。 這是一個非常重要的指標(biāo)，反映了土地的利用 強(qiáng)度和利用效率，往往決定著開發(fā)面積的大小、 樓面地價的高低和生活質(zhì)量的差異，一般來說 數(shù)值越小，意味著居住越舒適，但同時也意味 著土地成本在房屋成本中的比例越高。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 綠地率與綠化率 綠地面積：是指能夠用于綠化的土地面積，包 括公共綠地、宅旁綠地、道路綠地等，不包括 屋頂綠化、垂直綠化以及小于2的土地。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 指一定區(qū)域內(nèi)各類綠 化用

26、地面積占該區(qū)域 面積的比例（不包括 垂直綠化）。一般要求 新區(qū)不低于30%， 舊區(qū)不低于25%。 即綠化覆蓋率，是指 建設(shè)用地范圍內(nèi)全部 綠化植被水平投影面 積總和與建設(shè)用地面 積的比率。 綠地率（常用指標(biāo)）綠地率（常用指標(biāo)）綠化率（一般大于綠地率）綠化率（一般大于綠地率） 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 住宅建筑套密度：是 指每公頃住宅用地上 擁有的住宅套數(shù)。 住宅建筑套毛密度： 是指每公頃居住區(qū)用 地上擁有的住宅套數(shù)。 住宅面積凈密度：每公 頃住宅用地上擁有的住 宅建筑面積（/ha) 住宅面積毛密度：每公 頃居住區(qū)用地上擁有的 住宅建筑面積（/ha) 住宅套密度住宅套密度住宅面積密度住宅面積密度 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識規(guī)劃方面 人口毛密度：每公頃 居住區(qū)用地上容納的 人口數(shù)量。 人口凈密度：每公頃 住宅用地上容納的人 口數(shù)量 人均總占地面積：是 指建筑紅線內(nèi)用地面 積與人口數(shù)