鹽城市鹽瀆路南側(cè)地塊投資分析報(bào)告

1、鹽城市鹽瀆路南側(cè)地塊投資分析報(bào)告一、鹽城社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況鹽城，江蘇省中部沿海的一座新興城市，與日本隔海相望，地域得天獨(dú)厚，珍禽異獸與人和諧共生，是國家沿海大開發(fā)戰(zhàn)略的重要一環(huán)。鹽城設(shè)市較晚，民營與縣域經(jīng)濟(jì)實(shí)力不俗，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)豐富，生態(tài)優(yōu)美。鹽城市地處蘇北平原中部， 東臨黃海，西接淮揚(yáng)，南臨通泰,北至連云港，是“京滬東線”的重要節(jié)點(diǎn)，“北上海經(jīng)濟(jì)區(qū)”的重要成員。全市總面積1.5萬平方公里,全市戶籍總?cè)丝?815萬人。鹽城市下轄東臺(tái)和大豐 2個(gè)縣級(jí)市,亭湖區(qū)和鹽都區(qū)2個(gè)區(qū)，響水縣、濱海縣、阜寧縣、射陽縣和建湖縣5個(gè)縣。2008年，鹽城市實(shí)現(xiàn)地方一般預(yù)算收入90.3億元，比上年增長38%目前，全市已建成等

2、級(jí)公路總里程15526公里，寧靖鹽、沿海、鹽徐等多條高速公路建成通車，市區(qū)和各縣城15分鐘內(nèi)都可以上高速， 沿海等級(jí)公路全線貫通，1927個(gè)行政村實(shí)現(xiàn)村村通水泥路，到上海、南京的車程縮短到2個(gè)半小時(shí)。民航開通了鹽城至韓國首爾的國際航班，是江蘇第二個(gè)開通國際航線的城市。鹽城港和多個(gè)國家和地區(qū)實(shí)現(xiàn)通航，鐵路客貨運(yùn)通達(dá)全國，大豐港和鹽城機(jī)場已被國務(wù)院批準(zhǔn)為一類對(duì)外開放口岸。從鹽城市發(fā)展的趨勢來分析判斷，雖然2008年受金融危機(jī)等諸多不利因素影響,整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度有所放緩，但由于政府政策的影響，經(jīng)濟(jì)增長拉動(dòng)作用日益增強(qiáng),使其保持平穩(wěn)較快的發(fā)展態(tài)勢。2009年，鹽城還將處于穩(wěn)定發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的廠弋

3、.質(zhì)量和效益將保持一定的增長。4/rfT -嚴(yán)叫Ji Z1 亠,*.” M 11J,丿、：不1/:旳XaTF、屮卜3I 1*1VXtr丄一 * 1 -.v/丄匕r ”4*4陰-鹽城地圖r- I二、房地產(chǎn)市場概況1、房地產(chǎn)用地概況2008 年鹽城市住宅用地供地量為 10824.7 畝，同比 2007 年增長 96.85%。其中普通商品房用地 9460.8 畝，同比 2007 年增長 89.45%；中低價(jià)商品房用地 714.1 畝，經(jīng) 濟(jì)適用房用地 579.3 畝，廉租房用地 33.5 畝，同比 2007 年都有大幅增長。從上看出鹽城市近年來住宅用地中，在 2008 年全國土地市場不景氣的情況下，

4、 用地?cái)?shù)量增幅較大，勢頭強(qiáng)勁。2、房地產(chǎn)市場概況1）鹽城市商品房及商品住宅概況商品房銷售面積下降。 2008 年，由于受多種因素影響，全市商品房銷售從年初快 速增長，到 4 月份起增速逐月回落，到 8月份增速持平，到 9 月份首次出現(xiàn)下降，出 現(xiàn)近年來少有的下降趨勢。 2008年全市商品房銷售面積為 286.9 萬平方米 ,同比下降 8.5%,其中住宅銷售 249.5 萬平方米,同比下降 9.8%。與全市相比， 市區(qū)商品房銷售面 積下跌幅度更大。 2008 年市區(qū)商品房銷售面積為 123.1 萬平方米 , 同比下降 23.0%, 其 中住宅銷售 107.8 萬平方米 , 同比下降 25.5%。

5、2008住宅空置面積增加。前兩年，鹽城商品房市場銷售火爆，房子沒有建好，都已銷 售完畢，因此房屋空置率非常低，而且空置的主要是商業(yè)用房和辦公用房。隨著 年商品房銷售市場趨冷，竣工房屋面積逐步增多，一房難求的局面已不復(fù)存在，商品 房空置面積逐步增多。截止 2008 年末，全市住宅空置面積為 7.3 萬平方米，比上年 同期增長 35.4%。其中市區(qū)住宅空置面積為 3.8 萬平方米，比去年同期增長 18.8%。4價(jià)格水平總體偏高。近幾年來，市區(qū)商品房銷售價(jià)格基本處于不斷上揚(yáng)態(tài)勢，雖 然漲幅出現(xiàn)過回落， 但房價(jià)總體仍然偏高。 世界銀行認(rèn)為發(fā)展中國家房價(jià)收入比在2.8729246 倍之間比較適宜。 20

6、08 年鹽城市區(qū)城市居民人均可支配收入 15862 元，按戶均 人計(jì)算，戶均可支配收入約 45007元，同期鹽城市區(qū)商品住宅銷售均價(jià)每平方米為元，單套住房建筑面積按 100平方米計(jì)算，則每套房 29.24 萬元， 2008 年鹽城市區(qū)房 價(jià)收入比達(dá)到了 6.5 倍，高于房價(jià)收入正常比值。較高房價(jià)令很多有購房欲望者缺乏 相應(yīng)的購房能力，只能望房興嘆。2）鹽城市商品房及商品住宅銷售情況分析房地產(chǎn)市場的發(fā)展受國家宏觀政策、市場環(huán)境和購房者心理預(yù)期的影響很大，容 易產(chǎn)生波動(dòng)。我們認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況主要是受多種因素綜合作用影 響所致，主要表現(xiàn)為以下幾個(gè)方面：國家宏觀調(diào)控政策影響。從2007

7、年9月份起，國家出臺(tái)了一系列的宏觀緊縮政策。如“二套房貸”、提高法定存款準(zhǔn)備金率等，使得對(duì)銀行依賴程度較大的房地 產(chǎn)業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，投資、投機(jī)需求遭到遏制。除銀根緊縮政策外，房地產(chǎn)行業(yè)的其 他調(diào)控政策也全面啟動(dòng)。如加強(qiáng)閑置土地清理、嚴(yán)格土地增值稅征收、調(diào)整住房供應(yīng) 結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)保障性住房建設(shè)等等。這一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)影響較為 明顯。開發(fā)商謹(jǐn)慎投資。緊縮的宏觀調(diào)控政策使得開發(fā)企業(yè)不敢輕易投入資金，怕增 加開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，特別是 2008年 8月份，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知，通知明確要求：嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，禁止向房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓價(jià)款的貸

8、款。這對(duì)于目前資金壓力重壓下的開發(fā)企業(yè)無疑會(huì)更加困難，加之開發(fā)商對(duì)未來行情信心不足，觀望情緒嚴(yán)重，開始謹(jǐn)慎買地，放緩在建項(xiàng)目施工速度，推遲新建樓盤，減少投資，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。購房意愿有所下降。 2008 年以來，國內(nèi)高位房價(jià)地區(qū)接連釋放出房價(jià)有所回落的信息，使老百姓對(duì)房價(jià)下降的心理預(yù)期明顯增強(qiáng)，購房意愿有所下降，購房行為更趨謹(jǐn)慎，觀望氣氛愈發(fā)濃厚。受國家政策和媒體輿論的影響，加上老百姓“買漲不買跌”的心理，本來應(yīng)有的剛性需求也變成了暫時(shí)的“持幣觀望”。三、地塊投資分析1、地塊概況（ 查看公告： 20090502 ）鹽城市鹽瀆路南東側(cè)塊位于鹽瀆路南側(cè)、躍馬路西側(cè)；規(guī)劃用地總面積61136 平方米（合9

9、1.7畝）；規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)住宅用地；規(guī)劃容積率為2.0 ;建筑密度為30% 綠地率為W 40%2、地塊配套情況鹽城市躍馬路東側(cè)地塊周邊有成熟住宅小區(qū)陽光康居園、 新嘉源公寓， 有便利店、學(xué)校、醫(yī)院等，可見地塊周邊配套設(shè)施比較完善。3、地價(jià)分析該地塊位于鹽城市住宅用地五級(jí)地范圍內(nèi)，鹽城市住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)是指基準(zhǔn)日為 2004 年 1月 1 日，土地開發(fā)程度為宗地紅線外通路、通電、通上水、通訊，宗地紅線內(nèi)土地平整“四通一平”的開發(fā)水平下，平均容積率為1.0 ，土地使用年期為住宅用地 70 年的國有土地使用權(quán)平均地價(jià)，鹽城市住宅用地四級(jí)地基準(zhǔn)地價(jià)為550 元/m2。該地塊地價(jià)的基準(zhǔn)日為 2009

10、年3月27日，開發(fā)程度為宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊，宗地紅線內(nèi)土地平整“五通一平”的開發(fā)水平下，容積率為22502.0 ，住宅用地 70年的國有土地使用權(quán)價(jià)格，設(shè)定的地價(jià)內(nèi)涵與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵相比，兩者在評(píng)估基準(zhǔn)日、容積率方面存在差異，需進(jìn)行修正。經(jīng)修正后該地塊地價(jià)為 元 /m2。4、投資可行性分析在國際金融危機(jī)不斷蔓延的大環(huán)境下，影響經(jīng)濟(jì)增長的不確定因素明顯增多，鹽 城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)的同時(shí)，制約經(jīng)濟(jì)增長的因素仍然存在：原材料價(jià)格持續(xù)上漲、物 價(jià)上漲較快，房地產(chǎn)市場疲軟、企業(yè)融資困難等等。近期，我國出臺(tái)了一系列刺激經(jīng) 濟(jì)增長的相關(guān)措施，有效的緩解了金融危機(jī)對(duì)我國經(jīng)濟(jì)的影響。2008

11、 年，在國家不斷加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)控的大背景下， 隨著鹽城社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速 發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速推進(jìn)，全市房地產(chǎn)市場得到了穩(wěn)步發(fā)展，投資平穩(wěn)增長，商 品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)趨向合理，房價(jià)小幅上漲趨勢。但由于全球性金融危機(jī)愈演愈烈，鹽城 房地產(chǎn)市場面臨一些新情況和新問題，需要積極應(yīng)對(duì)和認(rèn)真解決。積極應(yīng)對(duì)形勢變化。正確理解國務(wù)院宏觀調(diào)控穩(wěn)定住房價(jià)格各項(xiàng)政策的實(shí)質(zhì)內(nèi) 容，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。建議由市政府牽頭，相關(guān)職能部門參加，建立房地 產(chǎn)市場聯(lián)席會(huì)議制度，認(rèn)真分析房地產(chǎn)市場形勢，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的監(jiān)控，積極應(yīng) 對(duì)土地供應(yīng)緊縮、信貸政策抽緊、消費(fèi)者持幣觀望等困難，穩(wěn)定各項(xiàng)優(yōu)惠政策，充分 挖掘出地方房地產(chǎn)市場

12、潛力，創(chuàng)造良好的消費(fèi)與投資市場心理預(yù)期，積極引導(dǎo)項(xiàng)目投 資與住房消費(fèi)，避免房地產(chǎn)價(jià)格大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。2008年以來鹽城市CPI和PPI雙雙回落。10月份市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）和全市工業(yè)品出廠價(jià)格指數(shù)（PPI）與去年同月相比，分別上漲3.6%和 6.7%,漲幅比3.9 個(gè)百分點(diǎn)，鹽城的通脹9 月份分別回落了 1.5 和 0.7 個(gè)百分點(diǎn)， 1-10 月份累計(jì)增幅分別下降 1.2 和 0.5 個(gè)百 分點(diǎn)。同時(shí)，工業(yè)企業(yè)原材料購進(jìn)價(jià)格比去年同月回落了 壓力近期有望進(jìn)一步減輕。消費(fèi)需求放緩，對(duì)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用降低。受國際、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑的影響，以及預(yù)期 收入不穩(wěn)等因素的共同作用，居民消費(fèi)支出明顯萎縮。 1-10 月份，市區(qū)居民人均總支 出同比下降 9.5%，與去年 19%的增幅相差了 28.5 個(gè)百分點(diǎn)，其中，裝潢、購房、家用設(shè)備、醫(yī)療保健、教育文化娛樂下降較大，降幅均超15%，尤其是購房和建房支出下降了 97.1%。另一方面，居民儲(chǔ)蓄存款