萬(wàn)誠(chéng)江濱項(xiàng)目總平規(guī)劃方案和收益測(cè)算(新)

1、萬(wàn)誠(chéng)江濱項(xiàng)目總平規(guī)劃方案收益測(cè)算方案一：整個(gè)小區(qū)全部做高層相關(guān)指數(shù)：1、 總建筑面積：83209平方米2、 建筑密度：14.9%3、 公建面積：6300平方米4、 可售住宅面積：76909平方米5、 可售商業(yè)面積：4000平方米假定指數(shù)：1、 住宅平均每套面積：130平方米2、 住宅平均單價(jià)：4200元/平方米3、 商業(yè)平均單價(jià)：12000元/平方米4、 幼兒園采取租賃的方式經(jīng)營(yíng)，平均年租金約為18萬(wàn)，按使用年限30年，按照靜態(tài)計(jì)算法，折算現(xiàn)值為：540萬(wàn)5、 住宅銷售率：98%6、 商業(yè)銷售率：90%7、 銷售周期：1.5年推斷指數(shù)：住宅總套數(shù)：590戶（約）收益指數(shù)：1、 住宅總收益： 3

2、.166億（約）2、 商業(yè)總收益：0.432億（約）3、 幼兒園總收益：0.054億（約）4、 項(xiàng)目總收益：3.652億（約）方案二：整個(gè)小區(qū)全部做連排別墅，兼少量的獨(dú)立別墅說(shuō)明：小區(qū)不設(shè)幼兒園和大面積的商業(yè)，僅做會(huì)所相關(guān)指數(shù)：1、 總用地面積：31556平方米2、 容積率：1.03、 總建筑面積：31556平方米假定指數(shù)：會(huì)所建筑面積：1500平方米連排別墅1、 連排別墅每套建筑面積平均為350平方米，總共3層；2、 連排別墅平均單價(jià)：6500平方米；獨(dú)立別墅3、 獨(dú)立別墅每套建筑面積為380平方米，總共3層；4、 獨(dú)立別墅平均單價(jià)：10000元/平方米；5、 總共10棟推斷指數(shù)：1、 連排

3、別墅總套數(shù)：80套2、 建筑密度：35.8%收益指數(shù)：1、 獨(dú)立別墅總收益：0.38億（約）2、 連排別墅總收益：1.82億（約）3、 會(huì)所總收益：暫不計(jì)項(xiàng)目總收益：2.2億（約）第三章 本案產(chǎn)品規(guī)劃建議 一、本案基本指標(biāo)：總用地面積：31556平米總建筑面積：83209平米建筑密度：14.9%綠化率：42.6%二、本案推斷：1、 基底面積：4702平米2、 從成本、規(guī)劃要求、地段、客源等多方面考慮，本案最適合設(shè)計(jì)的產(chǎn)品應(yīng)該是帶電梯普通住宅；3、 如果將商場(chǎng)、幼兒園、會(huì)所等公建部分放在住宅單體下面，則整個(gè)小區(qū)的平均層數(shù)約為：18層；4、 如果平均每套的面積為130平米，一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層平均5套，按照

4、18層計(jì)算，則每棟單體總建筑面積為11700平米；5、 這樣可得知，整個(gè)小區(qū)的單體總共有7棟，扣除公建部分，總戶數(shù)約為600戶；三、總平規(guī)劃建議：方向一：1、 將商場(chǎng)、幼兒園、會(huì)所等公共建筑部分，靠近閩江大道專門開(kāi)辟一個(gè)區(qū)來(lái)建設(shè)，與小區(qū)相對(duì)而言有一定的隔離，以免影響小區(qū)業(yè)主將來(lái)居住的舒適性。這部分建筑設(shè)計(jì)成“凹”形兩層建筑，沿大道兩層做商業(yè)，小區(qū)里面兩層做幼兒園，連接部分做會(huì)所；在這之間的空地可以做一些小的景觀、親子樂(lè)園、緣分亭等等供業(yè)主休閑、玩耍的地方；2、 受到建筑密度的影響，整個(gè)小區(qū)平均層數(shù)必定會(huì)增加，我司建議單體建筑的排布可以依托社區(qū)水景，使產(chǎn)品更加精致；3、 景觀設(shè)計(jì)：本小區(qū)以水景為

5、主進(jìn)行設(shè)計(jì)，將天然的閩江水和本案社區(qū)中央的人工水結(jié)合起來(lái)，打造真正的水岸建筑；因此中央應(yīng)該建立大的水主題花園；4、 在中央的水花園周圍，可以考慮建設(shè)21f的“工”形或“風(fēng)車”形建筑，總共4棟，臨江部分可以考慮建“一線江景”的2棟弧型的6套/標(biāo)準(zhǔn)層的18f的小高層建筑，沿閩江大道部分可以考慮做兩棟板式的68套/標(biāo)準(zhǔn)層的7.5f的多層建筑；5、 整個(gè)小區(qū)的格局為：社區(qū)中央突出，其次就是靠近閩江部分，樓層最低的是沿閩江大道部分；6、 總平設(shè)計(jì)原則：a、 靠近閩江大道由于受到外界的一些干擾，以及公建部分等的噪音，必定會(huì)影響這部分業(yè)主的居住品質(zhì)，在價(jià)格上上升的空間也比較有限，不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此，多層為

6、其適合的產(chǎn)品設(shè)計(jì)；b、 產(chǎn)品的組合由多層高層超高層逐漸的過(guò)度，觀景也隨之發(fā)生變化。無(wú)論從產(chǎn)品的質(zhì)數(shù)還是價(jià)格定位上來(lái)講，也滿足了不同階層的客戶需求；c、 整個(gè)小區(qū)產(chǎn)品定位還是在中高檔的位置，這也是比較符合目前市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)；方向二：1、 閩江大道蓋2棟7.5f的6套/標(biāo)準(zhǔn)層的多層，其中沿街一層做店面，這兩棟樓之間做凹進(jìn)來(lái)的大門，凹形兩邊可以考慮設(shè)置一層的商業(yè)店面，每邊大約5個(gè)店面，然后再往北走就是小區(qū)的大門，這一段路形成一個(gè)休閑走廊，相當(dāng)于小的步行街；中央蓋2棟“風(fēng)車型”28f高層建筑，臨閩江方向一線排開(kāi)，蓋2棟弧形的6套/標(biāo)準(zhǔn)層的26f高層建筑；2、 幼兒園和會(huì)所專門蓋一棟三層的建筑，依據(jù)地塊

7、的形狀可以排布在西南角；3、 超大的綠化率將是小區(qū)的賣點(diǎn)，以中央水景帶動(dòng)局部組團(tuán)景觀，形成一個(gè)活的水循環(huán)系統(tǒng)；4、 由于在這樣的市場(chǎng)上，高層所對(duì)應(yīng)的客戶群體為高端客戶群，價(jià)格相對(duì)比較高，因此，在單體布局上，必須保證每一棟高層都有良好的觀景效果，提倡“讓高價(jià)產(chǎn)品的綜合指數(shù)在本小區(qū)內(nèi)最優(yōu)”，如果有必要，甚至犧牲多層產(chǎn)品的質(zhì)數(shù)，來(lái)填補(bǔ)小高層的不足；四、戶型建議1、 現(xiàn)有指標(biāo)，經(jīng)過(guò)推算，按照平均130平米/套計(jì)算，總共推出的套數(shù)大概在600套左右，高層產(chǎn)品大約有510套。2、 戶型面積主要以130平米左右的三房為主，兼做少量的兩房和四房，頂層做部分復(fù)式；3、 在產(chǎn)品的細(xì)部處理上，可以考慮做入戶花園，陽(yáng)

8、臺(tái)做出一定的曲線，面積要大，對(duì)于板式樓要保證南北都有大的陽(yáng)臺(tái)；4、 進(jìn)深不要太深，在總體設(shè)計(jì)可行的情況下，將進(jìn)深控制在13米左右；5、 盡量保證客廳的面積要大，另外客廳前要有大的陽(yáng)臺(tái)以及推拉門等；6、 在各功能空間的排布上，盡量做到“南臥北廳”，通風(fēng)效果要顯著，江風(fēng)是很多人購(gòu)買江濱住宅的最大因素；7、 本期產(chǎn)品的投放上必須要進(jìn)行銷售控制，前期在投放的時(shí)候要控制速度，將質(zhì)數(shù)比較高的產(chǎn)品先保留一些，等待時(shí)機(jī)在放出來(lái)，具體的銷控把握以及投放速度依市場(chǎng)情況和銷售經(jīng)理的銷售力等來(lái)定。 -下面黃顏色是贈(zèng)送的簡(jiǎn)歷模板不需要的可以下載后編輯刪除簡(jiǎn)歷智聯(lián)招聘男 | 已婚 | 1988 年月生 | 戶口：湖南 |

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10、10分靠天，九分靠人做，市場(chǎng)是人做出來(lái)的。 工作經(jīng)歷2013/01 - 2014/04 超越電腦專賣店 | | 市場(chǎng)主管 行業(yè)類別：計(jì)算機(jī)硬件 | 企業(yè)性質(zhì)：民營(yíng) | 規(guī)模：20人以下 | 職位月薪：4001-6000元/月工作描述：在各工業(yè)區(qū)和住宅小區(qū)做廣告宣傳為店鋪銷售做鋪墊，并且為各用戶提供售后維護(hù)工作。2011/06 - 2012/11 衡陽(yáng)市教育培訓(xùn)學(xué)校 | | 銷售主管 行業(yè)類別：教育/培訓(xùn)/院校 | 企業(yè)性質(zhì)：民營(yíng) | 規(guī)模：20-99人 | 職位月薪：2001-4000元/月工作描述：為學(xué)校制定招生計(jì)劃，帶領(lǐng)招生專員在各社區(qū)以及學(xué)校周圍做廣告（包括粘貼墻體廣告，入戶拜訪宣傳）開(kāi)展招生工作，定期到中小學(xué)校門口駐點(diǎn)宣傳，聯(lián)系各學(xué)校任課老師開(kāi)展招生工作。項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)教育經(jīng)歷2007/09 -2011/06 在校學(xué)習(xí)情況曾獲 院校級(jí)三等獎(jiǎng) 在校實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)2008/03 - 2010/10 大學(xué)生英語(yǔ)周刊衡陽(yáng)市推銷員到衡陽(yáng)市區(qū)域經(jīng)理 *2008年推銷員，在學(xué)校新生開(kāi)學(xué)期間向?qū)W生和家長(zhǎng)推銷學(xué)生英語(yǔ)報(bào)*2009-2010年學(xué)生英語(yǔ)報(bào)衡陽(yáng)地區(qū)區(qū)域經(jīng)理，負(fù)責(zé)在衡陽(yáng)各高校組建團(tuán)隊(duì)銷售學(xué)生英語(yǔ)報(bào)，團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)，團(tuán)隊(duì)維護(hù)，最