太原市商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研

1、太原市商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告太原市商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研一、太原市各大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況為了研究太原市商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況，我們調(diào)查了市場(chǎng)上15個(gè)商場(chǎng)，在此基礎(chǔ)上作如下分析。（詳見太原市各大商場(chǎng)一覽表）我們首先把這些商場(chǎng)分為高、中、低三個(gè)檔次：11 高檔商場(chǎng)1） 該類商場(chǎng)對(duì)地段的要求很高，現(xiàn)主要集中在柳巷、開化市街、鐘樓街等 市中心一類地段，商場(chǎng)的規(guī)模一般都很大，基本都采用豪華裝修；2） 以國(guó)內(nèi)外知名品牌作為選擇對(duì)象，對(duì)品牌的要求很高；一般選擇的品牌都要在北京和上海等地有3年以上的經(jīng)營(yíng)時(shí)間；3） 以聯(lián)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)方式，商場(chǎng)一般能獲得營(yíng)業(yè)額的27%30%抽成，進(jìn)場(chǎng)費(fèi)和保證金一般在10000元15000元；4） 該類商場(chǎng)一般采用

2、大賣場(chǎng)的模式，有一家采用店中店的模式。12 中檔商場(chǎng)1） 該類商場(chǎng)對(duì)地段的要求不高，主要體現(xiàn)在規(guī)模和檔次上以及高檔的裝修；2） 基本以知名品牌為選擇對(duì)象，對(duì)品牌有所要求，但要求贏利即可；3） 以聯(lián)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)方式，商場(chǎng)一般能獲得營(yíng)業(yè)額的25%27%抽成，進(jìn)場(chǎng)費(fèi)和保證金在5000元10000元之間；4） 該類商場(chǎng)采用大賣場(chǎng)和店中店的模式。13 低檔商場(chǎng)1）該類商場(chǎng)一般地處城南、城西等二三類地段，在規(guī)模上大多為2層，面積在1萬(wàn)平方米以下，裝修條件簡(jiǎn)單；2）商場(chǎng)一般以二、三線品牌及雜牌為主。3）商場(chǎng)大多以出租的形式為主，租金在2.5元/ m2.天3元/ m2.天。4）該類商場(chǎng)一般為大開間、大進(jìn)深的格局，

3、在出租時(shí)隔成10 m220 m2的小間。點(diǎn)評(píng)：經(jīng)過(guò)這次市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)目前太原市的商業(yè)非常發(fā)達(dá)：高、中、低檔的商場(chǎng)完備；從現(xiàn)有的商業(yè)分布來(lái)看，城市的各個(gè)區(qū)域都有適合該區(qū)域檔次的商場(chǎng)，其中以零售業(yè)為主的柳巷商業(yè)街和以批發(fā)為主的朝陽(yáng)服飾批發(fā)一條街是目前太原市大商場(chǎng)最集中的地方；各大商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，采用模特秀、現(xiàn)場(chǎng)化妝等手段來(lái)吸引客戶。但有部分商場(chǎng)由于經(jīng)營(yíng)模式陳舊，商場(chǎng)裝修落后等原因，目前出現(xiàn)了虧損的局面。但與此同時(shí)還有很多新建的高檔商場(chǎng)將上市招商，如華宇國(guó)際、開元盛世廣場(chǎng)、中聯(lián)假日廣場(chǎng)、超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)、柳南商貿(mào)中心等。因此在今后幾年太原市將出現(xiàn)商場(chǎng)供過(guò)于求的局面。并且，項(xiàng)目開發(fā)商大都不熟悉商場(chǎng)的運(yùn)作

4、程序與規(guī)律，商場(chǎng)在一個(gè)區(qū)域商圈內(nèi)的重復(fù)存在，許多優(yōu)秀的品牌非常注重城市資源分區(qū)的問題，因此商場(chǎng)的招商（優(yōu)秀的商業(yè)品牌）成為商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重的制約因素。太原市各大商廈經(jīng)營(yíng)情況一覽表檔次商廈名稱規(guī)模經(jīng)營(yíng)模式聯(lián)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)品牌高檔天美名店?duì)I業(yè)面積約1萬(wàn)m2店中店模式營(yíng)業(yè)額的30%的扣率，15000的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，15000的保證金國(guó)際知名品牌服飾、皮具、鐘表等時(shí)代廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積1.5萬(wàn)m2共5層大賣場(chǎng)模式營(yíng)業(yè)額的28%的扣率，約15000的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，15000的保證金國(guó)內(nèi)外知名品牌首飾品、皮具、服飾、內(nèi)衣、化妝品等貴都世紀(jì)廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積2萬(wàn)m2 共6層大賣場(chǎng)模式營(yíng)業(yè)額的28%的扣率，10000元的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，10000的

5、保證金國(guó)內(nèi)外知名品牌珠寶、服飾、化妝品、鞋類、健身器材、體育用品、童裝、玩具、床上用品華宇購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)面積達(dá)1.8萬(wàn)m2 共6層大賣場(chǎng)模式營(yíng)業(yè)額的27%的扣率，15000元的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，15000元的保證金國(guó)內(nèi)同類品牌銷量前15名，并進(jìn)駐北京和上海3年以上，國(guó)內(nèi)外知名品牌。中檔華都商廈共6層，面積1.2萬(wàn)m2大賣場(chǎng)模式營(yíng)業(yè)額的25%的扣率，5000元的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，5000元保證金中高檔服飾、鞋類、床上用品天龍大廈共5層大賣場(chǎng)模式營(yíng)業(yè)額的25%。國(guó)內(nèi)中高檔服飾品牌、鞋類、化妝品、禮品等五一商廈共5層，面積1萬(wàn)m2大賣場(chǎng)模式營(yíng)業(yè)額的25%金銀首飾、國(guó)內(nèi)中檔服飾品牌下元商貿(mào)中心4.3萬(wàn)m2 共3層大賣場(chǎng)模式

6、（租戶自己隔開成店中店）簽10年合同租金為1.5元/ m2.天，簽5年合同租金為1.7元/ m2.天，簽1年合同租金為2.12元/ m2.天精品服飾、工藝禮品、小商品、針紡織品、副食品華宇購(gòu)物廣場(chǎng)地下1層，地上5層大賣場(chǎng)模式營(yíng)業(yè)額的26%的扣率，5000元的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)，3000元保證金化妝品、鐘表、珠寶飾品、服飾、皮具、體育用品美莎世紀(jì)百貨共4層大賣場(chǎng)、店中店模式1、2層采用聯(lián)營(yíng)，營(yíng)業(yè)額的25%的扣率。3、4層采用租賃，為7元/ m2.天珠寶、化妝品、中檔服飾、萬(wàn)盛服飾廣場(chǎng)共2層，1.2萬(wàn)m2店中店模式租賃價(jià)格為3元/ m2.天，可購(gòu)買14年的使用權(quán)，價(jià)格為6000元/ m27000 元/m2.國(guó)

7、內(nèi)知名山西省總代理服飾（男裝、女裝）品牌低檔長(zhǎng)風(fēng)商廈共2層大賣場(chǎng)租賃價(jià)格為1層1.8元/ m2.天，2層為1.3元/ m2.天五金、鐘表、雜牌服飾太航服飾廣場(chǎng)共2層大賣場(chǎng)隔開成17.8 m2的小間租賃價(jià)格為2.5元/ m2.天男女雜牌服飾、輕紡織品萬(wàn)事發(fā)服飾商場(chǎng)1層店中店，每間約4 m2租賃價(jià)格為3元/ m2.天男女雜牌服飾雙塔商場(chǎng)共2層大賣場(chǎng)隔開12 m2的小間租賃價(jià)格為2.7元/ m2.天紡織品、食品等14 各大商場(chǎng)平均單位產(chǎn)出情況商場(chǎng)名稱平均單位產(chǎn)出貴都世紀(jì)廣場(chǎng)1.6萬(wàn)/年.m2華都商廈1.3萬(wàn)/年.m2天龍大廈0.6萬(wàn)/年.m2五一百貨1.5萬(wàn)/年.m2解放大樓0.8萬(wàn)/年.m2華宇購(gòu)

8、物中心2.8萬(wàn)/年.m2平均單位產(chǎn)出1.43萬(wàn)/年.m2 為了考察各大商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)情況，我們有選擇的對(duì)太原市中、高檔商場(chǎng)的單位產(chǎn)出進(jìn)行調(diào)查。從表中可以看出目前太原市中、高檔商場(chǎng)的單位產(chǎn)出平均值為1.43萬(wàn)/年.m2，各大商場(chǎng)以1萬(wàn)m2計(jì)算，平均年銷售額為1.43億元，按目前太原市27%的聯(lián)營(yíng)扣率計(jì)算，各商場(chǎng)的平均年毛利潤(rùn)在3800萬(wàn)元左右。其中年毛利潤(rùn)最高的是華宇購(gòu)物中心，平均單位產(chǎn)出高達(dá)2.8萬(wàn)/年.m2，按目前華宇購(gòu)物中心1.8萬(wàn)m2計(jì)算，其年銷售額達(dá)到5億元，以目前27%的聯(lián)營(yíng)扣率計(jì)算年毛利潤(rùn)為1.35億元。單位產(chǎn)出較低的是天龍大廈為0.6萬(wàn)/年.m2，按其經(jīng)營(yíng)面積1萬(wàn)m2左右，其年銷售額

9、約為6000萬(wàn)元，毛利潤(rùn)在1500萬(wàn)左右。點(diǎn)評(píng)：正因?yàn)橛邢笕A宇購(gòu)物中心這樣的大型贏利商場(chǎng)的成在，使得很多開發(fā)商紛紛上馬中高檔大型商場(chǎng)項(xiàng)目。但是，隨著大型商場(chǎng)的增加，客戶的分流，大型商場(chǎng)的利潤(rùn)將出現(xiàn)下滑的局面。因此，如在鐘樓街改造項(xiàng)目上大型商場(chǎng)，后期的不可測(cè)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大增加。二、太原市商鋪、商場(chǎng)租金情況地點(diǎn)租金水平（元/ m2.天）備注柳巷1315元/ m2小商鋪和太原80%的大型商場(chǎng)，零售業(yè)為主解放路911元/ m2品牌專賣店居多開化市街810元/ m2大型商場(chǎng)和品牌專賣店鐘樓街67元/ m2專賣店和小商鋪朝陽(yáng)街35元/ m2服飾、小商品、鞋類批發(fā)為主，太原主要的批發(fā)市場(chǎng)一條街迎澤大街3.54

10、.5元/ m2小飯店，理容美發(fā)等萬(wàn)柏林區(qū)和平北路和興華街13元/ m2小商鋪，小型商場(chǎng)小店區(qū)長(zhǎng)治路和寇莊南街交叉口13元/ m2小商鋪，小型商場(chǎng)，從上表可以看出目前太原市中心的整體租金水平，市中心的柳巷、解放路、開化市街、鐘樓街周邊是租金最貴的。由于現(xiàn)在鐘樓街周邊以小商鋪為主，而且此類商鋪多為老房子，周邊沒有大型商場(chǎng)，所以租金水平比柳巷、解放路、等地偏低。三、太原寫字樓租金情況項(xiàng)目名稱日租金金廣大廈26元/ m2盛偉大廈25元/ m2亞特大廈20元/ m2華購(gòu)寫字樓22元/ m2為了更詳細(xì)了解太原市的商業(yè)情況，我們特此對(duì)部分寫字樓的租金做調(diào)查。目前太原市場(chǎng)上的寫字樓不是很多，但隨著城市的發(fā)展，

11、越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外知名公司將進(jìn)駐太原，因此太原和同等省會(huì)城市的寫字樓比較（如合肥），租金價(jià)格偏高。四、在售、在建商業(yè)供應(yīng)格局為了研究目前太原市在售的商業(yè)供應(yīng)格局，我們調(diào)查了15個(gè)項(xiàng)目。在此基礎(chǔ)上作如下分析。我們首先把市場(chǎng)上現(xiàn)有的項(xiàng)目，根據(jù)項(xiàng)目的特征，分為步行街模式、大商場(chǎng)模式、沿街商鋪模式。41 步行街模式（詳見樓盤調(diào)查表）該模式目前在市中心柳巷周邊有2個(gè)項(xiàng)目，分別是柳巷商業(yè)步行街和鼓樓世紀(jì)廣場(chǎng)。我們以項(xiàng)目的特點(diǎn)作以下分析： 地理位置：步行街模式主要集中在柳巷商業(yè)中心的兩邊，地理位置得天獨(dú)厚，但柳巷商業(yè)步行街的位置更加優(yōu)越。項(xiàng)目規(guī)模：總建面積都超過(guò)7萬(wàn)m2 ，而柳巷商業(yè)街達(dá)到26萬(wàn)m2 銷售價(jià)格

12、：1層15000元/ m220000元/ m22層12000元/ m215000元/ m23層 3000元/ m210000元/ m2銷售面積：以沿街商鋪13層一開間為銷售單位，鼓樓世紀(jì)廣場(chǎng)必須購(gòu)買13層，其總面積在100 m2300 m2：而柳巷商業(yè)街可以單獨(dú)買1層，也可兩層連買，其面積在60 m2 以上。銷售情況：從柳巷步行街接受預(yù)訂（以有638個(gè)客戶預(yù)定或登記）的情況看，市場(chǎng)普遍看好步行街模式。點(diǎn)評(píng)：步行街模式的建成將極大豐富太原市的商業(yè)格局，在大型商廈幾乎飽和的情況下，采用店鋪式的格局必定會(huì)吸引投資者前來(lái)投資。值得重視的是，鐘樓街的改造項(xiàng)目將受到這兩個(gè)項(xiàng)目的雙重競(jìng)爭(zhēng)，而且他們?cè)跁r(shí)間和客

13、戶爭(zhēng)奪上更有優(yōu)勢(shì)。因此，鐘樓街的改造項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上應(yīng)充分參考該類步行街的設(shè)計(jì)方案。42 大商場(chǎng)模式（詳見樓盤調(diào)查表）按大商場(chǎng)的規(guī)模和建成后的檔次以及經(jīng)營(yíng)的品牌，可把大商場(chǎng)模式分為高檔和中檔。421 高檔大商場(chǎng)模式目前在售、在建的高檔大商場(chǎng)共有5個(gè)項(xiàng)目，分別是超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)、華宇國(guó)際、開元盛世、中聯(lián)假日廣場(chǎng)、柳南商貿(mào)中心，下面根據(jù)這些商場(chǎng)的特征作以下分析。 地理位置：主要集中在柳巷商業(yè)中心周邊和朝陽(yáng)街服飾批發(fā)一條街附近，這些位置都是目前太原市最繁華的地段。 項(xiàng)目規(guī)模： 總建面積一般都在3萬(wàn)m2 以上，而超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)達(dá)到9萬(wàn) m2 。 銷售價(jià)格：1層14000元/ m223000元/ m22層

14、13000元/ m222000元/ m23層 11000元/ m221000元/ m2銷售面積：基本都以店中店的模式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，面積在20m2100 m2不等。 銷售情況：除了超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)銷售較好超過(guò)80%外，其余各商場(chǎng)銷售形勢(shì)不好。點(diǎn)評(píng)：從高檔大商場(chǎng)的銷售情況看，整個(gè)市場(chǎng)對(duì)高檔商場(chǎng)的接受度下降。原因主要有：目前同類高檔商場(chǎng)較多，各商場(chǎng)的贏利不樂觀；總價(jià)過(guò)高，當(dāng)?shù)赝顿Y客很難購(gòu)買；市政府的南移將左右一部分的投資客向城南投資；后期商場(chǎng)的回租投資回報(bào)率過(guò)低；商場(chǎng)后期經(jīng)營(yíng)的不確定因素。但超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)由于采用了批發(fā)為主的經(jīng)營(yíng)模式，這又區(qū)別與其他大商場(chǎng)以零售為主的模式，而且招商力度很大，在全國(guó)展開，特別

15、把溫州的客戶為招商重點(diǎn)。因此，超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)銷售超過(guò)80%。422 中檔大商場(chǎng)模式目前在售、在建的中檔大商場(chǎng)共有5個(gè)項(xiàng)目，分別是麗陽(yáng)城、基磊鴻金寶、金色100、逸居時(shí)代、東港嘉園，下面根據(jù)這些商場(chǎng)的特征作以下分析。 地理位置：主要集中太原市的次市中心，柳巷商業(yè)中心的邊緣地帶。 項(xiàng)目規(guī)模： 總建面積一般都在6000m2 20000 m2 。 銷售價(jià)格：1層8000元/ m216000元/ m22層6600元/ m210000元/ m23層 5000元/ m26000元/ m2銷售面積：有店中店和大賣場(chǎng)兩種模式，銷售面積在30m2160 m2不等。 銷售情況：除了位于城南的東港嘉園銷售較好超過(guò)60

16、%外，其余各商場(chǎng)銷售形勢(shì)不好。點(diǎn)評(píng)：和高檔大商場(chǎng)一樣，目前中檔商場(chǎng)也出現(xiàn)了供過(guò)于求的狀況，因此銷售形式并不樂觀。43 沿街商鋪模式（詳見樓盤調(diào)查表）我們調(diào)查了3個(gè)在建項(xiàng)目的沿街商鋪，分別是怡花苑、凱旋大地、金港國(guó)際商務(wù)中心，我們將對(duì)此作以下分析： 銷售價(jià)格：1層、2層均價(jià)12000元/ m216000元/ m2銷售面積：130m2160 m2。 銷售方式：一開間一、二層連賣 銷售情況：一般都超過(guò)80%，凱旋大地達(dá)到100%，怡花苑達(dá)到90%點(diǎn)評(píng)：我們走訪了太原市區(qū)的很多地方，很難找到這種商鋪。在大商場(chǎng)盛行的太原市，目前這種樓上樓下的商鋪正在被越來(lái)越多的投資客接受。因此，我們了解到這種商鋪的銷售

17、率很高。結(jié)尾語(yǔ)：綜上所述，太原目前城市中心的商業(yè)設(shè)施是較齊全的，并且建設(shè)中的商業(yè)項(xiàng)目也非常多，在本案的項(xiàng)目周邊已存在的可比性大型商建項(xiàng)目有：柳巷商業(yè)步行街。賣點(diǎn)：一站式購(gòu)物、吃、喝、玩、樂，濃縮世界風(fēng)情全景觀的超級(jí)shoppingmall。鼓樓世紀(jì)廣場(chǎng)。賣點(diǎn)：4個(gè)3層扇形商鋪組團(tuán)及一幢5層商場(chǎng)組成的商業(yè)區(qū)，主要經(jīng)營(yíng)種類：古玩、花鳥、禮品等。二者項(xiàng)目與本案用地處于同一個(gè)商圈內(nèi)，競(jìng)爭(zhēng)不可避免。如何連動(dòng)三個(gè)項(xiàng)目關(guān)系形成具有特色的步行街大商圈，如何通過(guò)合理策劃規(guī)避重復(fù)突出本案的優(yōu)勢(shì)，將是本次工作的重心。建議：規(guī)劃商業(yè)品牌形象一條街。目的：迅速聚集品牌經(jīng)營(yíng)戶，提高本案地塊的商業(yè)價(jià)值，樹立企業(yè)開發(fā)形象與實(shí)力?？蛻羧海悍b行業(yè)男、女裝知名品牌的生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)商。及其他品牌商品經(jīng)營(yíng)商。分析：1現(xiàn)在商業(yè)品牌特別是服裝品牌越來(lái)越注重形象設(shè)計(jì)。在太原這種具發(fā)展戰(zhàn)略經(jīng)營(yíng)的城市，品牌的形象經(jīng)營(yíng)更需要突出，但長(zhǎng)期以來(lái)，由于受到經(jīng)營(yíng)面積、區(qū)域等多重因素的制約，難以樹立一個(gè)完整完美的形象推廣旗艦店，也同時(shí)使在各地區(qū)的市場(chǎng)推廣受到一定的影響，2目前國(guó)內(nèi)很多行業(yè)的品